Sentencia Civil Nº 208/2009, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 9, Rec 1138/2008 de 31 de Marzo de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION NOVENA

ELCHE

Rollo de apelación nº 1138/08

Juzgado de Primera Instancia nº 2 Torrevieja

Autos de Juicio Ordinario nº 1442/06

SENTENCIA Nº 208/09

Iltmos. Srs.

Presidente: D. Julio Calvet Botella.

Magistrado: Dª Encarnación Caturla Juan.

Magistrado: D. Domingo Salvatierra Ossorio

En la Ciudad de Elche, a treinta y uno de marzo de dos mil nueve.

La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario nº 1442/06 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Torrevieja, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandada Casas de la Granja, S.L., habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador Sra. Tormo Moratalla y dirigida por el Letrado Sr. Sanz de Castro, y como apelada la parte demandante D. Elias , Doña Celia y D. Laureano y Doña Martina , representada por los Procuradores Sres. Martinez Brufal y Moreno Garzón y defendida por los Letrados Sres. Pizarro Segura y Munuera Suances.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de Primera Instancia número 2 de Torrevieja en los referidos autos, tramitados con el número 1442/06, se dictó Sentencia con fecha 16/5/08, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que debo estimar y estimo sustancialmente las demandas y en su virtud:

Primero.- Condenar a Carlos Francisco y Casas de La Granja , S.L. a cumplir los contratos de copmraventa de vivienda concluidos con Elias y Celia, Laureano y Martina, lo que incluye ejecutar la actividad precisa para el otorgamiento de las respectivas escrituras públicas de compraventa por los precios acordados.

Segundo.- Condenar al pago de las costas a los codemandados."

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte demandada en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 1138/08, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la Sentencia dictada y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día 18/3/09.

TERCERO.- En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO , siendo ponente la Iltma. Sra. Dª Encarnación Caturla Juan.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la Sentencia de instancia que estimó sustancialmente la demanda planteada por los compradores de las viviendas en cuestión condenando a los demandados a cumplir los contratos de compraventa suscritos, se alza en apelación la mercantil demandada Casas de la Granja S.L. y funda el mismo, en la Resolución del contrato de ejecución de obra de fecha 15 de agosto de 2003 que ligaba a los demandados Casas de la Granja S.L. y D. Carlos Francisco , acordada en virtud de Sentencia del juzgado de Primera Instancia nº 4 de Segovia, confirmada por Sentencia de la audiencia Provincial de Segovia, alegando infracción de los artículos 1295 y 1124 del CC pues no se ha atendido a la eficacia retroactiva de la Resolución del contrato de 15 de agosto de 2003 y negando que los demandantes sean terceros protegidos por la Ley Hipotecaria. Igualmente alega que estamos ante una compraventa de cosa ajena pues cuando los compradores accionan el contrato de ejecución de obra ya se había resuelto y la cosa u obra no es la que les vendió el codemandado, sino que es algo diferente iniciado en octubre de 2006, por lo que a su entender solo tienen acción contra aquel. Alegándose igualmente infracción de las normas del mandato por los mismos motivos , así como infracción del art. 1483 del CC pues a su entender los compradores debieron rescindir al año o cuando la construcción estaba abandonada o perdida en octubre de 2004 o en junio de 2005 cuando conocen que Casa de la Granja S.L. tiene la iniciativa de sustituir al Sr. Carlos Francisco (art. 1182 y ss del CC ). Terminando por último impugnando la imposición de costas, pues considera que concurren en cualquier caso dudas de hecho o de derecho que determinarían su no imposición. Frente al citado recurso presentó la parte actora la oportuna oposición, en los términos que obran en sus respectivos escritos.

SEGUNDO.- En primer término debemos partir de que la acción que ejercitan los demandantes como acertadamente recoge el Juzgador de instancia es la de cumplimiento de los contratos de compraventa respectivamente suscritos por cada uno de ellos y siendo ello imposible, su Resolución; por lo que la cuestión litigiosa se reduce a determinar que efectos tiene sobre los citados contratos de compraventa , la Resolución del contrato que ligaba a los codemandados, Resolución que es posterior a las citadas compraventas.

El art. 1124 del CC dispone que "La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la Resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la Resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible. El Tribunal decretará la Resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que la autoricen para señalar plazo. Esto se entiende sin perjuicio de los Derechos de tercero adquirente, con arreglo a los arts. 1295 y 1298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria.". Por su parte el art. 1295 CC dispone que "La rescisión obliga a la devolución de las cosas que fueron objeto del contrato con sus frutos , y del precio con sus intereses; en consecuencia, sólo podrá llevarse a efecto cuando el que la haya pretendido pueda devolver aquello a que por su parte estuviese obligado. Tampoco tendrá lugar la rescisión cuando las cosas, objeto del contrato, se hallaren legalmente en poder de terceras personas que no hubiesen procedido de mala fe. En este caso podrá reclamarse la indemnización de perjuicios al causante de la lesión."

Efectivamente es doctrina jurisprudencial asentada que la Resolución contractual en atención a lo dispuesto en los preceptos citados produce sus efectos retroactivamente, esto es , tiene efectos ex tunc y no ex nunc, sin embargo esta regla general tiene su excepción en el párrafo final del art. 1124 del CC, al decir que ello es sin perjuicio de los Derechos de terceros adquirentes de buena fe que gozan de protección especial, no siendo necesario que se trate de terceros registrales, como recoge la S.TS de 10 de febrero de 2006, con remisión a otras anteriores , "En relación a los efectos restitutorios de la Resolución contractual dispone el último párrafo del art. 1124 del Código Civil que "esto se entiende sin perjuicio de los Derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1295 y 1298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria" y el párrafo segundo del art. 1295 establece que "tampoco tendrá lugar la rescisión cuando las cosas, objeto del contrato, se hallaren legalmente en poder de terceras personas que no hubieran procedido de mala fe". Siguiendo una línea jurisprudencial consolidada, dice la Sentencia de 24 de julio de 1999 que "los efectos resolutorios se producen "ex tunc" , por lo que una vez resuelto el Derecho, quedan igualmente resueltos los Derechos que sobre aquél se hubieran podido constituir; esta regla general tiene su excepción en el párrafo cuarto del art. 1124 al decir que "se entiende sin perjuicio de los Derechos de los terceros adquirientes con arreglo a los arts. 1295 y 1298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria"; esta protección que se dispensa a los adquirentes de buena fe y a los terceros amparados por la fe pública registral, no impide que se produzca la Resolución del contrato sino que limita el alcance restitutorio de la misma, dado que aquel precepto sólo trata de proteger los Derechos de los terceros adquirentes; en tal caso la obligación restitutoria se transforma en una obligación de indemnizar los daños y perjuicios causados al vendedor, de acuerdo con el último párrafo del art. 1295 del Código Civil ", y la Sentencia de 21 de junio de 2002 señala que "el tercero no es sólo el tercero hipotecario;...faltando la seguridad que deriva de la Ley Hipotecaria, no queda absolutamente desprotegido el tercero , es decir, el tercero adquirente de buena fe es respetado por el Derecho no necesariamente cuando es tercero hipotecario; en otras palabras, éste no es el único tercero de buena fe que está protegido por el Derecho". Idéntica doctrina se contienen en la Sentencia de 6 de junio de 1995 ". En consecuencia en el caso que nos ocupa, siendo que los contratos de compraventa cuyo cumplimiento se reclama en el presente procedimiento, fueron suscritos por los demandantes con anterioridad a la Resolución del contrato de ejecución suscrito por los codemandados, sin que estos hayan acreditado mala fe en los compradores, carga cuya prueba les incumbe, pues la misma no se presume; se ha de concluir que los mismos quedan amparados en virtud del contenido del citado precepto. Pero es mas , olvida el apelante (promotor de la obra y propietario del solar sobre la que aquella se ubicaba) que como consecuencia de la Resolución del contrato de ejecución, hizo suya la obra existente sobre el solar, la cual se había realizado, cuando menos en parte con las cantidades entregadas a cuenta por los hoy demandantes. Por lo que el citado motivo de apelación debe ser desestimado.

TERCERO.- Por otra parte, no se puede olvidar que los referidos contratos de compraventa fueron suscritos por el codemandado Sr. Carlos Francisco como constructor y en base al contenido del contrato de ejecución de obra en virtud del cual la promotora propietaria le atribuía facultades para proceder a la venta de los pisos, con exclusividad , durante el periodo de construcción de los mismos, debiendo recibir la propiedad de la constructora facultada para la venta, las sumas allí consignadas y pactadas, y como recoge la SAP de Segovia por la que se resolvió el contrato de 15.8.03, en el mismo la promotora encargaba al constructor la venta de los pisos durante la construción. Nos encontramos por tanto ante un mandato con facultades de representación en la suscripción de los contratos de compraventa de las viviendas.

La S.TS de 24 de febrero de 1995 dispone que el mandato afecta a las relaciones materiales internas entre mandante y mandatario, mientras que el apoderamiento (representación) es un concepto de naturaleza mas bien formal , que trasciende a lo externo y va dirigido a ligar al representado con los terceros. Así , mientras que el art. 1717 del CC, regula el mandato sin representación y expresamente dispone que "Cuando el mandatario obra en su propio nombre , el mandante no tiene acción contra las personas con quienes el mandatario ha contratado, ni estas tampoco contra el mandante. En este caso, el mandatario es el obligado directamente a favor de la persona con quien ha contratado, como si el asunto fuera personal suyo. Exceptuase el caso en que se trate de cosas propias del mandante. Lo dispuesto en este artículo se entiende sin perjuicio de las acciones entre mandante y mandatario". De tal forma que regula el supuesto en que el mandatario actúa en propio nombre, en cuyo caso el mandante no tiene acción frente a los terceros, ni éstos respecto del mandante , sino que es el mandatario el obligado directo; salvo la excepción contenida en el mismo precepto, esto es, que se trate de cosas propias del mandante, como ocurre en el caso que nos ocupa, en cuyo caso si procede el ejercicio de la acción y nace la responsabilidad del mandante frente a los negocios eficazmente celebrados por el mandatario, pues se trata de casos de representación indirecta. El art. 1725 del CC, se refiere al mandato representativo, al disponer que "El mandatario que obre en concepto de tal no es responsable personalmente a la parte con quien contrata, sino cuando se obliga a ello expresamente o traspasa los límites del mandato sin darle conocimiento suficiente de sus poderes.". En cualquier caso , se habría producido en el presente una ratificación tácita de lo efectuado por el codemandado, por cuanto que la apelante recibió la obra ejecutada hasta el momento de la Resolución del contrato e incluso solicitó en su demanda de Resolución las cantidades entregadas por los compradores, en clara aceptación de los actos realizados por el mandatario, de ahí que no pueda ahora pretender la ineficacia de los contratos de compraventa suscritos por aquel y su falta de eficacia frente a si mismo. Así la ST.S. de 27.12.99 señala que "el negocio concluido por el mandatario, excediéndose de los límites del mandato, obliga al mandante , cuando éste lo ratifica expresa o tácitamente (artículo 1727 del Código Civil ), ratificación tácita que, obviamente, ha de aparecer plenamente probada por actos del propio mandante, que es lo ocurrido en el presente supuesto litigioso, en el que la Sentencia aquí recurrida declara probada la existencia de tal ratificación tácita por parte de las demandadas, aquí recurrentes, con respecto a aquello en que su padre, el mandatario , se excedió de los límites del mandato," o como dice la S.T.S. de 10.7.02 "Precisamente, no se infringe el art. 1259.2 cuando se da una ratificación tácita -sentencia de 10 de abril de 1952, 15 de junio de 1966 , 14 de junio de 1974 y 10 de mayo de 1984 y 18 de mayo de 1999- y añadiendo que la ratificación presenta efecto retroactivo a la fecha del contrato -Sentencia de 8 de mayo de 1989 - y refiriéndose a la ratificación tácita, las más recientes Sentencias de 12 de abril de 1996 y 24 de octubre de 1997 . Nos encontramos en presencia de una ratificación tácita que resulta de hechos que implican necesariamente una aprobación del "dominus", cuando hacer uso de la acción de nulidad, acepta en su provecho los efectos de lo ejecutado y el contrato queda dotado de validez -Sentencia de 5 de abril de 1950 y 25 de marzo de 1968 -. La ratificación y confirmación pueden producirse expresa o tácitamente".

CUARTO.- Por otra parte no se puede admitir en nigún caso que la Resolución recurrida infrinja lo dispuesto en el art. 1483 del CC relativo al saneamiento por evicción, por no ser ésta la acción ejercitada por los demandantes; así como tampoco la infracción de los artículos 1.182 y ss del CC relativos a la pérdida de la cosa debida en la medida en que la misma ni se ha perdido ni se ha destruido, sino que fue efectivamente ejecutada.

QUINTO.- Por lo que respecta a la impugnación que de la imposición de costas efectúa el apelante, por entender que concurren dudas de hecho y de Derecho en el presente caso, por cuanto que entiende que se le demanda por haber reiniciado las obras tras la Resolución del contrato con el constructor. Sin embargo tal pretensión no puede ser acogida, pues no concurre duda alguna ni de hecho ni de Derecho respecto de la responsabilidad de la apelante promotora , propietaria y vendedora respecto de los compradores demandantes, por lo que no resulta de aplicación la excepción al principio del vencimiento consagrado en el art. 394.1 de la L.E.C. .

Por todo lo expuesto y no quedando desvirtuados los razonamientos jurídicos apreciados por el Juzgador de instancia sobre los hechos declarados probados que se contienen en la resolución que se recurre, procede con desestimación del recurso de apelación confirmar la citada Resolución.

SEXTO.- Las costas procesales de esta alzada debe soportarlas la parte apelante por disposición del artículo 398, en relación con el artículo 394, de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

FALLAMOS: Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la parte demandada, contra la Sentencia dictada por el juzgado de Primera Instancia número 2 de Torrevieja , de fecha 16 de mayo de 2008 , DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha Resolución , imponiendo expresamente las costas procesales de esta alzada a la parte apelante.

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y , en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente Resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Contra la presente resolución, cabe, en su caso, recurso en los supuestos y términos previstos en los Capítulos IV y V del Título IV del Libro II y Disposición Final 16ª de la L.E.C. 1/2000 .

Así , por esta nuestra Sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Iltmo Sr. ponente, estando la Sala reunida en audiencia Pública, doy fé.