Sentencia Civil Nº 36/2005, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 7, Rec 597/2004 de 02 de Febrero de 2005

Encabezamiento

SENTENCIA NUMERO 36/2005

Iltmos. Sres.:

Presidente : D. José de Madaria Ruvira.

Magistrado: D. José Teófilo Jiménez Morago.Magistrado: Dª. Mercedes Matarredona Rico.

En la Ciudad de Elche, a 2 de febrero de 2005.

La Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de juicio verbal de desahucio número 458/04 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Elche, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandada D. Benedicto , habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador Sra. Martínez Brufal y dirigida por el Letrado Sr. Macia Pareja, y como apelada la actora Dª Sandra , representada por el Procurador Sra. Payá Vidal y defendida por el Letrado Sr. Pérez Brocal.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de Primera Instancia número 5 de Elche en los referidos autos , tramitados con el número 458/04, se dictó Sentencia con fecha 1 de junio de 2004, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: " Que ESTIMANDO LA DEMANDA interpuesta por Dña. Sandra, representado por la Procuradora Dña. Josefa Payá Vidal, contra D. Benedicto, representado por la Procuradora Dña. Rosa Martínez Brufal DEBO DECLARAR Y DECLARO resuelto el contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE000 num. NUM000 NUM001 de esta ciudad, suscrito entre actora y demandado en fecha veinticinco de febrero de mil novecientos noventa y cinco, condenando al demandado a dejarla libre y expedito, a disposición de la actora , en el plazo legal, con condena en costas, y con apercibimiento de que, de no hacer entrega de la vivienda en el plazo que marca la ley , se procederá a su lanzamiento judicial."

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte demandada en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 597/04, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la Sentencia de instancia y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día 2 de febrero de 2005.

TERCERO.- En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo ponente el Ilmo. Sr. José Teófilo Jiménez Morago.

Fundamentos

PRIMERO.- Bajó el único motivo de apelación consistente en la infracción del artículo 1281.1º del Código Civil y de la jurisprudencia relativa a la interpretación de los contratos, se plantean dos cuestiones diferentes, pero íntimamente relacionadas. La primera, si habiendo transcurrido en el contrato litigioso los cinco años de duración pactados y los tres años de prórroga previstos en el artículo 10 de la Ley de arrendamientos urbanos, en aplicación del párrafo primero del artículo 1.281 del Código Civil, la cláusula segunda del contrato establecería un pacto de prórroga forzosa a favor del arrendatario. La segunda, si para el caso de no entenderse así, resultaría de aplicación la tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil , pero en conexión con el artículo 9 de la Ley de arrendamientos urbanos , y por tanto el contrato se prorrogaría durante otros cinco años.

Atendiendo, por tanto , a los términos del debate procesal, y encontrándonos ante un problema de interpretación contractual como se ha apuntado, es menester recordar con respecto a la primera cuestión, que como señala reiteradamente la jurisprudencia, la interpretación de un contrato o de las cláusulas contractuales no pretende sino averiguar el sentido y alcance del consentimiento, es decir de las declaraciones de voluntad de las partes contratantes, a cuyo fin el Código Civil da una serie de normas de interpretación en los artículos 1281 a 1289, combinando criterios subjetivos, como la indagación de la voluntad real e intención común de los contratantes , y objetivos, como el significado de la cláusula de acuerdo con los usos, declaraciones etc. (STS de 15-5-1997, entre otras muchas). El punto de partida de la interpretación es la letra de la cláusula o cláusulas del contrato, tal y como dispone el primer párrafo del artículo 1281 del Código Civil . Del mismo modo , nuestro Alto Tribunal indica que los artículos 1281 a 1289 del Código Civil, forman un conjunto armónico y subordinado entre sí de modo que la aplicación del artículo 1281.1 excluye la de las normas contenidas en los artículos siguientes (S.T.S. de 10-2-1997 ), puesto que tiene rango preferencial y prioritario la contenida en el primer párrafo del artículo 1281del Código Civil (S.TS de 29-3-1994 ).

Por consiguiente, si la claridad de los términos de un contrato no deja duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los preceptos siguientes, las cuales vienen a funcionar con el carácter de subordinados respecto de la que preconiza la interpretación literal, de forma que ha de estarse ante todo a la interpretación resultante de sus propios términos gramaticales de la cláusula, a lo que se viene obligado tanto para las partes como para el Juzgador por imperativo del artículo 1281.1 (ST.S. 17 por lo que no cabe admitir cuestión sobre la voluntad de las partes cuando en las palabras no existe ambigüedad (STS 7-7-1986 ).

No acontece así en el supuesto que nos ocupa, por cuanto que , no puede estarse a la interpretación gramatical de la cláusula segunda del contrato litigioso por las dudas que genera su redacción, defectuosa como la propia parte apelante reconoce, pues dicha estipulación entra en contradicción con otras del contrato, como sucede con la cláusula decimoquinta . En todo caso, la cláusula segunda es contraria al carácter temporal en la duración de los arrendamientos, lo que constituye su característica esencial (artículo 1543 CC ), y, por lo tanto, incompatible con cualquier pacto a perpetuidad , dando así lugar a la aplicación de lo dispuesto en el art. 1581 CC . que establece una duración anual, mensual o por días según la periodicidad del pago de la renta. La prórroga constituye una excepción al principio general de temporalidad de los arrendamientos y por ello debe ser interpretada de forma restrictiva. Pero es que además, dicha convección no se ajusta a la normativa imperativa de la propia Ley de arrendamientos urbanos en cuanto que supera con creces la finalidad de protección del arrendatario contenida en los artículos 9 y 10 de la Ley de arrendamientos urbanos al establecer un plazo mínimo de duración de cinco años y prórrogas anuales hasta un máximo de tres. Ello sin perjuicio de la prohibición general de que la validez y cumplimiento de los contratos quede al arbitrio de una de las partes contratantes (artículo 1256 del Código Civil ), y es evidente, que la duración del arrendamiento no puede quedar a la mera conveniencia del arrendatario.

SEGUNDO.- Descartado por tanto que la cláusula segunda contenga un pacto de prórroga forzosa, el siguiente problema que se plantea es que ocurre en casos como el aquí tratado , en los que tras cinco años de duración del arrendamiento y vencida la tercera anualidad de prórroga, ninguna de las partes hace manifestación alguna contraria a una nueva prórroga. Son diversas las posturas que existen sobre dicha cuestión sin que sea pacífica la doctrina jurisprudencial, pero a criterio de esta Sala debe descartarse que vuelva a entrar en juego nuevamente el artículo 10 de la Ley de arrendamientos urbanos, de modo que el arrendatario disponga de otros tres años de plazo y de la libertad de desistir al vencimiento de cada una de las tres anualidades. En opinión de este Tribunal, en estos casos debe aplicarse la tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil, según el cual "si al terminar el contrato permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entenderá que haya tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581 ". Así las cosas, y coincidiendo con el criterio sentado por la sentencia de la audiencia Provincial de Baleares de fecha 27-5-04 , una vez transcurridas las prórrogas de tres años establecidas en el artículo 10 de la Ley de arrendamientos urbanos, si el arrendatario permanece ocupando la vivienda ello no puede suponer el nacimiento de un nuevo contrato por el plazo de cinco años que establece el artículo 9 de la citada ley como defiende el apelante, sino lo que supone es la aplicación de la táctica reconducción prevista en el artículo 1566 en relación con el artículo 1581, ambos del Código Civil .

En definitiva, encontrándose el arrendamiento en el año nueve y siendo mensual la duración del contrato al fijarse una renta mensual, habiéndose efectuado por el arrendador el requerimiento previo al arrendatario en tiempo y forma , el recurso debe ser desestimado.

TERCERO.- Las costas procesales de esta alzada debe soportarlas la parte apelante por disposición del artículo 398 , en relación con el artículo 394, de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

FALLAMOS: Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la parte demandada, contra la Sentencia dictada por el juzgado de Primera Instancia número 5 de Elche de fecha 1 de junio de 2004, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha Resolución, imponiendo expresamente las costas procesales de esta alzada a la parte apelante.

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia , de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente Resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Contra la presente resolución, cabe , en su caso, recurso en los supuestos y términos previstos en los Capítulos IV y V del Título IV del Libro II y Disposición Final 16ª de la L.E.C. 1/2000 .

Así, por esta nuestra Sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Iltmo Sr. ponente , estando la Sala reunida en audiencia Pública, doy fé.