Sentencia Civil 596/2024 Audiencia Provincial Civil de Pontevedra nº 1, Rec. 490/2024 de 10 de diciembre del 2024

PRIMERO.- Planteamiento de las cuestiones objeto de debate.

1- El recurso de apelación se formula contra la Sentencia de primera instancia que desestimó la demanda presentada por la arrendataria, Doña Adela, frente a su arrendadora, "URBANO PÉREZ E HIJOS S.L", por los daños y perjuicios que la primera afirmaba padecidos en la nave arrendada, en la que se desarrolla una actividad profesional de carpintería.

2- Según se afirmó en la demanda, en la citada nave se vienen produciendo filtraciones de agua de lluvia a través de su cubierta. En la madrugada del día 18 de febrero de 2022 el agua de lluvia cayó sobre tres puertas de paso que se estaban manipulando para su barnizado y causó daños en estas, valorados en 444,35 euros. El origen de las periódicas filtraciones se encuentra en la cubierta, debido a su mal estado de conservación. Con fundamento en estos hechos esenciales la demandante pidió la condena de la demandada al pago aquellos 444,35 euros y también a la sustitución de la cubierta de la nave.

3- La arrendataria demandada se opuso a la demanda por dos motivos fundamentales: (i) en relación con la pretensión de condena a la sustitución de la cubierta, invocó la cláusula séptima del contrato, que obligaría a la propia arrendataria a efectuar las reparaciones necesarias para evitar la entrada de agua en el interior; (ii) subsidiariamente, alegó la falta de legitimación activa para reclamar indemnización por los daños en las puertas, por no ser estas propiedad de la actora; la propia responsabilidad de esta por no haber dejado las puertas en otra zona de la nave donde no hubiese goteras y la innecesariedad del cambio de la totalidad de la cubierta cuando existen otras soluciones más económicas que evitan la filtración de agua.

4.- La Sentencia de primera instancia da respuesta al objeto litigioso haciendo aplicación de la cláusula séptima del contrato de arrendamiento, celebrado entre las partes el 10-11-2006, que pone a cargo de la arrendataria todas las obras de reparación y conservación del local arrendado, incluso la sustitución de instalaciones y servicios, cláusula cuya validez sustenta en lo establecido en el artículo 6, en relación con el artículo 4.3, de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, en adelante). La Juez a quo, con fundamento en la prueba pericial practicada, concluye que la obra reparadora a ejecutar en la cubierta de la nave es una tarea de mantenimiento o conservación que, conforme a lo pactado, debe asumir la arrendataria, lo que hace ya innecesario analizar a quién pertenecen las puertas dañadas.

5.- Disconforme con esta decisión, la parte demandante recurre en apelación, articulando su recurso en torno a los siguientes motivos: (i) error en la apreciación de la prueba e indebida aplicación de la LAU. Bajo este motivo de recurso la apelante reitera lo que había alegado en el acto de la vista, esto es, que la cláusula es nula al contravenir las disposiciones de la LAU, en concreto, sus artículos 4, 21 y 30. Sostiene que en el presente caso la exclusión de la obligación impuesta al arrendador en el artículo 21.1 de la LAU no se hizo de manera expresa, por lo que sería nula y debería tenerse por no puesta; (ii) error en la interpretación del contrato: las obras cuya ejecución se solicita en la demanda -sustitución y/o reparación de la cubierta- no están incluídas entre las que la referida cláusula impone a la arrendataria, "ya que se trata de un elemento estructural"que no se debe incluir entre las obras de reparación y conservación y cuya reparación correspondería al propietario-arrendador.

SEGUNDO.- La exclusión en el contrato de arrendamiento de la aplicación de los preceptos de la LAU.

6.- La primera cuestión que el recurso de apelación suscita es, pues, la de la validez de la cláusula séptima del contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda que -no es discutido- celebraron las partes el 10 de noviembre de 2006, en el que intervinieron "URBANO PÉREZ E HIJOS S.L.", como parte arrendadora y Doña Adela, como arrendataria, cuyo tenor literal es el siguiente:

"Todas las obras de reparación y conservación que sean necesarias realizar en el local arrendado, incluso sustitución de instalaciones y servicios, serán de cuenta de la arrendataria, que habrá de notificárselas por escrito a la arrendadora para que puede inspeccionarlas y comprobar que su realización en nada afecta a la configuración de la nave, estructura ni a la consistencia de los materiales empleados en la construcción.

La arrendadora autoriza a la arrendataria a efectuar todas las obras necesarias para obtener licencia de apertura para la actividad reseñada en la cláusula segunda de este contrato, previa información y autorización del arrendador, y si así no lo hiciere será causa de resolución del presente contrato. Dichas obras serán de la exclusiva cuenta de la arrendataria y quedarán en beneficio gratuito de la arrendadora. No obstante lo anterior la arrendadora podrá exigir a la arrendataria, a su costa, a la retirada de toda o alguna de las mismas, en este caso el presente contrato, incluidos los efectos económicos del mismo, continuación hasta que por la arrendataria se proceda a ello".

7.- En particular, la parte apelante mantiene que la cláusula contraviene los artículos 4, 21 y 30 de la LAU y que, al no haberse hecho exclusión expresa de la obligación impuesta al arrendador en el artículo 21, tal exclusión es nula.

8.- Como es sabido, el artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la versión vigente en el momento de la celebración del contrato, establecía la imperatividad de las normas contenidas en sus Títulos I, IV y V, relativos, respectivamente, al ámbito de la Ley (artículos 1 a 5), a las disposiciones comunes (artículos 36 y 37, sobre la fianza y la formalización del arrendamiento, respectivamente) y a los procesos arrendaticios ( artículos 38 a 40). Sin perjuicio del respeto a tales normas, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes y, solo en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. Ello así, la regulación de las obras de conservación en el artículo 21 de la LAU, sistemáticamente ubicado en el Título II y aplicable a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda por virtud de lo establecido en el artículo 30, es disponible para las partes, que pueden regular de manera diferente a la legalmente prevista la realización de tales obras de conservación. Desde este punto de vista, la cláusula litigiosa, que establece que serán de cargo de la parte arrendataria todas las obras de reparación y conservación que sean necesarias en el local arrendado, incluso la sustitución de instalaciones y servicios, no puede considerarse una vulneración del contenido del artículo 21 de la Ley que, por el contrario, obliga al arrendador a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil

9.- El problema que se plantea es el relativo a la exigencia prevista en el apartado 4 del artículo 4 de la LAU, que dispone que "la exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos".

10.- Algunos autores han sostenido que la "forma expresa" no es necesariamente equivalente a la forma escrita, siendo válida la exteriorización concorde de los interesados hecha de forma clara e inequívoca, incluso aunque no reciba el nombre de renuncia, recordando a este respecto que la jurisprudencia del TS admite la renuncia tácita, por medio de actos que revelen de manera indubitada la voluntad de renunciar. También algunas Audiencias Provinciales han entendido la exigencia del precepto sin hacerla necesariamente equivalente a la expresión literal en el contrato de la renuncia a un concreto artículo de la Ley. Así, por ejemplo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona de 10 de marzo de 2022:

"No obstante, como afirma la sentencia de la AP de Córdoba de 16 de abril de 2002 , "Respecto a la exclusión de los preceptos del Titulo III, el art. 4.4 pide se haga "de forma expresa respecto de cada uno de ellos", siendo la finalidad de la norma, potenciar la voluntad de las partes y evitar las renuncias genéricas. La exclusión puede ser con referencia expresa al precepto, a un contenido, o estableciendo para el mismo punto regulado por la norma una regulación distinta".

11. En efecto, si el contrato se rige, en primer término y sin perjuicio de las excepciones ya dichas, por la voluntad de las partes y estas, libremente, sin que se alegue ni justifique circunstancia de desequilibrio alguna entre ellas, resuelven poner a cargo de la parte arrendataria las obras de conservación y reparación, apartándose de un precepto de carácter dispositivo, no se está realizando con ello una exclusión general de aplicación de los preceptos de la LAU, sino pactando un aspecto concreto de la relación contractual en forma distinta a la que la Ley establece y ello en el ámbito de la libre autonomía de la voluntad que la propia Ley postula como primera fuente normativa del contrato. La cláusula debe considerarse así válida y, por ende, el primero de los motivos del recurso debe ser desestimado.

TERCERO.- La inclusión de las obras pretendidas en la cláusula séptima del contrato.

12.- El segundo motivo del recurso denuncia un alegado error en la interpretación del contrato, porque las obras cuya ejecución se solicita no estarían incluídas entre las que la cláusula séptima impone a la parte arrendataria, al ser obras -se dice- que afectan a un elemento estructural que afecta a la configuración de la nave, cuya reparación corresponde al arrendador.

13.- La cláusula litigiosa no precisa qué debe entenderse por obras de reparación y conservación, aunque sí permite afirmar que no se ponen a cargo de la parte arrendataria cualesquiera obras o todas las obras que pudiera ser necesario acometer en la nave litigiosa, lo que supondría dejar vacía de contenido la obligación que pesa sobre la parte arrendadora de poner a disposición de la arrendataria el objeto arrendado en condiciones servir al uso convenido. Ello exige un análisis del caso concreto para concluir si una determinada obra ha de ser asumida por la parte arrendadora o por la arrendataria.

14.- Comenzaremos por señalar que inicialmente se pedía en la demanda la total sustitución de la cubierta de la nave con fundamento en el informe pericial adjunto a dicho escrito inicial, elaborado por el perito Don Luis Alberto. En este informe consta que la entrada de agua de lluvia por la cubierta se produce debido al mal estado de esta, "debido a que la propietaria de la nave no la repara ni restaura".En el apartado de su informe titulado "Propuesta de reparación de la causa"el perito indica: "estimo que la cuantía de la localización y reparación de la avería puede ascender a unos 4000 euros, consistente en la sustitución de la cubierta por parte del propietario de la nave".

15.- Por el contrario, el perito de la parte demandada, Don Juan Francisco, concluye en su informe que: "teniendo en cuenta la situación de los recipientes colocados en el interior y después de analizar exteriormente la cubierta y los puntos de anclaje que se disponen en la misma, considero que la causa de las filtraciones de agua que se denuncian son consecuencia a desajustes en esos puntos de anclaje y más concretamente a sus juntas estancas...".Como se explica más adelante, el agua de lluvia se filtra al interior de la nave a través de los puntos de anclaje de la cubierta, dispuestos en cada faldón y compuestos de las piezas que a continuación se detallan. En concreto, cada gancho dispone en su parte roscada (superior) de una tuerca, una junta de chapa metálica, con cierta curvatura, que puede ser circular o rectangular, y otra junta de caucho. Con esta junta estanca doble se evita la entrada de agua al interior de la nave. El perito hace constar en el informe que se pudo comprobar que algunas juntas de los ganchos de fijación están en mal estado (en concreto, la propia junta de goma, ya que al paso de los años, se degrada), "motivo por el cual entiendo que la entrada de agua se produce por esos puntos".La reparación consistiría, pues, a juicio del técnico, en verificar primeramente en el interior de la nave las zonas de entrada de agua y, posteriormente, ya en la cubierta, comprobar el estado en los puntos de anclaje de sus juntas, y en su caso sustituirlas por otras nuevas, manteniendo el resto de elementos preexistentes (gancho y tuerca) y realizar una limpieza general de las canaletas.

16.- En el acto del juicio, el perito de la parte demandante indicó que no había subido a la cubierta y que "daba por válido",en cuanto a la solución reparadora, lo que decía el otro técnico. Añadió: "si con eso se soluciona el problema, perfecto. El problema es que con eso se solucione definitivamente la causa. Es una solución que da Juan Francisco que parece coincidir un poquito con la zona donde caen las aguas". Por su parte, Don Juan Francisco dijo en el acto del juicio que el agua entra por los puntos de anclaje ("la única zona de esas chapas por donde puede entrar es por esos agujeros",señaló) y que por ello sustituir la cubierta le parecía "un poco excesivo".Afirmó que había subido a la cubierta, que no tenía agujeros, solo los de los anclajes y que consideraba que cambiando las juntas y la limpieza de la canaleta quedaría solventado el problema

17.- Pues bien: aunque la valoración de la prueba pericial lleva a la conclusión de que no está justificada la necesidad de la sustitución de la totalidad de la cubierta, sino que lo procedente es acometer la obra que indica el perito de la parte demandada, único de los dos informantes, por otra parte, que subió a la cubierta, lo cierto es que estamos ante una reparación que tiene su origen en un defecto del exterior de la nave, en concreto, en la afectación de los puntos de anclaje de un elemento constructivo esencial de la edificación como es la cubierta. No se trata de una mera tarea de limpieza de un canalón, por ejemplo, o de reparación de una rotura concreta en un determinado punto de la cubierta, sino de la necesidad de sustituir parte de las piezas del sistema de anclaje, de los ganchos que tienen por finalidad sujetar adecuadamente las placas onduladas de la cubierta a su estructura portante (viguetas), sustitución impuesta por el deterioro propio del transcurso del tiempo. Este tipo de reparación se insiste, en defecto de prueba que otra cosa indique, debe ser asumido por la parte arrendadora como parte de su obligación de entrega de la posesión del objeto arrendado con una determinada configuración y en condiciones de servir al uso pactado, sin que sea una obra de mera reparación o conservación que venga impuesta por el uso del inmueble por el arrendatario. El importe de la obra reparadora 230 euros más Iva según el informe del perito de la parte demandada no altera aquella conclusión.

18.- Así pues, el recurso ha de ser estimado y la parte arrendadora debe ser condenada a la realización de la obra que su propio perito propone en el informe pericial presentado, esto es, a verificar en el interior de la nave las zonas de entrada de agua y posteriormente, ya en la cubierta, comprobar el estado de las juntas de los puntos de anclaje y, en su caso, sustituirlas por otras nuevas, manteniendo el resto de elementos preexistentes (gancho y tuerca), realizando asimismo una limpieza general de las canaletas, como parte de las tareas necesarias para la reparación.

CUARTO.- La pretensión de condena al pago de una indemnización por los daños en las puertas.

19.- En la demanda se solicitaba también la condena de la demandada a indemnizar a la demandante en el importe de los daños causados en tres puertas de paso que se estaban manipulando para su barnizado. La demandada no discute la valoración del daño (así quedó indicado en el acto de la vista), pero niega legitimación a la demandante para reclamar su importe por no haber probado ser la dueña de las puertas. Además considera que el lacado o barnizado de las puertas se pudo haber hecho en otra zona de la nave donde no hubiese goteras y que, según la cláusula decimotercera del contrato de arrendamiento, sería su seguro de responsabilidad el que habría tenido que indemnizar a su propietario

20.- El perito de la parte demandante confirmó en el acto de la vista que se le habían mostrado las puertas. Incluyó fotografías de estas en su informe, y aunque su calidad no es todo lo buena que sería deseable para la percepción del daño, el técnico afirmó que tenían daños por agua y que eran irrecuperables, sin que estas afirmaciones hayan quedado desvirtuadas por ningún otro elemento de prueba. También dijo el perito en el acto del juicio que se le había mostrado "el catálogo o listado donde ellos compran las puertas".

21 .- Así las cosas, acreditado que en el interior de la nave se encontraban las puertas y que estas se dañaron como consecuencia de la filtración de agua procedente de la cubierta, a su vez producida por una causa cuya reparación compete a la arrendadora, es clara la legitimación activa de la demandante para reclamar por el daño padecido. Sea la dueña de las puertas dañadas, sea su depositaria con obligación de entrega a su dueño, es claro que el daño de las puertas le genera un daño patrimonial indemnizable cuyo resarcimiento pasa por la compra de otra puerta de iguales características que la dañada. Por otro lado, la responsabilidad por el daño no puede trasladarse a la propia arrendataria por no haber colocado las puertas en otro lugar de la nave, puesto que el origen del daño se encuentra en la conservación de un elemento exterior de la nave, no en la conducta de la arrendataria y no consta, claro es, que la ubicación de la puerta se haya producido con la intención de que resultase afectada por el agua. La suscripción de un seguro de responsabilidad civil tampoco exime a la arrendataria de su obligación de reparación.

El motivo, por lo tanto, también se estima.

CUARTO.- Costas procesales

22.- Dado que no se ha estimado en su totalidad la demanda (se pretendía inicialmente la sustitución de la totalidad de la cubierta) cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad. ( artículo 394 de la LEC)

23.- Dada la estimación del recurso de apelación no se hará especial imposición de las costas causadas en la alzada ( artículo 398.2 de la LEC)

En atención a lo expuesto