Sentencia Civil 500/2025 Audiencia Provincial Civil de Tarragona nº 1, Rec. 262/2025 de 10 de julio del 2025

PRIMERO.-Antecedentes del caso.

Promontoria Coliseum Real Estate SL formuló demanda de juicio verbal de desahucio por precario contra los ignorados ocupantes de la finca sita en DIRECCION000 de Mont-roig del Camp.

Como parte demandada comparecieron Sebastián y Ismael, que se opusieron a la demanda alegando la inadecuación del procedimiento por concurrencia de cuestión compleja al ostentar los demandados la condición de arrendatarios de la finca litigiosa, la falta de legitimación activa "ad causam" por haberse constituido la sociedad actora después del inicio de la relación arrendaticia en que los demandados sustentan su derecho a poseer la finca, la falta de legitimación activa "ad procesum" porque el poder notarial otorgado al procurador firmante de la demanda se otorga por "Promontoria Coliseum Industrial Asset SLU" y no por la actora "Promontoria Coliseum Real Estate SL", nulidad de actuaciones por vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva al no haberse notificado personalmente a los demandados de la demanda de ejecución hipotecaria previa a este proceso de desahucio, y falta de ofrecimiento de alquiler social.

La sentencia de instancia estimó íntegramente la demanda con condena en costas a la parte demandada.

SEGUNDO.-Motivos de apelación.

Sebastián y Ismael interponen el recurso de apelación, que fundamentan en los siguientes motivos:

- Incongruencia omisiva y error en la valoración de la prueba por no resolver la sentencia la cuestión de la existencia de una relación arrendaticia por la que los demandados tendrían derecho a ocupar la finca litigiosa.

- Infracción procesal por no haberse admitido la aplicación del art. 304 LEC respecto de la prueba de interrogatorio de la parte actora.

- Infracción procesal por inadmisión de pruebas documentales propuestas por la parte demandada, generadora de indefensión.

- Infracción del deber de la actora de ofrecimiento de alquiler social.

- Falta de legitimación activa "ad causam" y "ad processum".

- Nulidad de actuaciones por vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva al no haberse notificado personalmente a los demandados de la demanda de ejecución hipotecaria previa a este proceso de desahucio.

La parte demandante se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia apelada.

TERCERO.-Decisión de la Sala.

3.1.La Sala va a abordar el examen de los motivos de apelación sin sujetarse estrictamente a su orden de planteamiento. Por razones sistemáticas consideramos más adecuado analizar, en primer lugar, las cuestiones de naturaleza procesal para después abordar los motivos de apelación referidos al fondo de las cuestiones controvertidas en la alzada.

3.2.En cuanto a la invocada falta de legitimación activa "ad causam", la legitimación activa en el juicio de desahucio por precario corresponde, según se deriva del artículo 250.1.2º LEC, al "dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer la finca". Solo quien ostenta facultades de tenencia, uso y disfrute sobre la cosa, bien porque permanecen integradas en el dominio del que es titular o bien porque han sido desgajadas de éste y le pertenecen en virtud de un título legal, sucesorio o contractual, está legitimado para ejercitar la acción de desahucio frente al precarista. El nudo propietario, por definición, carece de esas facultades con respecto a la cosa, precisamente porque corresponden al usufructuario.

En este caso, la demanda la formula Promontoria Coliseum Real Estate SL en su condición de propietaria de la finca litigiosa. Dicha propiedad queda acreditada mediante la nota simple registral aportada como doc. 2 de la demanda, en la que consta que el título de propiedad es la escritura pública de 6/3/2020.

Esta Sección ya ha declarado, por ejemplo, en la sentencia nº 881/2022, de 14 de diciembre, que:

"la nota registral simple, ciertamente tiene valor puramente informativo y no da fe del contenido de los asientos, sin perjuicio de la responsabilidad del registrador, por los daños ocasionados por los errores y omisiones padecidos en su expedición. Ahora bien, aunque, en principio, el único medio de acreditar, en perjuicio de tercero, el contenido del Registro es la certificación registral, la manifestación del Registro de la Propiedad a que se refiere el artículo 222 de la Ley Hipotecaria también puede hacerse mediante nota simple informativa según el contenido del artículo 332 del RH. Sabido es que la inscripción de un inmueble en el Registro de la Propiedad no constituye por sí solo título de derecho, pero el artículo 38.1 de la LH establece una presunción legal, de que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo, que, si bien admite prueba en contrario, produce todos sus efectos mientras no se demuestre que no responde a la realidad.

De lo anterior resulta que si bien, efectivamente, la nota simple informativa, a diferencia de la certificación registral, no hace prueba plena de la titularidad de la finca, tal nota no carece de valor probatorio, y esta Sala considera que dicho documento, acredita suficientemente la propiedad de la parte actora, tanto más cuanto dicha titularidad no ha sido desvirtuada de manera ninguna por el demandado ni ha aportado elemento alguno del que pueda desprenderse que esta titularidad corresponde a terceros o no era en dicho momento un activo por pertenecer a persona distinta de la ahora actora; extremos que le hubiera correspondido ex art. 217 de la LEC al invertir la presunción legal la carga de la prueba, según el art. 385.1 de la LEC. "

Resulta así irrelevante cuándo se constituyó la sociedad demandante, si efectivamente estaba constituida en el momento en que adquirió la propiedad de la finca cuya posesión ahora pretende recuperar, que es lo que aquí acontece, por lo que este motivo de apelación no puede prosperar.

3.3.La parte apelante también esgrime la falta de legitimación activa "ad procesum" porque considera que el poder notarial adjunto a la demanda a favor del Procurador no fue otorgado por la sociedad demandante. La sola lectura del poder notarial lleva a la desestimación de este motivo, porque ya el encabezamiento indica que es un poder otorgado por varias empresas, entre ellas la demandante ("ESCRITURA DE PODER PARA PLEITOS de "PROMONTORIA COLISEUM INDUSTRIAL ASSET, S.L.U.", "PROMONTORIA COLISEUM LAND, S.LU", "PROMONTORIA COLISEUM RESIDENCIAL S.LU" Y "PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE, S.L.U") y el poder lo otorga Laureano, como apoderado de Solvia Servicios Inmobiliarios SL, que a su vez es apoderada de "PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE, S.L.U", (folio 8 del poder). Ciertamente se trata de un apoderamiento "en cadena" que puede ser complejo de leer, pero en el que no se aprecia ningún defecto que impida tener por válidamente otorgado el apoderamiento del Procurador, lo que excluye la cuestión procesal en invocada en el recurso, por lo que este motivo también se desestima.

3.4.En cuanto a la invocación de nulidad de actuaciones por vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva al no haberse notificado personalmente a los demandados de la demanda de ejecución hipotecaria previa a este proceso de desahucio, el propio planteamiento del motivo conlleva su desestimación. El juicio de desahucio y la ejecución hipotecaria previa son procesos totalmente independientes por lo que cualquier cuestión de nulidad de actuaciones que se hubiese producido en la ejecución debió plantearse en dicho proceso y, en el presente, resulta irrelevante.

3.5.A continuación, en cuanto a las infracciones procesales por no haberse admitido pruebas documentales que la parte demandada propuso, en nuestro auto de fecha 14-4-2025 ya expusimos los motivos por los que no considerábamos que tales pruebas documentales fueran necesarias para la resolución de las cuestiones objeto de controversia. Partiendo de tal premisa, que dichas pruebas no fuesen admitidas en la instancia no entendemos que provoquen indefensión a la parte demandada y este motivo de apelación también debe desestimarse.

De conformidad con lo establecido en el artículo 459 de la LEC, en el recurso de apelación podrá alegarse infracción de normas o garantías procesales en la primera instancia. Cuando así sea, el escrito de interposición deberá citar las normas que se consideren infringidas y alegar, en su caso, la indefensión sufrida. Asimismo, el apelante deberá acreditar que denunció oportunamente la infracción, si hubiere tenido oportunidad procesal para ello. Al no producirse indefensión material por la inadmisión de pruebas, la apelación fundada en tal infracción procesal no puede prosperar.

3.6.Lo mismo debe resolverse en cuanto a la invocada infracción procesal por no aplicación del art. 304 LEC.

Como esta Sala ya dijo en la sentencia nº 596/2021, de 22 de septiembre:

"El art. 304 de la LEC, excepción a lo anteriormente expuesto según indicó el Tribunal Supremo en la sentencia de 25/05/2011, permiten tener por ciertos los hechos que le sean perjudiciales a la parte que no comparezca a la práctica del interrogatorio cuando ha sido citada para ello, debiendo tenerse presente que como ha reiterado la jurisprudencia menor el recurso de la ficta confessio del art. 304 de la LEC, no es automático, sino que constituye una facultad, que debe ser aplicada con ponderación y moderación , de la que debe hacerse un prudente uso, evitando automatismo que puedan conducir a arbitrariedades ( SAP de Valencia de 9/6/06, SAP de Málaga de 2/5/07, SAP de Madrid de 14/5/07, SAP de Castellón de 25/4/08), de forma que no debe acudirse a la ficta confessio de la parte contraria, cuando existe una carencia total y absoluta de prueba por la parte sobre la que recae su carga; de forma que la ficta confessio solo debe servir para complementar una prueba deficiente del demandado ( SAP de Madrid de 25.4.08 y 28.10.08), y nunca puede ser utilizada cuando entre en contradicción con lo que resulte probado de las restantes pruebas ( SAP de La Coruña de 14.9.07)."

No alcanzamos a determinar cuál era la relevancia de la prueba de interrogatorio para resolver las cuestiones controvertidas, que quedan clarificadas mediante la prueba documental obrante en autos, por lo que el hecho de que la Juez "a quo" no refiera al resultado de esta prueba en la sentencia en nada afecta al resultado del pleito y, por tanto, no se puede considerar que concurra error en la valoración de la prueba al respecto.

3.7.Finalmente, abordaremos el motivo de apelación consistente en la incongruencia omisiva y error en la valoración de la prueba por no resolver la sentencia la cuestión de la existencia de una relación arrendaticia por la que los demandados tendrían derecho a ocupar la finca litigiosa.

De forma un tanto confusa, se plantea este motivo desde varias perspectivas, siendo la primera una referencia a la "cuestión compleja", que no puede acogerse.

Esta Sala ya dijo en su sentencia de 18-10-2011 que:

"Por lo que se refiere a la cuestión compleja, una de las novedades que ha aportado la normativa procesal actual, es la supresión de la misma como alegación que, de prosperar, comportaba la desestimación de la demanda en los procesos de esta naturaleza, y ello porque, contrariamente a la situación existente antes de la entrada en vigor de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, el juicio de desahucio por precario, o lo que es lo mismo, el proceso verbal a que se refiere el artículo 250.1.2º de referida Norma, no es un juicio sumario, sino un proceso plenario que finaliza por sentencia con efectos de cosa juzgada. Así tras la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, el juicio de desahucio por precario dejó de tener un carácter sumario con restricción de medios de ataque y defensa que caracterizaba a la regulación anterior y que impedía analizar todas las cuestiones que pudieran plantearse desde el momento en que la complejidad del asunto quedaba constatada, relegando la discusión al ámbito del juicio plenario que hubiera lugar, y el artículo 447, en relación con el artículo 250 , provocó una nueva perspectiva de la denominada cuestión compleja, en cuanto que en este procedimiento podrán analizarse las distintas relaciones jurídicas que quieran alegarse como justificación de la posesión que se ostenta, aunque limitadas al ámbito posesorio de cuya recuperación se trata. Los derechos definitivos que sobre las cosas o los derechos pretendan ser titulares las partes habrán de dilucidarse en otro proceso declarativo que tenga por objeto, no la posesión, sino la legitimidad de tales derechos.

En consecuencia, como ya dijimos en nuestra sentencia de 29/11/2003, ya no es posible aplicar a los juicios tramitados al amparo del art. 250.1.2º la doctrina jurisprudencial que, basada en la naturaleza sumaria del juicio de desahucio por precario, excluía de su ámbito y reconducía a un proceso declarativo, los supuestos en que se planteaban "cuestiones complejas" ajenas a la situación de precario."

En el mismo sentido se pronuncian, por ejemplo, la sección 3ª de esta misma Audiencia Provincial (sentencias nº 76/2024 de 15 de febrero, nº72/2024 de 8 de febrero,...) y la SAP Barcelona secc. 17 nº 673/2023 de 20 de diciembre, que incluye una profusa cita jurisprudencial a la que no cabe más que remitirse

También se plantea la cuestión como incongruencia omisiva. Sobre la incongruencia, procede recordar que, como declara la STS 19 julio 2018 y las que cita: es doctrina de esta Sala que la incongruencia de las sentencias exige una correlación entre los pedimentos de las partes, oportunamente deducidos, y el fallo, teniendo en cuenta la petición y la causa de pedir. Adquiere relevancia constitucional, con infracción no sólo de los preceptos procesales ( art. 218.1 LEC) , sino también del art. 24 CE, cuando afecta al principio de contradicción, si se modifican sustancialmente los términos del debate procesal, ya que de ello se deriva una indefensión a las partes, que al no tener conciencia del alcance de la controversia no pueden actuar adecuadamente en defensa de sus intereses.

A su vez, para decretar si una sentencia es incongruente o no, ha de atenderse a si concede más de lo pedido ("ultra petita"), o se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes ("extra petita") y también si se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes ("cifra petita"), siempre y cuando el silencio judicial no puede razonablemente interpretarse como desestimación tácita. Se exige para ello un proceso comparativo entre el suplico integrado en el escrito de demanda y, en su caso, de contestación, y la parte resolutiva de las sentencias que deciden el pleito ( sentencias 580/2016, de 3º julio; 52/2018, de 1 febrero; y 23/2018, de 17 febrero, entre otras).

Además, si la sentencia incurría en incongruencia omisiva por no resolver cuestiones oportunamente planteadas por las partes, la parte recurrente está obligada a solicitar la subsanación o complemento de la resolución de instancia conforme a lo dispuesto en el art. 215 LEC, y este es un requisito ineludible para denunciar la incongruencia de la resolución apelada, conforme al art. 459 LEC, como declara reiterada y constante jurisprudencia, por todas STS de 20 de julio de 2015, de 14 de diciembre de 2017 15 de octubre de 2018 y 6 de marzo de 2019, entre muchas otras.

En el presente caso, la sentencia de instancia sí aborda la cuestión de la invocada existencia de un contrato de arrendamiento, y lo hace en el fundamento jurídico quinto, por lo que no existe omisión de resolución de cuestiones controvertidas como pretende la parte apelante. Cuestión distinta es la disconformidad de la parte apelante con la argumentación que al respecto hace la Juez "a quo", pero no debe confundirse con incongruencia omisiva, que no la hay.

En cuanto al fondo de la cuestión, compartimos íntegramente el razonamiento de la sentencia de instancia. Cuando los demandados suscribieron el contrato de arrendamiento, quién actuó como arrendador ya no era dueño de la finca, cuya propiedad perdió con el dictado del previo decreto de adjudicación en la ejecución hipotecaria, y con independencia que el entonces propietario fuera o no la parte aquí demandante, por lo que dicho contrato no puede sustentar el derecho de los demandados a ocupar la finca.

Esta Sala ya ha dicho en resoluciones precedentes, como por ejemplo la Sentencia 548/2022 de 13 de julio, que:

"La institución jurídica del precario no aparece específicamente regulada en nuestro ordenamiento, si bien la mayoría de la doctrina lo encuadra en el art. 1750 CC. No obstante, ha sido desarrollado por una abundante jurisprudencia, que ha definido el precario como "una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho" ( sentencias 110/2013, 28 de febrero ; 557/2013, 19 de septiembre , y 134/2017, de 28 de febrero )

Existe el precario: (i) cuando hay una situación de tolerancia sin título; (ii) cuando sobreviene un cambio de la causa por cesar la vigencia del contrato antes existente, (iii) o incluso la posesión gratuita sin título y sin la voluntad del propietario ( SSTS de 3 de diciembre de 1.978).

Por tanto, como declaramos en la sentencia 691/2020, de 21 de diciembre, la institución del precario "no se refiere exclusivamente a la graciosa concesión al detentador y a su ruego del uso de una cosa mientras lo permite el dueño concedente (...), sino que se extiende a cuantos sin pagar merced utilizan la posesión de un inmueble sin título para ello o cuando sea ineficaz el invocado para enervar el cualificado que ostente el actor ( sentencias de 13 de febrero de 1.158 )".

En este sentido no es acertado el planteamiento que hace el recurrente al limitar el ámbito del precario a las situaciones de mera tolerancia, pues, conforme a la jurisprudencia reseñada, incluye también el disfrute de la posesión de un inmueble por quien no paga contraprestación alguna por ello y carece de título, o el que alega es "ineficaz (...) para enervar el cualificado que ostente el actor".

Aplicando este concepto de precario al caso de autos, la parte demandada no dispone de título que justifique la ocupación de la finca, por lo que su situación se califica de precario y el motivo de apelación también decae.

3.8.No queremos acabar sin referir a la cuestión de la invocada situación de vulnerabilidad como motivo de oposición a la demanda de precario, a la que alude el recurso de apelación cuando argumenta sobre la inadmisión de la prueba documental consistente en un oficio a l'Agència de l'Habitatge de Catalunya.

El art. 1 bis al RDLey 11/2020 regula la suspensión de, entre otros, los lanzamientos acordados en procedimientos de desahucio por precario. Pero en el presente caso el lanzamiento aún no ha sido expresamente acordado, ya que la sentencia apelada estima la demanda y condena a la parte demandada al desalojo bajo apercibimiento de lanzamiento por lo que, en fase de ejecución de sentencia, cuando dicho lanzamiento sea acordado, podrá la parte apelante efectuar las peticiones oportunas al amparo del citado art. 1bis RDLey 11/2020.

3.9.Ni tampoco podría tener acogida la alegación defensiva de falta de ofrecimiento de alquiler social como requisito previo a la demanda de desahucio.

Esta Sala ya ha dicho en resoluciones precedentes, como por ejemplo la Sentencia 10/2023 de 11 de enero, que:

"La Ley 24/2015, de 29 de Julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética exige en el art. 5.2 que "antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, el demandante debe ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social, si el procedimiento afecta a personas o unidades familiares que no tengan una alternativa propia de vivienda y que estén dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial definidos por la presente ley, lo cual debe comprobar el propio demandante, requiriendo previamente la información a los afectados, y siempre que se dé uno de los siguientes supuestos (...).

Como se ve, la norma solo está prevista para los procesos de ejecución hipotecaria y para los procesos de desahucio por falta de pago, pero no para los juicios de desahucio por precario como ocurre en el presente caso. No obstante, la citada norma se ha visto modificada por el Decreto-ley 17/2019 , de 23 de Diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, al añadir a la misma una disposición adicional, la primera, en la que se indica que la obligación a que hace referencia el artículo 5.2 , de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de interponer determinadas demandas judiciales, se hace extensiva en los mismos términos a cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y a las demandas de desahucio por expiración del termino y a las de desahucio por precario cuando el demandante tenga la condición de gran tenedor de acuerdo con la letra a) del apartado 9 del artículo 5 y con la letra a) del apartado 3 de esta disposición, siempre que concurran las circunstancias siguientes (...)". Lo que regula la Ley, de nuevo, es una obligación que puede ser sancionable administrativamente, pero no un requisito de procedibilidad ni que impida dictar una sentencia en un proceso de desahucio y ello sin perjuicio de lo que pueda alegarse en fase de ejecución (Decreto Ley 37/20 de 3 de noviembre)."

También dijo esta Sección en la sentencia 763/2022, de 26 de octubre, que:

"No cabe la aplicación de la normativa autonómica a la que alude el recurrente, la Ley 24/2015 por cuanto la sentencia del Pleno del Tribunal Constitucional núm. 16/2021, de 28 de enero por unanimidad declaró inconstitucionales y nulos los artículos 2.2, 2.3, 2.4, 2.5, 2.7, 2.10, 2.11 (inciso "sin perjuicio del supuesto a que hace referencia el artículo 42. 6"), 2.12, 4.2, 4.5 (inciso "y del apartado 2 de la disposición adicional primera"), 5.5, 5.6, 5.7, 6.3 y 6.6 y la disposición transitoria primera del decreto-ley autonómico 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda. Este decreto-ley autonómico modificó los artículos 5 y 7.1 de la Ley autonómica 24/2015, de 29 de julio e introdujo en la misma, de nuevo cuño, el artículo 10 y las disposiciones adicionales 1ª y 2ª.

Estando así las cosas, la Sala considera que, aunque la Ley autonómica 24/2015, de 29 de julio, formalmente permanece en vigor, materialmente ha sido derogada, al menos en sus aspectos sustanciales, como la obligación que imponía al demandante de ofrecer un alquiler social.

Por último, recientemente la sentencia del Pleno del Tribunal Constitucional núm. 28/2022, de 24 de febrero ha declarado inconstitucionales y nulos los apartados 1, 2 y 3 del artículo único del decreto-ley autonómico 37/2020, de 3 de noviembre, de refuerzo de la protección del derecho a la vivienda ante los efectos de la pandemia de la COVID-19.

En cuanto a la Ley 1/22 de modificación de la ley 18/2007, la Ley 24/15 y la Ley 4/2016 para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda, dictada a los pocos días de la sentencia del TC antes referida y referida a la obligación de ofrecer un alquiler social al propietario antes de interponer la demanda de desahucio, no es admisible, por las dudas de constitucionalidad que presenta, en base a la resoluciones del TC antes referidas, dado que la misma señala un requisito de procedibilidad para lo cual no es competente la Generalitat de Catalunya ."

El Tribunal Constitucional ha confirmado esta valoración en su sentencia de 8-10-2024,

que declara la inconstitucionalidad, entre otros, del art. 1.3 de la Ley 1/2022, que establecía la obligación de ofrecimiento de alquiler social previa a la interposición de la demanda de desahucio.

Por lo tanto, el recurso se desestima en cuanto se basa en la ausencia de un ofrecimiento de alquiler social previo a la interposición de la demanda, al no ser éste un requisito de procedibilidad en procedimientos como el que nos ocupa.

En este mismo sentido se pronuncian los "Acuerdos de unificación de criterios de las secciones civiles de la Audiencia Provincial de Barcelona" de 21-2-2020, que añaden que "La consecuencia jurídica del incumplimiento de la obligación legal de ofrecimiento de un alquiler social, antes de la demanda judicial de ejecución hipotecaria, o de cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria, o de desahucio por impago de alquiler, extinción del plazo, o precario, es la imposición por la Administración competente, en su caso, de las sanciones administrativas previstas en la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda."

3.10.En conclusión, desestimamos el recurso de apelación y confirmamos íntegramente la sentencia de instancia.

CUARTO.-Régimen de costas de segunda instancia.

Al desestimarse el recurso de apelación, procede condenar a la parte apelante al pago de las costas de esta alzada ( art.398 LEC) .