Sentencia Civil 519/2025 Audiencia Provincial Civil de Ourense nº 1, Rec. 315/2025 de 11 de julio del 2025

Primero. -Resumen de Antecedentes. Planteamiento del recurso

La representación procesal de don Pedro Francisco ejercita una acción de cumplimiento del contrato de fecha 3 de enero de 2020 "de arrendamiento de vivienda con opción a compra" y subsidiariamente una acción de reclamación de cantidad. Con carácter principal solicita la condena de los demandados a otorgar escritura pública de venta de la vivienda objeto de litis de conformidad con las condiciones y precio fijados en el contrato de arrendamiento suscrito el 3 de enero de 2020. Subsidiariamente, para el caso de que se considere el desistimiento unilateral de los arrendadores, a pagar al actor la cantidad de 41.600 euros, incrementada en los intereses calculados al tipo legal desde el 1 de febrero de 2023, así como reintegren al actor las costas del procedimiento.

La representación procesal de los demandados se opuso a la demanda y solicitó su desestimación alegando que el actor no notificó en plazo ni en la forma pactada el ejercicio de la opción de compra, por lo que el derecho caducó.

La sentencia de instancia estima en parte la pretensión ejercitada con carácter subsidiario y condena a los demandados a abonar al actor la cantidad de 20.000 euros y declara finalizado el contrato de arrendamiento. La juzgadora de instancia estima probado que el actor comunicó en plazo su voluntad de ejercitar la opción de compra y que fue la actora quien no comunicó que quería rescindir el contrato de arrendamiento y que no quería venderle el piso. Entiende que no puede obligarse al propietario a vender el inmueble, si se considera finalizado el arrendamiento, por lo que condena a la parte demandada a restituir al actor la cantidad de 10.000 euros entregada al formalizar el contrato, doblada.

La parte actora se conforma con la sentencia.

Los demandados interponen recurso de apelación, alegando tanto motivos de índole procesal como de fondo. Así, sostienen que la sentencia adolece de falta de motivación e infringe los artículos 217 y 218 de la LEC. Como motivos de fondo alega error en la valoración de la prueba e infracción de los arts. 1255 y 1281 del CC.

La parte actora se opone al recurso y solicita su desestimación. Alega que la valoración probatoria de la juzgadora de instancia ha de ser respetada salvo que se demuestre que el juzgador de instancia incurrió en error de hecho, sus valoraciones resultan ilógicas, son opuestas a la máxima de la experiencia o son opuestas a las reglas de la sana crítica; circunstancias que a su juicio no concurren en la sentencia de instancia ya que constan en autos las diferentes llamadas, correos e intentos por parte del actor de contactar con los demandados en el plazo extraordinario que se les concedió el día 5 de enero de 2023.

Segundo-Infracción procesal por vulneración de las reglas que rigen la formación de la sentencia. Motivación.

El derecho a la tutela judicial efectiva comprende el derecho a obtener una resolución fundada en derecho, lo que significa que la solución que se adopte ha de estar motivada.

La sentencia 196/2003, de 27 de octubre, del Tribunal Constitucional señala: "este Tribunal ha reiterado que el derecho a obtener una resolución fundada en derecho, favorable a la adversa, es garantía frente a la arbitrariedad e irrazonabilidad de los poderes públicos ( sentencia 112/96, de 24 de junio; 87/2000, de 27 de marzo). Ello implica, en primer lugar, que la resolución ha de estar motivada; es decir, contener elementos y razones de juicio que permitan conocer cuáles son los criterios jurídicos que fundamentan la decisión ( sentencias 98/1997, de 18 de marzo; 25/2000, de 31 de enero) y en segundo lugar, que la motivación debe contener una fundamentación en derecho ( sentencia 147/1999, de 4 de agosto)".

Por su parte la sentencia número 264/1988 del mismo Tribunal dispone que: "los fallos han de ir precedidos de fundamentos (motivación) para que, formando una unidad lógica con los antecedentes, se produzca una respuesta judicial ajustada y proporcionada (congruente), es decir, relacionada con las peticiones de la parte (causa petendi) y resolviendo todos los puntos sometidos a la decisión judicial".

A su vez, la Sala Primera del Tribunal Supremo viene declarando que, si bien en el orden jurisdiccional civil no es necesario que la sentencia contenga un detallado relato de hechos probados, la motivación ha de incluir los hechos que le sirven de fundamento y el tribunal estima probados, con expresión, siquiera sucinta, de la valoración de la prueba, desde la perspectiva jurisprudencial de que la sentencia judicial constituye un todo unitario e interrelacionado en cuanto a sus elementos de hecho, de derecho o normativos, sus conclusiones previas y predeterminantes y el fallo o consecuencia de éstas ( sentencias núm. 766/20 09, de 16 de noviembre , y 404/2010, de 18 de junio ).

En el caso que nos ocupa la sentencia de instancia, si bien puede adolecer de falta de claridad y concreción, no puede entenderse que carezca de motivación. La juzgadora de instancia analiza la prueba documental aportada, interpreta el contrato y valora las comunicaciones intercambiadas entre las partes y/o sus letrados y extrae la conclusión de que el actor ejercitó en plazo la opción de compra.

Cosa distinta es que la parte recurrente entienda que dicha valoración es errónea, lo que constituye un motivo de fondo, pero no una infracción procesal.

En este sentido la Sala Primera del Tribunal Supremo ha declarado que el artículo 218.2 de la LEC , relativo a la exigencia de motivación de las sentencias, no es adecuado para plantear cuestiones probatorias, salvo las relativas a la falta de motivación de la valoración de la prueba o la existencia de una mera apariencia de valoración que la vicie de arbitrariedad ( STS 705/2010, de 2 de noviembre, entre otras).

En cualquier caso, la alegación de falta de motivación, carece de efecto útil ya que la recurrente no solicita la nulidad de la sentencia y por otro lado al configurarse la segunda instancia como una revisio prioris instantiae,el Tribunal de apelación u órgano ad quemtiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos ( quaestio facti)como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes ( quaestio iuris),a fin de comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que son aplicables al caso, con las únicas limitaciones que impone la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ( tantum devolutum quantum appellatum),por lo que el Tribunal de apelación puede suplir la falta de motivación o completar una motivación insuficiente o incorrecta o revisar la valoración probatoria realizada en la instancia.

Tercero.- Facultades del tribunal de apelación en orden a la valoración de la prueba realizada por la juzgadora de instancia.

Como ya hemos indicado la apelación civil, dada su condición de recurso ordinario, se configura como una revisión de la primera instancia en la que el tribunal superior u órgano "ad quem"tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes a fin de comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que son aplicables al caso.

En este sentido tanto el Tribunal Constitucional ( STC 212/2000, de 18 de septiembre) y como la Sala Primera del Tribunal Supremo ( STS 668/2015, de 4 de diciembre de 2015, entre otras) vienen declarando que "el juicio de segunda instancia es pleno y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido en primera instancia es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez a quo".

En las sentencias citadas se deja claro que cualquier pretensión de limitar los poderes del tribunal de apelación es claramente rechazada por la Sala Primera del T.S. Así, la STS 668/2015 afirma "Esa Sala, en jurisprudencia pacífica y reiterada con frecuencia, ha rechazado que la valoración de la prueba realizada en primera instancia solo pueda ser revisada por la Audiencia Provincial en caso de que conduzca a exégesis erróneas, ilógicas o que concul1ue preceptos legales, o sus conclusiones sean absurdas, irracionales o arbitrarias" así como que " Es perfectamente lícito que el recurrente en apelación centre su recurso en criticar la valoración de la prueba hecha en la sentencia de primera instancia, e intente convencer al tribunal de segunda instancia de que su valoración de la prueba, aun parcial por responder a la defensa lícita de los intereses de parte, es más correcta que la sin duda imparcial, pero susceptible de crítica y de revisión, del Juez de Primera Instancia".

En consecuencia, no es correcta, la tesis que el apelado mantiene sobre la limitación de las facultades del órgano de apelación para revisar la valoración probatoria de la instancia.

Cuarto. -Naturaleza de la opción de compra.

La llamada opción de compra constituye un negocio jurídico atípico o innominado que no aparece expresamente regulado en el Código Civil; si bien, viene reconocido a los efectos registrales en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario.

La jurisprudencia y la doctrina ha perfilado su concepto y caracteres.

Se ha definido como un precontrato, en principio unilateral, en virtud el cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte el optante.

Constituyen sus elementos principales, como también se infiere del citado artículo 14 del RH, los siguientes: la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente y por su sola voluntad sobre la realización de la compraventa; la determinación del objeto contractual, de manera que la compraventa futura queda plenamente configurada, y en particular el precio estipulado para la adquisición; y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción. Por el contrario, la prima, que pudiera estipularse como pago a cargo del optante por la concesión, es un elemento accesorio del negocio.

La sentencia del Tribunal Supremo de 28 de abril de 2000 , señala que los requisitos necesarios para la opción de compra son no sólo el objeto de la opción y el precio sino también el plazo, requisito este último también exigido por el art. 14 del Reglamento Hipotecario para que sea inscribible el contrato de opción de compra. Pero, además, es característica propia de la opción de compra que el concedente o promitente se obligue a no vender a nadie la cosa prometida durante el plazo estipulado, pues a lo que se compromete aquél es a vender una cosa determinada al optante al recibir la declaración de voluntad de éste, de suerte que el concedente se obliga a tener la cosa disponible durante el plazo estipulado por si el optante ejerciera el derecho dentro del mismo.

En el contrato de opción de compra la compraventa futura está plenamente configurada, pero no está perfeccionada; su perfeccionamiento depende únicamente del optante. Por ello, una característica esencial de la opción de compra es que no necesita ninguna actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el concedente, lo que la diferencia del «pactum de contrahendo».

El ejercicio válido del derecho de opción exige que el optante, mediante una declaración de voluntad de carácter recepticia, manifieste su decisión de celebrar el contrato principal, notificando su voluntad positiva en tal sentido al concedente dentro del plazo pactado para hacer valer la opción, para que, sin necesidad de ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción y se perfeccione el contrato de compraventa.

También ha destacado la jurisprudencia que la naturaleza unilateral de la opción de compra resulta de que sólo el concedente queda obligado a mantener su oferta y a no disponer de la cosa que va a ser objeto de compraventa, bien para sí o para un tercero, durante un período de tiempo, mientras que al optante corresponde el derecho de aceptarla o dejarla caducar con plena libertad de decisión en el mismo plazo.

No obstante, cuando se pacta una prima por la reserva de esta facultad que se concede al optante, el contrato de opción adquiere la consideración de oneroso y bilateral.

Es posible, como dice la sentencia del Alto Tribunal de 22 de junio de 2001, que la prima de la opción pueda operar como parte del precio de la compraventa una vez perfeccionada ésta por la consumación de la opción y es también posible que el optante tenga o reciba la posesión inmediata de la cosa con anterioridad al ejercicio de la opción.

Estas circunstancias no desnaturalizan el contrato, siempre y cuando el optante conserve la facultad de decidir libremente que el contrato objeto de la opción se perfeccione o no, ya que ésta es la nota esencial del contrato.

La prima de la opción de compra presenta características distintas a las arras.

Las arras, son una cantidad de dinero o cosas, generalmente fungibles, que pueden entregarse ambos contratantes entre sí, o solamente uno al otro, en un contrato (habitualmente de compraventa, aunque también pueda ser de otro tipo, por ejemplo, permuta o arrendamiento).

La función que cumplan esas arras o señal será la que los contratantes hayan querido darles en cada caso, pudiendo distinguirse las siguientes:

1-Arras confirmatorias. Son aquéllas que, marcando el momento de la perfección del contrato, facilitan su prueba y además, lo garantizan. Dentro de este tipo de arras es posible distinguir dos subtipos: arras confirmatorias puras y arras confirmatorias penales.

Las arras confirmatorias puras aparecen sencillamente como señal externa de la perfección del contrato, e incluso, como comienzo. de su ejecución. En la práctica este tipo de arras se confunden con los pagos parciales anticipados que se realizan a cuenta. La doctrina científica y jurisprudencial entienden mayoritariamente que, efectuada la entrega de una cantidad en concepto de arras, si no queda claro que fue otra la voluntad de las partes se entenderá que se trata de arras confirmatorias puras.

2-Las arras confirmatorias penales o arras penales. Son aquéllas que además de servir como prueba de la perfección del contrato, se entregan como garantía del cumplimiento del mismo; garantía que se sumará a las generales que establecen las leyes para cualquier obligación. Si se produce un incumplimiento imputable al que entregó las arras, éste las perderá, sin que ello le libere necesariamente de la reclamación, por la otra parte, del cumplimiento forzado y la indemnización por los daños y perjuicios sufridos. Ello dependerá de que las arras penales se hayan pactado o no de modo que la pérdida de las mismas (o la devolución de las recibidas más otra cantidad igual) sustituya a la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.

3- Las arras penitenciales o de desistimiento. Al igual que en las confirmatorias, que acabamos de ver, éstas también son muestra de la celebración de un contrato o promesa bilateral de contrato; pero lo son no de un contrato firme, sino de uno claudicante, pues permiten lícitamente desistir del mismo, perdiéndolas el que las entregó y devolviéndolas duplicadas el que las recibió.

La STS de 24 de marzo de 2009, recurso 946/2009 (LA LEY 14601/2009) con cita de otras sentencias de la misma Sala, dice: "ante la imposibilidad de dar concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454".

En el pacto arral existe un contrato ya perfeccionado y las arras cumplen una función de prueba de celebración del contrato y de garantía de cumplimiento y, cuando así se hubiera pactado, facultan a las partes para desistir del contrato ya perfeccionado.

En cambio, en la opción de compra el contrato de compraventa no se perfeccionó; sino que se concede al optante el derecho a decidir unilateralmente y por su sola voluntad sobre la realización de la compraventa, por lo que la prima de la opción no constituye ninguna prueba ni garantía de cumplimiento del contrato, es un precio que se concede al propietario por la reserva aun cuando se prevea que pase a formar parte del precio si el contrato de compraventa llega a perfeccionarse por el ejercicio de la opción.

Quinto.- interpretación del contrato de 3 de enero de 2020.

El contrato de 3 de enero de 2020 suscrito entre las partes lleva por rúbrica "CONTRATO DE ARRENDAMINTO DE VIVIENDA CON OPCIÓN A COMPRA" y, por lo que afecta a este recurso de apelación, contiene las siguientes cláusulas:

Octava: "La ARRENDADORAconcede al ARRENDATARIO,una opción de compra sobre la vivienda objeto del arrendamiento en los siguientes términos:

PRECIO:El precio de la compraventa se estipula en 57.000 euros, más los tributos e impuestos que por ley le sean de aplicación, de los cuales se deducirán las cantidades abonadas en concepto de alquiler y los 10.000 EUROS abonados en concepto de adelanto y entregados en el momento de formalización de este contrato por el arrendatario hasta el momento en que se haga uso de la opción de compra.

PLAZO:El ejercicio del derecho de opción de compra únicamente se podrá ejercer durante la vigencia del presente contrato.

CARGAS Y GRAVAMENES: La vivienda se entrega libe de cargas y gravámenes, obligándose a la ARRENDATARIAque en el momento de ejercitar la opción de compra en caso que alguna estuviera vigente, será responsable de cancelarla en el Registro de propiedad, y estar al corriente de todos gastos e impuestos.

El ejercicio del derecho de opción de compra se realizará a través de notificación por conducto fehaciente en el domicilio de la arrendadora disponiendo este a partir de dicha notificación, de un plazo de UN MES para formalizar la venta en escritura pública, y según acuerdan las partes ante notario o él en que en su momento acuerden las partes".

Cuarta. En la estipulación cuarta, tras indicar la renta pactada para el contrato de arrendamiento, se dice: "De igual manera a la firma del presente contrato al arrendador abonarán a la arrendataria la cantidad de 10.000 euros, en concepto de adelanto por la compraventa próxima"

Tercera. La estipulación tercera, dispone en cuanto a la duración del contrato "El plazo de duración del presente contrato se establece por un periodo de tres años. Llegado el vencimiento del contrato, si no se ejecutara la opción de compra, se entenderá como finalizado salvo que las partes pacten un alquiler prorrogado sobre la vivienda a partir de la finalización del mismo. La renuncia al contrato por parte del arrendatario deberá hacerse por escrito con dos meses de antelación, notificándolo en el domicilio de la arrendadora. En caso de desistimiento por parte de la arrendadora, esta devolverá al arrendatario el doble de la cantidad pagada hasta el momento."

No resulta dudosa ni controvertida la calificación jurídica del negocio concluido; ambas partes coinciden en que se trata de un contrato de arrendamiento de vivienda con un derecho de opción de compra. Los términos del contrato son claros y literosuficientes por lo que no es necesario acudir a ningún otro criterio hermenéutico ( art. 1.281 y ss. del CC) para indagar la intención común de los contratantes.

Tampoco plantea dudas interpretativas que el plazo fijado por las partes para ejercitar la opción de compra es el de tres años a partir del día 3 de enero de 2020 por lo que teniendo en cuenta lo dispuesto en el art. 5 del CC sobre el cómputo de los plazos civiles, el derecho de opción caducaba el día 3 de enero de 2023.

El ejercicio de la opción de compra exigía inexorablemente que el arrendatario notificase a la arrendadora por conducto fehaciente y antes del 3 de enero de 2023 su voluntad de perfeccionar la compraventa, ya que la comunicación ha de ser recepticia. Ni siquiera el incumplimiento por parte de la arrendadora de la obligación asumida facultaría al optante a prescindir de la notificación.

La STS número 638/2008 de 2 Jul. 2008, Rec. 2259/2001, dispone:

"La vigencia de la opción únicamente durante un tiempo determinado e inexorable es consustancial a su propia naturaleza pues de no ser así quedaría a voluntad del optante de modo indefinido la posibilidad de perfeccionar la compraventa; y la particularidad que tal derecho de opción supone respecto de lo previsto en el artículo 1256 del Código Civil («la validez y cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno solo de los contratantes») se convertiría en un definitivo desconocimiento de tal principio elemental de la contratación. Así ha de entenderse que incluso la falta por el concedente u optatario a las obligaciones propias del contrato de opción no releva al optante de la necesidad de que, en caso de estar interesado en el ejercicio de la opción, dirija a aquél la oportuna comunicación recepticia dentro del plazo previsto perfeccionando así la compraventa en los términos pactados.La falta de tal comunicación -como ha ocurrido en el caso- cualquiera que hubiera sido la actuación del optatario, hace caducar el derecho que nació únicamente para su ejercicio dentro de un plazo (...).

Las únicas dudas interpretativas que plantea el contrato de 3 de enero de 2020 afectarían a la calificación jurídica del pago inicial de 10.000 euros, ya que el tenor literal de las cláusulas contractuales plantea dudas acerca de si la voluntad común de las partes era asignar a dicha entrega inicial el carácter de precio de la opción o bien como arras que permitían a la arrendadora desistir del contrato o, ambas funciones. No obstante, dicha cuestión resulta irrelevante para la resolución del presente recurso de apelación, ya que únicamente recurre la parte demandante u optante y por cuanto el actor no ejercitó en la demanda pretensión alguna relacionada con la restitución de la citada cantidad.

Sexto.- Resolución del recurso de apelación. Estimación del mismo.

La Sala no comparte los razonamientos de la juzgadora de instancia ya que se apartan de la doctrina jurisprudencial expuesta, al prescindir del requisito "sine que non"de la comunicación recepticia por parte del optante a la concedente de su voluntad de perfeccionar la compraventa dentro del plazo estipulado.

La magistrada viene a concluir que la compraventa quedó perfeccionada por el transcurso del plazo de tres años sin que se hubiese comunicado por ninguna de las partes el desistimiento del contrato, lo que no se compadece con la naturaleza y esencia del derecho de opción de compra que exige un acto expreso del optante de comunicación al concedente de su voluntad de perfeccionar la compraventa. No cabe el ejercicio tácito del derecho de opción.

La conducta del concedente u optatario previa a esta comunicación recepticia deviene irrelevante. El ejercicio del derecho de opción depende exclusivamente de la voluntad del optante y no precisa de la colaboración del concedente. Los arrendadores no tenían que dirigir comunicación alguna al arrendatario. Y el arrendatario no podía excusar el cumplimiento de su obligación de comunicar en plazo el ejercicio de su opción de compra amparándose en la inactividad de la parte arrendadora en orden a remover los obstáculos que pudieran impedir o dificultar la formalización de la escritura pública de compraventa o el cumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda libre de cargas al arrendatario ( obtención de la certificación energética, cancelación de la inscripción de la carga hipotecaria, obtención del certificado de descalificación, etc.), si finalmente éste decidía formalizar la compraventa.

Discrepamos igualmente de la valoración que de la prueba documental realiza la juzgadora de instancia. Entendemos que no consta probado la realización de la comunicación recepticia en el plazo estipulado en el contrato, hasta el día 3 de enero de 2023, ni en el nuevo plazo de cinco días al que se refiere la carta de fecha 5 de enero de 2023 enviada por el letrado señor Anta Rodríguez.

Aun admitiendo que dicho plazo vinculase a los arrendadores como acto propio, no se acreditó que el actor, aquí recurrido, hubiese comunicado su voluntad de perfeccionar el contrato en el nuevo plazo de cinco días concedido. Se trata de un plazo civil, no procesal, por lo que no se descuentan los inhábiles ( art. 5 CC) , por lo que precluía el día 10 de enero de 2023.

El detalle de movimientos del teléfono móvil del actor resulta notoriamente insuficiente para acreditar la notificación recepticia de la voluntad de optar ya que ni se acredita la titularidad de las líneas telefónica a las que se llamó, y que se dicen pertenecer al letrado y a la propietaria, ni mucho menos el contenido de la conversación.

La notificación es recepticia por lo que ha de acreditarse que la misma llegó al optatario o a la persona autorizada a recibirla dentro del plazo. La única notificación que reúne estos requisitos es la realizada el día 23 de enero de 2023, pero dicha comunicación es extemporánea, porque el derecho de opción ya había caducado.

Por lo expuesto procede estimar el recurso de apelación, dejar sin efecto la sentencia recurrida y desestimar la demanda.

Séptimo. -Las costas de la instancia se imponen al actor, al desestimarse la demanda ( art. 394 LEC) .

No se efectúa imposición de las costas de apelación ( art. 398.2 LEC en la redacción vigente cuando se presentó la demanda).

Por lo expuesto la Sección Primera de la Audiencia Provincial pronuncia el siguiente