Sentencia Civil 13/2025 Audiencia Provincial Civil de Albacete nº 1, Rec. 550/2024 de 20 de enero del 2025

PRIMERO.-La sentencia recurrida desestimó, con imposición de costas por temeridad, la demanda de desahucio por falta de pago acumulada a la reclamación de rentas debidas interpuesta el 17 de abril de 2023 por CONSTRUCCIONES MONTCALD, S.L., como subarrendadora, contra Leandro, como subarrendatario, respecto del local comercial sito en Albacete, C/ Agosto nº 24, bajo. El fundamento de la desestimación de la demanda estuvo en la falta de legitimación activa de la actora por cuanto como subarrendataria del local, en aplicación del artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la perdió cuando su arrendadora, la mercantil Promotora de Viviendas Juan Montero, S.L. dejó de ser propietaria del local con el Decreto de Adjudicación a la SAREB dictado el 27 de septiembre de 2023 en el marco de la Ejecución Hipotecaria nº 1265/2017 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Albacete.

Frente a tales pronunciamientos se alza la actora en recurso en el que, en lo esencial, y expresado de forma sistemática en necesaria síntesis, aduce (i)que el limitado ámbito del juicio de desahucio impide el pronunciamiento sobre la legitimación activa contenido en la sentencia; (ii)que el demandado no cuestionó la legitimación activa en la contestación y sólo la adujo tardíamente en el acto del juicio, en el que de forma extemporánea aportó el Decreto de adjudicación que debió inadmitirse; (iii)que la actora gozaba de legitimación activa en el momento de celebración del juicio por cuanto el Decreto de adjudicación en el que el juzgador basa su fallo no era firme y no había accedido al Registro de la Propiedad, y que mientras que no haya una resolución firme que diga lo contrario, o una resolución contractual ente propietaria y arrendadora del local subarrendado, la subarrendadora tiene todo el derecho a cobrar por la cesión del uso del local, y el subarrendatario la obligación de pagar por tal uso (iv)que a fecha de presentación de la demanda el demandado adeudaba las rentas de los meses de febrero a abril de 2023, totalizando 975 euros, siendo que no procedía la enervación por los requerimientos de pago previos y porque no satisfizo en el momento de la comparecencia la totalidad de las rentas adeudadas; (v)que todos los pagos aducidos por el demandado en la contestación (formulada en febrero de 2024) son posteriores a la presentación de la demanda, siendo que incluso en aquél momento de oponerse adeudaba las mensualidades de enero y febrero de 2024, más 4 euros de diciembre anterior, pagando en las vísperas del juicio las cuatro mensualidades de enero a abril de 2024. Solicita la revocación de la sentencia, la íntegra estimación de la demanda, y la imposición de las costas de ambas instancias a la demandada.

El demandado se opone al recurso y, cuestionando su admisibilidad por las infracciones procesales por adolecer el escrito de interposición de la cita de los pronunciamientos que se impugnan, con infracción del artículo 458.2 LEC, solicita la confirmación de la sentencia de instancia por sus propios fundamentos -carece de legitimación el antiguo arrendador para reclamar el pago de rentas devengadas ni para instar el desahucio una vez extinguido su derecho ante la enajenación de la finca- y por cuanto, además, se hallaba al corriente del pago en el momento de la contestación a la demanda, y existía la posibilidad de enervación por cuanto, como se hallaba el contrato en tácita reconducción, se trataba de un nuevo contrato respecto del cual no había habido ningún requerimiento de pago previo. Solicita la desestimación del recurso con la confirmación de la sentencia recurrida, incluido el pronunciamiento de costas con temeridad.

El escrito de recurso acompañó la apelante una serie de documentos que servirían para acreditar que el Decreto de adjudicación no es firme y a cuya admisión se opuso el recurrido. Si bien tal aportación documental no ha sido sometida al trámite de admisión por esta Sala, en aras a la economía procesal precisamos en este trámite que no vamos a tener en cuenta la documentación acompañada por cuanto la misma resulta totalmente irrelevante para resolver las cuestiones que se traen a esta alzada, pues la firmeza o no del Decreto de adjudicación resulta cuestión superflua, como se verá en los fundamentos siguientes.

SEGUNDO.-Comenzando, como corresponde, con las cuestiones de índole procesal, no existe el obstáculo de admisibilidad del recurso opuesto por el recurrido por cuanto no concurre la infracción del artículo 458.2 LEC que denuncia, ya que el recurrente expresó que se alzaba contra todos los pronunciamientos de la sentencia recurrida y el escrito argumenta contra los relativos a la legitimación activa y las costas, y profundiza en las razones por las que postula la estimación de su demanda. Se conoce, así, perfectamente cuáles son los pronunciamientos recurridos y la respuesta que se solicita de la Sala. Más allá de que los formalismos no deben llegar a horadar el derecho a la tutela judicial efectiva, lo que apreciamos es que no concurre la infracción procesal que el recurrente denuncia, por lo que procede dar una respuesta sustantiva al recurso planteado.

En lo que hace a las alegaciones en torno al limitado ámbito del juicio de desahucio, que impediría el pronunciamiento en torno a la legitimación activa, basta responder que, de un lado, el juicio de desahucio se convierte en plenario con efectos de cosa juzgada, y en el que cabe reconvención, cuando viene acompañado de la acción de reclamación de rentas, como es el caso ( SSTS Pleno Primera nº 966/2023, de 19 de junio y 1069/2024, de 24 de julio); de otro, que, en cualquier caso, la legitimación activa es una condición jurídica de orden público procesal que ha de comprobarse en todo procedimiento, hasta de oficio y en cualquier momento, por el Tribunal, incluso por primera vez en casación (por todas, de las muy abundantes, SSTS 603/2021 de 14 septiembre y 691/2021 de 11 octubre).

Esta consideración de la legitimación activa ad causamcomo cuestión preliminar, de orden público, apreciable de oficio, da también respuesta negativa al argumento de la extemporaneidad del planteamiento de la excepción que también vierte el recurrente. En la medida en que es una quaestio iurisy no una quaestio facti,ni viene sometida al principio de rogación ni al de preclusión, propio de los elementos fácticos, que no de los jurídicos, de la acción ejercitada. Incluso no habiendo sido alegada la excepción en ningún momento, la legitimación activa debía haber sido comprobada por el Juzgador y desestimada la acción en caso de no concurrir en la parte actora.

Procede, pues, entrar a analizar si concurre o no la legitimación activa de la parte actora en el caso que nos ocupa, hallándonos libres, por aquellas mismas razones, de dar la respuesta que corresponde en Derecho, sin vernos constreñidos a las alegaciones que al respecto contiene el recurso que no son, en realidad, las que nos sirven para articular nuestra respuesta.

TERCERO.- De la legitimación activa para las acciones derivadas del contrato de arrendamiento en los casos de transmisión del inmueble arrendado y su aplicación al caso de autos.

Como adelantábamos en el fundamento anterior, la legitimación procesal es una cuestión preliminar, y consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito, que determina una aptitud o idoneidad para ser parte procesal activa o pasiva. Se trata de una cualidad de la persona para hallarse en la posición que fundamenta jurídicamente el reconocimiento de la pretensión que se trata de ejercitar. «La legitimación exige una adecuación entre la titularidad jurídica afirmada (activa o pasiva) y el objeto jurídico pretendido. Supone una coherencia entre la cualidad atribuida y las consecuencias jurídicas pretendidas; por lo que ha de atenderse al contenido de la relación jurídica invocada por la parte actora. A la legitimación se refiere el art. 10 LEC que, bajo la rúbrica "condición de parte procesal legítima", dispone en su párrafo primero que "serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso". La relación jurídica sobre la que la parte actora plantea el proceso, con independencia de su resultado, es la que determina quiénes están legitimados, activa y pasivamente, para intervenir en el mismo. Lo que lleva a estimar que cuando se trata de determinar la existencia o no de la legitimación activa habrá de atenderse a la pretensión formulada en la demanda, teniendo en cuenta el "suplico" de la misma, en relación con los hechos sustentadores de tal pretensión (por todas, sentencia de pleno 1/2021, de 13 de enero )». STS 603/2021, de 14 de septiembre .

La reciente STS 1599/2024, de 28 de noviembre, ha aclarado la cuestión de la legitimación activa en caso de acciones derivadas de un contrato de arrendamiento, negándola a quien se afirmaba legitimado sólo por haber devenido propietario del inmueble (vivienda) arrendado, como adjudicatario en una ejecución hipotecaria:

«En el presente caso, la demandante afirma su legitimación activa con base en «su condición de propietaria, de lo que resulta su titularidad del derecho a resolver dicho contrato por incumplimiento obteniendo la recuperación de la posesión inmediata y a cobrar las rentas vencidas y no pagadas».

El planteamiento anterior no es correcto por las siguientes razones: (i) dada la relación jurídica y la pretensión litigiosas (arrendaticia y de resolución contractual y reclamación de rentas adeudas, respectivamente) la condición para intervenir en el proceso como parte (con legitimación) activa no la atribuye la cualidad de ser propietaria, sino la de ser arrendadora; (ii) respecto del contrato litigioso, la demandante no es parte, sino tercero, ya que no intervino en él ni prestó su consentimiento; además no se ha alegado ni probado la existencia de una eficaz cesión del contrato a través de la que haya subentrado en la relación jurídica arrendaticia ocupando el lugar de la arrendadora inicial, que no es Promociones Carriguelo, S.L., sino Promociones Bahegar, S.L.; y (iii) el art. 27.2.a) LAU no reconoce al propietario, sino al arrendador la posibilidad de resolver de pleno derecho el contrato de arrendamiento por la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario; el art. 1569.2 CC cuando identifica el sujeto que puede desahuciar judicialmente al arrendatario por falta de pago en el precio convenido no se refiere al propietario, sino al arrendador; y de los arts. 1089 y 1091 CC se desprende, ciertamente, que de los contratos nacen obligaciones y que estas tienen fuerza de ley entre los contratantes y deben cumplirse al tenor de los mismos».

En definitiva, en las acciones derivadas de un contrato de arrendamiento es la condición de arrendador, y no la de propietario, la que concede la legitimación activa; y sólo cuando por ministerio de la Ley o por pacto convencional el nuevo propietario se introduzca en la relación contractual (que permanezca vigente), ostentará legitimación activa el adquirente para ejercitar las correspondientes acciones arrendaticias. Y sólo se mantendrán acciones arrendaticias, ejercitadas por quien corresponda, cuando el contrato de arrendamiento se mantenga en vigor.

En el caso que resuelve la resolución citada se trataba de un arrendamiento de vivienda al que resultaba de aplicación el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en la redacción que disponía la extinción del arrendamiento tras la ejecución forzosa de la vivienda arrendada, salvo en los casos de arrendamiento inscrito. Como la aplicación de tal precepto supone la extinción ope legisdel contrato de arrendamiento ( SSTS 109/2021, de 1 de marzo y 212/2021, de 19 de abril), se confirma la desestimación de la demanda de desahucio por falta de pago y de reclamación de rentas debidas, por falta de legitimación activa del propietario del inmueble, adjudicatario de la ejecución hipotecaria posterior a la celebración del arrendamiento. La adjudicación, en este escenario, no convierte al nuevo propietario en arrendador, sin perjuicio de la eventual celebración de un nuevo contrato ni de que, en caso contrario, se pongan en manos del adquirente las acciones de desahucio por precario si el arrendatario se mantiene en la posesión.

En el caso de autos, el juzgador de instancia niega la legitimación a la arrendadora en aplicación del artículo 13 LAU (en redacción que no concreta), pese a que el Decreto de adjudicación, sea firme o no, es posterior (27 de septiembre de 2023) a la presentación de la demanda (17 de abril de 2023). No es solo que haya de estarse a la situación en el momento de presentación de la demanda ( arts. 410 y 413 LEC) lo que nos debe llevar a revocar el pronunciamiento de instancia que niega la legitimación activa, sino también porque no resulta de aplicación el artículo 13 LAU -en cualquiera de sus redacciones-, al no hallarnos ante el arrendamiento de vivienda.

Para los supuestos de enajenación forzosa de inmuebles arrendados para usos distintos a la vivienda la jurisprudencia (videen particular STS 783/2021, de 15 de noviembre) ha descartado la aplicación del artículo 29 LAU (que limita a transmisiones voluntarias) y la aplicación analógica del artículo 13 LAU. Por ello, se rigen ( art. 4.3 LAU) por los artículos 1549 y 1571 del Código Civil (CC). El artículo 1571.1 CC dispone que "el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria" y el 1549 CC que "con relación a terceros, no surtirán efecto los arrendamientos de bienes raíces que no se hallen debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad", de lo que resulta que, a falta de pacto en contrario y de inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad, al tercer adquirente de la finca arrendada no le es oponible el arrendamiento. Ahora bien, el Código Civil no decreta la extinción ope legisdel arrendamiento, sino que atribuye al adquirente (adjudicatario) la facultad de decidir u optar entre la subsistencia del contrato (con la novación subjetiva que supone su subrogación como arrendador), o su extinción ("tiene derecho a que termine el arriendo"). En este segundo caso, ello comportaría la extinción del contrato de arrendamiento por pérdida de la cosa arrendada por parte del arrendador ejecutado. Dicho de otro modo, los arrendamientos de inmuebles para uso distinto al de vivienda no inscritos, o los inscritos con posterioridad a la hipoteca ejecutada, carecen de eficacia frente al adjudicatario, de forma que la transmisión de la finca provoca en este caso la extinción del arrendamiento a instancia de aquél. Se trata, por tanto, de un supuesto de resolución de la relación arrendaticia ejercitable facultativamente por el adjudicatario del inmueble, y solo en caso de no ejercitarse da lugar a su subrogación en la posición del anterior propietario o arrendador, dando así continuidad al contrato de arrendamiento. En todos estos sentidos se ha pronunciado la STS 783/2021, de 15 de noviembre que zanja las controversias entre las distintas Audiencias Provinciales.

Descendiendo al caso concreto, hemos de analizar la situación que se producía en el momento de interposición de la demanda ( arts. 410 y 413 LEC) en el que nadie cuestiona que el arrendamiento se hallara vigente dado que no se había producido todavía la enajenación de la finca arrendada. Por tanto, concurría la legitimación activa de la subarrendadora para solicitar la resolución por incumplimiento del contrato de subarrendamiento, y para reclamar las rentas vencidas y adeudadas, así como las que se fueran devengando. Reconocida la legitimación inicial de la actora, la eventual transmisión forzosa posterior del local -que no produce ope legisla extinción del arrendamiento- debe obtener respuesta por la vía del artículo 17 LEC que regula la sucesión procesal dejando la iniciativa, exclusivamente, a cargo del adquirente sin prever, a diferencia de la sucesión por causa de muerte del artículo 18 LEC, ninguna actuación a iniciativa del Tribunal. Dado que en el caso de autos el adjudicatario no ha solicitado en momento alguno su introducción en el procedimiento, debe mantenerse como legítima parte actora a la recurrente, quedando a salvo las relaciones jurídicas privadas que existan entre ambos ( art. 17.2 in fineLEC ) y las acciones que, en su caso, competan al adjudicatario frente al subarrendatario por las rentas que, eventualmente, haya percibido indebidamente, lo que queda extramuros del presente.

CUARTO.-La demanda que solicitaba la resolución del contrato de subarriendo por falta de pago de la renta se presentó el 17 de abril de 2023, se basaba en el impago de las rentas de las mensualidades de febrero, marzo y abril de 2023 por importe total de 975 euros. El demandado se opuso y en su contestación presentada el 22 de febrero de 2024 alegó el pago de todas las rentas y lo justificó documentalmente mediante documentos de los que resulta que fueron satisfechas el 2 de agosto de 2023 las correspondientes a febrero a agosto de 2023 y el 21 de diciembre de 2023 las de septiembre a diciembre de 2023 (acont. 31). Por tanto, en el momento de interposición de la demanda se adeudaban las rentas que sustentaban el incumplimiento contractual resolutorio que amparaba el desahucio.

Siendo así, quedando acreditado que las rentas reclamadas en la demanda se hallaban impagadas en el momento de la interposición, la única vía procesal para evitar la resolución contractual es la de la enervación de la acción de desahucio regulada en el artículo 22.4 LEC: "4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley , tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio. Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación."

En el presente caso, ni procedimental ni sustantivamente se produjo la enervación. Ni lo que hizo el subarrendatario fue atender el requerimiento de pago, sino oponerse y contestar a la demanda; ni a la fecha de la contestación (22.02.2024) se habían satisfecho o consignado la totalidad de las rentas vencidas a ese momento, por cuanto lo que resulta es que las mensualidades de enero a abril de 2024 se pagaron por transferencia bancaria ordenada en vísperas del juicio, el 9 de abril de 2024. Resulta, pues, innecesario analizar si concurría o no la excepción prevista en el párrafo segundo del precepto y si el contrato se hallaba en prórroga o en tácita reconducción. Basta con que no se satisficieron en tiempo y forma las rentas vencidas y adeudadas para concluir que la acción resolutoria no se enervó.

Procede, por todo ello, la revocación de la resolución recurrida y la íntegra estimación de la demanda, declarando la resolución del contrato de subarriendo habido entre las partes por incumplimiento de la subarrendataria de su obligación del pago de la renta, y condenarla al desalojo del local y a satisfacer las rentas adeudadas al momento de interposición de la demanda y las que se devenguen hasta el efectivo desalojo del local, a razón de 325 euros mensuales, por haber ejercido la actora la posibilidad que le confiere el artículo 220.2 LEC.

Todo ello sin perjuicio de que los pagos de rentas producidos en el ínterin del procedimiento hayan de ser tenidos en cuenta en el momento de la ejecución de los pronunciamientos de condena dineraria.

QUINTO.- COSTAS.-La revocación de la sentencia y la consecuente estimación de la demanda implica, en aplicación del artículo 394 LEC, la imposición de costas causadas en la instancia al demandado.

La estimación del recurso supone que no hayan de ser impuestas las costas causadas en esta alzada en aplicación del artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la redacción aplicable al caso.

Por todo lo expuesto, vistos los preceptos citados, concordantes y demás de general y pertinente aplicación