Sentencia Civil 135/2025 Audiencia Provincial Civil de Ourense nº 1, Rec. 852/2024 de 21 de febrero del 2025

PRIMERO.-Por la representación procesal de Diócesis de Ourense se interpone acción de desahucio por falta de pago de rentas, sin acumular la acción de reclamación de las mismas. Alega la demandante en su demanda que entre las partes existe un contrato de arrendamiento concertado en escritura pública de fecha 10 de julio de 2003, en relación a las fincas rusticas de su propiedad:

Finca rústica sita en la parroquia de Esposende, municipio de Ribadavia, provincia de Ourense, parcela 116 del polígono 21, con referencia catastral 32070A02100160000YQ

Finca rústica, sita en la parroquia de Vieite, municipio de Leiro, provincia de Ourense, parcela 328 del polígono 44, con referencia catastral 32041A044003280000KM

Parcela de terreno, en parte rústica en parte urbana, sita en Santa María de Beade, municipio de Beade, provincia de Ourense, parcela 116 del polígono 2, con referencia catastral 32011A002001160000EFD la parte rústica y 1971502NG7827S001MY la urbana.

Se estipuló una renta de 2.371,92 euros anuales, a abonar en el mes de julio mediante ingreso en cuenta. En fecha 17 de junio de 2014 (documento recogido en la sentencia de 8 de mayo de 2018 dictada por el Juzgado de Ribadavia y la sentencia de la Audiencia de fecha 21 de junio de 2019, entre ambas partes y también por un procedimiento de desahucio por falta de pago), el pago de la renta se realiza de forma mensual. Alega así mismo la falta de pago de la renta, cuantificando las mismas, a fecha de la interposición de la demanda en la cantidad de 4.515,86 euros, cuyo reclamación se reserva.

El demandado se opone a la demanda aduciendo como motivos de oposición, el incumplimiento del contrato por falta de realización de obras de conservación y el pago por compensación, cuyo origen se encuentra en la discordancia que afirma la demanda existe entre la superficie realmente arrendada y la que obra en el contrato, que le provoca una pérdida de productividad.

Con carácter previo se planteó por la demandada la existencia de prejudicialidad civil, con relación al procedimiento ordinario 506/2023 que interpuso contra la actora en el que reclamaba la restitución de la renta de los últimos 5 ejercicios, el pago de los perjuicios causados cifrados en 40.142,44 euros y la ejecución de obras de conservación del muro, considerando que su oposición se planteaba en relación a la existencia de pago por compensación, y las cantidades a compensar debían determinarse en dicho procedimiento.

Mediante Auto de fecha 23 de enero de 2024 la juez a quo desestimo la solicitud de suspensión y mediante auto de 11 de marzo de 2024 desestimó el recurso de reposición formulado frente al auto de 23 de enero de 2024.

En la sentencia, tras analizar que no procede la enervación de la acción, acreditada la ausencia de pago de las rentas y no admitiendo los motivos aducidos por la demandada como acusa oponible al procedimiento de desahucio por falta de pago planteado, estima íntegramente la demanda.

Frente a ello se alza en apelación la demandada, por infracción de las normas o garantías procesales al concurrir un supuesto de prejudicialidad civil, infracción de las normas del procedimiento por inadecuación de procedimiento y error en la valoración de la prueba. La parte apelada se opone interesando la confirmación de la resolución objeto de recurso de apelación.

SEGUNDO.-La primera cuestión que se plantea en el presente recurso es la infracción de normas o garantía procesales, por cuanto el recurrente considera que se produce un supuesto en el que debería admitirse la suspensión por prejudicialidad. Entiende el apelado que no debería admitirse, por cuanto el auto por el que se resuelve la prejudicialidad civil en el juzgado y se acuerda que no procede la suspensión es firme, y por lo tanto el recurso (resuelto por auto de 11 de marzo de 2024) no es susceptible de ser recurrido.

El artículo 43 LEC establece que, cuando para resolver sobre el objeto de litigio sea necesario decidir acerca de alguna cuestión que, a su vez, constituya el objeto principal de otro proceso pendiente ante el mismo o distinto Tribunal Civil, y no fuere posible la acumulación de autos, el Tribunal, a petición de ambas partes, o de una de ellas, oída la contraria, podrá mediante auto decretar la suspensión del curso de las actuaciones, en el estado en que se hallen hasta que finalice el proceso que tenga por objeto la cuestión prejudicial.

Debemos recordar que el desahucio planteado es un procedimiento que tiene una naturaleza sumaria, sin que en el presente caso se haya acumulado la acción de reclamación de rentas. En este sentido cabe citar la STS 1006/2023 de 21 de junio de 2023 en la que se indica: "El juicio de desahucio por falta de pago tiene una naturaleza sumaria, como se desprende de lo dispuesto en los arts. 444.1 y 447.2 LEC . El objeto del juicio de desahucio por falta de pago se concreta en la resolución del contrato por falta de pago en tiempo y forma de las cantidades exigibles y la recuperación de la posesión de la finca. El demandado solo puede "alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación" ( art. 444.1 LEC ). Además, las sentencias que pongan fin a los juicios verbales que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago dela renta o alquiler, no producirán efectos de cosa juzgada ( art. 447.2 LEC ).

La jurisprudencia, a la hora de analizar esta cuestión, ha venido a perfilar la distinción entre litispendencia y prejudicialidad civil, que hoy reconoce el artículo 43 de la Ley de Enjuiciamiento Civil subrayando que lo operativo es la sujeción que, por razones de lógica y conexión legal, determinan una prejudicialidad entre el objeto de un litigio y otro, de tal alcance que vinculan el resultado del segundo al primero ( sentencias de 19 de abril y 20 de diciembre de 2005).

Se trata de la llamada "litispendencia impropia" o ""prejudicialidad civil ", que se produce, cuando hay conexión entre el objeto de los dos procesos, de tal forma que lo que en uno de ellos se decida resulte antecedente lógico de la decisión de otro ( SSTS 20 de noviembre de 2000, 31 de mayo, 1 de junio y 20 de diciembre de 2005 ) . La disposición del artículo 43 de la Ley de Enjuiciamiento Civil sobre la prejudicialidad civil aparece por primera vez en la Ley 1/2000, de 7 de enero, como excepción a la regla general de que los tribunales civiles pueden pronunciarse prejudicialmente sobre cuestiones, también civiles, que resulten antecedente lógico jurídico de la cuestión principal.

Como expone el ATS de 16 de julio de 2013: " Esta Sala ha declarado, en relación con la llamada litispendencia impropia o prejudicialidad civil, que se produce, como ha dicho la sentencia de 22 de marzo de 2006 , cuando hay conexión entre el objeto de los dos procesos, de modo que lo que en uno de ellos se decida resulte antecedente lógico de la decisión de otro ( SSTS 20 de noviembre de 2000 , 31 de mayo , 1 de junio y 20 de diciembre de 2005 ), que "lógica consecuencia de la función que cumple es que pierda de manera sobrevenida su interés cuando se resuelve el pleito anterior pendiente y deja de cumplir la finalidad preventiva, quedando desprovista de efecto alguno. Se pronunció en este sentido, en un caso similar, la sentencia 488/2007, de 3 mayo ".

Los requisitos para que se pueda apreciar la concurrencia de un supuesto de prejudicialidad, son, ( SSAAPP de Barcelona de 8 de julio de 2015, Pontevedra 1 de septiembre de 2017 o esta Audiencia en fecha 24 de noviembre de 2021)

1º) Que exista un proceso previo a aquél en el que se suscita la prejudicialidad civil del primero.

2º) Que las decisiones a adoptar en dicho proceso previo vinculen y determinen las que a su vez hayan de tomarse en el segundo (interdependencia en su resolución), de modo que el primer proceso se encuentre en relación de medio a fin respecto del segundo, y

3º) Que exista una identidad o coincidencia sustancial entre los objetos procesales respectivos de modo que el proceso anterior interfiera o prejuzgue al segundo, con riesgo de dividir la continencia de la causa y de pronunciarse sentencias contradictorias.

En el presente supuesto no concurren los requisitos para entender que procede la suspensión por prejudicialidad civil aducida por el demandado. En primer lugar, no debemos obviar que el procedimiento respecto del que se pretende por la demandada que determine la prejudicialidad civil del presente es un proceso posterior (el procedimiento de desahucio es el nº 264/2023 y el procedimiento ordinario aducido por el demandado es el nº 506/2023), de forma que la demanda presentada por la entidad Vitivinícola del Avia es de fecha 13 de octubre de 2023, meses después de presentada la demanda de desahucio, y siendo la contestación a ésta de fecha 18 de octubre de 2023, iniciándose cuando tuvo conocimiento del desahucio planteado.

En segundo lugar, coincidimos con la juez de instancia al considerar que no existe la conexidad o interdependencia entre ambos procedimientos. El juicio ordinario planteado por el demandado pretende la reducción de la renta estipulada en el contrato de arrendamiento, por cuanto considera que no se corresponden las hectáreas arrendadas con las reales, y por lo tanto ello afecta a su productividad, considerando que se le generan unos perjuicios, realizando en dicha demanda una reclamación de cantidad. Nada hubiera obstado a la parte de plantear el procedimiento para la modificación de la renta que considera no ajustada a los criterios del contrato, o solicitar una indemnización por daños y perjuicios por entender que se le ha causado un perjuicio todos estos años, pero lo cierto es que la aquí recurrente ha dejado de abonar unilateralmente la renta del contrato de arrendamiento por ella suscrito y no ha abonado cantidad alguna desde enero de 2022.

No existe prejudicialidad civil , ni inadecuación de procedimiento.

TERCERO.-En cuanto al fondo del asunto, y la existencia de error en la valoración de la prueba , debemos partir del análisis llevado a cabo por el Tribunal Supremo en la sentencia 935/2022 de 7 de marzo de 2022, a la hora de analizar la "compensación del pago de rentas" en un procedimiento de desahucio por falta de pago de la renta, que se incardina con la alegación de "cuestión compleja".

El Tribunal Supremo ha realizado una diferenciación entre los supuestos en los que se plantea el desahucio por falta de pago y se reclaman las cantidades debidas de la renta no abonada, de aquellos en los que no se reclama el pago de rentas. En el primero de los supuestos, se trata de un juicio plenario, donde es posible reconvenir y oponerse al pago de las rentas. Así en la sentencia de 24 de julio de 2024 el Tribunal supremo recoge " Como hemos señalado en la sentencia del pleno 966/2023, de 19 de junio : "i) En el juicio verbal en el que únicamente se ejercita la acción de desahucio por falta de pago, el demandado solo puede alegar y probar (a salvo las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación) el hecho del pago. "Se trata, por lo tanto (como ya expusimos más detalladamente en la sentencia 196/2022, de 7 de marzo de 2022 ): (i) de un proceso sumario, ya que tiene la cognición limitada; (ii) cuya sentencia no produce efectos de cosa juzgada; (iii) y en el que no se admite la reconvención.

"ii) Las cosas son distintas en el juicio verbal en el que a la acción de desahucio por falta de pago se acumula la de reclamación de rentas o cantidades debidas, puesto que en este el demandado (además de las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación) puede alegar (y, por lo tanto, probar), aunque sea sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada.

"Se trata, por lo tanto: (i) de un proceso plenario. Y no solo por lo que se refiere a la acción de reclamación de rentas o cantidades debidas, sino también por lo que atañe a la acción de desahucio, ya que la cognición no se limita al mero hecho y prueba del pago, sino que el demandado puede alegar, aunque sea sucintamente, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada, lo que le permite negar su misma condición de deudor si afirma que no debe nada y, consecuentemente, controvertir sin limitación, ya que la ley no restringe las razones alegables en tal sentido, la realidad de la deuda que está en la propia base de la acción de desahucio afirmada; (ii) cuya sentencia sí produce efectos de cosa juzgada; (iii) y en el que sí se admite la reconvención, siempre que no determine la improcedencia del juicio verbal y exista conexión entre sus pretensiones y las que sean objeto de la demanda principal".

En el caso de autos la actora ejercita exclusivamente la acción de desahucio por falta de pago de la renta, sin reclamar las cantidades debidas en tal concepto. En la Sentencia de 7 de marzo del 2022, el Supremo analiza un supuesto en el que se plantea el desahucio por falta del pago de renta, sin acumular la pretensión adicional de condena de cantidades adeudadas, y el demandado pretendía la compensación de rentas, entendiendo que tendría los mismos efectos que el pago. El legislador permite que el arrendador pueda ejercitar exclusivamente el desahucio de la arrendataria, con la condena a desalojar la vivienda, reservándose el ejercicio de la reclamación de las rentas para otro procedimiento.

Dice el Supremo "El art. 250.1 1º LEC señala que se tramitarán por el juicio verbal las demandas que, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.

La opción del legislador de tramitar los juicios de desahucio por falta de pago de la renta por los cauces del juicio verbal, en vez de los propios del juicio ordinario, supone una deliberada apuesta por agilizar la solución de estas controversias, a la que se suma, además, la configuración de los procedimientos de tal clase como sumarios, con la correlativa limitación de la cognición judicial y el dictado de una sentencia carente de los efectos de cosa juzgada.

Este carácter sumario del procedimiento, que fue expresamente reconocido en la sentencia 360/2007, de 27 de marzo , se destacó en el apartado XII de la Exposición de Motivos de la nueva LEC 1/2000, cuando afirma que: "En cuanto al carácter sumario, en sentido técnico-jurídico, de los procesos, la Ley dispone que carezcan de fuerza de cosa juzgada las sentencias [...] que resuelvan sobre el desahucio o recuperación de fincas por falta de pago de la renta o alquiler [...]. La experiencia de ineficacia, inseguridad jurídica y vicisitudes procesales excesivas aconseja, en cambio, no configurar como sumarios los procesos en que se aduzca, como fundamento de la pretensión de desahucio, una situación de precariedad: parece muy preferible que el proceso se desenvuelva con apertura a plenas alegaciones y prueba y finalice con plena efectividad".

En congruencia con ello, el art. 447.2 LEC establece que no producirán los efectos de cosa juzgada las sentencias que "decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler". Y el art. 438.2 LEC veda la "reconvención en los juicios verbales que, según la ley, deban finalizar por sentencia sin efectos de cosa juzgada"; por otra parte, dentro de su marco procedimental, no se previó expresamente la posibilidad del juego normativo de los arts. 408.1 y 438.3 de la LEC , con respecto a la denominada excepción reconvencional de compensación.

Por su parte, el art. 444.1 de la LEC dispone que: "[...] cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación", con lo que se restringen legalmente los motivos de oposición, lo que es una característica propia de los procedimientos sumarios de cognición limitada. El antecedente normativo de dicho precepto, lo encontramos en el art. 1.579 párrafo 2.º LEC de 1881 , hoy derogado, en el cual se estableció que "[...] cuando la demanda de desahucio se funde en la falta de pago del precio estipulado, no será admisible otra prueba que la confesión judicial, o el documento o recibo en que conste haberse verificado dicho pago".

Contra dicho precepto se formuló recurso de amparo, que fue desestimado por la STC 60/1983, de 6 de julio (FJ 1), así como su declaración de inconstitucionalidad (FJ 2), al señalar que: "El concepto de indefensión del art. 24.1 no se puede considerar equivalente al de limitación de medios probatorios en un determinado proceso, pues no hay indefensión cuando quien sea vencido en un proceso a causa de la reducción de los medios de prueba puede reproducir la litis en otro proceso y usar en él, ya sin limitaciones legales, de las pruebas que a su interés convengan. El legislador puede emplear con distintas finalidades el juego entre juicios sumarios y juicios plenarios, como puede en casos determinados rechazar un concreto medio de prueba, y en tales hipótesis (por lo demás no imaginarias, puesto que realmente se dan en nuestro ordenamiento, sin que sea necesario ejemplificar a ese respecto) no se incurre en indefensión, siempre que la parte a la cual se limitan sus armas pueda acudir al juicio declarativo plenario o pueda utilizar en favor de su pretensión otros instrumentos que el ordenamiento en su totalidad le brinde".

En la nueva redacción del art. 440.3 de la LEC , introducido tras la reforma operada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de Medidas de Agilización Procesal, se acude a la técnica monitoria. Y de esta forma, una vez admitida a trámite la demanda, corresponde al letrado de la administración de justicia requerir al demandado, por el plazo de diez días, para que: a) desaloje el inmueble; b) pague al actor; c) ejercite su facultad de enervar la acción y, en tal caso, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; d) comparezca ante el tribunal y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación ( art. 440.3 LEC ).

Pues bien, la sumariedad del presente juicio de desahucio por falta de pago de la renta y sin acumulación del importe de las rentas adeudadas, determina, por las razones expuestas, que en su ámbito no puedan discutirse cuestiones que no sean las relativas al pago de la renta o la procedencia de la enervación de la acción,sin que quepa, con carácter general, ampliar los motivos de oposición a otras causas de extinción de las obligaciones previstas en el art. 1.156 del CC , que distingue, por una parte, entre pago, identificado como prestación debida en los términos pactados en la relación obligatoria, en este caso en el contrato de arrendamiento; y compensación, concebida ésta última como una solutio sin ejecución de la prestación debida.

En definitiva, esta técnica de neutralización de obligaciones en la suma concurrente, sometida a una concreta disciplina legal ( arts. 1.195 y siguientes del CC ), carece de anclaje adecuado en estos procedimientos sumarios de desahucio por falta de pago de la renta, caracterizados por su cognición judicial limitada, ausencia de complejidad, y carencia de efectos de cosa juzgada, por haberlo querido así el todo poderoso Legislador.

La existencia de otro proceso entre las partes con sentencia firme, que declara un crédito de la arrendataria contra la arrendadora, no altera la forma pactada del pago de la renta, ni podría la propietaria imponer a la inquilina que el pago de la cantidad a la que fue condenada se dedujera del importe de las rentas a medida que se fueran devengando, a modo de un aplazamiento de la condena líquida que le fue impuesta en una resolución judicial. El art. 21.3 LAU reconoce, por el contrario, la exigibilidad inmediata del importe de las reparaciones necesarias ejecutadas por el arrendatario. Tampoco se interesó por la arrendataria dicha aplicación en la ejecución de la sentencia que le reconoció tal crédito mediante embargo del importe del alquiler ( arts. 592.2. 4 .º y 622 LEC ).

Por otra parte, la mínima diligencia exigía, para hacer efectiva la compensación, que la parte arrendataria hubiera comunicado a la demandante, y que esta hubiera tenido constancia de ello, que era su intención la aplicación de su crédito contra la actora al pago de la renta, para que la arrendadora tuviera constancia de su voluntad y actuar en consecuencia con sujeción a los cánones del art. 7 del CC , tampoco invocado en el recurso como infringido. Nada de ello es considerado acreditado por la sentencia de la Audiencia. La parte arrendataria pretende, en el marco de un juicio de desahucio por falta de pago de la renta, que opere ahora una compensación no opuesta con antelación que, por todo el conjunto argumental antes expuesto, carece de acomodo legal de la forma interesada. Por todo ello, el recurso no puede ser estimado."

Es clara la jurisprudencia, que de forma constante no admite ni la compensación ni las alegaciones de cuestión compleja para oponerse al procedimiento de desahucio, menos en aquellos supuestos en los que, como ya hemos dicho en otras ocasiones, la complejidad es creada por el propio demandado.

Dispone el artículo 1.546 del Código Civil " se llama arrendador al que se obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra o prestar el servicio, y arrendatario al que adquiere el uso de la cosa o el derecho a la obra o servicio".De tal forma que en el contrato de arrendamiento es aquel contrato por el cual las partes contratantes se obligan recíprocamente, una a conceder el uso o goce temporal de una cosa y la otra a pagar por ese uso o goce un precio cierto. El contrato de arrendamiento es un contrato consensual (se basa en el consentimiento de las partes sin necesidad de más formalidades, con las especialidades contempladas en la LAU) , bilateral, temporal (el uso y disfrute se realiza durante un determinado periodo de tiempo) y oneroso (dado que se paga una renta por el uso). Rige en esta materia el principio de autonomía de la voluntad, tal y como recoge el artículo 1.255 del Código Civil "Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público.";de tal forma que las partes son libres para celebrar un contrato y determinar su contenido, dentro de los límites impuestos por la ley, el orden público, la moral y las buenas costumbres, contemplando el artículo 1.091 del mismo texto legal que " las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos",recogiendo el artículo el principio Pacta sunt servanda, uno de los que preside la teoría general del contrato y que expresa que los contratos vinculan a las partes, los contratos son obligatorios, tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos, obligando a las partes a su cumplimiento.

Como regla general, para modificar un contrato, ambas partes deben estar de acuerdo antes de que los cambios entren en vigor, preferiblemente por escrito. La modificación unilateral (es decir, cuando solo una de las partes puede realizar un cambio) solo es válida en circunstancias específicas si se ha acordado de antemano. Así el artículo 1.256 establece que "la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes."

El cumplimiento de los contratos no puede quedar al arbitrio de uno de los contratantes, por lo que no parece adecuado que decida el arrendatario cuándo debe procederse al pago. De tal forma que el contrato firmado no puede ser alterado a voluntad de una de las partes contratantes, sino que debe existir una voluntad de ambos. Por lo tanto, acreditada la ausencia de pago de la renta (hecho que ha sido reconocido por el propio demandado, quién ni tan siquiera ha ingresado la renta que conforme a su criterio unilateral debía asumirse) y no siendo posible la enervación, procede la desestimación del recurso planteado.

CUARTO.-Con arreglo al art. 398.1 de la Ley de enjuiciamiento civil, cuando sean desestimadas todas las pretensiones del recurso de apelación, se aplicará en cuanto a las costas lo dispuesto en el artículo 394 LEC.

Se decreta la pérdida del deposito para recurrir.

Por lo expuesto la Sección Primera de la Audiencia Provincial pronuncia el siguiente