PRIMERO.-En la sentencia de primera instancia se estima la demanda, presentada el 25 de septiembre de 2023, por Adania Residencial, S.L. frente a Construcciones Fernández de Nograro, S.A. y declara haber lugar al retracto de comuneros ejercido por la demandante, en relación con el 16'68% de la propiedad adquirido por la demandada en virtud de escritura pública inscrita en Registro de la Propiedad el 14 de septiembre de 2023.
La demandada interpuso recurso de apelación. Como motivos alega en primer lugar la caducidad de la acción de retracto y el vencimiento del plazo, para la presentación de la demanda, el 25 de septiembre a las 15:00 horas, por cuanto la demanda se presentó ese día, pero a las 17:59 h. Como segundo motivo, reitera el incumplimiento del requisito de la consignación del precio que la demandante conoció desde que recibió la contestación a la demanda y sin embargo no lo hizo. Finalmente, como pretensión subsidiaria, considera improcedente la condena en costas al concurrir dudas de derecho.
SEGUNDO.-La cuestión que afecta al plazo de caducidad para el ejercicio de la acción de retracto de comuneros la hemos resuelto en un supuesto semejante entre las mismas partes. En concreto en nuestra sentencia nº 846/24, rollo de apelación nº 1283/24, que a continuación reproducimos al ser plenamente aplicable como respuesta a las cuestiones suscitadas por la recurrente en relación con el cómputo del plazo de caducidad para el ejercicio del derecho de retracto.
No hay discrepancia alguna en cuanto a los hechos, ni respecto al derecho a retraer. La compraventa se inscribió en el Registro de la Propiedad el 14 de septiembre de 2023 y la demanda se presentó el lunes 25 de septiembre de 2023, a las 19:57 horas.
Las partes están conformes en que es a partir del día siguiente a la inscripción cuando debe iniciarse el cómputo del plazo de 9 días que el artículo 1.524 del Código Civil establece para el ejercicio de la acción. Y tampoco se discute que se trate de un plazo de caducidad y, por tanto, no susceptible de interrupción, apreciable de oficio, y de naturaleza "sustantiva", al que se aplica el artículo 5 del Código Civil.
Las discrepancias surgen, sin embargo, a la hora de determinar si resultan o no aplicables y, en su caso, con qué consecuencias, las previsiones contenidas en los artículos 133.4 y 135.5 LEC.
La sentencia de instancia, interpretando tales preceptos y con cita de nuestra sentencia nº 846/24, llega a la conclusión de que la acción no había caducado cuando se presentó la demanda, pues, según interpreta, el plazo no vencía hasta el día 25 de septiembre a las 24:00 horas.
El demandado y ahora apelante no lo entiende así, considerando que el plazo venció al noveno día, es decir, el 23 de septiembre, sábado, como mucho, a las 15,00 horas del lunes 25 a las 15:00 horas, en la hipótesis de considerar aplicable lo dispuesto en el artículo 135.5 de la LEC, pero nunca más allá, pues la previsión contenida en el artículo 133.4 LEC, no sería de aplicación, al estar prevista exclusivamente para los plazos de naturaleza procesal. Considera que la ley otorga el día de gracia hasta las 15:00 horas, pero no un día más al plazo sustantivo de caducidad de nueve días para el ejercicio de la acción de retracto
El actor apelado discrepa de este razonamiento y solicita la confirmación de la sentencia de instancia.
Ciertamente, la cuestión que se suscita tiene su complejidad, genera serias dudas y no parece haber recibido una respuesta unánime por parte de nuestros Tribunales.
TERCERO.-Transcribimos, en primer lugar, el contenido de los preceptos legales conforme a los que debe resolverse la controversia.
Artículo 1.524 del Código Civil. "No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días, contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta. El retracto de comuneros excluye el de colindantes."
Artículo 5 del Código Civil. "1. Siempre que no se establezca otra cosa, en los plazos señalados por días, a contar de uno determinado, quedará éste excluido del cómputo, el cual deberá empezar en el día siguiente; y si los plazos estuviesen fijados por meses o años, se computarán de fecha a fecha. Cuando en el mes del vencimiento no hubiera día equivalente al inicial del cómputo, se entenderá que el plazo expira el último del mes.
2. En el cómputo civil de los plazos no se excluyen los días inhábiles."
Artículo 133.4 de la LEC "Los plazos que concluyan en sábado, domingo u otro día inhábil se entenderán prorrogados hasta el siguiente hábil."
Y, finalmente, el artículo 134.5 de la LEC que, cuando ocurrieron los hechos, tenía la siguiente redacción: "La presentación de escritos y documentos, cualquiera que fuera la forma, si estuviere sujeta a plazo, podrá efectuarse hasta las quince horas del día hábil siguiente al del vencimiento del plazo."
Posteriormente, con efectos a partir del 20 de marzo de 2.024, el artículo se modifica, aclarando o precisando que la previsión se aplicará a cualquier plazo, sea procesal o sustantivo. Reza desde entonces el precepto: "La presentación de escritos y documentos, cualquiera que fuera la forma, si estuviere sujeta a plazo, procesal o sustantivo,podrá efectuarse hasta las quince horas del día hábil siguiente al del vencimiento del plazo."
Y en cuanto a la doctrina jurisprudencial, hacemos nuestra la contenida en la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de febrero de 2.016, que reproduce la establecida por el Pleno de la Sala Primera en sentencia de 29 de abril de 2.009. Señala al respecto el Tribunal:
4ª) Aun partiendo de que el plazo de caducidad de tres meses tiene naturaleza sustantiva, no procesal [así, las Sentencias de esta Sala 233/2011, de 29 de marzo ( Rev. 57/2008 ), 401/2011, de 31 de mayo ( Rev. 39/2007 ) y 383/2013, de 10 de junio , ( Rev. 16/2011 )], hay que sostener que la acción de revisión no había caducado ya al finalizar el día 27 de abril de 2.014, que fue domingo, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 133.4 LEC : «Los plazos que concluyan en domingo u otro día inhábil se entenderán prorrogados hasta el siguiente hábil». Y ello, a luz de la doctrina que estableció la Sentencia del Pleno de esta Sala 287/2009, de 29 de abril (Rec. 511/2004 ), acerca de la regla del artículo 135.1 LEC y los plazos de caducidad de derecho sustantivo o material:
«Esta regla permite la presentación de los escritos sujetos a plazo hasta las quince horas del día siguiente hábil al del vencimiento, pero se trata de una regla que está prevista para los plazos procesales y no para los sustantivos en los que se atiende al hecho objetivo de la falta de ejercicio de la acción a la que se vincula dentro del plazo prefijado. La diferenciación entre unos y otros es evidente, y así lo ha señalado con reiteración esta Sala, al señalar que únicamente ofrecen carácter procesal los que tengan su origen o punto de partida en una actuación de igual clase (notificación, citación, emplazamiento o requerimiento), entre los que no están aquellos a los que se asigna un determinado plazo para el ejercicio de una acción ( SSTS 1 de febrero de 1982 , 22 de enero de 2009 ). Sin duda, el plazo de sesenta días que establece el art. 47 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 para el ejercicio de la acción de retracto por el arrendatario de viviendas urbanas es de caducidad, lo que exige que el derecho se ejercite en un periodo determinado, transcurrido el cual decae, y la institución de la caducidad opera, en principio, en el ámbito propio del Derecho material o sustantivo, y no en el del Derecho procesal, en cuyo cómputo no se excluyen los días inhábiles, a diferencia de los plazos propios del proceso, tal como establece el art. 5 del Código Civil .
»Ahora bien, la acción judicial que pone en movimiento el derecho de retracto sólo se materializa a través de la presentación de una demanda que formula el titular del derecho ante el órgano jurisdiccional, y este acto de presentación es un acto de naturaleza procesal que da lugar con su admisión a la iniciación del proceso -y consiguiente litispendencia-, pues se trata de la presentación de un escrito mediante el que actúa procesalmente el derecho a partir del día siguiente en que concluye el plazo civil que tenía para hacerlo efectivo, aproximando de una forma justa y razonable unos y otros plazos. No es, por tanto, un problema de plazos, pues su computación no se ve alterada, ni se prolongan los sesenta días de los que dispone el interesado. Se trata de permitir al titular del derecho cuyo ejercicio se encuentra sometido a plazo de caducidad disponer del mismo en su integridad, con perfecto ajuste a los dispuesto en el art. 5 del Código Civil que, aunque no menciona si el día final del cómputo ha de transcurrir por entero, habrá que entender que es así pues no excluye aquel precepto en su texto el día de su vencimiento, a diferencia de lo que dispone sobre el día inicial ( SSTS 3 de octubre 1990 , 17 de noviembre 2000 , entre otras).
»Por lo demás, una interpretación razonable de la norma y de los intereses en juego no puede originar como resultado final un efecto contrario al derecho fundamental a obtener la tutela judicial efectiva de los Jueces y Tribunales en el ejercicio de los derechos e intereses legítimos, desde el momento en que se privaría al titular de un derecho, como el de retracto, de disponer de la totalidad del plazo concedido por la Ley, incluso aunque se arbitraran mecanismos organizativos distintos de acceso a los órganos judiciales (inexistentes en la actualidad, puesto que los juzgados no permanecen abiertos durante las veinticuatro horas del día, y no es posible la presentación de escritos ante el Juzgado que presta el servicio de guardia), pues siempre dispondría de la facultad de agotarlo en su integridad, y de esa facultad no puede ser privado por las normas procesales u orgánicas que imposibilitan el pleno ejercicio de la acción antes los órganos judiciales».
Esa doctrina ha sido reiterada y aplicada por las Sentencias de esta Sala 30 de abril de 2010 (Rec. 788/2007 ), 497/2010, de 28 de julio ( Rec. 1688/2006 ), 538/2011, de 11 de julio ( Rec. 1247/2008 ), 740/2011, de 20 de octubre ( Rec. 1637/2008 ) y 150/2015, de 25 de marzo ( Rec. 23/2013 ); y, aunque la Sentencia 233/2011, de 29 de marzo -arriba mencionada- sostuvo la posición contraria, y precisamente para considerar caducada en el mes de agosto una acción de revisión de sentencia firme, no dejó de argumentar que, en el caso concreto, la caducidad se habría producido de todos modos.
En fin, el Tribunal Constitucional, en la Sentencia 76/2012, de 16 de abril , y, en orden a estimar un recurso de amparo interpuesto contra una resolución judicial que declaró caducada una acción de anulación de laudo arbitral, ha reafirmado su doctrina coincidente sobre la cuestión que nos ocupa, en los términos que siguen:
«Para valorar si la decisión judicial recurrida vulneró el derecho a la tutela judicial efectiva del art. 24.1 CE , en su vertiente de acceso a la jurisdicción, conviene recordar en primer término que, según es consolidada doctrina constitucional, que está resumida entre otras muchas resoluciones en la más reciente STC 11/2011, de 28 de febrero (FJ 7), el derecho a obtener un pronunciamiento jurisdiccional sobre el fondo de las pretensiones oportunamente deducidas se satisface también con una decisión de inadmisión fundada en una causa legal, siempre que haya sido razonablemente apreciada por el órgano judicial. Y la caducidad de la acción, por transcurso del plazo previsto para su ejercicio, obviamente es una de esas causas legales que impiden un pronunciamiento sobre el fondo.
»En esa misma doctrina constitucional está igualmente dicho que el cómputo de los plazos sustantivos y procesales y, en lo que ahora más nos importa, la caducidad de la acción es una cuestión de simple legalidad ordinaria y, en consecuencia, que corresponde decidir a la jurisdicción ordinaria en el ejercicio de la competencia exclusiva que le reconoce el art. 117.3 CE . Sin embargo esta regla cede y, por consiguiente, la correspondiente cuestión adquiere relevancia constitucional, no sólo cuando la decisión judicial de inadmisión sea fruto de un error patente en el cómputo del plazo o de una interpretación arbitraria o manifiestamente irrazonable de la legalidad, sino también cuando sea consecuencia de la utilización de un criterio interpretativo rigorista, excesivamente formalista o desproporcionado en relación con los fines que trata de proteger y los intereses que sacrifica, habida cuenta de la mayor intensidad con la que se proyecta el principio pro actione , cuando, como aquí sucede, se arriesga el derecho de acceso a la jurisdicción y, por tanto, la obtención de una primera respuesta judicial sobre la pretensión formulada.
»En particular, y al hilo precisamente de la regla del art. 135 LEC , hemos declarado que las normas que establecen plazos para la realización de trámites procesales suponen el "reconocimiento del derecho a disponer del plazo en su totalidad" ( SSTC 260/200, de 30 de octubre, FJ 5 ; 38/2001, de 12 de febrero, FJ 2 ; 222/2003, de 15 de diciembre , FJ 4 ; 239/2005, de 26 de septiembre , FJ 2 ; 199/2007, de 24 de septiembre, FJ 2 ; y 151/2008, de 17 de noviembre , FJ 4). De modo congruente, hemos afirmado que vulneran el derecho de acceso a la jurisdicción ( art. 24.1 CE ), por el desproporcionado sacrificio que comportan, las resoluciones judiciales que producen como resultado final una reducción del correspondiente plazo legal, convirtiendo "en impracticable el citado derecho a disfrutar del plazo en su integridad" ( SSTS 64/2005, de 14 de marzo , FJ 3 ; 239/2005, de 26 de septiembre, FJ 2 ; 25/2007, de 12 de febrero, FJ 2 ; y 179/2007, de 10 de septiembre , FJ 2)».
CUARTO.-Así, aplicando al caso que nos ocupa la normativa y doctrina jurisprudencial expuesta, concluimos considerando que la acción no puede considerarse caducada cuando el lunes 25 de septiembre de 2023, a las 19:59 horas se presentó la demanda.
Con la interpretación que tanto el Tribunal Supremo como el Tribunal Constitucional hacen de los preceptos legales de aplicación, entendemos que, en el peor de los casos, desde la perspectiva del titular del derecho de retracto, el plazo no se agotaría sino hasta transcurrir por completo el "día de gracia" que establece el artículo 135.5 de la LEC; esto es, hasta las 24,00 horas, no hasta las 15:00 horas como argumenta la recurrente.
Cualquier otra interpretación chocaría frontalmente con la doctrina expuesta en las sentencias transcritas en relación "al derecho fundamental a obtener la tutela judicial efectiva de los Jueces y Tribunales en el ejercicio de los derechos e intereses legítimos..." (...) y "se privaría al titular de un derecho, como el de retracto, de disponer de la totalidad del plazo concedido por la Ley...".
QUINTO.-Enrelación con el motivo del recurso referido a la consignación del precio, cuestión que en pricipio la sentencia de primera instancia no resuelve expresamente, debemos señalar que se suscitó en el trámite de admisión de la demanda y se resolvió definitivamente por auto de 14 de mayo de 2024, en el que se considera que la falta de consignación del precio no es causa para la inadmisión de la demanda.
Dictada la sentencia de primera instancia, la demandada interesó su complemento sobre esa cuestión, y por auto de 19 de diciembre de 2024 se resolvió remitiéndose a los argumentos expuestos en el referido auto de 14 de mayo, para rechazar que la consignación sea un requisito para la admisión a trámite de la demanda.
En el recurso, la demandada reitera el motivo referido al incumplimiento del plazo para la consignación del precio como, a su juicio, presupuesto para la admisión a trámite de la demanda, fijado en el art. 266.2º LEC y/o el art. 1525, en relación con el 1518, ambos del Código Civil.
Motivo que asimismo desestimamos. El art. 266.2º LEC establece qué documentos habrán de acompañar a la demanda de retracto y, entre otros, "... cuando la consignación del precio se exija por ley o por contrato,el documento que acredite haber consignado, si fuere conocido, el precio de la cosa objeto del retracto o haberse constituido caución que garantice la consignación en cuanto el precio se conociere."
La literalidad de la norma permite deducir con claridad que el requisito de la consignación para la admisión a trámite de la demanda deberá acreditarse solo cuando "... se exija por ley o por contrato..."
Ni el art. 1518 del Código Civil, retracto convencional, aplicable al retracto legal de comuneros conforme al art. 1525 del Código Civil, ni el art 1522 del mismo, retracto legal, imponen como requisito procesal para la admisión a trámite de la demanda de retracto la previa consignación del importe de la compraventa y demás gastos. Con ello la interpretación del citado art. 1518, cuando establece que "... el vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta, y ...",será de estricto orden sustantivo y exigible una vez reconocido el derecho negado por el comprador.
La cuestión suscitada y la precedente interpretación en torno al referido art. 266.2º LEC no es una cuestión pacífica desde la perspectiva jurisprudencial, pues si bien tanto la Doctrina como el Tribunal Supremo parecen inclinados a mantener la exigencia de la consignación del precio y su acreditación al presentar la demanda de retracto de comuneros, incluso, más allá de la cuestión procedimental, como requisito sustantivo a cumplir asimismo en el plazo para el ejercicio y efectividad del derecho de retracto, y la consecuente inadmisión de la demanda en caso de incumplimiento, art. 269.2 LEC. Sin embargo, dos sentencia, de 13 de septiembre de 2004 (RTC 2004/144) y de 27 de octubre de 2008 (RTC 2008/127) del Tribunal Constitucional se muestran contrarias a la exigencia de la consignación como requisito procesal, diferenciado de la obligación de reembolso regulada en el art. 1518 del Código Civil. En la primera se expone lo siguiente:
La decisión de inadmisión de la demanda, que en ejercicio de la acción de retracto arrendaticio han promovido los ahora recurrentes en amparo, se ha fundado en el incumplimiento de un requisito que no es legalmente exigido por la legislación procesal aplicable para la admisión de la demanda, pues el artículo 266.3 [actual 266.2º] LECiv/2000 , como se razona en el Auto de apelación y resulta del tenor literal del precepto, condiciona la consignación o la constitución de caución como requisito para la admisión a trámite de la demanda de retracto, si fuere conocido el precio de la cosa objeto de retracto, a que se exija por Ley o contrato, supuestos que no se daban en este caso. En otras palabras, se inadmitió la demanda de retracto sin que concurriera causa legal de inadmisión, por lo que las decisiones judiciales impugnadas han vulnerado el derecho a la tutela judicial efectiva de los recurrentes en amparo.
Como expone la S.AP. de Huesca de 4 de abril de 2008, bajo la vigencia del artículo 1.618 de la antigua Ley de Enjuiciamiento Civil , la consignación del precio conocido, o el afianzamiento en el caso contrario dentro del plazo de los nueve días de caducidad de la acción, era un requisito unánimemente exigido por la jurisprudencia y la doctrina, con apoyo en la dicción literal del precepto. ... La nueva Ley de Enjuiciamiento Civil contiene un precepto de apariencia similar en el artículo 266 , dedicado a enumerar los documentos que en casos especiales han de acompañar a la demanda bajo la sanción de no darle curso, artículo 269.2, al imponer que, con la demanda en que se ejercite la acción de retracto, se aporten los documentos que constituyan un principio de prueba del título en que se funde y, cuando la consignación del precio se exija por ley o por contrato, el documento que acredite haber consignado, si fuere conocido, el precio de la cosa objeto de retracto o haberse constituido caución que garantice la consignación en cuanto el precio se conociere. El contenido del precepto es, como decimos, similar pero no igual, pues a diferencia del artículo 1.618 de la antigua Ley de Enjuiciamiento Civil , que lo establecía como requisito para dar curso a la demanda, ahora sólo lo es cuando se exija por ley. Dado que la ley procesal no lo establece, habrá que entender que es la ley sustantiva que regula el retracto legal, en este caso el de comuneros del Código Civil, artículo 1.521 y sigs. Una parte de la doctrina y de las Audiencias Provinciales, al tratar de este precepto en relación con el retracto de comuneros, siguen citando la jurisprudencia y estado de opinión formado con la regulación procesal anterior, sin hacer notar o pasando por alto la diferente regulación de la consignación bajo la nueva ley, porque consideran que viene a sustituirlo o es una nueva versión del 1618 de la antigua Ley de Enjuiciamiento Civil.
2. Otras muchas, por el contrario, conscientes de la diferente redacción y sentido de ambas normas han procedido a la búsqueda del significado y alcance del artículo 266.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . El resultado es dispar. Un grupo de Audiencias Provinciales en relación con el retracto de comuneros se han decantado por que, a partir de la nueva ley procesal, ya no se exige la consignación para el ejercicio de la demanda, entre ellas se encuentran las sentencias de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4.ª, de 18 de octubre de 2007 ; Alicante, Sección 6.ª, de 29 de mayo de 2007 ; Madrid, Sección 3.ª, de 7 de febrero de 2007 ; Madrid, Sección 14.ª, de 28 de diciembre de 2006 , y Zaragoza, Sección 4.ª, de 25 de abril de 2006 ; Almería, Sección 1.ª, de 30 de marzo de 2005 . En este sentido se ha pronunciado también la sentencia del Tribunal Constitucional, núm. 144/2004, de 13 de septiembre .
3. No obstante, otro importante sector de la doctrina seguido por varias Audiencias Provinciales, como las sentencias de Gerona, Sección 2.ª, de 20 de septiembre de 2004 ; Granada, Sección 4.ª, de 9 de septiembre de 2005 , y Valencia, Sección 7.ª, de 21 de septiembre de 2005 , ..., entienden que la consignación es exigible en el retracto de comuneros conforme al artículo 266.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , ya que el artículo 1.525 del Código Civil declara aplicable a los retractos legales, entre el que se encuentra el de comuneros (ex art. 1.522 del Código Civil ) lo previsto en el artículo 1.518 del Código Civil , según el cual el vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar el precio de la venta y los gastos del contrato, así como los útiles y necesarios efectuados en la cosa vendida.
Si bien, reiteramos, que desde su propia sustantividad material el art. 1518 del Código Civil impone la necesidad de justificar con la presentación de la demanda el reembolso o consignación del "precio de la venta" como un elemento integrador del título, cuyo incumplimiento determine su inadmisión a trámite, sin embargo, valoramos la necesidad de superar el efecto de una reforma procesal que incorpora una circunstancia que antes no contemplaba la norma, cual es la expresión de que "se exija por ley o por contrato", que indudablemente se ven directamente afectadas por unas SS.TC. que analizan sus efectos desde la perspectiva del derecho fundamental a una tutela judicial efectiva, art. 24 CE.
Por todo ello, en el supuesto de autos, considerando que no se conocía el precio de la venta en la momento de la presentación de la demanda y la efectiva consignación del precio efectuada el 27 de febrero de 2025, en el curso del proceso, IE 75 y 77, antes de la firmeza de la sentencia que pueda reconocer el derecho, teniendo en cuenta el derecho a una tutela judicial efectiva, analizada en las referidas SS.TC., podemos considerar cumplido el requisito, como garantía del pago si definitivamente quedara reconocido el derecho con toda su efectividad, sin perjuicio del complemento de los gastos del contrato y los demás necesarios y útiles.
SEXTO.-Las singularidades de las referencias legales citadas y el alcance jurisprudencial de su interpretación, en los términos expuestos, muestran una evidente complejidad y revelan serias dudas de derecho en orden a no hacer una especial declaración sobre las costas en ambas instancias, conforme a lo regulado en los arts. 394 y 398 LEC. Por ello, se estima el motivo subsidiario del recurso.
Vistos los artículos citados y demás disposiciones de general y pertinente aplicación.
