Sentencia Civil 788/2024 Audiencia Provincial Civil de Ourense nº 1, Rec. 440/2024 de 25 de noviembre del 2024

PRIMERO.-Por la representación procesal de la COMUNIDAD DE MONTES VECINALES EN MANO COMÚN DE SARANDEIRAS E REMEITE EN RAIROS se interpuso demanda de reclamación de rentas impagadas, frente a CANTERAS CUARCITA DE SAN CLODIO SL, aduciendo en su demanda que ambas partes suscribieron un contrato de arrendamiento en fecha 6 de octubre de 2011, contrato en el que la actora arrendaba a la demandada una superficie de terreno de aproximadamente 25 hectáreas para destinarlas a la explotación de canteras de cuarcita, estableciendo como renta la cantidad de 800 euros mensuales, a incrementarse anualmente conforme al IPC. Reclama las rentas desde el mes de agosto de 2020, a razón de 864,99 euros. En el previo procedimiento monitorio el demandado asume la deuda de 4.250,40 euros , cantidad que se consigna judicialmente, reclamando la actora el resto de las cantidades adeudadas, un total de 13.0419,40 euros.

Frente a ello, se opone la demandada, que, si bien reconoce la existencia del contrato y del precio pactado como renta, se opone a la superficie que consta en el contrato, entendiendo que debe procederse a una reducción proporcional de la renta, al entender que la superficie arrendada no son 25 hectáreas sino 5,85 hectáreas. Afirma en su demanda que la titular de dicha superficie es la Comunidad de Montes Vecinales en Mano Común de Rioseco, con la que celebró un contrato en 2021, y a la que abona la renta. Afirma que ambas entidades debe deslindar y determinar su perímetro, y reconviene interesando la nulidad parcial del Exponendo Iº de la escritura de arrendamiento de fecha 6 de octubre de 2011, referente a la superficie arrendada de 25 hectáreas, resultando ser 5,85 hectáreas y la nulidad parcial de la cláusula segunda de referido contrato sobre la renta estipulada de 800€/mes, correspondiendo ésta de forma proporcional al terreno arrendado, resultando la misma en 202,40€ mes.

Se opone a la reconvención el actor aduciendo que la parte pretende modificar a su conveniencia el contrato, sin que el mismo adolezca de clausula anulable ni nula de pleno derecho. Aduce que la comunidad ha arrendado parcela dentro del perímetro de terreno del que es titular, Además si el contrato fuera nulo de pleno derecho procedería la finalización del mismo, sin que quepa lo pretendido por la parte reconviniente, quien pretende el mantenimiento del contrato pero reduciendo el precio pactado entre las partes.

La juez a quo considera que la demanda ejercita acción estimatoria o quanti minorispor cuanto pretende la alteración unilateral del contrato suscrito entre las partes al considerar que debe procederse a modificar la renta y la superficie pactada, al considerar que la superficie arrendada no es propiedad del arrendador, entendiendo que dicha acción está caducada, al tener un plazo de 6 meses desde la entrega de la cosa, desestimando con ello la demanda reconvencional y estimando íntegramente la demanda, por cuanto la propia demandada reconoce no haber asumido el pago de la totalidad de la renta pactada en el contrato de arrendamiento. Sin imponer las costas al considerar que existen dudas de hecho.

Frente a ello se alza en apelación la parte demandada, entendiendo que existe infracción del artículo 1.546 del Código Civil, infracción del artículo 1.261.1º del mismo texto legal con relación al articulo 1.266 (erro o vicio), alegación no contemplada en el previo procedimiento de instancia, error en la valoración de la prueba en relación con la anulabilidad de contrato de arrendamiento, infracción del artículo 1.533 del Código Civil en relación con las disposiciones sobre el saneamiento, infracción del artículo 1.301 del Código Civil con vulneración del principio de la proporcionalidad de la renta. Se opone el actor considerando que la sentencia hace una correcta valoración de la prueba, aduciendo la existencia de vulneración del principio de los actos propios, al haber realizado la propia entidad apelante el plano del terreno sobre el que se asienta el contrato de arrendamiento, plano que obra unido a dicho contrato, adhiriéndose al recurso interesando la modificación de la sentencia en relación a la no imposición de las costas por entender que no existen dudas y por lo tanto existe vulneración del artículo 394 de la LEC. Se opone la apelante.

SEGUNDO.-Consta en las actuaciones que en fecha 6 de octubre de 2011 ante el notario D. Pedro Antonio Luna Vega comparecieron D. Jesús Ángel y D. Pedro Antonio (que intervienen como presidente y secretario de la COMUNIDAD DE VECINOS TITULAR DEL MONTE VECINAL EN MANO COMÚN DE SARANDEIRAS E REMEITE en Rairos) en calidad de arrendadores y D. Javier en calidad de arrendatario ( en nombre y representación, como Consejero Delegado, de CANTERAS CUARCITA SAN CLODIO S.L.). Refleja la escritura que la comunidad de montes es dueña de "una parcela de terreno, enclavada dentro del monte vecinal, sito en Lugar de Rairos, del Ayuntamiento de Ribas de Sil (Lugo), de la superficie aproximada de VEINTICINCO HECTÁREAS, cuyo plano se incorpora a la presente escritura" (...) " ha decidido arrendar... una parcela del monte descrito en el expositivo I anterior a la mercantil CANTERA CUARCITAS SAN CLODIO, S.L" (...) Recogiendo entre sus cláusulas "la parcela reseñada se destinara a la exploración de una cantera de cuarcita, su correspondiente escombrera y accesos(...) La renta estipulada será de ochocientos euros (800€), al mes, IVA incluido, cantidad que será incrementada anualmente según IPC (...), el plazo de duración del arrendamiento será hasta el uno de septiembre de dos mil veintisiete, pudiéndose prorrogar por otros cinco años si ambas partes así lo convienen.(...).

En fecha 7 de noviembre de 2011 comparecen D. Roman como arrendador (en nombre y representacion de la COMUNIDAD DEL MONTE VECINAL EN MANO COMÚN RIOSECO, DA PARROQUIA DE NOGUEIRA, STA. MARIA, TERMINO MUNICIPAL DE RIBAS DE SIL) y D. Javier en calidad de arrendatario ( en nombre y representación, como Consejero Delegado, de CANTERAS CUARCITA SAN CLODIO S.L.), pare elevar a público el contrato de arrendamiento privado de 5 de diciembre de 2005. Refleja la escritura que "en virtud de documento privado fechado en Nogueira, el día cinco de diciembre de dos mil cinco, la "comunidad del monte vecinal en mano común RIOSECO, da parroquia de Nogueira, STA. María, término municipal de Rivas do Sil (lugo)", representada por su presidente don Roman, ARRENDO, a la entidad mercantil "canteras de cuarcita de San Clodio, S.L." representada por don Moises, una parcela del monte en mano como un Rioseco, parroquia de Nogueira, Sta. María, en el término municipal de Rivas do Sil (Lugo), que se concreta en el plano topográfico que en su día se adjuntó al mencionado documento privado de arrendamiento, como anexo I. Y referido exclusivamente a las coordenadas que se contemplan en el mismo como parcela solicitada, con una superficie de 14,60 hectáreas; siendo la duración del plazo del arrendamiento por un período de 10 años, prorrogables por la tarjeta reconducción año a año, hasta un máximo de 15 años, sin ninguna de las partes lo comunica la otra con al menos 6 meses de antelación; satisfaciéndose una renta inicial de TRECEIENTOS NOVENTA EUROS (390,00€), mensuales, no obstante, desde el momento en que se inicien los trabajos de explotación, dicha renta pasará a ser de SETECIENTOS OCHENTA EUROS (780,00€) de los demás pactos, cláusulas y condiciones que en dicho contrato se describen y a cuyo contenido se remiten"(...). Al documento obra unido el plano.

Ambos documentos, escriturados en días sucesivos, recogen un plano de la zona arrendada, recogiendo el perímetro del terreno arrendado, contemplan las hectáreas que cada uno de los montes arrienda y la renta a abonar.

Antes de la presentación de esta demanda, el demandado ya incumplió la obligación de asumir el pago de la renta, con una previa reclamación en junio de 2019 por la suma de 11.094,02 euros (procedimiento monitorio 242/2019) finalizando con acuerdo de las partes en auto de 24 de enero de 2020, realizando un calendario de pagos, deuda, que pese a incumplimientos, actualmente está liquidada.

En agosto del 2020 nuevamente incumple el pago de las mensualidades, lo que motiva la presentación de un nuevo monitorio, que deriva en el actual procedimiento ordinario.

En enero de 2021 la entidad demandada, Canteras Cuarcita San Clodio, S.L., suscribe un nuevo contrato de arrendamiento con la comunidad de montes Rioseco, reflejando la propiedad de la finca "formados por dos parcelas separadas entre sí por las fincas particulares del Valle del Arroyo del Real, que en conjunto miden 201 hectáreas. Linda: norte, río Sil, dividiendo con término municipal de Quiroga; sur, monte de Vilariño; este, monte de la parroquia de Rairos y oeste monte de la parroquia de Torbeo(...)"la escritura recoge la descripción del perímetro del monte y de la finca arrendada. Se fija una renta de 1.000 euros al mes.

Afirma la demandada que dicho contrato se suscribió con la comunidad de Rioseco que se atribuye la titularidad de 20 hectáreas, según afirma, "polémicas", al entender que son parte de las reflejadas en el contrato de 6 de octubre de 2011. Entiende la demandada que, conforme a ello, y no siendo la superficie contenida en el contrato de 2011 la real, determina que deben las comunidades deslindar y determinar su perímetro. De tal forma que se opone a la demanda considerando que no debe la cantidad reclamada, por cuanto debe procederse a una rebaja proporcional del precio en atención a la menor superficie arrendada, afirmando que existe pluspetición.

Es la base de la reconvención planteada, Considera que el contrato del 2011 debe ser rectificado, así como la renta contenida en el mismo, considerando que ambas cláusulas (renta y superficie) son nulas de pleno derecho, por considerar que el arrendador se atribuye la propiedad de una superficie que no le corresponde.

La actora reconvenida considera que la demandada lo que pretende es la modificación unilateral de un contrato, por cuanto afirma que las cláusulas relativas a la renta y al objeto del arrendamiento son nulas de pleno derecho, pero pretende una rebaja del precio.

Dispone el artículo 1.546 del Código Civil " se llama arrendador al que se obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra o prestar el servicio, y arrendatario al que adquiere el uso de la cosa o el derecho a la obra o servicio".De tal forma que en el contrato de arrendamiento es aquel contrato por el cual las partes contratantes se obligan recíprocamente, una a conceder el uso o goce temporal de una cosa y la otra a pagar por ese uso o goce un precio cierto. El contrato de arrendamiento es un contrato consensual (se basa en el consentimiento de las partes sin necesidad de más formalidades, con las especialidades contempladas en la LAU) , bilateral, temporal (el uso y disfrute se realiza durante un determinado periodo de tiempo) y oneroso (dado que se paga una renta por el uso). Rige en esta materia el principio de autonomía de la voluntad, tal y como recoge el artículo 1.255 del Código Civil "Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público.";de tal forma que las partes son libres para celebrar un contrato y determinar su contenido, dentro de los límites impuestos por la ley, el orden público, la moral y las buenas costumbres, contemplando el artículo 1.091 del mismo texto legal que " las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos",recogiendo el artículo el principio Pacta sunt servanda, uno de los que preside la teoría general del contrato y que expresa que los contratos vinculan a las partes, los contratos son obligatorios, tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos, obligando a las partes a su cumplimiento.

Como regla general, para modificar un contrato, ambas partes deben estar de acuerdo antes de que los cambios entren en vigor, preferiblemente por escrito. La modificación unilateral (es decir, cuando solo una de las partes puede realizar un cambio) solo es válida en circunstancias específicas si se ha acordado de antemano. Así el artículo 1.256 establece que "la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes."

De tal forma que el contrato firmado en el año 2011 no puede ser alterado a voluntad de una de las partes contratantes, sino que debe existir una voluntad de ambos. Tampoco los contratos u acuerdos que una de las partes tenga con terceros puede afectar a la relación contractual entre las partes. El burofax remitido por la demandada requiriendo la reducción del precio del contrato de arrendamiento firmado supone la alteración unilateral de las condiciones del contrato.

El demandado lleva a cabo una mezcla de acciones y artículos para fundamentar su oposición a la demanda así como la reconvención planteada. Aduce que se produce una conculcación del artículo 1.261 del Código Civil, dice este artículo que "no hay contrato sino cuando concurren los requisitos siguientes: 1º consentimiento de los contratantes, 2º objeto cierto que sea materia del contrato 3º causa de la obligación que se establezca",siendo los elementos esenciales del contrato, y cuando no concurren ello supone la inexistencia del contrato, así como cuando se contraviene alguna norma imperativa.

Cuando se invoca la existencia de vicios del consentimiento se invoca vicio por dolo y/o error del consentimiento que provocó engaño grave y continuado sobre las características esenciales del contrato. No se denuncia la inexistencia de alguno de los elementos esenciales del contrato, sino únicamente que el consentimiento está viciado, de lo que resulta que nos hallamos ante un supuesto de anulabilidad comprendido en el art. 1.300 del Código Civil a cuyo tenor: "Los contratos en que concurran los requisitos que expresa el artículo 1261 pueden ser anulados, aunque no haya lesión para los contratantes, siempre que adolezcan de alguno de los vicios que los invalidan con arreglo a la ley".

La jurisprudencia del Tribunal Supremo señala que el error es un vicio del consentimiento que no implica la nulidad del contrato, sino su anulabilidad (entre otras las STS de 8 de enero de 2.013 y 13 de febrero de 2.013). El contrato existe al concurrir los requisitos exigidos en el artículo 1.261 del Código Civil (consentimiento, objeto y causa), si bien uno de ellos, el consentimiento está viciado. Por ende, es susceptible de subsanarse, bien por el mero transcurso del tiempo, desde que se conoce y no se hace valer o bien por una actuación expresa o tácita de quien lo sufre, que evidencie su voluntad de mantener el contrato, el cual queda convalidado desde el momento de su concertación.

Alega el apelante el artículo 1.484 y 1486 del Código Civil, conforme al primero "el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviera la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieran a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, hoy por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos(...)"y el segundo establece que "en los casos de los dos artículos anteriores el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional al precio, a juicio de peritos(...).El artículo 1485 dispone que "El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos del animal o la cosa vendida, aunque los ignorase. Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido".Acciones sobre saneamiento en la compra venta que son aplicables al arrendamiento conforme dispone el artículo 1553, y cuyo plazo de caducidad tal y como contempla el artículo 1490 es el de 6 meses desde la entrega de la cosa vendida.

De tal forma que el reconviniente, considera que ha existido un error en la contratación, por cuanto la superficie arrendada es menor de la que consta en el contrato, y entiende que debe procederse a una rebaja del precio.

No se ha acreditado en el presente procedimiento la existencia de ningún vicio del consentimiento que determine la alteración unilateral del contrato que pretende la parte demandada reconviniente. Tal y como recoge el demandante en su recurso y se desprende de las actuaciones no existe ningún tipo de disputa entre los montes vecinales colindantes (Rioseco y la actora) que supongan la discusión de los lindes fijados y no es este el procedimiento en el que pueda plantearse dicha cuestión (es más, efectivamente el demandado reconviniente renuncia a la declaración del presidente de la comunidad de montes vecinales en mano común de Rioseco), no existe procedimiento que determine la alteración de lo establecido por el Jurado de Montes, en base al cual se suscribieron los dos contratos de arrendamiento de 2011, tanto con la actora como con la CMVMC de Rioseco, y el demandado no tendría legitimación para solicitar dicha delimitación.

La demandada ocupa el terreno objeto del contrato desde hace mas de 37 años, y así lo reconoció el representante legal de la misma, el Sr. Javier (firmante del contrato de arrendamiento), quien afirmó que el terreno ya lo explotaba con anterioridad su suegro (y él era el gerente), conforme a un contrato que ya existía en el año 1996.

Los planos que obran unidos a los contratos de arrendamiento, tanto el que es objeto de este procedimiento como el celebrado con la CMVMC de Rioseco, fueron elaborados por los técnicos de la propia Cantera, de forma que no puede ahora afirmar el supuesto desconocimiento de los lindes de ambos montes.

Si se tiene en cuenta el tiempo desde que la cantera está ocupando los terrenos de la actora, han pasado más de 30 años sin que, tal y como se recoge en el escrito de oposición a la apelación, ni la CMVMC de Rioseco reclamara la supuesta "apropiación de terreno" por parte de la actora.

Las negociaciones que el demandado tenga con un tercero por el resto del terreno ocupado por la cantera en nada afecta a la actora, sin que se haya acreditado la existencia de vicio alguno del consentimiento que pueda derivar en las consecuencias pretendidas por el reconviniente, dado que si ejercita las acciones de saneamiento contempladas en los artículos 1484 y siguientes del Código Civil las mismas estarían caducadas, tal y como recoge la resolución objeto de recurso y en cuanto a la existencia de vicios del consentimiento no se habría acreditado los mismos ( artículo 217 del Código Civil) , dado que el contrato de arrendamiento recoge la delimitación de los terrenos que forman parte de la comunidad demandante y que se hallan ocupados por la cantera conforme la propia entidad demandada realizó en su momento y adecuado a la carpeta-ficha, y no se ha acreditado la existencia de conflicto alguno entre las comunidades de montes colindantes, sentencia judicial que altere los lindes y el contrato que pretende el demandado que acredite la existencia de dicho vicio, no indica más que la novación de un contrato preexistente con aquella comunidad de montes que no puede vincular a un tercero.

En consecuencia, procede mantener la sentencia de instancia aunque sea por unos fundamentos distintos, debiendo en consecuencia desestimar el recurso de apelación

TERCERO.-En relación a la impugnación formulada por la comunidad demandante, respecto de la cuestión relativa a las costas, dado que la sentencia de instancia, pese a desestimar íntegramente la misma, no impone la costas al considerar que existen dudas de hecho sobre la controversia al no ser parte del procedimiento la Comunidad de Montes Rioseco.

El artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que "en los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho. Para apreciar, a efectos de condena en costas, que el caso era jurídicamente dudoso, se tendrá en cuenta la jurisprudencia recaída en casos similares".El principio objetivo del vencimiento, como criterio para la imposición de costas que establece el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, viene matizado en el segundo inciso, permitiendo al juez apreciar la concurrencia en el proceso de serias dudas de hecho o de derecho que justifiquen la no imposición de costas a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones.

La doctrina de forma unánime mantiene que este precepto consagra el principio de imposición de las costas del pleito siguiendo la tesis del vencimiento objetivo, continuando la regulación iniciada por el antiguo artículo 523 de la Ley de 6 de agosto de 1984. De tal forma que la Ley, en se artículo 394 establece, como criterio general en materia de costas, el principio del vencimiento total, inspirado en la regla de que "la necesidad de servirse del proceso para obtener la razón no debe volverse en contra de quien la tiene",por lo que solo excepcionalmente, y para el caso de que el tribunal aprecie la concurrencia de "serias dudas de hecho o de derecho", puede no hacer expresa imposición de las costas. La consecuencia natural de la desestimación de la demanda es la imposición de las costas al demandante, y sólo muy excepcionalmente, si concurrieran a juicio del tribunal sentenciador serias dudas de hecho o de derecho procedía hacer un pronunciamiento que no impusiera las costas a ninguna de las partes ( SSTS de 10 de marzo de 2015, 4 de febrero de 2015 y 16 de diciembre de 2014, entre otras muchas).

El precepto deja margen de arbitrio judicial para no imponer las costas, pero lo limita a la existencia de esas dudas y exigiendo un razonamiento para ello, de forma que estamos hablando de una facultad discrecional del juez, pero no arbitraria, al exigir una motivación suficiente.

Por un lado tenemos las dudas de derecho, siendo la comparación la jurisprudencia recaída en casos similares, siendo supuesto típico las cuestiones sobre las que no se ha pronunciado el Tribunal Supremo y existen discrepantes interpretaciones entre las distintas Audiencia Provinciales, no pudiendo estimarse la excepcionalidad cuando la jurisprudencia sea unánime.

Por otro lado, y en relación a las dudas de hecho, se requiere que sean serias, objetivas, realmente importantes; concurriendo cuando el establecimiento de los hechos controvertidos y relevantes resulta especialmente complejo o cuando la labor de apreciación de las pruebas pueda calificarse de especialmente dificultosa, cualquiera que sea el sentido final. Se trata siempre de dudas objetivas, no de la ignorancia de la parte en relación a lo realmente acaecido, ni de que haya interpretado erróneamente unos hechos. No puede confundirse la duda fáctica seria de los hechos realmente acontecidos, con la buena fe del litigante.

Alega la demandada recurrente que no se justifica la existencia de dudas de hecho ni de derecho, por cuanto la existencia de un posible conflicto de lindes entre dos comunidades de montes que no son objeto del pleito, no puede determinar la no imposición de las costas, cuanto la demanda principal ha sido íntegramente estimada y la demandada reconvencional ha sido íntegramente desestimada. Tal y como se desprende del contenido de la resolución y de la prueba practicada, la entidad demandada ha sido reiterativa en sus incumplimientos del abono de la renta, sin que del análisis efectuado se aprecien dudas fácticas que supongan la no imposición de las costas de primera instancia al litigante que ha visto desestimadas todas sus pretensiones, no sólo como demandado sino también como reconviniente, por lo que procede estimar la impugnación formulada por el demandante e imponer las costas de primera instancia al demandado.

CUARTO.-De conformidad con lo establecido en el artículo 398 de la LEC, en relación con el artículo 394 del mismo texto legal, es preceptiva la imposición de las costas causadas por el recurso al apelante.

Se decreta la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Por lo expuesto la Sección Primera de la Audiencia Provincial pronuncia el siguiente