Sentencia Civil 502/2024 Audiencia Provincial Civil de Tarragona nº 1, Rec. 594/2024 de 03 de octubre del 2024

PRIMERO.-Antecedentes del caso.

Inmo Criteria Arrendamiento III SLU formuló demanda de juicio verbal de desahucio por expiración de plazo contra Pilar, en relación con el contrato de arrendamiento de fecha 14-2-2017 sobre la finca sita en la DIRECCION000, de Vila-Seca y la plaza de garaje nº NUM000 y el trastero nº NUM001 de la planta DIRECCION001 del mismo edificio. Alegaba la demanda que en fecha 10-11-2021 remitió a la parte arrendataria una comunicación en la que manifestaba su voluntad de que no se prorrogase el contrato a su vencimiento el 14-2-2022, requiriendo la devolución de la finca.

La parte demandada se opuso a la demanda alegando que no había prueba suficiente de que la comunicación de la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato hubiera sido remitida, por lo que el contrato estaba vigente por prórroga, y el carácter abusivo de la cláusula contractual que establecía la indemnización en caso de permanencia de la arrendataria en la finca después de la expiración del contrato.

La sentencia de instancia estimó parcialmente la demanda, declaró la extinción del contrato de arrendamiento por expiración de plazo, con condena a la demandada a devolver la posesión de la finca y apercibimiento de lanzamiento, declaró la nulidad por abusividad de la cláusula contractual controvertida, y condenó a la demandada al pago de 2.243,53 euros como indemnización por uso de la finca tras la expiración del contrato, más 400 euros mensuales desde la presentación de la demanda hasta la recuperación efectiva de la posesión de la finca por la actora, con intereses legales y por mora procesal. Todo ello sin condena en costas.

SEGUNDO.-Motivos de apelación.

El recurso de apelación lo interpone la parte demandada y se fundamenta en el error en la valoración de la prueba en cuanto a la comunicación por la parte arrendadora de su voluntad de no prorrogar el contrato. También invoca la aplicación del principio "favor contractus" y de los arts. 47 y 51 de la Constitución.

La parte demandante se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia apelada.

TERCERO.-Decisión de la Sala.

3.1.La controversia en la apelación se centra, en primer lugar, en si la comunicación remitida por la parte actora a la parte demandada, aportada como doc. 4 de la demanda, puede considerarse como requerimiento válido para que no operase la prórroga automática del contrato en los términos del art. 10 LAU.

El citado documento fue remitido, a través de la empresa de transportes SEUR, a la finca arrendada, que seguía ocupada por la parte demandada. Consta en el documento, emitido por "Logalty", que el envío resultó "No entregado, dejado aviso".

Sobre este tipo de comunicaciones, esta Sección ya se ha pronunciado en ocasiones anteriores. Así, por ejemplo, en la Sentencia nº545/2021 de 28 de julio (Rollo nº 149/2021) dictada también en un supuesto de desahucio por expiración de plazo, se decía lo siguiente:

"Sobre el alcance de la notificación, debe tenerse presente que la notificación al deudor tiene naturaleza recepticia, por lo que debe ir dirigida al mismo y ser recibida por éste, aunque para que despliegue todos sus efectos no es necesario que el sujeto a quien va dirigida llegue efectivamente a conocerla, siendo bastante con carácter general su recepción, e incluso la ausencia de la misma cuando ésta sea debida al propio deudor destinatario, y, por tanto, ajena al acreedor remitente. En el mismo sentido, la SAP de Baleares, secc. 3 de 26 de noviembre de 2019 razona como ni el art. 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ni el articulado en general de dicha Ley, señalan un sistema específico de prueba con respecto a la forma de acreditación de haberse efectuado convenientemente la notificación de la intención o deseo de no prorrogar el contrato a que el precepto se refiere; por lo que son de aplicación las reglas generales sobre prueba del art. 217 LEC lo que impone al actor la carga de demostrar que el arrendatario tuvo conocimiento de su voluntad de dar por concluido el contrato o, al menos, tuvo la posibilidad de acceder a tal información resultando negativas las gestiones por su propia y exclusiva negligencia, o bien, por su propia actitud obstativa a tal comunicación.

Así, al arrendador le basta con acreditar la correcta remisión de la comunicación, que el destinatario ha tenido la posibilidad de conocer la misma. El hecho de que no se haya producido finalmente tal recepción por una actitud pasiva del destinatario, dejando de recoger la comunicación remitida no puede privar a la misma de sus efectos, debiéndose considerar cumplido por el arrendador el requisito legal de la notificación."

También podemos citar la STS de 22 de junio de 2022:

"Los actos de comunicación producen efectos cuando su frustración se debe, únicamente, a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada (...).

Como ha dicho el Tribunal Constitucional no se produce indefensión cuando la omisión o frustración de los actos de comunicación procesal tienen su causa en la falta de diligencia del afectado en la defensa de sus derechos e intereses, bien porque se ha colocado al margen del proceso mediante una actitud pasiva, bien cuando resulte probado que poseía un conocimiento extraprocesal de la existencia del litigio en el que no fue personalmente emplazado ( sentencias del Tribunal Constitucional núm. 149/2002, de 15 de julio , 6/2003, de 20 de enero , 55/2003, de 24 de marzo , 90/2003, de 19 de mayo , 191/2003, de 27 de octubre , 43/2006, de 13 febrero , 161/2006, de 22 de mayo , y 93/2009, de 20 de abril ).

La naturaleza recepticia, que corresponde a toda notificación o requerimiento, legalmente practicado, exige la colaboración del destinatario, en el sentido de que admita y no obstaculice intencionada o negligentemente su recepción, de manera tal que la frustración de su práctica no responda a causas que le sean directamente imputables y no al requirente. No es posible que la eficacia de un acto jurídico penda de la voluntad del requerido.

En la sentencia del Pleno de esta Sala 552/2010, de 17 de septiembre, con cita de otras muchas resoluciones, se conjugó, tratándose del contrato de opción de compra, el criterio de la recepción con el principio de auto- responsabilidad, o de razonable posibilidad de conocimiento de la aceptación por el requerido, y, en el mismo sentido, la sentencia 738/2016, de 21 de diciembre. El Código Civil proclama, en el art. 1119 del Código Civil, que "se tendrá por cumplida la condición cuando el obligado impidiese voluntariamente su cumplimiento"."

3.2.Partiendo de lo anterior, la Sala comparte íntegramente los argumentos del Juez "a quo" en la valoración del doc. 4 de la demanda, recogidos en el fundamento tercero de la sentencia, lo que conlleva la desestimación del recurso de apelación. La argumentación por remisión es perfectamente admisible, según reiterada doctrina constitucional ( SSTC 174/1987, de 3 noviembre, 956/1988, de 21 julio y 150/1993, de 3 mayo, entre otras).

A los argumentos del Juez "a quo", sólo cabe añadir, en primer lugar, que sobre la validez de las comunicaciones realizadas por el sistema " Logalty" esta Sección también se ha pronunciado en ocasiones anteriores. Así, por ejemplo, en la Sentencia nº 545/2021 de 28 de julio (Rollo nº 149/2021), dictada también en un supuesto de desahucio por expiración de plazo, se decía lo siguiente:

"Logalty es una empresa que ofrece servicios basados en la necesidad de realizar notificaciones de manera fehaciente, firmar contratos a distancia con plena validez jurídica y publicar documentos electrónicos con todas las garantías necesarias para generar una prueba electrónica robusta y aportable en procesos judiciales. Es por tanto, es un tercero de confianza en el marco de la Ley 34/2002. No es un Notario, ni goza de fe pública, pero constituye una entidad dedicada a prestar servicios cualificados de certificación, y por tanto dotada de especial credibilidad, y a través de los cuales el Tribunal puede formar su convicción de la realidad de la comunicación. Este reconocimiento que se hacía por la Jurisprudencia menor a los documentos extendidos por algún servicio de confianza cualificado ha sido refrendado por la última modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil (la disposición final 2 de la Ley 6/2020, de 11 de noviembre), introduciendo su regulación en el art. 326.4 de la misma, que a su vez impone la carga de la prueba a quien cuestiona la veracidad."

Por lo tanto, el mero hecho de que la comunicación controvertida se remitiera por LOGALTY a través de SEUR no obsta a la validez de dicha comunicación, como pretende la parte apelante.

3.3.A lo anterior no cabe oponer el resultado de la prueba de interrogatorio de la parte actora a través de la "ficta confessio", en aplicación del art. 304 LEC. Como esta Sala ya dijo en la sentencia nº 596/2021, de 22 de septiembre:

"El art. 304 de la LEC, excepción a lo anteriormente expuesto según indicó el Tribunal Supremo en la sentencia de 25/05/2011, permiten tener por ciertos los hechos que le sean perjudiciales a la parte que no comparezca a la práctica del interrogatorio cuando ha sido citada para ello, debiendo tenerse presente que como ha reiterado la jurisprudencia menor el recurso de la ficta confessio del art. 304 de la LEC, no es automático, sino que constituye una facultad, que debe ser aplicada con ponderación y moderación , de la que debe hacerse un prudente uso, evitando automatismo que puedan conducir a arbitrariedades ( SAP de Valencia de 9/6/06, SAP de Málaga de 2/5/07, SAP de Madrid de 14/5/07, SAP de Castellón de 25/4/08), de forma que no debe acudirse a la ficta confessio de la parte contraria, cuando existe una carencia total y absoluta de prueba por la parte sobre la que recae su carga; de forma que la ficta confessio solo debe servir para complementar una prueba deficiente del demandado ( SAP de Madrid de 25.4.08 y 28.10.08), y nunca puede ser utilizada cuando entre en contradicción con lo que resulte probado de las restantes pruebas ( SAP de La Coruña de 14.9.07)."

Y, como resuelve la sentencia apelada, el resto de pruebas practicadas no permiten aplicar la "ficta confessio" para declarar probado que la comunicación enervadora de la prórroga contractual no fuera efectivamente enviada al domicilio de la arrendataria con el contenido del doc. 4 de la demanda.

Hemos declarado ya la plena validez de la comunicación remitida a través de un servicio de confianza como "Logalty", que debe producir sus efectos siempre que, como es el caso, no resultase efectivamente entregada por la inactividad de su destinatario, que no atendió al aviso de recogida.

La testifical la Sra. Isabel, no puede dar detalles concretos sobre dicha comunicación, pues la testigo reconoce que no intervino en ella directamente ni conoce del contrato de arrendamiento.

Y en cuanto a la comunicación posterior de aumento de la renta (doc. 3 de la contestación) tampoco la testifical referida acredita que se trate de un acto que confirme indudablemente la prórroga del contrato, habiendo admitido la testigo que la comunicación pudo remitirse por error (min. 36 de la vista).

En cualquier caso, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de Enero de 1990, 5 de Marzo de 1991, 4 de Junio de 1992, 12 de Abril de 1993, y 30 de Mayo de 1995) que únicamente son actos propios los caracterizados por una clara, expresa, y concluyente manifestación de voluntad encaminada a crear, modificar o extinguir algún derecho, siendo el propio acto revelador de la voluntad expresa del autor o de la voluntad tácita deducible de los actos inequívocos realizados, de modo que los actos propios para vincular a su autor, han de ser inequívocos y definitivos, en el sentido de crear, establecer y fijar una determinada situación jurídica, causando estado ( Sentencias del Tribunal Supremo de 31 de enero de 1995, 30 de septiembre de 1996, y 20 de junio de 2002; RJA 291/1995, 6821/1996, y 5230/2002).

Dado que el arrendatario tiene el deber de devolver la posesión de la finca a la expiración del contrato y debe indemnizar al arrendador si continúa después en la ocupación, el pago de las rentas por el arrendatario mediante transferencia, en lugar del pago por domiciliación que establecía la cláusula 3.3 del contrato, no puede considerarse acto propio del arrendador indicativo de la pretendida prórroga contractual.

Tampoco un incremento de renta comunicado después de manifestar expresamente el arrendador su voluntad de no prorrogar el contrato, puede interpretarse como un acto propio inequívoco de la voluntad totalmente opuesta, es decir, de la voluntad del arrendador de prorrogar el contrato. Y así lo resuelve, a modo de ejemplo, la SAP Barcelona secc. 13 de 21-4-2023, con un criterio que compartimos totalmente.

Por lo tanto, la valoración conjunta de la prueba obrante en autos impide aplicar la "ficta confessio" del art. 304 LEC, en los extremos pretendidos por la parte apelante.

3.4.El recurso de apelación invoca el principio de conservación de los contratos, que entiende que debe regir la valoración de la prueba practicada en la instancia para concluir que el contrato de arrendamiento se ha prorrogado.

La STS de 15-1-2013 define este principio en los siguientes términos:

"Este principio no solo se ha consolidado como un canon hermenéutico que informa nuestro ordenamiento jurídico, con múltiples manifestaciones al respecto, sino también como un elemento instrumental decisivo en la construcción de un renovado Derecho Contractual Europeo conforme a lo dispuesto en los principales textos de armonización, como la Convención de Viena, los Principios de Derecho Europeo de la Contratación (PECL) y, particularmente, la propuesta de Anteproyecto de Ley de Modernización del Código Civil en materia de Obligaciones y Contratos. De modo que tal y como hemos señalado en las recientes Sentencias de 28 junio y 10 septiembre de 2012 , precisamente en el marco del contrato de compraventa, la conservación de los contratos se erige como un auténtico principio informador de nuestro sistema jurídico que comporta, entre otros extremos, el dar una respuesta adecuada a las vicisitudes que presenta la dinámica contractual desde la preferencia y articulación de los mecanismos que anidan en la validez estructural del contrato y su consiguiente eficacia funcional, facilitando el tráfico patrimonial y su seguridad jurídica."

Sin embargo, al constar acreditada en este caso la voluntad del arrendatario de no prorrogar el contrato, no cabe soslayar dicha voluntad explícita mediante la aplicación de un canon interpretativo que se oponga a tal voluntad expresa.

3.5.Finalmente, el recurso invoca los arts. 47 y 51 CE, en cuanto consagran el derecho a la vivienda y la protección de los consumidores.

Sobre el art. 51 CE, la sentencia ya lo ampara suficientemente al declarar la nulidad por abusividad de la cláusula penal del contrato, pronunciamiento que no se combate en esta segunda instancia.

Y sobre la primera cuestión, esta Sala ya dijo por ejemplo en la sentencia nº 112/2024, de 28 de febrero, entre otras, que:

"El derecho constitucional a la vivienda se recoge (Cap. 3º del Título I) en el art. 47 CE, añadiendo de forma complementaria en el art. 53.3 CE que solo podría ser alegado ante la jurisdicción ordinaria de acuerdo con lo que dispongan las leyes que los desarrollen.

Se afirma comúnmente interpretando estos preceptos que los derechos constitucionales contenidos en el citado Capítulo tercero, entre ellos, por tanto, el derecho a la vivienda, a diferencia de lo que ocurre con los recogidos en el Capítulo segundo del mismo Título I, no son inmediatamente ejercitables por los ciudadanos como verdaderos derechos subjetivos, precisando para su configuración como tales, para que surja un derecho subjetivo en sentido técnico, el cumplimiento de la previsión contenida en el inciso final del precepto, esto es: la mediación del legislador, el desarrollo legislativo, que será el que genere el derecho subjetivo propiamente dicho o las condiciones para su disfrute.

Aunque no se aceptase la existencia de un derecho subjetivo constitucional a la vivienda, ya ejercitable y exigible, debe reconocerse que el art. 47 CE impone a los poderes públicos el deber de desplegar un conjunto de prestaciones que aun no teniendo por objeto cierto el proporcionar la titularidad, en régimen de propiedad, arrendamiento u otro título legítimo de ocupación, de un bien inmueble destinado a vivienda, si deberían tener por objeto crear las condiciones sociales, económicas y jurídicas que hagan posible para todos el acceso al bien vivienda en función de sus rentas y de su derecho a la libertad de residencia o domicilio.

Y aquí es donde radica el problema: son los poderes públicos y no las entidades privadas las que deben proveer lo necesario para hacer efectivo este derecho a una vivienda digna de todos los ciudadanos, derecho que el TJUE al examinar la Directiva 13/93 sobre cláusulas abusivas en contratos con consumidores ha calificado como fundamental (Cuestión prejudicial C-34/13, Monika Kusionova/Smart Capital A.S), refiriéndose al art. 7 de la Carta de derechos fundamentales de la Unión Europea, cuando en realidad la Carta no contempla un derecho concreto a la vivienda si bien existe un derecho importante en materia de vivienda (art. 34.3). Lo que hace el TJUE es utilizar técnicas de defensa de los derechos fundamentales para aplicarlas en tutela del bien vivienda que considera imprescindible para el desarrollo de la vida personal y familiar que es el derecho recogido en el art. 7."

Por lo tanto, no puede hacerse recaer en la parte aquí actora la carga de proveer el derecho a la vivienda de la parte demandada, porque entre sus finalidades no se encuentra la satisfacción de unos intereses públicos de los ciudadanos en orden a la vivienda que corresponden a la Administración General, y se trata de una entidad privada que puede disponer libremente de su propiedad sin más limitaciones que las establecidas en las leyes en concreción del interés general o social ( art. 33.1 CE) , que no está definido ni afecta al caso concreto.

3.6.Por todo lo resuelto hasta aquí, el recurso de apelación se desestima en su integridad, confirmando la sentencia apelada.

CUARTO.-Régimen de costas.

Al desestimarse el recurso de apelación, debe condenarse a la parte apelante al pago de las costas de esta alzada ( art.398 LEC) .