Sentencia Civil 130/2025 Audiencia Provincial Civil de Jaén nº 1, Rec. 1491/2023 de 30 de enero del 2025

PRIMERO.-En la presente litis se ejercitaba acción de cesación prevista en el art. 7.2 de la LPH contra el propietario de la vivienda sita en el DIRECCION001 de la Comunidad demandante, propietario que no era otro que el demandado.

El motivo del ejercicio de la acción no era otro que el hecho de que a partir del 3 de septiembre de 2021 el piso en cuestión venía siendo ocupado ilegalmente por personas desconocidas, las cuales venían llevando a cabo actos en contra de las más elementales normas de convivencia, como el haber manipulado el cuadro eléctrico de la comunidad para "engancharse" al contador eléctrico de otros vecinos, romper las líneas de los porteros automáticos, o insultar o amenazar a otros vecinos, habiendo intervenido la Policía en innumerables ocasiones, solicitando en la demanda que por el propietario del piso se procediera a ejecutar trabajos de tapiado, vallado y enrejado, y cualquier otra actuación pertinente para evitar en el futuro otra ocupación, así como la restitución del cableado del inmueble a su situación anterior, y el lanzamiento de los ocupantes.

La Sentencia de instancia estima íntegramente la demanda, accediendo a lo solicitado.

Contra esta resolución se interpone recurso por la parte demandada alegando en primer lugar que la demanda no debió de admitirse, y es que el requerimiento efectuado a la parte demandada fue defectuoso, y es que en los dos requerimientos efectuados se hacía referencia al DIRECCION002, y no al DIRECCION001, sin que asimismo en el requerimiento se inste a la demandada a que cesaran las actividades molestas bajo apercibimiento de ejercitar acciones judiciales, sino que lo que se solicitaba, o requería, es que por la demandada se procediera al inmediato lanzamiento de los ocupantes del DIRECCION002.

Subsidiariamente se alegaba que la parte demandada no habría actuado ilegalmente, ni era responsable de las conductas ilegales de los ocupantes del inmueble, por lo que no procedería su condena.

Y subsidiariamente a la anterior se mostraba disconforme con las medidas adoptadas en la Sentencia, y que imponía a la condenada, y es que las mismas no tenían encaje legal y eran indeterminadas.

SEGUNDO.-Centrado así los términos del debate, no se debate en esta instancia que la demandada es propietaria del DIRECCION001 de la Comunidad de Propietarios demandante, como tampoco el hecho de que la citada vivienda ha sido ocupada ilegalmente por terceros, ocupación que data del año 2021.

Del mismo modo no se debate sobre las actividades molestas o contrarias a los estatutos o la Ley realizadas por estos ocupantes, y que vienen referenciadas en la sentencia de instancia.

El primer motivo del recurso hace referencia a que la demanda debió de inadmitirse a trámite, y es que el requerimiento efectuado a la demandada era defectuoso.

El párrafo tercero del artículo séptimo de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, establecía, en su redacción original que «Al propietario y al ocupante del piso les está prohibido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades no permitidas en los estatutos, dañosas para la finca, inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres» . En consonancia con dicha prohibición, el artículo 19 de la misma Ley disponía que «La infracción de las prohibiciones establecidas en el párrafo tercero del artículo 7 dará lugar al apercibimiento al titular o, en su caso, al ocupante del piso o local. Desatendido el requerimiento por el titular ocupante, la junta podrá instar y obtener judicialmente la privación del uso del piso o local a aquél y a quienes con él convivan. Dicha privación la fijará discrecionalmente el Juez por un plazo no superior a dos años, atendida la gravedad de la falta, sin que afecte a los restantes derechos dominicales y a las obligaciones derivadas del título.- Asimismo tendrá la junta acción contra el ocupante no propietario para obtener del Juez el lanzamiento o resolución del contrato, en su caso: pero sólo podrá ejercitarla cuando el titular no lo hiciere en el plazo prudencial que se le hubiere señalado en requerimiento fehaciente .- Para el ejercicio de las expresadas acciones judiciales se seguirán los tramites del proceso abreviado de cognición, siendo Juez competente el municipal o comarcal del lugar donde esté sita la finca, salvo lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos» . Es decir, se otorgaba a la junta de propietarios la facultad de ejercitar acciones, bien contra el propietario del piso o local (si fuese él mismo el ocupante), o bien directamente contra el ocupante, para obtener el lanzamiento (supuesto de mero ocupante) o la resolución del contrato (supuesto de arrendamiento) con el consiguiente desalojo, cuya constitucionalidad ha sido declarada ( Sentencia del Tribunal Constitucional de 301/1993, de 21 de octubre).

Jurisprudencialmente se estableció que el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal (EDL 1960/55) regulaba dos vías distintas según el infractor fuese bien el propietario, bien un ocupante por título distinto. En cuanto al segundo, dado que el vínculo jurídico lo mantiene con el propietario, es éste quien debe ejercitar la acción directa para resolver el contrato o solicitar el lanzamiento y sólo cuando no lo hiciese en el plazo concedido una vez requerido fehacientemente, podía la comunidad de propietarios subrogarse en las acciones ( Ts. 13 de junio de 1972 ( Roj: STS 2370/1972) y 14 de junio de 1968 ( Roj: STS 2287/1968)). Es decir, mientras frente al propietario se trataba de una acción directa, frente al arrendatario se ejercitaba la acción por subrogación.

En lo referente al requerimiento fehaciente previo se venía distinguiendo según la acción se ejercitase contra el propietario o contra el arrendatario . Mientras en el primer caso se configuraba como un requisito que afectaba a la legitimación «ad causam» , en el segundo su ausencia carecía de consecuencias. Se estimaba que el artículo 19 sólo subordinaba el ejercicio de la acción a que el dueño no lo hiciere en el plazo prudencial que se le hubiere señalado, sin condicionarlo a un previo apercibimiento al ocupante arrendatario , y dado que la comunidad se subrogaba en la posición del propietario arrendador, y Ley de Arrendamientos Urbanos no exigía ningún tipo de requerimiento para ejercitar la acción de resolución, no podía exigirse tampoco a quien actuaba por subrogación (Ts. 24 de enero de 1975 ( Roj: STS 27/1975)).

La Ley de Propiedad Horizontal no establecía quién tenía que realizar el requerimiento , habiéndose admitido como correcto que lo hiciese el administrador de la comunidad cuando así se le hubiese encargado expresamente en la junta de propietarios ( Ts. 18 de junio de 1990 ( Roj: STS 10923/1990)).

La Ley 8/1999, de 6 de abril (EDL 1999/60873) (con la redacción en cuanto a procedimiento introducida por la disposición final primera de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, de 7 de enero (EDL 2000/77463)) unificó en el artículo 7.2 ambos preceptos, e introdujo profundas modificaciones en su regulación. En las Proposiciones de Ley presentadas no figuraba la modificación de esta materia. Se introdujo en virtud de la enmienda 20 del Grupo Parlamentario Socialista en el Congreso de los Diputados. Tras pequeñas modificaciones durante la tramitación parlamentaria, el texto finalmente promulgado quedó redactado en los siguientes términos:

«2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas , insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento» .

TERCERO.-Así las cosas, para la prosperabilidad de la acción que ahora se denomina nominalmente "de cesación" se requiere la concurrencia de los siguientes requisitos:

1º.- Que se trate de un "piso o local", expresión que es redundante, pues el artículo 1 de la Ley de Propiedad Horizontal (EDL 1960/55) establece que tiene la consideración de local cualquier espacio susceptible de uso independiente. Se arrastra la diferenciación del texto primitivo de la Ley, utilizando el concepto de "piso" como asimilado a "vivienda", y no a "planta" que a su vez venía de la distinción entre viviendas y locales de negocio en los arrendamientos urbanos.

2º.- Que en la vivienda o local se desarrolle una "actividad", lo que sugiere que ha de ser continuada, es decir con una cierta permanencia en el tiempo, ya que si no carecería del requisito de "actividad", no pudiendo atenderse pues a meras actuaciones, incomodidades o molestias esporádicas u ocasionales.

3º.- Que esa actividad pueda calificarse como contraria a los estatutos de la comunidad, dañosa para la finca, o que contravenga la legislación sobre actividades molestas , insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Sobre este requisito se han destacado dos cuestiones:

(a) Pese a que el artículo comentado menciona «actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca» , no puede entenderse, a la vista de la separación con comas y la siguiente expresión, que la Ley exija la concurrencia de ambos requisitos (prohibición expresa en los estatutos de la comunidad, y además que cause un daño en la finca). En este sentido se pronuncia la sentencia del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 2008 ( Roj: STS 6451/2008, recurso 307/2004), cuando afirma que el artículo 7.2 «establece tres diferentes supuestos de actividades no permitidas a los propietarios y ocupantes del piso o local: las prohibidas en los estatutos, las que resulten dañosas para la finca, y las que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas , insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas» añadiendo que no es posible destinar el piso o local a actividad prohibidas en el estatuto, con independencia de que no resulten objetivamente molestas, insalubres o peligrosas. Doctrina reiterada en la sentencia de 14 de octubre de 2004 ( Roj: STS 6516/2004, recurso 2772/1998).

(b) Ya no existe mención a "inmoralidad".

4º.- Que esa incomodidad o molestia sea notoria y ostensible, no pudiendo atenderse a meras dificultades o pequeños trastornos.

5º.- Que se haya requerido previamente al dueño de la vivienda o al ocupante apercibiéndolo para que cesen esas actividades. No es necesario requerir a los dos, sino que basta con requerir exclusivamente «a quien realice las actividades prohibidas» .

6º.- A diferencia del texto primitivo, la actual Ley de Propiedad Horizontal es clara y terminante al establecer que debe ser el presidente de la comunidad quien realice ese requerimiento .

7º.- Aunque el precepto menciona que el requerimiento será para la «inmediata cesación» , dado que a continuación se menciona «si el infractor persistiere...» , se entiende que debe concederse un plazo prudencial para el cese de la actividad contraria a los estatutos, perjudicial para la finca, o que resulte molesta , nociva, insalubre, peligrosa o ilícita. Plazo que variará en atención a las circunstancias de cada caso.

8º.- Si no fuese atendido el requerimiento , deberá convocarse la junta de propietarios, en cuyo orden del día debe figurar expresamente la propuesta de ejercitar la acción de cesación . Junta que deberá autorizar al presidente para ejercitar dicha acción. El propietario afectado puede defender sus derechos impugnando el acuerdo de la junta.

9º.- A la demanda que formule el presidente, debe acompañarse, como requisito de procedibilidad, «la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios» . Si no se acompañan estos documentos, deberá inadmitirse la demanda a trámite ( artículo 269.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (EDL 2000/77463), en relación con el artículo 266.5º del mismo texto legal). No es un requisito subsanable, salvo que se advirtiese la involuntaria omisión del acompañamiento (por mencionarse en la demanda como documentos acompañados, y realmente no se aporten, pero, por ejemplo, sí figuren en las copias presentadas) ( artículo 231 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (EDL 2000/77463)).

10º.- Ya no hay que requerir previamente al propietario para que ejercite una acción resolutoria contra el arrendatario ni la acción de cesación de la comunidad contra el arrendatario se configura como una actuación por subrogación propiamente dicha.

11º.- La demanda debe siempre dirigirse contra el titular de la vivienda o local, por imperativo de la última frase del párrafo cuarto del ordinal segundo del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal (EDL 1960/55) extremo que se ha criticado en la doctrina, por estimar que no es responsable de las actuaciones del arrendatario .

12º.- Resulta indiferente que se desarrollen actividades análogas en otros pisos o locales, porque o bien no son incómodas, en apreciación de la junta de propietarios, o bien se les demandará posteriormente.

13º.- A diferencia de lo que acontecía cuando se configuraba la acción de la comunidad contra el arrendatario como una acción de resolución ejercitada por subrogación, que se estimaba que no impedía que la acción prosperase el que hubiesen cesado las molestias, pues la causa de resolución debe referirse siempre al momento en que se produce, no a rectificaciones posteriores de conducta, cuando la misma se han mantenido a lo largo del tiempo actualmente si el infractor cesa en su actuación, no puede ejercitarse ya la acción de cesación sin perjuicio de que pudiera prosperar la solicitud de reparaciones o indemnizaciones de daños y perjuicios.

14º.- Tanto la primitiva redacción como la actual conferían la acción a la junta de propietarios. Sin embargo se tiene admitido la posibilidad de que la ejercite un comunero en beneficio de la comunidad ( STS 14 de octubre de 2004 ( Roj: STS 6516/2004, recurso 2772/1998)) (EDJ 2004/159545).

En el caso presente sí se estima practicado el requerimiento, y es que como se ha expuesto no es necesario el requerimiento al propietario, en este caso, al Excmo. Ayuntamiento, sino que basta con el requerimiento al ocupante de la finca que ejercita las actividades descritas en el precepto, requerimiento que, atendiendo a la documental aportada junto a la demanda, se entiende realizado en forma, por mucho que el requerimiento efectuado al Excmo. Ayuntamiento tuviera incorrecciones, y es que dicho requerimiento no es requisito de procedibilidad; debiendo ser desestimado el motivo del recurso.

CUARTO.-Subsidiariamente se alega que el Excmo. Ayuntamiento no ha realizado actividades ilegales ni ha consentido su realización, debiéndose de estar conforme con lo alegado, y es que efectivamente la demandada no ha realizado actividades ilegales, no consintiendo las mismas, habiendo iniciado expediente para la recuperación de la finca, y poniendo en conocimiento de la Policía el hecho de la ocupación, pero es que la demanda debe siempre dirigirse contra el titular de la vivienda o local, por imperativo de la última frase del párrafo cuarto del ordinal segundo del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal (EDL 1960/55), aunque el propietario no sea responsable de las actuaciones del inquilino u ocupante, por lo que poco importa, para el ejercicio de la acción que el propietario sea consentidos o no de las actividades realizadas por los ocupantes de la finca de su propiedad, debiendo ser desestimado el motivo del recurso.

Por último, el apelante se opone a las medidas adoptadas en la instancia, y es que las mismas no tienen cobertura legal y son indeterminadas, motivo éste que debe de ser acogido, y es que el art. 7.2 de la LPH dispone que: "Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento".

Es cierto que en el párrafo anterior la propia Ley dispone que "el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación", medidas entre las que tendría cabida algunas de las medidas establecidas en la Sentencia, esto es: "que por el propietario del piso se procediera a ejecutar trabajos de tapiado, vallado y enrejado, y cualquier otra actuación pertinente para evitar en el futuro otra ocupación"; pero no se pueden adoptar medidas como a las que se han accedido en la Sentencia, y es que entre otras cuestiones, el art. 220 LEC prohíbe las condenas de futuro, salvo excepciones; y del mismo modo no se pueden establecer medidas indeterminadas, y es que bastaría la mera manifestación de la parte demandante para entender que cualquier medida adoptada no es suficiente.

Sí se deben de respetar los demás pronunciamientos, esto es, la restitución del cableado del inmueble a su situación anterior a cargo y por cuenta de la parte demandada, y es que dicha medida se debe de considerar como indemnización de daños y perjuicios, debiéndose de entender que esa reparación puede ser in natura o por equivalencia, habiendo optado la parte demandante, y la sentencia por la reparación in natura.

Igualmente se debe de respetar lo resuelto al respecto del lanzamiento de los ocupantes, y es que está previsto legalmente, además de no ser una medida atacada en el recurso interpuetso.

Así, y por lo expuesto no queda sino estimar el recurso parcialmente.

QUINTO.-En cuanto a las costas de primera instancia, a consecuencia de la estimación del recurso se debe de entender que la estimación de la demanda no es íntegra sino parcial, por lo que cada parte deberá de abonar las costas causadas a su instancia siendo las comunes satisfechas por mitad.

Dado el sentir estimatorio de esta sentencia, no se imponen las costas de esta instancia a ninguna de las partes - art. 398.2 LEC-.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.