Sentencia Civil 112/2026 Audiencia Provincial Civil de Girona nº 1, Rec. 890/2025 de 04 de febrero del 2026

PRIMERO. Planteamiento del litigio.

Se ejercita una acción de rectificación de la superficie registral de dos fincas circunscrita a que se declare que:

a) Que la finca 2.428 inscrita en el Registro de la Propiedad de Figueres al tomo 2.793, libro 73, folio 201, ha de tener la siguiente descripción URBANA: LOCAL número DOS. Está compuesto por dos dependencias y un lavabo, sito en la planta baja del edificio sito en COLERA, calle Francesc Ribera 86 esquina calle del Port, 13. Puede ser destinado a local de negocio o a almacén o a cualquier otro uso. Tiene una superficie de 52,34 metros cuadrados. LINDA: al Norte, frente, con c/ Francesc Ribera, por donde tiene su entrada; al Oeste, derecha entrando, con el local número dos; al Sur, fondo, con solar; y al Este, izquierda, con el solar número once. Coeficiente: 6,85 enteros por ciento. Referencia Catastral 3048106EG1934N1001MK I

b) Que la finca 2.427 inscrita en el Registro de la Propiedad de Figueres al tomo 2.793, libro 73, folio 198, ha de tener la siguiente descripción URBANA: LOCAL número UNO. Compuesto de una sola nave, sito en la planta baja del edificio sito en COLERA, calle Francesc Ribera 86 esquina calle del Port, 13, que se puede ser destinado a local de negocio o almacén o a cualquier uso, de superficie 100,24 metros cuadrados. LINDA: al Norte, frente, con calle Francesc Ribera por donde tiene su entrada; al Oeste, derecha entrando, con calle del Port; al Sur, detrás, con el zaguán de entrada y escalera de acceso a los pisos y en pequeña parte con solar y local número uno; y al Este izquierda con el local número uno. Coeficiente: 15,15 enteros por ciento. Referencia Catastral 3048106EG1934N1002QL I

Se condene a los demandados a estar y pasar por estas declaraciones y se ordene la inscripción en el Registro de la Propiedad de estas nuevas descripciones, decretándose la nulidad o cancelación de las inscripciones que fueran contrarias a las descritas nuevas descripciones adecuadas a la realidad.

La actora indica que adquirió la finca 2.427 inscrita en el Registro de la Propiedad de Figueres al tomo 2.793, libro 73, folio 198 en virtud de escritura pública de 7 de julio de 2016, a título de compraventa de BUILDINGCENTER SAU en escritura autorizada por el notario de Figueres Vicente DAUDI ARNAL bajo el número 1566 de su protocolo, respecto de cuya descripción registral contenida en la escritura se refiere a la adquisición del local núm. 1, de 85,48 m2, por el precio de 89.000 euros, pero al margen de la descripción registral efectuada en la escritura y que concuerda con la del registro de la propiedad, en realidad se le dio la posesión del local núm. 2, que es la finca de los demandados, por lo que interesa por la vía de la rectificación de descripción del local, que la finca registral 2.427 adquirida, que en escritura aparece como local núm. 1, que es la que compra, se corresponda con la finca 2.428, que se corresponde con el local núm. 2, que es la de los demandados.

La entidad demandada BUILDINGCENTER SAU que es el vendedor de ambas fincas, contesta a la demanda y se opone a la reclamación efectuada con base a los siguientes argumentos: a) Se pretende con abuso de derecho, una permuta de fincas por la vía de la rectificación de la descripción de las mismas; b) El actor compró la finca como cuerpo cierto, por lo que no puede pedir la rectificación de la superficie de la misma; c) El actor llevó a cabo la renuncia en la escritura de compraventa de las acciones de rectificación de superficie; d) Pide la modificación de la superficie de dos fincas, en más de un 20 por 100 sin intervención de la CCPP en la que se integran las mismas, pese a que resultan modificados los coeficientes de participación de las fincas en la total comunidad y e) Visitó la finca con carácter previo a la adquisición de la misma, ya que es propietario de una finca adyacente a la adquirida y sabía perfectamente lo que adquiría y a que se correspondía.

Los demandados Juan Manuel; Estela; Luis Pedro y Jose Carlos que son los propietarios de la finca registral 2.428 contestan a la demanda y se oponen a la reclamación efectuada con base a los siguientes argumentos: a) Se pretende con abuso de derecho, una permuta de fincas por la vía de la rectificación de superficies de las mismas; b) El actor no alega la existencia de vicio error en la adquisición de su finca, ni pide la nulidad de su propia compraventa, por lo que no hay motivo para la rectificación de la superficie que invoca, sin especificar el error padecido en relación a la superficie de la finca adquirida, que se adquiere como cuerpo cierto.

Seguido el juicio por sus trámites, en fecha 20 de enero de 2025 se dicta sentencia por el juzgado de Instancia en la que se desestima la demanda, en cuanto al fondo al considerar que la acción de rectificación registral ejercitada encubre un subrepticio cambio de titularidades de locales objeto del litigio en favor de los demandantes, cauce inadecuado para este último fin, pudiendo resultar otras acciones más adecuados como la nulidad del contrato de compraventa, la acción reivindicatoria o declarativa de dominio si lo que se pretende es defender o reclamar su derecho de propiedad, imponiendo las costas procesales a la parte actora.

SEGUNDO. - Planteamiento del recurso

La representación procesal de la parte demandante interpone recurso de apelación en escrito de fecha 11 de febrero de 2025 frente a la sentencia de instancia anteriormente referida al inicio de esta resolución, alegando como motivos de apelación: a) Que el juez de instancia pudo haber sentenciado con base a otra acción distinta a la ejercitada, con base a los hechos descritos, sin afectar por ello al límite de congruencia y b) Error en la valoración de la prueba sobre la base del distinto precio de adquisición de las fincas descritas, cuyo distinto valor en venta es acorde a su distinta superficie, lo que justifica el error padecido en la adquisición, ya que se adquiere por el actor la finca 2.427, que registralmente tiene 85,48 m2, pero en realidad tiene 100 m2 por el precio de 89.000 euros y, por el contrario, los demandados adquieren la finca 2.428, registralmente de 85,48 m2, pero realmente con 52,34 m2 por el precio de 46.700 euros, lo que evidencia el error padecido, ya que el diferente precio es reflejo de los distintos metros cuadrados de una y otra finca y, la causa del error padecido.

La parte demandada Juan Manuel; Estela; Luis Pedro y Jose Carlos presentaron escrito de fecha 27 de enero de 2025 de oposición al recurso de apelación de contrario, solicitando la confirmación de la sentencia de instancia por sus propios fundamentos al entender que lo que peticiona el actor es la permuta de fincas en lugar de una rectificación de superficie registral de la fincas, que no puede verificarse judicialmente sin haberse instado la nulidad de su propio título de adquisición

La parte demandada BUILDINGCENTER SAU presentó escrito de fecha 28 de febrero de 2025 de oposición al recurso de apelación de contrario, solicitando la confirmación de la sentencia de instancia por sus propios fundamentos, indicando que él no ha efectuado una doble venta, que no se ha ejercitado una acción de saneamiento por evicción ni de falta de conformidad del producto vendido, no se ha instado tampoco la nulidad de la propia compraventa por vicio en el consentimiento y, en todo caso, lo que existe es una entrega errónea de la posesión de las fincas, que en nada afecta a la propiedad, sin perjuicio de que la venta se verificó como cuerpo cierto, con examen de la finca de forma previa y, con renuncia de acciones en la escritura por diferencias de superficie, por lo que no puede dictarse otra resolución que la desestimación de la demanda.

TERCERO. - Resolución del recurso.

1) Limite de congruencia del Tribunal de Instancia.

La acción entablada por el actor es de rectificación de la descripción registral de dos fincas, pero ciertamente lo que se pretende no es una adecuación de las fincas por error en su descripción y/o superficie, sino una permuta pura y dura de la registral adquirida por el actor el 7 de julio de 2016 (Finca 2.427, inscrita en el Registro de la Propiedad de Figueres al tomo 2.793, libro 73, folio 198 y adquirida a título de compraventa en escritura autorizada por el notario de Figueres Vicente DAUDI ARNAL bajo el número 1566 de su protocolo), por la finca adquirida por los demandados el 17 de diciembre de 2018 (Finca 2.428 inscrita en el Registro de la Propiedad de Figueres al tomo 2.793, libro 73, folio 201 y adquirida el 17 de diciembre de 2018, a título de compraventa, en escritura autorizada por el notario de Llança Maria del Carmen RUSIÑOL RIBA bajo el número 470 de su protocolo), pese a que el actor visitó la finca que adquiría y tuvo la posesión de la misma desde el primer momento y, los propios demandados, ya estaban en la posesión de la finca por los mismos adquirida, desde mucho antes de su compra formal, por lo que tampoco había duda posible sobre a que finca se refiere la adquisición de cada uno de ellos.

El Tribunal no puede subvertir la acción entablada por el actor, al objeto de ajustar la misma a los hechos descritos en su demanda, por cuanto dicha modificación provocaría indefensión en los demandados, que se han defendido en la contestación a la demanda, de una acción ejercitada de forma explícita (rectificación de la descripción y/o superficie registral de dos fincas registrales) y de otra oculta o implícita (permuta de fincas), pero sin que sea lícito analizar otras posibles acciones que el ordenamiento jurídico prevé y permite, en defensa de la propiedad del actor, al margen de las expresamente ejercitadas en su demanda, en cuya argumentación jurídica y fáctica debe fundamentarse el límite de congruencia del Tribunal, que tampoco puede perjudicar el derecho de defensa de las partes demandadas, que se han defendido de unas acciones entabladas en su contra y, no de otras, que pudieran ser más oportunas, pero que no se han planteado en la demanda rectora.

En definitiva, que no existe causa alguna para el cambio de descripción registral pretendida por el actor y, menos para la permuta de las fincas que se pretende de forma simulada en la acción entabladas, sin que pueda el Tribunal llevar a cabo la resolución del litigio al margen de la acción entabladas, con base a los hechos descritos, por cuanto el cambio de acción ejercitada, causa indefensión a la parte demandada en su derecho de defensa, al verse sorprendido por una acción no descrita en la demanda, sin perjuicio de que, además, la referida alegación se verifica ex novoen el ámbito del recuso de apelación y, ello está también proscrito en nuestra legislación.

Es un principio básico del proceso civil la prohibición de la mutatio libelliy la imposibilidad de suscitar en segunda instancia cuestiones que no se hubiesen deducido en tiempo y forma en primera instancia. Así, hemos de partir de la doctrina reiterada y pacífica del Tribunal Supremo sobre el principio general pendente apellatione nihil innovetur,que impide que se puedan tomar en consideración las pretensiones formuladas en el recurso que constituyan problemas o cuestiones distintas de las planteadas en la primera instancia, so pena de provocar en la parte contraria una situación de indefensión con vulneración del art. 24 CE, al no poder desvirtuar tales alegaciones por medio probatorio alguno, doctrina que aparece recogida en el art. 456.1 LEC.

Es constante y reiterada la jurisprudencia que establece que el objeto del proceso queda delimitado en sus elementos subjetivos -partes- y objetivos -causa de pedir y petitum-, en la fase de alegaciones, de manera que fijados los términos de la controversia en la demanda y contestación (o reconvención), no pueden ser modificados por una de las partes, so pena de causar indefensión a la contraparte al verse privada de la oportunidad de debate y defensa sobre las nuevas posiciones en que se pretenda situar el "thema decidendi" (principio de prohibición de la "mutatio libelli" del artículo 412 ). La necesidad de la aplicación del principio de preclusión en las alegaciones de las partes tiene por finalidad asegurar las debidas garantías del proceso, preservando los principios de igualdad de armas y contradicción, siendo ésta la razón por la que lo único que autoriza el artículo 426 d la LEC es realizar alegaciones que sean complementarias a las ya efectuadas, aclarar las realizadas o rectificar pretensiones secundarias, sin permitir introducir alegaciones principales que modifiquen la individualización de la pretensión planteada. Así, el Tribunal Supremo ha declarado a este respecto que "todas las manifestaciones hechas en el proceso después de la demanda y la contestación deben tenerse por no formuladas, tienen que quedar fuera del proceso", por cuanto ello supondría dejar en indefensión a la otra parte, a la que se habría privado de la oportunidad de debatir y de defenderse sobre el elemento o variación introducida en el thema decidendi,vulnerando con ello el principio de contradicción en el proceso; como hemos dicho, esta doctrina tiene su reflejo en la segunda instancia en el principio pendente apellatione nihil innovetur,que supone que no cabe plantear en el recurso acciones o pretensiones o excepciones (temas obstativos a la demanda) distintas de las de la primera instancia; la apelación no constituye un nuevo juicio ni autoriza al tribunal de segundo grado a resolver cuestiones o problemas distintos a los planteados en la primera, tampoco cabe invocar hechos (con las únicas salvedades legalmente previstas en el art. 460 LEC) o alegaciones nuevas, pues todos los datos fácticos deben ser analizados con el alcance, extensión y sentido que quedaron fijados al trabarse la litis.

La STS de 18 de diciembre de 2014 ( ROJ: STS 5727/2014) señala: " 1.- La prohibición de introducción de cuestiones nuevas en la apelación es un principio fundamental del recurso de apelación. Se recoge en el art. 456.1 de la LEC , que dispone que en el recurso de apelación podrá perseguirse que se revoque una sentencia " con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia ". (...) 2.- Esta exigencia no es un formalismo retórico o injustificado. Es una regla que entronca con la esencia del recurso de apelación. La pretensión que se haga valer en segunda instancia ha de coincidir esencialmente con la planteada en la primera instancia. El tribunal de apelación sólo podrá revocar la sentencia de primera instancia por aquellas cuestiones que, habiendo sido objeto de oportuna invocación en la primera instancia, no hubieran sido resueltas por el juez conforme a lo que el tribunal de apelación entiende que es la solución correcta. El recurrente puede pretender que el tribunal de apelación revoque la sentencia de primera instancia porque esta no haya resuelto oportunamente las cuestiones de hecho y de derecho planteadas oportunamente en los trámites alegatorios de la primera instancia (fundamentalmente, la demanda, la contestación y las alegaciones complementarias de la audiencia previa), pero no puede modificar el objeto del proceso, introduciendo nuevas pretensiones en el recurso de apelación para que el tribunal que conozca del recurso las adopte, y revoque por tal motivo la sentencia apelada".

2) Asunción por la Sala de la argumentación efectuada en la sentencia de instancia

En relación al segundo de los motivos del recurso de apelación, relativo al error en la valoración de la prueba, procede su íntegra desestimación, ya que existe en el acto de juicio un conjunto de pruebas documentales que son claras y contundentes en relación al error a que la acción de rectificación registral ejercitada encubre un subrepticio cambio de titularidades de locales objeto del litigio en favor de los demandantes, cauce inadecuado para este último fin, pudiendo resultar otras acciones más adecuados como la nulidad del contrato de compraventa, la acción reivindicatoria o declarativa de dominio si lo que se pretende es defender o reclamar su derecho de propiedad como se indica en la sentencia de instancia.

La sentencia de instancia, amplia y extensa en las argumentaciones al respecto, efectuadas de forma imparcial y ajustándose al material probatorio obrante en autos, es asumida por esta Sala.

La referida conclusión, perfectamente argumentada en la sentencia de instancia, con fundamento además en las pruebas documentales practicadas en el acto de juicio, no puede ser sustituida por la valoración interesada de parte en el recurso de apelación formulado, que no consigue desvirtuar las conclusiones alcanzadas en la sentencia de instancia a la que podemos y debemos remitirnos, en la exhaustiva fundamentación expuesta en la misma entendiendo que, con ello, se cumple el deber de motivación que a Juzgados y Tribunales impone el artículo 120.3 CE .A tal efecto.

En tal sentido, cabe traer a colación lo declarado de forma reiterada por esta sección en relación con la valoración de la prueba: a) como sistemáticamente recoge la Jurisprudencia del TS, así entre otras S. de 1 marzo 1994, se establece la prevalencia de la valoración que de las pruebas realicen los órganos judiciales por ser más objetiva que la de las partes, dada la mayor subjetividad de éstas por razón de defender sus particulares intereses. Señalando igualmente la STS de 30 septiembre 1999, que es constante la jurisprudencia acerca de no quedar alterado el principio de distribución de la carga de la prueba si se realiza una apreciación de la aportada por cada parte y luego se valora en conjunto su resultado; b) que la actividad intelectual de valoración de la prueba se incardina en el ámbito propio de soberanía del juzgador, siendo así que a la vista del resultado de las pruebas practicadas en el acto del juicio el juez a quo resulta soberano en la valoración de la prueba conforme a los rectos principios de la sana crítica, favorecido como se encuentra por la inmediación que le permitió presenciar personalmente el desarrollo de los medios probatorios. En definitiva, cuando se trata de valoraciones probatorias la revisión de la sentencia deberá centrarse en comprobar que aquélla aparece suficientemente expresada en la resolución recurrida y que las conclusiones fácticas a las que así llegue no dejen de manifiesto un error evidente o resulten incompletas, incongruentes o contradictorias, sin que por lo demás resulte lícito sustituir el criterio del juez a quo por el criterio personal e interesado de la parte recurrente. Así, en conclusión, las partes, en virtud del principio dispositivo y de rogación, pueden aportar prueba pertinente siendo su valoración competencia de los Tribunales, sin que sea lícito tratar de imponerla a los juzgadores, de ahí que sea posible que dentro de las facultades que se concedan a Jueces y Tribunales de instancia den diferente valor a los medios probatorios puestos a su alcance e, incluso, optar entre ellos por el que estimen más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos; y c) que, si bien la apelación transfiere al Tribunal de la segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión, ésta queda reducida a verificar si en la valoración de las pruebas practicadas se ha comportado el Juez a quo de forma arbitraria, o si por el contrario, la apreciación de las pruebas es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso.

Reiterando lo dicho, la existencia de un error en la apreciación de la prueba como motivo de apelación podrá prosperar cuando, examinada la resultancia probatoria, las inferencias o conclusiones obtenidas por el Juzgador «a quo» sean ilógicas, absurdas o irracionales o cuando haya dejado de considerarse como prueba objetiva alguna que las contradiga. Pues bien en el caso que nos ocupa por la parte recurrente no se han puesto de manifiesto los datos objetivos que demuestren el error interpretativo de las evidencias, en que haya podido incurrir el juzgador de instancia, sino que se limita a valorar las pruebas según su propio criterio, que como quedó apuntado no puede prevalecer sobre el del juez a quo.

De ahí que este Tribunal comparta los argumentos que se exponen en los fundamentos de derecho de la sentencia apelada a los fines de sustentar su parte dispositiva, motivación que se reputa deviene bastante para confirmar tal resolución puesto que no queda desvirtuada en esta alzada por las alegaciones vertidas en el correspondiente escrito de interposición de recurso, y en consecuencia puede y debe remitir a dicha fundamentación a los fines de dar cumplimiento a la obligación que a Juzgados y Tribunales impone el artículo 120 núm. 3 de la Constitución Española , que no es otra cosa que el dar a conocer a las partes las razones de sus decisiones, obligación que está inmersa de la misma manera en el artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; y al respecto debe recordarse que, como es sabido, la doctrina jurisprudencial dimanante tanto del Tribunal Constitucional (sentencias 174/1987 , 11/1995 , 24/1996 , 115/1996 , 105/97 , 231/97 , 36/98 , 116/98 , 181/98, 187/2000) como de la Sala Primera del Tribunal Supremo (Sentencias de fechas 5 de octubre de 1998 , 19 de octubre de 1999, 3 y 23 de febrero , 28 de marzo , 30 de marzo y 9 de junio y 21 de julio de 2000, 2 y 23 de noviembre de 2001) permite y admite la motivación por remisión a una resolución anterior, cuando la misma haya de ser confirmada y precisamente, porque en ella se exponían argumentos correctos y bastantes que fundamentasen en su caso la decisión adoptada, de forma que en tales supuestos y cual precisa la Sentencia del Alto Tribunal de fecha 20 de octubre de 1997, subsiste la motivación de la sentencia de instancia puesto que la asume explícitamente el Tribunal de segundo grado.

En consecuencia, si la resolución de primer grado es acertada, la que la confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir argumentos, pues en aras de la economía procesal debe corregir sólo aquello que resulte necesario ( Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de octubre y 5 de noviembre de 1992 , 19 de abril de 1993 , 5 de octubre de 1998 , y 30 de marzo y 19 de octubre de 1999); en definitiva, una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva, lo que sucede cuando el juez "ad quem"se limita a asumir en su integridad los argumentos utilizados en la sentencia apelada, sin incorporar razones jurídicas nuevas a las ya empleadas por aquella ( STS de 30 de julio de 2008).

3) Contenido de la acción de rectificación de superficie del registro de la propiedad.

Como indica la sentencia de instancia, el art. 40 de la LH dispone que "La rectificación del Registro sólo podrá ser solicitada por el titular del dominio o derecho real que no esté inscrito, que lo esté erróneamente o que resulte lesionado por el asiento inexacto, y se practicará con arreglo a las siguientes normas:

a) Cuando la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al Registro alguna relación jurídica inmobiliaria, la rectificación tendrá lugar: primero, por la toma de razón del título correspondiente, si hubiere lugar a ello; segundo, por la reanudación del tracto sucesivo, con arreglo a lo dispuesto en el Título VI de esta Ley, y tercero, por resolución judicial, ordenando la rectificación.

b) Cuando la inexactitud debiera su origen a la extinción de algún derecho inscrito o anotado, la rectificación se hará mediante la correspondiente cancelación, efectuada conforme a lo dispuesto en el Título IV o en virtud del procedimiento de liberación que establece el Título VI.

c) Cuando la inexactitud tuviere lugar por nulidad o error de algún asiento, se rectificará el Registro en la forma que determina el Título VII.

d) Cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento y, en general, de cualquier otra causa de las no especificadas anteriormente, la rectificación precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial.

En los casos en que haya de solicitarse judicialmente la rectificación, se dirigirá la demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho, y se sustanciará por los trámites del juicio declarativo correspondiente. Si se deniega totalmente la acción de rectificación ejercitada, se impondrán las costas al actor; si sólo se deniega en parte, decidirá el Juez a su prudente arbitrio.

La acción de rectificación será inseparable del dominio o derecho real de que se derive.

En ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto."

De le lectura del precepto citado, se advierte que la rectificación de los asientos del registro de la propiedad se verificará, a instancia de quien resulte lesionado por un asiento inexacto, pero con base a 4 motivos legales tasados, como son que: a) la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al Registro alguna relación jurídica inmobiliaria; b) la inexactitud debiera su origen a la extinción de algún derecho inscrito o anotado; c) la inexactitud tuviere lugar por nulidad o error de algún asiento y d) la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento y, en general, de cualquier otra causa de las no especificadas anteriormente, la rectificación precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial.

Asimismo, el precepto deja claro que, en ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto.

En el caso de autos, la rectificación de descripción registral de la finca adquirida por el actor, no se refiere a una mayor o menor constancia de metros cuadrados en la misma, sino la sustitución del local 1 adquirido por el actor, por el 2 adquirido por los demandados, sin la previa declaración de nulidad del título adquisitivo del actor, ni del de los demandados, por error vicio en el consentimiento o cualquier otra causa concurrente que pueda ser alegada y probada en la adquisición y, provocando la rectificación, evidente perjuicio en los demandados, ya que se les modifica el título de adquisición de los mismos, pese a que el mismo es a priori,un título adquisitivo de carácter oneroso, efectuado de buena fe, con base a la información registral publicitada por el propio registro y, que obtiene su inscripción ulterior, lo que comporta su protección como terceros de buena fe del art. 34 de la LH y la salvaguardia de su inscripción por los Tribunales conforme las previsiones del art. 38 de la LH.

La acción procesal publicitada en la demanda, de rectificación registral de la descripción registral de la finca del actor (y automáticamente, de la descripción registral de la finca de los demandados), comporta en realidad la sustitución de una finca por otra, vía permuta, por lo que un simple problema de posesión de las fincas en litigio se convierte en una modificación del título de dominio de dos fincas, substituyendo una por otra, sobre la base de un pretendido error de descripción registral, pese a que no se ha ejercitado ni invocado error vicio en la adquisición inicial que permita invalidar la venta y retroceder la misma, ni en la del actor, ni en la del demandado, para la que además, carece de legitimación activa al efecto.

4) Entrega de la posesión instrumental 1462 CC

Asimismo, no podemos dejar de advertir que es el propio actor, quien informa en su demanda que es vecino del inmueble objeto de litigio, en la acera de enfrente, adquirido el 13 de febrero de 2014 y que precisamente, por ser vecino y precisar de un trastero, se interesó por la compra de la finca objeto de autos, lo que evidencia, que la conocía, como también la otra finca en litigio, que estaba siendo ocupada por los demandados, lo que no permite muchas dudas en relación a la ubicación de la finca adquirida, por más que se explique otra cosa en la demanda.

Asimismo, con independencia de la posesión de la finca que se le entregue al actor, lo cierto es que en relación con la finca adquirida, existe una entrega instrumental de la misma conforme al art. 1462 del CC, con indicación en la escritura de que el actor visitó la finca comprada tantas veces como tuvo por conveniente, por lo que se perfecciona y consuma la venta a través de la teoría del título y el modo, al menos en lo que se refiere a la finca del actor, por más que el mismo esté ocupando ahora una finca que no sea íntegramente de su propiedad, sometida a los procedimientos que corresponda de protección de la posesión de ésta que insten sus legítimos propietarios y, fruto de una situación previa, como era que las dos fincas inicialmente constituían una única unidad física con una única referencia catastral, que se acomodó en el momento de su venta ulterior.

5) Renuncia de acciones contenida en la escritura pública de compraventa de 7 de julio de 2016.

Es de destacar también, que en la escritura de compraventa de fecha 7 de julio de 2016 del actor, se efectúa declaración expresa por el notario que la autoriza de que la finca vendida, lo es como cuerpo cierto (previa su visita por el actor tantas veces como tuvo por conveniente), delimitada por los linderos que la concretan y la determinan, por lo que las partes renuncian a la acciones que pudieran corresponderles en los caso en que hubiere diferencia en más o menos, entre la realidad física y la superficie reseñada en la descripción registral contenida en la propia escritura.

La indicada renuncia, hace también del todo punto inviable la acción ejercitada de rectificación de la descripción registral por diferencias de superficie en la misma, tal y como alega desde el primer momento la parte demandada.

CUARTO. - Costas de segunda instancia

De acuerdo con el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede la imposición de las costas de segunda instancia a la parte apelante.

QUINTO. - Depósito.

De acuerdo con la Disposición Adicional Quince. 9 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, en la redacción del artículo 1.19 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede la pérdida del depósito para recurrir prestado por la parte apelante.

Vistos los preceptos legales invocados y demás de general y pertinente aplicación,

PRIMERO. Planteamiento del litigio.

Se ejercita una acción de rectificación de la superficie registral de dos fincas circunscrita a que se declare que:

a) Que la finca 2.428 inscrita en el Registro de la Propiedad de Figueres al tomo 2.793, libro 73, folio 201, ha de tener la siguiente descripción URBANA: LOCAL número DOS. Está compuesto por dos dependencias y un lavabo, sito en la planta baja del edificio sito en COLERA, calle Francesc Ribera 86 esquina calle del Port, 13. Puede ser destinado a local de negocio o a almacén o a cualquier otro uso. Tiene una superficie de 52,34 metros cuadrados. LINDA: al Norte, frente, con c/ Francesc Ribera, por donde tiene su entrada; al Oeste, derecha entrando, con el local número dos; al Sur, fondo, con solar; y al Este, izquierda, con el solar número once. Coeficiente: 6,85 enteros por ciento. Referencia Catastral 3048106EG1934N1001MK I

b) Que la finca 2.427 inscrita en el Registro de la Propiedad de Figueres al tomo 2.793, libro 73, folio 198, ha de tener la siguiente descripción URBANA: LOCAL número UNO. Compuesto de una sola nave, sito en la planta baja del edificio sito en COLERA, calle Francesc Ribera 86 esquina calle del Port, 13, que se puede ser destinado a local de negocio o almacén o a cualquier uso, de superficie 100,24 metros cuadrados. LINDA: al Norte, frente, con calle Francesc Ribera por donde tiene su entrada; al Oeste, derecha entrando, con calle del Port; al Sur, detrás, con el zaguán de entrada y escalera de acceso a los pisos y en pequeña parte con solar y local número uno; y al Este izquierda con el local número uno. Coeficiente: 15,15 enteros por ciento. Referencia Catastral 3048106EG1934N1002QL I

Se condene a los demandados a estar y pasar por estas declaraciones y se ordene la inscripción en el Registro de la Propiedad de estas nuevas descripciones, decretándose la nulidad o cancelación de las inscripciones que fueran contrarias a las descritas nuevas descripciones adecuadas a la realidad.

La actora indica que adquirió la finca 2.427 inscrita en el Registro de la Propiedad de Figueres al tomo 2.793, libro 73, folio 198 en virtud de escritura pública de 7 de julio de 2016, a título de compraventa de BUILDINGCENTER SAU en escritura autorizada por el notario de Figueres Vicente DAUDI ARNAL bajo el número 1566 de su protocolo, respecto de cuya descripción registral contenida en la escritura se refiere a la adquisición del local núm. 1, de 85,48 m2, por el precio de 89.000 euros, pero al margen de la descripción registral efectuada en la escritura y que concuerda con la del registro de la propiedad, en realidad se le dio la posesión del local núm. 2, que es la finca de los demandados, por lo que interesa por la vía de la rectificación de descripción del local, que la finca registral 2.427 adquirida, que en escritura aparece como local núm. 1, que es la que compra, se corresponda con la finca 2.428, que se corresponde con el local núm. 2, que es la de los demandados.

La entidad demandada BUILDINGCENTER SAU que es el vendedor de ambas fincas, contesta a la demanda y se opone a la reclamación efectuada con base a los siguientes argumentos: a) Se pretende con abuso de derecho, una permuta de fincas por la vía de la rectificación de la descripción de las mismas; b) El actor compró la finca como cuerpo cierto, por lo que no puede pedir la rectificación de la superficie de la misma; c) El actor llevó a cabo la renuncia en la escritura de compraventa de las acciones de rectificación de superficie; d) Pide la modificación de la superficie de dos fincas, en más de un 20 por 100 sin intervención de la CCPP en la que se integran las mismas, pese a que resultan modificados los coeficientes de participación de las fincas en la total comunidad y e) Visitó la finca con carácter previo a la adquisición de la misma, ya que es propietario de una finca adyacente a la adquirida y sabía perfectamente lo que adquiría y a que se correspondía.

Los demandados Juan Manuel; Estela; Luis Pedro y Jose Carlos que son los propietarios de la finca registral 2.428 contestan a la demanda y se oponen a la reclamación efectuada con base a los siguientes argumentos: a) Se pretende con abuso de derecho, una permuta de fincas por la vía de la rectificación de superficies de las mismas; b) El actor no alega la existencia de vicio error en la adquisición de su finca, ni pide la nulidad de su propia compraventa, por lo que no hay motivo para la rectificación de la superficie que invoca, sin especificar el error padecido en relación a la superficie de la finca adquirida, que se adquiere como cuerpo cierto.

Seguido el juicio por sus trámites, en fecha 20 de enero de 2025 se dicta sentencia por el juzgado de Instancia en la que se desestima la demanda, en cuanto al fondo al considerar que la acción de rectificación registral ejercitada encubre un subrepticio cambio de titularidades de locales objeto del litigio en favor de los demandantes, cauce inadecuado para este último fin, pudiendo resultar otras acciones más adecuados como la nulidad del contrato de compraventa, la acción reivindicatoria o declarativa de dominio si lo que se pretende es defender o reclamar su derecho de propiedad, imponiendo las costas procesales a la parte actora.

SEGUNDO. - Planteamiento del recurso

La representación procesal de la parte demandante interpone recurso de apelación en escrito de fecha 11 de febrero de 2025 frente a la sentencia de instancia anteriormente referida al inicio de esta resolución, alegando como motivos de apelación: a) Que el juez de instancia pudo haber sentenciado con base a otra acción distinta a la ejercitada, con base a los hechos descritos, sin afectar por ello al límite de congruencia y b) Error en la valoración de la prueba sobre la base del distinto precio de adquisición de las fincas descritas, cuyo distinto valor en venta es acorde a su distinta superficie, lo que justifica el error padecido en la adquisición, ya que se adquiere por el actor la finca 2.427, que registralmente tiene 85,48 m2, pero en realidad tiene 100 m2 por el precio de 89.000 euros y, por el contrario, los demandados adquieren la finca 2.428, registralmente de 85,48 m2, pero realmente con 52,34 m2 por el precio de 46.700 euros, lo que evidencia el error padecido, ya que el diferente precio es reflejo de los distintos metros cuadrados de una y otra finca y, la causa del error padecido.

La parte demandada Juan Manuel; Estela; Luis Pedro y Jose Carlos presentaron escrito de fecha 27 de enero de 2025 de oposición al recurso de apelación de contrario, solicitando la confirmación de la sentencia de instancia por sus propios fundamentos al entender que lo que peticiona el actor es la permuta de fincas en lugar de una rectificación de superficie registral de la fincas, que no puede verificarse judicialmente sin haberse instado la nulidad de su propio título de adquisición

La parte demandada BUILDINGCENTER SAU presentó escrito de fecha 28 de febrero de 2025 de oposición al recurso de apelación de contrario, solicitando la confirmación de la sentencia de instancia por sus propios fundamentos, indicando que él no ha efectuado una doble venta, que no se ha ejercitado una acción de saneamiento por evicción ni de falta de conformidad del producto vendido, no se ha instado tampoco la nulidad de la propia compraventa por vicio en el consentimiento y, en todo caso, lo que existe es una entrega errónea de la posesión de las fincas, que en nada afecta a la propiedad, sin perjuicio de que la venta se verificó como cuerpo cierto, con examen de la finca de forma previa y, con renuncia de acciones en la escritura por diferencias de superficie, por lo que no puede dictarse otra resolución que la desestimación de la demanda.

TERCERO. - Resolución del recurso.

1) Limite de congruencia del Tribunal de Instancia.

La acción entablada por el actor es de rectificación de la descripción registral de dos fincas, pero ciertamente lo que se pretende no es una adecuación de las fincas por error en su descripción y/o superficie, sino una permuta pura y dura de la registral adquirida por el actor el 7 de julio de 2016 (Finca 2.427, inscrita en el Registro de la Propiedad de Figueres al tomo 2.793, libro 73, folio 198 y adquirida a título de compraventa en escritura autorizada por el notario de Figueres Vicente DAUDI ARNAL bajo el número 1566 de su protocolo), por la finca adquirida por los demandados el 17 de diciembre de 2018 (Finca 2.428 inscrita en el Registro de la Propiedad de Figueres al tomo 2.793, libro 73, folio 201 y adquirida el 17 de diciembre de 2018, a título de compraventa, en escritura autorizada por el notario de Llança Maria del Carmen RUSIÑOL RIBA bajo el número 470 de su protocolo), pese a que el actor visitó la finca que adquiría y tuvo la posesión de la misma desde el primer momento y, los propios demandados, ya estaban en la posesión de la finca por los mismos adquirida, desde mucho antes de su compra formal, por lo que tampoco había duda posible sobre a que finca se refiere la adquisición de cada uno de ellos.

El Tribunal no puede subvertir la acción entablada por el actor, al objeto de ajustar la misma a los hechos descritos en su demanda, por cuanto dicha modificación provocaría indefensión en los demandados, que se han defendido en la contestación a la demanda, de una acción ejercitada de forma explícita (rectificación de la descripción y/o superficie registral de dos fincas registrales) y de otra oculta o implícita (permuta de fincas), pero sin que sea lícito analizar otras posibles acciones que el ordenamiento jurídico prevé y permite, en defensa de la propiedad del actor, al margen de las expresamente ejercitadas en su demanda, en cuya argumentación jurídica y fáctica debe fundamentarse el límite de congruencia del Tribunal, que tampoco puede perjudicar el derecho de defensa de las partes demandadas, que se han defendido de unas acciones entabladas en su contra y, no de otras, que pudieran ser más oportunas, pero que no se han planteado en la demanda rectora.

En definitiva, que no existe causa alguna para el cambio de descripción registral pretendida por el actor y, menos para la permuta de las fincas que se pretende de forma simulada en la acción entabladas, sin que pueda el Tribunal llevar a cabo la resolución del litigio al margen de la acción entabladas, con base a los hechos descritos, por cuanto el cambio de acción ejercitada, causa indefensión a la parte demandada en su derecho de defensa, al verse sorprendido por una acción no descrita en la demanda, sin perjuicio de que, además, la referida alegación se verifica ex novoen el ámbito del recuso de apelación y, ello está también proscrito en nuestra legislación.

Es un principio básico del proceso civil la prohibición de la mutatio libelliy la imposibilidad de suscitar en segunda instancia cuestiones que no se hubiesen deducido en tiempo y forma en primera instancia. Así, hemos de partir de la doctrina reiterada y pacífica del Tribunal Supremo sobre el principio general pendente apellatione nihil innovetur,que impide que se puedan tomar en consideración las pretensiones formuladas en el recurso que constituyan problemas o cuestiones distintas de las planteadas en la primera instancia, so pena de provocar en la parte contraria una situación de indefensión con vulneración del art. 24 CE, al no poder desvirtuar tales alegaciones por medio probatorio alguno, doctrina que aparece recogida en el art. 456.1 LEC.

Es constante y reiterada la jurisprudencia que establece que el objeto del proceso queda delimitado en sus elementos subjetivos -partes- y objetivos -causa de pedir y petitum-, en la fase de alegaciones, de manera que fijados los términos de la controversia en la demanda y contestación (o reconvención), no pueden ser modificados por una de las partes, so pena de causar indefensión a la contraparte al verse privada de la oportunidad de debate y defensa sobre las nuevas posiciones en que se pretenda situar el "thema decidendi" (principio de prohibición de la "mutatio libelli" del artículo 412 ). La necesidad de la aplicación del principio de preclusión en las alegaciones de las partes tiene por finalidad asegurar las debidas garantías del proceso, preservando los principios de igualdad de armas y contradicción, siendo ésta la razón por la que lo único que autoriza el artículo 426 d la LEC es realizar alegaciones que sean complementarias a las ya efectuadas, aclarar las realizadas o rectificar pretensiones secundarias, sin permitir introducir alegaciones principales que modifiquen la individualización de la pretensión planteada. Así, el Tribunal Supremo ha declarado a este respecto que "todas las manifestaciones hechas en el proceso después de la demanda y la contestación deben tenerse por no formuladas, tienen que quedar fuera del proceso", por cuanto ello supondría dejar en indefensión a la otra parte, a la que se habría privado de la oportunidad de debatir y de defenderse sobre el elemento o variación introducida en el thema decidendi,vulnerando con ello el principio de contradicción en el proceso; como hemos dicho, esta doctrina tiene su reflejo en la segunda instancia en el principio pendente apellatione nihil innovetur,que supone que no cabe plantear en el recurso acciones o pretensiones o excepciones (temas obstativos a la demanda) distintas de las de la primera instancia; la apelación no constituye un nuevo juicio ni autoriza al tribunal de segundo grado a resolver cuestiones o problemas distintos a los planteados en la primera, tampoco cabe invocar hechos (con las únicas salvedades legalmente previstas en el art. 460 LEC) o alegaciones nuevas, pues todos los datos fácticos deben ser analizados con el alcance, extensión y sentido que quedaron fijados al trabarse la litis.

La STS de 18 de diciembre de 2014 ( ROJ: STS 5727/2014) señala: " 1.- La prohibición de introducción de cuestiones nuevas en la apelación es un principio fundamental del recurso de apelación. Se recoge en el art. 456.1 de la LEC , que dispone que en el recurso de apelación podrá perseguirse que se revoque una sentencia " con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia ". (...) 2.- Esta exigencia no es un formalismo retórico o injustificado. Es una regla que entronca con la esencia del recurso de apelación. La pretensión que se haga valer en segunda instancia ha de coincidir esencialmente con la planteada en la primera instancia. El tribunal de apelación sólo podrá revocar la sentencia de primera instancia por aquellas cuestiones que, habiendo sido objeto de oportuna invocación en la primera instancia, no hubieran sido resueltas por el juez conforme a lo que el tribunal de apelación entiende que es la solución correcta. El recurrente puede pretender que el tribunal de apelación revoque la sentencia de primera instancia porque esta no haya resuelto oportunamente las cuestiones de hecho y de derecho planteadas oportunamente en los trámites alegatorios de la primera instancia (fundamentalmente, la demanda, la contestación y las alegaciones complementarias de la audiencia previa), pero no puede modificar el objeto del proceso, introduciendo nuevas pretensiones en el recurso de apelación para que el tribunal que conozca del recurso las adopte, y revoque por tal motivo la sentencia apelada".

2) Asunción por la Sala de la argumentación efectuada en la sentencia de instancia

En relación al segundo de los motivos del recurso de apelación, relativo al error en la valoración de la prueba, procede su íntegra desestimación, ya que existe en el acto de juicio un conjunto de pruebas documentales que son claras y contundentes en relación al error a que la acción de rectificación registral ejercitada encubre un subrepticio cambio de titularidades de locales objeto del litigio en favor de los demandantes, cauce inadecuado para este último fin, pudiendo resultar otras acciones más adecuados como la nulidad del contrato de compraventa, la acción reivindicatoria o declarativa de dominio si lo que se pretende es defender o reclamar su derecho de propiedad como se indica en la sentencia de instancia.

La sentencia de instancia, amplia y extensa en las argumentaciones al respecto, efectuadas de forma imparcial y ajustándose al material probatorio obrante en autos, es asumida por esta Sala.

La referida conclusión, perfectamente argumentada en la sentencia de instancia, con fundamento además en las pruebas documentales practicadas en el acto de juicio, no puede ser sustituida por la valoración interesada de parte en el recurso de apelación formulado, que no consigue desvirtuar las conclusiones alcanzadas en la sentencia de instancia a la que podemos y debemos remitirnos, en la exhaustiva fundamentación expuesta en la misma entendiendo que, con ello, se cumple el deber de motivación que a Juzgados y Tribunales impone el artículo 120.3 CE .A tal efecto.

En tal sentido, cabe traer a colación lo declarado de forma reiterada por esta sección en relación con la valoración de la prueba: a) como sistemáticamente recoge la Jurisprudencia del TS, así entre otras S. de 1 marzo 1994, se establece la prevalencia de la valoración que de las pruebas realicen los órganos judiciales por ser más objetiva que la de las partes, dada la mayor subjetividad de éstas por razón de defender sus particulares intereses. Señalando igualmente la STS de 30 septiembre 1999, que es constante la jurisprudencia acerca de no quedar alterado el principio de distribución de la carga de la prueba si se realiza una apreciación de la aportada por cada parte y luego se valora en conjunto su resultado; b) que la actividad intelectual de valoración de la prueba se incardina en el ámbito propio de soberanía del juzgador, siendo así que a la vista del resultado de las pruebas practicadas en el acto del juicio el juez a quo resulta soberano en la valoración de la prueba conforme a los rectos principios de la sana crítica, favorecido como se encuentra por la inmediación que le permitió presenciar personalmente el desarrollo de los medios probatorios. En definitiva, cuando se trata de valoraciones probatorias la revisión de la sentencia deberá centrarse en comprobar que aquélla aparece suficientemente expresada en la resolución recurrida y que las conclusiones fácticas a las que así llegue no dejen de manifiesto un error evidente o resulten incompletas, incongruentes o contradictorias, sin que por lo demás resulte lícito sustituir el criterio del juez a quo por el criterio personal e interesado de la parte recurrente. Así, en conclusión, las partes, en virtud del principio dispositivo y de rogación, pueden aportar prueba pertinente siendo su valoración competencia de los Tribunales, sin que sea lícito tratar de imponerla a los juzgadores, de ahí que sea posible que dentro de las facultades que se concedan a Jueces y Tribunales de instancia den diferente valor a los medios probatorios puestos a su alcance e, incluso, optar entre ellos por el que estimen más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos; y c) que, si bien la apelación transfiere al Tribunal de la segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión, ésta queda reducida a verificar si en la valoración de las pruebas practicadas se ha comportado el Juez a quo de forma arbitraria, o si por el contrario, la apreciación de las pruebas es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso.

Reiterando lo dicho, la existencia de un error en la apreciación de la prueba como motivo de apelación podrá prosperar cuando, examinada la resultancia probatoria, las inferencias o conclusiones obtenidas por el Juzgador «a quo» sean ilógicas, absurdas o irracionales o cuando haya dejado de considerarse como prueba objetiva alguna que las contradiga. Pues bien en el caso que nos ocupa por la parte recurrente no se han puesto de manifiesto los datos objetivos que demuestren el error interpretativo de las evidencias, en que haya podido incurrir el juzgador de instancia, sino que se limita a valorar las pruebas según su propio criterio, que como quedó apuntado no puede prevalecer sobre el del juez a quo.

De ahí que este Tribunal comparta los argumentos que se exponen en los fundamentos de derecho de la sentencia apelada a los fines de sustentar su parte dispositiva, motivación que se reputa deviene bastante para confirmar tal resolución puesto que no queda desvirtuada en esta alzada por las alegaciones vertidas en el correspondiente escrito de interposición de recurso, y en consecuencia puede y debe remitir a dicha fundamentación a los fines de dar cumplimiento a la obligación que a Juzgados y Tribunales impone el artículo 120 núm. 3 de la Constitución Española , que no es otra cosa que el dar a conocer a las partes las razones de sus decisiones, obligación que está inmersa de la misma manera en el artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; y al respecto debe recordarse que, como es sabido, la doctrina jurisprudencial dimanante tanto del Tribunal Constitucional (sentencias 174/1987 , 11/1995 , 24/1996 , 115/1996 , 105/97 , 231/97 , 36/98 , 116/98 , 181/98, 187/2000) como de la Sala Primera del Tribunal Supremo (Sentencias de fechas 5 de octubre de 1998 , 19 de octubre de 1999, 3 y 23 de febrero , 28 de marzo , 30 de marzo y 9 de junio y 21 de julio de 2000, 2 y 23 de noviembre de 2001) permite y admite la motivación por remisión a una resolución anterior, cuando la misma haya de ser confirmada y precisamente, porque en ella se exponían argumentos correctos y bastantes que fundamentasen en su caso la decisión adoptada, de forma que en tales supuestos y cual precisa la Sentencia del Alto Tribunal de fecha 20 de octubre de 1997, subsiste la motivación de la sentencia de instancia puesto que la asume explícitamente el Tribunal de segundo grado.

En consecuencia, si la resolución de primer grado es acertada, la que la confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir argumentos, pues en aras de la economía procesal debe corregir sólo aquello que resulte necesario ( Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de octubre y 5 de noviembre de 1992 , 19 de abril de 1993 , 5 de octubre de 1998 , y 30 de marzo y 19 de octubre de 1999); en definitiva, una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva, lo que sucede cuando el juez "ad quem"se limita a asumir en su integridad los argumentos utilizados en la sentencia apelada, sin incorporar razones jurídicas nuevas a las ya empleadas por aquella ( STS de 30 de julio de 2008).

3) Contenido de la acción de rectificación de superficie del registro de la propiedad.

Como indica la sentencia de instancia, el art. 40 de la LH dispone que "La rectificación del Registro sólo podrá ser solicitada por el titular del dominio o derecho real que no esté inscrito, que lo esté erróneamente o que resulte lesionado por el asiento inexacto, y se practicará con arreglo a las siguientes normas:

a) Cuando la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al Registro alguna relación jurídica inmobiliaria, la rectificación tendrá lugar: primero, por la toma de razón del título correspondiente, si hubiere lugar a ello; segundo, por la reanudación del tracto sucesivo, con arreglo a lo dispuesto en el Título VI de esta Ley, y tercero, por resolución judicial, ordenando la rectificación.

b) Cuando la inexactitud debiera su origen a la extinción de algún derecho inscrito o anotado, la rectificación se hará mediante la correspondiente cancelación, efectuada conforme a lo dispuesto en el Título IV o en virtud del procedimiento de liberación que establece el Título VI.

c) Cuando la inexactitud tuviere lugar por nulidad o error de algún asiento, se rectificará el Registro en la forma que determina el Título VII.

d) Cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento y, en general, de cualquier otra causa de las no especificadas anteriormente, la rectificación precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial.

En los casos en que haya de solicitarse judicialmente la rectificación, se dirigirá la demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho, y se sustanciará por los trámites del juicio declarativo correspondiente. Si se deniega totalmente la acción de rectificación ejercitada, se impondrán las costas al actor; si sólo se deniega en parte, decidirá el Juez a su prudente arbitrio.

La acción de rectificación será inseparable del dominio o derecho real de que se derive.

En ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto."

De le lectura del precepto citado, se advierte que la rectificación de los asientos del registro de la propiedad se verificará, a instancia de quien resulte lesionado por un asiento inexacto, pero con base a 4 motivos legales tasados, como son que: a) la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al Registro alguna relación jurídica inmobiliaria; b) la inexactitud debiera su origen a la extinción de algún derecho inscrito o anotado; c) la inexactitud tuviere lugar por nulidad o error de algún asiento y d) la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento y, en general, de cualquier otra causa de las no especificadas anteriormente, la rectificación precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial.

Asimismo, el precepto deja claro que, en ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto.

En el caso de autos, la rectificación de descripción registral de la finca adquirida por el actor, no se refiere a una mayor o menor constancia de metros cuadrados en la misma, sino la sustitución del local 1 adquirido por el actor, por el 2 adquirido por los demandados, sin la previa declaración de nulidad del título adquisitivo del actor, ni del de los demandados, por error vicio en el consentimiento o cualquier otra causa concurrente que pueda ser alegada y probada en la adquisición y, provocando la rectificación, evidente perjuicio en los demandados, ya que se les modifica el título de adquisición de los mismos, pese a que el mismo es a priori,un título adquisitivo de carácter oneroso, efectuado de buena fe, con base a la información registral publicitada por el propio registro y, que obtiene su inscripción ulterior, lo que comporta su protección como terceros de buena fe del art. 34 de la LH y la salvaguardia de su inscripción por los Tribunales conforme las previsiones del art. 38 de la LH.

La acción procesal publicitada en la demanda, de rectificación registral de la descripción registral de la finca del actor (y automáticamente, de la descripción registral de la finca de los demandados), comporta en realidad la sustitución de una finca por otra, vía permuta, por lo que un simple problema de posesión de las fincas en litigio se convierte en una modificación del título de dominio de dos fincas, substituyendo una por otra, sobre la base de un pretendido error de descripción registral, pese a que no se ha ejercitado ni invocado error vicio en la adquisición inicial que permita invalidar la venta y retroceder la misma, ni en la del actor, ni en la del demandado, para la que además, carece de legitimación activa al efecto.

4) Entrega de la posesión instrumental 1462 CC

Asimismo, no podemos dejar de advertir que es el propio actor, quien informa en su demanda que es vecino del inmueble objeto de litigio, en la acera de enfrente, adquirido el 13 de febrero de 2014 y que precisamente, por ser vecino y precisar de un trastero, se interesó por la compra de la finca objeto de autos, lo que evidencia, que la conocía, como también la otra finca en litigio, que estaba siendo ocupada por los demandados, lo que no permite muchas dudas en relación a la ubicación de la finca adquirida, por más que se explique otra cosa en la demanda.

Asimismo, con independencia de la posesión de la finca que se le entregue al actor, lo cierto es que en relación con la finca adquirida, existe una entrega instrumental de la misma conforme al art. 1462 del CC, con indicación en la escritura de que el actor visitó la finca comprada tantas veces como tuvo por conveniente, por lo que se perfecciona y consuma la venta a través de la teoría del título y el modo, al menos en lo que se refiere a la finca del actor, por más que el mismo esté ocupando ahora una finca que no sea íntegramente de su propiedad, sometida a los procedimientos que corresponda de protección de la posesión de ésta que insten sus legítimos propietarios y, fruto de una situación previa, como era que las dos fincas inicialmente constituían una única unidad física con una única referencia catastral, que se acomodó en el momento de su venta ulterior.

5) Renuncia de acciones contenida en la escritura pública de compraventa de 7 de julio de 2016.

Es de destacar también, que en la escritura de compraventa de fecha 7 de julio de 2016 del actor, se efectúa declaración expresa por el notario que la autoriza de que la finca vendida, lo es como cuerpo cierto (previa su visita por el actor tantas veces como tuvo por conveniente), delimitada por los linderos que la concretan y la determinan, por lo que las partes renuncian a la acciones que pudieran corresponderles en los caso en que hubiere diferencia en más o menos, entre la realidad física y la superficie reseñada en la descripción registral contenida en la propia escritura.

La indicada renuncia, hace también del todo punto inviable la acción ejercitada de rectificación de la descripción registral por diferencias de superficie en la misma, tal y como alega desde el primer momento la parte demandada.

CUARTO. - Costas de segunda instancia

De acuerdo con el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede la imposición de las costas de segunda instancia a la parte apelante.

QUINTO. - Depósito.

De acuerdo con la Disposición Adicional Quince. 9 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, en la redacción del artículo 1.19 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede la pérdida del depósito para recurrir prestado por la parte apelante.

Vistos los preceptos legales invocados y demás de general y pertinente aplicación,

PRIMERO. Planteamiento del litigio.

Se ejercita una acción de rectificación de la superficie registral de dos fincas circunscrita a que se declare que:

a) Que la finca 2.428 inscrita en el Registro de la Propiedad de Figueres al tomo 2.793, libro 73, folio 201, ha de tener la siguiente descripción URBANA: LOCAL número DOS. Está compuesto por dos dependencias y un lavabo, sito en la planta baja del edificio sito en COLERA, calle Francesc Ribera 86 esquina calle del Port, 13. Puede ser destinado a local de negocio o a almacén o a cualquier otro uso. Tiene una superficie de 52,34 metros cuadrados. LINDA: al Norte, frente, con c/ Francesc Ribera, por donde tiene su entrada; al Oeste, derecha entrando, con el local número dos; al Sur, fondo, con solar; y al Este, izquierda, con el solar número once. Coeficiente: 6,85 enteros por ciento. Referencia Catastral 3048106EG1934N1001MK I

b) Que la finca 2.427 inscrita en el Registro de la Propiedad de Figueres al tomo 2.793, libro 73, folio 198, ha de tener la siguiente descripción URBANA: LOCAL número UNO. Compuesto de una sola nave, sito en la planta baja del edificio sito en COLERA, calle Francesc Ribera 86 esquina calle del Port, 13, que se puede ser destinado a local de negocio o almacén o a cualquier uso, de superficie 100,24 metros cuadrados. LINDA: al Norte, frente, con calle Francesc Ribera por donde tiene su entrada; al Oeste, derecha entrando, con calle del Port; al Sur, detrás, con el zaguán de entrada y escalera de acceso a los pisos y en pequeña parte con solar y local número uno; y al Este izquierda con el local número uno. Coeficiente: 15,15 enteros por ciento. Referencia Catastral 3048106EG1934N1002QL I

Se condene a los demandados a estar y pasar por estas declaraciones y se ordene la inscripción en el Registro de la Propiedad de estas nuevas descripciones, decretándose la nulidad o cancelación de las inscripciones que fueran contrarias a las descritas nuevas descripciones adecuadas a la realidad.

La actora indica que adquirió la finca 2.427 inscrita en el Registro de la Propiedad de Figueres al tomo 2.793, libro 73, folio 198 en virtud de escritura pública de 7 de julio de 2016, a título de compraventa de BUILDINGCENTER SAU en escritura autorizada por el notario de Figueres Vicente DAUDI ARNAL bajo el número 1566 de su protocolo, respecto de cuya descripción registral contenida en la escritura se refiere a la adquisición del local núm. 1, de 85,48 m2, por el precio de 89.000 euros, pero al margen de la descripción registral efectuada en la escritura y que concuerda con la del registro de la propiedad, en realidad se le dio la posesión del local núm. 2, que es la finca de los demandados, por lo que interesa por la vía de la rectificación de descripción del local, que la finca registral 2.427 adquirida, que en escritura aparece como local núm. 1, que es la que compra, se corresponda con la finca 2.428, que se corresponde con el local núm. 2, que es la de los demandados.

La entidad demandada BUILDINGCENTER SAU que es el vendedor de ambas fincas, contesta a la demanda y se opone a la reclamación efectuada con base a los siguientes argumentos: a) Se pretende con abuso de derecho, una permuta de fincas por la vía de la rectificación de la descripción de las mismas; b) El actor compró la finca como cuerpo cierto, por lo que no puede pedir la rectificación de la superficie de la misma; c) El actor llevó a cabo la renuncia en la escritura de compraventa de las acciones de rectificación de superficie; d) Pide la modificación de la superficie de dos fincas, en más de un 20 por 100 sin intervención de la CCPP en la que se integran las mismas, pese a que resultan modificados los coeficientes de participación de las fincas en la total comunidad y e) Visitó la finca con carácter previo a la adquisición de la misma, ya que es propietario de una finca adyacente a la adquirida y sabía perfectamente lo que adquiría y a que se correspondía.

Los demandados Juan Manuel; Estela; Luis Pedro y Jose Carlos que son los propietarios de la finca registral 2.428 contestan a la demanda y se oponen a la reclamación efectuada con base a los siguientes argumentos: a) Se pretende con abuso de derecho, una permuta de fincas por la vía de la rectificación de superficies de las mismas; b) El actor no alega la existencia de vicio error en la adquisición de su finca, ni pide la nulidad de su propia compraventa, por lo que no hay motivo para la rectificación de la superficie que invoca, sin especificar el error padecido en relación a la superficie de la finca adquirida, que se adquiere como cuerpo cierto.

Seguido el juicio por sus trámites, en fecha 20 de enero de 2025 se dicta sentencia por el juzgado de Instancia en la que se desestima la demanda, en cuanto al fondo al considerar que la acción de rectificación registral ejercitada encubre un subrepticio cambio de titularidades de locales objeto del litigio en favor de los demandantes, cauce inadecuado para este último fin, pudiendo resultar otras acciones más adecuados como la nulidad del contrato de compraventa, la acción reivindicatoria o declarativa de dominio si lo que se pretende es defender o reclamar su derecho de propiedad, imponiendo las costas procesales a la parte actora.

SEGUNDO. - Planteamiento del recurso

La representación procesal de la parte demandante interpone recurso de apelación en escrito de fecha 11 de febrero de 2025 frente a la sentencia de instancia anteriormente referida al inicio de esta resolución, alegando como motivos de apelación: a) Que el juez de instancia pudo haber sentenciado con base a otra acción distinta a la ejercitada, con base a los hechos descritos, sin afectar por ello al límite de congruencia y b) Error en la valoración de la prueba sobre la base del distinto precio de adquisición de las fincas descritas, cuyo distinto valor en venta es acorde a su distinta superficie, lo que justifica el error padecido en la adquisición, ya que se adquiere por el actor la finca 2.427, que registralmente tiene 85,48 m2, pero en realidad tiene 100 m2 por el precio de 89.000 euros y, por el contrario, los demandados adquieren la finca 2.428, registralmente de 85,48 m2, pero realmente con 52,34 m2 por el precio de 46.700 euros, lo que evidencia el error padecido, ya que el diferente precio es reflejo de los distintos metros cuadrados de una y otra finca y, la causa del error padecido.

La parte demandada Juan Manuel; Estela; Luis Pedro y Jose Carlos presentaron escrito de fecha 27 de enero de 2025 de oposición al recurso de apelación de contrario, solicitando la confirmación de la sentencia de instancia por sus propios fundamentos al entender que lo que peticiona el actor es la permuta de fincas en lugar de una rectificación de superficie registral de la fincas, que no puede verificarse judicialmente sin haberse instado la nulidad de su propio título de adquisición

La parte demandada BUILDINGCENTER SAU presentó escrito de fecha 28 de febrero de 2025 de oposición al recurso de apelación de contrario, solicitando la confirmación de la sentencia de instancia por sus propios fundamentos, indicando que él no ha efectuado una doble venta, que no se ha ejercitado una acción de saneamiento por evicción ni de falta de conformidad del producto vendido, no se ha instado tampoco la nulidad de la propia compraventa por vicio en el consentimiento y, en todo caso, lo que existe es una entrega errónea de la posesión de las fincas, que en nada afecta a la propiedad, sin perjuicio de que la venta se verificó como cuerpo cierto, con examen de la finca de forma previa y, con renuncia de acciones en la escritura por diferencias de superficie, por lo que no puede dictarse otra resolución que la desestimación de la demanda.

TERCERO. - Resolución del recurso.

1) Limite de congruencia del Tribunal de Instancia.

La acción entablada por el actor es de rectificación de la descripción registral de dos fincas, pero ciertamente lo que se pretende no es una adecuación de las fincas por error en su descripción y/o superficie, sino una permuta pura y dura de la registral adquirida por el actor el 7 de julio de 2016 (Finca 2.427, inscrita en el Registro de la Propiedad de Figueres al tomo 2.793, libro 73, folio 198 y adquirida a título de compraventa en escritura autorizada por el notario de Figueres Vicente DAUDI ARNAL bajo el número 1566 de su protocolo), por la finca adquirida por los demandados el 17 de diciembre de 2018 (Finca 2.428 inscrita en el Registro de la Propiedad de Figueres al tomo 2.793, libro 73, folio 201 y adquirida el 17 de diciembre de 2018, a título de compraventa, en escritura autorizada por el notario de Llança Maria del Carmen RUSIÑOL RIBA bajo el número 470 de su protocolo), pese a que el actor visitó la finca que adquiría y tuvo la posesión de la misma desde el primer momento y, los propios demandados, ya estaban en la posesión de la finca por los mismos adquirida, desde mucho antes de su compra formal, por lo que tampoco había duda posible sobre a que finca se refiere la adquisición de cada uno de ellos.

El Tribunal no puede subvertir la acción entablada por el actor, al objeto de ajustar la misma a los hechos descritos en su demanda, por cuanto dicha modificación provocaría indefensión en los demandados, que se han defendido en la contestación a la demanda, de una acción ejercitada de forma explícita (rectificación de la descripción y/o superficie registral de dos fincas registrales) y de otra oculta o implícita (permuta de fincas), pero sin que sea lícito analizar otras posibles acciones que el ordenamiento jurídico prevé y permite, en defensa de la propiedad del actor, al margen de las expresamente ejercitadas en su demanda, en cuya argumentación jurídica y fáctica debe fundamentarse el límite de congruencia del Tribunal, que tampoco puede perjudicar el derecho de defensa de las partes demandadas, que se han defendido de unas acciones entabladas en su contra y, no de otras, que pudieran ser más oportunas, pero que no se han planteado en la demanda rectora.

En definitiva, que no existe causa alguna para el cambio de descripción registral pretendida por el actor y, menos para la permuta de las fincas que se pretende de forma simulada en la acción entabladas, sin que pueda el Tribunal llevar a cabo la resolución del litigio al margen de la acción entabladas, con base a los hechos descritos, por cuanto el cambio de acción ejercitada, causa indefensión a la parte demandada en su derecho de defensa, al verse sorprendido por una acción no descrita en la demanda, sin perjuicio de que, además, la referida alegación se verifica ex novoen el ámbito del recuso de apelación y, ello está también proscrito en nuestra legislación.

Es un principio básico del proceso civil la prohibición de la mutatio libelliy la imposibilidad de suscitar en segunda instancia cuestiones que no se hubiesen deducido en tiempo y forma en primera instancia. Así, hemos de partir de la doctrina reiterada y pacífica del Tribunal Supremo sobre el principio general pendente apellatione nihil innovetur,que impide que se puedan tomar en consideración las pretensiones formuladas en el recurso que constituyan problemas o cuestiones distintas de las planteadas en la primera instancia, so pena de provocar en la parte contraria una situación de indefensión con vulneración del art. 24 CE, al no poder desvirtuar tales alegaciones por medio probatorio alguno, doctrina que aparece recogida en el art. 456.1 LEC.

Es constante y reiterada la jurisprudencia que establece que el objeto del proceso queda delimitado en sus elementos subjetivos -partes- y objetivos -causa de pedir y petitum-, en la fase de alegaciones, de manera que fijados los términos de la controversia en la demanda y contestación (o reconvención), no pueden ser modificados por una de las partes, so pena de causar indefensión a la contraparte al verse privada de la oportunidad de debate y defensa sobre las nuevas posiciones en que se pretenda situar el "thema decidendi" (principio de prohibición de la "mutatio libelli" del artículo 412 ). La necesidad de la aplicación del principio de preclusión en las alegaciones de las partes tiene por finalidad asegurar las debidas garantías del proceso, preservando los principios de igualdad de armas y contradicción, siendo ésta la razón por la que lo único que autoriza el artículo 426 d la LEC es realizar alegaciones que sean complementarias a las ya efectuadas, aclarar las realizadas o rectificar pretensiones secundarias, sin permitir introducir alegaciones principales que modifiquen la individualización de la pretensión planteada. Así, el Tribunal Supremo ha declarado a este respecto que "todas las manifestaciones hechas en el proceso después de la demanda y la contestación deben tenerse por no formuladas, tienen que quedar fuera del proceso", por cuanto ello supondría dejar en indefensión a la otra parte, a la que se habría privado de la oportunidad de debatir y de defenderse sobre el elemento o variación introducida en el thema decidendi,vulnerando con ello el principio de contradicción en el proceso; como hemos dicho, esta doctrina tiene su reflejo en la segunda instancia en el principio pendente apellatione nihil innovetur,que supone que no cabe plantear en el recurso acciones o pretensiones o excepciones (temas obstativos a la demanda) distintas de las de la primera instancia; la apelación no constituye un nuevo juicio ni autoriza al tribunal de segundo grado a resolver cuestiones o problemas distintos a los planteados en la primera, tampoco cabe invocar hechos (con las únicas salvedades legalmente previstas en el art. 460 LEC) o alegaciones nuevas, pues todos los datos fácticos deben ser analizados con el alcance, extensión y sentido que quedaron fijados al trabarse la litis.

La STS de 18 de diciembre de 2014 ( ROJ: STS 5727/2014) señala: " 1.- La prohibición de introducción de cuestiones nuevas en la apelación es un principio fundamental del recurso de apelación. Se recoge en el art. 456.1 de la LEC , que dispone que en el recurso de apelación podrá perseguirse que se revoque una sentencia " con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia ". (...) 2.- Esta exigencia no es un formalismo retórico o injustificado. Es una regla que entronca con la esencia del recurso de apelación. La pretensión que se haga valer en segunda instancia ha de coincidir esencialmente con la planteada en la primera instancia. El tribunal de apelación sólo podrá revocar la sentencia de primera instancia por aquellas cuestiones que, habiendo sido objeto de oportuna invocación en la primera instancia, no hubieran sido resueltas por el juez conforme a lo que el tribunal de apelación entiende que es la solución correcta. El recurrente puede pretender que el tribunal de apelación revoque la sentencia de primera instancia porque esta no haya resuelto oportunamente las cuestiones de hecho y de derecho planteadas oportunamente en los trámites alegatorios de la primera instancia (fundamentalmente, la demanda, la contestación y las alegaciones complementarias de la audiencia previa), pero no puede modificar el objeto del proceso, introduciendo nuevas pretensiones en el recurso de apelación para que el tribunal que conozca del recurso las adopte, y revoque por tal motivo la sentencia apelada".

2) Asunción por la Sala de la argumentación efectuada en la sentencia de instancia

En relación al segundo de los motivos del recurso de apelación, relativo al error en la valoración de la prueba, procede su íntegra desestimación, ya que existe en el acto de juicio un conjunto de pruebas documentales que son claras y contundentes en relación al error a que la acción de rectificación registral ejercitada encubre un subrepticio cambio de titularidades de locales objeto del litigio en favor de los demandantes, cauce inadecuado para este último fin, pudiendo resultar otras acciones más adecuados como la nulidad del contrato de compraventa, la acción reivindicatoria o declarativa de dominio si lo que se pretende es defender o reclamar su derecho de propiedad como se indica en la sentencia de instancia.

La sentencia de instancia, amplia y extensa en las argumentaciones al respecto, efectuadas de forma imparcial y ajustándose al material probatorio obrante en autos, es asumida por esta Sala.

La referida conclusión, perfectamente argumentada en la sentencia de instancia, con fundamento además en las pruebas documentales practicadas en el acto de juicio, no puede ser sustituida por la valoración interesada de parte en el recurso de apelación formulado, que no consigue desvirtuar las conclusiones alcanzadas en la sentencia de instancia a la que podemos y debemos remitirnos, en la exhaustiva fundamentación expuesta en la misma entendiendo que, con ello, se cumple el deber de motivación que a Juzgados y Tribunales impone el artículo 120.3 CE .A tal efecto.

En tal sentido, cabe traer a colación lo declarado de forma reiterada por esta sección en relación con la valoración de la prueba: a) como sistemáticamente recoge la Jurisprudencia del TS, así entre otras S. de 1 marzo 1994, se establece la prevalencia de la valoración que de las pruebas realicen los órganos judiciales por ser más objetiva que la de las partes, dada la mayor subjetividad de éstas por razón de defender sus particulares intereses. Señalando igualmente la STS de 30 septiembre 1999, que es constante la jurisprudencia acerca de no quedar alterado el principio de distribución de la carga de la prueba si se realiza una apreciación de la aportada por cada parte y luego se valora en conjunto su resultado; b) que la actividad intelectual de valoración de la prueba se incardina en el ámbito propio de soberanía del juzgador, siendo así que a la vista del resultado de las pruebas practicadas en el acto del juicio el juez a quo resulta soberano en la valoración de la prueba conforme a los rectos principios de la sana crítica, favorecido como se encuentra por la inmediación que le permitió presenciar personalmente el desarrollo de los medios probatorios. En definitiva, cuando se trata de valoraciones probatorias la revisión de la sentencia deberá centrarse en comprobar que aquélla aparece suficientemente expresada en la resolución recurrida y que las conclusiones fácticas a las que así llegue no dejen de manifiesto un error evidente o resulten incompletas, incongruentes o contradictorias, sin que por lo demás resulte lícito sustituir el criterio del juez a quo por el criterio personal e interesado de la parte recurrente. Así, en conclusión, las partes, en virtud del principio dispositivo y de rogación, pueden aportar prueba pertinente siendo su valoración competencia de los Tribunales, sin que sea lícito tratar de imponerla a los juzgadores, de ahí que sea posible que dentro de las facultades que se concedan a Jueces y Tribunales de instancia den diferente valor a los medios probatorios puestos a su alcance e, incluso, optar entre ellos por el que estimen más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos; y c) que, si bien la apelación transfiere al Tribunal de la segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión, ésta queda reducida a verificar si en la valoración de las pruebas practicadas se ha comportado el Juez a quo de forma arbitraria, o si por el contrario, la apreciación de las pruebas es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso.

Reiterando lo dicho, la existencia de un error en la apreciación de la prueba como motivo de apelación podrá prosperar cuando, examinada la resultancia probatoria, las inferencias o conclusiones obtenidas por el Juzgador «a quo» sean ilógicas, absurdas o irracionales o cuando haya dejado de considerarse como prueba objetiva alguna que las contradiga. Pues bien en el caso que nos ocupa por la parte recurrente no se han puesto de manifiesto los datos objetivos que demuestren el error interpretativo de las evidencias, en que haya podido incurrir el juzgador de instancia, sino que se limita a valorar las pruebas según su propio criterio, que como quedó apuntado no puede prevalecer sobre el del juez a quo.

De ahí que este Tribunal comparta los argumentos que se exponen en los fundamentos de derecho de la sentencia apelada a los fines de sustentar su parte dispositiva, motivación que se reputa deviene bastante para confirmar tal resolución puesto que no queda desvirtuada en esta alzada por las alegaciones vertidas en el correspondiente escrito de interposición de recurso, y en consecuencia puede y debe remitir a dicha fundamentación a los fines de dar cumplimiento a la obligación que a Juzgados y Tribunales impone el artículo 120 núm. 3 de la Constitución Española , que no es otra cosa que el dar a conocer a las partes las razones de sus decisiones, obligación que está inmersa de la misma manera en el artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; y al respecto debe recordarse que, como es sabido, la doctrina jurisprudencial dimanante tanto del Tribunal Constitucional (sentencias 174/1987 , 11/1995 , 24/1996 , 115/1996 , 105/97 , 231/97 , 36/98 , 116/98 , 181/98, 187/2000) como de la Sala Primera del Tribunal Supremo (Sentencias de fechas 5 de octubre de 1998 , 19 de octubre de 1999, 3 y 23 de febrero , 28 de marzo , 30 de marzo y 9 de junio y 21 de julio de 2000, 2 y 23 de noviembre de 2001) permite y admite la motivación por remisión a una resolución anterior, cuando la misma haya de ser confirmada y precisamente, porque en ella se exponían argumentos correctos y bastantes que fundamentasen en su caso la decisión adoptada, de forma que en tales supuestos y cual precisa la Sentencia del Alto Tribunal de fecha 20 de octubre de 1997, subsiste la motivación de la sentencia de instancia puesto que la asume explícitamente el Tribunal de segundo grado.

En consecuencia, si la resolución de primer grado es acertada, la que la confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir argumentos, pues en aras de la economía procesal debe corregir sólo aquello que resulte necesario ( Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de octubre y 5 de noviembre de 1992 , 19 de abril de 1993 , 5 de octubre de 1998 , y 30 de marzo y 19 de octubre de 1999); en definitiva, una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva, lo que sucede cuando el juez "ad quem"se limita a asumir en su integridad los argumentos utilizados en la sentencia apelada, sin incorporar razones jurídicas nuevas a las ya empleadas por aquella ( STS de 30 de julio de 2008).

3) Contenido de la acción de rectificación de superficie del registro de la propiedad.

Como indica la sentencia de instancia, el art. 40 de la LH dispone que "La rectificación del Registro sólo podrá ser solicitada por el titular del dominio o derecho real que no esté inscrito, que lo esté erróneamente o que resulte lesionado por el asiento inexacto, y se practicará con arreglo a las siguientes normas:

a) Cuando la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al Registro alguna relación jurídica inmobiliaria, la rectificación tendrá lugar: primero, por la toma de razón del título correspondiente, si hubiere lugar a ello; segundo, por la reanudación del tracto sucesivo, con arreglo a lo dispuesto en el Título VI de esta Ley, y tercero, por resolución judicial, ordenando la rectificación.

b) Cuando la inexactitud debiera su origen a la extinción de algún derecho inscrito o anotado, la rectificación se hará mediante la correspondiente cancelación, efectuada conforme a lo dispuesto en el Título IV o en virtud del procedimiento de liberación que establece el Título VI.

c) Cuando la inexactitud tuviere lugar por nulidad o error de algún asiento, se rectificará el Registro en la forma que determina el Título VII.

d) Cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento y, en general, de cualquier otra causa de las no especificadas anteriormente, la rectificación precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial.

En los casos en que haya de solicitarse judicialmente la rectificación, se dirigirá la demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho, y se sustanciará por los trámites del juicio declarativo correspondiente. Si se deniega totalmente la acción de rectificación ejercitada, se impondrán las costas al actor; si sólo se deniega en parte, decidirá el Juez a su prudente arbitrio.

La acción de rectificación será inseparable del dominio o derecho real de que se derive.

En ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto."

De le lectura del precepto citado, se advierte que la rectificación de los asientos del registro de la propiedad se verificará, a instancia de quien resulte lesionado por un asiento inexacto, pero con base a 4 motivos legales tasados, como son que: a) la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al Registro alguna relación jurídica inmobiliaria; b) la inexactitud debiera su origen a la extinción de algún derecho inscrito o anotado; c) la inexactitud tuviere lugar por nulidad o error de algún asiento y d) la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento y, en general, de cualquier otra causa de las no especificadas anteriormente, la rectificación precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial.

Asimismo, el precepto deja claro que, en ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto.

En el caso de autos, la rectificación de descripción registral de la finca adquirida por el actor, no se refiere a una mayor o menor constancia de metros cuadrados en la misma, sino la sustitución del local 1 adquirido por el actor, por el 2 adquirido por los demandados, sin la previa declaración de nulidad del título adquisitivo del actor, ni del de los demandados, por error vicio en el consentimiento o cualquier otra causa concurrente que pueda ser alegada y probada en la adquisición y, provocando la rectificación, evidente perjuicio en los demandados, ya que se les modifica el título de adquisición de los mismos, pese a que el mismo es a priori,un título adquisitivo de carácter oneroso, efectuado de buena fe, con base a la información registral publicitada por el propio registro y, que obtiene su inscripción ulterior, lo que comporta su protección como terceros de buena fe del art. 34 de la LH y la salvaguardia de su inscripción por los Tribunales conforme las previsiones del art. 38 de la LH.

La acción procesal publicitada en la demanda, de rectificación registral de la descripción registral de la finca del actor (y automáticamente, de la descripción registral de la finca de los demandados), comporta en realidad la sustitución de una finca por otra, vía permuta, por lo que un simple problema de posesión de las fincas en litigio se convierte en una modificación del título de dominio de dos fincas, substituyendo una por otra, sobre la base de un pretendido error de descripción registral, pese a que no se ha ejercitado ni invocado error vicio en la adquisición inicial que permita invalidar la venta y retroceder la misma, ni en la del actor, ni en la del demandado, para la que además, carece de legitimación activa al efecto.

4) Entrega de la posesión instrumental 1462 CC

Asimismo, no podemos dejar de advertir que es el propio actor, quien informa en su demanda que es vecino del inmueble objeto de litigio, en la acera de enfrente, adquirido el 13 de febrero de 2014 y que precisamente, por ser vecino y precisar de un trastero, se interesó por la compra de la finca objeto de autos, lo que evidencia, que la conocía, como también la otra finca en litigio, que estaba siendo ocupada por los demandados, lo que no permite muchas dudas en relación a la ubicación de la finca adquirida, por más que se explique otra cosa en la demanda.

Asimismo, con independencia de la posesión de la finca que se le entregue al actor, lo cierto es que en relación con la finca adquirida, existe una entrega instrumental de la misma conforme al art. 1462 del CC, con indicación en la escritura de que el actor visitó la finca comprada tantas veces como tuvo por conveniente, por lo que se perfecciona y consuma la venta a través de la teoría del título y el modo, al menos en lo que se refiere a la finca del actor, por más que el mismo esté ocupando ahora una finca que no sea íntegramente de su propiedad, sometida a los procedimientos que corresponda de protección de la posesión de ésta que insten sus legítimos propietarios y, fruto de una situación previa, como era que las dos fincas inicialmente constituían una única unidad física con una única referencia catastral, que se acomodó en el momento de su venta ulterior.

5) Renuncia de acciones contenida en la escritura pública de compraventa de 7 de julio de 2016.

Es de destacar también, que en la escritura de compraventa de fecha 7 de julio de 2016 del actor, se efectúa declaración expresa por el notario que la autoriza de que la finca vendida, lo es como cuerpo cierto (previa su visita por el actor tantas veces como tuvo por conveniente), delimitada por los linderos que la concretan y la determinan, por lo que las partes renuncian a la acciones que pudieran corresponderles en los caso en que hubiere diferencia en más o menos, entre la realidad física y la superficie reseñada en la descripción registral contenida en la propia escritura.

La indicada renuncia, hace también del todo punto inviable la acción ejercitada de rectificación de la descripción registral por diferencias de superficie en la misma, tal y como alega desde el primer momento la parte demandada.

CUARTO. - Costas de segunda instancia

De acuerdo con el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede la imposición de las costas de segunda instancia a la parte apelante.

QUINTO. - Depósito.

De acuerdo con la Disposición Adicional Quince. 9 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, en la redacción del artículo 1.19 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede la pérdida del depósito para recurrir prestado por la parte apelante.

Vistos los preceptos legales invocados y demás de general y pertinente aplicación,