Sentencia Civil 92/2026 Audiencia Provincial Civil de Tarragona nº 1, Rec. 397/2025 de 05 de febrero del 2026

PRIMERO.-Antecedentes del caso.

Bibiana y Hipolito formularon demanda de juicio verbal contra Encarnacion y Coro en reclamación de la cantidad de 4.264,50 euros, más intereses legales y costas, como indemnización de daños y perjuicios que la parte demandada, como arrendataria de la finca propiedad de los actores, habría ocasionado en dicha finca, apreciados tras la resolución el contrato y la devolución de la posesión del inmueble.

Coro se opuso a la demanda alegando su falta de legitimación pasiva y la inimputabilidad de los daños reclamados a la actuación de la parte arrendataria, así como la pluspetición, por la valoración de los daños sin tener en cuenta la depreciación por uso de los bienes dañados.

Encarnacion también se opuso a la demanda por los mismos motivos que la Sra. Coro, añadiendo su falta de legitimación pasiva, por no haber residido nunca en la finca arrendada.

La sentencia de instancia desestimó íntegramente la demanda, con condena en costas a la parte demandante.

SEGUNDO.-Motivos de apelación.

La parte demandante interpone el recurso de apelación, que fundamenta en el error en la valoración de la prueba sobre la existencia de los daños reclamados y su imputabilidad a las arrendatarias.

Las codemandadas se oponen al recurso y solicitan la confirmación de la sentencia apelada.

TERCERO.-Decisión de la Sala.

3.1.La acción ejercitada por la parte actora es la de responsabilidad contractual por el incumplimiento del arrendatario de devolver la cosa arrendada en el mismo estado en que la recibió. Debemos recordar que, correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543, 1545, 1554.1 º y 1555.2º CC), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1561, completado con los arts. 1562, 1563 y 1564 CC), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS. 20.2.1964, 10.3.1971, 25.6.1985, 7.6.1988, 9.11.1993, 29.1.1996, 13.6.1998, 20.11.1999,....). Debe devolverlos, pues, "tal como lo recibió" en defecto de pacto sobre la devolución - expresión que debe entenderse en el sentido de "tal y como debe entregarla" ( SSTS. 2.3.1963, 30.9.1975,...)-, atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( art. 1105 CC, STS. 24.9.1983, entre otros). Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la finca con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución".

3.2.Procede también recordar las facultades de este Tribunal en la revisión de la valoración de la prueba del órgano de instancia:

"Es reiterada la jurisprudencia del Tribunal Supremo (por ejemplo, sentencias de 18 de mayo y 4 de diciembre de 2015 ) en la que se reseña que el recurso de apelación es de los llamados de plena jurisdicción, por lo que permite a la Sala entrar en el debate de todas las cuestiones controvertidas, tanto procesales como de fondo, y dentro de éstas tanto la comprobación de la adecuación e idoneidad de la fundamentación jurídica que se contiene en la resolución recurrida, como la revisión de todas aquellas operaciones relativas a la valoración global y conjunta de la prueba practicada, pudiendo llegar a las mismas o diferentes conclusiones a las mantenidas por el Juez de instancia en la sentencia apelada. Cuando la cuestión debatida por la vía del recurso de apelación es la valoración de la prueba llevada a cabo por el juzgador a quo debe partirse, en principio, de la especial autoridad de la que goza la apreciación probatoria realizada por tal Juez ante el que se ha celebrado el juicio, en el que adquieren plena eficacia los principios de inmediación, contradicción, concentración y oralidad. Si la prueba practicada en el procedimiento se valora por el Juez a quo de forma racional y lógica, sin que se oponga a normas que impongan un concreto efecto para un determinado medio de prueba o con normas de distribución de la carga de la prueba, llegando a una conclusión razonable y correcta, tal valoración debe mantenerse y no sustituirse por la subjetiva y parcial de quien impugna la expresada valoración." ( sentencia de esta Sala de 5-7-2023, por ejemplo).

3.3.En aplicación de estas facultades como tribunal "ad quem", la revisión de la prueba practicada lleva a este Juzgador a discrepar en parte de la valoración probatoria de la primera instancia, por lo que el recurso de apelación va a ser parcialmente estimado, en los términos que se exponen en los fundamentos siguientes.

3.4.Sin seguir el orden de los escritos iniciales ni el de la sentencia, expondré a continuación mi valoración probatoria sobre los daños reclamados, centrándome en aquéllos que eran objeto de demanda y sin referirme a los que la parte actora ya inicialmente no reclamaba, como los de la cocina.

- Agujeros y desconchones en la pared, por colocación de muebles y cables:

La sentencia de instancia no considera probado que los cables que recoge el informe pericial de la parte actora fueran colocados por los arrendatarios. También afirma que los daños en la pintura y demás agujeros de las paredes no exceden del uso normal de la vivienda por los arrendatarios. Por ello, desestima la indemnización por estos conceptos.

La cláusula 8.1.b) del contrato de arrendamiento establecía que:

"los inquilinos no podrán realizar obras, instalaciones, ni mejoras de ningún tipo en el inmueble sin el expreso consentimiento previo de los Propietarios por escrito. Especialmente, se requerirá el consentimiento escrito de los Propietarios para: realizar cualquier tipo de alteraciones en las paredes, azulejos y baldosas del lnmueble (en particular, cualquier tipo de orificios o ranuras de forma manual o con herramientas mecánicas)."

Además de gozar el arrendador de la presunción "iuris tantum" de entrega del inmueble en correcto estado al inicio del contrato de arrendamiento (25-11-2020), en este caso se adjuntó al contrato una serie de fotografías de las estancias, en ninguna de las cuáles se aprecian agujeros, desconchones ni cables pasados por las paredes, lo que confirma la presunción de entrega inicial de la finca en correcto estado.

El contrato se resolvió el 1-5-2022. Es cierto que las únicas fotografías sobre el estado de la finca tras la devolución son las del informe pericial de la actora, tomadas por el perito el 17-5-2022 (17 días después de la resolución), pero también es cierto que no se ha acreditado en modo alguno que en esos días la finca tuviera algún otro ocupante.

Por tanto, se puede razonablemente inferir, por presunción judicial amparada por el art. 386 LEC, que las fotografías del informe pericial de la parte actora se corresponden con el estado de la finca en el momento de la devolución de la posesión.

Lo contrario equivaldría a declarar probado que, en los 17 días que mediaron entre la resolución y la visita del perito, los actores (o terceros desconocidos) se dedicaron a agujerear las paredes y dañar la pintura de la vivienda, hechos éstos de los que no obra indicio alguno en autos.

Por tanto, las fotografías del informe pericial acreditan los daños por agujeros y desconchados en la pintura de las paredes de varias estancias, que se presumen imputables a los arrendatarios, según el régimen de presunciones expuesto en el fundamento 3.1, al no acreditarse por éstos otra causa.

Es cierto que, en las fotografías de la pericial actora, la extensión de los agujeros y desconchados no parece fuera de lo habitual, y que la jurisprudencia menor tiene declarado que la limpieza y la pintura son partidas a cargo del propietario que pretende alquilar de nuevo el inmueble, si bien, se exceptúan aquellos casos especiales de abandono y suciedad.

Pero también se exceptúan expresamente los casos en que las partes hayan pactado expresamente lo contrario. En este sentido, por ejemplo, la SAP Tarragona secc. 3ª de 15-2-2024, con cita de muchas otras.

Y es lo que acontece en este caso, en el que las partes pactaron expresamente que los arrendatarios tenían que obtener el consentimiento expreso, previo y escrito, del arrendador para, entre otros, hacer agujeros en las paredes, sin que conste dicho consentimiento en autos.

Por tanto, en contra de lo resuelto en la instancia, considero imputables a la parte demandada los daños en la finca arrendada por agujeros, golpes y desconchados en las paredes de la finca, recogidos en la pericial actora, que por tanto deberán ser indemnizados por la parte demandada en los términos que se resolverán más adelante.

- Humedades por condensación:

Los dos informes periciales coinciden en que las humedades por condensación que sufría el inmueble son imputables al mal uso que hicieron los arrendatarios, al no ventilar correctamente la estancia tras usar la bañera. Pese a las preguntas de los letrados de los codemandados, los peritos coinciden en que esos daños por condensación pueden provocarse en un periodo de semanas de uso, de lo que no se dispone de ninguna prueba que lo contradiga.

En las fotografías adjuntas al contrato de arrendamiento no se puede apreciar ningún tipo de mancha o daño por condensación en las estancias, lo que confirma de nuevo la presunción de entrega de la finca en correcto estado cuando se inicia el arrendamiento.

La realidad, en el momento de la devolución de la posesión, de los daños por humedad causada por condensación se confirma por el informe pericial de la actora y sus fotografías, en los mismos términos expuestos en el punto anterior.

La pericial judicial se hace casi dos años después de la devolución de la posesión y cuando ya se han efectuado todas las reparaciones (menos la de la fuga de agua), según reconoce el perito.

Y al beneficiarse la parte arrendataria de la presunción de imputación de esos daños a los arrendatarios, sin que éstos lleguen a probar su falta de culpa en la causación, discrepo de la valoración de la Juez "a quo" y considero que los codemandados deben responder por estos daños, que tendrán que indemnizar en los términos que abordo más adelante.

- Daños por fuga de agua por el encuentro entre bañera y pared:

En este punto, sí comparto las conclusiones de la sentencia de instancia.

El propio perito de la actora concluye que los daños por el deterioro de la junta de la bañera con los paramentos verticales se producen "de forma lenta y paulatina al cabo de los años por la erosión causada por el agua de la ducha. Es por ello por lo que su total deterioro no puede ser exclusivamente achacable a los inquilinos, dado que el alicatado del baño es de origen y tiene una antigüedad de más de 50 años."

Se trata, pues, de un defecto de la propia construcción de la vivienda que no se aprecia en las fotografías del contrato de arrendamiento pero que la arrendataria ocupante de la finca comunicó a la actora en marzo de 2022 (conversación de whatsapp aportada como doc. 1 de la contestación de la Sra. Coro). Es cierto que en esos mensajes parece atribuirse la causa de las filtraciones a elementos comunitarios, lo que no se acaba de aclarar. Pero también es cierto que la inquilina comunicó la existencia de las filtraciones a la arrendadora y que sobre ella recaía la obligación de reparar la causa de estos daños para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad ( art. 21.1 LAU).

Por tanto, los daños reclamados por este concepto no son imputables a la parte arrendataria y la demanda no puede prosperar en este punto.

- Daños por fuga del inodoro:

El informe pericial de la parte actora incluye una partida de 165,56 euros más IVA por "Sustitución de manguetón de PVC (desmontaje y montaje de inodoro, y tramo de desagüe incluido) - Reparación de fuga en inodoro".

Pero el propio perito declara en el acto de juicio que desconoce cuándo se produjo esa rotura ni quién la ocasionó.

En la pericial judicial se hace referencia al "trencament de la canonada que subministra l'aigua", como concausa del deterioro de la junta entre la bañera y la pared en la producción de las filtraciones.

En el punto anterior he resuelto que los daños causados por estas filtraciones no son imputables a los arrendatarios, y tampoco pueden serlo en la parte causada por la rotura de un manguetón ni de una cañería del inmueble, cuya reparación correspondería al arrendador por no poderse calificar de pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda ( art. 21.4 LAU).

Por tanto, comparto el criterio de instancia de desestimar la reclamación por estos daños.

-Daños en la ventana del lavabo:

El informe pericial de la parte actora incluye una partida de 256,94 euros más IVA por "saneado y posterior lacado de marco de ventana". La sentencia de instancia concluye que "si los desperfectos derivan de la propia situación de la ventana y de su material, resulta evidente que los desperfectos no son atribuibles a la arrendataria, por lo que no debe responder de los mismos."

Discrepo de esta valoración. En las fotografías del contrato de arrendamiento la ventana de madera del baño se puede ver parcialmente y parece en correcto estado. En las fotografías de la pericial actora, la ventana aparece claramente dañada. El perito de la actora concluye que "la ventana está situada en la dirección del chorro de la ducha, lo que provoca que irremediablemente se moje, y lo haga de forma abundante, lo que a la larga provoca el deterioro del acabado del lacado de pintura y de la madera del marco si no se realiza un mantenimiento periódico."

Se trata, por tanto, de daños causados por el uso de la ducha sin la diligencia necesaria para evitar el daño en la ventana. Si al inicio del contrato la ventana estaba bien y no hay constancia alguna que no fuera la misma ventana que tenía la vivienda cuando se construyó en 1970, es que era posible usar la bañera sin dañar la ventana, y si los arrendatarios no lo hicieron durante el año y medio que ocuparon la finca, deben responder de la reparación de ese daño.

Tampoco podemos obviar que la condensación por no ventilar adecuadamente el baño, analizada antes, pudo afectar a un elemento de madera como la ventana, lo que incide en dicha responsabilidad de los arrendatarios por no devolver la finca en el estado en que la recibieron.

Procede así estimar también este punto de la demanda y condenar a la parte demandada a la indemnización por este daño, que fijaré más adelante.

- Mobiliario:

El informe pericial en que se sustenta la demanda incluye una partida denominada "acto vandálico-contenido" por importe de 2.858,65 euros más IVA, que contiene varios elementos de mobiliario de comedor y dormitorio.

El perito explica que esos bienes constaban en el reportaje fotográfico del contrato de alquiler, que según el contrato los arrendatarios tenían que devolver la finca en el estado en el que la recibieron, incluyendo los muebles, y que cuando él visitó la finca constató que esos muebles no estaban allí. Las codemandadas alegan que fue la propia parte actora la que vendió los muebles.

La sentencia de instancia declara probado que fue la parte arrendadora quién procedió a la venta de la mayor parte de los muebles y que algunos de los que reseña el perito sí aparecen en las fotografías tomadas por éste, motivo por el cual no acoge la pretensión indemnizatoria de esta partida.

Comparto esta valoración probatoria de la Juez "a quo". En los anuncios aportados con la contestación de la Sra. Coro, las imágenes coinciden con los muebles de comedor fotografiados en el contrato de arrendamiento, sin que se haya practicado prueba alguna tendente a demostrar la falta de autenticidad de dichos anuncios, de modo que los documentos aportados por la codemandada adquieren la fuerza probatoria de los arts. 326 y 319 LEC.

Estos documentos ratifican así la tesis de que fue la propia parte arrendadora la que se desprendió de esos muebles, por lo que iría en contra de sus propios actos que después pretendiese que la parte arrendataria los restituyese, como resuelve la sentencia de instancia.

Y en la página 10 del informe pericial (fotografías de la visita del perito de la parte actora) se aprecian colchón y somier de matrimonio, mesitas de noche y lámparas, que son precisamente otros bienes que, incomprensiblemente, se incluyen como partida indemnizable.

Por tanto, no cabe estimar este punto de la demanda, tal y como se resolvió en la instancia.

3.5.De lo resuelto en el fundamento anterior resulta que la demanda debió estimarse parcialmente.

La prueba practicada en la instancia acredita la responsabilidad de las arrendatarias por los daños consistentes en agujeros y desconchones en la pared, daños por colocación de muebles y cables, humedades por condensación y daños en la ventana del lavabo, pero no por el resto de partidas reclamadas.

Oponían las codemandadas que en la valoración de la indemnización debió aplicarse una depreciación dada la antigüedad de la finca arrendada. Esta pretensión no puede acogerse.

La carga de alegar y acreditar la depreciación, que sería aplicable como fundamento de una oposición por pluspetición, corresponde a la parte demandada conforme al art. 217.3 LEC. Si un bien se ha dañado hasta el punto de que sea necesaria su sustitución y una persona es responsable de esa pérdida y de asumir el coste de tal sustitución, no puede negarse totalmente la indemnización porque, determinado el coste de adquirir un bien de similares características al dañado, no se haya articulado prueba sobre el porcentaje de depreciación que sería aplicable en función de la antigüedad y desgaste del bien a sustituir. Es la parte que alega un enriquecimiento injusto quien debe probar en qué medida se produce y si no hay prueba del porcentaje de depreciación aplicable, es el responsable civil quien ha de asumir las consecuencias de esta falta de prueba.

Es lo que aquí acontece porque las demandadas no hacen ninguna propuesta concreta sobre la depreciación aplicable y ni siquiera el perito judicial reconoce dicha depreciación.

Tampoco cabría apreciar ninguna depreciación en las partidas que consisten en reparaciones y no sustituciones, que son la mayoría de las aquí aplicadas.

Por tanto, siendo la pericial actora la única que contiene una valoración económica de las partidas a indemnizar, valoración confirmada por la pericial judicial, voy a fijar la indemnización de las partidas que he estimado según la valoración del informe aportado como doc. 4 de la demanda.

3.6.El apartado "mal uso-contiente" del informe pericial de la parte actora contiene las partidas de reparación de agujeros y desconchones en la pared por colocación de muebles y cables y de humedades por condensación, por lo que por ambos conceptos las codemandadas deberán indemnizar a la parte actora en la cantidad de 2.013,44 euros más IVA (2.436,26 euros).

Y en el apartado "uso/desgaste-contiente" se incluye la partida "Lijado y lacado (hasta 15 m² servicio mínimo) - Saneado y posterior lacado de marco de ventana", que corresponde a la reparación por los daños en la ventana del lavabo, que deberán asumir también las codemandadas por importe de 256,94 euros más IVA (310,90 euros).

Las demás partidas del informe corresponden a reparación de daños que no se han declarado imputables a la parte arrendataria (sustitución del manguetón y mobiliario).

En conclusión, estimo parcialmente la demanda y fijo la indemnización a cargo de las arrendatarias en la cantidad de 2.747,16 euros.

A esta cantidad deberá descontarse el importe de la fianza inicialmente prestada por las arrendatarias (670 euros), como ya solicitaba la demanda, de lo que resulta una condena solidaria al pago de la cantidad de 2.077,16 euros, en lugar de los 4.624,50 euros pedidos en la demanda.

3.7.En cuanto a los intereses legales, procede citar la STS nº 1776/2025:

"Como recuerda la sentencia n.º 228/2019, de 11 de abril, la estimación parcial de la demanda no impide la aplicación de este interés, pues, tras la eliminación del automatismo del brocardo in iliquidis non fit mora[la deuda ilíquida no genera intereses], la iliquidez no es incompatible con la imposición de intereses, y la discrepancia de las partes sobre la cuantía de la deuda no convierte en necesario el proceso para liquidarla, en la medida que la sentencia que fija el importe debido no tiene carácter constitutivo y se limita a declarar un derecho que ya entonces pertenecía al perjudicado.

Esta sala ha seguido el criterio del "canon de razonabilidad" en la oposición a la reclamación del demandante para decidir la procedencia o no de condenar al pago de intereses y para la concreción del dies a quo del devengo. Este criterio, según precisan las sentencias n.º 1198/2007, de 16 de noviembre - que cita las de 4 de junio de 2006, 9 de febrero, 14 de junio y 2 de julio de 2007- y n.º 451/2008, de 19 de mayo, da mejor respuesta a la naturaleza de la obligación y al justo equilibrio de los intereses en juego, y, en definitiva, a la plenitud de la tutela judicial, ya que toma como pautas de la razonabilidad el fundamento de la reclamación, las razones de la oposición, la conducta de la parte demandada en orden a la liquidación y pago de la adeudado, y las demás circunstancias concurrentes. Lo decisivo a estos efectos es, pues -como precisa la sentencia n.º 111/2008, de 20 de febrero-, la certeza de la deuda u obligación, aunque se desconozca su cuantía. Y, en el caso, no existe duda sobre la razonabilidad del fundamento de la reclamación."

Partiendo de lo anterior, considero que la parte actora disponía de un informe pericial en el que fundamentar su demanda, pero que la parte demandada también disponía de medios probatorios en los que sustentar su oposición (particularmente en cuanto a la reclamación por los muebles y por las filtraciones). Por tanto, en este caso, la tramitación del procedimiento judicial ha resultado imprescindible tanto para declarar la responsabilidad de los arrendatarios como para fijar su alcance. Además, existe una importante diferencia entre lo pedido y lo finalmente concedido (supone el 44,91% de la demanda) por lo que sí cabe calificar de ilíquida la cantidad reclamada en la demanda y la cantidad objeto de condena no puede devengar intereses legales desde la interpelación judicial (no existió tampoco interpelación extrajudicial).

Por tanto, la cantidad objeto de condena sólo devengará los intereses del art. 576 LEC (interés legal incrementado en dos puntos) desde la fecha de esta sentencia.

3.8.La estimación parcial de la demanda implica que no se imponga condena expresa al pago de las costas de primera instancia ( art. 394 LEC) .

CUARTO.-Régimen de costas de segunda instancia.

Al estimarse parcialmente el recurso de apelación no procede condena expresa al pago de las costas de esta alzada ( art. 398 LEC) .

PRIMERO.-Antecedentes del caso.

Bibiana y Hipolito formularon demanda de juicio verbal contra Encarnacion y Coro en reclamación de la cantidad de 4.264,50 euros, más intereses legales y costas, como indemnización de daños y perjuicios que la parte demandada, como arrendataria de la finca propiedad de los actores, habría ocasionado en dicha finca, apreciados tras la resolución el contrato y la devolución de la posesión del inmueble.

Coro se opuso a la demanda alegando su falta de legitimación pasiva y la inimputabilidad de los daños reclamados a la actuación de la parte arrendataria, así como la pluspetición, por la valoración de los daños sin tener en cuenta la depreciación por uso de los bienes dañados.

Encarnacion también se opuso a la demanda por los mismos motivos que la Sra. Coro, añadiendo su falta de legitimación pasiva, por no haber residido nunca en la finca arrendada.

La sentencia de instancia desestimó íntegramente la demanda, con condena en costas a la parte demandante.

SEGUNDO.-Motivos de apelación.

La parte demandante interpone el recurso de apelación, que fundamenta en el error en la valoración de la prueba sobre la existencia de los daños reclamados y su imputabilidad a las arrendatarias.

Las codemandadas se oponen al recurso y solicitan la confirmación de la sentencia apelada.

TERCERO.-Decisión de la Sala.

3.1.La acción ejercitada por la parte actora es la de responsabilidad contractual por el incumplimiento del arrendatario de devolver la cosa arrendada en el mismo estado en que la recibió. Debemos recordar que, correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543, 1545, 1554.1 º y 1555.2º CC), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1561, completado con los arts. 1562, 1563 y 1564 CC), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS. 20.2.1964, 10.3.1971, 25.6.1985, 7.6.1988, 9.11.1993, 29.1.1996, 13.6.1998, 20.11.1999,....). Debe devolverlos, pues, "tal como lo recibió" en defecto de pacto sobre la devolución - expresión que debe entenderse en el sentido de "tal y como debe entregarla" ( SSTS. 2.3.1963, 30.9.1975,...)-, atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( art. 1105 CC, STS. 24.9.1983, entre otros). Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la finca con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución".

3.2.Procede también recordar las facultades de este Tribunal en la revisión de la valoración de la prueba del órgano de instancia:

"Es reiterada la jurisprudencia del Tribunal Supremo (por ejemplo, sentencias de 18 de mayo y 4 de diciembre de 2015 ) en la que se reseña que el recurso de apelación es de los llamados de plena jurisdicción, por lo que permite a la Sala entrar en el debate de todas las cuestiones controvertidas, tanto procesales como de fondo, y dentro de éstas tanto la comprobación de la adecuación e idoneidad de la fundamentación jurídica que se contiene en la resolución recurrida, como la revisión de todas aquellas operaciones relativas a la valoración global y conjunta de la prueba practicada, pudiendo llegar a las mismas o diferentes conclusiones a las mantenidas por el Juez de instancia en la sentencia apelada. Cuando la cuestión debatida por la vía del recurso de apelación es la valoración de la prueba llevada a cabo por el juzgador a quo debe partirse, en principio, de la especial autoridad de la que goza la apreciación probatoria realizada por tal Juez ante el que se ha celebrado el juicio, en el que adquieren plena eficacia los principios de inmediación, contradicción, concentración y oralidad. Si la prueba practicada en el procedimiento se valora por el Juez a quo de forma racional y lógica, sin que se oponga a normas que impongan un concreto efecto para un determinado medio de prueba o con normas de distribución de la carga de la prueba, llegando a una conclusión razonable y correcta, tal valoración debe mantenerse y no sustituirse por la subjetiva y parcial de quien impugna la expresada valoración." ( sentencia de esta Sala de 5-7-2023, por ejemplo).

3.3.En aplicación de estas facultades como tribunal "ad quem", la revisión de la prueba practicada lleva a este Juzgador a discrepar en parte de la valoración probatoria de la primera instancia, por lo que el recurso de apelación va a ser parcialmente estimado, en los términos que se exponen en los fundamentos siguientes.

3.4.Sin seguir el orden de los escritos iniciales ni el de la sentencia, expondré a continuación mi valoración probatoria sobre los daños reclamados, centrándome en aquéllos que eran objeto de demanda y sin referirme a los que la parte actora ya inicialmente no reclamaba, como los de la cocina.

- Agujeros y desconchones en la pared, por colocación de muebles y cables:

La sentencia de instancia no considera probado que los cables que recoge el informe pericial de la parte actora fueran colocados por los arrendatarios. También afirma que los daños en la pintura y demás agujeros de las paredes no exceden del uso normal de la vivienda por los arrendatarios. Por ello, desestima la indemnización por estos conceptos.

La cláusula 8.1.b) del contrato de arrendamiento establecía que:

"los inquilinos no podrán realizar obras, instalaciones, ni mejoras de ningún tipo en el inmueble sin el expreso consentimiento previo de los Propietarios por escrito. Especialmente, se requerirá el consentimiento escrito de los Propietarios para: realizar cualquier tipo de alteraciones en las paredes, azulejos y baldosas del lnmueble (en particular, cualquier tipo de orificios o ranuras de forma manual o con herramientas mecánicas)."

Además de gozar el arrendador de la presunción "iuris tantum" de entrega del inmueble en correcto estado al inicio del contrato de arrendamiento (25-11-2020), en este caso se adjuntó al contrato una serie de fotografías de las estancias, en ninguna de las cuáles se aprecian agujeros, desconchones ni cables pasados por las paredes, lo que confirma la presunción de entrega inicial de la finca en correcto estado.

El contrato se resolvió el 1-5-2022. Es cierto que las únicas fotografías sobre el estado de la finca tras la devolución son las del informe pericial de la actora, tomadas por el perito el 17-5-2022 (17 días después de la resolución), pero también es cierto que no se ha acreditado en modo alguno que en esos días la finca tuviera algún otro ocupante.

Por tanto, se puede razonablemente inferir, por presunción judicial amparada por el art. 386 LEC, que las fotografías del informe pericial de la parte actora se corresponden con el estado de la finca en el momento de la devolución de la posesión.

Lo contrario equivaldría a declarar probado que, en los 17 días que mediaron entre la resolución y la visita del perito, los actores (o terceros desconocidos) se dedicaron a agujerear las paredes y dañar la pintura de la vivienda, hechos éstos de los que no obra indicio alguno en autos.

Por tanto, las fotografías del informe pericial acreditan los daños por agujeros y desconchados en la pintura de las paredes de varias estancias, que se presumen imputables a los arrendatarios, según el régimen de presunciones expuesto en el fundamento 3.1, al no acreditarse por éstos otra causa.

Es cierto que, en las fotografías de la pericial actora, la extensión de los agujeros y desconchados no parece fuera de lo habitual, y que la jurisprudencia menor tiene declarado que la limpieza y la pintura son partidas a cargo del propietario que pretende alquilar de nuevo el inmueble, si bien, se exceptúan aquellos casos especiales de abandono y suciedad.

Pero también se exceptúan expresamente los casos en que las partes hayan pactado expresamente lo contrario. En este sentido, por ejemplo, la SAP Tarragona secc. 3ª de 15-2-2024, con cita de muchas otras.

Y es lo que acontece en este caso, en el que las partes pactaron expresamente que los arrendatarios tenían que obtener el consentimiento expreso, previo y escrito, del arrendador para, entre otros, hacer agujeros en las paredes, sin que conste dicho consentimiento en autos.

Por tanto, en contra de lo resuelto en la instancia, considero imputables a la parte demandada los daños en la finca arrendada por agujeros, golpes y desconchados en las paredes de la finca, recogidos en la pericial actora, que por tanto deberán ser indemnizados por la parte demandada en los términos que se resolverán más adelante.

- Humedades por condensación:

Los dos informes periciales coinciden en que las humedades por condensación que sufría el inmueble son imputables al mal uso que hicieron los arrendatarios, al no ventilar correctamente la estancia tras usar la bañera. Pese a las preguntas de los letrados de los codemandados, los peritos coinciden en que esos daños por condensación pueden provocarse en un periodo de semanas de uso, de lo que no se dispone de ninguna prueba que lo contradiga.

En las fotografías adjuntas al contrato de arrendamiento no se puede apreciar ningún tipo de mancha o daño por condensación en las estancias, lo que confirma de nuevo la presunción de entrega de la finca en correcto estado cuando se inicia el arrendamiento.

La realidad, en el momento de la devolución de la posesión, de los daños por humedad causada por condensación se confirma por el informe pericial de la actora y sus fotografías, en los mismos términos expuestos en el punto anterior.

La pericial judicial se hace casi dos años después de la devolución de la posesión y cuando ya se han efectuado todas las reparaciones (menos la de la fuga de agua), según reconoce el perito.

Y al beneficiarse la parte arrendataria de la presunción de imputación de esos daños a los arrendatarios, sin que éstos lleguen a probar su falta de culpa en la causación, discrepo de la valoración de la Juez "a quo" y considero que los codemandados deben responder por estos daños, que tendrán que indemnizar en los términos que abordo más adelante.

- Daños por fuga de agua por el encuentro entre bañera y pared:

En este punto, sí comparto las conclusiones de la sentencia de instancia.

El propio perito de la actora concluye que los daños por el deterioro de la junta de la bañera con los paramentos verticales se producen "de forma lenta y paulatina al cabo de los años por la erosión causada por el agua de la ducha. Es por ello por lo que su total deterioro no puede ser exclusivamente achacable a los inquilinos, dado que el alicatado del baño es de origen y tiene una antigüedad de más de 50 años."

Se trata, pues, de un defecto de la propia construcción de la vivienda que no se aprecia en las fotografías del contrato de arrendamiento pero que la arrendataria ocupante de la finca comunicó a la actora en marzo de 2022 (conversación de whatsapp aportada como doc. 1 de la contestación de la Sra. Coro). Es cierto que en esos mensajes parece atribuirse la causa de las filtraciones a elementos comunitarios, lo que no se acaba de aclarar. Pero también es cierto que la inquilina comunicó la existencia de las filtraciones a la arrendadora y que sobre ella recaía la obligación de reparar la causa de estos daños para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad ( art. 21.1 LAU).

Por tanto, los daños reclamados por este concepto no son imputables a la parte arrendataria y la demanda no puede prosperar en este punto.

- Daños por fuga del inodoro:

El informe pericial de la parte actora incluye una partida de 165,56 euros más IVA por "Sustitución de manguetón de PVC (desmontaje y montaje de inodoro, y tramo de desagüe incluido) - Reparación de fuga en inodoro".

Pero el propio perito declara en el acto de juicio que desconoce cuándo se produjo esa rotura ni quién la ocasionó.

En la pericial judicial se hace referencia al "trencament de la canonada que subministra l'aigua", como concausa del deterioro de la junta entre la bañera y la pared en la producción de las filtraciones.

En el punto anterior he resuelto que los daños causados por estas filtraciones no son imputables a los arrendatarios, y tampoco pueden serlo en la parte causada por la rotura de un manguetón ni de una cañería del inmueble, cuya reparación correspondería al arrendador por no poderse calificar de pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda ( art. 21.4 LAU).

Por tanto, comparto el criterio de instancia de desestimar la reclamación por estos daños.

-Daños en la ventana del lavabo:

El informe pericial de la parte actora incluye una partida de 256,94 euros más IVA por "saneado y posterior lacado de marco de ventana". La sentencia de instancia concluye que "si los desperfectos derivan de la propia situación de la ventana y de su material, resulta evidente que los desperfectos no son atribuibles a la arrendataria, por lo que no debe responder de los mismos."

Discrepo de esta valoración. En las fotografías del contrato de arrendamiento la ventana de madera del baño se puede ver parcialmente y parece en correcto estado. En las fotografías de la pericial actora, la ventana aparece claramente dañada. El perito de la actora concluye que "la ventana está situada en la dirección del chorro de la ducha, lo que provoca que irremediablemente se moje, y lo haga de forma abundante, lo que a la larga provoca el deterioro del acabado del lacado de pintura y de la madera del marco si no se realiza un mantenimiento periódico."

Se trata, por tanto, de daños causados por el uso de la ducha sin la diligencia necesaria para evitar el daño en la ventana. Si al inicio del contrato la ventana estaba bien y no hay constancia alguna que no fuera la misma ventana que tenía la vivienda cuando se construyó en 1970, es que era posible usar la bañera sin dañar la ventana, y si los arrendatarios no lo hicieron durante el año y medio que ocuparon la finca, deben responder de la reparación de ese daño.

Tampoco podemos obviar que la condensación por no ventilar adecuadamente el baño, analizada antes, pudo afectar a un elemento de madera como la ventana, lo que incide en dicha responsabilidad de los arrendatarios por no devolver la finca en el estado en que la recibieron.

Procede así estimar también este punto de la demanda y condenar a la parte demandada a la indemnización por este daño, que fijaré más adelante.

- Mobiliario:

El informe pericial en que se sustenta la demanda incluye una partida denominada "acto vandálico-contenido" por importe de 2.858,65 euros más IVA, que contiene varios elementos de mobiliario de comedor y dormitorio.

El perito explica que esos bienes constaban en el reportaje fotográfico del contrato de alquiler, que según el contrato los arrendatarios tenían que devolver la finca en el estado en el que la recibieron, incluyendo los muebles, y que cuando él visitó la finca constató que esos muebles no estaban allí. Las codemandadas alegan que fue la propia parte actora la que vendió los muebles.

La sentencia de instancia declara probado que fue la parte arrendadora quién procedió a la venta de la mayor parte de los muebles y que algunos de los que reseña el perito sí aparecen en las fotografías tomadas por éste, motivo por el cual no acoge la pretensión indemnizatoria de esta partida.

Comparto esta valoración probatoria de la Juez "a quo". En los anuncios aportados con la contestación de la Sra. Coro, las imágenes coinciden con los muebles de comedor fotografiados en el contrato de arrendamiento, sin que se haya practicado prueba alguna tendente a demostrar la falta de autenticidad de dichos anuncios, de modo que los documentos aportados por la codemandada adquieren la fuerza probatoria de los arts. 326 y 319 LEC.

Estos documentos ratifican así la tesis de que fue la propia parte arrendadora la que se desprendió de esos muebles, por lo que iría en contra de sus propios actos que después pretendiese que la parte arrendataria los restituyese, como resuelve la sentencia de instancia.

Y en la página 10 del informe pericial (fotografías de la visita del perito de la parte actora) se aprecian colchón y somier de matrimonio, mesitas de noche y lámparas, que son precisamente otros bienes que, incomprensiblemente, se incluyen como partida indemnizable.

Por tanto, no cabe estimar este punto de la demanda, tal y como se resolvió en la instancia.

3.5.De lo resuelto en el fundamento anterior resulta que la demanda debió estimarse parcialmente.

La prueba practicada en la instancia acredita la responsabilidad de las arrendatarias por los daños consistentes en agujeros y desconchones en la pared, daños por colocación de muebles y cables, humedades por condensación y daños en la ventana del lavabo, pero no por el resto de partidas reclamadas.

Oponían las codemandadas que en la valoración de la indemnización debió aplicarse una depreciación dada la antigüedad de la finca arrendada. Esta pretensión no puede acogerse.

La carga de alegar y acreditar la depreciación, que sería aplicable como fundamento de una oposición por pluspetición, corresponde a la parte demandada conforme al art. 217.3 LEC. Si un bien se ha dañado hasta el punto de que sea necesaria su sustitución y una persona es responsable de esa pérdida y de asumir el coste de tal sustitución, no puede negarse totalmente la indemnización porque, determinado el coste de adquirir un bien de similares características al dañado, no se haya articulado prueba sobre el porcentaje de depreciación que sería aplicable en función de la antigüedad y desgaste del bien a sustituir. Es la parte que alega un enriquecimiento injusto quien debe probar en qué medida se produce y si no hay prueba del porcentaje de depreciación aplicable, es el responsable civil quien ha de asumir las consecuencias de esta falta de prueba.

Es lo que aquí acontece porque las demandadas no hacen ninguna propuesta concreta sobre la depreciación aplicable y ni siquiera el perito judicial reconoce dicha depreciación.

Tampoco cabría apreciar ninguna depreciación en las partidas que consisten en reparaciones y no sustituciones, que son la mayoría de las aquí aplicadas.

Por tanto, siendo la pericial actora la única que contiene una valoración económica de las partidas a indemnizar, valoración confirmada por la pericial judicial, voy a fijar la indemnización de las partidas que he estimado según la valoración del informe aportado como doc. 4 de la demanda.

3.6.El apartado "mal uso-contiente" del informe pericial de la parte actora contiene las partidas de reparación de agujeros y desconchones en la pared por colocación de muebles y cables y de humedades por condensación, por lo que por ambos conceptos las codemandadas deberán indemnizar a la parte actora en la cantidad de 2.013,44 euros más IVA (2.436,26 euros).

Y en el apartado "uso/desgaste-contiente" se incluye la partida "Lijado y lacado (hasta 15 m² servicio mínimo) - Saneado y posterior lacado de marco de ventana", que corresponde a la reparación por los daños en la ventana del lavabo, que deberán asumir también las codemandadas por importe de 256,94 euros más IVA (310,90 euros).

Las demás partidas del informe corresponden a reparación de daños que no se han declarado imputables a la parte arrendataria (sustitución del manguetón y mobiliario).

En conclusión, estimo parcialmente la demanda y fijo la indemnización a cargo de las arrendatarias en la cantidad de 2.747,16 euros.

A esta cantidad deberá descontarse el importe de la fianza inicialmente prestada por las arrendatarias (670 euros), como ya solicitaba la demanda, de lo que resulta una condena solidaria al pago de la cantidad de 2.077,16 euros, en lugar de los 4.624,50 euros pedidos en la demanda.

3.7.En cuanto a los intereses legales, procede citar la STS nº 1776/2025:

"Como recuerda la sentencia n.º 228/2019, de 11 de abril, la estimación parcial de la demanda no impide la aplicación de este interés, pues, tras la eliminación del automatismo del brocardo in iliquidis non fit mora[la deuda ilíquida no genera intereses], la iliquidez no es incompatible con la imposición de intereses, y la discrepancia de las partes sobre la cuantía de la deuda no convierte en necesario el proceso para liquidarla, en la medida que la sentencia que fija el importe debido no tiene carácter constitutivo y se limita a declarar un derecho que ya entonces pertenecía al perjudicado.

Esta sala ha seguido el criterio del "canon de razonabilidad" en la oposición a la reclamación del demandante para decidir la procedencia o no de condenar al pago de intereses y para la concreción del dies a quo del devengo. Este criterio, según precisan las sentencias n.º 1198/2007, de 16 de noviembre - que cita las de 4 de junio de 2006, 9 de febrero, 14 de junio y 2 de julio de 2007- y n.º 451/2008, de 19 de mayo, da mejor respuesta a la naturaleza de la obligación y al justo equilibrio de los intereses en juego, y, en definitiva, a la plenitud de la tutela judicial, ya que toma como pautas de la razonabilidad el fundamento de la reclamación, las razones de la oposición, la conducta de la parte demandada en orden a la liquidación y pago de la adeudado, y las demás circunstancias concurrentes. Lo decisivo a estos efectos es, pues -como precisa la sentencia n.º 111/2008, de 20 de febrero-, la certeza de la deuda u obligación, aunque se desconozca su cuantía. Y, en el caso, no existe duda sobre la razonabilidad del fundamento de la reclamación."

Partiendo de lo anterior, considero que la parte actora disponía de un informe pericial en el que fundamentar su demanda, pero que la parte demandada también disponía de medios probatorios en los que sustentar su oposición (particularmente en cuanto a la reclamación por los muebles y por las filtraciones). Por tanto, en este caso, la tramitación del procedimiento judicial ha resultado imprescindible tanto para declarar la responsabilidad de los arrendatarios como para fijar su alcance. Además, existe una importante diferencia entre lo pedido y lo finalmente concedido (supone el 44,91% de la demanda) por lo que sí cabe calificar de ilíquida la cantidad reclamada en la demanda y la cantidad objeto de condena no puede devengar intereses legales desde la interpelación judicial (no existió tampoco interpelación extrajudicial).

Por tanto, la cantidad objeto de condena sólo devengará los intereses del art. 576 LEC (interés legal incrementado en dos puntos) desde la fecha de esta sentencia.

3.8.La estimación parcial de la demanda implica que no se imponga condena expresa al pago de las costas de primera instancia ( art. 394 LEC) .

CUARTO.-Régimen de costas de segunda instancia.

Al estimarse parcialmente el recurso de apelación no procede condena expresa al pago de las costas de esta alzada ( art. 398 LEC) .

PRIMERO.-Antecedentes del caso.

Bibiana y Hipolito formularon demanda de juicio verbal contra Encarnacion y Coro en reclamación de la cantidad de 4.264,50 euros, más intereses legales y costas, como indemnización de daños y perjuicios que la parte demandada, como arrendataria de la finca propiedad de los actores, habría ocasionado en dicha finca, apreciados tras la resolución el contrato y la devolución de la posesión del inmueble.

Coro se opuso a la demanda alegando su falta de legitimación pasiva y la inimputabilidad de los daños reclamados a la actuación de la parte arrendataria, así como la pluspetición, por la valoración de los daños sin tener en cuenta la depreciación por uso de los bienes dañados.

Encarnacion también se opuso a la demanda por los mismos motivos que la Sra. Coro, añadiendo su falta de legitimación pasiva, por no haber residido nunca en la finca arrendada.

La sentencia de instancia desestimó íntegramente la demanda, con condena en costas a la parte demandante.

SEGUNDO.-Motivos de apelación.

La parte demandante interpone el recurso de apelación, que fundamenta en el error en la valoración de la prueba sobre la existencia de los daños reclamados y su imputabilidad a las arrendatarias.

Las codemandadas se oponen al recurso y solicitan la confirmación de la sentencia apelada.

TERCERO.-Decisión de la Sala.

3.1.La acción ejercitada por la parte actora es la de responsabilidad contractual por el incumplimiento del arrendatario de devolver la cosa arrendada en el mismo estado en que la recibió. Debemos recordar que, correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543, 1545, 1554.1 º y 1555.2º CC), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1561, completado con los arts. 1562, 1563 y 1564 CC), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS. 20.2.1964, 10.3.1971, 25.6.1985, 7.6.1988, 9.11.1993, 29.1.1996, 13.6.1998, 20.11.1999,....). Debe devolverlos, pues, "tal como lo recibió" en defecto de pacto sobre la devolución - expresión que debe entenderse en el sentido de "tal y como debe entregarla" ( SSTS. 2.3.1963, 30.9.1975,...)-, atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( art. 1105 CC, STS. 24.9.1983, entre otros). Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la finca con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución".

3.2.Procede también recordar las facultades de este Tribunal en la revisión de la valoración de la prueba del órgano de instancia:

"Es reiterada la jurisprudencia del Tribunal Supremo (por ejemplo, sentencias de 18 de mayo y 4 de diciembre de 2015 ) en la que se reseña que el recurso de apelación es de los llamados de plena jurisdicción, por lo que permite a la Sala entrar en el debate de todas las cuestiones controvertidas, tanto procesales como de fondo, y dentro de éstas tanto la comprobación de la adecuación e idoneidad de la fundamentación jurídica que se contiene en la resolución recurrida, como la revisión de todas aquellas operaciones relativas a la valoración global y conjunta de la prueba practicada, pudiendo llegar a las mismas o diferentes conclusiones a las mantenidas por el Juez de instancia en la sentencia apelada. Cuando la cuestión debatida por la vía del recurso de apelación es la valoración de la prueba llevada a cabo por el juzgador a quo debe partirse, en principio, de la especial autoridad de la que goza la apreciación probatoria realizada por tal Juez ante el que se ha celebrado el juicio, en el que adquieren plena eficacia los principios de inmediación, contradicción, concentración y oralidad. Si la prueba practicada en el procedimiento se valora por el Juez a quo de forma racional y lógica, sin que se oponga a normas que impongan un concreto efecto para un determinado medio de prueba o con normas de distribución de la carga de la prueba, llegando a una conclusión razonable y correcta, tal valoración debe mantenerse y no sustituirse por la subjetiva y parcial de quien impugna la expresada valoración." ( sentencia de esta Sala de 5-7-2023, por ejemplo).

3.3.En aplicación de estas facultades como tribunal "ad quem", la revisión de la prueba practicada lleva a este Juzgador a discrepar en parte de la valoración probatoria de la primera instancia, por lo que el recurso de apelación va a ser parcialmente estimado, en los términos que se exponen en los fundamentos siguientes.

3.4.Sin seguir el orden de los escritos iniciales ni el de la sentencia, expondré a continuación mi valoración probatoria sobre los daños reclamados, centrándome en aquéllos que eran objeto de demanda y sin referirme a los que la parte actora ya inicialmente no reclamaba, como los de la cocina.

- Agujeros y desconchones en la pared, por colocación de muebles y cables:

La sentencia de instancia no considera probado que los cables que recoge el informe pericial de la parte actora fueran colocados por los arrendatarios. También afirma que los daños en la pintura y demás agujeros de las paredes no exceden del uso normal de la vivienda por los arrendatarios. Por ello, desestima la indemnización por estos conceptos.

La cláusula 8.1.b) del contrato de arrendamiento establecía que:

"los inquilinos no podrán realizar obras, instalaciones, ni mejoras de ningún tipo en el inmueble sin el expreso consentimiento previo de los Propietarios por escrito. Especialmente, se requerirá el consentimiento escrito de los Propietarios para: realizar cualquier tipo de alteraciones en las paredes, azulejos y baldosas del lnmueble (en particular, cualquier tipo de orificios o ranuras de forma manual o con herramientas mecánicas)."

Además de gozar el arrendador de la presunción "iuris tantum" de entrega del inmueble en correcto estado al inicio del contrato de arrendamiento (25-11-2020), en este caso se adjuntó al contrato una serie de fotografías de las estancias, en ninguna de las cuáles se aprecian agujeros, desconchones ni cables pasados por las paredes, lo que confirma la presunción de entrega inicial de la finca en correcto estado.

El contrato se resolvió el 1-5-2022. Es cierto que las únicas fotografías sobre el estado de la finca tras la devolución son las del informe pericial de la actora, tomadas por el perito el 17-5-2022 (17 días después de la resolución), pero también es cierto que no se ha acreditado en modo alguno que en esos días la finca tuviera algún otro ocupante.

Por tanto, se puede razonablemente inferir, por presunción judicial amparada por el art. 386 LEC, que las fotografías del informe pericial de la parte actora se corresponden con el estado de la finca en el momento de la devolución de la posesión.

Lo contrario equivaldría a declarar probado que, en los 17 días que mediaron entre la resolución y la visita del perito, los actores (o terceros desconocidos) se dedicaron a agujerear las paredes y dañar la pintura de la vivienda, hechos éstos de los que no obra indicio alguno en autos.

Por tanto, las fotografías del informe pericial acreditan los daños por agujeros y desconchados en la pintura de las paredes de varias estancias, que se presumen imputables a los arrendatarios, según el régimen de presunciones expuesto en el fundamento 3.1, al no acreditarse por éstos otra causa.

Es cierto que, en las fotografías de la pericial actora, la extensión de los agujeros y desconchados no parece fuera de lo habitual, y que la jurisprudencia menor tiene declarado que la limpieza y la pintura son partidas a cargo del propietario que pretende alquilar de nuevo el inmueble, si bien, se exceptúan aquellos casos especiales de abandono y suciedad.

Pero también se exceptúan expresamente los casos en que las partes hayan pactado expresamente lo contrario. En este sentido, por ejemplo, la SAP Tarragona secc. 3ª de 15-2-2024, con cita de muchas otras.

Y es lo que acontece en este caso, en el que las partes pactaron expresamente que los arrendatarios tenían que obtener el consentimiento expreso, previo y escrito, del arrendador para, entre otros, hacer agujeros en las paredes, sin que conste dicho consentimiento en autos.

Por tanto, en contra de lo resuelto en la instancia, considero imputables a la parte demandada los daños en la finca arrendada por agujeros, golpes y desconchados en las paredes de la finca, recogidos en la pericial actora, que por tanto deberán ser indemnizados por la parte demandada en los términos que se resolverán más adelante.

- Humedades por condensación:

Los dos informes periciales coinciden en que las humedades por condensación que sufría el inmueble son imputables al mal uso que hicieron los arrendatarios, al no ventilar correctamente la estancia tras usar la bañera. Pese a las preguntas de los letrados de los codemandados, los peritos coinciden en que esos daños por condensación pueden provocarse en un periodo de semanas de uso, de lo que no se dispone de ninguna prueba que lo contradiga.

En las fotografías adjuntas al contrato de arrendamiento no se puede apreciar ningún tipo de mancha o daño por condensación en las estancias, lo que confirma de nuevo la presunción de entrega de la finca en correcto estado cuando se inicia el arrendamiento.

La realidad, en el momento de la devolución de la posesión, de los daños por humedad causada por condensación se confirma por el informe pericial de la actora y sus fotografías, en los mismos términos expuestos en el punto anterior.

La pericial judicial se hace casi dos años después de la devolución de la posesión y cuando ya se han efectuado todas las reparaciones (menos la de la fuga de agua), según reconoce el perito.

Y al beneficiarse la parte arrendataria de la presunción de imputación de esos daños a los arrendatarios, sin que éstos lleguen a probar su falta de culpa en la causación, discrepo de la valoración de la Juez "a quo" y considero que los codemandados deben responder por estos daños, que tendrán que indemnizar en los términos que abordo más adelante.

- Daños por fuga de agua por el encuentro entre bañera y pared:

En este punto, sí comparto las conclusiones de la sentencia de instancia.

El propio perito de la actora concluye que los daños por el deterioro de la junta de la bañera con los paramentos verticales se producen "de forma lenta y paulatina al cabo de los años por la erosión causada por el agua de la ducha. Es por ello por lo que su total deterioro no puede ser exclusivamente achacable a los inquilinos, dado que el alicatado del baño es de origen y tiene una antigüedad de más de 50 años."

Se trata, pues, de un defecto de la propia construcción de la vivienda que no se aprecia en las fotografías del contrato de arrendamiento pero que la arrendataria ocupante de la finca comunicó a la actora en marzo de 2022 (conversación de whatsapp aportada como doc. 1 de la contestación de la Sra. Coro). Es cierto que en esos mensajes parece atribuirse la causa de las filtraciones a elementos comunitarios, lo que no se acaba de aclarar. Pero también es cierto que la inquilina comunicó la existencia de las filtraciones a la arrendadora y que sobre ella recaía la obligación de reparar la causa de estos daños para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad ( art. 21.1 LAU).

Por tanto, los daños reclamados por este concepto no son imputables a la parte arrendataria y la demanda no puede prosperar en este punto.

- Daños por fuga del inodoro:

El informe pericial de la parte actora incluye una partida de 165,56 euros más IVA por "Sustitución de manguetón de PVC (desmontaje y montaje de inodoro, y tramo de desagüe incluido) - Reparación de fuga en inodoro".

Pero el propio perito declara en el acto de juicio que desconoce cuándo se produjo esa rotura ni quién la ocasionó.

En la pericial judicial se hace referencia al "trencament de la canonada que subministra l'aigua", como concausa del deterioro de la junta entre la bañera y la pared en la producción de las filtraciones.

En el punto anterior he resuelto que los daños causados por estas filtraciones no son imputables a los arrendatarios, y tampoco pueden serlo en la parte causada por la rotura de un manguetón ni de una cañería del inmueble, cuya reparación correspondería al arrendador por no poderse calificar de pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda ( art. 21.4 LAU).

Por tanto, comparto el criterio de instancia de desestimar la reclamación por estos daños.

-Daños en la ventana del lavabo:

El informe pericial de la parte actora incluye una partida de 256,94 euros más IVA por "saneado y posterior lacado de marco de ventana". La sentencia de instancia concluye que "si los desperfectos derivan de la propia situación de la ventana y de su material, resulta evidente que los desperfectos no son atribuibles a la arrendataria, por lo que no debe responder de los mismos."

Discrepo de esta valoración. En las fotografías del contrato de arrendamiento la ventana de madera del baño se puede ver parcialmente y parece en correcto estado. En las fotografías de la pericial actora, la ventana aparece claramente dañada. El perito de la actora concluye que "la ventana está situada en la dirección del chorro de la ducha, lo que provoca que irremediablemente se moje, y lo haga de forma abundante, lo que a la larga provoca el deterioro del acabado del lacado de pintura y de la madera del marco si no se realiza un mantenimiento periódico."

Se trata, por tanto, de daños causados por el uso de la ducha sin la diligencia necesaria para evitar el daño en la ventana. Si al inicio del contrato la ventana estaba bien y no hay constancia alguna que no fuera la misma ventana que tenía la vivienda cuando se construyó en 1970, es que era posible usar la bañera sin dañar la ventana, y si los arrendatarios no lo hicieron durante el año y medio que ocuparon la finca, deben responder de la reparación de ese daño.

Tampoco podemos obviar que la condensación por no ventilar adecuadamente el baño, analizada antes, pudo afectar a un elemento de madera como la ventana, lo que incide en dicha responsabilidad de los arrendatarios por no devolver la finca en el estado en que la recibieron.

Procede así estimar también este punto de la demanda y condenar a la parte demandada a la indemnización por este daño, que fijaré más adelante.

- Mobiliario:

El informe pericial en que se sustenta la demanda incluye una partida denominada "acto vandálico-contenido" por importe de 2.858,65 euros más IVA, que contiene varios elementos de mobiliario de comedor y dormitorio.

El perito explica que esos bienes constaban en el reportaje fotográfico del contrato de alquiler, que según el contrato los arrendatarios tenían que devolver la finca en el estado en el que la recibieron, incluyendo los muebles, y que cuando él visitó la finca constató que esos muebles no estaban allí. Las codemandadas alegan que fue la propia parte actora la que vendió los muebles.

La sentencia de instancia declara probado que fue la parte arrendadora quién procedió a la venta de la mayor parte de los muebles y que algunos de los que reseña el perito sí aparecen en las fotografías tomadas por éste, motivo por el cual no acoge la pretensión indemnizatoria de esta partida.

Comparto esta valoración probatoria de la Juez "a quo". En los anuncios aportados con la contestación de la Sra. Coro, las imágenes coinciden con los muebles de comedor fotografiados en el contrato de arrendamiento, sin que se haya practicado prueba alguna tendente a demostrar la falta de autenticidad de dichos anuncios, de modo que los documentos aportados por la codemandada adquieren la fuerza probatoria de los arts. 326 y 319 LEC.

Estos documentos ratifican así la tesis de que fue la propia parte arrendadora la que se desprendió de esos muebles, por lo que iría en contra de sus propios actos que después pretendiese que la parte arrendataria los restituyese, como resuelve la sentencia de instancia.

Y en la página 10 del informe pericial (fotografías de la visita del perito de la parte actora) se aprecian colchón y somier de matrimonio, mesitas de noche y lámparas, que son precisamente otros bienes que, incomprensiblemente, se incluyen como partida indemnizable.

Por tanto, no cabe estimar este punto de la demanda, tal y como se resolvió en la instancia.

3.5.De lo resuelto en el fundamento anterior resulta que la demanda debió estimarse parcialmente.

La prueba practicada en la instancia acredita la responsabilidad de las arrendatarias por los daños consistentes en agujeros y desconchones en la pared, daños por colocación de muebles y cables, humedades por condensación y daños en la ventana del lavabo, pero no por el resto de partidas reclamadas.

Oponían las codemandadas que en la valoración de la indemnización debió aplicarse una depreciación dada la antigüedad de la finca arrendada. Esta pretensión no puede acogerse.

La carga de alegar y acreditar la depreciación, que sería aplicable como fundamento de una oposición por pluspetición, corresponde a la parte demandada conforme al art. 217.3 LEC. Si un bien se ha dañado hasta el punto de que sea necesaria su sustitución y una persona es responsable de esa pérdida y de asumir el coste de tal sustitución, no puede negarse totalmente la indemnización porque, determinado el coste de adquirir un bien de similares características al dañado, no se haya articulado prueba sobre el porcentaje de depreciación que sería aplicable en función de la antigüedad y desgaste del bien a sustituir. Es la parte que alega un enriquecimiento injusto quien debe probar en qué medida se produce y si no hay prueba del porcentaje de depreciación aplicable, es el responsable civil quien ha de asumir las consecuencias de esta falta de prueba.

Es lo que aquí acontece porque las demandadas no hacen ninguna propuesta concreta sobre la depreciación aplicable y ni siquiera el perito judicial reconoce dicha depreciación.

Tampoco cabría apreciar ninguna depreciación en las partidas que consisten en reparaciones y no sustituciones, que son la mayoría de las aquí aplicadas.

Por tanto, siendo la pericial actora la única que contiene una valoración económica de las partidas a indemnizar, valoración confirmada por la pericial judicial, voy a fijar la indemnización de las partidas que he estimado según la valoración del informe aportado como doc. 4 de la demanda.

3.6.El apartado "mal uso-contiente" del informe pericial de la parte actora contiene las partidas de reparación de agujeros y desconchones en la pared por colocación de muebles y cables y de humedades por condensación, por lo que por ambos conceptos las codemandadas deberán indemnizar a la parte actora en la cantidad de 2.013,44 euros más IVA (2.436,26 euros).

Y en el apartado "uso/desgaste-contiente" se incluye la partida "Lijado y lacado (hasta 15 m² servicio mínimo) - Saneado y posterior lacado de marco de ventana", que corresponde a la reparación por los daños en la ventana del lavabo, que deberán asumir también las codemandadas por importe de 256,94 euros más IVA (310,90 euros).

Las demás partidas del informe corresponden a reparación de daños que no se han declarado imputables a la parte arrendataria (sustitución del manguetón y mobiliario).

En conclusión, estimo parcialmente la demanda y fijo la indemnización a cargo de las arrendatarias en la cantidad de 2.747,16 euros.

A esta cantidad deberá descontarse el importe de la fianza inicialmente prestada por las arrendatarias (670 euros), como ya solicitaba la demanda, de lo que resulta una condena solidaria al pago de la cantidad de 2.077,16 euros, en lugar de los 4.624,50 euros pedidos en la demanda.

3.7.En cuanto a los intereses legales, procede citar la STS nº 1776/2025:

"Como recuerda la sentencia n.º 228/2019, de 11 de abril, la estimación parcial de la demanda no impide la aplicación de este interés, pues, tras la eliminación del automatismo del brocardo in iliquidis non fit mora[la deuda ilíquida no genera intereses], la iliquidez no es incompatible con la imposición de intereses, y la discrepancia de las partes sobre la cuantía de la deuda no convierte en necesario el proceso para liquidarla, en la medida que la sentencia que fija el importe debido no tiene carácter constitutivo y se limita a declarar un derecho que ya entonces pertenecía al perjudicado.

Esta sala ha seguido el criterio del "canon de razonabilidad" en la oposición a la reclamación del demandante para decidir la procedencia o no de condenar al pago de intereses y para la concreción del dies a quo del devengo. Este criterio, según precisan las sentencias n.º 1198/2007, de 16 de noviembre - que cita las de 4 de junio de 2006, 9 de febrero, 14 de junio y 2 de julio de 2007- y n.º 451/2008, de 19 de mayo, da mejor respuesta a la naturaleza de la obligación y al justo equilibrio de los intereses en juego, y, en definitiva, a la plenitud de la tutela judicial, ya que toma como pautas de la razonabilidad el fundamento de la reclamación, las razones de la oposición, la conducta de la parte demandada en orden a la liquidación y pago de la adeudado, y las demás circunstancias concurrentes. Lo decisivo a estos efectos es, pues -como precisa la sentencia n.º 111/2008, de 20 de febrero-, la certeza de la deuda u obligación, aunque se desconozca su cuantía. Y, en el caso, no existe duda sobre la razonabilidad del fundamento de la reclamación."

Partiendo de lo anterior, considero que la parte actora disponía de un informe pericial en el que fundamentar su demanda, pero que la parte demandada también disponía de medios probatorios en los que sustentar su oposición (particularmente en cuanto a la reclamación por los muebles y por las filtraciones). Por tanto, en este caso, la tramitación del procedimiento judicial ha resultado imprescindible tanto para declarar la responsabilidad de los arrendatarios como para fijar su alcance. Además, existe una importante diferencia entre lo pedido y lo finalmente concedido (supone el 44,91% de la demanda) por lo que sí cabe calificar de ilíquida la cantidad reclamada en la demanda y la cantidad objeto de condena no puede devengar intereses legales desde la interpelación judicial (no existió tampoco interpelación extrajudicial).

Por tanto, la cantidad objeto de condena sólo devengará los intereses del art. 576 LEC (interés legal incrementado en dos puntos) desde la fecha de esta sentencia.

3.8.La estimación parcial de la demanda implica que no se imponga condena expresa al pago de las costas de primera instancia ( art. 394 LEC) .

CUARTO.-Régimen de costas de segunda instancia.

Al estimarse parcialmente el recurso de apelación no procede condena expresa al pago de las costas de esta alzada ( art. 398 LEC) .