Sentencia Civil 567/2024 Audiencia Provincial Civil de Araba/Álava nº 1, Rec. 561/2024 de 05 de junio del 2024

PRIMERO- Planteamiento para la apelación.

I)-Traemos causa de demanda en la que se solicita que, previa declaración de que la parte demandada ocupa una vivienda y una plaza de garaje sin título alguno, se declare haber lugar al desahucio por precariocon la consiguiente condena a que la demandada deje libre y a disposición de las demandantes los citados inmuebles bajo apercibimiento de lanzamiento.

La demandada presentó escrito oponiéndose a la demanda de desahucio sin plantear excepción procesal por inadecuación de procedimiento y solicitando que se desestime íntegramente la demanda (Índice Electrónico núm. 22 -IE 22-). La sentencia de primera instancia estima la demanda y la demandada recurre en apelación. Aunque en el escrito de apelación la demandada hace referencia en varias ocasiones a su demanda ("lo pretendido en nuestra demanda, las pretensiones formuladas en nuestra demanda"), se comprende que lo que solicita es que, previa revocación de la sentencia, se desestime la demanda de la que traemos causa.

II)-Las demandantes aportaron un documento privadoque suscribieron con la demandada (IE 5), cuyo contenido pasamos a reproducir dada su importancia para la resolución del recurso de apelación:

ACUERDO DE CESIÓN TEMPORAL DE VIVIENDA

Reunidos en DIRECCION002, Araba, a 10 de agosto de 2022:

-De una parte, las futuras herederas de Dª Fermina, sus hijas Elvira, Adela y Eva, futuras propietarias de la vivienda sita en DIRECCION000 de DIRECCION002, Araba.

-Y de otra, Victoria ( Manuel), quien ha compartido domicilio junto a la fallecida Fermina y su hija menor Eva, en DIRECCION000.

ACUERDAN:

A)-UNA CESIÓN DE DICHA VIVIENDA Y HASTA LA LIQUIDACIÓN DE LA HERENCIA EN LOS SIGUIENTES TERMINOS:

1. El morador, abonará una cantidad, fijada en 30 euros, en concepto de electricidad a partir del mes de septiembre 2022.

2. E1 morador, convivirá con Elvira el periodo vacacional de ésta y su familia en el mes de agosto de 2022 así como en otros periodos vacacionales que existieran hasta la fecha establecida como liquidación final de herencia.

B)-UN POSTERIOR ARRENDAMIENTO DE LA MISMA:

1. Cuando la vivienda esté a nombre de Elvira, el morador abonará a la propietaria, un arrendamiento por un importe de 300 euros. Importe que incluirá la plaza de garaje, para sus bicicletas y moto, y que se le otorgará en liquidación de herencia a su hermana Eva, a la que permitirá el aparcamiento de su coche si así lo precisara.

Importe que estará supeditado a que el morador cuente con ingresos suficientes para ello (trabajo a tiempo completo o ayudas públicas para alquiler).

2. El morador, se compromete, a vivir con Elvira, siempre que ella lo solicite para sí y su familia.

3. Así mismo se compromete a velar por el inmueble, y no ocasionar daños que no sean los de uso habitual.

4. El morador, abonará una cantidad, fijada en 30 euros, en concepto de electricidad y se hará cargo también de los recibos de agua y basuras correspondientes a su periodo de morada y que no coincidan con períodos vacacionales compartidos, de los que se hará cargo la propietaria.

5. La vigencia de este contrato de urgencia podrá renovarse si ambas partes están de acuerdo. Victoria podrá rescindirlo en cualquier momento, acreditando su desempadronamiento, y no excederá en principio la fecha fijada, por ambas partes, de un año desde su firma.

Herederas Morador

Elvira

Adela

Eva

Laguardia, 10 de agosto de 2022

III)-La sentenciaestablece acreditado que las tres hermanas codemandantes aceptaron pura y simplemente la herencia de su madre y que todavía no se ha producido la adjudicación de los bienes de la herencia, por lo que, entendiendo las partes por "liquidación final de herencia"la adjudicación de bienes, la sentencia concluye que no se ha llegado a entrar en la segunda fase, por cuanto que ésta comienza "cuando la vivienda esté a nombre de Elvira" ( Elvira).

Así lo anterior, la sentencia interpreta que de la lectura del contrato no se desprende que fuera voluntad de las partes mantener la situación de "comodato" de forma indefinida en el caso de que no hubiera adjudicación de bienes, sino que su voluntad era articular un sistema "de urgencia"para ceder el uso de la vivienda a la demandada con una duración que estimaron suficiente, bien para organizar la documentación de la herencia, o bien para que la demandada encontrara otro lugar en el que vivir, y que tal situación transitoria duraría un año desde la firma del acuerdo.

La demandada entiende que la sentencia incurre en error al valorar la prueba practicada y al interpretar el contenido del contrato.

IV)-Antes de entrar a conocer las alegaciones del recurso de apelación, es de puntualizar, a la vista de los propios términos en los que las demandantes solicitaron la rectificación de la sentencia en cuanto a la identificación de la vivienda y de la plaza de garaje (IE 34), que, de conformidad con el contenido del documento privado, la vivienda objeto del presente procedimiento es la del piso " DIRECCION000".

Al hilo de alguna consideración que hace la sentencia, es de puntualizar también en cuanto a los dos ejemplares que del documento privado aportó la demandada (IE 25), que se observa que el segundo de los dos no está firmado únicamente por la demandada, sino que también está firmado por D.ª Eva. Ocurre que el ejemplar aportado por las demandantes y el primero de los dos ejemplares aportados por la demandada están firmados ambos por D.ª Elvira ( Elvira) y por D.ª Adela ( Adela). Explica razonablemente la demandada que en el momento de la firma D.ª Eva se encontraba fuera de España, y que se obtuvo su firma a través de medios telemáticos. En cualquier caso, en la propia demanda se tiene como hecho cierto que las tres suscribieron el acuerdo con la demandada.

Por otro lado, no resulta de recibo la pretensión que al oponerse al recurso de apelación plantean las demandantes al amparo del artículo 449.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuando ellas mismas sostuvieron en su escrito de demanda que no se dan los requisitos para la constitución de contrato de arrendamiento.

Y, por lo que hace a los documentos que la demandada aportó en el acto de la vista y que fueron admitidos causando oportuna protesta las demandantes (IE 32), la sentencia únicamente ha tenido en cuenta el primero de dichos documentos, el cual, como veremos, es complementario de la escritura de aceptación de herencia aportada por las demandantes, resultando pertinente y útil ex art. 283 LEC la admisión del mismo teniendo en cuenta que las demandantes al inicio de la vista tuvieron que aclarar las direcciones que de la vivienda y de la plaza de garaje habían incluido erróneamente en el suplico de la demanda (lo que dio lugar al error de la sentencia que ha debido rectificar el juzgado mediante auto, y que hemos puntualizado antes).

SEGUNDO- Alegaciones del recurso de apelación.

La demandada interpreta el acuerdo que documentaron las partes en los términos que hemos dejado expuestos, como un contrato que contempla dos situaciones:

A)-Una primera situación de comodato, que comienza el mismo día de la fecha del contrato (10 de agosto de 2022), y que finaliza en el momento en el que se liquide la herencia.

B)-Una segunda situación de alquiler, que comienza en el momento en el que se liquide la herencia, y que tiene un plazo de vigencia de un año que ha de ponerse en relación con el art. 9.1.I de la Ley de Arrendamientos Urbanos (duración mínima de cinco años).

El error de interpretación en el que según la demandada incurre la sentencia está en entender que el plazo de vigencia de un año empieza a contar desde la fecha del contrato. Alega la demandada que las partes pactaron dicho plazo en el punto 5 del apartado B), por lo que es claro que no puede predicarse que ese punto 5 afecte también al apartado A).

Sobre la base de su interpretación del contrato, la demandada viene a alegar también, haciendo hincapié en ello, que la sentencia no valora la circunstancia de que carece de sentido que las demandantes acepten la herencia y aparezcan en el impuesto de sucesiones como adjudicatarias a partes iguales de los inmuebles, y, sin embargo, no hayan realizado la adjudicación de bienes, deduciendo la demandada que el motivo no puede ser otro que el de, a través de un abuso de derecho, dificultar el cumplimiento del contrato con la demandada.

En consecuencia, la demandada considera que en ningún caso puede hablarse de precario porque, una de dos, o estamos aún en la primera situación toda vez que efectivamente todavía no se ha liquidado la herencia, o estamos aún en la segunda situación ya que debería entenderse que la adjudicación de bienes se ha producido de hecho y todavía no han transcurrido los cinco años de duración mínima legal.

Con relación a esta última alternativa, al contestar la demanda la demandada afirmaba contar con ingresos para sufragar los 300 euros de la renta (si bien decía encontrarse en situación de vulnerabilidad), y trataba de justificar la inexistencia de pago de renta alguna, en la negativa reiterada de las demandantes a facilitarle recibo de pago.

TERCERO- ACUERDO DE CESIÓN TEMPORAL DE VIVIENDA. La vigencia de este contrato de urgencia no excederá la fecha fijada por ambas partes de un año desde su firma.

No puede negarse la evidencia de que al redactar el documento las partes dividieron su contenido en dos grandes apartados, teniendo uno dos puntos y el otro cinco.

No obstante, cuando se trata de la interpretación de un contrato, lo relevante no es tanto la forma o estructura dada al contrato, sino los términos del contrato y la intención de los contratantes. Y es que, por más que se señale como punto 5 de uno de los apartados, su contenido dice literalmente que "la vigencia de este contrato de urgencia"no excederá la fecha fijada por ambas partes de "un año desde su firma".

Porque si el art. 1281.II del Código Civil establece la prevalencia de la intención evidente de los contratantes sobre las palabras del contrato que parecieran contrarias a aquélla, entendemos que por la misma razón ha de prevalecer la intención evidente de los contratantes sobre la forma o estructura del contrato que pareciera contraria a aquélla, máxime si los propios términos del contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes (art. 1281.I).

Cabe traer aquí el fundamento de derecho décimo de la Sentencia núm. 506/2016 de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo:

" LaSala en la sentencia 6/2016, de 28 de enero , recogía, con cita de jurisprudencia, que: (i) la interpretación de los contratos es función de los tribunales de instancia; (ii) que sólo cabrá su revisión cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico, irracional o arbitrario; (iii) de no ser así se respetará la interpretación acogida en la sentencia aunque no sea la única posible o pudiera caber alguna duda razonable acerca de su acierto o sobre su absoluta exactitud ( SSTS de 5 de mayo de 2010 y 16 de marzo de 2011); (iv) sólo se permite la revisión de la interpretación del contrato de forma excepcional, ya que otra cosa supondría convertir la casación en una tercera instancia ( STS de 29 de febrero de 2012, Rc. 495/2008).

Una vez expuesta la anterior consideración conviene matizarla en los términos que recogía la sentencia de 25 de junio de 2015, Rc. 2868/2013.

A saber:

(i) La jurisprudencia ( sentencias 294/2012, de 18 mayo, y 27/2015 de 29 de enero) al abordar el sentido de las reglas legales de interpretación de los contratos afirma que: El principio rector de la labor de interpretación del contrato es la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes. Esta búsqueda de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas, de ahí que la interpretación sistemática (1285 CC) constituya un presupuesto lógico-jurídico de esta labor de interpretación.

No obstante, el sentido literal, como criterio hermenéutico, es el presupuesto inicial, en cuanto que constituye el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el contrato.

Cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención de los contratantes, la interpretación literal no sólo es el punto de partida sino también el de llegada del fenómeno interpretativo, e impide que, con el pretexto de la labor interpretativa, se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa.

A ello responde la regla de interpretación contenida en el párrafo primero del art. 1281 CC ("si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas").

Pero, en otro caso, la interpretación literal también contribuye a mostrar que el contrato por su falta de claridad, por la existencia de contradicciones o vacíos, o por la propia conducta de los contratantes, contiene disposiciones interpretables, de suerte que la labor de interpretación debe seguir su curso, con los criterios hermenéuticos a su alcance (1282 - 1289 CC) para poder dotar a aquellas disposiciones de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual.

(ii) Se habrá de decidir, por tanto, con tales normas hermenéuticas, en primer lugar, si se debe respetar la interpretación que ha hecho el Tribunal de apelación del contrato en cuestión y, si la Sala no la considerase razonable y lógica habrá de abordar si la que corresponde se compadece con la pretendida por la parte recurrente." (fin de la cita).

En el presente supuesto, consideramos que acertadamente la sentencia recurrida hace prevalecer la intención evidente de las partes sobre la forma o estructura dada al contrato, y ello en atención a los propios términos del contrato.

Son hechos no controvertidos la relación sentimental habida entre D.ª Eva y la demandada, y la relación personal de las otras dos hermanas con la demandada.

De los propios términos del encabezamiento del contrato se constata que D.ª Eva y la demandada convivían con la madre de las tres hermanas en la vivienda objeto del contrato hasta el fallecimiento de la madre ("quien ha compartido domicilio junto"),constando en autos que las otras dos hermanas tienen su domicilio en esta ciudad de Vitoria-Gasteiz (IE 7). Fallecida la madre el 18 de abril de 2022 habiendo otorgado testamento en el que instituye a sus hijas herederas universales por terceras e iguales partes, y finalizada la mencionada relación sentimental, sucede que el 10 de agosto de 2022 tal y como pone de relieve la sentencia recurrida las partes articularon un sistema de urgencia para ceder el uso a la demandada de una manera transitoria que estimaron suficiente fuera por un año. También de los propios términos del encabezamiento se colige que las hijas de D.ª Fermina todavía no habían aceptado la herencia ("las futuras herederas de"),constando que otorgaron la escritura de aceptación de herencia el 3 de octubre de 2022 (IE 4). De los propios términos del punto 1 del apartado B) del contrato se comprende que era intención de las futuras herederas, que D.ª Elvira se adjudicara la propiedad de la vivienda y D.ª Eva se adjudicara la propiedad de la plaza de garaje ("cuando la vivienda esté a nombre de Elvira", "la plaza de garaje que se le otorgará en liquidación de herencia a Eva"). Y, en relación con esto último, de los propios términos del epígrafe y del punto 2 del apartado A), se deduce que las partes equiparan la liquidación final de herencia con esa adjudicación de bienes de la herencia ("hasta la liquidación de la herencia","hasta la fecha establecida como liquidación final de herencia").

En cuanto al hecho no controvertido de que no se ha practicado la adjudicación de herencia, es lo cierto que no se justifica la alegación que hace la demandada que la lleva a denunciar abuso de derecho. No debemos olvidar que del contrato no se colige, ni la demandada alega, que las demandantes estuvieran obligadas a ceder el uso de la vivienda a la demandada, por lo que simplemente no resulta que, además de cederle el uso, tuvieran necesidad de adquirir obligación alguna frente a la demandada. En cualquier caso, frente al alegado espurio motivo por el que no se ha practicado la adjudicación de bienes, la propia sentencia recurrida apunta un motivo razonable cuando razona que a fecha 15 de febrero de 2023 la vivienda está inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre de D.ª Elvira, causante a su vez de la madre de las demandantes, motivo por el que quizá la adjudicación definitiva no se ha producido todavía.

Recordemos que este motivo que apunta la sentencia lo basa en la nota simple informativa de la finca registral núm. NUM000 que aportó la propia demandada en el acto de la vista oral, nota según la cual la última inscripción registral relativa a la finca data del año 1958 a favor de la hermana de la madre de las demandantes. La escritura otorgada por las demandantes aceptando la herencia contiene en el activo del inventario de la herencia la vivienda y la plaza de garaje objeto del contrato. El inventario señala dicha vivienda como "la vivienda en planta DIRECCION000 de la casa sita en DIRECCION002, en DIRECCION000", y dice que le pertenece a la madre de las demandantes en cuanto al pleno dominio con carácter privativo por herencia de su hermana según escritura de entrega de legados, renuncia, aceptación y partición de herencia de 22 de junio de 2017, resultando que según describe el inventario, la vivienda en cuestión forma parte de la casa de la DIRECCION003, estando inscrita la totalidad de la casa como la citada finca registral núm. NUM000.

Por último, no podemos dejar de incidir en los reveladores términos con los que las propias partes empiezan el documento dándole título ("ACUERDO DE CESIÓN TEMPORAL DE VIVIENDA"),términos los cuales se han de poner en relación con los términos del que, si bien se señala como punto 5 de uno de los apartados, no es sino el último punto del documento ("La vigencia de este contrato de urgencia no excederá la fecha fijada por ambas partes de un año desde su firma.").

Por todo lo expuesto y razonado, hacemos nuestra la conclusión alcanzada por la sentencia recurrida en el sentido de que el acuerdo de cesión temporal de vivienda ha caducado y que, por tanto, a la fecha de la vista la demandada ocupaba sin título la vivienda junto con la plaza de garaje, por lo que procede desestimar el recurso de apelación.

CUARTO- Costas.

Dada la desestimación del recurso, de conformidad con lo establecido en los arts. 394.1 y 398.1 LEC deben imponerse a la parte apelante las costas derivadas del recurso de apelación.

Vistos los artículos citados y las demás disposiciones de general y pertinente aplicación,