Sentencia Civil 72/2025 Audiencia Provincial Civil de Pontevedra nº 1, Rec. 699/2024 de 06 de febrero del 2025

PRIMERO.- Planteamiento del debate en la instancia y objeto del recurso.

1.- Don Teodulfo presentó demanda contra Doña Alejandra para la indemnización de los daños que el primero afirmaba existentes en la vivienda de su propiedad, sita en el DIRECCION000 de Pontecesures, al término de la relación arrendaticia concertada en su momento entre los litigantes. Acumuladamente, solicitó la condena al pago de la penalización prevista en el contrato para el caso de que la arrendataria diese de baja los suministros de agua y de luz.

2.- La controversia versó exclusivamente en la instancia sobre la existencia y valoración de los daños reclamados y sobre la aplicación de la referida penalización, sin que fuese discutida la celebración del contrato de arrendamiento el 1 de junio de 2018, en el que Don Teodulfo intervino como arrendador y Doña Alejandra como arrendataria, ni tampoco la finalización de la relación contractual de común acuerdo mediante la firma del documento de fecha 27 de mayo de 2022 aportado con la demanda, con la consiguiente entrega de llaves por la arrendataria en ese momento.

3.- La Sentencia de primera instancia estimó parcialmente la demanda: (i) con fundamento en la prueba pericial practicada, consideró probado que la vivienda objeto de arrendamiento presentaba, tras el desalojo por la arrendataria y su devolución al propietario, los daños de los que el informe pericial da cuenta, causados por el uso indebido del inmueble y por lo que en el informe se califica de "acto vandálico" y que la demandada no había acreditado que no se hubiesen producido por su culpa. Condena a la demandada a su indemnización, cuantificando esta en el importe pericialmente determinado, sobre el que se aplica una depreciación del 20% ; (ii) por lo que respecta a la penalización reclamada, la Juez a quo concluyó que la parte demandante no había acreditado la baja de los suministros de agua o electricidad, ni las condiciones de su contratación, ni tampoco perjuicio alguno para el arrendador, por lo cual desestimó la demanda en este punto.

4.- Disconforme con esta decisión la parte demandada la recurre en apelación. No así la demandada, por lo que la cuestión relativa a la aplicación de una depreciación del 20% y a la desestimación de la aplicación de la penalización quedan consentidas en esta segunda instancia. El apelante considera que la Juez de primera instancia incurre en error en el valoración de la prueba pericial, cuyo contenido impugna, singularmente, por su falta de detalle y mantiene que algunos de los defectos que constan en el informe no han quedado probados, o que de ellos no debe responder la parte arrendataria, mostrando también disconformidad con alguna de las valoraciones.

SEGUNDO.- La liquidación de daños al término del arriendo. Consideraciones generales.

5.- Como es sabido, el arrendatario debe devolver la finca al término del arriendo "tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable",como así dispone el artículo 1561 del Código Civil (CC). El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en su apartado 4, pone su cargo "las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda"y recae sobre él la prueba de que no es responsable del daño, toda vez que, a tenor del artículo 1562 del CC, "a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario"y, según previene el artículo 1653 del mismo texto legal, "el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya".

6.-- Ahora bien:la obligación del arrendatario de devolver la cosa en el mismo estado en el que la recibió ha de compatibilizarse con el hecho notorio de que el uso de un bien conlleva determinados menoscabos inherentes al mismo, de los que no puede hacerse en todo caso responsable a aquel. No puede esperarse que después del alquiler de una vivienda, especialmente, si se ha prolongado en el tiempo, aquella se encuentre exactamente el mismo estado que tenía cuando se alquiló, puesto que ello tampoco sucedería si el propio dueño la hubiese usado diligentemente conforme a su destino y comportaría exigir al arrendatario una diligencia excepcional contraria a la normalidad de las cosas, que no viene impuesta por la Ley.

7.- Como se explicaba en la Sentencia de esta misma Audiencia Provincial (Sección Sexta) de fecha 4 de mayo de 2012:

"Es evidente que el uso de la vivienda supone un desgaste o deterioro inevitable, producto del uso y paso del tiempo; a él se refiere el citado art. 1561 del CC cuando exime del deber de reparar el perecimiento o menoscabo debido al paso del tiempo o por causa inevitable. Se trataría, fundamentalmente del envejecimiento de las cosas propio del uso continuado en el tiempo. Pero la excusa no comprende aquellos desperfectos que, aun producidos por el uso, son susceptibles de pequeña reparación, pues en este caso el arrendatario debe asumirla, hacerse cargo de ella; lo dice claramente el art. 21.4 de la LAU : "las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo de los arrendatarios." Entrarían aquí las roturas producidas por el uso de las cosas cuya reparación se hace precisa para la continuidad de ese uso.

(...)

Como destaca la doctrina, las reparaciones a que este (novedoso) precepto alude son aquellas que, aunque sin revestir importante entidad económica, si hasta ahora, y por no afectar a la habitabilidad de la vivienda y escasa cuantía, corrían hasta ahora a cargo del arrendador, pasan en virtud de este precepto a ser incumbencia del arrendatario que ha de restituir la vivienda, si no exactamente como se recibió, sí en el estado equivalente.

3º. Son también de cargo del arrendatario los deterioros que, más allá del uso cotidiano, obedecen ya a una utilización descuidada o negligente, finalmente lesiva, impropia del cuidado con que debe tratarse lo ajeno, como también los casos de deterioros que por su envergadura no pueden atribuirse a un inevitable desgaste ordinario".

8.- En el presente caso, además, el contrato contiene previsiones sobre el estado de la vivienda y determinadas obligaciones puestas a cargo del arrendatario en relación con la conservación del bien arrendado. Así:

- Según la cláusula décimoprimera del contrato: "la arrendataria declara conocer las características y estado de conservación de la finca y aceptarlas expresamente y se obligan(sic) a conservarla en perfecto estado para el uso al que se destina, compuesta de puertas, cerraduras, cristales, instalaciones de toda clase y en igual estado y a plena satisfacción de la propiedad tendrá que devolverlo cuando finalice el contrato. En este sentido son de cuenta y cargo de la arrendataria, los gastos ocasionados por los desperfectos que se produzcan, ya sean cristales, cerraduras y demás útiles y utensilios de las instalaciones y su adecuado entretenimiento, como también la conservación, reparación y sustitución de persianas. Son se cuenta y cargo de la arrendataria, los gastos ocasionados por todos los desperfectos que se produzcan en la vivienda arrendada como consecuencia del uso de la misma".

- En la cláusula séptima, apartados g) y h), se pusieron a cargo de la parte arrendataria los gastos derivados de la reparación y mantenimiento de la caldera y la calefacción y las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.

TERCER O.- Los concretos daños discutidos.

9.- La primera cuestión que debemos abordar es la relativa al reproche que se hace en el recurso sobre la ausencia de un reportaje fotográfico u otro documento que, con carácter inmediato a la recuperación de la posesión de la vivienda, pudiera justificar los daños reclamados, siendo así que la visita del perito autor del informe aportado con la demanda al inmueble litigioso se hizo el 2 de agosto de 2022, esto es, unos dos meses después de la entrega de las llaves.

10.- Ciertamente, estuvo también al alcance de la arrendataria la realización del citado reportaje, máxime, si había firmado un documento en el que el arrendador se reservaba expresamente el derecho de ejercer acciones legales contra ella "derivadas de estado en el que la arrendataria deja la citada vivienda"(así consta en el documento de fecha 27 de mayo de 2022). Por otro lado, hemos de partir de que el inmueble se entregó en buen estado, a tenor de lo establecido en el artículo 1562 del CC y en la propia cláusula décimo primera del contrato, sin prueba alguna de que la vivienda se hubiese recibido con desperfectos, ni tampoco de que estos hubiesen sido puestos en conocimiento de la arrendadora durante la vigencia de la relación contractual. En segundo lugar, hemos de tomar en consideración también que en el documento de fecha 27 de mayo de 2022 nada se hizo constar sobre eventuales desperfectos no imputables a la arrendataria y que no se ha practicado prueba que evidencie la ocupación de la vivienda posterior a la entrega de llaves y anterior a la visita del perito. Todo ello, en unión de la propia declaración del perito en el acto del juicio, a la que posteriormente se aludirá, hace que aquel lapso temporal no impida tomar en consideración el informe pericial para la formación de la convicción judicial.

11.- Por otro lado, tampoco comparte la Sala con el apelante que el inventario anexo limite la posibilidad de valorar los daños apreciados por el perito. Que en el inventario se hagan constar de modo expreso determinados objetos no excluye necesariamente la existencia de otros, cuya presencia en la vivienda constata el autor del informe.

12.- Aclarado lo anterior, analizaremos ahora las partidas discutidas comenzando por la relativa al pintado de la vivienda . El perito hace constar en su informe que existen daños en la pintura de paramentos de distintas estancias y valora su reparación en un total de 1317,50 euros (sin IVA). A juicio del apelante, forma parte del "uso habitual del arrendador de pintar la vivienda con el cambio de inquilino".

13.- Es notorio que la pintura del interior de una vivienda se deteriora con el paso del tiempo y el normal desarrollo de la vida diaria en su interior y que ese deterioro no se evita por más diligencia que el inquilino despliegue. Este tipo de deterioro entra de lleno en la excepción prevista en el artículo 1561 del Código Civil y, por ende, su reparación no puede ser repercutida al arrendatario, sino que formará parte de la obligación del arrendador de poner al nuevo inquilino en posesión de la vivienda arrendada en adecuadas condiciones de uso y habitabilidad. Es cierto que, en el caso concreto, el origen del desperfecto no está causalmente vinculado al uso ordinario de la vivienda, sino a un uso negligente o descuidado. Así, en el acto del juicio, el perito de la parte actora, Don Jesús María dijo que el daño afectaba a casi todas las estancias, "sobre todo dormitorios, pasillo y salón"y que el estado de las paredes se debía sobre todo a la falta de ventilación; a preguntas del Letrado de la parte demandada insistió en que los daños eran "inherentes a la mala utilización de la vivienda".Descarta que la condensación se hubiese producido en los dos meses que pasaron entre la entrega de las llaves por la arrendataria y su visita, vinculando la condensación, precisamente, al uso de la vivienda ("si no se usa no tiene problemas de condensación",dijo). Pese a ello, la prueba pericial, con una mera afirmación del daño y unas fotografías adjuntas, no convence sobre la posibilidad que hubiese tenido el inquilino se evitar el daño que se ve solamente en dos fotografías del informe y habría exigido un análisis más profundo sobre las condiciones de aislamiento de la vivienda. En consecuencia, el recurso se estima en este apartado, excluyendo de la indemnización la cantidad de 1.317,50 euros en la que se valora la partida "pintura plástica paramentos distintas estancias (155 metros)".

14.- En cuanto a la limpieza general de la vivienda, que el perito incluye en su valoración, por importe de 344 euros, correspondientes a 16 horas de trabajo, se indica en el informe que "el riesgo asegurado presenta un aceptable estado de salubridad".Preguntado en el acto del juicio por esta afirmación, aclaró: "en cuanto a la suciedad, me refiero; había estancias que no estaba todo lo correcto ... pero era necesaria una limpieza aun a pesar el aceptable estado; no se podía alquilar o entrar en la vivienda".A juicio de la Sala, si el estado de la vivienda era aceptable en cuanto a la limpieza, una nueva limpieza general, ni viene impuesta por un uso descuidado o negligente del inmueble por parte del arrendatario, ni es una pequeña reparación exigida por el desgaste o el uso ordinario del que se le deba hacer responsable, sino que debe ser acometida por el arrendador en los términos del artículo 21.1 de la LAU. . Lógicamente, nos referimos aquí a una limpieza general y profunda que es preciso acometer antes de arrendar nuevamente el inmueble si este quiere ser entregado a los nuevos poseedores en perfectas condiciones de habitabilidad. Distinto sería que el arrendador se hubiese visto obligado a retirar basura, objetos inservibles o a limpiar manchas o restos que vayan más allá de lo que puede entenderse compatible un uso diligente de la vivienda. Pero por lo que resulta de la prueba pericial, no es el caso. En consecuencia, la cantidad de 344 euros debe ser descontada de la indemnización final.

15.- Se impugna también en el recurso la partida correspondiente a la sustitución del bombillo de la puerta principal, que el perito incluye en su valoración de daños, por importe de 135,25 euros. Es esta una partida que, en efecto, suscita dudas, no porque no se haya incluido una fotografía del elemento dañado en el informe, sino por el concreto origen del daño. El perito explica que el día que visitó la vivienda en compañía del padre del reclamante no funcionaba la cerradura, de modo que hubo que esperar a que viniera el cerrajero a cambiarla. Sin embargo, parece razonable pensar que no era ese el primer momento en el que se intentaba entrar en la vivienda tras la entrega de las llaves por parte de la inquilina, sino que ya se había podido entrar con anterioridad para constatar la existencia de daños y dar parte a la compañía de seguros para que esta, a su vez, encomendase al técnico la elaboración de su informe. Si a ello se añade que el perito solo da cuenta de que al girar la llave la puerta no se abría, pero no de la causa de esta imposibilidad, no puede considerarse suficientemente probado que estemos ante un daño originado durante la posesión de la vivienda por la parte de la demandada. El importe de esa partida también debe ser descontado de la indemnización final.

16.- En cuanto a la reparación de tres tapas de cajas de persianas (235,75 euros) el perito solo incluye en su informe la fotografía de una de ellas, la del baño y desglosa en el apartado titulado "causas y circunstancias", por un lado, los daños en la tapa de la persiana del baño (que es la que fotografía) y por otro, los daños en las persianas de dos dormitorios. Aunque en el acto de la vista dijo que no recordaba qué daño presentaba la tapa de la persiana del baño, más adelante, relató que "algunas que otras"cajas de las persianas estaban dañadas "por humedad, por condensación, la madera en la esquina toda humedecida por falta de ventilación".Dijo que la diferencia entre filtración y condensación "es muy evidente"y que "la falta de ventilación hace que se forme el "mohíllo" en las esquinas, tanto superior como inferior..la falta de aireación de la estancia hace que se provoque ese daño".A preguntas de la Letrada de la parte actora también explicó, en cuanto a las persianas de los dormitorios, que se trataba de las cintas, que no subían ni bajaban. En consonancia con lo que queda dicho respecto de los daños por condensación, esta partida no puede ser indemnizada. El perito tampoco desglosa qué parte del importe valorado se correspondería con la tapa de la persiana y qué otra con la reparación de las cintas.

17.- La reparación de la ventana de la cocina es otra partida dudosa: no se explica en el informe en qué consiste el daño, ni se incluye una fotografía del elemento dañado y en el acto del acto de la vista, preguntado el perito por esta cuestión, dijo que no recordaba los daños. En tales condiciones probatorias, la suma reclamada por la reparación de la ventana, esto es, 165,45 euros, no puede ser incluída en el pronunciamiento de condena.

18.- También es objeto de recurso la partida relativa al desmontaje y colocación de las tapas de los interruptores, que se dicen sustraídas. Las alegaciones de la parte recurrente, básicamente referidas a la inexistencia de fotografías de las tapas que faltan y a la ausencia de facturas de compra de los mismos, que acrediten el modelo y marca, son insuficientes para desvirtuar la afirmación del informe sobre la ausencia de las tapas de interruptores y su valoración, conforme a precios medios de mercado. No hay prueba alguna de que el inmueble se hubiese entregado sin esas tapas.

19.-Por último, el recurso ataca la valoración probatoria en cuanto a los daños que el perito consideró causados por "actos vandálicos" por los motivos que pasamos a exponer y valorar:

a.- Sustitución del frigorífico, de la campana extractora y de la lavadora: en diversos momentos de su intervención en el acto del juicio el perito describe que la zona del filtro y la parte inferior de la campana está quemada; que tenía un agujero, posiblemente por haber prendido una sartén por descuido y que "funcionaba, pero muy mal; estaba inservible", no podía ser reutilizada. En relación con el frigorífico, que había carcasas interiores y baldas que estaban rotas y que muchos de estos elementos no son sustituíbles. Y por lo que respecta a la lavadora, que tenía la puerta rota, "no cerraba del todo".Según afirmó, la lavadora y el frigorífico hay que reponerlos. Estas afirmaciones del perito no han sido contradichas por ningún otro medio de prueba, ni consta que la arrendataria haya intentado siquiera la reposición de los elementos que quedaron dañados. Se trata de daños que no se corresponden con un uso cuidadoso de la vivienda, por lo que queda justificada su indemnización.

b.- Grifo del baño: el perito rectificó en el acto del juicio indicando que se trataba, no del grifo del lavabo, sino de la bañera. Según explicó, "echaba agua menos por donde tenía que echarla"o, estaba agrietado por la parte inferior. Su sustitución entra dentro del concepto "pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda",cuyo abono corresponde al arrendatario.

c.- Reparación de grieta en un paramento: en el recurso se afirma que esta partida está duplicada, porque está incluída ya en la más general que se enuncia como "pintura plástica paramentos distintas estancias (155 metros), por importe de 1317,50 euros. Sin embargo, el perito negó en el acto del juico que la reparación de la grieta por importe de 125,85 euros estuviese incluída en la partida general de pintura de la vivienda y dijo que se habían valorado tareas distintas.

d.- Por último, el recurso impugna la inclusión en la indemnización debida del importe de un colchón nuevo, alegando que no consta en el contrato ni en la relación de bienes anexa que esta se suministrarse con colchones. El recurso tampoco puede ser estimado en este caso. La ausencia de mención expresa al colchón en el inventario adjunto al contrato -en el que, por lo demás, se indica que el piso alquilado consta de tres habitaciones "amuebladas con cama"-no implica necesariamente que la vivienda no dispusiese de colchones y , por otro lado, la arrendataria no ha justificado que aquella alegada ausencia se hubiese suplido por su parte dotando a los dormitorios de ese esencial objeto. La fotografía del informe pericial ilustra sobre la existencia de colchón en el dormitorio, en un estado de suciedad incompatible con un uso cuidadoso del objeto arrendado.

20.- En definitiva, el recurso debe ser parcialmente estimado, en el único aspecto de excluir del importe de condena las partidas de pintura (1317,50 euros), limpieza general (344 euros), sustitución del bombillo de la puerta principal (135,25 euros), reparación de las tapas de las cajas de persiana (235,75 euros) y la reparación de la ventana de la cocina (165,45 euros), más su IVA, lo que hace un total indemnizable (aplicando también la depreciación que aplica la Juez a quo y no es objeto de recurso) de 2.423,09 euros.

CUARTO.- Costas procesales.

21- Dada la parcial estimación del recurso, no se hace especial imposición de las costas procesales.

En atención a lo expuesto:

LA SALA