Sentencia Civil 11/2025 Audiencia Provincial Civil de Córdoba nº 1, Rec. 1302/2023 de 07 de enero del 2025

PRIMERO.-D. Juan María, en relación al contrato de arrendamiento de vivienda suscrito el 20.9.2021, reclama 1.300 € que es la fianza en su día entregada al arrendador, D. Artemio, tras haberle dado el 4.4.2022 las llaves de la vivienda. Vía reconvencional, el demandado (esgrimiendo que la vivienda presentaba multitud de desperfectos y daños) reclama al Sr. Juan María 3.672'88 €, que es a lo que ha ascendido la reparación de tales daños y restitución de enseres que detalla el burofax remitido.

La sentencia apelada (tras resaltar que el arrendamiento recae sobre un inmueble de los que la LAU 1994 excluye de su régimen jurídico por su carácter de vivienda suntuaria y cómo valora la prueba testifical practicada) concluye que el estado final del inmueble supuso un incumplimiento por la insufiencia de los trabajos realizados de limpieza y reposición intentados sin éxito, por lo que estimando íntegramente la demanda reconvencional, condena al Sr. Artemio a abonar 2.372'88 € (al haberse descontado del importe total de los daños la cantidad de fianza).

Contra la misma se alza la representación del Sr. Juan María esgrimiendo (1) Infracción del artículo 218 LEC por falta de motivación, en cuanto que realiza una valoración "in genere" sin entrar a motivar cada una de las partidas reclamadas por el arrendador y en particular sin precisar porqué hay que atribuir cada una de las facturas aportadas por la demandada/reconveniente a daños efectivamente atribuibles a los arrendatarios y no a una lógica voluntad del arrendador a volver alquilar/vender el inmueble en un estado óptimo, y (2) Infracción del artículo 217 LEC sobre la carga de la prueba en la medida que la apreciación referida a que la vivienda se entregó en perfecto estado y se devolvió en estado "lamentable" no encuentra apoyo en las pruebas practicadas.

SEGUNDO.-El actor ha aducido, como primer motivo de impugnación, la infracción del art. 218 de la LEC, por falta de motivación de la Sentencia de instancia.

Tal como venimos señalando, la motivación de las sentencias es una consecuencia necesaria de la propia función judicial y de su vinculación a la ley y el derecho constitucional del justiciable a exigirla encuentra su fundamento, por otro lado coincidente con el interés general de la comunidad, en que el conocimiento de las razones que conducen al órgano judicial a adoptar sus decisiones constituye instrumento, igualmente necesario, para contrastar su razonabilidad a los efectos de ejercitar los recursos judiciales que procedan, y, en último término, a oponerse a decisiones arbitrarias que resulten lesivas del derecho a la tutela judicial efectiva que reconoce la Constitución Española.

En el caso de autos posiblemente la sentencia de primera instancia debería haberse motivado de una forma más exhaustiva. Pese a ello la sentencia impugnada cumple con las exigencias derivadas del deber de motivación, ya que permite conocer las razones que han llevado al Juzgador de Instancia a estimar la demanda reconvencional y que ha permitido al hoy apelante sustentar el recurso de apelación. Si se aprecian o no motivos para acceder al abono de las partidas reflejadas en las facturas que se acompañan son cuestiones que atañen al fondo de la controversia, ajena al requisito de motivación de la sentencia. Es más, de haber estimado el apelante que verdaderamente existe tal infracción hubiera solicitado que se declarara la nulidad de actuaciones, con remisión de las mismas al Juzgado de instancia para que se dicte nueva Sentencia con motivación adecuada, lo que no ha verificado.

TERCERO.-Es sabida la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543, 1545, 1554.1 º y 1555.2º CC) , así como la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriedo, "tal como la recibió",salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1561, completado con los arts. 1562, 1563 y 1564 CC ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS. 20.2.1964, 10.3.1971, 25.6.1985, 7.6.1988, 9.11.1993, 29.1.1996, 13.6.1998, 20.11.1999, entre otros).

Debe devolverlos, pues, "tal como lo recibió"- en defecto de pacto sobre la devolución -expresión que debe entenderse en el sentido de "tal y como debe entregarla"( SSTS. 2.3.1963, 30.9.1975,..), atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( art. 1105 CC) , STS. 24.9.1983, entre otros), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato. Y debe devolverse cuanto (identidad) se recibió, con inclusión de accesorios entregados para el disfrute del arrendamiento ( art. 1097 CC) incluidos los muebles que aparezcan en el inventario, de existir éste ( STS. 11.10.1929). Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución: (a) en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese "estado", de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en "buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones de habitabilidad, art. 1562 CC) . (b) Asimismo, se presume iuris tantum ( art. 1563 CC) que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( SSTS. 10.10.1971 y 24.9.1983) al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso ( SSTS. 13.4.1977, 24.9.1983, 18.5.1984, 12.12.1988, y 6.4.1980). Todo ello, sin perjuicio de los términos del contrato, en los que puede regularse tal obligación, pudiendo exigirse que la finca se devuelva, no precisamente en el estado en que se recibió sino en "mejor estado"; tanto por hechos jurídicos (ej., pacto expreso) como por actos negociales posteriores, puede alterarse el contenido real o jurídico.

El art. 1561 sigue diciendo "al concluir el arriendo"como momento en que el arrendatario debe restituir la vivienda o local, restitución que -en determinadas condiciones- puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador ( art. 1462 en relación con el 438 CC ), pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( arts. 1561 y 1563 CC) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable ( STS. 23.6.1956).

Por lo demás, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CC) : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2, 1559 y 1563 CC, 21 y 30 LAU - indemnización por los daños y menoscabos en la finca -, de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC- y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC, 17 y 20 LAU) , viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la "exigencia" como de su "prestación", aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC) , que deberá ser en metálico ( arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU, que incluye como causa de resolución de pleno derecho "la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización"), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso -si no se hace efectiva dicha restitución -devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parta devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza. La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU, configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ("el saldo...que deba ser restituido..."),lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ("...al final del arriendo.")y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.

En definitiva, la fianza en el arrendamiento urbano se constituye en parte como obligación legal (con depósito de la misma), y en parte para garantizar el cumplimiento del contrato por parte del arrendatario ( artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos) . Pero no son arras confirmatorias, ni penales ( artículo 1152 del Código Civil) , ni penitenciales ( artículo 1454 del Código Civil) . La fianza garantiza el cumplimiento del contrato, pero no permite que el arrendador retenga la totalidad de la fianza cuando considere que la otra parte incumplió y deba ser indemnizado. Tiene que acreditar los daños y perjuicios efectivamente causados, bien como daño emergente ( artículo 1101 del Código Civil) , bien como lucro cesante ( artículo 1106 del Código Civil) .

CUARTO.-En orden a volcar lo expuesto al caso de autos, y antes de examinar los cuatro conceptos reclamados vía reconvencial y analizar lo ajustado a derecho o no de la sentencia de instancia, hay dos hechos de los que hay que partir:

1. - El 20.9.2021 se firma el contrato de arrendamiento del chalet por plazo de un año, entrada en vigor el 1.10.2021 y en el que se señala "declarando expresamente el arrendatario que la vivienda se halla en perfecto estado, con todos sus servicios igualmente en perfecto estado de conservacion, utilización y habitabilidad".

Aún cuando indica que "Extinguido el arriendo por cualquier causa, o por las causas que contempla la estipulación tercera, el arrendatario devolverá la posesión del chalet en buen estado, junto con el mobiliario que se detalla en el inventario que se adjunta como anexo con fotografías del mismo, las mejoras que en su caso se hagan y que quedarán en beneficio de la propiedad, sin indemnización",es lo cierto que no se adjuntó inventario o reportaje fotográfico alguno.

2. El 4.4.2022 se produjo la entrega de llaves.

Vemos, por tanto, que la duración del contrato se limitó a seis meses.

La sentencia condena al pago de 3.672,88 €, que es la suma de 1925 € por pintura de paramentos, 813'22 € por limpieza, 736,76 € (aunque la suma de los conceptos es salvo e/o 766'76 €) por utensilios que había y que tras la resolución no se encuentran, y 198 € por reparaciones y gastos de colocación.

En cuanto a los gastos de limpieza(813,22 € según presupuesto, doc.6), señala la sentencia apelada que "aun cuando el Sr. Ángel Jesús sostuvo que la posesión se entregó en buen estado, sí admitió que estuvieron dos días limpiando, lo que presume un estado de dejación y abandono del inmueble impropio de la finalidad de habitación para la que se arrendó, y que quizá tenga su explicación en lo manifestado por el intermediario inmobiliario, en el sentido de que el inmueble se dedicó a la actividad de producción audiovisual para Internet, lo que a su vez explicaría la presencia en el inmueble de otras personas ajenas al arrendatario o a su entorno familiar; sea como fuera, lo cierto es que aun cuando consta en las fotografías que el arrendatario, con esas otras personas, trató de restituir el inmueble a un estado próximo a aquel en que lo recibió, sin duda alguna no consiguió ese propósito, en cuanto no es posible alcanzar esa conclusión con los soportes audiográficos acompañados, simple y llanamente, porque esos soportes son elaborados de manera unilateral, lo que exige completarlos con el material que de la misma naturaleza aporta la parte demandada - demandante en reconvención -, y lo depuesto por los testigos propuestos por la parte demandada en el acto de la vista ex. artículo 376 LEC , de lo que se desprende la insuficiencia de esos trabajos de limpieza y reposición intentados sin éxito, por el estado previo alcanzado de deterioro y descuido en el uso que le había sido cedido, en contra de lo previsto en la cláusula séptima.6 del contrato, por lo que se refiere específicamente a las placas de pladul, y en contra de las exigencias de la buena fe que exige el artículo 1 , 258 CC , teniendo en cuenta que lo recibido era un inmueble suntuario o "de lujo", y como tal debía de ser tratado".

Al respecto, esgrime el apelante (i) que en los videos y fotografías que aportó se pueden constatar los metadatos, esto es que se hicieron el 2.4.2022 mientras que las fotografías aportada por el reconveniente no tienen metadatos por lo que no se puede acreditar en qué momento fueron captadas, (ii) que se han aportado dos facturas de limpieza, una de fecha 5.5.2022 y otra de fecha 19.12.2022, que no llevan sello de la empresa, y (iii) que la testifical del representante de la empresa de limpieza en el acto de la vista, que asegura que realizó los trabajos un mes después de la entrega de llaves, no encuentran respaldo alguno en la prueba videográfica aportada.

Indica el apelado que el doc.6 no es una factura sino un presupuesto. No sólo se denominó cuando se aportó como factura, sino que viene indicado que se trata de la factura NUM000. Sea como sea, lo relevante es que la realidad del trabajo y su importe fue ratificada por el representante legal de la empresa de limpieza que declaró en el acto de la vista, lo que no deja dudas acerca del trabajo que se realizó y que se pagó y que dicha limpieza era necesaria (véase testimonio del mediador inmobiliario en relación al doc.7), lo que conlleva que no prospere este motivo del recurso.

En cuanto a la pintura,señala el apelante (i) que la limpieza y la pintura son reparaciones necesarias derivadas del uso normal de la vivienda y que deben ser acometidas por el arrendador conforme la jurisprudencia, (ii) que el juzgador sin mayor motivación da por bueno que deba pagar la factura de la pintura de toda la casa, (iii) que el colgar cuadros no es realizar obra y que los realizados sólo afectaron a cuatro paredes de cada una de las cuatro habitaciones de las que consta el inmueble lo que no justifica el resanado de toda la casa, y (iv) que el repintado de toda la casa se hizo con el legítimo interés del arrendador de poner a la venta su propiedad en mejores condiciones.

Para este Tribunal, por el contrario, lo decisivo es: (i) que el arrendamiento sólo duró 6 meses, por lo que no existe el desgaste propio de un uso prolongado en el tiempo, (ii) que el actor reconvencional acreditó que cuatro meses antes del arrendamiento tuvo lugar la pintura integral de la vivienda, para lo que abonó 4.125 € -factura núm. NUM001, de 1.6.2021-, y no los 1925 € que ahora reclama -presupuesto, doc.5- por pintado y resanado en interior de la vivienda, y (iii) que la testifical practicada y documental aportada acredita que se cambió el color de la pintura y que se taladraron las paredes, por lo que existiendo la obligación de devolver el inmueble en el mismo estado en que se recibió, procede desestimar este motivo del recurso, pues sin bien es cierto que no todo arrendatario tiene la obligación de entregar el inmueble arrendado recién pintado, en el caso de autos aparece acreditado que el chalet presentaba daños que no son los inherente a la ocupación de la cosa y que, en la normal distribución de competencias derivadas del uso social, corresponde su realización a la propiedad (AP Huesca 10-09-2002; AP Asturias 28-10-2003-).

En cuanto a los enseres y reparaciones,argumenta la sentencia apelada que procede la estimación de la reconvención "en la cuantía solicitada, sin que pueda oponerse la ausencia de inventario para no atender la ausencia de algunos elementos, porque siguiendo esa afirmación, y reductio ad adsurdum, podría haberse devuelto el inmueble completamente desnudo de enseres, sin que pudiera reclamarlos el propietario por no haberse confeccionado inventario".

Frente a ello esgrime el apelante (i) que corresponde al arrendador probar los daños, (ii) que la falta de diligencia a la hora de no adjuntar al contrato el inventario no puede perjudicar al inquilino y (iii) que en la demanda reconvencional sólo se presenta una serie de capturas de pantallas de Internet de los objetos supuestamente desaparecidos sin que exista prueba alguna que acredite que haya sido repuesto.

Este Tribunal considera que no cabe incluir en la condena ni la factura por reparaciones ni lo que se reclama por artículos que se dice que fueron entregados y que no han sido devueltos. Si se hubiera aportado factura desglosada por las reparaciones y gastos de colocación se hubiera podido incluir lo primero pero como quiera que incluye conceptos que en modo alguno han de ser satisfechos por el inquilino (como la colocación de un ventilador en el dormitorio o la colocación de enchufe y cableado, que no reparación), se estima este motivo del recurso.

En efecto, aún cuando se pudiera entender que ha quedado suficientemente probado, conforme al artículo 217 LEC, que los daños en cisterna y cuerda persiana del salón fueran causados por el arrendatario por lo anteriormente expuesto (al incidir las presunciones contenidas en los artículos 1562 y 1563 del Código Civil, a tenor de las cuales se presume, salvo prueba en contrario que el arrendatario recibió la cosa en buen estado al tiempo de arrendarla y que el mismo es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya), es lo cierto que la actora reconvencional no ha acreditado que hayan desaparecido elementos de las instalaciones del chalet. La omisión de su prueba (al no existir un anexo-inventario, que refleje la existencia de los cubos de basura, fundas de edredón, almohadas, tabla de planchar...), debe comportar consecuencias perjudiciales a la parte actora en este caso, pues según los criterios de facilidad y disponibilidad probatoria, es a la arrendadora a quien le incumbe, siendo lo usual, cuando así se hace, especificarse claramente en el contrato al que además suele añadirse un inventario, más o menos detallado, de los enseres que también se incluyen, extremos que aquí brillan por su ausencia.

Lo expuesto conlleva la estimación parcial del recurso de apelación y la consiguiente revocación en tal sentido de la sentencia de instancia, al estimarse parcialmente la demanda reconvencional al reducirse la cantidad a abonar por el Sr. Juan María a 1438'22 € (813'12 + 1925 - 1300 €), la cual devengará los intereses moratorios señalados en la sentencia apelada siendo de aplicación los intereses del art. 576 LEC desde la fecha de la resolución de instancia al estar ya en ella reconocida la cantidad ahora fijada.

QUINTO-En cuanto a costas de la instancia, la estimación parcial de la demanda reconvencional conlleva el que no se haga especial pronunciamiento de las causadas, y respecto a las costas devengadas en esta alzada, no ha lugar a efectuar imposición de las mismas al haberse estimado parcialmente el recurso de apelación y la impugnación ( arts.394 y 398 LEC) .

VISTOS los artículos citados y demás de general aplicación al caso de autos,