Sentencia Civil 1044/2024 Audiencia Provincial Civil de Córdoba nº 1, Rec. 1147/2023 de 08 de noviembre del 2024

Se acepta la fundamentación jurídica de la sentencia apelada.

PRIMERO.-Al objeto de delimitar el debate, se ha de comenzar señalando, que nos encontramos en el ámbito de un juicio ordinario promovido por doña Cristina mediante demanda presentada en fecha 7 de diciembre de 2021 (decreto de admisión a trámite de 16 de diciembre siguiente); demanda en la que ( tras alegarse la plena propiedad de la finca NUM000 del Registro de la Propiedad número 3 de Córdoba, en base al título constituido en escrituras de compraventa de 29 de diciembre de 2014 y 16 de septiembre de 2015 y la inscripción de esta en el Registro de la Propiedad, y aducirse el artículo 348 del Código Civil y la ajeneidad ex artículo 1257 del Código Civil de la escritura de adjudicación de herencia de doña Adela) se ejercita acción reivindicatoria frente a don Ambrosio en cuanto propietario de la finca colindante al fondo, finca número NUM001 del referido Registro.

Acción reivindicatoria que concretamente se centra en reivindicar la propiedad de la superficie por la que transcurre la servidumbre de paso que grava la finca de doña Cristina en favor de la referida finca de don Ambrosio, toda vez que este niega, que la demandante sea propietaria de dicha zona destinada a servidumbre de paso.

Razón por la cual, la concreta pretensión deducida en la demanda es la de condena al demandado "... a restituir la posesión de la parte de la finca (de doña Cristina) afecta a la servidumbre de paso, retirando el murete que ha construido en su fachada, entregando mi mandante copia de la llave del portón del garaje, retirando los depósitos de agua que ha instalado en su propiedad (de doña Cristina), no haciendo uso de la parte del huerto que recae sobre la propiedad de mi mandante, así como cualquier acción posesoria sobre la finca de mi mandante más allá de las amparadas por la servidumbre de paso...".

Pues bien; como sido el caso, que la sentencia dictada por el Juzgado ha desestimado la demanda por considerar, pese al tenor de la correspondiente inscripción registral, que doña Cristina no es propietaria de dicha zona destinada a servidumbre de paso; finalmente ha acontecido que ésta ha interpuesto el presente recurso de apelación.

Recurso en el que viene a argumentarse en orden a lo que se considera "arbitraria y errónea valoración de la prueba con vulneración de normas sustantivas" (en esencia: la sentencia impone a doña Cristina el sometimiento a un acuerdo pese a que no lo suscribió y ninguna prueba hay de que lo conociera; y, además, arrebata a doña Cristina la condición de tercera de buena fe en base a meras conjeturas; la demandante adquirió confiando en las manifestaciones del demandado, que hasta en tres contratos ocultó el compromiso de cesión gratuita). Razones, en suma, por las que termina solicitando la revocación de la sentencia con estimación de la demanda y expresa condena en costas.

Frente dicho recurso ha deducido don Ambrosio escrito de oposición solicitando la confirmación de la sentencia con expresa condena en costas (en esencia es correcta la valoración de la prueba ofrecida en la sentencia; no puede haber despojo de la cosa cuando la demandante no ha poseído la zona objeto de reivindicación).

SEGUNDO.-Planteado así el debate y revisado el contenido de las actuaciones (en especial y amén de las alegaciones respectivamente contenidas en los escritos de demanda y contestación: los documentos presentados con la demanda bajo el número 3- nota simple relativa a la finca NUM000- , el número 5 -escritura de compraventa de 29 de diciembre de 2014-, el número 6-escritura de extinción de condominio y adjudicación de 16 de septiembre de 2015-; y los escritos presentados con la contestación bajo el número 1-testamento abierto de doña Adela de fecha 14 de junio de 2013-, el número 2-escritura de manifestación y adjudicación de herencia de doña Adela de 29 de diciembre de 2014-, número 3-contrato de compraventa de inmueble de 29 de diciembre de 2014-,); y sin perjuicio de tener aquí por reproducidas todas y cada una de las consideraciones fácticas y jurídicas que con pleno y manifiesto acierto ofrece la sentencia apelada, se considera conveniente comenzar señalando los siguientes extremos:

A) El conflicto que aquí se suscita deriva de la circunstancia de que doña Cristina y don Ambrosio son los respectivos propietarios de dos fincas fincas colindantes que actualmente aparecen reflejadas en el Registro de la Propiedad número 3 de Córdoba bajo los números NUM000 y NUM001.

Es de significar, que ambas fincas tienen su origen en la finca matriz NUM000, que estaba registrada a favor de doña Adela, ubicada en el DIRECCION000 de Santa Cruz, y de la que se se agregó la porción que pasó a constituir la finca NUM001 . En este sentido es de señalar, según consta en el Registro, que dicha titularidad de doña Adela se sustentaba en título de compraventa inscrito en fecha 9 de junio de 2008, y que la citada finca matriz NUM000 "ocupa una superficie de 1200 metros cuadrados".

Doña Adela, falleció el 15 de julio de 2014 y dispuso su sucesión mediante testamento abierto de 14 de junio de 2013; testamento en el cual, y en lo que aquí respecta, legó a sus hermanos don Ambrosio y doña Paloma la citada finca NUM000 y ello, en las siguientes "porciones":

"A Paloma, una porción de unos 306 metros cuadrados, es decir, 17 m de fachada a la calle de su situación que van desde el inicio de la parte izquierda de la casa, lindante con la siguiente porción, hasta su lindero derecho... Y 18 m de fondo, lindante todo el con la siguiente porción.

Y a Ambrosio, una porción de 3 m de fachada, en la parte izquierda de la casa vista desde la calle, que linda por la derecha con la anterior y por izquierda con..., y hace un rectángulo de 3 por 17 metros hasta alcanzar el final de la porción anterior, constituyendo a continuación la totalidad del resto de la finca, que conforma igualmente un rectángulo".

B) Al objeto objeto de regularizar la sucesión de doña Adela, sus legatarios y herederos (los mencionados doña Paloma y don Ambrosio, su también hermano don Luis Carlos, y los sobrinos don Luis Carlos y don Efrain otorgaron, en fecha 29 de diciembre de 2014, escritura de "Manifestación y Adjudicación de herencia".

Es de significar, que en dicha escritura , amén de transcribir en lo necesario el referido testamento abierto de doña Adela, se expone el correspondiente inventario, en el que, bajo el número 1, figura bajo la calificación de urbana el inmueble conjuntamente legado a doña Paloma y don Ambrosio.

Pues bien; en dicha escritura de "Manifestación y Adjudicación de herencia y tras referir que el bien inventariado como número 1 consiste en un solar, que ocupa una superficie de mil doscientos metros cuadrados, se indica que "de su superficie, se incluyen en el ámbito de la Unidad de Ejecución seiscientos cincuenta y siete metros cuarenta y cinco decímetros cuadrados aproximadamente, debiéndose efectuar la correspondiente segregación, en el Proyecto de Reparcelacion. Esta finca fue aportada a la Junta de Compensación de la Unidad de Ejecución PP C-2 "Santa Cruz Sur..."

Igualmente es de remarcar, que como "trámite previo a las adjudicaciones que han de realizarse entre los mencionados colegatarios y coherederos", se proceden a realizar dos operaciones :

A) DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA. "Sobre el descripto solar y desde el año 1988, según resulta de la certificación catastral referida, existe construida una Vivienda con un total superficie construida de trescientos treinta y un metros cuadrados, compuesta de planta de sótano, destinada a almacén, con una superficie construida de 141,00 metros cuadrados, y, planta baja destinada a vivienda, con una superficie construida de 190,00 metros cuadrados. La vivienda está distribuida en salón, cocina, baño, tres dormitorios y terraza, existiendo junta ella una cochera y una zona cubierta que da acceso a la planta de sótano. La edificación declarada linda por todos sus vientos con la finca sobre la cual se encuentra enclavada").

B) SEGREGACIÓN Y DESCRIPCIÓN DE RESTO . " Que al efecto de cumplir, en cuanto urbanísticamente, sea hoy posible, y así además, separar la porción urbana de la finca descrita, de la porción urbanizable, que debe aportarse a la Unidad de Ejecución antes dicha, los comparecientes, contando con la preceptiva Licencia Municipal, con la finca descrita, forman las dos siguientes porciones:

a) Segregación.-"PARCELA de terreno de suelo Urbanizable Programado con acceso por el DIRECCION000 , a través de la servidumbre que más adelante se constituye... Tiene una superficie de seiscientos cincuenta y siete metros y cuarenta y cinco decimetros cuadrados"

b) Descripción de Resto;"tras la segregación efectuada el resto de la finca queda con la siguiente descripción: URBANA.- Vivienda con un total superficie construida de trescientos treinta y un metros cuadrados, compuesta de planta de sótano, destinada a almacén, con una superficie construida de 141,00 metros cuadrados, y, planta baja destinada a vivienda, con una superficie construida de 190,00 metros cuadrados. La vivienda está distribuida en salón, cocina, baño, tres dormitorios y terraza, existiendo junta ella una cochera y una zona cubierta que da acceso a la planta de sótano. Linda, por la derecha entrando con la finca DIRECCION001, propia de don Efrain...; por la izquierda, constituyendo una franca de 3 m de ancha en todo su lindero, que será objeto de servidumbre a favor de la finca segregada, con la finca DIRECCION002 de don Isaac..., Y, por el fondo, constituyendo una franja de ocho metros y sesenta yocho decimetros cuadrados de ancho en todo su lindero, que será objeto de servidumbre a favor de la finca segregada con dicha porción segregada".

c) Constitución de Servidumbre."Al no ser posible en la actualidad, tal y como se prevé en el testamento, dividir la finca para crear las dos porciones de la misma objeto de legado, hasta tanto toda la finca matriz tenga la consideración de suelo "urbano", sobre la parte, que ya tiene esta calificación, es decir, la finca resto, y para garantizar el acceso de la finca segregada, desde la DIRECCION003, y, además la separación a linderos de 3,00 metros, de la edificación declarada en la finca resto, se constituye la siguiente servidumbre:

a).- Predio dominante y sirviente:"lo son la finca segregada y la finca resto, respectivamente".

b) Contenido:"el de paso para personas y vehículos de cualquier clase".

c) Lugar por donde discurre:"nace con una anchura de tres metros, en la DIRECCION003 y discurre por todo el lindero este de la finca resto, llegando ocupar el fondo de la parcela segregada, de tal manera que se garantice no sólo el acceso a la parcela segregada, sino también la separación a linderos de tres metros de la edificación existente en el predio sirviente.

Se desarrolla en dos tiras , una que nace en la DIRECCION003, ocupado todo el lindero Este de todo el predio sirviente, 26,73 metros, con una anchura de 3,00, y otra, que ocupa todo el lindero Sur de la edificación existente, 17 metros, con una anchura de 8,68 metros, todo lo cual supone que la superficie destinada servidumbre se ha de 236,55 metros cuadrados".

TERCERO.-Si tenemos en cuenta el texto de la referida escritura de Manifestación y Adjudicación de Herencia y dicho texto lo sometemos tanto a las pautas o criterios interpretativos establecidos en los artículos 1281 y siguientes del Código Civil , como a las pautas o criterios interpretativos establecidos en el artículo 675 del mismo texto legal, es claro, que la voluntad de los otorgantes de la escritura de Manifestación y Adjudicación de Herencia de 29 de diciembre de 2014, era la de respetar el testamento de la causante doña Adela en lo relativo a la distribución entre doña Paloma y don Ambrosio del bien inmueble inventariado como número 1.

Así se desprende de la mención que se hace en dicha escritura a las cuestiones urbanísticas que "actualmente" impedían plasmar de forma inmediata la voluntad testamentaria de doña Adela a la hora de distribuir entre doña Paloma y don Ambrosio el solar constitutivo de la finca registral NUM000 y, sobre todo, de lo indicado en el apartado antes transcrito y referido a la Constitución de Servidumbre(cuyo contenido tan claro como significativo, recuérdese, era el siguiente: "Al no ser posible en la actualidad, tal como se prevé en el testamento, dividir la finca para crear las dos porciones de la misma objeto de legado, hasta tanto toda la finca matriz tenga la consideración de suelo "urbano", sobre la parte, que ya tiene esta calificación, es decir, la finca resto, y para garantizar el acceso de la finca segregada, desde la DIRECCION003... Se constituye la siguiente Servidumbre..."); y es claro, que con esa voluntad común de respetar lo dispuesto por la testadora, y amparándose en el principio de libre autonomía de la voluntad ex artículo 1058 del Código Civil en relación con lo dispuesto en los artículos 594 y 1255 del mismo texto legal, que los los referidos o otorgantes de la escritura de Manifestación y Adjudicación de herencia constituyeron formalmente una servidumbre de paso voluntaria de carácter temporal ("al no ser posible la actualidad... hasta tanto toda la finca matriz tenga la consideración de suelo urbano"); y es igualmente claro, que si bien dicho acuerdo particional produce efectos entre los otorgantes; no cabe duda, que la cuestión nuclear de este proceso se traduce en determinar si dicho acuerdo particional también produce efectos respecto de la demandante doña Cristina, toda vez que esta no fue otorgante de dicha escritura.

Pues bien; llegados a este punto del discurso, se considera conveniente poner de manifiesto los siguientes extremos:

A) Una cosa es el título real o material de la propiedad de doña Cristina y otra cosa es el título formal en virtud del cual la misma procedió a inscribir su derecho en el Registro de la Propiedad.

En este sentido, y si bien es indiscutido (entre otros extremos, porque así deriva de la correspondiente nota informativa registral presentada con la demanda como documento número tres), que la inscripción a favor de doña Cristina del "resto" de la finca matriz NUM000 se produce, en fecha 19 de octubre de 2015, en virtud de la "Escritura de Extinción de Condominio y Adjudicación" de 17 de septiembre de 2015, que tiene como antecedente formal inmediato la "Escritura de Compraventa" de 29 de diciembre de 2014 (indiscutidos documentos cinco y seis de los presentados con la demanda); lo cierto y relevante, es que el título en virtud del cual doña Cristina adquirió el derecho de propiedad está representado por el documento privado de fecha 29 de diciembre de 2019 (documento número tres de los presentados con la contestación a la demanda), en virtud del cual doña Paloma -representada por don Ambrosio- vendió a doña Cristina la parte que aquella correspondió en la finca inventariada bajo el número 1.

Téngase presente en este sentido, que dicho documento refleja un contrato de compraventa perfeccionado y consumado puesto que, tal y como el propio documento afirma y es una cuestión no controvertida "La entrega de llaves a la compradora se efectúa en este acto" (con lo cual, es innegable, que doña Cristina adquirió la propiedad del inmueble al concurrir título y modo ex artículo 609 Código Civil) .

Téngase igualmente presente, y aun cuando sean de la misma fecha (29 de diciembre de 2014) que el orden secuencial de los negocios jurídicos viene constituido por el otorgamiento de la escritura pública de manifestación y adjudicación de herencia, el documento privado de compraventa de inmueble, la escritura de compraventa de una participación indivisa del veinte por ciento (la suscripción de este documento público con posterioridad a la suscripción del contrato privado de compraventa deriva de lo establecido en la estipulación tercera, en la cual y con toda claridad se refiere el ulterior otorgamiento de escritura pública) y, finalmente el otorgamiento, en fecha 16 de septiembre de 2015, de las referida escritura de extinción de condominio y adjudicación. En suma, tal y como indica la sentencia apelada, las citadas escrituras de compraventa y de extinción de condominio y adjudicación no son sino meros instrumentos de ejecución de lo acordado en el contrato privado de compraventa y ejecución de lo acordado en la escritura de manifestación y adjudicación de herencia.

B) Acabamos de indicar, que el momento en virtud del cual doña Cristina adquiere su derecho de propiedad ex artículo 609 Código Civil está representado por la tradición real -entrega de llaves- y el título constituido por el citado documento privado de compraventa; pero ello no resuelve la cuestión nuclear de este debate, ya que es preciso determinar cuál fue el concreto bien que constituyó el objeto del referido contrato de compraventa.

En este sentido, dos son las posturas enfrentadas: (i), por un lado, doña Cristina considera que objeto del contrato fue la superficie que afectada por la declaración de obra nueva y la superficie destinada a servidumbre de paso; (ii), por otro lado, don Ambrosio considera que la propiedad adquirida por lo doña Cristina exclusivamente se contrae a la superficie que resultó afectada por la declaración de obra nueva.

La sentencia apelada viene a desestimar la pretensión de doña Cristina y, por tanto, a desestimar la extensión del derecho de propiedad que la misma afirma; y dicha conclusión este Tribunal la considera plenamente acertada.

En este sentido procede señalar los siguientes extremos:

1 -Es cierto, que la postura sostenida por doña Cristina encuentra apoyo en la referida escritura de extinción de condominio y adjudicación y, en cuanto que la misma ha sido objeto de inscripción, en el principio de legitimación registral ex artículo 38 LH ("A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular de la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos"); y es igualmente cierto, que dicha presunción también se extiende a la ubicación y delimitación expresada en la representación gráfica catastral que ha accedido al Registro (así resulta de la reforma operada por Ley 13/2015 y de lo dispuesto en el artículo 10, apartado 5 , LH) ; pero no es menos cierto, que dicha presunción en todas las facetas que acabamos de indicar, es de carácter "iuris tantum ", esto es, admite prueba en contrario y esto, precisamente, es lo que ha venido a poner de manifiesto el debate alegatorio y probatorio habido en este proceso.

En este sentido (y sin perjuicio, de dejar afirmado que doña Cristina es la hijastra de uno de los otorgantes de la referida escritura de adjudicación y, por tanto, y conforme al principio de normalidad, difícilmente puede considerarse que permaneciese ajena al conocimiento de la voluntad de los otorgantes), no puede obviarse, que en el referido contrato privado de compraventa se describe que la finca objeto del mismo "se haya libre de cargas, gravámenes y arrendatarios"; lo cual claramente está indicando que el objeto de compraventa fue exclusivamente la superficie constituida por 331 metrtos cuadrados, esto es aquellas superficie que fue afectada por la declaración de obra nueva y que, en definitiva, era lo único que la testadora doña Adela le llegaba a doña Paloma, persona de la que trae causa doña Cristina y que difícilmente podía transmitir más de lo que había adquirido merced a la partición.

Abundan en esta conclusión las siguientes circunstancias: (i) el propio material fotográfico incorporado con la demanda pone de manifiesto la delimitación, por medio de un vallado metálico, entre lo realmente adquirido por doña Cristina y la segunda zona "destinada" a servidumbre de paso, esta es la existente al de la descripción registral de la finca NUM000; (ii) la conexión temporal o inmediatez existente entre la escritura de adjudicación y manifestación de herencia y la celebración del contrato de compraventa en documento privado; (iii) pese a la controversia generada en autos, no existe prueba directa o indirecta alguna que acredite que doña Cristina haya utilizado de manera alguna cualquiera de las zonas destinadas a servidumbre de paso; (iv) la propia configuración y ubicación de la denominada segunda zona de servidumbre de paso descarta su propia utilidad en ese sentido.

Y no empece a ello la alegada e indiscutida circunstancia de que doña Cristina haya estado pagando durante una serie de años el IBI correspondiente a dicha superficie y la correspondiente a la destinada a servidumbres, pues en el referido contrato privado de compraventa y más concretamente, en su estipulación quinta se expresa: Impuestos y Gastos "todos los impuestos y gastos relativos al presente contrato serán abonados en su totalidad por la parte compradora".

En definitiva, si lo realmente adquirido por doña Cristina estaba libre de servidumbre de paso, mal puede extenderse más allá de lo que exclusivamente constituía la zona constituida por la vivienda y sótano, que fue objeto de declaración de obra nueva;y así lo asumió expresamente doña Cristina desde el punto y hora que suscribió la ausencia de servidumbre de paso, de modo y manera que posteriormente no puede desconocer la eficacia de sus propios actos (y contravenir el ejercicio de los derechos conforme a las reglas de la buena fe ex artículo 7 Código Civil) ni tampoco ejercitar derecho alguno más allá de lo que constituye su exclusivo y real título de propiedad al socaire de la descripción registral de la finca y del mero título instrumental - mencionada escritura de 16 de septiembre de 2015- que posibilitó dicha inscripción. La inscripción de dicha finca no es constitutiva, sino meramente declarativa, y la divergencia entre la finca real y la finca registral debe solventarse en favor de la primera cuando, tal y como antes quedó indicado, no no es de aplicación al caso el principio de exactitud registral en sus vertientes de legitimación ex artículo 38 y fe pública ex artículo 34, ambos de la Ley Hipotecaria. En convergencia con todo lo anterior téngase presente lo dispuesto en el artículo 33 LH, que proyectado al caso viene indicar que la inscripción no puede otorgar más derechos de aquellos de los que realmente y extra registralmente corresponden al titular.

2-Ese conocimiento que objetivamente cabe proyectar sobre doña Cristina de la distorsión existente entre la realidad material y realidad registral, que respecto de la zona destinada a servidumbre de paso excluye la ignorancia de la inexactitud registral (y, por tanto,y ex artículo 1950 Código Civil la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podría transmitir su dominio), priva a doña Cristina de la protección derivada del principio de fe pública ex artículo 34 LH, y esto es lo que con pleno acierto viene indicar la sentencia apelada cuando alude a la ausencia del requisito de la buena fe en el tercer adquirente.

Por todo ello, y por razón de sus propios fundamentos (que a todos efectos, insistimos deben considerarse aquí íntegramente por reproducidos) procede la desestimación del recurso, toda vez que no es de apreciar ninguno de los motivos de apelación tan voluntaristamente alegados al socaire de una mera titularidad registral no coincidente con la finca realmente adquirida.

CUARTO.-Supone lo anterior la integra desestimación del recurso y, por tanto, la imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada ( artículo 398-1 LEC en su anterior redacción que es de aplicación al presente caso).