Sentencia Civil 769/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 1, Rec. 1079/2023 de 09 de octubre del 2025

PRIMERO. Planteamiento del litigio en primera instancia. Resolución apelada. Recurso de apelación.

Formuló la parte actora, BUILDINGCENTER SAU, contra los demandados, ignorados ocupantes de la finca sita en DIRECCION000 de Barcelona, inscrita en el Registro de la Propiedad núm. 13 de Barcelona, Finca nº NUM000, demanda en la que, ejercitando la acción prevista en el artículo 41 de la Ley Hipotecaria y en el artículo 250.1.7º de la LEC, se solicitaba que se dictase sentencia con los siguientes pronunciamientos: "1- Se condene a todos los ocupantes de la finca a cesar inmediatamente en cualquier acto de posesión sobre la finca sita en en DIRECCION000 (BARCELONA -BARCELONA), absteniéndose de perturbar, de cualquier forma y por cualquier concepto, la plena eficacia del dominio inscrito que ostenta mi mandante. 2- Se condene a los Demandados a desalojar el expresado inmueble, dejándolo libre, vacuo y expedito a disposición del demandante, con apercibimiento de lanzamiento si no lo desaloja de forma voluntaria en el plazo que se establezca al efecto. 3- Se condene al demandado al pago de las costas del presente proceso".

Mediante decreto del Letrado de la Administración de Justicia se admitió a trámite la demanda y se fijó la caución para oponerse a la demanda en la cantidad de 500 €.

Emplazada que fue la parte demandada compareció Doña Coro solicitando la suspensión del procedimiento y el reconocimiento del beneficio de justicia gratuita.

Una vez fueron designados abogado y procurador del turno de oficio, la demandada comparecida presentó escrito alegando, con base en el artículo 444.2.2 de la LEC, los siguientes motivos de oposición a la prestación de caución: 1º La Sra. Coro fue propietaria fue propietaria junto con su pareja Don Bartolomé (casados por el rito gitano no homologado) de la vivienda de autos, fallecido en 2013, viéndose obligados a dejar de pagar la hipoteca que gravaba la vivienda cuando éste cayó enfermo en 2009, aportando certificado de empadronamiento desde noviembre de 2001 y contrato de alquiler social que la propia actora de este procedimiento firmó con mi representada el 17/1/13; 2º Aduce la situación de vulnerabilidad en que se encuentra la demanda que solo percibe como prestaciones, una pensión no contributiva por importe de 421,40 € mensuales con dos pagas extraordinarias en julio y diciembre del mismo importe, y otra prestación complementa la anterior y asciende a 172,07 € mensuales, en total 593,47€, por lo que dice no poder prestar caución de 500 €, habiendo podido ingresar con ayuda la cantidad de 300 €; además la demandada tiene una invalidez reconocida del 66% y un nieto a su cargo.

Mediante resolución del Juzgado se fijó una caución de 400 €, y una vez prestada, contestó la demanda alegando lo siguiente: 1º La entidad titular del préstamo hipotecario, Caixa d' Estalvis i Pensions de Barcelona (actualmente Caixabank SA), interpuso ejecución hipotecaria que fue tramitada por el Juzgado de 1ª Instancia Nº 44 de Barcelona con el número de autos 1455/10, habiéndose dictado Decreto en fecha 13 de junio de 2012 por el que se adjudicó la finca a la mercantil Buildingcenter S.A. a pesar de que la ejecutante fue la que se adjudicó la finca el día de la subasta por el importe de 103.650 €, que superaba el 60% del valor de la finca, para después cederlo en remate a la actual propietaria; 2º Omite la actora deliberadamente hacer mención a que conoce perfectamente que la actual ocupante de la vivienda es la Sra. Coro y no puede negar que la conoce por cuanto encomendó la gestión de la vivienda que se adjudicó por cesión de remate de la entidad bancaria que instó ejecución hipotecaria, a la empresa SERVIHABITAT quien formalizó con la demandada contrato de arrendamiento en fecha 17/1/13 que novó en fecha 20/6/17 reduciendo la renta pactada en el contrato al importe de 100 € mensuales, y ofreció en diciembre de 2017 la firma de un nuevo contrato por tres años, adaptando las condiciones del mismo a la situación del mercado; 3º La demandada se encuentra en situación de exclusión social y con un niego menor a su cargo diagnosticado de TDAH, por lo que entiende que debe remitirse oficio a los Servicios Sociales de Nou Barris con la finalidad de que tengan conocimiento de la existencia del presente procedimiento y puedan intentar mediar con la mercantil propietaria y considerada gran tenedora, para la consecución de un alquiler social para mi mandante, como ya tenía en el año 2017 en que se le rebajó el importe de la renta por parte de la gestora de la propiedad a la cantidad de 100 € mensuales

Celebrada la correspondiente vista se dictó sentencia por el Juzgado de Primera Instancia nº 41 de Barcelona el 18 de mayo de 2023 estimando íntegramente la demanda y condenando a los demandados al pago de las costas.

Razona la resolución de primera instancia "...La actora (perteneciente al grupo empresarial Caixabank en el que está encuadrada también Servihabitat) formalizó contrato de arrendamiento con la demandada en fecha 17 de enero de 2013 (se aportó en el escrito de oposición a la caución como documento número 4) que se novó en fecha 20 de julio de 2017 ante el impago de las rentas por parte de la arrendataria, acordándose reducir la renta pactada en el contrato al importe de 100 € mensuales. Dicho contrato finalizaba el 16 de febrero de 2018. Tal como consta en el escrito de fecha 19/12/17, se ofreció la firma de un nuevo contrato por tres años, adaptando las condiciones del mismo a la situación del mercado siempre y cuando se regularizaran los importes adeudados (grupo documental número dos).

Es presumible considerar que la actora conocía la situación posesoria de la parte demandada, pero lo cierto es no se ha acreditado por la demandada, que, al tiempo de ejercitarse la acción, poseyera la finca en virtud del citado contrato, ya que la relación arrendaticia finalizó el 16/02/18 sin que conste que se hubiera formalizado prórroga alguna. Por todo ello debe de estimarse la demanda, ya que la demandada no ha acreditado la vigencia de contrato de arrendamiento alguno en relación con la vivienda sita DIRECCION000 (BARCELONA)

Por lo que se refiere a la situación de vulnerabilidad, no figura entre las causas de oposición previstas en la ley, lo que determina que no pueda ser objeto de valoración, y ello sin perjuicio de lo que se pueda alegar en ejecución de sentencia...".

Contra esta sentencia ha formulado el demandado, la Sra. Coro, recurso de apelación reiterando las alegaciones de primera instancia.

La parte demandante se opuso al recurso.

SEGUNDO.- Acción real prevista en el artículo 41 de la Ley Hipotecaria . Causas de oposición.

1. El artículo 250.1.7º de la LEC faculta al titular de un derecho real inscrito en el Registro de la Propiedad, con asiento vigente y sin contradicción alguna, para demandar por el procedimiento de juicio verbal la efectividad de su derecho contra quienes, sin disponer de título inscrito, se opongan o perturben su ejercicio. Es el procedimiento a que se refiere el artículo 41 de la Ley Hipotecaria ("Las acciones reales procedentes de los derechos inscritos podrán ejercitarse a través del juicio verbal regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, contra quienes, sin título inscrito, se opongan a aquellos derechos o perturben su ejercicio. Estas acciones, basadas en la legitimación registral que reconoce el artículo 38 , exigirán siempre que por certificación del registrador se acredite la vigencia, sin contradicción alguna, del asiento correspondiente").Son reglas especiales de este procedimiento, establecidas por el artículo 444 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las siguientes: 1º) "El demandado, sólo podrá oponerse a la demanda si, en su caso, presta la caución determinada por el tribunal en cualquiera de las formas previstas en el párrafo segundo del apartado 2 del artículo 64 de esta Ley ",caución que tiene por objeto ( artículo 439.2.2º LEC) "responder de los frutos que haya percibido indebidamente, de los daños y perjuicios que hubiere irrogado y de las costas del juicio";y 2º) Son tasadas las causas de oposición. El demandado sólo podrá oponer las siguientes causas: "1º Falsedad de la certificación del Registro u omisión en ella de derechos o condiciones inscritas, que desvirtúen la acción ejercitada. 2º Poseer el demandado la finca o disfrutar el derecho discutido por contrato u otra cualquier relación jurídica directa con el último titular o con titulares anteriores o en virtud de prescripción, siempre que ésta deba perjudicar al titular inscrito. 3º Que la finca o el derecho se encuentren inscritos a favor del demandado y así lo justifique presentando certificación del Registro de la Propiedad acreditativa de la vigencia de la inscripción. 4º No ser la finca inscrita la que efectivamente posea el demandado".

Se trata de un procedimiento, por tanto, para la protección de los derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, destinado a proteger, de forma rápida y mediante una tutela sumaria, al titular de ciertos derechos reales inscritos frente a actos de perturbación material. La citada protección no es sino una consecuencia procesal de la presunción de exactitud derivada del principio de legitimación registral en el aspecto de presunción de la titularidad del derecho inscrito, y encuentra su fundamento legal en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, que establece ("A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos"),la presunción de que los derechos reales inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo.

Por tanto, la protección se fundamenta, no en el hecho de la posesión sino en la presunción de exactitud derivada del hecho de la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Se trata, por último, de un procedimiento sumario que finaliza con sentencia que no produce efectos de cosa juzgada ( art.447.3 LEC) , y que comparte las características propias de este tipo de procesos: cognición limitada, limitación de los medios de defensa y sobre todo, ausencia de efectos materiales de cosa juzgada.

En coherencia con tal especial naturaleza, las causas de oposición son tasadas.

2. En el caso de autos, debe partirse del presupuesto de que, como afirma la sentencia recurrida, queda probada la titularidad registral de la entidad actora respecto de la finca objeto de autos.

La sentencia recurrida no dice que no acredita la demandada que al tiempo de ejercitarse la acción poseyera la vivienda de autos. Lo que dice la sentencia es que "...no se ha acreditado por la demandada, que, al tiempo de ejercitarse la acción, poseyera la finca en virtud del citado contrato...",lo que es algo distinto, contrato, según razona dicha resolución, cuya vigencia no resulta acreditada.

Es cierto que la Sra. Coro está en posesión de la finca porque allí fue emplazada. Ahora bien, lo cierto es que la recurrente no ataca la resolución recurrida cuando dice que no se ha probado la vigencia del contrato. Ciertamente consta que se suscribió contrato de arrendamiento con la actora el 17/1/13, se novó por otro de fecha 20/7/17 que, en aplicación del Programa Descentralizado de Alquiler Solidario de Obra Social "La Caixa", contenía un reconocimiento de deuda a favor de la actora por la cantidad de 8517,66 € (rentas de los meses de febrero, abril, junio, agosto, septiembre y octubre de 2013, enero, abril, julio, octubre y diciembre de 2014, enero a noviembre de 2015, febrero a diciembre de 2016 y enero a julio de 2017), condonaba la deuda sujeta a la condición suspensiva de que la arrendataria pagase las siguientes mensualidades correspondientes a agosto de 2017 a enero de 2018 (6), y se rebajaba la renta mensual a 100 €. El 19/12/17 Servihabitat remitió comunicación a la demandada recordándole que el contrato finalizaba el 16/2/18, que quedaban cantidades pendientes de pago y en caso de regularización se proponía a la actora la firma de un nuevo contrato adaptado a la situación del mercado. Ni se procedió a la regularización (al menos nada se ha alegado ni probado en tal sentido) ni se ha probado que se suscribiera nuevo contrato de arrendamiento, razón por la cual entendemos que la demandada no puede decir que ocupe la finca con título. Buena prueba de ello es que la propia demandada solicita la mediación de los Servicios Sociales de Nou Barris a fin de que la actora proporcione un alquiler social como ya tenía en 2017.

TERCERO.- Exclusión social.

1. En cuanto a la situación de exclusión social a que alude la recurrente, la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, estableció, en su artículo 5 , una serie de medidas para evitar desahucios que puedan producir una situación de falta de vivienda, medidas como (art. 5.2) en el caso de que se vaya a interponer demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, la obligación del demandante, antes de interponer este tipo de demandas, de ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social en determinadas circunstancias. La misma obligación de ofrecer un alquiler social antes de adquirir el dominio, respecto de los procedimientos de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler en trámite en el momento de la entrada en vigor de la Ley, según la Disposición transitoria segunda.

El artículo 5.7 del Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre, añadió una disposición adicional, la primera, a la Ley 24/2015 , en virtud de la cual se hacía extensiva la obligación a que hace referencia el artículo 5.2 de esta Ley 24/2015 , de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de interponer determinadas demandas judiciales (inicialmente previstas para demandas de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler), a cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y a determinadas demandas de desahucio (desahucios "Por vencimiento de la duración del título jurídico que habilita la ocupación de la vivienda",y "Por falta de título jurídico que habilite la ocupación").

Posteriormente, la Sentencia del Pleno del Tribunal Constitucional 16/2021, de 28 de enero, dictada en el Recurso de Inconstitucionalidad nº 2577/2020 , ha declarado nulas, por inconstitucionales,tanto la Disposición adicional Primera de la Ley 24/2015 (introducida por el artículo 5.7 del Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre ),como el artículo 10 de la Ley 24/2015 en la redacción dada por el Decreto Ley 17/2019, como la Disposición transitoria Primera del Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre , que regulaba el régimen transitorio de dicha obligación de ofrecer un alquiler social, por transgredir tales Decretos-leyes (Decreto-Ley 17/2019 de la Generalitat de Cataluña de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, así como el Decreto-Ley 1/2020, de modificación del anterior y el acuerdo de convalidación de este último) los limites materiales de los decretos leyes al regular el contenido general del derecho de propiedad sobre la vivienda.

Y, la sentencia del Tribunal Constitucional, también del Pleno, 28/2022, de 24 de febrero (Recurso de Inconstitucionalidad 5389/2021 ) declaró inconstitucionales y nulos los apartados 1, 2 y 3 del artículo único del Decreto-ley del Gobierno de la Generalitat de Cataluña 37/2020, de 3 de noviembre. Los apartados 1 y 2 modificaban la disposición adicional primera de la Ley 24/2015, de 29 de julio , de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, y el apartado 3 añadía a esta misma Ley 24/2015 una nueva disposición adicional tercera . Esos preceptos se consideraron inconstitucionales por contener normas procesales en contra del artículo 149.1.6 de la Constitución Española , razonando la sentencia que "...Como hemos dicho (véase supra fundamento jurídico 3), el art. 149.1.6 no permite a las comunidades autónomas "innovar el ordenamiento procesal en relación con la defensa jurídica de aquellos derechos e intereses que materialmente regulen" [ STC 13/2019 , FJ 2 b), recopilando jurisprudencia anterior]. En fin, la competencia autonómica en materia de vivienda permite a la comunidad autónoma desarrollar la actividad a que se refiere el art. 137.1 de su Estatuto (establecer condiciones sobre su calidad y habitabilidad, planificarla e inspeccionarla, fomentarla o promoverla) pero no establecer un requisito de acceso al proceso no previsto por el legislador estatal. En consecuencia, procede declarar inconstitucional y nulo el apartado 2 del artículo único del Decreto-ley 37/2020...".

Como último apunte, la Ley 1/2022, de 3 de marzo, de modificación de la Ley 18/2007, la Ley 24/2015 y la Ley 4/2016, para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda, a través de su artículo 12, añadió una nueva disposición adicional primera a la Ley 24/2015 , para extender a otros procedimientos la obligación establecida por el artículo 5.2 de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de interponer determinadas demandas judiciales. Los apartados 1 y 2 de dicha disposición adicional (que hacían extensiva la obligación establecida por el artículo 5.2 de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de interponer determinadas demandas judiciales) han sido declarados inconstitucionales por la STC 120/2024, de 8 de octubre .

Por tanto, ni dicha norma puede entenderse como requisito de procedibilidad que condicione la admisibilidad de la demanda en la que se ejercita una acción como la de autos frente a quienes detentan la posesión de una vivienda sin título de ningún tipo, ni la vulnerabilidad económica puede configurarse como causa de oposición que pueda enervar una acción como la de autos cuando el demandado carece de título habilitante para permanecer en la vivienda ocupada.

Como hemos dicho en resoluciones anteriores, la situación de exclusión a que alude la parte demandada no es causa de oposición en un juicio como el de autos que pueda enervar la acción ejercitada, sino que tiene su cauce administrativo precisamente en la Ley 24/2015 que invoca dicha parte, uno de cuyos mandatos viene establecido en el artículo 5.6 y se dirige a las administraciones públicas, que "deben garantizar en cualquier caso el adecuado realojamiento de las personas y unidades familiares en situación de riesgo de exclusión residencial que estén en proceso de ser desahuciadas de su vivienda habitual, para poder hacer efectivo el desahucio...".

2. Tampoco puede invocarse frente a la parte actora, titular de la finca de autos que ejercita una acción de las previstas en el artículo 41 de la Ley Hipotecaria respecto de la vivienda ocupada, la Ley 4/2016, de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial, sin que sea posible la aplicación analógica que pretende la parte apelante.

La Exposición de Motivos de la Ley 4/2016, de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial (respecto a esta Ley, la STC, de Pleno, 8/2019, de 17 de enero de 2019 , declaró la nulidad de los apartados 3, 4 y 5 del artículo 17), expresó en los siguientes términos las razones que movieron al legislador a legislar sobre la materia: "...La situación de emergencia social es especialmente grave en el ámbito de la vivienda, y el sobreendeudamiento hipotecario es uno de los problemas más agudos... Asimismo, es una exigencia social que los poderes públicos reaccionen y aseguren el derecho a la vivienda de las personas afectadas por desahucios provenientes de ejecuciones hipotecarias, a fin de que puedan seguir ocupando su vivienda, lo cual debe suponer, en el marco de la normativa legal aplicable, la atribución a los poderes públicos del ejercicio de formas de actuación en el marco del ejercicio de sus competencias en materia de vivienda, consumo y servicios sociales. ...Las medidas reguladas por la presente ley tienen por objeto la protección de las personas y unidades familiares en exclusión residencial como consecuencia de una situación de sobreendeudamiento, o que están en riesgo de encontrarse en dicha situación. Por esta razón, el legislador tiene como finalidad buscar soluciones que permitan que una persona pueda afrontar las deudas derivadas de una relación de consumo, incluidas las del pago de la vivienda, en situaciones de sobreendeudamiento originadas por causas sobrevenidas, muchas de las cuales son derivadas de la crisis económica que afecta a la sociedad catalana...".

En dicha Ley 4/16 se proponen una serie de fórmulas de actuación que pueden adoptar las administraciones públicas de Cataluña, en protección de las personas que se encuentran en situación de exclusión residencial o en riesgo de encontrarse en dicha situación (art. 3 ) como la mediación, la expropiación, o el realojamiento (en supuestos de ejecuciones hipotecarias y desahucios por impago de rentas conforme con el artículo 16 de la Ley que regula la "Obligación de realojamiento en determinados supuestos de personas o unidades familiares en riesgo de exclusión residencial").

Por tanto, no estamos ante un procedimiento de los que menciona el artículo 16 de la mencionada Ley en su apartado 2, ap.b) ("ejecución hipotecaria o de otro tipo derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y el desahucio por impago de las rentas de alquiler"),y en su apartado 3 ("procesos judiciales de ejecución hipotecaria o de otro tipo derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria o de desahucio por impago de rentas de alquiler a que se refieren las letras a y b del apartado 2").

A mayor abundamiento, la STC 16/2021, de 28 enero declaró la inconstitucionalidad, entre otros, de los artículos 6.6 y la disposición transitoria primera del Decreto-ley del Gobierno de la Generalitat de Cataluña 17/2019, de 23 de diciembre , de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda.

Todo ello sin perjuiciode que se proceda por el Juzgado, en su momento, y si procede, a cumplir con lo ordenado en el apartado 4 del artículo 150 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en orden a promover la actuación de la Administración competente en la fase de ejecución de sentencia "4. Cuando la notificación de la resolución contenga fijación de fecha para el lanzamiento de quienes ocupan una vivienda...",y de que cuando se proceda al lanzamiento, se promueva la activación de los protocolos firmados por el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña y otras Instituciones para casos de vulnerabilidad social, respecto a quienes residan en la finca ocupada y en orden a su protección, evitando su desamparo.

Procede, en consecuencia, con desestimación del recurso de apelación, confirmar la resolución de primera instancia.

CUARTO.- Costas.

De conformidad con lo establecido en el artículo 398.1 en relación con el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil procede condenar en costas a la parte apelante.