Sentencia Civil 905/2025 Audiencia Provincial Civil de Jaén nº 1, Rec. 1256/2024 de 09 de julio del 2025

PRIMERO.- Frente a la sentencia desestimatoria de la demanda dictada el día 3 de mayo de 2024 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Jaén, en juicio ordinario 775/2023, seguido por demanda de EXPLOTACIÓN RACIONAL AGRARIA S.A. (en adelante ERASA), contra EXCMO. AYUNTMIENTO DE JAÉN, se interpuso por la representación de la demandante recurso de apelación que ha originado el Rollo 1256/2024 de esta Sala.

Como datos a tomar en consideración para resolver el recurso, expuestos de forma sucinta, señalamos los siguientes:

a) En la demanda origen de ese procedimiento, con sustento en título consistente en escritura pública de compraventa de 11 de abril de 1980 o, en su defecto, por haber adquirido el dominio por prescripción adquisitiva (posesión de buena fe y en concepto de dueño antes de incoarse el expediente de investigación) ordinaria o extraordinaria, se ejercita acción reivindicatoriarespecto de la finca registral NUM000, DIRECCION000 con sus bienes inmuebles (fortaleza y antigua población de Otíñar), catastral NUM001, con cabida de 53.758 m². Finca de la que afirma, ha sido desposeída por el Excmo. Ayuntamiento de Jaén con sustento en un título instrumental obtenido tras expediente de investigación patrimonial y posterior sentencia favorable dictada por la Sala de lo contencioso-administrativo del TSJA que declaró la titularidad del Ayuntamiento, únicamente a efectos administrativos, remitiendo a las partes a la jurisdicción civil para determinar la propiedad de la misma. Titulo instrumental que ha de ceder ante el título de dominio de ERASA.

Interesa por ello se condenea la parte demandada a:

1. Entregar la finca inscrita en el registro de la propiedad n.º 1 de Jaén con el n.º NUM000, descrita como "fortaleza y antigua población de Otíñar", con 5 hectáreas, 37 áreas y 57 centiáreas, enclavada en la finca registral NUM002, por ser de su pleno dominio.

2. Acuerde la consiguiente anulación de la inscripción registral de la precitada y la titulación catastral practicadas a favor del Ayuntamiento de Jaén.

3. Ordene la reposición del estado de cosas físico y jurídico al origen, esto es, a su estado anterior a su despojo por el Ayuntamiento.

4. Todo ello con expresa condena en costas.

- Justifica tal reclamación efectuando una exposición histórica de como los antecesores de la hoy demandante adquirieron la finca matriz, registral NUM002 ( DIRECCION000) -que incluía varias parcelas, entre ellas la que aquí se reivindica- mediante censo reservativo concedido por el Rey a Jacobo, el 13 de marzo de 1827. Censo que tras la Ley de desamortización de Madoz de 1855, fue redimido por los entonces dueños por herencia de la finca, Florian y su hija Carlota, mediante el pago del precio de 91.826'6 reales, en 10 plazos (el último en 1865), otorgándose escritura pública de redención del censo en el año 1876.

En orden a la delimitación de la finca, expone que la primera delimitación efectuada en la escritura de compra a censo de 1827 y la segunda, en 1855, coincidieron ambas cabidas, en concreto, 2.388 fanegas y 6 celemines (1454 hectáreas) de las que 688 fanegas y 6 celemines eran de labor y las 1.600 faneegas restantes, inútiles. La tercera medición fue realizada en 1872 . En la misma, sin cambiar los linderos, se hizo una nueva estimación de cabida que redujo la superficie en 65 fanegas (39'57 hectáreas). Tal disminución, afirma no se hizo con un fin abdicativo de la propiedad, sino con la finalidad de reducir el impacto de las nuevas normativas (Ley Hipotecaria, Ley de Aguas y contribución rústica por sistema de cupo), pues el Ayuntamiento nunca tomó posesión de las tierras del castillo y Aldea. De hecho, los sucesivos titulares de las fincas NUM003 y NUM002, han venido disfrutando a título de dueñ de esas tierras, sin interrupción y sin disputa con el Ayuntamiento, hasta el año 2019.

Sostiene ser la verdadera titular ya que compró la finca del " DIRECCION000", finca NUM002 (en la que se encuentra enclavada físicamente la parcela que se reivindica), por escritura pública de 11 de abril de 1980,procediendo a su inscripción regitral. Posteriormente, cuando ERASA tuvo conocimiento de que la gerencia territorial del castastro había titulado la nueva parcela a favor del Ayuntamiento, procedió a su impugnación que fue desestimada.

Reitera haber poseído y disfrutado la parcela reivindicada como parte de la finca DIRECCION000 (parcela NUM004), en concepto de dueño, de buena fe, pacíficamente y sin interrupción desde su constitución. De hecho tanto la Junta de Andalucía como el Ayuntamiento de Jaén han reconocido su propiedad mediante el pago de recibos de IBI años 2019 y 2020, e impuestos de coto privado, incumplimiento de obligación de cuidar resos arqueológicos que corresponden al dueño.

Pese a ello, el Ayuntamiento de Jaén, en el año 2015, incoó expediente de investigación patrimonialque tras sus trámites y pese a la oposición de ERASA, finalizó, vía recurso administrativo y posterior vía judicial, con sentencia del TSJA, que concluyó en la titularidad del Ayto de Jaén a efectos administratitivos -mera apariencia de derecho-, pero remitiendo a la jurisdicción civil para fijar la propiedad.

Por último, niega el carácter demanial y de dominio público tanto del Castillo como el poblado de Otíñar que aquí se reclaman, como lo demuestra el estado de abandono en el que se encuentran.

b) En la contestación a la demanda niega el Ayuntamiento haber desposeído injustamente a la demandante de su dominio. Expone que a petición de la ciudadanía y por resolución de la Alcaldía de 16 de septiembre de 2015, se acordó incoar procedimiento de investigación de bienes y derechos del municipio de Jaén en la zona de Otíñar. Expediente que finalizó con acuerdo de pleno de 26 de febrero de 2016 que consideraba acreditada la titularidad del Ayuntamiento de, entre otros bienes y por lo que aquí interesa, "la fortaleza y antigua villa de Otíñar". Tras ser recurrido por ERASA y desestimado el recurso en vía administrativa, acudió a la vía jurisdiccional, dictándose el día 18 de mayo de 2017 por el juzgado contencioso-administrativo n.º 3 de Jaén, sentencia desestimatoria de la demanda, confirmando la resolución recurrida. Sentencia que fue confirmada por otra de la sala contencioso-administrativa del TSJA, de 19 de diciembre de 2018.

Indica que la finca reivindicada es la registral NUM000 (catastral NUM005), la cual se encuentra enclavada en la registral NUM002 del Registro de la Propiedad de Jaén n.º 1. A diferencia de lo expuesto en la demanda, la finca NUM000 objeto de reivindicación, no se segregó de la finca NUM002, sino que se inmatriculó conforme al 206 LH. El Ayuntamiento transmitió la finca matriz mediante censo, por imperativo legal. El censo pactado no fue reservativo (que sí puede suponer un traslado del dominio pleno) sin enfitéutico (que implica el dominio útil de la finca, pero no el pleno dominio de la misma). Niega que el Ayuntamiento de Jaén introdujera voluntariamente la finca en el comercio, sino que fue por el Monarca con la oposición del Ayuntamiento.

El censo no afectaba a la totalidad de la finca como lo demuestra el hecho de que era atraesada por el camino real de Jaén a Granada. En la escritura pública de 26 de junio de 1876, se recoge una diferencia de cabida entre la primera y la segunda medida, refiriendo el apartado sexto que la diferencia de cabida es debida a que en la primera medida se incluyeron el camino, veredas, río yo sus ramblas y terreno que ocupaba la antigua fortaleza y población de Otíñar, y en la segunda se descartó. Exclusión de fortaleza y población de Otíñar que se vio ratificada en escritura pública de redención del censo de 5 de octubre de 1876. De lo que se concluye que no es cierto que tras la amortización devinieran propietarios de las tierras adquiridas por el censo. De hecho, y pese a que no se aporta por la parte demandante, en la escritura pública de 11 de abril de 1980por la que adquiere la finca NUM002, se excluye el terreno que ocupaban la antigua fortaleza y población. Lo que demuestra que estos terrenos nunca estuvieron en la finca NUM002.

Además, no acredita la actora haber poseído en concepto de dueño, de buena fe, de forma pacífica y sin interrupción los terrenos reivindicados ya que los IBI e impuestos pagados por el Coto de caza, recaen sobre la finca de la actora pero no sobre los bienes municipales enclavados en la finca.

Por último, niega despojo. Afirma que los bienes reivindicados son demaniales destinados al uso público y que por ello no pueden ser objeto de prescripción adquisitiva.

c) La Sentencia desestima la demanda. Entiende que lo otorgado en 1827 fue un censo enfitéutico y no reservativo, pues se transmitió el mero uso de las tierras a cambio del pago de un canon y la reedificación de la villa de Otíñar. No se transmitía la titularidad de los bienes.

Razona que existen dudas sobre la extensión del terreno objeto de censo ya que no podían ser objeto del mismo la villa de Otíñar, donde se establecerían los servicios públicos por su reedificación de la villa de Otíñar a la que venía obligado el censatario. La escritura de 1827, cuando hace referencia a que se entra en el castillo, entiende que se refiere a la finca del " DIRECCION000", no a la fortaleza en sí, por lo que puede considerarse entregada. Las posteriores escrituras de junio y octubre de 1876, excluyen expresamente de los linderos a la fortaleza y antigua población de Otíñar. Incluso la escritura pública en la que los demandantes adquieren la finca NUM002, también los excluye. Incluso la registral NUM000, objeto de reivindicación, es objeto de inmatriculación y no de segregación. Concluye por ello que la actora no tiene título de dominio alguno sobre la finca reivindicada.

En cuanto a la prescripción adquisitiva alegada, tampoco concurre. Respecto a la ordinaria, la excluye por no concurrir justo título, pues el censo era enfitéutico y no reservativo por lo que no era apto para transmitir el dominio. No poseyó con buena fe, pues el Ayuntamiento de Jaén, propietario de los terrenos, se opuso en todo momento. Ni en concepto de dueño, pues el contrato de arrendamiento aportado para justificar su dominio recae sobre una haza de tierra pero no sobre la fortaleza o la antigua ciudad de Otíñar.

En cuanto a la extraordinaria, no acredita haberlos poseído durante 30 años. No sólo porque no consta estuvieran incluidas en las tierras cedidas en censo, sino porque, además, constituían bienes comunales destinados al servicio público, es decir, demaniales que, no constando acto de desafección, no podían ser adquiridos por prescripción adquisitiva.

d) El recurso de apelación, con sustento en error en la valoración de la prueba, discrepa de la sentencia en cuanto a que rechaza la existencia de justo título y de posesión pacífica. Error que también cabe predicar respecto de la conclusión alcanzada en la sentencia de que no concurren los requisitos precisos para entender adquirido el dominio por prescripción adquisitiva o usucapión. Discrepa del razonamiento contenido en la sentencia que atribuye carácter demanial al bien. Por último, considera que concurren dudas de hecho o de derecho que justifican la no imposición de costas.

- En cuanto a la acción reivindicatoria, entiende que existe error al valorar la escritura pública de censo reservativo de 1827. Conforme al expediente administrativo de concesión del censo, a diferencia de lo indicado en la sentencia, el Ayuntamiento sí estuvo representado por el comisionado Conrado. Lo que ocurre es que no se opuso en plazo a la Real Orden y venta a censo. En esa fecha no se había promulado el Código Civil, encontrándose en vigor las normas de la novísima recopilación. El censo pactado fue reservativo. Discrepa de la valoración realizada en sentencia sobre las menciones de la escritura a la toma de posesión. Del expediente se desprende que el censatario tomó posesión de la finca DIRECCION000 en su totalidad, con actos posesorios varios, como entrar en el castillo, pasear por sus murallas o arrancar matas. Concluye por tanto que sí se produjo transmisión del castillo o antigua fortaleza de Otíñar como parte integrante del Cuarto de DIRECCION000.

Siendo ello así, el título de la demandante deviene del originario del Sr. Jacobo, pues adquirió la finca del DIRECCION000, previa segregación de la anterior finca, mediante escritura pública de 1980, procediendo a su inmediata inscripción registral y titulación catastral

-En cuanto al error en la valoración de la prueba respecto de la prescripción adquisitiva ordinaria del dominio o usucapión, discrepando de la sentencia, entiende que sí concurren los requisitos precisos para su estimación. En cuanto al justo título, lo ostenta conforma a lo anteriormente expuesto. La posesión en concepto de dueño, pública y pacífica por parte de ERASA, resulta que se ha disfrutado entre 1980 y 2018. Así resulta de la documentación registral, catastral y administrativa aportada junto a la demanda. Incluso cuando la administración autonómica se dirige a ERASA a propósito del incumplimiento de la obligación de cuidado de un BIC (cueva del Toril). Igualmente, siempre ha poseído con buena fe, pues se han considerado dueños por justo título de la parcela reivindicada.

Sostiene que la inscripción en el registro de su adquisición a título oneroso de la finca del DIRECCION000, que incluye la fortaleza y la aldea, le otorga protección registral ( artículo 34 LH) . Niega que los bienes fueran demaniales y si lo fueron, perdieron tal condición.

e) En su escrito de oposición a la apelación, la demandada niega error en la valoración de la prueba. Reitera que sin previo procedimiento por el que el Monara incorporarse al erario estatal la titularidad de las fincas, no podía transmitir el domino de las mismas, ya que la titularidad correspondía al Ayuntamiento de Jaén (caudal de propios). Lo que implica que lo pactado fue un censo enfitéutico y no reservativo.

Se opone a la usucapión por tratarse de bienes de dominio público que resulta imprescriptible.

En cuanto a las costas, entiende que no concurre ninguna de las excepciones previstas en el artículo 394 LEC

SEGUNDO.- Planteada en estos términos la controversia en esta alzada, el primer motivo de apelación se concreta en error en la valoración de la prueba respecto de la acción reivindicatoria,en lo referente a la escritura de constitución del censo de 1827 que sí constituye justo título de dominio sobre la finca reivindicada.

La reivindicatoria es una acciónde naturaleza real que puede ejercitarse contra cualquiera que perturbe o lesione la relación en que el titular del derecho se encuentra con la cosa. Es una acción recuperatoria, pues su finalidad es obtener la restitución de la cosa. Es igualmente una acción de condena toda vez que la sentencia que se obtenga, si es favorable, condenará o impondrá al poseedor demandado un determinado comportamiento de restitución. Siendo doctrina del TS, que por conocida evita su cita, la que exige como requisitos para que pueda prosperaruna acción reivindicatoria:1. la existencia de justo título; 2. identificación de la cosa reclamada; 3. posesión o tenencia de la cosa por el demandado.

Igualmente, es preciso recordar que habiéndose denunciado la existencia de error en la valoración de la prueba, habremos de partir con carácter general de la premisa de que no es admisible al apelante tratar de imponer su lógicamente parcial e interesada valoración, frente a la más objetiva y crítica del juzgador de instancia, pues es reiterada la jurisprudencia ( SSTS de 21-9-91, 18-4-92, 15-11-97 y 26-5-04, entre otras muchas) que atribuye a éste en principio plena soberanía para la apreciación de la prueba, salvo como hemos expuesto, ésta resulte ilógica, contraria a las máximas de experiencia o a las reglas de la sana crítica, únicos supuestos en que procede su revisión y que no concurren en el presente supuesto en el que el apelante trata de hacer supuesto de la cuestión con una valoración sesgada del resultado probatorio.

- Pues bien, examinada la documental unida a las actuaciones y en concreto y especialmente el título de propiedad alegado por la parte demandante para reivindicar la propiedad de la finca registral NUM000, DIRECCION000 con sus bienes inmuebles (fortaleza y antigua población de Otíñar), catastral NUM001, inscrita en el Registro de la Propiedad de Jaén nº 1 a nombre del Excmo. Ayto. De Jaén, comparte esta Sala la valoración probatoria contenida en la sentencia recurrida, no apreciando error alguno en la misma.

Si bien es cierto que la demanda, efectuando un detallado estudio del inicio y devenir del censo otorgado en 1827, se retrotrae a esa fecha para, con referencia a la fortaleza y antigua población de Otíñar -objeto de reivindicación en este procedimiento-, justificar que las mismas se encuentran incluidas en la finca de su propiedad, la registral n.º NUM002; no es menos cierto que el título alegado por la parte demandante para justificar su dominio y con ello su reclamación, lo constituye la escritura pública de 11 de abril de 1980(documento n.º 4 de la contestación a la demanda), por lo que a este título ha de acudirse para determinar si la parte actora ostenta título legítimo que legitime su reclamación. De su análisis, resulta lo siguiente:

1.- Concurrieron a su otorgamiento, como parte compradora,EXPLOTACIÓN RACIONAL AGRARIA S.A. (ERASA), representada por sus únicos socios Bernabe, Ildefonso e Fermina; y como parte vendedora, Lázaro y Alicia.

2.- Los vendedores, en el expositivo primero de la escritura,afirman ser dueños proindivido de la finca NUM006 que acto seguido, describen. En concreto, se identifica como una posesión o heredamiento de Santa Cristina, llamada vulgarmente de OTÍÑAR, en la Sierra de Jaén, de este término municipal, compuesta de dos agrupamientos, "Cuarto de la Parrilla" (463 fanegas) y "Castillo de Otíñar" (1860 fanegas). Tiene por tanto una cabida de 2.323 fanegas, equivalentes a 1.454 hectáreas, 84 áreas, 83 centiáreas y 40 miliáreas. Continúa describiendo sus linderos y el contenido de la finca, y, por lo que aquí interesa, en la página 11 de la escritura expresamente se indica: "siendo la total cabida de ambos cuartos dos mil trescientas ochenta y ocho fanegas y 6 celemines, según aparece de la escritura otorgada por el señor intendente interino de la provincia de Jaén, como comisionado especial para dicho deslinde, en trece de marzo de mil ochocientos veintisiete...".Añadiendo a continuación: "... La pequeña diferencia de cabida que existe y puede observarse entre la consignada aquí y la que al principio se señaló, consis-te en que en la mayor se comprende como parte integrante el camino, veredas, río, y sus ramblas y terrenos que ocupaba la antigua fortaleza y población, y en la menor, se ha descontado" (el resaltado es nuestro).

3. En el expositivo segundo, los propietarios segregan de la anterior para que en lo sucesivo forme finca independiente, la parcela que identifican como "parcela de la finca de DIRECCION000", de 447 hectáreas, 68 áreas y 83 centiáreas.

4. En el expositivo cuarto, ambas partes convienen la compraventa de la parcela segregada, recogida en el expositivo segundo, conforme a las estipulaciones recogidas en el mismo.

De todo lo cual necesariamente se colige que la finca adquirida por los demandantes se segregó de una finca matriz que tenía una cabida de de 2.323 fanegas, equivalentes a 1.454 hectáreas, 84 áreas, 83 centiáreas y 40 miliáreas. Cabida esta inferior a la recogida en la escritura pública de 1827, que la fijaba en 2.388 fanegas. Disminución de cabida que se corresponde, tal y como expresamente se indica al final del exponendo segundo, con el hecho de haber excluido de la finca matriz "... el camino, veredas, río, y sus ramblas y terrenos que ocupaba la antigua fortaleza y población".

Por lo tanto, si la finca matriz (registral NUM006), tras excluir de su cabida el camino, veredas, río y sus rambla y terrenos que ocupaba la antigua fortaleza y población, pasó a tener una cabida de 2.323 fanegas; en ningún caso la finca segregada (registral NUM002) de la finca matriz y vendida a la mercantil demandante en escritura pública de 11 de abril de 1980-escritura pública en la que se sustenta la acción reivindicatoria-, podía incluir en su cabida la antigua fortaleza y población cuya propiedad la actora aquí se atribuye y reclama.

Todo lo cual viene corroborado, además, por las mediciones efectuadas en la fincacedida en censo en el año 1827. Así, en la propia demanda se indica que en esa primera medición,la cabida de la finca era de 2.388 fanegas y 6 celemines (equivalente a 1.454 hectáreas). La segunda medición,al parecer realizada con motivo de constituir el censo parte de la herencia a favor de Florian y su hija Carlota, llevada a cabo en 1855, coincidió con la primera, esto es 2.388 fanegas. Sin embargo, en la tercera medición,llevada a cabo en 1876 por el fallecimiento de Carlota en 1872, se produce una modificación de la cabida, de forma que la finca pasa de las 2.388 fanegas originales a 2.323 fanegas. Reducción en la cabida de 65 fanegas que, según se indica en la demanda, se corresponde -y en ello coincide con lo recogido en la escritura de compraventa de 1980-, con haber incluido en la primera medición "el camino, veredas, río y sus ramblas y tierras que ocupaba la antigua fortaleza y población de Otíñar, todo lo cual se ha descartado de la última mensura".Lo que también se ve ratificado en escritura de redención de censo de 5 de octubre de 1876, al referir que las 65 fanegas y 6 celemines de tierra que tenía de más cabida el predio en la primera descripción comparada con la última, eran debido ha haberse comprendido en la primera como integrante del inmueble, camino, veredas, río y sus ramblas y tierra que ocupaba la antigua fortaleza y Población de Otíñar.

De lo que necesariamente se deduce que, independientemente de que originariamente, en 1827, cuando se concedió el censo sobre la finca denominada DIRECCION001 (ya fuera reservativo ya fuera enfitéutico) pudiera haberse incluido en su cabida la fortaleza y castillo -lo cual, como se razona en la sentencia apelada no consta suficientemente probado-; es lo cierto que posteriores mediciones y transmisiones de la finca matriz (bien por título de herencia bien por compraventa), no incluyeron en su cabida ni la fortaleza ni la población de Otíñar.

Por lo tanto, la escritura pública de compraventa de 11 de abril de 1980, no constituye justo título de propiedad que legitime la reclamación reivindicatoria aquí postulada, pues la finca objeto de segregación y compraventa no incluye en su cabida ni la antigua fortaleza ni la población de Otíñar, cuya propiedad se atribuye y reclama.

Es por ello que el Sr. Registrador, tras examinar la documentación oportuna, vía inmatriculación del artículo 206 de la LH, inscribió en favor del Excmo. Ayto de Jaén, como finca nueva e independiente y con el carácter de bien de dominio público, la registral NUM000, indicando como "tipo de finca: FORTALEZA PARAJE DE OTÍÑAR SITUACIÓN: FORTALEZA Y ANTIGUA POBLACIÓN DE OTÍÑAR"

En conclusión, no apreciado por esta Sala error alguno en la valoración de la prueba en lo referente a la falta de título de la parte demandante sobre la parcela que es objeto de reivindicación, se desestima el primer motivo de recurso.

TERCERO.- El segundo motivo de oposición se contrae al error en la valoración de la prueba respecto de la prescripción adquisitiva o usucapión.

Reitera que sí concurren los requisitos precisos para su estimación. En cuanto al justo título,lo ostenta la actora conforme a lo anteriormente expuesto. La posesión en concepto de dueño, pública y pacíficapor parte de ERASA, resulta que se ha disfrutado entre 1980 y 2018. Así resulta de la documentación registral, catastral y administrativa aportada junto a la demanda. Incluso cuando la administración autonómica se dirige a ERASA a propósito del incumplimiento de la obligación de cuidado de un BIC (cueva del Toril). Igualmente, siempre ha poseído con buena fe,pues se han considerado dueños por justo título de la parcela reivindicada.

Por lo que se refiere a la prescripción adquisitiva o usucapión es conveniente indicar que dispone el artículo 1.930del Código civil que se adquieren por prescripción «de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales».Señala el artículo 1940que «para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado en la Ley».Y el artículo 1941que «la posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida».El artículo 1.957establece los plazos de la prescripción ordinariaal indicar que «el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles se prescriben por la posesión durante diez años entre presentes y veinte entre ausentes, con buena fe y justo título».Por último, el artículo 1.959los de la prescripción extraordinariacuando dispone que «se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes".

En cuanto a la jurisprudecia, la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de julio de 2018 ,en referencia a sentencia 109/2004, de 16 febrero, sobre los requisitos propios para que pueda producirse la usucapión, ordinaria o extraordinaria, en cuanto a los inmuebles de que se trata, indica: "La jurisprudencia enseña que tanto la prescripción ordinaria como la extraordinaria no pueden tener lugar en armonía con el artículo 1941 sin la base cierta de una posesión continuada, durante todo el tiempo necesario para conseguir la prescripción, en concepto de dueño ( sentencias de 17 de febrero de 1894 , 27 de noviembre de 1923 , 24 de diciembre de 1928 , 29 de enero de 1953 y 4 de julio de 1963 ; la posesión en concepto de dueño como requisito esencial básico, tanto de la usucapión ordinaria como de la extraordinaria, no es un concepto puramente subjetivo o intencional, ya que el poseedor por mera tolerancia o por título personal, reconociendo el dominio en otra persona, no puede adquirir por prescripción, aunque quiera dejar de poseer en un concepto y pasar al "animus domini" ( sentencia de 19 de junio de 1984 y 16 de noviembre de 1999 ). La posesión en concepto de dueño requiere que, pública e inequívocamente, se manifieste dicha condición por el poseedor mediante actos continuados."

La STS 353/2012, de 11 de junio (recurso 2181/2009) establece: "[...] Como tiene declarado esta Sala, entre otras, en sentencia núm. 101/1997, de 10 febrero , la posesión "en concepto de dueño" que exige para la prescripción adquisitiva del dominio el artículo 447, "[...] impone necesaria prueba de que el poseedor no es mero detentador y sí precisa un plus de la actividad de tenencia material en cuanto los actos posesorios no han de ser equívocos, sino que han de manifestarse externamente al tráfico como efectivos actos de dominio -"in nomine propio"- para lo que no es suficiente la mera intención ni el acto volitivo interno de querer o creer ( SS. 2 julio 1991 , 3 junio 1993 , 30 diciembre 1994 y 25 octubre 1995 ). No hay precepto que autorice a presumir la posesión en concepto de dueño ( Sentencias de 4 julio 1963 y 18 octubre 1994 ) [...]".

- Aplicando la anterior legislación y jurisprudencia al caso que nos ocupa, tampoco aprecia esta Sala error en la valoración de la prueba.

1. En cuanto a la alegación de que si concurre justo título,tal y como se ha razonado anteriormente, compartiendo el criterio del juzgador de instancia, entiende esta Sala que no goza la parte demandante de justo título que ampare su reclamación.

Según el Código Civil, se entiende por justo título "el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate"( art. 1952 del CC ). Es decir, el que produciría la transmisión y adquisición del dominio de no mediar el vicio o defecto que la prescripción está llamada a subsanar. El justo título es pues, fundamentalmente, un acto o negoció jurídico de transmisión posesoria en virtud del cual se adquiere la tenencia de la cosa, pero que, sin embargo, no basta para transmitir el derecho de propiedad y lograr el natural cometido traslativo que estaba llamado a cumplir.

En el presente supuesto no concurre justo título pues, como se ha expuesto y razonado anteriormente, en la finca adquirida por ERASA no se incluía -pues tampoco era propiedad del vendedor-, ni la fortaleza ni la población de Otíñar que ahora se reclaman. Esto es, en la compraventa no operó vicio o defecto alguno que pudiera llamar a convalidar la prescripción, sino que lo ocurrido fue que la demandante adquirió una finca en la que no se incluían los bienes cuya propiedad pretende ahora haber obtenido por usucapión.

2. Por lo que se refiere a la posesión en concepto de dueño, pública y pacífica,es precisa prueba de que el poseedor no es mero detentador y sí precisa un plus de la actividad de tenencia material en cuanto los actos posesorios no han de ser equívocos, sino que han de manifestarse externamente al tráfico como efectivos actos de dominio -"in nomine propio"- para lo que no es suficiente la mera intención ni el acto volitivo interno de querer o creer.

Sostiene la apelante haber venido poseyendo entre 1980 y 2018, de manera pública, pacífica y en concepto de dueño. Así resulta, afirma, de la documentación registral, catastral y administrativa aportada junto a la demanda (documentos n.º 7 a 12). Incluso cuando la administración autonómica se dirige a ERASA a propósito del incumplimiento de la obligación de cuidado de un BIC (cueva del Toril).

Examinados tales documentos, se constata como los mismos hacen referencia a la finca del DIRECCION000, propiedad de la parte demandante, cuya propiedad y posesión no se discute. Así, los recibos de IBI del año 2019 y anteriores, se refiere a unas parcelas catastrales existentes en el paraje de Otíñar; los impuestos municipales sobre gastos suntuarios (aprovechamiento de cotos privados de caza y pesca) hacen referencia al Coto " DIRECCION000"; por último, la documentación de la Junta de Andalucía se refiere al cese de actividad ganadera de estabulación en la Cueva del Toril y su entorno inmediato. Sin embargo, ninguno de estos documentos hace referencia a los dos inmuebles que se reivindican, esto es, fortaleza y población. Ninguna prueba se ha practicado que mínimamente acredite que la actora ha venido poseyendo en los últimos 30 años, el castillo o la aldea de Otíñar.

3. Por último, en cuanto a la buena fealegada, tampoco concurre. Afirma que siempre se ha considerado dueña por justo título de la parcela reivindicada.

Al respecto de la buena fe como requisito para que opere la prescripción adquisitiva, procede traer a colación la sentencia del Tribunal Supremo de 28 de marzo de 2023 .Explica la misma que: "... Uno de los requisitos, condicionantes de la operatividad de la usucapión ordinaria, es que el poseedor lo sea de buena fe ( art. 1957 CC ). Esta buena fe se desdobla, a su vez, en sendas esferas, la positiva consistente en la creencia de que la persona de quien se recibió la cosa "era dueño de ella, y podía transmitir su dominio" ( art. 1950 CC ); y la negativa, de que el poseedor "ignora que en su título o modo de adquirir exista vicio que lo invalide" ( art. 433 CC ).

En el presente supuesto ha de negarse también la buena fe toda vez que bastaba una simple lectura de la escritura de compraventa del año 1980, para constatar que la finca objeto de compraventa no incluía ni el castillo ni la aldea de Otíñar. No constando vicio que invalide el título alegado por la demandante, tampoco puede sostenerse la existencia de buena fe en la posesión de un bien que no fue objeto de contrato en la compraventa.

En atención a todo lo expuesto, no apreciando esta Sala error alguno en la valoración de la prueba contenida en la sentencia recurrida y, por lo tanto, no habiendo acreditado la parte demandante ni la existencia de justo título de propiedad que ampare y justifique la acción reivindicatoria postulada en la demanda, ni la usucapión alegada, al no haber acreditado la mercantil demandante haber poseído a título de dueño de forma pública, pacífica e ininterrumpida con justo título y de buena fe, la fortaleza y aldea de Otíñar, se está en el caso de desestimar el recurso de apelación al no disponer la parte actora de título alguno que legitime su reclamación.

CUARTO.- En cuanto a costas, dado el sentir de esta sentencia, por imperativo del artículo 398 de la L. E. Civil, habrán de imponerse al apelante las costas del presente recurso.

Alega la parte recurrente que vista la dificultad objetiva que el proceso presenta y por lo tanto por existir dudas de hecho y de derecho, no procede condena en costas.

Entiende esta Sala que no concurren serias dudas de hecho o de derecho que permita, excepcionalmente, adoptar otra decisión al respecto. Independientemente de extensa y detallada evolución histórica recogida en la demanda sobre la finca objeto de censo, la base fáctica del procedimiento no es especialmente compleja y las normas jurídicas sustantivas aplicables (acción reivindicatoria y prescripción adquisitiva), son básicas, por lo que la condena en costas se encuentra plenamente justificada, tanto en la instancia como en la apelación.

Por aplicación de la Disposición Adicional Decimoquinta, apartado 9 de la L. O. P. J., ante la confirmación de la resolución recurrida, se declara la pérdida del depósito constituido por la parte apelante para recurrir, al que se dará el destino previsto en dicha Disposición.

Vistos los artículos citados y demás preceptos de pertinente y general aplicación,