Sentencia Civil 575/2026 Audiencia Provincial Civil nº 1 de Almería, Rec. 621/2025 de 30 de junio del 2026

PRIMERO.-La sentencia de instancia estima la nulidad de los acuerdos 1º, 2º, 3º y 5º del Acuerdo 3 de la Junta General Extraordinaria de fechas 30 de julio de 2020, tras analizar la compleja situación de la Comunidad de Propietarios DIRECCION001 y de la sociedad explotadora (Copropietarios DIRECCION002. , CBS S.L.) con remisión a las SSAP de esta Audiencia que se dirán, que recuerdan que existe una Comunidad de Propietarios sujeta a la Ley de Propiedad Horizontal y desestima la falta de legitimación pasiva tantas veces alegada en este y otros procedimientos similares a éste.

La parte demandante Comunidad de Propietarios DIRECCION001 recurre en apelación la sentencia solicitando se revoque la misma y se desestime íntegramente la demanda es decir la anulación de los acuerdos 1º, 2º , 3º y 5º ademas del 4º desestimado.

Los demandantes en sede de su recurso interesan la nulidad del punto 4º del Acuerdo de la Junta General Extraordinaria de fecha 30 de julio de 2020.

Los Acuerdos objeto de impugnación son los siguientes:

1.- Aprobación de las cuentas del ejercicio 2019.

2.- Condonación de rentas del año 2020.

3.- Acuerdo de prorroga del contrato de arrendamiento desde el año 2020 a 2025, (contrato de arrendamiento de explotación hotelera de los apartamentos suscrito entre la Comunidad de Propietarios DIRECCION001 como arrendadora, y la mercantil DIRECCION001 S.L , como arrendataria.

4.-Nombramiento de los cargos de Presidente, Secretario y Administrador de la Comunidad de Propietarios DIRECCION001.

5.- Aprobación del presupuesto del ejercicio 2020 y/o siguientes y la aprobación de las cuotas repercutibles a los propietarios de locales respecto a gastos comunes del edificio.

SEGUNDO.-Seguidamente se analizan los motivos del recurso, no sin antes exponer las peculiaridades de ésta comunidad explicadas y analizadas por numerosas resoluciones de esta Audiencia Provincial y del Tribunal Supremo que se dirán, y que esta formada, por :

Un conjunto de propietarios de garajes, locales y apartamentos integrados en la Comunidad de Propietarios DIRECCION001.

La entidad Copropietarios DIRECCION002., (copropietarios DIRECCION002 , CBS, S.L.) que es arrendataria en régimen de explotación hotelera de la mayoría de los apartamentos integrados en la Comunidad (a excepción del números 703 1 y 2 de uso privativo). Todo ello en virtud de los contratos de arrendamiento de explotación hotelera por el que se disponía una reducción de la renta fija de 1.000 € y una variable en función de los rendimientos de la explotación, que se han ido sucediendo desde fecha 15 de mayo de 1992, 14 de septiembre de 1995, 28 de junio de 1999, 11 de junio de 2006 y sus prorrogas . Juntas que han provocado sucesivos procedimientos judiciales, y la anulación de los acuerdos de las Juntas de 10 de julio de 2011 relativas a la reducción de la renta (de 3.000 a 1.000 €) por SAP de 12 de julio de 2016 firme en el Rac 524/2015 que deriva de Ordinario 1143/2011, y la Junta de Propietarios de 4-9-2015 relativa a la renovación del contrato, por SAP de 5-4-2022 Juicio Ordinario 1335/2015 y Rac 1394/21, ademas de otros procedimientos en el mismo sentido (SAP11-6-2024 dictada en RAC 254/23 derivado de Juicio Ordinario 354/2020 y sentencia de 10-11-2022 del Juzgado de 1º Instancia e Instrucción Nº 2 de Roquetas de Mar).

Explotación hotelera inscrita el 19 de agosto de 1992 en el Registro de Establecimientos y Actividades Turísticas de la Junta de Andalucía, Conserjería de Economía y Hacienda, y prevista en los Estatutos de la Comunidad según escritura publica de 11-9-92. y de Declaración de Obra Nueva y División en régimen de Propiedad Horizontal de 22 de diciembre de 1989.

Por otra parte la sociedad arrendataria CBS, S.L., esta formado por el conjunto de propietarios de los apartamentos que al tiempo de comprarlos, en documento público aparte, adquirieron 241 participaciones sociales por cada unidad de explotación (apartamento). La mercantil CBS S.L, fue inscrita el 19 de agosto de 1992 en el Registro de Establecimientos y Actividades Turísticas de la Junta de Andalucía, Conserjería de Economía y Hacienda, con la categoría 3 estrellas.

De esta forma se produce una confusión de derechos e instituciones entre la Comunidad de Propietarios DIRECCION001, como arrendadora, y a su vez arrendataria, al ser los propietarios de los apartamentos, integrantes de las participaciones sociales de la mercantil arrendataria CBS S.L. Y, en las Juntas de la Comunidad de Propietarios que se celebran lo que se vienen aprobando es la cuenta de gastos e ingresos de la sociedad arrendataria, , reducción de rentas de la arrendataria y condonación de las rentas ( SAP Almeria de 12 de julio de 2016 y Auto del Tribunal Supremo de 3 de abril de 2019 relativa a la impugnación y nulidad de acuerdo de 10 de julio de 2011 de la aprobación de cuentas anuales a 0 de la CP, acuerdo de reducción de rentas a la arrendataria hasta el vencimiento del contrato en 2015 y acuerdo de condonación de rentas del año 2010 ).

Las numerosas controversias que esta peculiar situación ha provocado, han sido abordadas por esta Audiencia Provincial entre otras sus sentencias de SAP 12-7-2016 firme por auto TS de 3-4-2019 (Rac 524/2015), SAP 23-2-2016 (Rac 286/15), SAP 27-9-2013 (Rac 517/2012), SAP de 5-4-2022 (Rac 1335/2015), SAP 30-5-2023 (Rac 403/22) o SAP 11-6-2024 (Rac254/23) o SAP de 28-10-2014.

TERCERO.-Recurso de la "Comunidad de Propietarios DIRECCION001"

Damos paso en primer lugar a la resolución de cada uno de los pronunciamientos objeto de apelación presentados por la CP DIRECCION001 que combaten la nulidad de los acuerdos 1º, 2º, 3º, y 5º estimados, y la impugnación presentada por los demandante en este recurso reiterando la nulidad del acuerdo 4º desestimado en la instancia (nombramiento de cargos).

1.- Aprobación de las cuentas del ejercicio 2019.

La sentencia apelada, con apoyo en las resoluciones ya citadas y lo dispuesto en el artículo 18 de la LPH, considera que la aprobación de cuentas del ejercicio 2019, no refleja un fiel funcionamiento económico financiero de la comunidad, no existe transparencia en el sistema elegido para la aprobación de las cuentas y posible presupuesto posterior pues siguen confundiéndose las cuentas de ambas instituciones (C.P y la arrendataria mercantil CBS S.L.). El documento nº 8 adjunto al escrito de contestación a la demanda relativo a gastos e ingresos, unicamente detalla los de la explotación "Hotel DIRECCION001" derivadas de la explotación hotelera ,sin especificarse las partidas correspondientes a la Comunidad de Propietarios sea cual sea su resultado. Y nos recuerda que según el articulo 14 de la LPH, es competencia de la Junta aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes, a distribuir según la cuota de participación fijada en el titulo, pues hay locales y algún apartamento que no forman parte de la sociedad que explota el hotel .

La comunidad apelante, reconoce esa confusión de derechos, y justifica las decisiones adoptadas en el seno de la Comunidad relativas a aspectos como condonación o reducción de la renta de la mercantil arrendataria pero con absoluto olvido de los propietarios que no forman parte de la explotación hotelera (locales, y 3 apartamentos 1, 2 y 703 ; disiente de los pronunciamientos de las sentencias que ya se han dictado y concluye en lo que concierte al punto primero del acuerdo anulado, que la sentencia apelada, incurre en errónea valoración de la prueba porque no ha tenido en cuenta el presupuesto del año 2020 (documento 13 de la contestación) en el que se detallan cuales de todos los anteriores gastos correspondían a la Comunidad . La sentencia aclaramos, analiza el documento 8 relativa a la cuenta de ingresos y gastos de la sociedad arrendataria correspondiente al ejercicio 2019.

La confusión de derechos, entre la Comunidad de Propietarios y la mercantil arrendataria en régimen de explotación hotelera, es una situación jurídica anómala, que ya han sido objeto de estudio y análisis en las resoluciones de esta Audiencia Provincial, citadas, de forma clara e inequívoca y que recoge la sentencia apelada, especialmente la SAP de 12 de julio de 2016 y las que le han seguido.

Así, como ya nos indica la SAP de de 23-2-2016; en las Juntas de la Comunidad DIRECCION001, se ha producido un solapamiento de las reuniones de la sociedad arrendataria CBS S.L. y Comunidad de Propietarios, en la medida que en las misma se acuerdan cuestiones relativas a la sociedad ademas de las propias de una Junta de Propietarios. Y la comunidad de propietarios se convierte en un instrumento formal para articular la explotación turística de los apartamentos, de la que recordemos, no forman parte todos los propietarios de los apartamentos, como tampoco los propietarios de locales y garajes. Datos que el Tribunal Supremo en auto de 3 de abril de 2019 tiene en cuenta al confirmar la obligación de la Comunidad de Propietarios de efectuar su propia rendición de cuentas de forma independiente a la rendición de cuenta de la explotación hotelera que lleva a cabo la mercantil arrendataria CBS S.L.

Pues bien el punto uno unicamente afecta a la aprobación de cuentas del ejercicio de 2019 que se corresponden con las cuentas dispuestas en el documento 8 de la contestación a la demanda, que confirmamos unicamente comprenden las de la sociedad arrendataria. La apelante nos trata de confundir con un documento distinto, el numero 13 relativo a los presupuestos del año 2020, que ni siquiera fue invocado en el correlativo apartado de la contestación a la demanda punto 1 del acuerdo que nos ocupa. Este ultimo documento no es omitido en la valoración de la sentencia, y es analizado , pero en el apartado correspondiente al punto quinto que es el correcto aprobación del presupuesto del 2020. Este comprende los gastos previsibles generales de toda la comunidad y de los locales comerciales independientes, y se elabora sin el previo conocimiento de los comuneros de la situación real de la Comunidad, razón por la que arrastrara igualmente su nulidad como veremos

Porque en definitiva la Comunidad de Propietarios sigue, presentado las cuentas e ingresos de la Copropietarios DIRECCION002 con absoluta confusión y falta de transparencia respecto a las cuentas de la Comunidad de Propietarios, con independencia de cual sea su resultado debiendo estarse a lo resuelto por esta Audiencia Provincial, de plena aplicación y extrapolable al supuesto analizado, pues las cuentas anuales que se vienen aprobando en la Comunidad de Propietarios, adolecen de la misma irregularidad y solo aluden a las cuentas de la sociedad arrendataria .

Reproducimos lo expuesto por esta sala y el TS, por ser cuestiones prejudiciales sobre el objeto de este recurso y procedimiento. ya resueltos en anteriores instancias y cuyos efectos jurídicos de cosa juzgada se extienden a esta resolución, dado que afecta a la misma comunidad y a unos acuerdos similares adoptados en Junta de 10 de julio de 2011; sobre aprobación de cuentas, reducción de renta y condonación de la renta del año 2010 a la sociedad Copropietarios DIRECCION002;. Así la SAP 280/2016 de 12 de julio de 2016 (Rac 524/2015 que deriva de Ordinario 1143/2011),de esta misma sección civil, describe la conformación de ésta Comunidad;

"La comunidad de propietarios la forman los apartamentos, los locales comerciales y las plazas de garaje. De la sociedad solo forman parte los propietarios de los apartamentos, no los locales, y, ni siquiera todos los apartamentos. En definitiva, existe una confusión entre instituciones y distinción de figuras entre la comunidad de propietarios y la citada sociedad, que tiene una vinculación necesaria urbanística a explotación hotelera. De esta forma, la adquisición del apartamento da lugar, o así lo parece, a la adquisición de participaciones de dicha sociedad al objeto de la explotación de la misma"

Y la resolución del Excmo. Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Auto de 3 de abril de 2019, casación 1062/2017 sobre este mismo asunto, dijo;

"Por tanto, el problema jurídico planteado consiste en determinar si en el presente caso nos encontramos ante dos situaciones jurídicas que aparecen superpuestas, cuya distinta naturaleza conlleva un régimen jurídico para cada una de ellas, por un lado una comunidad de propietarios que habrá de regirse por la Ley de propiedad horizontal, y otra derivada de la explotación del edificio hotelero de la que resulta la existencia de una verdadera sociedad. [...] A fin de determinar el régimen jurídico aplicable será necesario partir de si los acuerdos adoptados y declarados nulos por la sentencia son los propios de una u otra entidad, esto es, si han sido adoptados en el ámbito propio de una comunidad de propietarios o si, por el contrario, obedecen o son acuerdos propios de una explotación hotelera del inmueble"

El primer motivo debe ser desestimado , confirmando la nulidad del punto 1 del Acuerdo sobre aprobación de las cuentas anuales celebrado en Junta General Extraordinaria de 30 de julio de 2020.

2.- Acuerdos 2º, 3º y 5º; de Condonación de rentas del año 2020, Acuerdo de prorroga del contrato de arrendamiento desde el año 2020 a 2025, entre la Comunidad de Propietarios DIRECCION001 y la mercantil DIRECCION002 , y acuerdo de aprobación del presupuesto del ejercicio 2020 y/o siguientes y la aprobación de las cuotas repercutibles a los propietarios de locales respecto a gastos comunes del edificio.

La sentencia declara nulos estos acuerdos básicamente por el incumplimiento del deber de transparencia e información en cuento a la aprobación de cuentas de la CP, cuyos defectos de información arrastran sus consecuencia y vician la validez de los restantes acuerdos mencionados.

Señala en este apartado la parte apelante, que la estimación del primer motivo del recurso cumplido el deber de transparencia, conlleva la validez de los siguientes acuerdos, pues reúnen los requisitos para su aprobación. (quorum de tres quintas partes que se alcanzo; por el voto favorable de 3/5 partes ( articulo 17.1 a de la Ley de Propiedad Horizontal) así como la mayoría simple para el acuerdo 5º, extremo que reconoce la sentencia apelada concurre en este supuesto.

En cuanto al acuerdo 5º señala la CP apelante que no debe comprender las cuentas de la explotación hotelera, que solo deben ser objeto de análisis en el seno de la mercantil CBS S.L. Indica que no debe resultar obligatorio someter la revisión presupuestaria del hotel en sede de la Comunidad de Propietarios porque implica que personas que no son socios aprueben acuerdos relativos a una actividad mercantil de la que no participan. Otra cosa, dice, es qué servicios o gastos asumidos por la CBS se detallen o distingan de aquellos que corresponden a la comunidad. Y que en todo caso, del presupuesto de los gastos que serian repercutibles a la CP, serian una mínima parte de los incluidos en la explotación turística (0,5 %), por lo que su trascendencia resulta prácticamente nula. En definitiva indica que constando todos los ingresos y gastos de la explotación del hotel, y realizándose la distribución conforme al coeficiente de participación (con independencia de que los propietarios de apartamentos no abonen cuota alguna por estar asumida por la sociedad arrendataria) , procede declarar valido el citado acuerdo, máxime cuando no se alega ninguno de los motivos tasados en el articulo 18 de la LPH.

Pues bien el motivo debe ser desestimado.

Porque la falta de transparencia y desinformación sobre las cuentas anuales de la Comunidad de Propietarios, diferenciada de la sociedad arrendataria, vicia la voluntad de los restantes comuneros sobre la conveniencia o no de condonación de la renta, reducción de la renta de la sociedad arrendataria CBS S.L. y prorroga del contrato. Así lo expone con idénticos razonamientos en un supuesto similar entre las mismas partes distinta fecha de Junta pero similar objeto, la SAP 5 de abril de 2015 (Ordinario 1335/2015 y Rac 1394/21; "Se denomine de una y otra forma, la Junta incumple reiteradamente (al menos en la Junta de 2011 y en esta impugnada) la obligación de información , rendición de cuentas anuales y previsión económica y, ello como señalábamos en la citada sentencia (12-7-2016 ) afecta al contenido de los siguientes acuerdos relativos al arrendamiento (....)"

Como confirma nuestra SAP de 5/04/2022 Ponente D. Ana de Pedro , los acuerdos de la Junta están viciados, mas que por incumplimiento de la obligación legal y formal (quorum en la formación de voluntades o previsión expresa de sus estatutos de concertar arrendamientos para la explotación hotelera de los apartamentos), por incumplimiento de la obligación legal de informar la situación económica de la Comunidad, (ya vició los acuerdos de la Junta de Propietarios de 2011 ) y esos vicios se proyectan sobre los acuerdos impugnados, en cuanto vedan que quienes voten (formen parte o no de la sociedad que explota los hoteles) tengan un conocimiento cabal de la situación económica de la Comunidad, para lo cual es igualmente imprescindible como ya adelantamos para todos los comuneros, conocer el estado de las cuentas tanto de la CP como de la sociedad arrendataria (dada la confusión de derechos y confluencia de intereses coincidentes y/o contrapuestos entre algunos de ellos).

Añade la Comunidad de Propietarios DIRECCION001 apelante, con relación al acuerdo 5º, que no debe resultar obligatorio someter la revisión presupuestaria del hotel en sede de la Comunidad de Propietarios, porque implica que personas que no son socios aprueben acuerdos relativos a una actividad mercantil de la que no participan. Omite en este escueto argumento la apelante, la confusión de derechos entre la CP y CBS S.L. a la que ya se ha hecho alusión en esta y nuestras antecedentes resoluciones. La mercantil CBS S.L. que realiza una actividad lucrativa de explotación hotelera de los apartamentos, esta formada por los socios y propietarios de casi todos los apartamentos, pero no por todos los comuneros, y esta explotación comprende gastos de servicios y mantenimientos que son repercutibles tanto en las rentas y/o o beneficios a percibir por los socios (en función de su cuenta de resultados), como en la propia Comunidad de Propietarios, integrada por propietarios no socios.

Nuevamente hemos de decir, que ya sea unos gastos ínfimos o no (que según la CP solo alcanza un 0.5 %) es necesario una completa información a todos los comuneros del estado de cuentas de la sociedad arrendataria y la comunidad para tomar decisiones y esta falta de información vicia de nulidad todos y cada uno de los acuerdos anulados en cuanto conlleva un perjuicio para los propietarios que sin información no disponen de elementos suficientes para saber si están soportando gastos que no le corresponden, con claro detrimento y en perjuicio de sus derechos ( articulo 18.1,c de la LPH.

CUARTO.-Recurso de los demandantes D. Serafin, D. Julio, D. Caridad, D. Marcial y otros.

1.-Los demandantes articulan su recurso sobre la validez del acuerdo 4º siguiente; "Propuesta y aprobación, en su caso de reelección o nombramiento de los cargos de Presidente, Secretario y Administrador de la Comunidad de Propietarios del DIRECCION001, y de la Comunidad de Propietarios de DIRECCION001."

Son varias las cuestiones que suscitan aquí por los apelantes

1.- Que por la vía del nombramiento de los cargos, a dos comunidades distintas, se pretende por vía indirecta aprobar la creación de una subcomnidad; La Comunidad de Propietarios de DIRECCION001. Acuerdo que ya se intento incorporar en las Actas de Juntas de 21-9-2019 y 21 -1-2023 y el que nos ocupa de 30 de junio de 2020, cuando los anteriores acuerdos para el nombramiento de cargos de esta segunda comunidad, han sido recurridos en apelación y anulados, (el primero SAP Almeria de de 30-5-2023 en RAC 1394/23 recurrida en casación ) y el segundo en procedimiento ordinario 574/23 pendiente de juicio). En el primero se desiste del nombramiento de cargos para la Comunidad de DIRECCION001, según acta notarial que da cuenta de la Junta de 21-9-2019 en este punto .(doc. 4 de la demanda)

2.-Que el nombramiento perjudica los intereses de la comunidad en cuanto a transparencia y rendición de cuentas en cuanto en la Junta puede apreciarse que figuran dos partidas de 13.877,81 € (servicios profesionales independientes) y de 25.185,60 € (gastos de asesoría), que han sido cobrados por la presidente y administrador , ambos como abogados siendo la presidenta ( Begoña) esposa del consejero delegado de la sociedad arrendataria ( Darío), y el administrador ( Norberto) socio del mismo despacho de la presidenta (ambos abogados). Concurre en suma un claro conflicto de intereses, fraude y abuso de derecho, indican

En esta Junta se propone a D. Begoña como Presidente , a D. Ricardo como Secretario,y a D. Norberto como Administrador de la Comunidad , sin concretar de que comunidad.

Hemos de decir que se confunden en este apartado del recurso varias cuestiones.

La primera relativa al nombramiento de los cargos para según qué comunidad. En el Acta punto 4 se propone el nombramiento para dos comunidades de propietarios, Comunidad de Propietarios del DIRECCION001, y de la Comunidad de Propietarios de DIRECCION001." cuando solo hay una. Y en la aprobación de los nombramientos se nombran los cargos, pero deja abierta sin completar la comunidad de que se trata. La sentencia deja bien claro que el único punto objeto de examen para la cual están legitimados los demandantes es para impugnar la reelección de los cargos de la Comunidad de Propietarios dividida en régimen de propiedad horizontal , es decir la Comunidad de Propietarios DIRECCION001, y no de la sociedad en explotación.

Ya expusimos en nuestra sentencia de 30 de mayo de 2023 ( a dia de hoy firme) , la cual confirmaba la nulidad de los acuerdos de 21 de septiembre de 2019, entre ellos "la Propuesta y aprobación en su caso de nombramiento del Comité rector de la CP de DIRECCION001", que debíamos diferenciar dos figuras o instituciones independientes que no cabe confundir; la Comunidad de Propietarios DIRECCION001, que se rige por la Ley de Propiedad Horizontal, y la mercantil CBS S.L. como arrendataria de la Comunidad de Propietarios DIRECCION001 que se rige por la ley de Sociedad de Capital . Todo ello siguiendo la estela de las sentencias de nuestra Audiencia tantas veces repetidas de 12 de julio de 2016 y 27 de septiembre de 2013. Por tanto no se ha creado ninguna subcomunidad con sujeción al articulo 5 de la LPH y demás requisitos, por lo que el acuerdo de nombramiento de administrador, presidente y secretario, solo puede ir referido y quedar circunscrito a la Comunidad de Propietarios DIRECCION001 exclusivamente. Y no a la sociedad en explotación hotelera, ya se llame CBS S.L.ya se le denomina Comunidad de Propietarios de DIRECCION001, ya Comunidad de Propietarios del DIRECCION001 que en caso de crearse seria una sociedad civil irregular , regida por el Código Civil, por lo que igualmente sus cargos no derivarían de la votación y Acta de Junta General de la Comunidad de Propietarios de 20 de julio de 2020. (ver documento 4 de la demanda, Acta Notarial relativa al Acta de Junta de Propietarios de 21 de septiembre de 2019)

El otro frente abierto en el recurso, afecta al conflicto de intereses y vinculación de las personas nombradas, con los intereses de la sociedad arrendataria. Hecho que aun cuestionable, es un nombramiento sometido a las reglas del quorum de la LPH, que no consta ni se cuestiona hayan sido alteradas o vulneradas de conformidad con el articulo 13 de sus Estatutos y 14 de la LPH, según es de ver (63,35 % a favor , 11,52 % en contra, y 2,95 % abstención), y tampoco afecta de manera directa al estado de las cuentas de la Comunidad de Propietarios y su falta de información y/o transparencia .

Y el tercer frente es el relativo a los gastos anuales correspondientes a las partidas de 13.877,81 € (servicios profesionales independientes) y de 25.185,60 € (gastos de asesoría) que constan en los Gastos anuales de la sociedad arrendataria CBS S.L.(documento 8 de la contestación), que los apelantes consideran han cobrado estos profesionales nombrados, y repercutido en el capitulo de Gastos a la Comunidad , sin acuerdo comunitario que lo ampare. Esta extremo, en realidad forma parte de la cuestión nuclear controvertida relativa a la falta de información y transparencia por la que han sido anulados los acuerdos de aprobación de cuentas del ejercicio 2019, aprobación del presupuesto de 2020, prorroga, condonación y/o reducción de rentas. Pero en puridad con independencia de que estas partidas no sean correctas en las cuentas anuladas de la Comunidad de Propietarios por englobar gastos que no le corresponden (por ejemplo derechos de a SGAE, animación, gastos desplazamiento, monitores gimnasio, material de oficina etc); el nombramiento de los administradores, para ejercer como presidente, administrador y secretario de la Comunidad de Propietarios DIRECCION001, es plenamente valido .

Todo lo que nos lleva a estimar o matizar en parte el motivo impugnado, en cuanto el Punto 4 del Acuerdo de nombramiento de Presidente, Secretario y Administrador, solo es valido y eficaz para la única comunidad de propietarios constituida; la C.P. DIRECCION001, regida por la Ley de Propiedad Horizontal, y no para la Comunidad de Propietarios del DIRECCION001, nunca constituida, y que en realidad encubre una sociedad limitada la arrendataria, regida por la Ley de Sociedades de Capital.

TERCERO.-En definitiva procede la estimación parcial del recurso promovido por el conjunto de propietarios ya mencionado, que conlleva la no imposición de costas a ninguna de las partes con sujeción al articulo 398 de la LEC.

.-La desestimación del recurso presentado por la "CP DIRECCION001" supone la imposición de costas del recurso a la parte apelante, de conformidad con lo indicado en el artículo 398 de la LEC.

PRIMERO.-La sentencia de instancia estima la nulidad de los acuerdos 1º, 2º, 3º y 5º del Acuerdo 3 de la Junta General Extraordinaria de fechas 30 de julio de 2020, tras analizar la compleja situación de la Comunidad de Propietarios DIRECCION001 y de la sociedad explotadora (Copropietarios DIRECCION002. , CBS S.L.) con remisión a las SSAP de esta Audiencia que se dirán, que recuerdan que existe una Comunidad de Propietarios sujeta a la Ley de Propiedad Horizontal y desestima la falta de legitimación pasiva tantas veces alegada en este y otros procedimientos similares a éste.

La parte demandante Comunidad de Propietarios DIRECCION001 recurre en apelación la sentencia solicitando se revoque la misma y se desestime íntegramente la demanda es decir la anulación de los acuerdos 1º, 2º , 3º y 5º ademas del 4º desestimado.

Los demandantes en sede de su recurso interesan la nulidad del punto 4º del Acuerdo de la Junta General Extraordinaria de fecha 30 de julio de 2020.

Los Acuerdos objeto de impugnación son los siguientes:

1.- Aprobación de las cuentas del ejercicio 2019.

2.- Condonación de rentas del año 2020.

3.- Acuerdo de prorroga del contrato de arrendamiento desde el año 2020 a 2025, (contrato de arrendamiento de explotación hotelera de los apartamentos suscrito entre la Comunidad de Propietarios DIRECCION001 como arrendadora, y la mercantil DIRECCION001 S.L , como arrendataria.

4.-Nombramiento de los cargos de Presidente, Secretario y Administrador de la Comunidad de Propietarios DIRECCION001.

5.- Aprobación del presupuesto del ejercicio 2020 y/o siguientes y la aprobación de las cuotas repercutibles a los propietarios de locales respecto a gastos comunes del edificio.

SEGUNDO.-Seguidamente se analizan los motivos del recurso, no sin antes exponer las peculiaridades de ésta comunidad explicadas y analizadas por numerosas resoluciones de esta Audiencia Provincial y del Tribunal Supremo que se dirán, y que esta formada, por :

Un conjunto de propietarios de garajes, locales y apartamentos integrados en la Comunidad de Propietarios DIRECCION001.

La entidad Copropietarios DIRECCION002., (copropietarios DIRECCION002 , CBS, S.L.) que es arrendataria en régimen de explotación hotelera de la mayoría de los apartamentos integrados en la Comunidad (a excepción del números 703 1 y 2 de uso privativo). Todo ello en virtud de los contratos de arrendamiento de explotación hotelera por el que se disponía una reducción de la renta fija de 1.000 € y una variable en función de los rendimientos de la explotación, que se han ido sucediendo desde fecha 15 de mayo de 1992, 14 de septiembre de 1995, 28 de junio de 1999, 11 de junio de 2006 y sus prorrogas . Juntas que han provocado sucesivos procedimientos judiciales, y la anulación de los acuerdos de las Juntas de 10 de julio de 2011 relativas a la reducción de la renta (de 3.000 a 1.000 €) por SAP de 12 de julio de 2016 firme en el Rac 524/2015 que deriva de Ordinario 1143/2011, y la Junta de Propietarios de 4-9-2015 relativa a la renovación del contrato, por SAP de 5-4-2022 Juicio Ordinario 1335/2015 y Rac 1394/21, ademas de otros procedimientos en el mismo sentido (SAP11-6-2024 dictada en RAC 254/23 derivado de Juicio Ordinario 354/2020 y sentencia de 10-11-2022 del Juzgado de 1º Instancia e Instrucción Nº 2 de Roquetas de Mar).

Explotación hotelera inscrita el 19 de agosto de 1992 en el Registro de Establecimientos y Actividades Turísticas de la Junta de Andalucía, Conserjería de Economía y Hacienda, y prevista en los Estatutos de la Comunidad según escritura publica de 11-9-92. y de Declaración de Obra Nueva y División en régimen de Propiedad Horizontal de 22 de diciembre de 1989.

Por otra parte la sociedad arrendataria CBS, S.L., esta formado por el conjunto de propietarios de los apartamentos que al tiempo de comprarlos, en documento público aparte, adquirieron 241 participaciones sociales por cada unidad de explotación (apartamento). La mercantil CBS S.L, fue inscrita el 19 de agosto de 1992 en el Registro de Establecimientos y Actividades Turísticas de la Junta de Andalucía, Conserjería de Economía y Hacienda, con la categoría 3 estrellas.

De esta forma se produce una confusión de derechos e instituciones entre la Comunidad de Propietarios DIRECCION001, como arrendadora, y a su vez arrendataria, al ser los propietarios de los apartamentos, integrantes de las participaciones sociales de la mercantil arrendataria CBS S.L. Y, en las Juntas de la Comunidad de Propietarios que se celebran lo que se vienen aprobando es la cuenta de gastos e ingresos de la sociedad arrendataria, , reducción de rentas de la arrendataria y condonación de las rentas ( SAP Almeria de 12 de julio de 2016 y Auto del Tribunal Supremo de 3 de abril de 2019 relativa a la impugnación y nulidad de acuerdo de 10 de julio de 2011 de la aprobación de cuentas anuales a 0 de la CP, acuerdo de reducción de rentas a la arrendataria hasta el vencimiento del contrato en 2015 y acuerdo de condonación de rentas del año 2010 ).

Las numerosas controversias que esta peculiar situación ha provocado, han sido abordadas por esta Audiencia Provincial entre otras sus sentencias de SAP 12-7-2016 firme por auto TS de 3-4-2019 (Rac 524/2015), SAP 23-2-2016 (Rac 286/15), SAP 27-9-2013 (Rac 517/2012), SAP de 5-4-2022 (Rac 1335/2015), SAP 30-5-2023 (Rac 403/22) o SAP 11-6-2024 (Rac254/23) o SAP de 28-10-2014.

TERCERO.-Recurso de la "Comunidad de Propietarios DIRECCION001"

Damos paso en primer lugar a la resolución de cada uno de los pronunciamientos objeto de apelación presentados por la CP DIRECCION001 que combaten la nulidad de los acuerdos 1º, 2º, 3º, y 5º estimados, y la impugnación presentada por los demandante en este recurso reiterando la nulidad del acuerdo 4º desestimado en la instancia (nombramiento de cargos).

1.- Aprobación de las cuentas del ejercicio 2019.

La sentencia apelada, con apoyo en las resoluciones ya citadas y lo dispuesto en el artículo 18 de la LPH, considera que la aprobación de cuentas del ejercicio 2019, no refleja un fiel funcionamiento económico financiero de la comunidad, no existe transparencia en el sistema elegido para la aprobación de las cuentas y posible presupuesto posterior pues siguen confundiéndose las cuentas de ambas instituciones (C.P y la arrendataria mercantil CBS S.L.). El documento nº 8 adjunto al escrito de contestación a la demanda relativo a gastos e ingresos, unicamente detalla los de la explotación "Hotel DIRECCION001" derivadas de la explotación hotelera ,sin especificarse las partidas correspondientes a la Comunidad de Propietarios sea cual sea su resultado. Y nos recuerda que según el articulo 14 de la LPH, es competencia de la Junta aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes, a distribuir según la cuota de participación fijada en el titulo, pues hay locales y algún apartamento que no forman parte de la sociedad que explota el hotel .

La comunidad apelante, reconoce esa confusión de derechos, y justifica las decisiones adoptadas en el seno de la Comunidad relativas a aspectos como condonación o reducción de la renta de la mercantil arrendataria pero con absoluto olvido de los propietarios que no forman parte de la explotación hotelera (locales, y 3 apartamentos 1, 2 y 703 ; disiente de los pronunciamientos de las sentencias que ya se han dictado y concluye en lo que concierte al punto primero del acuerdo anulado, que la sentencia apelada, incurre en errónea valoración de la prueba porque no ha tenido en cuenta el presupuesto del año 2020 (documento 13 de la contestación) en el que se detallan cuales de todos los anteriores gastos correspondían a la Comunidad . La sentencia aclaramos, analiza el documento 8 relativa a la cuenta de ingresos y gastos de la sociedad arrendataria correspondiente al ejercicio 2019.

La confusión de derechos, entre la Comunidad de Propietarios y la mercantil arrendataria en régimen de explotación hotelera, es una situación jurídica anómala, que ya han sido objeto de estudio y análisis en las resoluciones de esta Audiencia Provincial, citadas, de forma clara e inequívoca y que recoge la sentencia apelada, especialmente la SAP de 12 de julio de 2016 y las que le han seguido.

Así, como ya nos indica la SAP de de 23-2-2016; en las Juntas de la Comunidad DIRECCION001, se ha producido un solapamiento de las reuniones de la sociedad arrendataria CBS S.L. y Comunidad de Propietarios, en la medida que en las misma se acuerdan cuestiones relativas a la sociedad ademas de las propias de una Junta de Propietarios. Y la comunidad de propietarios se convierte en un instrumento formal para articular la explotación turística de los apartamentos, de la que recordemos, no forman parte todos los propietarios de los apartamentos, como tampoco los propietarios de locales y garajes. Datos que el Tribunal Supremo en auto de 3 de abril de 2019 tiene en cuenta al confirmar la obligación de la Comunidad de Propietarios de efectuar su propia rendición de cuentas de forma independiente a la rendición de cuenta de la explotación hotelera que lleva a cabo la mercantil arrendataria CBS S.L.

Pues bien el punto uno unicamente afecta a la aprobación de cuentas del ejercicio de 2019 que se corresponden con las cuentas dispuestas en el documento 8 de la contestación a la demanda, que confirmamos unicamente comprenden las de la sociedad arrendataria. La apelante nos trata de confundir con un documento distinto, el numero 13 relativo a los presupuestos del año 2020, que ni siquiera fue invocado en el correlativo apartado de la contestación a la demanda punto 1 del acuerdo que nos ocupa. Este ultimo documento no es omitido en la valoración de la sentencia, y es analizado , pero en el apartado correspondiente al punto quinto que es el correcto aprobación del presupuesto del 2020. Este comprende los gastos previsibles generales de toda la comunidad y de los locales comerciales independientes, y se elabora sin el previo conocimiento de los comuneros de la situación real de la Comunidad, razón por la que arrastrara igualmente su nulidad como veremos

Porque en definitiva la Comunidad de Propietarios sigue, presentado las cuentas e ingresos de la Copropietarios DIRECCION002 con absoluta confusión y falta de transparencia respecto a las cuentas de la Comunidad de Propietarios, con independencia de cual sea su resultado debiendo estarse a lo resuelto por esta Audiencia Provincial, de plena aplicación y extrapolable al supuesto analizado, pues las cuentas anuales que se vienen aprobando en la Comunidad de Propietarios, adolecen de la misma irregularidad y solo aluden a las cuentas de la sociedad arrendataria .

Reproducimos lo expuesto por esta sala y el TS, por ser cuestiones prejudiciales sobre el objeto de este recurso y procedimiento. ya resueltos en anteriores instancias y cuyos efectos jurídicos de cosa juzgada se extienden a esta resolución, dado que afecta a la misma comunidad y a unos acuerdos similares adoptados en Junta de 10 de julio de 2011; sobre aprobación de cuentas, reducción de renta y condonación de la renta del año 2010 a la sociedad Copropietarios DIRECCION002;. Así la SAP 280/2016 de 12 de julio de 2016 (Rac 524/2015 que deriva de Ordinario 1143/2011),de esta misma sección civil, describe la conformación de ésta Comunidad;

"La comunidad de propietarios la forman los apartamentos, los locales comerciales y las plazas de garaje. De la sociedad solo forman parte los propietarios de los apartamentos, no los locales, y, ni siquiera todos los apartamentos. En definitiva, existe una confusión entre instituciones y distinción de figuras entre la comunidad de propietarios y la citada sociedad, que tiene una vinculación necesaria urbanística a explotación hotelera. De esta forma, la adquisición del apartamento da lugar, o así lo parece, a la adquisición de participaciones de dicha sociedad al objeto de la explotación de la misma"

Y la resolución del Excmo. Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Auto de 3 de abril de 2019, casación 1062/2017 sobre este mismo asunto, dijo;

"Por tanto, el problema jurídico planteado consiste en determinar si en el presente caso nos encontramos ante dos situaciones jurídicas que aparecen superpuestas, cuya distinta naturaleza conlleva un régimen jurídico para cada una de ellas, por un lado una comunidad de propietarios que habrá de regirse por la Ley de propiedad horizontal, y otra derivada de la explotación del edificio hotelero de la que resulta la existencia de una verdadera sociedad. [...] A fin de determinar el régimen jurídico aplicable será necesario partir de si los acuerdos adoptados y declarados nulos por la sentencia son los propios de una u otra entidad, esto es, si han sido adoptados en el ámbito propio de una comunidad de propietarios o si, por el contrario, obedecen o son acuerdos propios de una explotación hotelera del inmueble"

El primer motivo debe ser desestimado , confirmando la nulidad del punto 1 del Acuerdo sobre aprobación de las cuentas anuales celebrado en Junta General Extraordinaria de 30 de julio de 2020.

2.- Acuerdos 2º, 3º y 5º; de Condonación de rentas del año 2020, Acuerdo de prorroga del contrato de arrendamiento desde el año 2020 a 2025, entre la Comunidad de Propietarios DIRECCION001 y la mercantil DIRECCION002 , y acuerdo de aprobación del presupuesto del ejercicio 2020 y/o siguientes y la aprobación de las cuotas repercutibles a los propietarios de locales respecto a gastos comunes del edificio.

La sentencia declara nulos estos acuerdos básicamente por el incumplimiento del deber de transparencia e información en cuento a la aprobación de cuentas de la CP, cuyos defectos de información arrastran sus consecuencia y vician la validez de los restantes acuerdos mencionados.

Señala en este apartado la parte apelante, que la estimación del primer motivo del recurso cumplido el deber de transparencia, conlleva la validez de los siguientes acuerdos, pues reúnen los requisitos para su aprobación. (quorum de tres quintas partes que se alcanzo; por el voto favorable de 3/5 partes ( articulo 17.1 a de la Ley de Propiedad Horizontal) así como la mayoría simple para el acuerdo 5º, extremo que reconoce la sentencia apelada concurre en este supuesto.

En cuanto al acuerdo 5º señala la CP apelante que no debe comprender las cuentas de la explotación hotelera, que solo deben ser objeto de análisis en el seno de la mercantil CBS S.L. Indica que no debe resultar obligatorio someter la revisión presupuestaria del hotel en sede de la Comunidad de Propietarios porque implica que personas que no son socios aprueben acuerdos relativos a una actividad mercantil de la que no participan. Otra cosa, dice, es qué servicios o gastos asumidos por la CBS se detallen o distingan de aquellos que corresponden a la comunidad. Y que en todo caso, del presupuesto de los gastos que serian repercutibles a la CP, serian una mínima parte de los incluidos en la explotación turística (0,5 %), por lo que su trascendencia resulta prácticamente nula. En definitiva indica que constando todos los ingresos y gastos de la explotación del hotel, y realizándose la distribución conforme al coeficiente de participación (con independencia de que los propietarios de apartamentos no abonen cuota alguna por estar asumida por la sociedad arrendataria) , procede declarar valido el citado acuerdo, máxime cuando no se alega ninguno de los motivos tasados en el articulo 18 de la LPH.

Pues bien el motivo debe ser desestimado.

Porque la falta de transparencia y desinformación sobre las cuentas anuales de la Comunidad de Propietarios, diferenciada de la sociedad arrendataria, vicia la voluntad de los restantes comuneros sobre la conveniencia o no de condonación de la renta, reducción de la renta de la sociedad arrendataria CBS S.L. y prorroga del contrato. Así lo expone con idénticos razonamientos en un supuesto similar entre las mismas partes distinta fecha de Junta pero similar objeto, la SAP 5 de abril de 2015 (Ordinario 1335/2015 y Rac 1394/21; "Se denomine de una y otra forma, la Junta incumple reiteradamente (al menos en la Junta de 2011 y en esta impugnada) la obligación de información , rendición de cuentas anuales y previsión económica y, ello como señalábamos en la citada sentencia (12-7-2016 ) afecta al contenido de los siguientes acuerdos relativos al arrendamiento (....)"

Como confirma nuestra SAP de 5/04/2022 Ponente D. Ana de Pedro , los acuerdos de la Junta están viciados, mas que por incumplimiento de la obligación legal y formal (quorum en la formación de voluntades o previsión expresa de sus estatutos de concertar arrendamientos para la explotación hotelera de los apartamentos), por incumplimiento de la obligación legal de informar la situación económica de la Comunidad, (ya vició los acuerdos de la Junta de Propietarios de 2011 ) y esos vicios se proyectan sobre los acuerdos impugnados, en cuanto vedan que quienes voten (formen parte o no de la sociedad que explota los hoteles) tengan un conocimiento cabal de la situación económica de la Comunidad, para lo cual es igualmente imprescindible como ya adelantamos para todos los comuneros, conocer el estado de las cuentas tanto de la CP como de la sociedad arrendataria (dada la confusión de derechos y confluencia de intereses coincidentes y/o contrapuestos entre algunos de ellos).

Añade la Comunidad de Propietarios DIRECCION001 apelante, con relación al acuerdo 5º, que no debe resultar obligatorio someter la revisión presupuestaria del hotel en sede de la Comunidad de Propietarios, porque implica que personas que no son socios aprueben acuerdos relativos a una actividad mercantil de la que no participan. Omite en este escueto argumento la apelante, la confusión de derechos entre la CP y CBS S.L. a la que ya se ha hecho alusión en esta y nuestras antecedentes resoluciones. La mercantil CBS S.L. que realiza una actividad lucrativa de explotación hotelera de los apartamentos, esta formada por los socios y propietarios de casi todos los apartamentos, pero no por todos los comuneros, y esta explotación comprende gastos de servicios y mantenimientos que son repercutibles tanto en las rentas y/o o beneficios a percibir por los socios (en función de su cuenta de resultados), como en la propia Comunidad de Propietarios, integrada por propietarios no socios.

Nuevamente hemos de decir, que ya sea unos gastos ínfimos o no (que según la CP solo alcanza un 0.5 %) es necesario una completa información a todos los comuneros del estado de cuentas de la sociedad arrendataria y la comunidad para tomar decisiones y esta falta de información vicia de nulidad todos y cada uno de los acuerdos anulados en cuanto conlleva un perjuicio para los propietarios que sin información no disponen de elementos suficientes para saber si están soportando gastos que no le corresponden, con claro detrimento y en perjuicio de sus derechos ( articulo 18.1,c de la LPH.

CUARTO.-Recurso de los demandantes D. Serafin, D. Julio, D. Caridad, D. Marcial y otros.

1.-Los demandantes articulan su recurso sobre la validez del acuerdo 4º siguiente; "Propuesta y aprobación, en su caso de reelección o nombramiento de los cargos de Presidente, Secretario y Administrador de la Comunidad de Propietarios del DIRECCION001, y de la Comunidad de Propietarios de DIRECCION001."

Son varias las cuestiones que suscitan aquí por los apelantes

1.- Que por la vía del nombramiento de los cargos, a dos comunidades distintas, se pretende por vía indirecta aprobar la creación de una subcomnidad; La Comunidad de Propietarios de DIRECCION001. Acuerdo que ya se intento incorporar en las Actas de Juntas de 21-9-2019 y 21 -1-2023 y el que nos ocupa de 30 de junio de 2020, cuando los anteriores acuerdos para el nombramiento de cargos de esta segunda comunidad, han sido recurridos en apelación y anulados, (el primero SAP Almeria de de 30-5-2023 en RAC 1394/23 recurrida en casación ) y el segundo en procedimiento ordinario 574/23 pendiente de juicio). En el primero se desiste del nombramiento de cargos para la Comunidad de DIRECCION001, según acta notarial que da cuenta de la Junta de 21-9-2019 en este punto .(doc. 4 de la demanda)

2.-Que el nombramiento perjudica los intereses de la comunidad en cuanto a transparencia y rendición de cuentas en cuanto en la Junta puede apreciarse que figuran dos partidas de 13.877,81 € (servicios profesionales independientes) y de 25.185,60 € (gastos de asesoría), que han sido cobrados por la presidente y administrador , ambos como abogados siendo la presidenta ( Begoña) esposa del consejero delegado de la sociedad arrendataria ( Darío), y el administrador ( Norberto) socio del mismo despacho de la presidenta (ambos abogados). Concurre en suma un claro conflicto de intereses, fraude y abuso de derecho, indican

En esta Junta se propone a D. Begoña como Presidente , a D. Ricardo como Secretario,y a D. Norberto como Administrador de la Comunidad , sin concretar de que comunidad.

Hemos de decir que se confunden en este apartado del recurso varias cuestiones.

La primera relativa al nombramiento de los cargos para según qué comunidad. En el Acta punto 4 se propone el nombramiento para dos comunidades de propietarios, Comunidad de Propietarios del DIRECCION001, y de la Comunidad de Propietarios de DIRECCION001." cuando solo hay una. Y en la aprobación de los nombramientos se nombran los cargos, pero deja abierta sin completar la comunidad de que se trata. La sentencia deja bien claro que el único punto objeto de examen para la cual están legitimados los demandantes es para impugnar la reelección de los cargos de la Comunidad de Propietarios dividida en régimen de propiedad horizontal , es decir la Comunidad de Propietarios DIRECCION001, y no de la sociedad en explotación.

Ya expusimos en nuestra sentencia de 30 de mayo de 2023 ( a dia de hoy firme) , la cual confirmaba la nulidad de los acuerdos de 21 de septiembre de 2019, entre ellos "la Propuesta y aprobación en su caso de nombramiento del Comité rector de la CP de DIRECCION001", que debíamos diferenciar dos figuras o instituciones independientes que no cabe confundir; la Comunidad de Propietarios DIRECCION001, que se rige por la Ley de Propiedad Horizontal, y la mercantil CBS S.L. como arrendataria de la Comunidad de Propietarios DIRECCION001 que se rige por la ley de Sociedad de Capital . Todo ello siguiendo la estela de las sentencias de nuestra Audiencia tantas veces repetidas de 12 de julio de 2016 y 27 de septiembre de 2013. Por tanto no se ha creado ninguna subcomunidad con sujeción al articulo 5 de la LPH y demás requisitos, por lo que el acuerdo de nombramiento de administrador, presidente y secretario, solo puede ir referido y quedar circunscrito a la Comunidad de Propietarios DIRECCION001 exclusivamente. Y no a la sociedad en explotación hotelera, ya se llame CBS S.L.ya se le denomina Comunidad de Propietarios de DIRECCION001, ya Comunidad de Propietarios del DIRECCION001 que en caso de crearse seria una sociedad civil irregular , regida por el Código Civil, por lo que igualmente sus cargos no derivarían de la votación y Acta de Junta General de la Comunidad de Propietarios de 20 de julio de 2020. (ver documento 4 de la demanda, Acta Notarial relativa al Acta de Junta de Propietarios de 21 de septiembre de 2019)

El otro frente abierto en el recurso, afecta al conflicto de intereses y vinculación de las personas nombradas, con los intereses de la sociedad arrendataria. Hecho que aun cuestionable, es un nombramiento sometido a las reglas del quorum de la LPH, que no consta ni se cuestiona hayan sido alteradas o vulneradas de conformidad con el articulo 13 de sus Estatutos y 14 de la LPH, según es de ver (63,35 % a favor , 11,52 % en contra, y 2,95 % abstención), y tampoco afecta de manera directa al estado de las cuentas de la Comunidad de Propietarios y su falta de información y/o transparencia .

Y el tercer frente es el relativo a los gastos anuales correspondientes a las partidas de 13.877,81 € (servicios profesionales independientes) y de 25.185,60 € (gastos de asesoría) que constan en los Gastos anuales de la sociedad arrendataria CBS S.L.(documento 8 de la contestación), que los apelantes consideran han cobrado estos profesionales nombrados, y repercutido en el capitulo de Gastos a la Comunidad , sin acuerdo comunitario que lo ampare. Esta extremo, en realidad forma parte de la cuestión nuclear controvertida relativa a la falta de información y transparencia por la que han sido anulados los acuerdos de aprobación de cuentas del ejercicio 2019, aprobación del presupuesto de 2020, prorroga, condonación y/o reducción de rentas. Pero en puridad con independencia de que estas partidas no sean correctas en las cuentas anuladas de la Comunidad de Propietarios por englobar gastos que no le corresponden (por ejemplo derechos de a SGAE, animación, gastos desplazamiento, monitores gimnasio, material de oficina etc); el nombramiento de los administradores, para ejercer como presidente, administrador y secretario de la Comunidad de Propietarios DIRECCION001, es plenamente valido .

Todo lo que nos lleva a estimar o matizar en parte el motivo impugnado, en cuanto el Punto 4 del Acuerdo de nombramiento de Presidente, Secretario y Administrador, solo es valido y eficaz para la única comunidad de propietarios constituida; la C.P. DIRECCION001, regida por la Ley de Propiedad Horizontal, y no para la Comunidad de Propietarios del DIRECCION001, nunca constituida, y que en realidad encubre una sociedad limitada la arrendataria, regida por la Ley de Sociedades de Capital.

TERCERO.-En definitiva procede la estimación parcial del recurso promovido por el conjunto de propietarios ya mencionado, que conlleva la no imposición de costas a ninguna de las partes con sujeción al articulo 398 de la LEC.

.-La desestimación del recurso presentado por la "CP DIRECCION001" supone la imposición de costas del recurso a la parte apelante, de conformidad con lo indicado en el artículo 398 de la LEC.

PRIMERO.-La sentencia de instancia estima la nulidad de los acuerdos 1º, 2º, 3º y 5º del Acuerdo 3 de la Junta General Extraordinaria de fechas 30 de julio de 2020, tras analizar la compleja situación de la Comunidad de Propietarios DIRECCION001 y de la sociedad explotadora (Copropietarios DIRECCION002. , CBS S.L.) con remisión a las SSAP de esta Audiencia que se dirán, que recuerdan que existe una Comunidad de Propietarios sujeta a la Ley de Propiedad Horizontal y desestima la falta de legitimación pasiva tantas veces alegada en este y otros procedimientos similares a éste.

La parte demandante Comunidad de Propietarios DIRECCION001 recurre en apelación la sentencia solicitando se revoque la misma y se desestime íntegramente la demanda es decir la anulación de los acuerdos 1º, 2º , 3º y 5º ademas del 4º desestimado.

Los demandantes en sede de su recurso interesan la nulidad del punto 4º del Acuerdo de la Junta General Extraordinaria de fecha 30 de julio de 2020.

Los Acuerdos objeto de impugnación son los siguientes:

1.- Aprobación de las cuentas del ejercicio 2019.

2.- Condonación de rentas del año 2020.

3.- Acuerdo de prorroga del contrato de arrendamiento desde el año 2020 a 2025, (contrato de arrendamiento de explotación hotelera de los apartamentos suscrito entre la Comunidad de Propietarios DIRECCION001 como arrendadora, y la mercantil DIRECCION001 S.L , como arrendataria.

4.-Nombramiento de los cargos de Presidente, Secretario y Administrador de la Comunidad de Propietarios DIRECCION001.

5.- Aprobación del presupuesto del ejercicio 2020 y/o siguientes y la aprobación de las cuotas repercutibles a los propietarios de locales respecto a gastos comunes del edificio.

SEGUNDO.-Seguidamente se analizan los motivos del recurso, no sin antes exponer las peculiaridades de ésta comunidad explicadas y analizadas por numerosas resoluciones de esta Audiencia Provincial y del Tribunal Supremo que se dirán, y que esta formada, por :

Un conjunto de propietarios de garajes, locales y apartamentos integrados en la Comunidad de Propietarios DIRECCION001.

La entidad Copropietarios DIRECCION002., (copropietarios DIRECCION002 , CBS, S.L.) que es arrendataria en régimen de explotación hotelera de la mayoría de los apartamentos integrados en la Comunidad (a excepción del números 703 1 y 2 de uso privativo). Todo ello en virtud de los contratos de arrendamiento de explotación hotelera por el que se disponía una reducción de la renta fija de 1.000 € y una variable en función de los rendimientos de la explotación, que se han ido sucediendo desde fecha 15 de mayo de 1992, 14 de septiembre de 1995, 28 de junio de 1999, 11 de junio de 2006 y sus prorrogas . Juntas que han provocado sucesivos procedimientos judiciales, y la anulación de los acuerdos de las Juntas de 10 de julio de 2011 relativas a la reducción de la renta (de 3.000 a 1.000 €) por SAP de 12 de julio de 2016 firme en el Rac 524/2015 que deriva de Ordinario 1143/2011, y la Junta de Propietarios de 4-9-2015 relativa a la renovación del contrato, por SAP de 5-4-2022 Juicio Ordinario 1335/2015 y Rac 1394/21, ademas de otros procedimientos en el mismo sentido (SAP11-6-2024 dictada en RAC 254/23 derivado de Juicio Ordinario 354/2020 y sentencia de 10-11-2022 del Juzgado de 1º Instancia e Instrucción Nº 2 de Roquetas de Mar).

Explotación hotelera inscrita el 19 de agosto de 1992 en el Registro de Establecimientos y Actividades Turísticas de la Junta de Andalucía, Conserjería de Economía y Hacienda, y prevista en los Estatutos de la Comunidad según escritura publica de 11-9-92. y de Declaración de Obra Nueva y División en régimen de Propiedad Horizontal de 22 de diciembre de 1989.

Por otra parte la sociedad arrendataria CBS, S.L., esta formado por el conjunto de propietarios de los apartamentos que al tiempo de comprarlos, en documento público aparte, adquirieron 241 participaciones sociales por cada unidad de explotación (apartamento). La mercantil CBS S.L, fue inscrita el 19 de agosto de 1992 en el Registro de Establecimientos y Actividades Turísticas de la Junta de Andalucía, Conserjería de Economía y Hacienda, con la categoría 3 estrellas.

De esta forma se produce una confusión de derechos e instituciones entre la Comunidad de Propietarios DIRECCION001, como arrendadora, y a su vez arrendataria, al ser los propietarios de los apartamentos, integrantes de las participaciones sociales de la mercantil arrendataria CBS S.L. Y, en las Juntas de la Comunidad de Propietarios que se celebran lo que se vienen aprobando es la cuenta de gastos e ingresos de la sociedad arrendataria, , reducción de rentas de la arrendataria y condonación de las rentas ( SAP Almeria de 12 de julio de 2016 y Auto del Tribunal Supremo de 3 de abril de 2019 relativa a la impugnación y nulidad de acuerdo de 10 de julio de 2011 de la aprobación de cuentas anuales a 0 de la CP, acuerdo de reducción de rentas a la arrendataria hasta el vencimiento del contrato en 2015 y acuerdo de condonación de rentas del año 2010 ).

Las numerosas controversias que esta peculiar situación ha provocado, han sido abordadas por esta Audiencia Provincial entre otras sus sentencias de SAP 12-7-2016 firme por auto TS de 3-4-2019 (Rac 524/2015), SAP 23-2-2016 (Rac 286/15), SAP 27-9-2013 (Rac 517/2012), SAP de 5-4-2022 (Rac 1335/2015), SAP 30-5-2023 (Rac 403/22) o SAP 11-6-2024 (Rac254/23) o SAP de 28-10-2014.

TERCERO.-Recurso de la "Comunidad de Propietarios DIRECCION001"

Damos paso en primer lugar a la resolución de cada uno de los pronunciamientos objeto de apelación presentados por la CP DIRECCION001 que combaten la nulidad de los acuerdos 1º, 2º, 3º, y 5º estimados, y la impugnación presentada por los demandante en este recurso reiterando la nulidad del acuerdo 4º desestimado en la instancia (nombramiento de cargos).

1.- Aprobación de las cuentas del ejercicio 2019.

La sentencia apelada, con apoyo en las resoluciones ya citadas y lo dispuesto en el artículo 18 de la LPH, considera que la aprobación de cuentas del ejercicio 2019, no refleja un fiel funcionamiento económico financiero de la comunidad, no existe transparencia en el sistema elegido para la aprobación de las cuentas y posible presupuesto posterior pues siguen confundiéndose las cuentas de ambas instituciones (C.P y la arrendataria mercantil CBS S.L.). El documento nº 8 adjunto al escrito de contestación a la demanda relativo a gastos e ingresos, unicamente detalla los de la explotación "Hotel DIRECCION001" derivadas de la explotación hotelera ,sin especificarse las partidas correspondientes a la Comunidad de Propietarios sea cual sea su resultado. Y nos recuerda que según el articulo 14 de la LPH, es competencia de la Junta aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes, a distribuir según la cuota de participación fijada en el titulo, pues hay locales y algún apartamento que no forman parte de la sociedad que explota el hotel .

La comunidad apelante, reconoce esa confusión de derechos, y justifica las decisiones adoptadas en el seno de la Comunidad relativas a aspectos como condonación o reducción de la renta de la mercantil arrendataria pero con absoluto olvido de los propietarios que no forman parte de la explotación hotelera (locales, y 3 apartamentos 1, 2 y 703 ; disiente de los pronunciamientos de las sentencias que ya se han dictado y concluye en lo que concierte al punto primero del acuerdo anulado, que la sentencia apelada, incurre en errónea valoración de la prueba porque no ha tenido en cuenta el presupuesto del año 2020 (documento 13 de la contestación) en el que se detallan cuales de todos los anteriores gastos correspondían a la Comunidad . La sentencia aclaramos, analiza el documento 8 relativa a la cuenta de ingresos y gastos de la sociedad arrendataria correspondiente al ejercicio 2019.

La confusión de derechos, entre la Comunidad de Propietarios y la mercantil arrendataria en régimen de explotación hotelera, es una situación jurídica anómala, que ya han sido objeto de estudio y análisis en las resoluciones de esta Audiencia Provincial, citadas, de forma clara e inequívoca y que recoge la sentencia apelada, especialmente la SAP de 12 de julio de 2016 y las que le han seguido.

Así, como ya nos indica la SAP de de 23-2-2016; en las Juntas de la Comunidad DIRECCION001, se ha producido un solapamiento de las reuniones de la sociedad arrendataria CBS S.L. y Comunidad de Propietarios, en la medida que en las misma se acuerdan cuestiones relativas a la sociedad ademas de las propias de una Junta de Propietarios. Y la comunidad de propietarios se convierte en un instrumento formal para articular la explotación turística de los apartamentos, de la que recordemos, no forman parte todos los propietarios de los apartamentos, como tampoco los propietarios de locales y garajes. Datos que el Tribunal Supremo en auto de 3 de abril de 2019 tiene en cuenta al confirmar la obligación de la Comunidad de Propietarios de efectuar su propia rendición de cuentas de forma independiente a la rendición de cuenta de la explotación hotelera que lleva a cabo la mercantil arrendataria CBS S.L.

Pues bien el punto uno unicamente afecta a la aprobación de cuentas del ejercicio de 2019 que se corresponden con las cuentas dispuestas en el documento 8 de la contestación a la demanda, que confirmamos unicamente comprenden las de la sociedad arrendataria. La apelante nos trata de confundir con un documento distinto, el numero 13 relativo a los presupuestos del año 2020, que ni siquiera fue invocado en el correlativo apartado de la contestación a la demanda punto 1 del acuerdo que nos ocupa. Este ultimo documento no es omitido en la valoración de la sentencia, y es analizado , pero en el apartado correspondiente al punto quinto que es el correcto aprobación del presupuesto del 2020. Este comprende los gastos previsibles generales de toda la comunidad y de los locales comerciales independientes, y se elabora sin el previo conocimiento de los comuneros de la situación real de la Comunidad, razón por la que arrastrara igualmente su nulidad como veremos

Porque en definitiva la Comunidad de Propietarios sigue, presentado las cuentas e ingresos de la Copropietarios DIRECCION002 con absoluta confusión y falta de transparencia respecto a las cuentas de la Comunidad de Propietarios, con independencia de cual sea su resultado debiendo estarse a lo resuelto por esta Audiencia Provincial, de plena aplicación y extrapolable al supuesto analizado, pues las cuentas anuales que se vienen aprobando en la Comunidad de Propietarios, adolecen de la misma irregularidad y solo aluden a las cuentas de la sociedad arrendataria .

Reproducimos lo expuesto por esta sala y el TS, por ser cuestiones prejudiciales sobre el objeto de este recurso y procedimiento. ya resueltos en anteriores instancias y cuyos efectos jurídicos de cosa juzgada se extienden a esta resolución, dado que afecta a la misma comunidad y a unos acuerdos similares adoptados en Junta de 10 de julio de 2011; sobre aprobación de cuentas, reducción de renta y condonación de la renta del año 2010 a la sociedad Copropietarios DIRECCION002;. Así la SAP 280/2016 de 12 de julio de 2016 (Rac 524/2015 que deriva de Ordinario 1143/2011),de esta misma sección civil, describe la conformación de ésta Comunidad;

"La comunidad de propietarios la forman los apartamentos, los locales comerciales y las plazas de garaje. De la sociedad solo forman parte los propietarios de los apartamentos, no los locales, y, ni siquiera todos los apartamentos. En definitiva, existe una confusión entre instituciones y distinción de figuras entre la comunidad de propietarios y la citada sociedad, que tiene una vinculación necesaria urbanística a explotación hotelera. De esta forma, la adquisición del apartamento da lugar, o así lo parece, a la adquisición de participaciones de dicha sociedad al objeto de la explotación de la misma"

Y la resolución del Excmo. Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Auto de 3 de abril de 2019, casación 1062/2017 sobre este mismo asunto, dijo;

"Por tanto, el problema jurídico planteado consiste en determinar si en el presente caso nos encontramos ante dos situaciones jurídicas que aparecen superpuestas, cuya distinta naturaleza conlleva un régimen jurídico para cada una de ellas, por un lado una comunidad de propietarios que habrá de regirse por la Ley de propiedad horizontal, y otra derivada de la explotación del edificio hotelero de la que resulta la existencia de una verdadera sociedad. [...] A fin de determinar el régimen jurídico aplicable será necesario partir de si los acuerdos adoptados y declarados nulos por la sentencia son los propios de una u otra entidad, esto es, si han sido adoptados en el ámbito propio de una comunidad de propietarios o si, por el contrario, obedecen o son acuerdos propios de una explotación hotelera del inmueble"

El primer motivo debe ser desestimado , confirmando la nulidad del punto 1 del Acuerdo sobre aprobación de las cuentas anuales celebrado en Junta General Extraordinaria de 30 de julio de 2020.

2.- Acuerdos 2º, 3º y 5º; de Condonación de rentas del año 2020, Acuerdo de prorroga del contrato de arrendamiento desde el año 2020 a 2025, entre la Comunidad de Propietarios DIRECCION001 y la mercantil DIRECCION002 , y acuerdo de aprobación del presupuesto del ejercicio 2020 y/o siguientes y la aprobación de las cuotas repercutibles a los propietarios de locales respecto a gastos comunes del edificio.

La sentencia declara nulos estos acuerdos básicamente por el incumplimiento del deber de transparencia e información en cuento a la aprobación de cuentas de la CP, cuyos defectos de información arrastran sus consecuencia y vician la validez de los restantes acuerdos mencionados.

Señala en este apartado la parte apelante, que la estimación del primer motivo del recurso cumplido el deber de transparencia, conlleva la validez de los siguientes acuerdos, pues reúnen los requisitos para su aprobación. (quorum de tres quintas partes que se alcanzo; por el voto favorable de 3/5 partes ( articulo 17.1 a de la Ley de Propiedad Horizontal) así como la mayoría simple para el acuerdo 5º, extremo que reconoce la sentencia apelada concurre en este supuesto.

En cuanto al acuerdo 5º señala la CP apelante que no debe comprender las cuentas de la explotación hotelera, que solo deben ser objeto de análisis en el seno de la mercantil CBS S.L. Indica que no debe resultar obligatorio someter la revisión presupuestaria del hotel en sede de la Comunidad de Propietarios porque implica que personas que no son socios aprueben acuerdos relativos a una actividad mercantil de la que no participan. Otra cosa, dice, es qué servicios o gastos asumidos por la CBS se detallen o distingan de aquellos que corresponden a la comunidad. Y que en todo caso, del presupuesto de los gastos que serian repercutibles a la CP, serian una mínima parte de los incluidos en la explotación turística (0,5 %), por lo que su trascendencia resulta prácticamente nula. En definitiva indica que constando todos los ingresos y gastos de la explotación del hotel, y realizándose la distribución conforme al coeficiente de participación (con independencia de que los propietarios de apartamentos no abonen cuota alguna por estar asumida por la sociedad arrendataria) , procede declarar valido el citado acuerdo, máxime cuando no se alega ninguno de los motivos tasados en el articulo 18 de la LPH.

Pues bien el motivo debe ser desestimado.

Porque la falta de transparencia y desinformación sobre las cuentas anuales de la Comunidad de Propietarios, diferenciada de la sociedad arrendataria, vicia la voluntad de los restantes comuneros sobre la conveniencia o no de condonación de la renta, reducción de la renta de la sociedad arrendataria CBS S.L. y prorroga del contrato. Así lo expone con idénticos razonamientos en un supuesto similar entre las mismas partes distinta fecha de Junta pero similar objeto, la SAP 5 de abril de 2015 (Ordinario 1335/2015 y Rac 1394/21; "Se denomine de una y otra forma, la Junta incumple reiteradamente (al menos en la Junta de 2011 y en esta impugnada) la obligación de información , rendición de cuentas anuales y previsión económica y, ello como señalábamos en la citada sentencia (12-7-2016 ) afecta al contenido de los siguientes acuerdos relativos al arrendamiento (....)"

Como confirma nuestra SAP de 5/04/2022 Ponente D. Ana de Pedro , los acuerdos de la Junta están viciados, mas que por incumplimiento de la obligación legal y formal (quorum en la formación de voluntades o previsión expresa de sus estatutos de concertar arrendamientos para la explotación hotelera de los apartamentos), por incumplimiento de la obligación legal de informar la situación económica de la Comunidad, (ya vició los acuerdos de la Junta de Propietarios de 2011 ) y esos vicios se proyectan sobre los acuerdos impugnados, en cuanto vedan que quienes voten (formen parte o no de la sociedad que explota los hoteles) tengan un conocimiento cabal de la situación económica de la Comunidad, para lo cual es igualmente imprescindible como ya adelantamos para todos los comuneros, conocer el estado de las cuentas tanto de la CP como de la sociedad arrendataria (dada la confusión de derechos y confluencia de intereses coincidentes y/o contrapuestos entre algunos de ellos).

Añade la Comunidad de Propietarios DIRECCION001 apelante, con relación al acuerdo 5º, que no debe resultar obligatorio someter la revisión presupuestaria del hotel en sede de la Comunidad de Propietarios, porque implica que personas que no son socios aprueben acuerdos relativos a una actividad mercantil de la que no participan. Omite en este escueto argumento la apelante, la confusión de derechos entre la CP y CBS S.L. a la que ya se ha hecho alusión en esta y nuestras antecedentes resoluciones. La mercantil CBS S.L. que realiza una actividad lucrativa de explotación hotelera de los apartamentos, esta formada por los socios y propietarios de casi todos los apartamentos, pero no por todos los comuneros, y esta explotación comprende gastos de servicios y mantenimientos que son repercutibles tanto en las rentas y/o o beneficios a percibir por los socios (en función de su cuenta de resultados), como en la propia Comunidad de Propietarios, integrada por propietarios no socios.

Nuevamente hemos de decir, que ya sea unos gastos ínfimos o no (que según la CP solo alcanza un 0.5 %) es necesario una completa información a todos los comuneros del estado de cuentas de la sociedad arrendataria y la comunidad para tomar decisiones y esta falta de información vicia de nulidad todos y cada uno de los acuerdos anulados en cuanto conlleva un perjuicio para los propietarios que sin información no disponen de elementos suficientes para saber si están soportando gastos que no le corresponden, con claro detrimento y en perjuicio de sus derechos ( articulo 18.1,c de la LPH.

CUARTO.-Recurso de los demandantes D. Serafin, D. Julio, D. Caridad, D. Marcial y otros.

1.-Los demandantes articulan su recurso sobre la validez del acuerdo 4º siguiente; "Propuesta y aprobación, en su caso de reelección o nombramiento de los cargos de Presidente, Secretario y Administrador de la Comunidad de Propietarios del DIRECCION001, y de la Comunidad de Propietarios de DIRECCION001."

Son varias las cuestiones que suscitan aquí por los apelantes

1.- Que por la vía del nombramiento de los cargos, a dos comunidades distintas, se pretende por vía indirecta aprobar la creación de una subcomnidad; La Comunidad de Propietarios de DIRECCION001. Acuerdo que ya se intento incorporar en las Actas de Juntas de 21-9-2019 y 21 -1-2023 y el que nos ocupa de 30 de junio de 2020, cuando los anteriores acuerdos para el nombramiento de cargos de esta segunda comunidad, han sido recurridos en apelación y anulados, (el primero SAP Almeria de de 30-5-2023 en RAC 1394/23 recurrida en casación ) y el segundo en procedimiento ordinario 574/23 pendiente de juicio). En el primero se desiste del nombramiento de cargos para la Comunidad de DIRECCION001, según acta notarial que da cuenta de la Junta de 21-9-2019 en este punto .(doc. 4 de la demanda)

2.-Que el nombramiento perjudica los intereses de la comunidad en cuanto a transparencia y rendición de cuentas en cuanto en la Junta puede apreciarse que figuran dos partidas de 13.877,81 € (servicios profesionales independientes) y de 25.185,60 € (gastos de asesoría), que han sido cobrados por la presidente y administrador , ambos como abogados siendo la presidenta ( Begoña) esposa del consejero delegado de la sociedad arrendataria ( Darío), y el administrador ( Norberto) socio del mismo despacho de la presidenta (ambos abogados). Concurre en suma un claro conflicto de intereses, fraude y abuso de derecho, indican

En esta Junta se propone a D. Begoña como Presidente , a D. Ricardo como Secretario,y a D. Norberto como Administrador de la Comunidad , sin concretar de que comunidad.

Hemos de decir que se confunden en este apartado del recurso varias cuestiones.

La primera relativa al nombramiento de los cargos para según qué comunidad. En el Acta punto 4 se propone el nombramiento para dos comunidades de propietarios, Comunidad de Propietarios del DIRECCION001, y de la Comunidad de Propietarios de DIRECCION001." cuando solo hay una. Y en la aprobación de los nombramientos se nombran los cargos, pero deja abierta sin completar la comunidad de que se trata. La sentencia deja bien claro que el único punto objeto de examen para la cual están legitimados los demandantes es para impugnar la reelección de los cargos de la Comunidad de Propietarios dividida en régimen de propiedad horizontal , es decir la Comunidad de Propietarios DIRECCION001, y no de la sociedad en explotación.

Ya expusimos en nuestra sentencia de 30 de mayo de 2023 ( a dia de hoy firme) , la cual confirmaba la nulidad de los acuerdos de 21 de septiembre de 2019, entre ellos "la Propuesta y aprobación en su caso de nombramiento del Comité rector de la CP de DIRECCION001", que debíamos diferenciar dos figuras o instituciones independientes que no cabe confundir; la Comunidad de Propietarios DIRECCION001, que se rige por la Ley de Propiedad Horizontal, y la mercantil CBS S.L. como arrendataria de la Comunidad de Propietarios DIRECCION001 que se rige por la ley de Sociedad de Capital . Todo ello siguiendo la estela de las sentencias de nuestra Audiencia tantas veces repetidas de 12 de julio de 2016 y 27 de septiembre de 2013. Por tanto no se ha creado ninguna subcomunidad con sujeción al articulo 5 de la LPH y demás requisitos, por lo que el acuerdo de nombramiento de administrador, presidente y secretario, solo puede ir referido y quedar circunscrito a la Comunidad de Propietarios DIRECCION001 exclusivamente. Y no a la sociedad en explotación hotelera, ya se llame CBS S.L.ya se le denomina Comunidad de Propietarios de DIRECCION001, ya Comunidad de Propietarios del DIRECCION001 que en caso de crearse seria una sociedad civil irregular , regida por el Código Civil, por lo que igualmente sus cargos no derivarían de la votación y Acta de Junta General de la Comunidad de Propietarios de 20 de julio de 2020. (ver documento 4 de la demanda, Acta Notarial relativa al Acta de Junta de Propietarios de 21 de septiembre de 2019)

El otro frente abierto en el recurso, afecta al conflicto de intereses y vinculación de las personas nombradas, con los intereses de la sociedad arrendataria. Hecho que aun cuestionable, es un nombramiento sometido a las reglas del quorum de la LPH, que no consta ni se cuestiona hayan sido alteradas o vulneradas de conformidad con el articulo 13 de sus Estatutos y 14 de la LPH, según es de ver (63,35 % a favor , 11,52 % en contra, y 2,95 % abstención), y tampoco afecta de manera directa al estado de las cuentas de la Comunidad de Propietarios y su falta de información y/o transparencia .

Y el tercer frente es el relativo a los gastos anuales correspondientes a las partidas de 13.877,81 € (servicios profesionales independientes) y de 25.185,60 € (gastos de asesoría) que constan en los Gastos anuales de la sociedad arrendataria CBS S.L.(documento 8 de la contestación), que los apelantes consideran han cobrado estos profesionales nombrados, y repercutido en el capitulo de Gastos a la Comunidad , sin acuerdo comunitario que lo ampare. Esta extremo, en realidad forma parte de la cuestión nuclear controvertida relativa a la falta de información y transparencia por la que han sido anulados los acuerdos de aprobación de cuentas del ejercicio 2019, aprobación del presupuesto de 2020, prorroga, condonación y/o reducción de rentas. Pero en puridad con independencia de que estas partidas no sean correctas en las cuentas anuladas de la Comunidad de Propietarios por englobar gastos que no le corresponden (por ejemplo derechos de a SGAE, animación, gastos desplazamiento, monitores gimnasio, material de oficina etc); el nombramiento de los administradores, para ejercer como presidente, administrador y secretario de la Comunidad de Propietarios DIRECCION001, es plenamente valido .

Todo lo que nos lleva a estimar o matizar en parte el motivo impugnado, en cuanto el Punto 4 del Acuerdo de nombramiento de Presidente, Secretario y Administrador, solo es valido y eficaz para la única comunidad de propietarios constituida; la C.P. DIRECCION001, regida por la Ley de Propiedad Horizontal, y no para la Comunidad de Propietarios del DIRECCION001, nunca constituida, y que en realidad encubre una sociedad limitada la arrendataria, regida por la Ley de Sociedades de Capital.

TERCERO.-En definitiva procede la estimación parcial del recurso promovido por el conjunto de propietarios ya mencionado, que conlleva la no imposición de costas a ninguna de las partes con sujeción al articulo 398 de la LEC.

.-La desestimación del recurso presentado por la "CP DIRECCION001" supone la imposición de costas del recurso a la parte apelante, de conformidad con lo indicado en el artículo 398 de la LEC.