Sentencia Civil 485/2026 Audiencia Provincial Civil nº 1 de Jaén, Rec. 417/2025 de 27 de marzo del 2026

PRIMERO.- ANTECEDENTES DE PRIMERA INSTANCIA.

I. LA DEMANDA.

Por la Procuradora DOÑA ANA MARÍA CHILLARON CARMONA, en nombre y representación de DOÑA Montserrat Y DON Miguel, se formuló demanda contra DON Fernando Y DOÑA Silvia, DON Mario y CAJA RURAL DE JAÉN, BARCELONA Y MADRID SOCIEDAD COOPERATIVA DE CREDITO, solicitando se dicte sentencia por la que:

a) Se declara haber lugar al ejercicio del retracto arrendaticio, a favor de los actores y respecto de la Finca-Vivienda, sita en Andújar, paraje nominado DIRECCION000, Poligono nº NUM000, Parcela Nº NUM001 Referencia Catastral NUM002, sobre la que se construyó la vivienda objeto de litis, y que se corresponde con la finca registral NUM003.

b) Se condene a los codemandados que competiere a otorgar a favor de los actores escritura de retracto de la venta de la finca antes referenciada, para la subrogación del actor en la posición del codemandado Don Mario, con sujeción al precio y demás condiciones que figuran en el decreto de remate, bajo apercibimiento de que de no hacerlo se emitirá declaración de voluntad en su nombre a los efectos oportunos de otorgamiento de escritura.

Para fundamentar sus pretensiones los actores alegaron los siguientes hechos:

1. En el Juzgado de Primera Instancia nº1 de Andújar se tramita la Ejecución Hipotecaria 699/2021, sobre la finca registral objeto de litis. En el mismo se ha intentado hacer valer el derecho de retracto de los demandantes.

2. Los actores suscribieron con el codemandado Don Fernando contrato de arrendamiento con opción de compra, sobre la finca vivienda, sita en Andújar, paraje nominado DIRECCION000, Poligono nº NUM000, Parcela Nº NUM001 Referencia Catastral NUM002, sobre la que se construyó la vivienda objeto de litis, y que se corresponde con la finca registral NUM003. La misma es además la vivienda habitual de los demandantes.

3. El arrendador propietario, tenía suscrita junto con su esposa y sobre la finca objeto de litis una hipoteca que ante el impago de la misma, finalmente fue ejecutada y subastada en el procedimiento de ejecución hipotecaria 699/ 2021 que se tramita ante el Juzgado de Primera Instancia nº1 de Andújar. Siendo el rematante de la misma, el codemandado Don Mario, de acuerdo al decreto de remate de fecha 10 de octubre de 2023, notificado a los demandantes el día 11 de octubre de 2023. El precio de la adjudicación fue de 86.746,40 euros.

4. El referido importe de 86.746,40 euros, ha sido consignado en la cuenta del Juzgado, para que se haga entrega del mismo en el momento procesal oportuno a Don Mario.

II. CONTESTACIÓN A LA DEMANDA DE DON Mario.

El Sr. Mario presentó escrito de contestación a la demanda solicitando se dicte sentencia por la que se desestime íntegramente la demanda presentada de contrario, con expresa condena en costas.

Se alegaron, resumidamente, los siguientes hechos:

A) Inexistencia de justo título. Contrato simulado según se infiere por las siguientes circunstancias:

- Los documentos acompañados con la demanda para justificar el pago de las rentas son insuficientes para acreditar tal extremo. El contrato supuestamente lleva en vigor desde enero de 2022 por lo que a fecha de presentación de la demanda habrían transcurrido 24 mensualidades y sólo aportan justificante de seis meses: enero, marzo, mayo, julio, septiembre y noviembre de 2022.

- Resulta chocante que por una finca de 19.125 m2 que contiene una casa de 246 m2 únicamente se abone una renta de 500 euros al mes. Se trata de un precio irrisorio que supone que por la casa se abona un precio aproximado de 2,03 euros el metro cuadrado cuando el precio que se oferta por distintas webs oscilan entre 53 euros el metro cuadrado o 5,11 euros el metro cuadrado, lo que en este último caso, quizás más ajustado, supondría que el precio sería más del 100% del precio medio del contrato.

- No hay rastro del supuesto pago de la opción de compra. Según el contrato la prima de la opción fue 40.000 euros que se dice entregada a la propiedad sin que resulte documento alguno que lo acredite.

- En los autos de la ejecución hipotecaria núm. 699/2021 seguidos ante el Juzgado núm. 1 de Andújar la demandante hizo valer su condición de tercera poseedora. El citado Juzgado nunca tuvo a bien considerar a los actores como terceros poseedores, entre otros extremos, al no haberse acreditado el haberse hecho efectivo el derecho de opción de compra.

- En la demanda se indica que se trata de la vivienda habitual de los actores y, sin embargo, en la escritura de poder que se acompaña se indica en la comparecencia que los actores tienen domicilio en DIRECCION001 de Andújar, como, igualmente, en el contrato que aportan se indica como domicilio de los actores el sito en DIRECCION002 de Andújar.

- No se aporta documento de naturaleza estrictamente ajena a la relación contractual, tal como una mera factura de suministros que acredite, en detrimento de la existencia del contrato, la efectiva ocupación por parte de los actores de la finca ocupada, como tampoco se ha aportado a autos ni un certificado de empadronamiento ni justificante de haber depositado en la Junta de Andalucía la fianza del contrato.

- No consta que los titulares registrales hubiesen comunicado, al momento de haber sido requeridos de pago en el proceso hipotecario, la existencia del supuesto contrato de arrendamiento.

- El contrato no está inscrito en el Registro de la Propiedad.

- El contrato se suscribe, supuestamente, con fecha 3 de enero de 2022, esto es una vez ya iniciado el proceso de ejecución hipotecaria. Es más, no solo se había iniciado el proceso, sino que ya para esa fecha se había realizado la nota marginal de expedición de certificación cargas en el seno del proceso de ejecución hipotecaria núm. 699/2021, la cual se realizó, concretamente, con fecha 1 de octubre de 2021, esto es, tres meses antes de la suscripción del contrato con opción a compra. También consta que se había expedido certificación de cargas en el proceso seguido por parte de la Tesorería General de la Seguridad Social a raíz del embargo practicado en la finca con fecha 21 de abril de 2021.

- Se pregunta el demandado si debe asumir que los actores procedieron a suscribir un contrato de arrendamiento con opción a compra y abonaron 40.000, por ésta, sin revisar con carácter previo que la misma estaba siendo objeto de ejecución en dos procesos y si resulta de sentido común el arrendar y ejercitar una opción de compra de una finca en estas condiciones. Resulta bastante complicado aceptar esta tesis, más aún cuando, observarnos que, con fecha 21 de noviembre de 2022, esto es, 11 meses más tarde de la suscripción del contrato, los titulares registres elevan a público escritura de obra nueva terminada donde se hace constar expresamente que la finca se encuentra libre de arrendamientos.

- Los titulares registrales de la finca hacen constar expresamente que no hay arrendamiento y ello podría ser porque nunca existió tal contrato, y por ello, no comunicaron al Juzgado la existencia de contrato alguno, o tal vez sí existió el contrato, pero el mismo se resolviese en el mes de noviembre, mes este que casualmente coincide con el último mes en el que se acredita el "supuesto" pago de la renta. Sea como fuere, ya sea por no haber existido contrato o bien por haberse extinguido el mismo, lo cierto es que la parte actora no ha acreditado en autos la existencia de un justo título que avale el ejercicio de la acción de retracto arrendaticio que el artículo 25 de la LAU recoge.

B) Falta de concurrencia de los requisitos necesarios pues ni a fecha de interposición de la demanda, ni a fecha de la contestación, el demandado no es el propietario de la finca. El demandado ha ingresado en la cuenta de depósitos y consignaciones del Juzgado núm. 1 de Andújar el importe del remate ello no conlleva que sea el propietario de la finca, situación esta que se producirá tan pronto se dicte el correspondiente testimonio del decreto de adjudicación. No habiéndose producido aún la transmisión, no cabría, en caso alguno, entrar a valorar y resolver sobre la pertinencia o no del derecho instando de contrario, ya que para ello se requerirá, forzosamente, que con carácter previo haya habido una transmisión.

III. CONTESTACIÓN A LA DEMANDA DE CAJA RURAL DE JAEN, BARCELONA Y MADRID S .C.C. ( CAJA RURAL).

Caja Rural contestó a la demanda solicitando el dictado de una sentencia por cuya virtud se desestime íntegramente la demanda presentada, con expresa imposición de las costas a la parte demandante en base, sustancialmente, a los siguientes hechos:

a) Falta de legitimación pasiva. Caja Rural sólo tiene legitimación en el procedimiento de ejecución hipotecaria donde es acreedor hipotecario. Pero carece de legitimación pasiva en este procedimiento pues la entidad ni es titular del inmueble, ni se lo va a adjudicar. Pero es más, es que ni siquiera se da el requisito de la venta para que pueda operar la acción de retracto, pues hasta la fecha no existe decreto de adjudicación de la finca NUM003 a favor de D. Mario, por lo que la finca sigue siendo propiedad de Don Fernando y Doña Silvia. Y sin que, hasta la fecha, la entidad haya cobrado la deuda reclamada en el Procedimiento de Ejecución 699/2021.

b) No hay constancia fehaciente del contrato de arrendamiento:

- El contrato data de fecha de 3 de enero de 2022, es decir, una vez iniciada la ejecución hipotecaria 699/2021, seguida ante el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Andújar, y por tanto, una vez que ya había sido anotado en el Registro de la Propiedad la expedición de la certificación de cargas, signo éste, inequívoco, de que la hipoteca estaba siendo objeto de ejecución y que la propiedad de la finca hipotecada podría verse transmitida de forma forzosa.

- El 21 de noviembre de 2022, se otorgó escritura pública de declaración de obra nueva y se señala que a dicha fecha (11 meses después de la supuesta firma del contrato de arrendamiento), la finca se encuentra libre de arrendamientos. La finca no se encontraba arrendada, lo cual confronta directamente con la posición arrentadataria que se arrogan. No existe ningún recibo de pago posterior a noviembre de 2022, por lo que hay que dar credibilidad al documento público. Los recibos aportados a las actuaciones han podido ser elaborados ex post. Conforme a la LAU todos los pagos al arrendador deben hacerse por medios electrónicos de pago ( art. 17.3 LAU) , y no consta pago alguno desde una cuenta bancaria. En consecuencia, no puede ahora la parte actora declarar la existencia de un contrato de arrendamiento del que no hay constancia fehaciente de su existencia, extremo que ha sido recogido en escritura pública ante fedatario.

- El contrato de arrendamiento no consta inscrito en el Registro de la Propiedad, motivo que acrecienta más aún la duda sobre la existencia del presunto contrato de arrendamiento que se acompaña con la demanda.

- En el contrato de arrendamiento tan sólo consta la firma de D. Fernando, obviando la firma de Dª Silvia, cotitular de la finca, siendo necesario su pleno consentimiento por tratarse de un acto de disposición (contrato de arrendamiento con opción a compra) y faltando la firma de los arrendatarios, D. Miguel y de Dª Montserrat, siendo un elemento esencial para la validez de los contratos de conformidad con el artículo 1.261 CC.

- La parte demandante tampoco ha aportado el modelo 806 justificativo de haberse consignado la fianza del contrato en la oficina de la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA).

- No se acompaña con la demanda justificante de haber pagado el importe de 40.000 euros en concepto de prima de la opción de compra, tal y como se acordó en la cláusula tercera del contrato. Y nótese que todos los pagos superiores a 1.000 euros deben hacerse por vía bancaria (ley de pagos).

- Tampoco consta pago de renta alguno realizado mediante transferencia bancaria, método obligatorio tras la reforma de la Ley Arrendamientos Urbanos, que justifique la subsistencia del contrato de arrendamiento. Tan sólo se acompaña unos recibos, de dudosa credibilidad, de pago de la renta de los meses impares del año 2022, lo que no acredita que haya ni siquiera una continuidad en el arrendamiento, ni que el mismo haya subsistido durante el año 2023 "hasta el día de hoy".

c) No se ha dictado ningún decreto de adjudicación, por lo que no hay hasta la fecha transmisión de la finca al no existir título. Por tanto, sin existir título de transmisión alguno, no puede tener acogida la acción de retracto.

d) De contrario se dice que ha sido consignado el importe de 86.746,40 euros en la cuenta del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Andújar, interesando que se haga entrega del mismo a D. Mario. Al respecto, debemos poner de manifiesto que dicha consignación carece de sentido por cuanto que D. Miguel y Dª Montserrat no son parte en aquel procedimiento (EH 699/2021). En consecuencia, dicha consignación no puede ser entregada al Sr. Mario, quien al no haberse dictado aún el decreto de ddjudicación, no ha procedido al pago del precio.

III. LA SENTENCIA DICTADA EN PRIMERA INSTANCIA.

La sentencia dictada en primera instancia desestima la demanda fundamentado lo siguiente:

i. La acción de retracto se encuentra íntimamente ligada al concepto de derecho de adquisición preferente, ejercitada por quien pretende adquirir un bien que se ha enajenado a un tercero, definiéndose como el derecho real que faculta para adquirir una cosa antes que un tercero, pagando el mismo precio que pagaría este tercero. La STS 4-2- 08 dice que "puede ser definido como el derecho que por ministerio de la ley tienen ciertas personas y en determinadas situaciones para adquirir la cosa que fue objeto de un contrato de compraventa, subrogándose en el lugar del comprador".Este derecho parte de la posición jurídica que tiene el que ejercita la acción en relación al objeto enajenado y suponen una limitación del derecho de propiedad en cuanto a la disposición del bien, como indica la STS 29-5-06, en el sentido que el propietario carece de libertad absoluta de vender la cosa a quien quiera, aunque es él quien decide venderla, y además es él quien fija el precio al tercero, limitándose el que ejercita la acción, a ocupar la posición precisamente de este tercero.

ii. Por otro lado, el proceso de ejecución dineraria se dirige a obtener del patrimonio del deudor la cantidad de dinero necesaria para satisfacer el crédito del ejecutante, mediante la realización forzosa si es necesario. Una vez que el adquirente del bien subastado ha pagado el precio y ha recibido la cosa, mediante el decreto de adjudicación (título) y la entrega del testimonio de dicho decreto (modo), el proceso de ejecución ha cumplido su finalidad siempre que se haya entregado al ejecutante el precio obtenido por el bien para el resarcimiento de su crédito y se hayan realizado con el sobrante, si lo hay, las operaciones que en cada caso sean necesarias en función de las previsiones de la LEC. Esta teoría ha sido la plasmada por el TS en sentencia de 14-07-2015, en la que establece: "En nuestro sistema se hacía coincidir la consumación de la venta de bienes inmuebles en subasta con el otorgamiento de la escritura pública, porque el otorgamiento de dicha escritura equivale a la entrega de la cosa, en virtud de la transmisión instrumental a que se refiere el artículo 1.462 del Código Civil ( sentencia, entre otras, de 10 de diciembre de 1991 ), pero una vez sustituida la necesidad de otorgar la escritura pública por el auto de adjudicación, y ahora por el testimonio del secretario judicial del decreto de adjudicación, que comprende la resolución por la que se aprueba el remate y se expresa que se ha consignado el precio ( artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , según redacción dada por Ley 13/2009, de 3 de noviembre), este será el momento en que debe entenderse producida la transmisión del bien de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil".

iii. Finalmente, cuando se ejecuta una hipoteca se determina la extinción del derecho del arrendador y en consecuencia del propio contrato de arrendamiento y con él sus derechos accesorios como el derecho de retracto. Consecuentemente con lo anterior, y en cuanto al ejercicio de retracto, habrá que distinguir si el contrato de arrendamiento tuvo o no acceso al Registro de la Propiedad, y si lo hizo "con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador".Esto es, con anterioridad a la hipoteca que se ejecuta. En este último caso la persistencia del arrendamiento tras la adjudicación de la vivienda provocará que el arrendatario pueda, en su caso, ejercitar su derecho de retracto contra el adjudicatario en los términos previstos en el artículo 25. En el caso de que el arrendamiento se haya inscrito en el Registro de la Propiedad con posterioridad a la hipoteca, puesto que el contrato de arrendamiento se extinguirá ipso iure conforme a lo dispuesto en el artículo 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos antes transcrito, no habrá lugar a retracto, sin perjuicio de que si la inscripción se produjo con anterioridad a la expedición de la preceptiva certificación de cargas, el arrendatario haya debido ser convenientemente notificado. Si el arrendamiento de vivienda no ha accedido al Registro de la Propiedad, lógicamente no habrá lugar a derecho alguno.

iv. - De la totalidad de la prueba practicada, sobre todo de la documental, no consta que la vivienda esté ocupada con justo título por los demandantes, pues existiendo un contrato, no se acredita el pago del precio de esta opción ni de la totalidad del arriendo. El propietario de la vivienda D. Fernando manifestó que los demandantes han pagados todos los meses, luego no se comprende que no se presenten la totalidad de los recibos. En cuanto a la opción, tampoco se acredita que haya sido pagada. Y en cualquier caso, en el supuesto de que exista un arrendamiento, no consta inscrito en el Registro. Por otra parte, las manifestaciones del propietario efectuadas en escritura pública respecto de que la finca está libre de arrendatarios, no son propias de quien es conocedor del arrendamiento.

v. En el presente caso, enajenada judicialmente la finca, el derecho del arrendador queda extinguido y con él, el contrato de arrendamiento y sus accesorios como el derecho de retracto. Como señalan los demandados comparecidos, tampoco consta el testimonio del decreto de adjudicación en la ejecución hipotecaria, por lo que no se ha producido ninguna transmisión a título de venta o adjudicación que permita el ejercicio del derecho de retracto que aquí se pretende. Finalmente, la entidad bancaria no puede ser parte en este procedimiento, pues como indica, no se le adjudicará la finca.

SEGUNDO.- ANTECEDENTES DE SEGUNDA INSTANCIA.

I. RECURSO DE APELACIÓN.

Los demandantes apelan la sentencia dictada en primera instancia solicitando:

- Que estime el recurso, se revoque la sentencia apelada y con la declaración de nulidad de lo actuado, retrotraiga las actuaciones hasta la celebración de la audiencia previa, señalándose día y hora para ello.

- Subsidiariamente y para el caso de que no se acoja la anterior petición, se dicte sentencia estimatoria del recurso de apelación y revocatoria de la sentencia apelada estimando íntegramente la demanda, puesto que existe contrato de arrendamiento y se dan todos los requisitos para el ejercicio del derecho de retracto, con expresa condena en costa a la parte contraria.

Se han alegado, en síntesis, los siguientes motivos:

1. Nulidad de actuaciones por la deficiente o nula audición de lo dicho por el Letrado de los actores en el acto de la audiencia previa con absoluta indefensión. Todo ello, en virtud del artículo 459 LEC en relación con los artículos 147 y 187 de la LEC e igualmente con los artículos, 238.3 y 240.1 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

2. Falta de motivación y por ende vulneración del artículo 218.2 LEC, siendo que la sentencia deberá de ser anulada por infracción procesal.

3. Error en la apreciación de la prueba practicada y en la interpretación de las normas y jurisprudencia para resolver las cuestiones objeto del proceso.

II. OPOSICIÓN AL RECURSO DE APELACIÓN FORMULADA POR DON Mario.

El citado codemandado se opuso al recurso de apelación formulado de contrario alegando, esencialmente, lo siguiente:

1. Falta de consignación del precio y consiguiente inadmisión del recurso ex artículo 458.3 LEC.

2. Ausencia de denuncia de los defectos alegados en el primer motivo del recurso de apelación ex artículo 459 LEC.

3. La parte apelante no solicita la anulación de la sentencia por falta de motivación en el suplico del recurso. La sentencia apelada está correctamente motivada.

4. La juzgadora a quo ha realizado una correcta valoración de la prueba.

III. OPOSICIÓN AL RECURSO DE APELACIÓN FORMULADA POR CAJA RURAL DE JAÉN, BARCELONA Y MADRID, S.C.C.

La entidad codemandada se opuso al recurso de apelación formulado de contrario alegando, en síntesis, lo siguiente:

- Falta de consignación para el ejercicio del derecho de retracto.

- La parte recurrente se aquieta a la falta de legitimación ad causam de la entidad bancaria conforme al fundamento de derecho segundo de la sentencia apelada.

- Improcedencia de la nulidad de actuaciones planteada de contrario.

- La parte apelante debió solicitar el complemento y/o aclaración de la sentencia que recurre.

- Correcta valoración de la prueba por la juzgadora a quo.

TERCERO.- DECISIÓN DE LA SALA.

I. PREVIO. CONSIGNACIÓN DEL PRECIO DE LA VENTA.

La parte actora alegó en su demanda " ... el referido importe de 86.746,40 €, ha sido consignado en la cuenta del Juzgado, para que se haga entrega del mismo en el momento procesal oportuno a Don Mario" y aportó como documento nº13 justificante de transferencia de la cantidad de la citada cantidad siendo el beneficiario el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº1 de Andújar. Los demandados personados nada opusieron en sus contestaciones a la demanda sobre la falta de consignación del precio por lo que se considera que las alegaciones efectuadas en los escritos de oposición son extemporáneas y, por tanto, nada puede resolver esta Sala sobre el cumplimiento, o no, del requisito de consignación del precio por parte de los actores.

II. NULIDAD DE ACTUACIONES POR LA DEFICIENTE O NULA AUDICIÓN DE LO DICHO POR EL LETRADO DE LOS ACTORES EN EL ACTO DE LA AUDIENCIA PREVIA CON ABSOLUTA INDEFENSIÓN.

El primer motivo planteado en el recurso de apelación debe ser desestimado.

La parte apelante denuncia la existencia de una deficiente grabación del acto de la audiencia previa que habría impedido la correcta audición de las alegaciones de su Letrado, generándole indefensión.

Del examen de la grabación obrante en autos se constata que, si bien en determinados momentos la audición puede resultar dificultosa (solo en la parte que interviene el letrado de los apelantes), es posible seguir el contenido esencial de las intervenciones, sin que se aprecie la existencia de interrupciones, omisiones relevantes o defectos que impidan conocer las alegaciones formuladas.

En consecuencia, no puede afirmarse la concurrencia de indefensión material, exigida para la apreciación de la nulidad interesada, debiendo recordarse que no toda irregularidad formal comporta la nulidad de actuaciones, sino únicamente aquellas que causen una efectiva merma del derecho de defensa, lo que no concurre en el presente caso.

III. FALTA DE MOTIVACIÓN Y POR ENDE VULNERACIÓN DEL ARTÍCULO 218.2 LEC, SIENDO QUE LA SENTENCIA DEBERÁ DE SER ANULADA POR INFRACCIÓN PROCESAL.

El segundo motivo alegado por los apelantes tampoco puede prosperar.

En primer lugar, carece de eficacia procesal la denuncia de falta de motivación cuando, como sucede en el presente caso, no se interesa en el suplico del recurso la nulidad de la sentencia que se dice afectada por tal vicio, limitándose la parte a invocar genéricamente una infracción procesal sin articular la consecuencia jurídica que le sería propia.

En efecto, la eventual falta de motivación constituiría, en su caso, un defecto de naturaleza procesal determinante de nulidad, pero no de revocación del fondo, de modo que su omisión en el suplico priva al motivo de contenido útil.

En todo caso, y aun entrando en su examen, la sentencia recurrida contiene una motivación suficiente y adecuada, exponiendo de forma clara las razones fácticas y jurídicas que conducen a la desestimación de la demanda, con expresa valoración de la prueba practicada y fundamentación de las conclusiones alcanzadas, sin que resulte exigible una respuesta pormenorizada a todas y cada una de las alegaciones de las partes.

Por último señalar que los demandados pueden oponer la inexistencia (nulidad absoluta) del contrato base de las pretensiones de los actores sin necesidad de formular reconvención ( artículo 408.2 LEC) , siendo que en el caso planteado, además, la parte actora no pidió al Letrado de la Administración de Justicia contestar a la referida alegación en el plazo establecido en la contestación a la demanda.

IV. ERROR EN LA APRECIACIÓN DE LA PRUEBA PRACTICADA Y EN LA INTERPRETACIÓN DE LAS NORMAS Y JURISPRUDENCIA PARA RESOLVER LAS CUESTIONES OBJETO DEL PROCESO.

El tercer motivo de apelación debe igualmente ser rechazado.

Con carácter previo, ha de señalarse que la sentencia de instancia se sustenta en varios fundamentos jurídicos autónomos, entre ellos el relativo a la falta de inscripción registral del arrendamiento y las consecuencias derivadas de ello en orden a la improcedencia del derecho de retracto, que no ha sido objeto de impugnación en el recurso; y la falta de legitimación pasiva de la codemandada CAJA RURAL DE JAÉN, BARCELONA Y MADRID, S.C.C., que tampoco es objeto del recurso de apelación.

Conforme a los artículos 456.1 y 465.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el recurso de apelación delimita el ámbito de cognición del tribunal ad quem,que sólo puede pronunciarse sobre las cuestiones sometidas a su consideración en los términos en que lo hayan sido, de modo que los fundamentos no impugnados deben considerarse consentidos.

Esta Sala, en sentencia de 4 de diciembre de 2025 ( ROJ: SAP J 2148/2025 - ECLI:ES:APJ:2025:2148 ) con cita del auto de 13 de marzo de 2020 y de la sentencia de la Audiencia de la Coruña de 15 de junio de 2015 ha fundamentado que " ... de conformidad con el artículo 465.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la cognición del Tribunal de apelación se extiende tanto a los aspectos fácticos como a los jurídicos de la cuestión controvertida, pero sólo en cuanto hayan sido sometidos a su consideración en el recurso de apelación, y en los términos en que lo hayan sido. Lo que no es sino consecuencia de los principios rogación y dispositivo que también rigen en esta segunda instancia. Así lo señalábamos también en nuestra sentencia de 24-2-2021 : "Ahora bien, el recurso de apelación en nuestro proceso civil también se rige por los principios dispositivo y de rogación que inspiran, con carácter general, cualquier proceso civil. Y, además, por lo prevenido en el artículo 465.5 de la LEC (...)".

Así las cosas, y ante la ausencia de cualquier no ya argumento, sino de la más mínima referencia, a lo que argumenta sobre esta cuestión en la sentencia recurrida (últimos párrafos de su fundamento de derecho primero), la decisión de su rechazo no puede sino confirmarse..."

El Tribunal Supremo en su sentencia de 13 de noviembre de 2025 ( ROJ: STS 5083/2025 - ECLI:ES:TS:2025:5083 ) fundamenta, en relación con los principios tantum devolutum quantum appellatum -tanto deferido cuanto apelado, se transfiere lo que se apela- y el de prohibición de la reformatio in peius -reforma a peor o en perjuicio-, fundamenta:

- Conforme al primero de los principios enunciados, el tribunal de apelación sólo debe conocer de aquellas cuestiones que le han sido planteadas en el recurso, que no deja de ser una manifestación del requisito de la congruencia en segunda instancia.

- Nosotros nos hemos pronunciado, también, de forma reiterada, sobre los principios tantum devolutum quantum appellatum y el de la reformatio in peius; buena muestra de ello la constituyen las SSTS 712/2011, de 4 de octubre; 214/2016, de 5 de abril; 298/2020, de 15 de junio; 471/2020, de 16 de septiembre, 640/2022, de 4 de octubre; 1819/2023, de 21 de diciembre; 1016/2025, de 25 de junio y 1184/2025, de 21 de julio, entre otras muchas, en las que hemos señalado con respecto al recurso de apelación que:

«Las facultades revisoras habrán de versar sobre las mismas pretensiones, las mismas oposiciones, las mismas pruebas y conclusiones; ahora bien, limitando su alcance a los puntos o cuestiones planteados en el recurso. Son, por lo tanto, las partes, a las que la resolución dictada les produzca un gravamen ( art. 448.1 LEC ), las que determinan el objeto de apelación al recurrir todos o algunos de los pronunciamientos de la resolución recurrida, toda vez que entra, en el marco de sus poderes dispositivos de las partes litigantes, consentir aquellos que le sean perjudiciales que, al devenir firmes, no podrán ser objeto de revisión por el tribunal, salvo casos excepcionales como, por ejemplo, los previstos en el art. 227.2 LEC , o, «en aquellos supuestos en que los pronunciamientos deban ser absolutos o indivisibles por su naturaleza y también en aquellos supuestos en los que exista solidaridad procesal por ejercitarse conjuntamente la misma acción frente a varias personas colocadas en idéntica situación procesal».

- En la interpretación del art. 465.5 LEC, la STS 1819/2023, de 21 de diciembre, señala que:

«Este precepto es manifestación de la regla latina tantum devolutum quantum apellatum (se transfiere lo que se apela), conforme al cual el tribunal de apelación sólo debe conocer de aquellas cuestiones que le han sido planteadas en el recurso, que no deja de ser una manifestación del requisito de la congruencia en segunda instancia.»

Los límites expuestos ostentan además una indiscutible dimensión constitucional, en tanto en cuanto se hallan anudados al derecho fundamental a la tutela judicial efectiva proclamado por el art. 24.1 de la CE , en su vertiente de derecho a no sufrir indefensión, que se proyecta en el régimen de garantías legales correspondientes a los recursos ( SSTS 927/2006, de 26 de septiembre ; 533/2009, de 30 de junio y 306/2020, de 16 de junio ) ....

... y el principio de que el tribunal de apelación solo debe conocer de aquello que se apela (tantum devolutum quantum apellatum [solo se defiere al tribunal superior aquello que se apela]), como proyección del principio dispositivo que rige el proceso civil (por ejemplo, SSTS de 5 de noviembre de 2010, rec. 898/2006 , 13 de octubre de 2010, rec. 745/2005 , 30 de junio de 2009, rec. 369/2005 , y 26 de septiembre de 2006, rec. 930/2003 )" (sentencia 197/2016, de 30 de marzo )".

»En el mismo sentido, se pronuncian, además de las citadas, las SSTS 401/2015, de 14 de julio , 269/2016, de 22 de abril y 135/2020, de 2 de marzo , entre otras».

En el mismo sentido la Audiencia Provincial de Navarra en su sentencia de 22 de septiembre de 2025 ( ROJ: SAP NA 1615/2025 - ECLI:ES:APNA:2025:1615 ) fundamenta:

"Al no combatirse en el recurso la ratio decidendio razón decisoria en que se basó la desestimación de la pretensión resarcitoria, no cabe entrar en esta instancia a revisar dicha decisión pues como proclama el art. 465.5 LEC "El auto o sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el artículo 461" ,lo cual no es sino expresión normativa del principio "Tantum devolutum quantum apellatum"que limita la cognición del tribunal de apelación al conocer y resolver el recurso a la revisión de los puntos y cuestiones objeto de impugnación, absteniéndose de conocer sobre aquellos aspectos de la pretensión resueltos en perjuicio del recurrente y en relación con los cuales éste no haya planteado expresamente en el recurso.

Y en cuanto a la falta de efecto útil en el recurso de casación y que entendemos aplicable al recurso de apelación el Tribunal Supremo en sentencia de 9 de diciembre de 2025 ( ROJ: STS 5536/2025 - ECLI:ES:TS:2025:5536 ):

"No obstante lo anterior, el recurso de casación no puede ser estimado al carecer de efecto útil pues la recurrente ha dejado sin cuestionar la segunda de las razones por las que la sentencia recurrida desestimó la solicitud de condena al pago de los intereses del art. 20 de la Ley del Contrato de Seguro ...

Al haber quedado sin cuestionar una de las razones que justificaron el pronunciamiento impugnado pues no se ha formulado ningún motivo de recurso basado en la infracción del art. 20.8 de la Ley del Contrato de Seguro , que la recurrente llevara razón en la otra impugnación, basada en la infracción del art. 20.1 de la Ley del Contrato de Seguro , resulta ineficaz pues ha quedado incólume una de las razones que, por sí sola, con base en un precepto legal cuya infracción no ha sido denunciada, es suficiente para sustentar el pronunciamiento impugnado ..."

En nuestro caso la parte apelante no combate los fundamentos de la sentencia apelada relativos a la no inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad y sus consecuencias y a la falta de legitimación pasiva de la entidad codemandada, fundamentos que son suficientes por sí mismos para sustentar el fallo de la sentencia apelada.

De este modo, aun cuando los argumentos del recurso relativos a la existencia del contrato o al momento de la adjudicación pudieran, en hipótesis, prosperar, la subsistencia de los fundamentos jurídicos no combatidos, autónomos y suficientes para sostener el fallo (se compartan o no por esta Sala), priva de efecto útil a la apelación, al no poder alterarse el sentido de la resolución recurrida.

Sin perjuicio de lo anterior, y a mayor abundamiento, la valoración probatoria efectuada en la instancia no puede reputarse errónea.

En efecto, corresponde a la parte actora la carga de acreditar la existencia del contrato de arrendamiento en que basa su pretensión, conforme al artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sin que dicha carga haya sido satisfecha.

Debe precisarse, a este respecto, que la mera aportación de un documento en el que se recoge la formalización de un contrato de arrendamiento no constituye, por sí sola, prueba suficiente de la realidad y efectividad del mismo, especialmente cuando dicha realidad es expresamente controvertida por la parte demandada, ajena, por otro lado, a la firma del citado documento.

En efecto, una cosa es la existencia de un documento suscrito por las partes en el que se afirma la celebración de un contrato, y otra distinta la acreditación de la realidad negocial subyacente, esto es, que el contrato haya sido efectivamente celebrado y ejecutado en sus propios términos, sin que baste la mera apariencia documental frente a terceros cuando no viene acompañada de los actos propios de su ejecución.

Como hemos señalado, conforme al artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, corresponde a la parte actora la carga de probar los hechos constitutivos de su pretensión, lo que en el presente caso exigía acreditar no solo la documentación del contrato, sino su efectiva vigencia y cumplimiento, mediante elementos objetivos tales como el pago de rentas, la asunción de suministros, el depósito de la fianza o cualesquiera otros actos inequívocos reveladores de una auténtica relación arrendaticia.

A tal efecto, las declaraciones testificales practicadas no pueden considerarse suficientes para acreditar extremos de naturaleza eminentemente económica, como son el pago periódico de rentas o el abono de una prima de opción de compra de elevada cuantía, especialmente cuando tales pagos, conforme a los usos ordinarios del tráfico jurídico y económico actual, se realizan habitualmente a través de medios bancarios que permiten su fácil acreditación documental.

La parte actora aporta algunos recibos de pago de renta y sostiene en su recurso que, de tratarse de un contrato fraudulento, no habría aportado solo dichos documentos sino la totalidad de los recibos por todo el periodo comprendido entre la firma del documento y la presentación de la demanda, lo que a su juicio acreditaría la realidad del arrendamiento. Sin embargo, dicho razonamiento no puede ser acogido, pues la aportación parcial y fragmentaria de justificantes no permite tener por acreditada la existencia y continuidad de una relación arrendaticia en los términos alegados, ni sustituye la necesidad de una prueba completa, coherente y objetivamente verificable del cumplimiento de las obligaciones esenciales del contrato.

Antes al contrario, la falta de una acreditación documental sistemática y continuada de los pagos, unida a la inexistencia de soporte documental respecto de otros extremos relevantes, como el abono de la prima de opción de compra o el depósito de la fianza, debilita la consistencia de la tesis actora y refuerza la conclusión alcanzada en la instancia, debiendo añadirse que no consta justificado el depósito de la fianza en el organismo administrativo correspondiente, como resulta exigible en este tipo de contratos.

Asimismo, resulta especialmente significativo que los propios demandantes conocían desde antes de la interposición de la demanda la controversia sobre la realidad de su derecho, como se desprende de la documental aportada con la misma, en particular del escrito presentado en el proceso de ejecución hipotecaria con fecha 24 de julio de 2023, en el que ya se cuestionaba la veracidad del arrendamiento invocado. Tal circunstancia refuerza la exigencia de una acreditación completa y rigurosa desde el momento inicial del proceso, que no puede entenderse cumplida mediante la aportación parcial e insuficiente de documentos.

La ausencia de justificantes objetivos (transferencias, recibos completos, extractos bancarios o cualquier otro soporte documental, pago de suministros), unida a la falta de explicación convincente sobre su inexistencia, debilita de forma decisiva la credibilidad de las afirmaciones sostenidas por la parte actora, no pudiendo suplirse dicha carencia probatoria mediante prueba testifical cuando ésta no aparece corroborada por elementos externos de carácter objetivo.

Asimismo, en supuestos como el presente resulta habitual la aportación de documentación complementaria reveladora de la efectiva ocupación y desarrollo de la relación arrendaticia, tales como facturas de suministros (electricidad, agua, gas), recibos domiciliados o contratos de servicios vinculados al inmueble, sin que en el presente caso conste que los demandantes hayan procedido siquiera a dar de alta tales servicios a su nombre ante las correspondientes compañías suministradoras, lo que constituye un indicio adicional contrario a la realidad del contrato invocado.

Si bien el documento aportado puede desplegar eficacia probatoria entre quienes lo suscriben, en cuanto manifestación formal de su voluntad, no resulta por sí solo suficiente para acreditar frente a terceros la existencia y vigencia de la relación arrendaticia, especialmente cuando, como aquí sucede, concurren elementos que ponen en cuestión su realidad, tales como la ausencia de justificación documental de pagos relevantes o la contradicción con manifestaciones realizadas en documento público por el propio titular del inmueble.

Consideramos que en supuestos como el de autos la prueba de los negocios jurídicos no puede quedar reducida a su mera plasmación formal, siendo preciso atender a la realidad de la relación jurídica efectivamente existente, pudiendo rechazarse aquella apariencia negocial que no venga respaldada por una conducta coherente y sostenida en el tiempo propia del contrato invocado.

En el presente caso, la total ausencia de acreditación suficiente de pagos de renta, suministros o fianza, así como la falta de justificación del abono de la prima de la opción de compra (40.000 euros), unida a la inconsistencia de las explicaciones ofrecidas, impide tener por acreditada la existencia real y efectiva del contrato de arrendamiento invocado, más allá de su mera apariencia documental.

IV. COSTAS DE SEGUNDA INSTANCIA.

Consecuencia de la desestimación del recurso es la imposición de costas en la segunda instancia a la parte apelante ( art. 398.2 de la LEC) .

V.Por aplicación de la Disposición Adicional Decimoquinta, apartado 9 de la L. O. P. J., añadida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de Noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina Judicial, ante la confirmación de la resolución recurrida, se declara la pérdidadel depósito constituido por la parte apelante para recurrir, al que se dará el destino previsto en dicha Disposición.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación