Sentencia Civil 605/2024 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 11, Rec. 848/2023 de 10 de diciembre del 2024

PRIMERO.- Se interpone recurso de apelación frente a la sentencia de instancia que condenó a la mercantil demandada y a su administradora al abono a la actora de una indemnización de daños y perjuicios por los gastos que hubo de afrontar por el defectuoso cumplimiento por aquellas del contrato de agencia inmobiliaria que les fue confiado. Impugna a su vez la sentencia la demandante solicitando una mayor indemnización derivada de la mayor plusvalía que hubo de satisfacer por la venta de su vivienda más tarde de lo que pretendía.

Resumidamente, la actora firmó el 29 de marzo de 2014 con la sociedad demandada administrada por la también demandada Dª Paloma, una nota de encargo para la venta de un inmueble propiedad de la primera, el cual estaba sujeto a la normativa de Viviendas de Protección Oficial y por tanto no era de precio libre hasta enero de 2018, haciéndose constar en la nota de encargo, en el apartado VPO (Vivienda de Protección Oficial), la respuesta "sí (sin descalificar -2 años-)", entendiendo por error que tal situación finalizaba en el año 2015 y no en enero de 2018. En cumplimiento del encargo, REAL-VIV suscribió un documento de reserva de compra, con fecha 4 de julio de 2014 con los futuros compradores (con un arrendamiento con opción a compra por dos años) fijando un precio que era superior al legalmente establecido por el régimen de VPO, y llegado el momento de escriturar estos demandaron a la actora exigiendo que el precio fuera el correspondiente a la VPO y no el precio libre pactado en aquella reserva.

Finalmente el piso fue vendido como libre pero en julio de 2019, reclamando la demanda a la sociedad y su administradora los gastos judiciales de aquel proceso en que no hubo condena en costas pero hubo de hacer frente a sus propias costas (poder para pleitos, minutas de letrado y procurador), el incremento de la plusvalía municipal entre 2016 y 2019, los gastos de comunidad de octubre, noviembre y diciembre de 2016, el año 2017 y 2018 y hasta julio de 2019, el seguro de la vivienda y el IBI de esos años y la diferencia entre el precio de venta pactado en la nota de encargo y el percibido finalmente descontando las rentas obtenidas por el alquiler y los intereses legales de todo ello.

La sentencia estima parcialmente la demanda entendiendo que existió negligencia en la agencia demandada y su administradora, esta última porque aun cuando no firmara ella sino algún comercial la inicial nota de encargo, si elaboró los contratos (alquiler con opción a compra de 12 de septiembre de 2014 y adenda), sin apercibirse de que la vivienda era VPO y no de precio libre, lo que ocasionó perjuicios económicos a la demandante.

La sentencia estima como decimos parcialmente, excluyendo la plusvalía y en cuanto a las restantes cantidades minorándolas en un 50% al entender que también existió responsabilidad en la demandante, ya que pudo optar por abonar a la Comunidad de Madrid los beneficios fiscales obtenidos para descalificar la vivienda y enajenarla al precio superior al que correspondía por ser VPO y sujetarse al contrato de 12 de septiembre de 2014 o también pudo no descalificar la vivienda y enajenar al precio máximo legal, pero no optó por ninguna de tales soluciones sino que se negó a escriturar al precio máximo de VPO y también se negó a la descalificación de la vivienda pudiendo hacerlo, con lo que determinó que los compradores la demandaran, por lo que entiende que existió también por su parte responsabilidad en la provocación de dicho pleito.

SEGUNDO. -Recurren la sentencia conjuntamente la agencia y su administradora, alegando en primer lugar por ambas recurrentes vulneración de normas sobre la prueba, al no haberse accedido a la práctica de la testifical de los compradores de la vivienda litigiosa, que habría puesto de manifiesto que los estos eran conocedores de que la misma era de protección oficial. El motivo debe ser rechazado, pues la única responsable de la falta de citación de los testigos es la propia parte que los propuso, pues consta acreditado que los testigos en cuestión fueron propuestos en el acto de la audiencia previa, y su declaración fue admitida por la juzgadora de instancia, que acordó que la propia parte proponente se encargara de su citación, lo cual tuvo lugar el día 22 de abril de 2022, reiterándose por diligencia de 25 del mismo mes y año, haciéndose entrega de las citaciones a la parte demandada que los había propuesto, y no es hasta la fecha de celebración del juicio, el 24 de octubre de 2022, cuando manifiesta que pese a haber intentado la citación en dos ocasiones, en abril y mayo de 2022, el resultado ha sido negativo, interesando entonces la intervención del juzgado, lo que evidentemente hubo de hacer antes, solicitando en ese tiempo intermedio que procediera a dicha citación o a la averiguación domiciliaria pertinente, lo que no hizo entre mayo y octubre de 2022. Ha sido por tanto su propia inacción la que ha impedido la declaración de los testigos propuestos por las recurrentes.

TERCERO. -Por la recurrente Dª Paloma, se alega la excepción de falta de legitimación pasiva, que considera desestimada por la sentencia de forma inmotivada, alegando al respecto falta de motivación. Examinada la contestación a la demanda se aprecia que no se denunció como tal expresamente la excepción de falta de legitimación pasiva, si bien se manifestó que no existió relación alguna entre la codemandada y la demandante ni intervención en el contrato de que trae causa la demanda y se aludió en los fundamentos jurídicos los preceptos de la Ley de Sociedades de Capital relativos a la responsabilidad de los administradores sociales, en particular el art. 241 de la LSC. La sentencia rechaza la excepción de falta de legitimación pasiva sobre la base de la existencia de relación contractual de la actora con la mercantil demandada y la relación directa con la Sra. Paloma, pues aunque esta niega en la contestación su participación personal, deduce de su interrogatorio lo contrario, ya que fue quien aunque no captó de forma inicial el arriendo con opción a compra, sí fue la encargada del desarrollo de las sucesivas contrataciones y sobre todo, la que realizó los trámites ante la Comunidad de Madrid para la descalificación de la vivienda in extremis, cuando se percataron del error existente en cuanto a la descalificación, considerando la sentencia que una vez consta la calificación de VPO, es la mercantil demandada y la Sra. Paloma como profesional del sector, quien debe desarrollar las actuaciones adecuadas para que las partes logren la finalidad propia del contrato.

Lo anterior podrá satisfacer o no a la recurrente (evidentemente no le satisface), como argumento para desestimar su falta de legitimación pasiva, pero desde luego no se puede considerar falta de motivación, pues no se puede confundir la misma con el desacuerdo o disconformidad con la motivación recibida.

Entrando pues a examinar la legitimación pasiva de la codemandada, administradora única de la mercantil en el momento de la contratación, señala la STS 303/2020, de 15 de junio 2020 que "La legitimación ad causam es una cuestión preliminar, y consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito, que determina una aptitud o idoneidad para ser parte procesal pasiva. Se trata de una cualidad de la persona para hallarse en la posición que fundamenta jurídicamente el reconocimiento de la pretensión que se trata de ejercitar.

La legitimación exige una adecuación entre la titularidad jurídica afirmada (activa o pasiva) y el objeto jurídico pretendido. Supone una coherencia entre la cualidad atribuida y las consecuencias jurídicas pretendidas; por lo que ha de atenderse al contenido de la relación jurídica invocada por la parte actora.

A la legitimación se refiere el art. 10 LEC , que bajo la rúbrica "condición de parte procesal legítima", dispone, en su párrafo primero, que "serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso". La relación jurídica sobre la que la parte actora plantea el proceso, con independencia de su resultado, es la que determina quiénes están legitimadas, activa y pasivamente, para intervenir en el mismo. Lo que lleva a estimar que cuando se trata de determinar la existencia o no de la legitimación pasiva habrá de atenderse a la pretensión formulada en la demanda, teniendo en cuenta el "suplico" de la misma, en relación con los hechos sustentadores de tal pretensión.

3.- Como afirmamos en la sentencia núm. 623/2010 de 13 octubre : "la legitimación pasiva ad causam [para el proceso] consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina una aptitud o idoneidad para ser parte procesal pasiva, en cuanto supone una coherencia o armonía entre la cualidad atribuida -titularidad jurídica afirmada- y las consecuencias jurídicas pretendidas( SSTS 28 de febrero de 2002 , 21-10-2009 , 177/2005 , 28 de febrero de 2002). En consecuencia, su determinación obliga a establecer si, efectivamente, guarda coherencia jurídica la posición subjetiva que se invoca en relación con las peticiones que se deducen( STS 7-11-2005), lo que exige atender al contenido de la relación jurídica concreta, pues será ésta, sobre la que la parte actora plantea el proceso, con independencia de su resultado, la que determine quiénes son las partes legitimadas, y pasivamente".

En el caso presente la sentencia considera que además de la mercantil EFOM SERVICIOS INMOBILIARIOS, S.L., que gira con el nombre comercial de REAL-VI, también está legitimada su administradora por el hecho de serlo y porque fue la encargada del desarrollo de las sucesivas contrataciones (contrato de arrendamiento con opción a compra y adenda posterior) y sobre todo, porque fue quien realizó los trámites ante la Comunidad de Madrid para la descalificación de la vivienda como VPO una vez comprobado el error en que se había incurrido.

Se alega que todos los documentos (hoja de encargo, reserva de compra, adenda a la reserva de compra, contrato de alquiler con opción a compra, están suscritos y firmados por la demandante, los compradores y por la Sociedad codemandada REAL-VIV servicios inmobiliarios, pero no a título particular o personal por Dª Paloma.

Ocurre que la demanda no se sustenta en una responsabilidad de administradores sociales del art 241 de la Ley de Sociedades de Capital relativos a la responsabilidad individual de los administradores sociales frente a terceros por actos de administradores que lesionen directamente los intereses de aquellos, sino en una responsabilidad contractual del art 1101 y concordantes del CC, en relación con la ejecución y correcto cumplimiento del contrato de intermediación inmobiliaria, como se observa en los fundamentos jurídicos de la demanda, que se refieren a la legitimación pasiva de ambas demandadas, como contratantes y prestadores profesionales de servicios y los fundamentos de fondo que no se refieren a ninguna acción de responsabilidad individual.

Así las cosas, parece evidente que cualquier contrato suscrito con una persona jurídica, pese a que debe ser ejecutado materialmente por personas físicas, es decir, los contratos en este caso se han de redactar por personas físicas, las gestiones para la descalificación de la vivienda como VPO se han de realizar por personas físicas etc., ello no implica que todo administrador o representante de la persona jurídica haya de responder personalmente de forma solidaria con la propia sociedad, sino que es esta la directamente responsable.

Señala al respecto la STS de 30 de mayo de 2014 recogiendo la de 22 de diciembre de 2008 que "según jurisprudencia de esta Sala , «la responsabilidad debe considerarse contractual cuando a la preexistencia de un vínculo o relación jurídica de esa índole entre personas determinadas se une la producción, por una a la otra, de un daño que se manifiesta como la violación de aquel y, por lo tanto, cuando concurren un elemento objetivo -el daño ha de resultar del incumplimiento o deficiente cumplimiento de la reglamentación contractual, creada por las partes e integrada conforme al artículo 1258 CC - y otro subjetivo -la relación de obligación en la que se localiza el incumplimiento o deficiente cumplimiento ha de mediar, precisamente, entre quien causa el daño y quien lo recibe-» ( STS de 31 de octubre de 2007, recurso de casación núm. 3219/2000 ). Es aplicable el régimen de la responsabilidad extracontractual, aunque exista relación obligatoria previa, cuando el daño no haya sido causado en la estricta órbita de lo pactado por tratarse de daños ajenos a la naturaleza del negocio, aunque hayan acaecido en la ejecución del mismo ( SSTS 22 de julio de 1927 , 29 de mayo de 1928 , 29 de diciembre de 2000 ). Por el contrario, es aplicable el régimen contractual cuando en un determinado supuesto de hecho la norma prevé una consecuencia jurídica específica para el incumplimiento de la obligación. No cabe excluir la existencia de zonas mixtas, especialmente cuando el incumplimiento resulta de la reglamentación del contrato, pero se refiere a bienes de especial importancia, como la vida o integridad física, que pueden considerarse objeto de un deber general de protección que puede traducirse en el principio llamado a veces doctrinal y jurisprudencialmente de unidad de la culpa civil".

Esta distinción que hace la jurisprudencia más reciente entre responsabilidad contractualy extracontractual, y el ámbito específico al que se ciñe la aplicación de la teoría de la unidad de la culpa civil, no justifica en nuestro caso que se extienda la responsabilidad civil derivada de la defectuosa prestación de un servicio contratado a una sociedad, al administrador y socio de esta sociedad encargado de realizar el servicio, más allá de los supuestos en que legalmente está previsto.

Descartado que, como pretendía el demandante en su demanda, operara la responsabilidad solidaria de la sociedad y del socio profesional que prestó el servicio en virtud del art. 11.2 LSP, no cabe que sobre la base de unos mismos hechos (una defectuosa prestación de servicios profesionales por parte de la sociedad contratada, que ha ocasionado unos daños concretos), el cliente que contrató los servicios pueda exigir, además de la responsabilidad civil contractualde la sociedad contratada,la responsabilidad civil extracontractual del empleado o profesional encargado de realizar los servicios contratados.Al juzgarlo de esta manera, la Audiencia resuelve con acierto y no conculca la reseñada jurisprudencia sobre la unidad de la culpa civil. Estamos ante un supuesto claro de responsabilidad civil contractual,respecto de la cual tan sólo está legitimada pasivamente la sociedad contratada,y no los empleados encargados de prestar el servicio, aunque en este caso se trate del administradory socio de la compañía

En el mismo sentido la SAP de Barcelona de 28 de abril de 2003 y de Madrid de 30 de septiembre de 2014 nos indican que "de lo que no cabe duda alguna es de que en el ámbito de la responsabilidad contractual la sociedad responde directamente por los hechos realizados tanto por sus órganos sociales como por sus dependientes o auxiliares. La intervención de éstos en el cumplimiento de las obligaciones sociales se limita a ser meros instrumentos del único obligado, el deudor, la propia sociedad".

CUARTO.-Por la codemandada EFOM SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L. (REAL-VIV Servicios Inmobiliarios) se alega que la hoja de encargo, se confeccionó en base a las manifestaciones que hace la propiedad en ese momento siendo la demandante quien indicó que la vivienda era VPO, siendo el plazo de dos años el manifestado por la demandante, la cual tiene reconocido que REAL-VIV Servicios Inmobiliarios, le hizo entrega de una nota simple registral con fecha 4 de Julio de 2014 (fecha de suscripción del contrato de reserva de compra), y que en dicha nota simple del Registro de la Propiedad figura la calificación de la vivienda como de protección oficial según cédula de 18 de Enero de 1988, como igualmente tiene reconocido que en la fachada de la vivienda, existía una placa que anunciaba que estaba calificada de protección oficial y así lo estableció también la sentencia de 14 de Marzo de 2019 dictada por la Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid en el Recurso de Apelación 835/2018-5 del procedimiento cuyos gastos se pretenden ahora resarcir, en que fue demandada la hoy actora por sus compradores.

Además, fue exclusivamente la demandante quien optó por una posición obstativa, incumplidora de su contrato, que ella eligió, pudiendo optar por cumplir los contratos optó por no vender a precio de VPO ni por descalificar la vivienda devolviendo los beneficios fiscales obtenidos, siendo esa postura obstativa la causa del litigio en el que se pretendió ejercitar la opción de compra a precio tasado, del que deriva la reclamación económica que nos ocupa.

Pues bien, las primeras afirmaciones no hacen sino confirmar la responsabilidad de la empresa codemandada, pues está admitiendo que ella conocía mediante una nota simple registral con fecha 4 de Julio de 2014 que la vivienda era de protección oficial según cédula de 18 de Enero de 1988, y del mismo modo el hecho de que en la fachada de la vivienda existía una placa que anunciaba que estaba calificada de protección oficial abunda en ese conocimiento, entendiendo la Sala que es la sociedad inmobiliaria la entidad profesional que ha de cerciorarse convenientemente de cuál es el plazo que le resta a la vivienda para poder ser descalificada, de modo que sería indiferente que el cliente manifestara que solo restaban dos años para ello, pues él no es un profesional del sector sino un consumidor que precisamente encarga la venta de su vivienda a una empresa especializada a cambio de un precio, siendo obligación de esta entre otras, la de asegurarse de la fecha en que la vivienda podría ya ser vendida como libre antes de ofrecerla en el mercado a un determinado precio y evidentemente antes de redactar un contrato de arriendo con opción a compra por un precio que no era el legalmente posible con arreglo a aquella calificación.

Cierto que existió por la vendedora una posición obstativa a cumplir el contrato, pudiendo haber optado por vender a menor precio o descalificar la vivienda devolviendo las ventajas fiscales que había disfrutado por ser VPO, y no optó por ninguna de esas dos soluciones sino por la de negarse al otorgamiento, pero ello no significa que toda la culpa de lo sucedido fuera suya, pue como hemos indicado, existe responsabilidad por la sociedad codemandada, que debió comprobar la situación legal de la vivienda antes de ponerla en el mercado a un determinado precio que no era el autorizado.

Se alega por último que, si la demandante hubiera cumplido lo pactado en su contrato previa descalificación, su coste en ningún caso, hubiese superado 7.000 €, alegación nueva que no consta en la contestación a la demanda y de la que no existe prueba alguna, pues no se ha debatido sobre el coste económico de esa solución. Igualmente constituye cuestión nueva la supuesta prescripción que se alega por primera vez en el recurso de apelación.

QUINTO. -Impugna a su vez la sentencia la demandante solicitando una mayor indemnización derivada de la mayor plusvalía que hubo de satisfacer por la venta de su vivienda más tarde de lo que pretendía. La sentencia rechaza la pretensión con el argumento de que la plusvalía municipal es un tributo que se produce conforme normativa con la transmisión del bien inmueble y no se acierta a entender qué relación tiene el abono de dicho impuesto por razón de la compraventa con el negligente actuar de la parte, que podría reclamar el incremento en su caso por razón del tiempo transcurrido, pero no el tributo en sí mismo considerado, por cuanto que su abono es consecuencia de la compraventa. Ocurre que es eso precisamente lo que reclama, el incremento de la plusvalía por el tiempo transcurrido, no la plusvalía en sí, y así justifica documentalmente mediante certificaciones del ayuntamiento correspondiente, que producida la venta en julio de 2019 por 250.000 €, la plusvalía que hubo de pagar fue de 19.868 €, mientras que si hubiera vendido el 31 de diciembre de 2016 la plusvalía habría sido de 16.001 €, y ello tiene una explicación, que no es otra que el valor catastral del inmueble fue revisado en ese periodo, pasando de 98.777 en 2016 a 122.645 en 2019, con lo que la plusvalía municipal se incrementó en los términos señalados, en 3.867 €, que es lo que la impugnante reclamaba en su demanda y en la impugnación, no la totalidad de la plusvalía municipal sino el incremento de la misma por los tres años transcurridos y la revisión del valor catastral.

Entendemos que asiste la razón a la parte impugnante y que por tanto procede indemnizarla evidentemente con la minoración del 50% aplicada en la instancia cuando entendió que también existió responsabilidad en la demandante.

SEXTO. -Estimado parcialmente el recurso de apelación y la impugnación formulada de contrario, no se hace pronunciamiento sobre las costas de esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.