Sentencia Civil 788/2024 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 11, Rec. 157/2023 de 09 de diciembre del 2024

Se comparten los razonamientos jurídicos de la resolución recurrida, y.

PRIMERO.-

Este procedimiento se inició por la demanda solicitando que: 1º.- Se condene a los demandados a la devolución de la cantidad de 9.439,30€, en concepto de fianza y la garantía adicional fijada en el contrato para asumir el cumplimiento de las obligaciones derivadas del mismo, más los correspondientes intereses legales desde la interposición de la presente demanda. 2º.- Se les condene a satisfacer los intereses recogidos en el apartado 4 del Artículo 36 de la LAU, devengados a partir de la fecha en que trascurrieron 30 días desde la entrega de llaves del inmueble, sin perjuicio de ulterior liquidación. 3º.- Sean impuestas las costas del presente procedimiento a la parte demandada. En base a que: Los demandados son propietarios del local sito en Alaquas, calle San Martín nº 55, el día 16 de abril de 2.018 suscribieron contrato de arrendamiento de local de negocio en virtud del cual la parte demandada arrendaba el local referido. En la estipulación 13ª, referida a la fianza y garantías, se fijaba la cantidad de 2.200€, correspondiente a dos mensualidades y una garantía adicional de 7.800€ para responder de las obligaciones legales y asumidas en este contrato. A tal efecto, coincidiendo con la firma de dicho contrato se hizo entrega por la arrendataria de la cantidad de 10.000€ en concepto de fianza y garantía adicional. El día 8 de enero de 2.020 se firmó formalmente por las partes la notificación y extinción del contrato de arrendamiento del local. Previamente se había revisado el local y sus instalaciones. Transcurrido el plazo de 30 días, los demandados no han devuelto la cantidad que en su día fue entregada en concepto de fianza y garantía del alquiler.

Los demandados contestaron la demanda y formularon reconvención defendiendo que: es cierta la existencia del contrato, si bien se aporta el documento sesgado, faltando los anexos con el inventario que recoge los elementos que se encontraban en el local arrendado y las fotografías del estado del local antes de ser arrendado. No adeuda cantidad alguna, en concepto de devolución de la fianza y garantías, sino que es la actora la que adeuda por los daños en el inmueble El contrato no se rescindió de mutuo acuerdo, sino por una notificación unilateral de la arrendataria y entrega de llaves. De hecho, el documento se denomina "notificación de la voluntad de finalizar el contrato", y es una declaración de la arrendataria, que simplemente fue aceptada por sus mandantes. No es cierto que previamente a la firma y recepción de las llaves, se hubiese revisado el local y sus instalaciones. Esa revisión se llevó a cabo tras recibir las llaves, pero nunca antes. Al acceder al local pudieron comprobar los numerosos y cuantiosos daños, desperfectos, faltas y carencias que la arrendataria había causado en el local, algo que fue comunicado a la arrendataria, realizando las fotografías pertinentes para dejar constancia. Al local acudió el Sr. D. Ezequiel, Arquitecto Técnico, que emitió correspondiente dictamen pericial con los daño, desperfectos, faltas y carencias. La valoración de las reparaciones y sustituciones asciende al total de 13.325,04€. Igualmente, la actora adeuda dos mensualidades de renta de noviembre y diciembre de 2019 (1.100,00€), así como 8 días de arriendo del mes de enero de 2020 (293,33.-€), suministro de luz de 398,70.-€ y 162,00.-€ de suministro de agua (estos dos importes no controvertidos por estar reconocidos en la propia petición inicial). En total 1.393.33€. Sumando las cantidades, el total adeudado por la actora a sus mandantes asciende a 14.718,37€, (13.325,04€ + 1.393,33€), que es más de lo que la actora reclama, procediendo compensar los importes, y resultado un saldo a favor de su mandante por la cuantía de 5.279,07€. Por este motivo, la arrendataria no reclamó la devolución al tiempo de terminar el contrato. De hecho, le advirtió que si la reclamaba, no dudaría en reclamarle a ella el coste de todas estas reparaciones y sustituciones, que es lo que se efectúa por vía reconvencional. Por todo ello, se solicita la desestimación de la demanda y se reclama por vía reconvencional la suma de 5.279,07€.

La actora contestó a la reconvención oponiéndose a ella por: falta de legitimación pasiva, el anexo compuesto por el inventario y fotografías acompañado con la contestación, no se refieren al contrato suscrito por su mandante. Al contrato nunca se adjuntó anexo. Con anterioridad a la formalización del contrato de arrendamiento objeto de este procedimiento, hubo otro anterior suscrito con la mercantil Berstan Restauración S.L., que sí incluyo un ANEXO I (inventario y algunas fotografías) y que es el ahora aportado. Por ello, cualquier referencia al inventario debe referirse a dicha mercantil y no a su mandante. La rescisión del contrato lo fue de mutuo acuerdo, no fue una notificación unilateral. La revisión del local fue realizada el 8 de enero de 2020, comprobado todo el mobiliario y utensilios allí existentes, sin poner reparo alguno, y buena prueba de que ello fue así son los propios mensajes de whatsapp enviados y recibidos por las partes. Nunca se informó a su mandante de los supuestos defectos cuyo importe ahora se reclaman. Se impugna las fotografías. En modo alguno se puede acreditar con dichas fotografías que supuestos daños en el local fueran ocasionados por su patrocinada y no existieran ya con anterioridad a su llegada como arrendataria, el establecimiento ya había tenido numerosos arrendatarios con anterioridad. En cuanto a las humedades, existían filtraciones por el techo de la nave, que eran responsabilidad del arrendador. Intervino el seguro por dichas filtraciones. Se impugna el informe pericial aportado, dado que su contenido es cuanto menos poco riguroso y carece de la necesaria imparcialidad. Por todo ello, se solicita la desestimación de la reconvención.

Se dictó Sentencia estimando parcialmente la demanda y parcialmente la demanda reconvencional, condenando a los demandados a abonar la la suma de 3.931'46€, sin imposición del pago de las costas. Ante esta resolución interpuso recurso de apelación la demandada e impugnó la Sentencia la demandante.

SEGUNDO.-

1- La demandada de conformidad con el artículo 458.1 de la LEC interpuso recurso de apelación alegando, en síntesis: I.- En relación con las rentas de diciembre de 2019 y 8 días de enero de 2020: Al contrario de lo indicado en la Sentencia, las partes nunca acordaron el no pago o la condonación de la renta de diciembre de 2019, ni los 8 días de enero de 2020. Ningún documento existe que lo acredite y tanto los demandados en el interrogatorio de parte, como el testigo Sr. Hilario depusieron expresamente que ningún pacto de condonación de renta hubo. Como indica la Sentencia, la cuestión no es sencilla, pero la prueba se decanta a favor de mi mandante, sin que nada pueda desvirtuar la misma. Lo que no es dable, es suponer, que hubo un pacto de condonación por el hecho de que el 15 de enero de 2020 mi mandante le pide a la actora por whatsapp que le diga a su gestor que le haga "el papel de enero a noviembre de 2019".No se sabe a qué refiere esa mención. No se puede suponer o pensar que esa mención refiere a la renta. Los papeles hasta septiembre pueden ser de cuestiones muy variadas, no solo de renta. Nada se desprende de esa mención. Y más cuando justamente en whatsapp del día 3 de febrero de 2020 se pregunta cuándo se queda para liquidar. Eso sí que refiere a liquidar el contrato y a los números. II.- En relación con los daños, deterioros y faltas: En los mismos términos, al contrario de lo indicado en la Sentencia, todos los daños, deterioros y faltas existen y la actora debe ser condenada al pago de los mismos según la valoración del informe pericial. Recordemos que el informe pericial no fue negado ni impugnado en momento procesal, y por ello tiene pleno valor probatorio y efectos, sin que, además, ninguna otra prueba lo haya desvirtuado. Ninguna prueba existe para desacreditar estos daños, deterioros o faltas o sus valoraciones. Al revés, de los documentos, del interrogatorio, de las testificales y de la pericial, se desprende que existieron esos daños, deterioros y faltas, sin que nada pueda desvirtuarlo. Atendiendo a lo expuesto, esta parte no puede sino estar en desacuerdo con la exclusión de determinadas partidas de daños, deterioros o faltas que hace la Sentencia. Y ello principalmente porque de la prueba practicada que acabamos de analizar se desprende que todos y cada uno de los defectos, deterioros o faltas quedaron acreditados y debidamente valorados sin prueba en contra o alegato que los desvirtuase, y más cuando el propio Juez a quo indica que concede plena validez y eficacia a las declaraciones de los Sr. Hilario y perito Sr. Ezequiel, quienes acreditan los defectos en relación con las fotografías aportadas. Si ambos declararon que existía cada uno de los defectos, deterioros o faltas, y su declaración tiene plena validez y efectos para el juzgador, ¿cómo puede ser que luego, analizando defecto por defecto, el propio Juzgador se aparte de lo que declararon y entienda que no existe defecto o falta?. Si se concede validez a sus declaraciones, es para todos los defectos, deterioros o faltas que reconocieron, no solo para parte de ellos. En síntesis, de los hechos y de la prueba obrante en autos y conforme a las alegaciones, análisis y fundamentos esgrimidos en el hecho precedente, entendemos que procede revocar la Sentencia y emitir nueva Sentencia que desestime la demanda de la actora y estime íntegramente la demanda reconvencional de esta parte.

2- La Sala para resolver el recurso distingue:

2.1- En relación con las rentas de diciembre de 2019 y 8 días de enero de 2020:

2.1.1- La recurrente defendió que las partes nunca acordaron el no pago o la condonación de la renta de diciembre de 2019, ni los 8 días de enero de 2020, ningún documento existe que lo acredite.

2.1.2- En la sentencia por el contrario concluyó en el fundamento de derecho cuarto: "... Limitado de este modo la reclamación de las rentas, no se niega el impago por parte de la arrendataria, pero se alega un pacto de condonación, ya que se mantuvo en el local a fin de facilitar el traspaso, permaneciendo en el local a cambio de no reclamar la deuda. La cuestión no es sencilla. Queda acreditado que fue en noviembre cuando la arrendataria comunicó a la propiedad el deseo de desistir del contrato. En el contrato se pactó un plazo de comunicación de dos meses, pero también es indudable que al arrendador le interesaba que la arrendataria continuara en el negocio para poder traspasarlo o arrendarlo en activo. Entiende este juzgado que en este punto debe estarse a la postura de la actora y ello porque existe una comunicación entre las partes que solo se explica si existió el acuerdo alegado por la actora, este mensaje no es otro que el de fecha 15 de enero de 2020 (documento 2 de la contestación a la reconvención) "Pide a tu gestor que te haga el papel, de Enero a Noviembre de 2019 y lo traes también, gracias" Si no se hubiera llegado a un acuerdo para excluir el mes de diciembre no tendría sentido el mensaje, ya que exigiría los papeles hasta la fecha de extinción. El hecho de que exista un pacto en el contrato sobre el plazo de dos meses de preaviso no excluye que las partes acordaran la condonación de la renta. Por todo ello, no cabe apreciar que la actora adeude cantidad alguna en concepto de rentas..".

La Sala para la resolución de la cuestión planteada tiene en cuenta, la obligación del arrendatario de pagar la rentas hasta la entrega de las llaves, que atendiendo al acuerdo aportado y firmado entre las partes se produciría el 8 de enero de 2020 (documento 2 de la demanda). Pero no se omite que los demandados, arrendadores, únicamente reclamaron el pago de la renta de ese mes y de los días del siguiente, por importe de 1.100€ una vez que la parte demandante les demandó a ellos la devolución de la fianza, es decir, los actos posteriores vendrían a acreditar qué por parte de los demandados no había intención de reclamar ese importe, a pesar que la suma de las reparaciones más la rentas debidas ascendían a 14.718,37€, es decir 5.279,07€ superior a la cantidad de fianza que en su caso debían restituir a la arrendataria por el fin del contrato.

Si estos actos posteriores los ponemos en relación con el whatsapp, concretamente con las conversaciones de noviembre para el traspaso del bar y con la del 15 de enero de 2020, en donde están hablando de terminar los arreglos que se estaban realizando, y de liquidar, la existencia de esa petición de que: el "gestor te haga el papel de enero a noviembre",a juicio de la Sala justifica la interpretación que ha realizado el Juez de instancia.

2.2- En relación con los daños, deterioros y faltas:

2.2.1- En el recurso de apelación se ha atacado por un lado la valoración conjunta que hizo el Juez de instancia, y por otra parte, en relación con cada uno de los desperfectos existente al terminarse el arrendamiento se ha defendido el importe que se reclamó en la demanda y en concreto sobre aquellos que no han sido recogidos en la sentencia o cuya valoración ha sido minusvalorada en la misma.

2.2.2- El Juez de instancia, en la Sentencia, en el fundamento de derecho cuarto, sobre los concretos daños expuso: " Daños en paredes. En el informe se recoge la existencia de suciedad, desconchados y golpes, que pueden apreciarse en las fotografías aportadas. En cuanto a la valoración no ha sido objeto de prueba que la desvirtúe, entendiendo que el importe es razonable. En consecuencia, procede apreciar la suma de 692 euros. Daños en chapado de madera. Por este concepto reclama la propiedad la suma de 4.200 euros. Es cierto que se aportan algunas fotografías en el anexo 2 sobre daños en el panelado de madera. Ahora bien, la extensión de los defectos que se aprecia no parece guardar relación con el importe reclamado, no aportándose pruebas de la actuación llevada a cabo, no siendo concluyente la declaración del carpintero que realizó los trabajos. No duda este juzgador que debe reparase los daños que se aprecian en las fotografías, pero no ha quedado suficientemente acreditado que el importe reclamado se acomode a los trabajos de reparación y no constituyan una mejora, por lo que la suma reclamada por tal concepto debe reducirse al 50%, es decir, 2.100 euros. Daños en las puertas. Se aportan fotografías en las que se aprecia la falta de las puertas (anexo 3) por lo que procede la condena a su pago, debiendo estarse a la factura aportada por importe total por estos conceptos de 1.075 euros. Daños en pavimentos. En el anexo 4 se aprecia la existencia de dichos daños, que exceden de un uso ordinario y es necesario su reparación. Debe estarse al importe de valoración aportado, sin que se haya acreditado que sea excesivo, la suma asciende a 110 euros. Armario. Los daños quedan reflejados en el anexo 5, el importe asciende a 90 euros. Deterioro campana extractora. Se aprecian los daños en el anexo 6, el importe asciende a 75 euros. Daños en electrodomésticos: dos lavavajillas y horno. Reclama la propiedad el importe de los dos lavavajillas alegando que no funcionan. Lo cierto es que no se aporta ninguna prueba grafica de estos elementos, ni tampoco un presupuesto de reparación. Únicamente se aporta unos presupuestos, que entiende este juzgador que no son suficientes para entender probado el daño. Por ello, el único concepto que cabe incluir es el relativo a las bisagras del horno, aportándose factura de fecha 28 de enero por importe de 181'50 euros, IVA incluido. Daños en instalación de fontanería y cableado. La realidad de estos daños queda acreditada por el albarán de fecha 31 de enero de 2020 por importe de 195'12 euros. Reposición de elementos por haber sido retirados. Reclama la actora los elementos que faltaban al tiempo de extinción del contrato en relación al inventario aportado a autos. Al tiempo de la extinción del contrato no se efectuó de modo conjunto un inventario de los bienes que quedaban en el inmueble. Es razonable entender la perdida de parte de los elementos inventarios, y la necesidad de reponerlos por el arrendatario. Ahora bien, no puede dejarse a la sola voluntad de una de las partes determinar que bienes faltan, siendo responsabilidad de ambas partes no haber realizado un inventario detallado al finalizar el arriendo y proceder a la entrega de las llaves. Llegados a este punto, entiende este juzgador que por tal concepto únicamente se pueden incluir las compras efectivamente realizadas tras la finalización del arrendamiento, es decir, deberá incluirse las facturas incluidas en el anexo 12 y 13, no así los presupuestos incorporados en el anexo 11, máxime cuando están a nombre de un tercero. Al respecto, indicar, que no ha quedado acreditado, a pesar de las alegaciones vertidas por la propiedad, que el siguiente arrendatario atendiera a gastos a cuenta la renta, ni que se le diera un periodo de carencia en el pago por tal motivo, cuestión que hubiera sido de fácil prueba. En consecuencia, por tal concepto, procede incluir las suma de 135'69, 505'78 y 247'75 euros, lo que hace un total de 889'22. Limpieza. De las fotografías aportadas no se desprende que el local presentara un estado de suciedad que pueda calificarse de negligente. De los daños relacionados no se incluye el importe del IVA respecto a las reparaciones en el continente del local, ya que el arrendador es sujeto pasivo del IVA. Por el contrario, si procede la aplicación del IVA respecto a la compra de elementos y reparación del horno. Por todo ello, el importe de los daños asciende a la suma de 5.507'84 euros...".

2.2.3- Este motivo del recurso de apelación no va a prosperar en la medida que la Sala comparte la valoración probatoria efectuada por el Juez de instancia que no se puede calificarse de arbitraria y que está sustentada en las diferentes pruebas aportadas.

Téngase cuenta que como se sostiene por el TS en sentencia de 21-12-2023: "...A través del recurso de apelación se pretende que un tribunal superior realice una revisión de lo decidido en primera instancia, a los efectos de determinar si los errores de hecho o de derecho alegados por la parte recurrente, en los concretos términos en que son planteados en el recurso, ameritan la revocación de la resolución apelada para dictar otra procedente en derecho, que corrija la recurrida..."

Por consiguiente, la apelación no constituye un nuevo juicio, que dé oportunidad a las partes litigantes para variar el objeto del proceso, tal y como fue previamente configurado con sujeción al principio dispositivo que rige el proceso civil ( art. 412.1 LEC) ; por lo tanto, no es compatible con el planteamiento de nuevas acciones y excepciones, sino que debe ser resuelto mediante un examen de las actuaciones de primera instancia, sin que quepa introducir en apelación cuestiones nuevas, distintas de las debatidas oportunamente en el proceso en el que se dictó la resolución apelada. En definitiva, la apelación se reconduce a una revisio prioris instantiae; es decir, se configura como el control del material fáctico y jurídico de primera instancia, sin otra limitación o condicionante que no sea el derivado de los términos en los que el propio recurso de apelación se ha formulado; y todo ello, con la posibilidad limitada de la alegación de hechos de nova producta (hechos de relevancia para la decisión del pleito ocurridos después del comienzo del plazo para dictar sentencia en la primera instancia), o de nova reperta (hechos que la parte justifique que ha tenido conocimiento de ellos con posterioridad), ambos supuestos contemplados en el art. 460.2, regla 3.ª, LEC. Como ha dicho la STS 241/1992, de 10 de marzo , la apelación tiene como finalidad "comprobar la exactitud o inexactitud de los resultados obtenidos en el proceso originario".Las facultades revisoras habrán de versar sobre las mismas pretensiones, las mismas oposiciones, las mismas pruebas y conclusiones; ahora bien, limitando su alcance a los puntos o cuestiones planteados en el recurso. Son, por lo tanto, las partes, a las que la resolución dictada les produzca un gravamen ( art. 448.1 LEC) , las que determinan el objeto de apelación al recurrir todos o algunos de los pronunciamientos de la resolución recurrida, toda vez que entra, en el marco de sus poderes dispositivos de las partes litigantes, consentir aquellos que le sean perjudiciales que, al devenir firmes, no podrán ser objeto de revisión por el tribunal, salvo casos excepcionales como, por ejemplo, los previstos en el art. 227.2 LEC, o, "en aquellos supuestos en que los pronunciamientos deban ser absolutos o indivisibles por su naturaleza y también en aquellos supuestos en los que exista solidaridad procesal por ejercitarse conjuntamente la misma acción frente a varias personas colocadas en idéntica situación procesal"( sentencias 712/2011, de 4 de octubre 214/2016, de 5 de abril; 298/2020, de 15 de junio; 471/2020, de 16 de septiembre, o 640/2022, de 4 de octubre, entre otras muchas). La regla latina "tantum devolutum quantum apellatum" (se transfiere lo que se apela), conforme al cual el Tribunal de apelación sólo debe conocer de aquellas cuestiones que le han sido planteadas en el recurso, que no deja de ser una manifestación del requisito de la congruencia en segunda instancia. Los límites expuestos ostentan además una indiscutible dimensión constitucional, en tanto en cuanto se hallan anudados al derecho fundamental a la tutela judicial efectiva proclamado por el art. 24.1 de la CE, en su vertiente de derecho a no sufrir indefensión, que se proyecta en el régimen de garantías legales correspondientes a los recursos ( SSTS 927/2006, de 26 de septiembre; 533/2009, de 30 de junio y 306/2020, de 16 de junio).

En este sentido debe tenerse en cuenta que la Sentencia recurrida parte del principio de que el local se encontraba en perfectas condiciones cuando fue arrendado, al no haberse indicado lo contrario en dicho contrato de arrendamiento, en lo que coincidió el recurrente. En segundo lugar el Juez analizo cada uno de los daños, en función de la prueba pericial, las documentales y testificales, practicadas en acreditación de su existencia y valoración.

No es contradictorio que el Juez valorando estas pruebas admita unos daños y no otros, o que valore su reparación de manera diversa al reconviniente dado que en nuestro derecho rige el principio de libre valoración de las pruebas, así la testifical en el artículo 376 de la LEC y respecto a las pericial en el artículo 348 y las documentales en el 326 de la misma norma.

El recurrente, en primer lugar, muestra su disconformidad con la reducción que hizo el Juez del 50% en cuanto a la partida de chapado de madera; y si bien es cierto, que a la declaración del carpintero debe dársele relevancia, también lo es que conforme las fotografías aportadas, la Sala se inclina por mantener el criterio del Juez de instancia de reducir en un 50% el importe de su reparación.

A la misma conclusión llega la Sala respectó a la reclamación sobre los dos lavavajillas, considerando a estos efectos que era necesaria una mayor concreción probatoria para poder incluir su importe, por lo mismo tampoco cabe aceptar la alegación del recurrente respecto al horno, en cuya valoración debe prevalecer la factura ante la tasación pericial, por la eficacia probatoria que tiene la factura para acreditar el perjuicio causado.

Este mismo criterio debe aplicarse respecto a la instalación de fontanería y el cableado donde tiene preferencia el importe del albarán de los suministros de estos materiales y no la tasación pericial que los valora en base a unos precios oficiales, que pueden estar alejados de los de mercado.

Por último, respecto a los elementos inexistentes, la carga probatoria de su preexistencia corresponde a la parte demandada que solicita su importe. Evidentemente esta preexistencia es difícil de acreditar si en el momento de la entrega de llaves no se ha realizado un inventario de estos bienes, que permitiría su constatación mediante la simpe comparación con los existente al momento de su arrendamiento. A esta valoración se añade que no se comprende por qué si cuando se reciben las llaves se revisó todo el local, constatando la falta de esos elementos, no se inventariaron los bienes. Ante esta ausencia las declaraciones testificales se califican de insuficientes por su carácter unilateral y obliga a concluir que en base a la carga probatoria, debe mantenerse la conclusión del Juez de instancia, la no ha acreditación de esos bienes cuyo importe reclama.

TERCERO.-

La parte demandante al amparo del artículo 461.1 de la LEC, impugnó la Sentencia pues pedíamos se les condenares a abonar a mi representada la cantidad de 9.439,30€ destinados en su día a fianza y garantía derivada del contrato de arrendamiento del local; frente a ello, el fallo sólo condena a abonar la suma de 3.931,46€, de tal forma que se les reconoce la procedencia de percibir 5.507,84€ por los daños y desperfectos que se suponen observados en el local tras la devolución del mismo, y tras la interpretación de la valoración obtenida a partir del informe del técnico Sr. Ezequiel. Entendemos que se incurre por el Juez en un error en la valoración de la prueba, alegando, en síntesis: debemos tener en cuenta y valorar otros aspectos que en esta litis no han sido consideradas, a saber: 1. Ciertamente, si observamos las fotografías que aparecen en el inventario inicial realizado con motivo de la formalización del contrato, y las que se acompañan ahora al informe que se utiliza como soporte para la reclamación, vemos que no se pueden comparar ambas para establecer el nivel y condiciones en que se encontraba el inmueble antes y después. En efecto, por ejemplo, las fotografías relativas al momento de la firma del contrato (doc. Nº 2 de la contestación) referidas a los paneles de madera en comedor y entrada, están realizados a una distancia que impide comprobar las verdaderas condiciones en que se encontraban en ese momento dichos paneles. Tampoco aclaran mucho sobre este particular las portadas como documento nº tres referidas a un momento posterior a la entrega del local. 2. A mayor abundamiento, la consideración de buenas condiciones en que se encontraba el local antes y los supuestos daños considerados después, con posterioridad a la entrega, es una valoración claramente subjetiva y puede resultar interesada por parte de la parte arrendadora (podemos entender perfectamente que en el momento en que se entregó el local, los paneles ya estaban tal y como cuando se devolvió el local y sin embargo se entienden con raspaduras y daños). Ese cambio de consideración sobre un determinado elemento y la valoración de su estado viene dado a posteriori, una vez ya planteada por esta parte la reclamación en cuanto a la devolución de la fianza; en otras palabras, lo que antes era un panelado de madera en buen estado y apto para su destino, aunque con el aspecto normal por su uso, ahora en cambio se entiende está dañado y debe ser reparado. 3. Otro aspecto a tener en cuenta es que el art. 1561 del Código Civil establece la obligación de devolver la finca tal y como la recibió el arrendatario. Y si el arrendador acredita que la cosa arrendada le fue devuelta con deterioros o menoscabos como consecuencia de un uso anormal de la misma el arrendatario deberá responder de dichos deterioros. Los datos objetivos a tener en cuenta sobre este particular para defender esa tesis son los siguientes: - el día 8 de enero de 2.020 la arrendataria entrega el local. En dicha entrega comparecen exclusivamente los arrendadores y la arrendataria. Incidir en que, después de la entrega de llaves, se cruzaron entre los partes algunos WhatsApp para comentar deficiencias que fueron subsanadas con posterioridad a la entrega del inmueble, a lo largo de la siguiente semana (quemadores, calentador, focos, cisterna y el grifo del lavabo). En ningún momento se indicó en los mismos nada de lo que a posteriori se ha reclamado, en particular lo relativo a los paneles de madera y las puertas. - Otro aspecto destacable es la testifical del Sr. Humberto, que en octubre de 2019 fue a reparar una fisura en la escayola, reconoce expresamente que estando haciendo esa reparación no vio nada mal. 4. Tal y como ya hemos avanzado, el informe del Sr. Ezequiel no debió ser tenido en cuenta ni mucho menos la valoración de este. Por un lado, no puede concretar la fecha en que giro visita al local (vide minuto 4.00 del segundo cd). Por todo lo expuesto procede su total inadmisión ya que, además, no habiéndose realizado acta notarial con toma de fotografías en el momento de la entrega del local, ni suscrito inventario actualizado en ese momento (tal y como pretendía justificar en su interrogatorio la propietaria Sra. Herminia), y habiendo tenido acceso total la arrendadora al local desde ese mismo momento, perfectamente pudo la parte arrendadora haber alterado interesadamente el inventario y los elementos que componían el mismo al momento de entregar el local y el funcionamiento del equipamiento (tal y como verdaderamente hizo), no pudiéndose admitir que tal situación deba perjudicar exclusivamente a la parte arrendataria y no a los arrendadores. 5. Por último y en la misma línea de defensa, merece mención especial la testifical practicada en la vista al testigo don Dimas ya que la misma no puede dejar indiferente a nadie, incurrió varias veces en contradicción al referirse al periodo de ejecución de los trabajos; no supo especificar exactamente en que consistieron los mismos, tipos de materiales empleados, mediciones de las superficies realizadas etc. En definitiva, nada pudieron aportar al procedimiento, resultando a todas luces incompatible con la conclusión que de ella extrajo el Juez.

Este impugnación no va a prosperar, pues si la Sala, como ya he expuesto en el fundamento anterior, coincide con la valoración probatoria del Juez respecto a los daños que debe ser condenado a abonar la arrendataria; evidentemente, ello implica también que debe desestimarse la impugnación que ataca aquellos daños que sí que han sido acogidos. Pues sería incongruente valorar y coincidir con el Juez de instancia en unos extremos y no en otros sobre los mismos deterioros.

La parte impugnante ha atacado el informe pericial, entendiendo que es parcial; sin embargo, ha olvidado que su valoración, conforme establece el artículo 348 de la EC, fue efectuada por el Juez de instancia y ratificado por esta Sala, en aquellos aspectos del informe pericial que no se consideraron ajustados al resto de las pruebas practicadas, conforme las obligaciones que impone al arrendatario el artículo 1555 del Código Civil.

Además, debe tenerse en consideración que al igual, al valorar estos deterioros, también se han tenido en cuenta en la Sentencia los defectos que son debidos al uso adecuado de otros deterioros que exceden de esta consideración.

Así, en la valoración testifical de doña de don Humberto, persona que realiza el mantenimiento del local, aunque aquél indicó que no vio ningún deterioro. Esa declaración se analiza no de manera aislada sino, como ya se ha dicho anteriormente, conjuntamente con el resto de las pruebas, atendiendo a los criterios del artículo 376 de la LEC.

Y en consecuencia, la Sala debe mantenerse la conclusión a la que llegó el Juez de instancia, téngase en cuenta que el magistrado no aceptó todas las conclusiones de cada una de las pruebas propuestas por una parte y por otra, sino que las analizó en función y en base a cada reclamación y de cada deterioro, análisis probatorio pormenorizado, que es compartido por esta Sala como antes se ha expuesto.

CUARTO.-

Habiéndose desestimado el recurso de apelación y la impugnación de la Sentencia se deben imponer, respectivamente a cada una de las partes, recurrente e impugnante, el pago de las costas devengadas en esta segunda instancia por cada uno de su recurso e impugnación, artículo 398 de la LEC.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.