Sentencia Civil 122/2026 Audiencia Provincial Civil nº 11 de Madrid, Rec. 1519/2024 de 23 de marzo del 2026

PRIMERO. - Planteamiento de la cuestión objeto de autos

Son antecedentes fácticos de interés para la correcta resolución los siguientes, tratándose de juicio de retracto ejercitado por la arrendataria en virtud de contrato de arrendamiento de fecha mayo de 1975, con presentación de demanda reconvencional de nulidad de ese contrato

1.1.- Señala la actora Doña Enma ser arrendataria de la vivienda sita en Madrid DIRECCION000., en virtud de contrato de arrendamiento de fecha 1 de mayo de 1975, y que en fecha marzo de 2023 le fue notificada por el adquirente de la vivienda arrendada la compra de la misma, no acompañando a esa comunicación la copia de la escritura ni demás condiciones de la compraventa. Es decir, no se cumplió con el requisito del art. 47 LAU.

Se les requirió para que cumplieran con la formalidad señalada y se les comunicaran las condiciones de la compra, siendo que al no manifestar nº de cuenta, se procedió a consignar las rentas (consta expediente de jurisdicción voluntaria de consignación).

Se señala que, no obstante, ya en junio de 2022, por burofax el contador partidor de la herencia de la arrendadora les había notificado el fallecimiento y les requería documentación sobre la situación posesoria del inmueble, a lo que se les contestó comunicando que era arrendataria.

1.2.- Por los demandados, nuevos propietarios, en primer lugar, se alega falta de legitimación activa por no ser arrendataria, señalando que el contrato de arrendamiento base de la acción es nulo porque lo firma una persona que no era la propietaria, y en su caso hay una carencia de falta de justificación del derecho en base al cual se ejercita la acción. Alega también la caducidad de la misma.

Presenta reconvención, en solicitud de nulidad de contrato, desalojo y reclamación de cantidad correspondiente a las mensualidades correspondientes desde abril de 2023 y por cada mes que permanezca en la vivienda.

1.3.- La sentencia desestima la demanda y estima íntegramente la reconvención, declarando la nulidad del contrato de arrendamiento porque en él aparece D. Antonio, quien nunca ha sido propietario.

Señala expresamente ..." estamos ante un contrato de arrendamiento que no se ha acreditado que sea válido. ........ En este caso es la parte demandada quien ha formulado la reconvención y que por tanto debe acreditar este hecho. Lo cierto es que los argumentos que se indican en el folio 43 de la reconvención apoyan la falta de prueba de la existencia de un contrato de arrendamiento valido, y también acreditan su nulidad. Y que por tanto se debe estimar dicha petición, ya que como hemos visto de las pruebas practicadas se desprende que no era el propietario de la vivienda. Sin que conste que tuviera algún otro título que justifique poder dar en arrendamiento la vivienda en cuestión..."

1.4.- Se apela por el actor/ demandado reconvenido alegando error en la valoración de la prueba respecto de la consideración de titularidad dominical y titularidad registral de la finca.

Indica que la Sentencia ha concluido que Doña Remedios fue la propietaria de la vivienda litigiosa desde el 21 de diciembre de 1950 al 17 de Julio de 2015, y que no se justifica en la demanda reconvencional el título que permitió a Don Antonio arrendara. Que no se valora la documentación que se aportó acreditativa de los sucesivos titulares de la finca, así como los pagos realizados con causa en el contrato del arrendamiento y las comunicaciones mantenidas entre los interesados.

Refiere que los sucesivos propietarios de la finca en lo que atañe a este análisis han sido:

3/4Doña Remedios-desde el 21/12/1950 hasta su fallecimiento el 15/06/2001.

3/4Don Victor Manuel, hermano de Doña Remedios y Heredero testamentario de la misma desde el 15/05/2001hasta su fallecimiento el 05/11/2002

.3/4Doña Carolina, viuda de Don Victor Manuel y heredera testamentaria del mismo -desde el fallecimiento del anterior hasta su propio fallecimiento el 24/03/2022, de cuyos herederos trae causa la transmisión objeto de retracto.

Y en base a ello indica que los sucesivos titulares dominicales de la finca la han mantenido en la posesión de la misma en calidad de "arrendataria" sin discusión alguna, hasta que los hoy adquirentes oponen la validez del mismo.

Señalando el desarrollo contractual desde su suscripción el 01/05/1975 hasta la oposición al ejercicio de la acción de retracto, siendo hechos justificados documentalmente que, sin impugnación de contrario, Doña Enma ha presentado recibos acreditativos de pago en concepto de "renta" desde el 01/05/1975 hasta la actualidad.

También refiere su desacuerdo con la conclusión de la sentencia en el sentido de que Don Antonio no actuaba en nombre y representación de la titular de la vivienda, sino que lo que se infiere es la existencia de un mandato verbal representativo por parte de Doña Remedios tanto a su hermano Don Antonio -quien suscribió el contrato de arrendamiento-, como a su hermano Don Victor Manuel que continuó la gestión en interés de la misma al fallecimiento del primero, y quien finalmente devino propietario.

La oposición al recurso de apelación solicita la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO. - Decisión de la Sala. Sobre la declaración de nulidad del contrato de compraventa

2.1.- La parte actora-recurrente ha basado su primera alegación del recurso en un error en la valoración de la prueba, relacionando la titularidad dominical y titularidad registral de la finca y aludiendo a la sucesión de titulares dominicales de la vivienda objeto de arrendamiento, refiriendo la ausencia del acceso al registro hasta el17 de julio de 2015, para tratar de rebatir la base que la sentencia ha tenido en cuenta para su decisión final, de estimación de la demanda reconvencional declarando la nulidad del contrato.

En el sentido de que la única fundamentación en que se ha sustentado el juez de instancia es que el contrato de arrendamiento está firmado por Don Antonio en su propio nombre, siendo propietaria en aquel momento Doña Remedios, lo que le sirve para concluir que Doña Remedios fue la propietaria de la vivienda litigiosa desde el 21 de diciembre de 1950 al 17 de Julio de 2015, y que "no se justifica en la demanda el título que permitió a Don Antonio arrendarla.

Y refiere el apelante, en base a ello, que no se ha valorado ninguna de la prueba documental probatoria aportada con la contestación a la reconvención cuando, al oponerse de contrario la nulidad del contrato de arrendamiento, se aportó la documentación acreditativa de los sucesivos titulares de la finca, así como los pagos realizados con causa en el contrato del arrendamiento y las comunicaciones mantenidas con los mismos.

2.2.- Como primer punto en la resolución, entramos a referir ese error alegado en el recurso, pero dejando patente desde una apreciación de su planteamiento, que aparte de un error en la valoración de la documentación aportada, se puede entender que refiere una falta o ausencia de valoración al señalar que no se atiende ni valora ninguna de la documental probatoria aportada por la recurrente con la contestación a la reconvención.

No obstante, en el apartado referido a la constatación del pago de las rentas y su influencia en la determinación del actuar en nombre de otro, como seguidamente señaláremos, lo cierto es que también se puede entender una alegación de errónea apreciación del conjunto de documentos acompañados y en concordancia con las declaraciones efectuadas en juicio por ello dejamos constancia del contenido de la sentencia del Tribunal Constitucional nº 212/2000, de 18 septiembre, afirmaba lo siguiente:

«Este Tribunal ya ha tenido ocasión de señalar que, en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una 'revisio prioris instantiae' , en la que el Tribunal Superior u órgano 'ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la 'reformatio in peius', y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ( 'tantum devolutum quantum appellatum')...».

Añadiéndose a esto el rechazo que hacemos al argumento efectuado en la oposición al recurso en el sentido de afirmar que en instancia no se ha resuelto erróneamente en este sentido de no apreciar los documentos acompañados a la reconvención, habiéndose indicado que en el escrito rector de la demanda, no hay ninguna referencia a la figura del mandato ni de la representación, y que en relación a ello no se aportan documentos carentes de valoración y no despliega actividad probatoria alguna para acreditar el poder de disposición de ese tercero sobre la vivienda ; porque lo cierto es que carece de razón el apelado en este extremo, por cuanto esta circunstancia se ha debatido como consecuencia de la demanda reconvencional, posteriormente, y es en esa fase procesal en la que se está procesalmente permitido aportar los documentos en los que basa su posición el demandado reconvencional. -hechos extintivos /impeditivos -

2.3.- Y en argumentación de ello , la base jurídica a resolver se sitúa en determinar si la sucesión de titulares dominicales de la vivienda objeto de arrendamiento, relacionado con quien consta en el concreto contrato nos lleva a igual conclusión que la adoptada en la sentencia recurrida, o por el contrario, dadas las relaciones que a lo largo de la vigencia del contrato han tenido lugar, se pueden considerar como base para entender que existió una autorización tacita, no solo en el momento de la contratación sino también durante la vigencia del contrato.

Concluimos, como desarrollaremos y como plantea el recurrente que existe base suficiente para entender que Don Antonio, quien consta como arrendador en el contrato de arrendamiento , actuó como mandatario verbal de su hermana, que es quien consta como propietaria de la vivienda arrendada ,y en todo caso en interés de la misma, como lo hizo también al fallecimiento de Don Antonio su hermano Don Victor Manuel, respecto de quien se entiende que hubo de ser conocedor del contrato y posteriormente permitió el mantenimiento del mismo, ya que, entre otros aspectos, el ingreso de rentas se hacía en una cuenta de su cotitularidad y quien mantuvo en el goce pacífico de la vivienda a Doña Enma continuando el cobro de rentas .Y asimismo , la viuda de Don Victor Manuel, Doña Carolina, que prosiguió con el cobro de las rentas desde 2003 hasta su fallecimiento en 2022, tras reconocer expresamente la existencia del arrendamiento.

Así, efectivamente la Sentencia recurrida incurre en el error de estimar que Doña Remedios fue propietaria de la finca hasta julio de 2015, cuando la misma había fallecido el 15 de mayo de 2001, tal como resulta de la Certificación literal de la inscripción 4ª de dominio de la finca, en ella se hace constar toda la sucesión de titularidades, a saber:

....."DOÑA Remedios, adquirió esta finca por compra, ......... dicha señora falleció en Robledo de Chavela -Madrid-, el quince de mayo de dos mil uno ........... Instituye heredero universal a su hermano Don Victor Manuel ,....... .El heredero, Don Victor Manuel, falleció con posterioridad de dos mil dos,......... Instituye heredera a su esposa Doña Carolina ..........., previa aceptación de la herencia de su esposo Don Victor Manuel, acepta la herencia de la hermana del mismo Doña Remedios ,y se adjudica esta finca por derecho de transmisión..."( d.nº 18 acompañado a la contestación a la demanda reconvencional )

Consta que en el contrato de arrendamiento , (d.nº 2 acompañado a la demanda ) que se concierta en mayo de 1975, se celebra entre Doña Enma y D. Antonio, cuando como se ha hecho constar en esa fecha era titular de la vivienda Doña Remedios.

Pero ésta Sala entiende, como ya dejamos indicado anteriormente ,que esta circunstancia, en contra de lo resuelto en el Tribunal de instancia, no supone la derivación de la nulidad del contrato de arrendamiento, por cuanto las circunstancias que rodean al desarrollo de la vigencia contractual demuestran que en todo momento fue aceptada la ocupación en concepto de arrendatario, y ello desde el inicio del contrato, por cuanto estando la propietaria en el uso de sus facultades mentales ( no se ha señalado nada en contrario ) fue su hermano el arrendador, sin que se manifestara en contra .

Consta (d.nº 1/ 5 ) que el pago de las rentas desde los primeros meses de vigencia se hacían a los hermanos , aceptaban ellos la situación , Don Antonio firma los recibos de cobro de renta en 1975 ,y continua Don Victor Manuel cobrando las rentas en metálico de 1987y 1992; se entiende que por autorización de la titular .Los pagos se efectuaron inicialmente por pagos contra recibo y posteriormente mediante transferencia bancaria, constando los nombres de quienes venimos señalando.

Hacer constar, también que en los pagos que se efectúan en sede bancaria expedidos por Banesto, la entidad financiera hace constar la cotitularidad de la cuenta de ingreso, siendo titulares Don Victor Manuel y Doña Remedios.

Destacar la inclusión de nota manuscrita de Don Victor Manuel solicitando (d.nº 13 bis acompañado a la contestación a la reconvención ) ..."Le ruego me ingreses las rentas ..."

Igualmente, es significativo el contenido (d. nº23) de la carta de fecha 28 de enero de 2003 dirigida a Doña Enma, arrendataria, comunicando el fallecimiento del anterior propietario de la vivienda (Don Victor Manuel), identificando a Doña Carolina como heredera universal y facilitando una nueva cuenta en la que debían hacerse los pagos de renta a Doña Carolina como nueva propietaria:

..."Muy Sra. Mía:Por medio de la presente y siguiendo instrucciones concretas de mi cliente Dña Carolina le comunico que el propietario de la vivienda que Ud. ocupa sita en DIRECCION001. , ha fallecido en fechas pasadas dejando como única y universal heredera a Dña. Carolina. Así pues, las rentas deben hacerse efectivas a la nueva propietaria ..."

A ello se añade la importancia que tiene para acreditar que se actuó en todo momento en interés de la propietaria, el contenido de (d nº21) carta de 21 de junio de 1999 en la que, Don Victor Manuel se dirige a la inquilina, revelando una actuación en interés de su hermana Doña Remedios, en la que expresamente señala:

......"Le ratifico lo que hablamos el viernes 11 del corriente. Como la venta del piso está prácticamente cerrada, apenas arreglar papeles, pues ya sabe la situación de mi hermana: el traslado del Geriátrico de Villa del Prado a la Residencia de la C.M. en Robledo de Chavela, en la cual tengo que pagar una cuota más alta. Como quedamos de acuerdo que a cuenta del precio del piso agregara al alquiler 10.000 ptas. el total de la mensualidad será de 49.774 ptas...."

Consecuencia de todo lo expuesto es que los sucesivos titulares dominicales de la finca han mantenido a Doña Enma en la posesión de la misma en calidad de "arrendataria" sin discusión alguna, y entendiendo que el contrato se concertó con la autorización de la titular y en su interés, pudiéndose entender y afirmar que ello fue así hasta que los hoy adquirentes demandados -apelados - lo ponen en duda y niegan la validez contractual.

Por ello, consideramos que la valoración de la prueba documental obrante en autos es relevante en el caso que nos ocupa en orden a la ponderación de los actos coetáneos y posteriores a la firma del contrato en relación con la validez y eficacia del contrato.

2.4.- Base jurisprudencial para declarar la validez y existencia de un mandato verbal, actuación en representación e interés de la propietaria, eficacia y validez del contrato de arrendamiento otorgado, podemos referir rechazando la postura del apelado actor reconvencional, que Don Antonio si actuaba en nombre y representación de la titular de la vivienda, y que lo hacía en nombre propio, admitiéndose la convalidación y ratificación por hechos posteriores.

Dejando aparte el tema de la diferenciación entre mandato/ representación, lo cierto es que efectivamente, el artículo 1259 CC impide la contratación a nombre de otro sin estar por éste autorizado o sin que tenga por ley su representación, lo que determinaría que el contrato fuera nulo, a no ser que lo ratifique la persona a cuyo nombre se otorgue antes de ser revocado por la parte contratante o que se deduzca de la conducta y de hechos y actuaciones posteriores.

También deberíamos diferenciar entre mandato Verbal que es una forma de mandato expreso ( Art. 1710 del Código Civil) en la que el encargo se realiza de palabra, que tiene validez plena, pero carece de prueba documental, y el mandato tácito, que se constituye por actos o comportamientos de los que resulta de modo evidente y claro la intención de obligarse.

Pero lo cierto es que la STS 1272/2006, 18 de Diciembre de 2006 establece expresamente lo siguiente, en cuyo contenido nos basamos para adoptar la resolución revocatoria; comienza indicando y refiriendo que:

...."en lo que interesa al motivo enjuiciado, la jurisprudencia de esta Sala tiene declarado:

Que es compatible el art. 1710 del Código civil [CC ], que admite el mandato tácito, con el art. 1713 CC ( STS de 30 de abril de 1992 ), que exige que el mandato para enajenar sea expreso, en los términos que seguidamente se verá.

Que la existencia del consentimiento puede manifestarse de forma expresa o tácita, por escrito o verbalmente ( STS de 25 de octubre de 1975 y 12 febrero de 1983 ). Según la STS de 4 de abril de 2006, recurso número 3550/1999 , el artículo 1713 CC exige para enajenar la existencia de mandato expreso, pero el mismo puede darse incluso de palabra como establece el artículo 1710 CC . Así lo admiten también las SSTS de 6 de octubre de 1994 , 12 de abril de 1996 y 28 de julio de 1999 .

(.....)

Que el mandato tácito ha de derivarse de actos que impliquen necesariamente de modo evidente y palmario la intención de obligarse ( STS de 2 de junio de 1981 , 13 de julio de 1987 , 1 de marzo de 1988 y 24 de noviembre de 2004 ).

Y que el mandato expreso puede darse no sólo en instrumento público o privado, sino también de palabra ( STS de 28 de junio de 1996 , 14 de diciembre de 1987 y 7 de febrero de 1997 ).

La jurisprudencia declara, en aplicación del artículo 1727.2 CC , que el mandante puede ratificar de manera expresa los actos en que el mandatario se ha excedido y también puede hacerlo de manera tácita mediante actos inequívocos o cuando acepta en su provecho los efectos de lo ejecutado sin su autorización ( SSTS de 6 de abril de 1934 , 14 de diciembre de 1940 , 25 de junio de 1946 , 14 de junio de 1974 , 30 abril de 1976 , 23 de octubre de 1990 , 13 de junio de 2002 ), supuestos a los que cabe añadir, en atención a lo previsto en el art. 1717 II CC , aquel en que, aun actuando el mandatario en su propio nombre, se trate de cosas propias del mandante, pues surge entonces una contemplatio domini tacita [contemplación tácita del dueño] y se genera un poder ex facti circunstantiis sive ex re [de las circunstancias del hecho o del objeto] ( SSTS de 1 de diciembre de 1982 , de 8 de junio de 1966 , 26 de noviembre de 1973 y 3 de enero de 2006 ).

La vinculación nacida de la apariencia de mandato surge cuando la jurisprudencia equipara a la ratificación el supuesto en que el representado crea una apariencia de mandato o apoderamiento o permite con su actitud que terceras personas se obliguen creyendo en su existencia, y entonces el mandante queda obligado por el principio de buena fe ( STS de 13 de julio de 1987 ).

Esta sentencia advierte que «la apreciación de si tales circunstancias se producen, como la de la existencia de ratificación e incluso la del mismo consentimiento y la de los contratos, son materias o funciones que competen al juzgador de instancia y en la mayoría de los casos cuestiones de hecho» ...

No cabe duda que estas premisas han tenido lugar en el supuesto planteado, según se ha constatado con anterioridad, tanto los actos coetáneos como los posteriores acreditan una ratificación, una autorización tácita del mandante.

Por ello se debe estimar el recurso formulado por el actor y declarar válido el contrato de arrendamiento, rechazando el argumento del juez de instancia en el sentido de que señala ..."la falta de prueba de la existencia de un contrato de arrendamiento valido, y también acreditan su nulidad...... de las pruebas practicadas se desprende que no era el propietario de la vivienda. Sin que conste que tuviera algún otro título que justifique poder dar en arrendamiento la vivienda en cuestión".

Si atendemos a la representación en la contratación, no puede dudarse de la autorización/ratificación tácita del contrato, de la autorización para mantenerse en el arrendamiento , por Don Victor Manuel quien continuó la relación arrendaticia desde su adquisición tras el fallecimiento de Doña Remedios, e igualmente por Doña Carolina-viuda de Don Victor Manuel-quien percibió la renta ininterrumpidamente hasta su fallecimiento, es decir, durante diecinueve años. -según hemos especificado anteriormente -

Ratificación que en todo caso convalida retroactivamente el contrato desde su fecha, 1 de mayo de 1975. Añadiéndose, como señala acertadamente el apelante, que el título de arrendamiento no lo constituye un documento aislado, sino la relación jurídica que vincula a las partes; y el contrato de arrendamiento exige, además del acuerdo de voluntades, el desarrollo del mismo, mediante el pago de la renta, contraprestación esencial a la ocupación.

Se ha dejado plasmado que la arrendataria ha venido ostentando sin ninguna oposición la condición de arrendataria, satisfaciendo durante cuarenta y nueve años la renta.

TERCERO. - Sobre la procedencia del derecho de retracto. -

No cabe duda que si hemos concluido con la validez del contrato de arrendamiento, se debe entrar a decidir sobre el derecho ejercitado en la demanda principal, derecho de retracto, dejando patente, no obstante, que la sentencia de Instancia, no hace ninguna referencia al plazo del ejercicio de la acción ni entra en su análisis, pero dado que es objeto de ejercicio en la demanda y oposición en la contestación debemos entrar en su estudio y resolución, para cumplir con el Principio de " tutela judicial efectiva ", y siendo dos los motivos por los cuales se opuso el demandado- adquirente de la vivienda - a la demanda principal en relación con la posibilidad de ejercicio del derecho de retracto, a saber, el plazo de ejercicio y la ocupación efectiva de la vivienda arrendada.

3.1.- Es concepto a tener en cuenta y respecto del que las partes no plantean duda, que el derecho de retracto es la facultad que ostenta una persona para adquirir con carácter preferente un bien frente a un tercero, pagando la misma cantidad que ese tercero pagó en su momento por el mismo. Está recogido en el Art. 1521 del Código Civil, que establece que: «El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago».

Derecho que le corresponde en el supuesto planteado al actor -arrendatario, siendo que respecto del plazo para su ejercicio deberíamos tener en cuenta la fecha de celebración del contrato de arrendamiento, (d. nº2 acompañado a la demanda) uno de mayo 1975; el plazo aplicable al ejercicio de acción seria el previsto en la Ley de Arrendamientos de 1964, un plazo de 60 días naturalesdesde la notificación fehaciente (o conocimiento) de la venta.

En materia de derecho de retracto el párrafo segundo del número 3 de la DT Segunda LAU /1994 señala que en la LAU de 1964 se regula el derecho de retracto del inquilino. El artículo 48.1 viene a decirnos que el inquilino puede ejercitar su derecho de retracto en los siguientes casos:

Cuando no se le haya notificado, antes de realizarse la venta a un tercero, la intención del propietario de vender la vivienda, pues existe obligación de notificar esa intención de venta.

Cuando se le hubiera notificado la intención de vender la vivienda a un tercero, pero la notificación se hizo sin cumplir todos los requisitos exigidos.

Y en base a todo ello, debe entenderse que el inquilino podrá ejercitar su derecho de retracto durante 60 días naturales a contar desde el día siguiente a aquél en que recibió la notificación por parte del tercero/comprador. Éste deberá notificarle las condiciones esenciales de la venta mediante entrega de la escritura o documento en que fue formalizada.

A partir de este extremo, señalamos las concretas actuaciones que se han desarrollado en autos; a saber, (d. nº4 acompañado a la demanda) consta burofax que los compradores dirigen al actor, señalándole que han comprado la vivienda y que necesitan saber cuál es la situación del inmueble para regularizar que se les enseñe la vivienda y se les muestre el contrato en base al cual están ocupándola.

-( d. nº 5) Nota simple informativa del Registro -de fecha 31 de marzo de 2023 -, donde se indica que a esa fecha son propietarios los aquí demandados, sin más contenido.

- (d. nº 6) Correo por el que se contesta por el actor al anterior burofax, indicando entre otros extremos, que eran conscientes de la situación de arrendamiento y que no han cumplido con el requisito del articulo LAU 48, condiciones de la compraventa.

-(d. nº 8) Se presenta contestación denegatoria del Registro sobre la comunicación del precio de la referida compraventa, siendo la razón que el interés alegado para conocerlo no es válido, así como no consta registrado ningún arrendamiento.

-(d. nº 9) Certificación registral. -donde ya constan las circunstancias de la compraventa, precio 160.000€. fecha diecisiete de abril de dos mil veintitrés.

-(d. nº 14) Consignación de la cantidad objeto de compraventa -en fecha 8 de mayo 2023.

En la demanda consta fecha 18 de mayo 2023.

A partir de estas constataciones, entendemos que hay que tener en cuenta varias premisas; que los 60 días naturales comienzan a contar a partir del día siguiente a la notificación fehaciente que el comprador debe hacer al inquilino, detallando las condiciones esenciales de la venta (precio, condiciones, nombre del comprador, etc.); y durante este tiempo, el arrendatario puede decidir si adquiere la finca en las mismas condiciones que el tercero. Si el arrendatario no ejerce el derecho dentro de estos 60 días, el derecho caduca y si no se realiza la notificación fehaciente de la venta, el plazo de 60 días para el retracto no comienza a correr.

Conforme a lo expuesto, se declara acreditado que en fecha 30 de marzo de 2023 Don Cayetano notificó a la demandante por burofax que había adquirido la finca arrendada, no facilitando copia de la escritura ni acompañando los pormenores legalmente requeridos, ante esta omisión, el aquí apelante procedió a solicitar Nota Simple al Registro de la Propiedad, donde consta que los actuales propietarios de la finca son los demandados, pero no constando, tampoco las condiciones de la compraventa se solicitó Certificación registral comprensiva del precio de la misma y se expidió a esta parte Certificación Registral en fecha 17 de abril de 2023 .

Por ello constando que la demanda se presentó el 18 de mayo 2023, no cabe duda que el plazo de 60 días no ha transcurrido y la acción de retracto no ha caducado considerando que se tuvo que acudir al archivo público como lo es el Registro de la Propiedad, y solo tras la acreditación y examen por el Registrador del interés de Doña Enma -arrendataria -se expidió la misma.

Destacar al respecto la reciente STS Nº 127/2026 - de 19 de enero, que marca un criterio decisivo en materia de retracto arrendaticio urbano: el plazo de treinta días-60 para arrendamientos antiguos - para ejercitarlo solo comienza a correr cuando el arrendatario recibe una notificación fehaciente con las condiciones esenciales de la compraventa, tal como exige el artículo 25.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ( LAU). Una mera comunicación verbal no activa el cómputo del plazo.

Exige un conocimiento real, completo y exacto de la venta y sus condiciones esenciales. No basta con una noticia genérica, ni con la posibilidad teórica de consultar el Registro.

Expresamente indica:

..." La sentencia recurrida fija dicho momento inicial en la fecha en la que agentes de la Policía Nacional comunicaron verbalmente al arrendatario que la vivienda había sido transmitida, razonando que, hallándose la compraventa inscrita en el Registro de la Propiedad, aquel se encontraba en disposición de conocer las condiciones de la venta mediante la correspondiente consulta registral.

Tal conclusión no puede ser compartida. Resulta incontrovertido que la adquirente incumplió el deber legal de notificación impuesto por el art. 25.3 LAU , pues en ningún momento comunicó al arrendatario, en forma fehaciente, las condiciones esenciales en que se había efectuado la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento equivalente.

La propia sentencia absolutoria dictada en el procedimiento penal que se siguió frente al arrendatario por un delito leve de usurpación declara expresamente que no consta que dicha notificación se hubiera producido, que la adquirente solo acreditó su propiedad por exhibición del contrato de compraventa con Caja España, previa petición de la defensa del arrendatario en el acto del juicio, y que la ocupación del inmueble por este, que abonaba la renta correspondiente, encontraba amparo legal en el contrato de arrendamiento concertado con la transmitente.

Además, la mera manifestación verbal de un agente policial relativa a la titularidad dominical del inmueble no puede equipararse, ni siquiera funcionalmente, al conocimiento pleno, cabal y exacto de las condiciones esenciales de la transmisión exigido por la jurisprudencia para suplir la falta de notificación legal.

Dicha comunicación carece, por definición, de los elementos necesarios -precio y restantes condiciones esenciales para permitir el ejercicio consciente y fundado del derecho de retracto, tal como exige el art. 25 LAU . La doctrina jurisprudencial -recogida por la 683/2016, de 21 de noviembre, que se refiere a la 479/2007, de 24 de abril, que cita a su vez la 1344/2006, de 14 de diciembre, que alude a las de 19 de diciembre de 1968, 6 de febrero de 1965 y 22 de junio de 1962- ha sido constante al declarar que solo cuando resulte probado que el arrendatario ha tenido un conocimiento completo y exacto de la venta puede iniciarse el cómputo del plazo de caducidad en ausencia de notificación fehaciente, y que la mera constancia registral de la transmisión carece de virtualidad a tales efectos. La publicidad registral no desplaza el deber legal de notificación ni puede erigirse en una ficción de conocimiento sustitutiva de aquel, precisamente por ir en detrimento de la garantía legal establecida en favor del arrendatario. Desde esta perspectiva, la sentencia recurrida vulnera dicha doctrina al imponer al arrendatario una carga de indagación que la ley no contempla, sustituyendo el deber legal del adquirente por la supuesta posibilidad de acceso al Registro de la Propiedad.

Tal razonamiento no solo desnaturaliza el régimen legal del retracto arrendaticio, sino que entra en frontal contradicción con los principios generales del Derecho conforme a los cuales nadie puede beneficiarse de su propio incumplimiento (commodum ex iniuria sua nemo habere debet),ni fundar una consecuencia jurídica favorable en su propia conducta omisiva (nemo auditur propriam turpitudinem allegans).

Aceptar que la adquirente, tras incumplir el deber de notificación, pueda oponer la caducidad de la acción sobre la base de que el arrendatario «pudo» conocer las condiciones de la venta por otras vías equivaldría a legitimar que el incumplimiento de una obligación legal se convierta en fuente de ventaja jurídica para quien lo comete, resultado que no puede ser amparado por el ordenamiento. ..."

3.2.- Y, por último, una vez que dejamos declarado que el derecho de retracto se ha ejercitado dentro de plazo, entramos a dilucidar sobre la ocupación efectiva de la finca por la arrendataria de manera ininterrumpida desde el otorgamiento del contrato de arrendamiento; circunstancia negada por el demandado en el sentido de señalar que habita en un pueblo de Segovia y que es su sobrino el que consta ocupando la vivienda de referencia.

Alegación que debe ser igualmente rechazada por entender que, independientemente de que tuviera propiedad en esa localidad, se acredita que habita la vivienda arrendada y sobre la cual se pretende ejercitar el derecho de retracto y por otra parte hay que señalar que el propio contrato habilita expresamente a Doña Enma en la Condición Adicional Tercera a que con ella convivan hasta dos personas.

Se constata en la documentación acompañada a la contestación a la reconvención los siguientes extremos, a saber; el empadronamiento en esta vivienda de la DIRECCION000, Certificado Histórico de Empadronamiento, en el que consta como habitante de la vivienda desde que 1 de marzo de 1991 (d. nº 28).

Declaraciones más antiguas del IRPF que conserva Doña Enma, correspondientes a los ejercicios 2008 a 2015-, de las que resulta no sólo que el domicilio fiscal de Doña Enma desde siempre ha sido la DIRECCION000., sino que igualmente son descriptivas de la relación arrendaticia existente, al figurar expresamente el concepto de ocupación de la finca (d.nº 30/35 ).

El resto de documentos -atenciones médicas- vienen a poner de manifiesto la ocupación por la actora de la vivienda. Supone ello la estimación del recurso en su conjunto, y con ello la revocación de la sentencia y el reconocimiento del derecho de retracto a favor de la actora.

CUARTO. - Costas

Sobre las costas de esta instancia procede no hacer expresa imposición al resultar estimado el recurso conforme articulo 398 LEC / 2000.

Respecto de las costas de 1ª instancia deben ser impuestas al demandado al ser estimada la demanda conforme articulo 394 LEC.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

PRIMERO. - Planteamiento de la cuestión objeto de autos

Son antecedentes fácticos de interés para la correcta resolución los siguientes, tratándose de juicio de retracto ejercitado por la arrendataria en virtud de contrato de arrendamiento de fecha mayo de 1975, con presentación de demanda reconvencional de nulidad de ese contrato

1.1.- Señala la actora Doña Enma ser arrendataria de la vivienda sita en Madrid DIRECCION000., en virtud de contrato de arrendamiento de fecha 1 de mayo de 1975, y que en fecha marzo de 2023 le fue notificada por el adquirente de la vivienda arrendada la compra de la misma, no acompañando a esa comunicación la copia de la escritura ni demás condiciones de la compraventa. Es decir, no se cumplió con el requisito del art. 47 LAU.

Se les requirió para que cumplieran con la formalidad señalada y se les comunicaran las condiciones de la compra, siendo que al no manifestar nº de cuenta, se procedió a consignar las rentas (consta expediente de jurisdicción voluntaria de consignación).

Se señala que, no obstante, ya en junio de 2022, por burofax el contador partidor de la herencia de la arrendadora les había notificado el fallecimiento y les requería documentación sobre la situación posesoria del inmueble, a lo que se les contestó comunicando que era arrendataria.

1.2.- Por los demandados, nuevos propietarios, en primer lugar, se alega falta de legitimación activa por no ser arrendataria, señalando que el contrato de arrendamiento base de la acción es nulo porque lo firma una persona que no era la propietaria, y en su caso hay una carencia de falta de justificación del derecho en base al cual se ejercita la acción. Alega también la caducidad de la misma.

Presenta reconvención, en solicitud de nulidad de contrato, desalojo y reclamación de cantidad correspondiente a las mensualidades correspondientes desde abril de 2023 y por cada mes que permanezca en la vivienda.

1.3.- La sentencia desestima la demanda y estima íntegramente la reconvención, declarando la nulidad del contrato de arrendamiento porque en él aparece D. Antonio, quien nunca ha sido propietario.

Señala expresamente ..." estamos ante un contrato de arrendamiento que no se ha acreditado que sea válido. ........ En este caso es la parte demandada quien ha formulado la reconvención y que por tanto debe acreditar este hecho. Lo cierto es que los argumentos que se indican en el folio 43 de la reconvención apoyan la falta de prueba de la existencia de un contrato de arrendamiento valido, y también acreditan su nulidad. Y que por tanto se debe estimar dicha petición, ya que como hemos visto de las pruebas practicadas se desprende que no era el propietario de la vivienda. Sin que conste que tuviera algún otro título que justifique poder dar en arrendamiento la vivienda en cuestión..."

1.4.- Se apela por el actor/ demandado reconvenido alegando error en la valoración de la prueba respecto de la consideración de titularidad dominical y titularidad registral de la finca.

Indica que la Sentencia ha concluido que Doña Remedios fue la propietaria de la vivienda litigiosa desde el 21 de diciembre de 1950 al 17 de Julio de 2015, y que no se justifica en la demanda reconvencional el título que permitió a Don Antonio arrendara. Que no se valora la documentación que se aportó acreditativa de los sucesivos titulares de la finca, así como los pagos realizados con causa en el contrato del arrendamiento y las comunicaciones mantenidas entre los interesados.

Refiere que los sucesivos propietarios de la finca en lo que atañe a este análisis han sido:

3/4Doña Remedios-desde el 21/12/1950 hasta su fallecimiento el 15/06/2001.

3/4Don Victor Manuel, hermano de Doña Remedios y Heredero testamentario de la misma desde el 15/05/2001hasta su fallecimiento el 05/11/2002

.3/4Doña Carolina, viuda de Don Victor Manuel y heredera testamentaria del mismo -desde el fallecimiento del anterior hasta su propio fallecimiento el 24/03/2022, de cuyos herederos trae causa la transmisión objeto de retracto.

Y en base a ello indica que los sucesivos titulares dominicales de la finca la han mantenido en la posesión de la misma en calidad de "arrendataria" sin discusión alguna, hasta que los hoy adquirentes oponen la validez del mismo.

Señalando el desarrollo contractual desde su suscripción el 01/05/1975 hasta la oposición al ejercicio de la acción de retracto, siendo hechos justificados documentalmente que, sin impugnación de contrario, Doña Enma ha presentado recibos acreditativos de pago en concepto de "renta" desde el 01/05/1975 hasta la actualidad.

También refiere su desacuerdo con la conclusión de la sentencia en el sentido de que Don Antonio no actuaba en nombre y representación de la titular de la vivienda, sino que lo que se infiere es la existencia de un mandato verbal representativo por parte de Doña Remedios tanto a su hermano Don Antonio -quien suscribió el contrato de arrendamiento-, como a su hermano Don Victor Manuel que continuó la gestión en interés de la misma al fallecimiento del primero, y quien finalmente devino propietario.

La oposición al recurso de apelación solicita la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO. - Decisión de la Sala. Sobre la declaración de nulidad del contrato de compraventa

2.1.- La parte actora-recurrente ha basado su primera alegación del recurso en un error en la valoración de la prueba, relacionando la titularidad dominical y titularidad registral de la finca y aludiendo a la sucesión de titulares dominicales de la vivienda objeto de arrendamiento, refiriendo la ausencia del acceso al registro hasta el17 de julio de 2015, para tratar de rebatir la base que la sentencia ha tenido en cuenta para su decisión final, de estimación de la demanda reconvencional declarando la nulidad del contrato.

En el sentido de que la única fundamentación en que se ha sustentado el juez de instancia es que el contrato de arrendamiento está firmado por Don Antonio en su propio nombre, siendo propietaria en aquel momento Doña Remedios, lo que le sirve para concluir que Doña Remedios fue la propietaria de la vivienda litigiosa desde el 21 de diciembre de 1950 al 17 de Julio de 2015, y que "no se justifica en la demanda el título que permitió a Don Antonio arrendarla.

Y refiere el apelante, en base a ello, que no se ha valorado ninguna de la prueba documental probatoria aportada con la contestación a la reconvención cuando, al oponerse de contrario la nulidad del contrato de arrendamiento, se aportó la documentación acreditativa de los sucesivos titulares de la finca, así como los pagos realizados con causa en el contrato del arrendamiento y las comunicaciones mantenidas con los mismos.

2.2.- Como primer punto en la resolución, entramos a referir ese error alegado en el recurso, pero dejando patente desde una apreciación de su planteamiento, que aparte de un error en la valoración de la documentación aportada, se puede entender que refiere una falta o ausencia de valoración al señalar que no se atiende ni valora ninguna de la documental probatoria aportada por la recurrente con la contestación a la reconvención.

No obstante, en el apartado referido a la constatación del pago de las rentas y su influencia en la determinación del actuar en nombre de otro, como seguidamente señaláremos, lo cierto es que también se puede entender una alegación de errónea apreciación del conjunto de documentos acompañados y en concordancia con las declaraciones efectuadas en juicio por ello dejamos constancia del contenido de la sentencia del Tribunal Constitucional nº 212/2000, de 18 septiembre, afirmaba lo siguiente:

«Este Tribunal ya ha tenido ocasión de señalar que, en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una 'revisio prioris instantiae' , en la que el Tribunal Superior u órgano 'ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la 'reformatio in peius', y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ( 'tantum devolutum quantum appellatum')...».

Añadiéndose a esto el rechazo que hacemos al argumento efectuado en la oposición al recurso en el sentido de afirmar que en instancia no se ha resuelto erróneamente en este sentido de no apreciar los documentos acompañados a la reconvención, habiéndose indicado que en el escrito rector de la demanda, no hay ninguna referencia a la figura del mandato ni de la representación, y que en relación a ello no se aportan documentos carentes de valoración y no despliega actividad probatoria alguna para acreditar el poder de disposición de ese tercero sobre la vivienda ; porque lo cierto es que carece de razón el apelado en este extremo, por cuanto esta circunstancia se ha debatido como consecuencia de la demanda reconvencional, posteriormente, y es en esa fase procesal en la que se está procesalmente permitido aportar los documentos en los que basa su posición el demandado reconvencional. -hechos extintivos /impeditivos -

2.3.- Y en argumentación de ello , la base jurídica a resolver se sitúa en determinar si la sucesión de titulares dominicales de la vivienda objeto de arrendamiento, relacionado con quien consta en el concreto contrato nos lleva a igual conclusión que la adoptada en la sentencia recurrida, o por el contrario, dadas las relaciones que a lo largo de la vigencia del contrato han tenido lugar, se pueden considerar como base para entender que existió una autorización tacita, no solo en el momento de la contratación sino también durante la vigencia del contrato.

Concluimos, como desarrollaremos y como plantea el recurrente que existe base suficiente para entender que Don Antonio, quien consta como arrendador en el contrato de arrendamiento , actuó como mandatario verbal de su hermana, que es quien consta como propietaria de la vivienda arrendada ,y en todo caso en interés de la misma, como lo hizo también al fallecimiento de Don Antonio su hermano Don Victor Manuel, respecto de quien se entiende que hubo de ser conocedor del contrato y posteriormente permitió el mantenimiento del mismo, ya que, entre otros aspectos, el ingreso de rentas se hacía en una cuenta de su cotitularidad y quien mantuvo en el goce pacífico de la vivienda a Doña Enma continuando el cobro de rentas .Y asimismo , la viuda de Don Victor Manuel, Doña Carolina, que prosiguió con el cobro de las rentas desde 2003 hasta su fallecimiento en 2022, tras reconocer expresamente la existencia del arrendamiento.

Así, efectivamente la Sentencia recurrida incurre en el error de estimar que Doña Remedios fue propietaria de la finca hasta julio de 2015, cuando la misma había fallecido el 15 de mayo de 2001, tal como resulta de la Certificación literal de la inscripción 4ª de dominio de la finca, en ella se hace constar toda la sucesión de titularidades, a saber:

....."DOÑA Remedios, adquirió esta finca por compra, ......... dicha señora falleció en Robledo de Chavela -Madrid-, el quince de mayo de dos mil uno ........... Instituye heredero universal a su hermano Don Victor Manuel ,....... .El heredero, Don Victor Manuel, falleció con posterioridad de dos mil dos,......... Instituye heredera a su esposa Doña Carolina ..........., previa aceptación de la herencia de su esposo Don Victor Manuel, acepta la herencia de la hermana del mismo Doña Remedios ,y se adjudica esta finca por derecho de transmisión..."( d.nº 18 acompañado a la contestación a la demanda reconvencional )

Consta que en el contrato de arrendamiento , (d.nº 2 acompañado a la demanda ) que se concierta en mayo de 1975, se celebra entre Doña Enma y D. Antonio, cuando como se ha hecho constar en esa fecha era titular de la vivienda Doña Remedios.

Pero ésta Sala entiende, como ya dejamos indicado anteriormente ,que esta circunstancia, en contra de lo resuelto en el Tribunal de instancia, no supone la derivación de la nulidad del contrato de arrendamiento, por cuanto las circunstancias que rodean al desarrollo de la vigencia contractual demuestran que en todo momento fue aceptada la ocupación en concepto de arrendatario, y ello desde el inicio del contrato, por cuanto estando la propietaria en el uso de sus facultades mentales ( no se ha señalado nada en contrario ) fue su hermano el arrendador, sin que se manifestara en contra .

Consta (d.nº 1/ 5 ) que el pago de las rentas desde los primeros meses de vigencia se hacían a los hermanos , aceptaban ellos la situación , Don Antonio firma los recibos de cobro de renta en 1975 ,y continua Don Victor Manuel cobrando las rentas en metálico de 1987y 1992; se entiende que por autorización de la titular .Los pagos se efectuaron inicialmente por pagos contra recibo y posteriormente mediante transferencia bancaria, constando los nombres de quienes venimos señalando.

Hacer constar, también que en los pagos que se efectúan en sede bancaria expedidos por Banesto, la entidad financiera hace constar la cotitularidad de la cuenta de ingreso, siendo titulares Don Victor Manuel y Doña Remedios.

Destacar la inclusión de nota manuscrita de Don Victor Manuel solicitando (d.nº 13 bis acompañado a la contestación a la reconvención ) ..."Le ruego me ingreses las rentas ..."

Igualmente, es significativo el contenido (d. nº23) de la carta de fecha 28 de enero de 2003 dirigida a Doña Enma, arrendataria, comunicando el fallecimiento del anterior propietario de la vivienda (Don Victor Manuel), identificando a Doña Carolina como heredera universal y facilitando una nueva cuenta en la que debían hacerse los pagos de renta a Doña Carolina como nueva propietaria:

..."Muy Sra. Mía:Por medio de la presente y siguiendo instrucciones concretas de mi cliente Dña Carolina le comunico que el propietario de la vivienda que Ud. ocupa sita en DIRECCION001. , ha fallecido en fechas pasadas dejando como única y universal heredera a Dña. Carolina. Así pues, las rentas deben hacerse efectivas a la nueva propietaria ..."

A ello se añade la importancia que tiene para acreditar que se actuó en todo momento en interés de la propietaria, el contenido de (d nº21) carta de 21 de junio de 1999 en la que, Don Victor Manuel se dirige a la inquilina, revelando una actuación en interés de su hermana Doña Remedios, en la que expresamente señala:

......"Le ratifico lo que hablamos el viernes 11 del corriente. Como la venta del piso está prácticamente cerrada, apenas arreglar papeles, pues ya sabe la situación de mi hermana: el traslado del Geriátrico de Villa del Prado a la Residencia de la C.M. en Robledo de Chavela, en la cual tengo que pagar una cuota más alta. Como quedamos de acuerdo que a cuenta del precio del piso agregara al alquiler 10.000 ptas. el total de la mensualidad será de 49.774 ptas...."

Consecuencia de todo lo expuesto es que los sucesivos titulares dominicales de la finca han mantenido a Doña Enma en la posesión de la misma en calidad de "arrendataria" sin discusión alguna, y entendiendo que el contrato se concertó con la autorización de la titular y en su interés, pudiéndose entender y afirmar que ello fue así hasta que los hoy adquirentes demandados -apelados - lo ponen en duda y niegan la validez contractual.

Por ello, consideramos que la valoración de la prueba documental obrante en autos es relevante en el caso que nos ocupa en orden a la ponderación de los actos coetáneos y posteriores a la firma del contrato en relación con la validez y eficacia del contrato.

2.4.- Base jurisprudencial para declarar la validez y existencia de un mandato verbal, actuación en representación e interés de la propietaria, eficacia y validez del contrato de arrendamiento otorgado, podemos referir rechazando la postura del apelado actor reconvencional, que Don Antonio si actuaba en nombre y representación de la titular de la vivienda, y que lo hacía en nombre propio, admitiéndose la convalidación y ratificación por hechos posteriores.

Dejando aparte el tema de la diferenciación entre mandato/ representación, lo cierto es que efectivamente, el artículo 1259 CC impide la contratación a nombre de otro sin estar por éste autorizado o sin que tenga por ley su representación, lo que determinaría que el contrato fuera nulo, a no ser que lo ratifique la persona a cuyo nombre se otorgue antes de ser revocado por la parte contratante o que se deduzca de la conducta y de hechos y actuaciones posteriores.

También deberíamos diferenciar entre mandato Verbal que es una forma de mandato expreso ( Art. 1710 del Código Civil) en la que el encargo se realiza de palabra, que tiene validez plena, pero carece de prueba documental, y el mandato tácito, que se constituye por actos o comportamientos de los que resulta de modo evidente y claro la intención de obligarse.

Pero lo cierto es que la STS 1272/2006, 18 de Diciembre de 2006 establece expresamente lo siguiente, en cuyo contenido nos basamos para adoptar la resolución revocatoria; comienza indicando y refiriendo que:

...."en lo que interesa al motivo enjuiciado, la jurisprudencia de esta Sala tiene declarado:

Que es compatible el art. 1710 del Código civil [CC ], que admite el mandato tácito, con el art. 1713 CC ( STS de 30 de abril de 1992 ), que exige que el mandato para enajenar sea expreso, en los términos que seguidamente se verá.

Que la existencia del consentimiento puede manifestarse de forma expresa o tácita, por escrito o verbalmente ( STS de 25 de octubre de 1975 y 12 febrero de 1983 ). Según la STS de 4 de abril de 2006, recurso número 3550/1999 , el artículo 1713 CC exige para enajenar la existencia de mandato expreso, pero el mismo puede darse incluso de palabra como establece el artículo 1710 CC . Así lo admiten también las SSTS de 6 de octubre de 1994 , 12 de abril de 1996 y 28 de julio de 1999 .

(.....)

Que el mandato tácito ha de derivarse de actos que impliquen necesariamente de modo evidente y palmario la intención de obligarse ( STS de 2 de junio de 1981 , 13 de julio de 1987 , 1 de marzo de 1988 y 24 de noviembre de 2004 ).

Y que el mandato expreso puede darse no sólo en instrumento público o privado, sino también de palabra ( STS de 28 de junio de 1996 , 14 de diciembre de 1987 y 7 de febrero de 1997 ).

La jurisprudencia declara, en aplicación del artículo 1727.2 CC , que el mandante puede ratificar de manera expresa los actos en que el mandatario se ha excedido y también puede hacerlo de manera tácita mediante actos inequívocos o cuando acepta en su provecho los efectos de lo ejecutado sin su autorización ( SSTS de 6 de abril de 1934 , 14 de diciembre de 1940 , 25 de junio de 1946 , 14 de junio de 1974 , 30 abril de 1976 , 23 de octubre de 1990 , 13 de junio de 2002 ), supuestos a los que cabe añadir, en atención a lo previsto en el art. 1717 II CC , aquel en que, aun actuando el mandatario en su propio nombre, se trate de cosas propias del mandante, pues surge entonces una contemplatio domini tacita [contemplación tácita del dueño] y se genera un poder ex facti circunstantiis sive ex re [de las circunstancias del hecho o del objeto] ( SSTS de 1 de diciembre de 1982 , de 8 de junio de 1966 , 26 de noviembre de 1973 y 3 de enero de 2006 ).

La vinculación nacida de la apariencia de mandato surge cuando la jurisprudencia equipara a la ratificación el supuesto en que el representado crea una apariencia de mandato o apoderamiento o permite con su actitud que terceras personas se obliguen creyendo en su existencia, y entonces el mandante queda obligado por el principio de buena fe ( STS de 13 de julio de 1987 ).

Esta sentencia advierte que «la apreciación de si tales circunstancias se producen, como la de la existencia de ratificación e incluso la del mismo consentimiento y la de los contratos, son materias o funciones que competen al juzgador de instancia y en la mayoría de los casos cuestiones de hecho» ...

No cabe duda que estas premisas han tenido lugar en el supuesto planteado, según se ha constatado con anterioridad, tanto los actos coetáneos como los posteriores acreditan una ratificación, una autorización tácita del mandante.

Por ello se debe estimar el recurso formulado por el actor y declarar válido el contrato de arrendamiento, rechazando el argumento del juez de instancia en el sentido de que señala ..."la falta de prueba de la existencia de un contrato de arrendamiento valido, y también acreditan su nulidad...... de las pruebas practicadas se desprende que no era el propietario de la vivienda. Sin que conste que tuviera algún otro título que justifique poder dar en arrendamiento la vivienda en cuestión".

Si atendemos a la representación en la contratación, no puede dudarse de la autorización/ratificación tácita del contrato, de la autorización para mantenerse en el arrendamiento , por Don Victor Manuel quien continuó la relación arrendaticia desde su adquisición tras el fallecimiento de Doña Remedios, e igualmente por Doña Carolina-viuda de Don Victor Manuel-quien percibió la renta ininterrumpidamente hasta su fallecimiento, es decir, durante diecinueve años. -según hemos especificado anteriormente -

Ratificación que en todo caso convalida retroactivamente el contrato desde su fecha, 1 de mayo de 1975. Añadiéndose, como señala acertadamente el apelante, que el título de arrendamiento no lo constituye un documento aislado, sino la relación jurídica que vincula a las partes; y el contrato de arrendamiento exige, además del acuerdo de voluntades, el desarrollo del mismo, mediante el pago de la renta, contraprestación esencial a la ocupación.

Se ha dejado plasmado que la arrendataria ha venido ostentando sin ninguna oposición la condición de arrendataria, satisfaciendo durante cuarenta y nueve años la renta.

TERCERO. - Sobre la procedencia del derecho de retracto. -

No cabe duda que si hemos concluido con la validez del contrato de arrendamiento, se debe entrar a decidir sobre el derecho ejercitado en la demanda principal, derecho de retracto, dejando patente, no obstante, que la sentencia de Instancia, no hace ninguna referencia al plazo del ejercicio de la acción ni entra en su análisis, pero dado que es objeto de ejercicio en la demanda y oposición en la contestación debemos entrar en su estudio y resolución, para cumplir con el Principio de " tutela judicial efectiva ", y siendo dos los motivos por los cuales se opuso el demandado- adquirente de la vivienda - a la demanda principal en relación con la posibilidad de ejercicio del derecho de retracto, a saber, el plazo de ejercicio y la ocupación efectiva de la vivienda arrendada.

3.1.- Es concepto a tener en cuenta y respecto del que las partes no plantean duda, que el derecho de retracto es la facultad que ostenta una persona para adquirir con carácter preferente un bien frente a un tercero, pagando la misma cantidad que ese tercero pagó en su momento por el mismo. Está recogido en el Art. 1521 del Código Civil, que establece que: «El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago».

Derecho que le corresponde en el supuesto planteado al actor -arrendatario, siendo que respecto del plazo para su ejercicio deberíamos tener en cuenta la fecha de celebración del contrato de arrendamiento, (d. nº2 acompañado a la demanda) uno de mayo 1975; el plazo aplicable al ejercicio de acción seria el previsto en la Ley de Arrendamientos de 1964, un plazo de 60 días naturalesdesde la notificación fehaciente (o conocimiento) de la venta.

En materia de derecho de retracto el párrafo segundo del número 3 de la DT Segunda LAU /1994 señala que en la LAU de 1964 se regula el derecho de retracto del inquilino. El artículo 48.1 viene a decirnos que el inquilino puede ejercitar su derecho de retracto en los siguientes casos:

Cuando no se le haya notificado, antes de realizarse la venta a un tercero, la intención del propietario de vender la vivienda, pues existe obligación de notificar esa intención de venta.

Cuando se le hubiera notificado la intención de vender la vivienda a un tercero, pero la notificación se hizo sin cumplir todos los requisitos exigidos.

Y en base a todo ello, debe entenderse que el inquilino podrá ejercitar su derecho de retracto durante 60 días naturales a contar desde el día siguiente a aquél en que recibió la notificación por parte del tercero/comprador. Éste deberá notificarle las condiciones esenciales de la venta mediante entrega de la escritura o documento en que fue formalizada.

A partir de este extremo, señalamos las concretas actuaciones que se han desarrollado en autos; a saber, (d. nº4 acompañado a la demanda) consta burofax que los compradores dirigen al actor, señalándole que han comprado la vivienda y que necesitan saber cuál es la situación del inmueble para regularizar que se les enseñe la vivienda y se les muestre el contrato en base al cual están ocupándola.

-( d. nº 5) Nota simple informativa del Registro -de fecha 31 de marzo de 2023 -, donde se indica que a esa fecha son propietarios los aquí demandados, sin más contenido.

- (d. nº 6) Correo por el que se contesta por el actor al anterior burofax, indicando entre otros extremos, que eran conscientes de la situación de arrendamiento y que no han cumplido con el requisito del articulo LAU 48, condiciones de la compraventa.

-(d. nº 8) Se presenta contestación denegatoria del Registro sobre la comunicación del precio de la referida compraventa, siendo la razón que el interés alegado para conocerlo no es válido, así como no consta registrado ningún arrendamiento.

-(d. nº 9) Certificación registral. -donde ya constan las circunstancias de la compraventa, precio 160.000€. fecha diecisiete de abril de dos mil veintitrés.

-(d. nº 14) Consignación de la cantidad objeto de compraventa -en fecha 8 de mayo 2023.

En la demanda consta fecha 18 de mayo 2023.

A partir de estas constataciones, entendemos que hay que tener en cuenta varias premisas; que los 60 días naturales comienzan a contar a partir del día siguiente a la notificación fehaciente que el comprador debe hacer al inquilino, detallando las condiciones esenciales de la venta (precio, condiciones, nombre del comprador, etc.); y durante este tiempo, el arrendatario puede decidir si adquiere la finca en las mismas condiciones que el tercero. Si el arrendatario no ejerce el derecho dentro de estos 60 días, el derecho caduca y si no se realiza la notificación fehaciente de la venta, el plazo de 60 días para el retracto no comienza a correr.

Conforme a lo expuesto, se declara acreditado que en fecha 30 de marzo de 2023 Don Cayetano notificó a la demandante por burofax que había adquirido la finca arrendada, no facilitando copia de la escritura ni acompañando los pormenores legalmente requeridos, ante esta omisión, el aquí apelante procedió a solicitar Nota Simple al Registro de la Propiedad, donde consta que los actuales propietarios de la finca son los demandados, pero no constando, tampoco las condiciones de la compraventa se solicitó Certificación registral comprensiva del precio de la misma y se expidió a esta parte Certificación Registral en fecha 17 de abril de 2023 .

Por ello constando que la demanda se presentó el 18 de mayo 2023, no cabe duda que el plazo de 60 días no ha transcurrido y la acción de retracto no ha caducado considerando que se tuvo que acudir al archivo público como lo es el Registro de la Propiedad, y solo tras la acreditación y examen por el Registrador del interés de Doña Enma -arrendataria -se expidió la misma.

Destacar al respecto la reciente STS Nº 127/2026 - de 19 de enero, que marca un criterio decisivo en materia de retracto arrendaticio urbano: el plazo de treinta días-60 para arrendamientos antiguos - para ejercitarlo solo comienza a correr cuando el arrendatario recibe una notificación fehaciente con las condiciones esenciales de la compraventa, tal como exige el artículo 25.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ( LAU). Una mera comunicación verbal no activa el cómputo del plazo.

Exige un conocimiento real, completo y exacto de la venta y sus condiciones esenciales. No basta con una noticia genérica, ni con la posibilidad teórica de consultar el Registro.

Expresamente indica:

..." La sentencia recurrida fija dicho momento inicial en la fecha en la que agentes de la Policía Nacional comunicaron verbalmente al arrendatario que la vivienda había sido transmitida, razonando que, hallándose la compraventa inscrita en el Registro de la Propiedad, aquel se encontraba en disposición de conocer las condiciones de la venta mediante la correspondiente consulta registral.

Tal conclusión no puede ser compartida. Resulta incontrovertido que la adquirente incumplió el deber legal de notificación impuesto por el art. 25.3 LAU , pues en ningún momento comunicó al arrendatario, en forma fehaciente, las condiciones esenciales en que se había efectuado la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento equivalente.

La propia sentencia absolutoria dictada en el procedimiento penal que se siguió frente al arrendatario por un delito leve de usurpación declara expresamente que no consta que dicha notificación se hubiera producido, que la adquirente solo acreditó su propiedad por exhibición del contrato de compraventa con Caja España, previa petición de la defensa del arrendatario en el acto del juicio, y que la ocupación del inmueble por este, que abonaba la renta correspondiente, encontraba amparo legal en el contrato de arrendamiento concertado con la transmitente.

Además, la mera manifestación verbal de un agente policial relativa a la titularidad dominical del inmueble no puede equipararse, ni siquiera funcionalmente, al conocimiento pleno, cabal y exacto de las condiciones esenciales de la transmisión exigido por la jurisprudencia para suplir la falta de notificación legal.

Dicha comunicación carece, por definición, de los elementos necesarios -precio y restantes condiciones esenciales para permitir el ejercicio consciente y fundado del derecho de retracto, tal como exige el art. 25 LAU . La doctrina jurisprudencial -recogida por la 683/2016, de 21 de noviembre, que se refiere a la 479/2007, de 24 de abril, que cita a su vez la 1344/2006, de 14 de diciembre, que alude a las de 19 de diciembre de 1968, 6 de febrero de 1965 y 22 de junio de 1962- ha sido constante al declarar que solo cuando resulte probado que el arrendatario ha tenido un conocimiento completo y exacto de la venta puede iniciarse el cómputo del plazo de caducidad en ausencia de notificación fehaciente, y que la mera constancia registral de la transmisión carece de virtualidad a tales efectos. La publicidad registral no desplaza el deber legal de notificación ni puede erigirse en una ficción de conocimiento sustitutiva de aquel, precisamente por ir en detrimento de la garantía legal establecida en favor del arrendatario. Desde esta perspectiva, la sentencia recurrida vulnera dicha doctrina al imponer al arrendatario una carga de indagación que la ley no contempla, sustituyendo el deber legal del adquirente por la supuesta posibilidad de acceso al Registro de la Propiedad.

Tal razonamiento no solo desnaturaliza el régimen legal del retracto arrendaticio, sino que entra en frontal contradicción con los principios generales del Derecho conforme a los cuales nadie puede beneficiarse de su propio incumplimiento (commodum ex iniuria sua nemo habere debet),ni fundar una consecuencia jurídica favorable en su propia conducta omisiva (nemo auditur propriam turpitudinem allegans).

Aceptar que la adquirente, tras incumplir el deber de notificación, pueda oponer la caducidad de la acción sobre la base de que el arrendatario «pudo» conocer las condiciones de la venta por otras vías equivaldría a legitimar que el incumplimiento de una obligación legal se convierta en fuente de ventaja jurídica para quien lo comete, resultado que no puede ser amparado por el ordenamiento. ..."

3.2.- Y, por último, una vez que dejamos declarado que el derecho de retracto se ha ejercitado dentro de plazo, entramos a dilucidar sobre la ocupación efectiva de la finca por la arrendataria de manera ininterrumpida desde el otorgamiento del contrato de arrendamiento; circunstancia negada por el demandado en el sentido de señalar que habita en un pueblo de Segovia y que es su sobrino el que consta ocupando la vivienda de referencia.

Alegación que debe ser igualmente rechazada por entender que, independientemente de que tuviera propiedad en esa localidad, se acredita que habita la vivienda arrendada y sobre la cual se pretende ejercitar el derecho de retracto y por otra parte hay que señalar que el propio contrato habilita expresamente a Doña Enma en la Condición Adicional Tercera a que con ella convivan hasta dos personas.

Se constata en la documentación acompañada a la contestación a la reconvención los siguientes extremos, a saber; el empadronamiento en esta vivienda de la DIRECCION000, Certificado Histórico de Empadronamiento, en el que consta como habitante de la vivienda desde que 1 de marzo de 1991 (d. nº 28).

Declaraciones más antiguas del IRPF que conserva Doña Enma, correspondientes a los ejercicios 2008 a 2015-, de las que resulta no sólo que el domicilio fiscal de Doña Enma desde siempre ha sido la DIRECCION000., sino que igualmente son descriptivas de la relación arrendaticia existente, al figurar expresamente el concepto de ocupación de la finca (d.nº 30/35 ).

El resto de documentos -atenciones médicas- vienen a poner de manifiesto la ocupación por la actora de la vivienda. Supone ello la estimación del recurso en su conjunto, y con ello la revocación de la sentencia y el reconocimiento del derecho de retracto a favor de la actora.

CUARTO. - Costas

Sobre las costas de esta instancia procede no hacer expresa imposición al resultar estimado el recurso conforme articulo 398 LEC / 2000.

Respecto de las costas de 1ª instancia deben ser impuestas al demandado al ser estimada la demanda conforme articulo 394 LEC.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

PRIMERO. - Planteamiento de la cuestión objeto de autos

Son antecedentes fácticos de interés para la correcta resolución los siguientes, tratándose de juicio de retracto ejercitado por la arrendataria en virtud de contrato de arrendamiento de fecha mayo de 1975, con presentación de demanda reconvencional de nulidad de ese contrato

1.1.- Señala la actora Doña Enma ser arrendataria de la vivienda sita en Madrid DIRECCION000., en virtud de contrato de arrendamiento de fecha 1 de mayo de 1975, y que en fecha marzo de 2023 le fue notificada por el adquirente de la vivienda arrendada la compra de la misma, no acompañando a esa comunicación la copia de la escritura ni demás condiciones de la compraventa. Es decir, no se cumplió con el requisito del art. 47 LAU.

Se les requirió para que cumplieran con la formalidad señalada y se les comunicaran las condiciones de la compra, siendo que al no manifestar nº de cuenta, se procedió a consignar las rentas (consta expediente de jurisdicción voluntaria de consignación).

Se señala que, no obstante, ya en junio de 2022, por burofax el contador partidor de la herencia de la arrendadora les había notificado el fallecimiento y les requería documentación sobre la situación posesoria del inmueble, a lo que se les contestó comunicando que era arrendataria.

1.2.- Por los demandados, nuevos propietarios, en primer lugar, se alega falta de legitimación activa por no ser arrendataria, señalando que el contrato de arrendamiento base de la acción es nulo porque lo firma una persona que no era la propietaria, y en su caso hay una carencia de falta de justificación del derecho en base al cual se ejercita la acción. Alega también la caducidad de la misma.

Presenta reconvención, en solicitud de nulidad de contrato, desalojo y reclamación de cantidad correspondiente a las mensualidades correspondientes desde abril de 2023 y por cada mes que permanezca en la vivienda.

1.3.- La sentencia desestima la demanda y estima íntegramente la reconvención, declarando la nulidad del contrato de arrendamiento porque en él aparece D. Antonio, quien nunca ha sido propietario.

Señala expresamente ..." estamos ante un contrato de arrendamiento que no se ha acreditado que sea válido. ........ En este caso es la parte demandada quien ha formulado la reconvención y que por tanto debe acreditar este hecho. Lo cierto es que los argumentos que se indican en el folio 43 de la reconvención apoyan la falta de prueba de la existencia de un contrato de arrendamiento valido, y también acreditan su nulidad. Y que por tanto se debe estimar dicha petición, ya que como hemos visto de las pruebas practicadas se desprende que no era el propietario de la vivienda. Sin que conste que tuviera algún otro título que justifique poder dar en arrendamiento la vivienda en cuestión..."

1.4.- Se apela por el actor/ demandado reconvenido alegando error en la valoración de la prueba respecto de la consideración de titularidad dominical y titularidad registral de la finca.

Indica que la Sentencia ha concluido que Doña Remedios fue la propietaria de la vivienda litigiosa desde el 21 de diciembre de 1950 al 17 de Julio de 2015, y que no se justifica en la demanda reconvencional el título que permitió a Don Antonio arrendara. Que no se valora la documentación que se aportó acreditativa de los sucesivos titulares de la finca, así como los pagos realizados con causa en el contrato del arrendamiento y las comunicaciones mantenidas entre los interesados.

Refiere que los sucesivos propietarios de la finca en lo que atañe a este análisis han sido:

3/4Doña Remedios-desde el 21/12/1950 hasta su fallecimiento el 15/06/2001.

3/4Don Victor Manuel, hermano de Doña Remedios y Heredero testamentario de la misma desde el 15/05/2001hasta su fallecimiento el 05/11/2002

.3/4Doña Carolina, viuda de Don Victor Manuel y heredera testamentaria del mismo -desde el fallecimiento del anterior hasta su propio fallecimiento el 24/03/2022, de cuyos herederos trae causa la transmisión objeto de retracto.

Y en base a ello indica que los sucesivos titulares dominicales de la finca la han mantenido en la posesión de la misma en calidad de "arrendataria" sin discusión alguna, hasta que los hoy adquirentes oponen la validez del mismo.

Señalando el desarrollo contractual desde su suscripción el 01/05/1975 hasta la oposición al ejercicio de la acción de retracto, siendo hechos justificados documentalmente que, sin impugnación de contrario, Doña Enma ha presentado recibos acreditativos de pago en concepto de "renta" desde el 01/05/1975 hasta la actualidad.

También refiere su desacuerdo con la conclusión de la sentencia en el sentido de que Don Antonio no actuaba en nombre y representación de la titular de la vivienda, sino que lo que se infiere es la existencia de un mandato verbal representativo por parte de Doña Remedios tanto a su hermano Don Antonio -quien suscribió el contrato de arrendamiento-, como a su hermano Don Victor Manuel que continuó la gestión en interés de la misma al fallecimiento del primero, y quien finalmente devino propietario.

La oposición al recurso de apelación solicita la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO. - Decisión de la Sala. Sobre la declaración de nulidad del contrato de compraventa

2.1.- La parte actora-recurrente ha basado su primera alegación del recurso en un error en la valoración de la prueba, relacionando la titularidad dominical y titularidad registral de la finca y aludiendo a la sucesión de titulares dominicales de la vivienda objeto de arrendamiento, refiriendo la ausencia del acceso al registro hasta el17 de julio de 2015, para tratar de rebatir la base que la sentencia ha tenido en cuenta para su decisión final, de estimación de la demanda reconvencional declarando la nulidad del contrato.

En el sentido de que la única fundamentación en que se ha sustentado el juez de instancia es que el contrato de arrendamiento está firmado por Don Antonio en su propio nombre, siendo propietaria en aquel momento Doña Remedios, lo que le sirve para concluir que Doña Remedios fue la propietaria de la vivienda litigiosa desde el 21 de diciembre de 1950 al 17 de Julio de 2015, y que "no se justifica en la demanda el título que permitió a Don Antonio arrendarla.

Y refiere el apelante, en base a ello, que no se ha valorado ninguna de la prueba documental probatoria aportada con la contestación a la reconvención cuando, al oponerse de contrario la nulidad del contrato de arrendamiento, se aportó la documentación acreditativa de los sucesivos titulares de la finca, así como los pagos realizados con causa en el contrato del arrendamiento y las comunicaciones mantenidas con los mismos.

2.2.- Como primer punto en la resolución, entramos a referir ese error alegado en el recurso, pero dejando patente desde una apreciación de su planteamiento, que aparte de un error en la valoración de la documentación aportada, se puede entender que refiere una falta o ausencia de valoración al señalar que no se atiende ni valora ninguna de la documental probatoria aportada por la recurrente con la contestación a la reconvención.

No obstante, en el apartado referido a la constatación del pago de las rentas y su influencia en la determinación del actuar en nombre de otro, como seguidamente señaláremos, lo cierto es que también se puede entender una alegación de errónea apreciación del conjunto de documentos acompañados y en concordancia con las declaraciones efectuadas en juicio por ello dejamos constancia del contenido de la sentencia del Tribunal Constitucional nº 212/2000, de 18 septiembre, afirmaba lo siguiente:

«Este Tribunal ya ha tenido ocasión de señalar que, en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una 'revisio prioris instantiae' , en la que el Tribunal Superior u órgano 'ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la 'reformatio in peius', y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ( 'tantum devolutum quantum appellatum')...».

Añadiéndose a esto el rechazo que hacemos al argumento efectuado en la oposición al recurso en el sentido de afirmar que en instancia no se ha resuelto erróneamente en este sentido de no apreciar los documentos acompañados a la reconvención, habiéndose indicado que en el escrito rector de la demanda, no hay ninguna referencia a la figura del mandato ni de la representación, y que en relación a ello no se aportan documentos carentes de valoración y no despliega actividad probatoria alguna para acreditar el poder de disposición de ese tercero sobre la vivienda ; porque lo cierto es que carece de razón el apelado en este extremo, por cuanto esta circunstancia se ha debatido como consecuencia de la demanda reconvencional, posteriormente, y es en esa fase procesal en la que se está procesalmente permitido aportar los documentos en los que basa su posición el demandado reconvencional. -hechos extintivos /impeditivos -

2.3.- Y en argumentación de ello , la base jurídica a resolver se sitúa en determinar si la sucesión de titulares dominicales de la vivienda objeto de arrendamiento, relacionado con quien consta en el concreto contrato nos lleva a igual conclusión que la adoptada en la sentencia recurrida, o por el contrario, dadas las relaciones que a lo largo de la vigencia del contrato han tenido lugar, se pueden considerar como base para entender que existió una autorización tacita, no solo en el momento de la contratación sino también durante la vigencia del contrato.

Concluimos, como desarrollaremos y como plantea el recurrente que existe base suficiente para entender que Don Antonio, quien consta como arrendador en el contrato de arrendamiento , actuó como mandatario verbal de su hermana, que es quien consta como propietaria de la vivienda arrendada ,y en todo caso en interés de la misma, como lo hizo también al fallecimiento de Don Antonio su hermano Don Victor Manuel, respecto de quien se entiende que hubo de ser conocedor del contrato y posteriormente permitió el mantenimiento del mismo, ya que, entre otros aspectos, el ingreso de rentas se hacía en una cuenta de su cotitularidad y quien mantuvo en el goce pacífico de la vivienda a Doña Enma continuando el cobro de rentas .Y asimismo , la viuda de Don Victor Manuel, Doña Carolina, que prosiguió con el cobro de las rentas desde 2003 hasta su fallecimiento en 2022, tras reconocer expresamente la existencia del arrendamiento.

Así, efectivamente la Sentencia recurrida incurre en el error de estimar que Doña Remedios fue propietaria de la finca hasta julio de 2015, cuando la misma había fallecido el 15 de mayo de 2001, tal como resulta de la Certificación literal de la inscripción 4ª de dominio de la finca, en ella se hace constar toda la sucesión de titularidades, a saber:

....."DOÑA Remedios, adquirió esta finca por compra, ......... dicha señora falleció en Robledo de Chavela -Madrid-, el quince de mayo de dos mil uno ........... Instituye heredero universal a su hermano Don Victor Manuel ,....... .El heredero, Don Victor Manuel, falleció con posterioridad de dos mil dos,......... Instituye heredera a su esposa Doña Carolina ..........., previa aceptación de la herencia de su esposo Don Victor Manuel, acepta la herencia de la hermana del mismo Doña Remedios ,y se adjudica esta finca por derecho de transmisión..."( d.nº 18 acompañado a la contestación a la demanda reconvencional )

Consta que en el contrato de arrendamiento , (d.nº 2 acompañado a la demanda ) que se concierta en mayo de 1975, se celebra entre Doña Enma y D. Antonio, cuando como se ha hecho constar en esa fecha era titular de la vivienda Doña Remedios.

Pero ésta Sala entiende, como ya dejamos indicado anteriormente ,que esta circunstancia, en contra de lo resuelto en el Tribunal de instancia, no supone la derivación de la nulidad del contrato de arrendamiento, por cuanto las circunstancias que rodean al desarrollo de la vigencia contractual demuestran que en todo momento fue aceptada la ocupación en concepto de arrendatario, y ello desde el inicio del contrato, por cuanto estando la propietaria en el uso de sus facultades mentales ( no se ha señalado nada en contrario ) fue su hermano el arrendador, sin que se manifestara en contra .

Consta (d.nº 1/ 5 ) que el pago de las rentas desde los primeros meses de vigencia se hacían a los hermanos , aceptaban ellos la situación , Don Antonio firma los recibos de cobro de renta en 1975 ,y continua Don Victor Manuel cobrando las rentas en metálico de 1987y 1992; se entiende que por autorización de la titular .Los pagos se efectuaron inicialmente por pagos contra recibo y posteriormente mediante transferencia bancaria, constando los nombres de quienes venimos señalando.

Hacer constar, también que en los pagos que se efectúan en sede bancaria expedidos por Banesto, la entidad financiera hace constar la cotitularidad de la cuenta de ingreso, siendo titulares Don Victor Manuel y Doña Remedios.

Destacar la inclusión de nota manuscrita de Don Victor Manuel solicitando (d.nº 13 bis acompañado a la contestación a la reconvención ) ..."Le ruego me ingreses las rentas ..."

Igualmente, es significativo el contenido (d. nº23) de la carta de fecha 28 de enero de 2003 dirigida a Doña Enma, arrendataria, comunicando el fallecimiento del anterior propietario de la vivienda (Don Victor Manuel), identificando a Doña Carolina como heredera universal y facilitando una nueva cuenta en la que debían hacerse los pagos de renta a Doña Carolina como nueva propietaria:

..."Muy Sra. Mía:Por medio de la presente y siguiendo instrucciones concretas de mi cliente Dña Carolina le comunico que el propietario de la vivienda que Ud. ocupa sita en DIRECCION001. , ha fallecido en fechas pasadas dejando como única y universal heredera a Dña. Carolina. Así pues, las rentas deben hacerse efectivas a la nueva propietaria ..."

A ello se añade la importancia que tiene para acreditar que se actuó en todo momento en interés de la propietaria, el contenido de (d nº21) carta de 21 de junio de 1999 en la que, Don Victor Manuel se dirige a la inquilina, revelando una actuación en interés de su hermana Doña Remedios, en la que expresamente señala:

......"Le ratifico lo que hablamos el viernes 11 del corriente. Como la venta del piso está prácticamente cerrada, apenas arreglar papeles, pues ya sabe la situación de mi hermana: el traslado del Geriátrico de Villa del Prado a la Residencia de la C.M. en Robledo de Chavela, en la cual tengo que pagar una cuota más alta. Como quedamos de acuerdo que a cuenta del precio del piso agregara al alquiler 10.000 ptas. el total de la mensualidad será de 49.774 ptas...."

Consecuencia de todo lo expuesto es que los sucesivos titulares dominicales de la finca han mantenido a Doña Enma en la posesión de la misma en calidad de "arrendataria" sin discusión alguna, y entendiendo que el contrato se concertó con la autorización de la titular y en su interés, pudiéndose entender y afirmar que ello fue así hasta que los hoy adquirentes demandados -apelados - lo ponen en duda y niegan la validez contractual.

Por ello, consideramos que la valoración de la prueba documental obrante en autos es relevante en el caso que nos ocupa en orden a la ponderación de los actos coetáneos y posteriores a la firma del contrato en relación con la validez y eficacia del contrato.

2.4.- Base jurisprudencial para declarar la validez y existencia de un mandato verbal, actuación en representación e interés de la propietaria, eficacia y validez del contrato de arrendamiento otorgado, podemos referir rechazando la postura del apelado actor reconvencional, que Don Antonio si actuaba en nombre y representación de la titular de la vivienda, y que lo hacía en nombre propio, admitiéndose la convalidación y ratificación por hechos posteriores.

Dejando aparte el tema de la diferenciación entre mandato/ representación, lo cierto es que efectivamente, el artículo 1259 CC impide la contratación a nombre de otro sin estar por éste autorizado o sin que tenga por ley su representación, lo que determinaría que el contrato fuera nulo, a no ser que lo ratifique la persona a cuyo nombre se otorgue antes de ser revocado por la parte contratante o que se deduzca de la conducta y de hechos y actuaciones posteriores.

También deberíamos diferenciar entre mandato Verbal que es una forma de mandato expreso ( Art. 1710 del Código Civil) en la que el encargo se realiza de palabra, que tiene validez plena, pero carece de prueba documental, y el mandato tácito, que se constituye por actos o comportamientos de los que resulta de modo evidente y claro la intención de obligarse.

Pero lo cierto es que la STS 1272/2006, 18 de Diciembre de 2006 establece expresamente lo siguiente, en cuyo contenido nos basamos para adoptar la resolución revocatoria; comienza indicando y refiriendo que:

...."en lo que interesa al motivo enjuiciado, la jurisprudencia de esta Sala tiene declarado:

Que es compatible el art. 1710 del Código civil [CC ], que admite el mandato tácito, con el art. 1713 CC ( STS de 30 de abril de 1992 ), que exige que el mandato para enajenar sea expreso, en los términos que seguidamente se verá.

Que la existencia del consentimiento puede manifestarse de forma expresa o tácita, por escrito o verbalmente ( STS de 25 de octubre de 1975 y 12 febrero de 1983 ). Según la STS de 4 de abril de 2006, recurso número 3550/1999 , el artículo 1713 CC exige para enajenar la existencia de mandato expreso, pero el mismo puede darse incluso de palabra como establece el artículo 1710 CC . Así lo admiten también las SSTS de 6 de octubre de 1994 , 12 de abril de 1996 y 28 de julio de 1999 .

(.....)

Que el mandato tácito ha de derivarse de actos que impliquen necesariamente de modo evidente y palmario la intención de obligarse ( STS de 2 de junio de 1981 , 13 de julio de 1987 , 1 de marzo de 1988 y 24 de noviembre de 2004 ).

Y que el mandato expreso puede darse no sólo en instrumento público o privado, sino también de palabra ( STS de 28 de junio de 1996 , 14 de diciembre de 1987 y 7 de febrero de 1997 ).

La jurisprudencia declara, en aplicación del artículo 1727.2 CC , que el mandante puede ratificar de manera expresa los actos en que el mandatario se ha excedido y también puede hacerlo de manera tácita mediante actos inequívocos o cuando acepta en su provecho los efectos de lo ejecutado sin su autorización ( SSTS de 6 de abril de 1934 , 14 de diciembre de 1940 , 25 de junio de 1946 , 14 de junio de 1974 , 30 abril de 1976 , 23 de octubre de 1990 , 13 de junio de 2002 ), supuestos a los que cabe añadir, en atención a lo previsto en el art. 1717 II CC , aquel en que, aun actuando el mandatario en su propio nombre, se trate de cosas propias del mandante, pues surge entonces una contemplatio domini tacita [contemplación tácita del dueño] y se genera un poder ex facti circunstantiis sive ex re [de las circunstancias del hecho o del objeto] ( SSTS de 1 de diciembre de 1982 , de 8 de junio de 1966 , 26 de noviembre de 1973 y 3 de enero de 2006 ).

La vinculación nacida de la apariencia de mandato surge cuando la jurisprudencia equipara a la ratificación el supuesto en que el representado crea una apariencia de mandato o apoderamiento o permite con su actitud que terceras personas se obliguen creyendo en su existencia, y entonces el mandante queda obligado por el principio de buena fe ( STS de 13 de julio de 1987 ).

Esta sentencia advierte que «la apreciación de si tales circunstancias se producen, como la de la existencia de ratificación e incluso la del mismo consentimiento y la de los contratos, son materias o funciones que competen al juzgador de instancia y en la mayoría de los casos cuestiones de hecho» ...

No cabe duda que estas premisas han tenido lugar en el supuesto planteado, según se ha constatado con anterioridad, tanto los actos coetáneos como los posteriores acreditan una ratificación, una autorización tácita del mandante.

Por ello se debe estimar el recurso formulado por el actor y declarar válido el contrato de arrendamiento, rechazando el argumento del juez de instancia en el sentido de que señala ..."la falta de prueba de la existencia de un contrato de arrendamiento valido, y también acreditan su nulidad...... de las pruebas practicadas se desprende que no era el propietario de la vivienda. Sin que conste que tuviera algún otro título que justifique poder dar en arrendamiento la vivienda en cuestión".

Si atendemos a la representación en la contratación, no puede dudarse de la autorización/ratificación tácita del contrato, de la autorización para mantenerse en el arrendamiento , por Don Victor Manuel quien continuó la relación arrendaticia desde su adquisición tras el fallecimiento de Doña Remedios, e igualmente por Doña Carolina-viuda de Don Victor Manuel-quien percibió la renta ininterrumpidamente hasta su fallecimiento, es decir, durante diecinueve años. -según hemos especificado anteriormente -

Ratificación que en todo caso convalida retroactivamente el contrato desde su fecha, 1 de mayo de 1975. Añadiéndose, como señala acertadamente el apelante, que el título de arrendamiento no lo constituye un documento aislado, sino la relación jurídica que vincula a las partes; y el contrato de arrendamiento exige, además del acuerdo de voluntades, el desarrollo del mismo, mediante el pago de la renta, contraprestación esencial a la ocupación.

Se ha dejado plasmado que la arrendataria ha venido ostentando sin ninguna oposición la condición de arrendataria, satisfaciendo durante cuarenta y nueve años la renta.

TERCERO. - Sobre la procedencia del derecho de retracto. -

No cabe duda que si hemos concluido con la validez del contrato de arrendamiento, se debe entrar a decidir sobre el derecho ejercitado en la demanda principal, derecho de retracto, dejando patente, no obstante, que la sentencia de Instancia, no hace ninguna referencia al plazo del ejercicio de la acción ni entra en su análisis, pero dado que es objeto de ejercicio en la demanda y oposición en la contestación debemos entrar en su estudio y resolución, para cumplir con el Principio de " tutela judicial efectiva ", y siendo dos los motivos por los cuales se opuso el demandado- adquirente de la vivienda - a la demanda principal en relación con la posibilidad de ejercicio del derecho de retracto, a saber, el plazo de ejercicio y la ocupación efectiva de la vivienda arrendada.

3.1.- Es concepto a tener en cuenta y respecto del que las partes no plantean duda, que el derecho de retracto es la facultad que ostenta una persona para adquirir con carácter preferente un bien frente a un tercero, pagando la misma cantidad que ese tercero pagó en su momento por el mismo. Está recogido en el Art. 1521 del Código Civil, que establece que: «El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago».

Derecho que le corresponde en el supuesto planteado al actor -arrendatario, siendo que respecto del plazo para su ejercicio deberíamos tener en cuenta la fecha de celebración del contrato de arrendamiento, (d. nº2 acompañado a la demanda) uno de mayo 1975; el plazo aplicable al ejercicio de acción seria el previsto en la Ley de Arrendamientos de 1964, un plazo de 60 días naturalesdesde la notificación fehaciente (o conocimiento) de la venta.

En materia de derecho de retracto el párrafo segundo del número 3 de la DT Segunda LAU /1994 señala que en la LAU de 1964 se regula el derecho de retracto del inquilino. El artículo 48.1 viene a decirnos que el inquilino puede ejercitar su derecho de retracto en los siguientes casos:

Cuando no se le haya notificado, antes de realizarse la venta a un tercero, la intención del propietario de vender la vivienda, pues existe obligación de notificar esa intención de venta.

Cuando se le hubiera notificado la intención de vender la vivienda a un tercero, pero la notificación se hizo sin cumplir todos los requisitos exigidos.

Y en base a todo ello, debe entenderse que el inquilino podrá ejercitar su derecho de retracto durante 60 días naturales a contar desde el día siguiente a aquél en que recibió la notificación por parte del tercero/comprador. Éste deberá notificarle las condiciones esenciales de la venta mediante entrega de la escritura o documento en que fue formalizada.

A partir de este extremo, señalamos las concretas actuaciones que se han desarrollado en autos; a saber, (d. nº4 acompañado a la demanda) consta burofax que los compradores dirigen al actor, señalándole que han comprado la vivienda y que necesitan saber cuál es la situación del inmueble para regularizar que se les enseñe la vivienda y se les muestre el contrato en base al cual están ocupándola.

-( d. nº 5) Nota simple informativa del Registro -de fecha 31 de marzo de 2023 -, donde se indica que a esa fecha son propietarios los aquí demandados, sin más contenido.

- (d. nº 6) Correo por el que se contesta por el actor al anterior burofax, indicando entre otros extremos, que eran conscientes de la situación de arrendamiento y que no han cumplido con el requisito del articulo LAU 48, condiciones de la compraventa.

-(d. nº 8) Se presenta contestación denegatoria del Registro sobre la comunicación del precio de la referida compraventa, siendo la razón que el interés alegado para conocerlo no es válido, así como no consta registrado ningún arrendamiento.

-(d. nº 9) Certificación registral. -donde ya constan las circunstancias de la compraventa, precio 160.000€. fecha diecisiete de abril de dos mil veintitrés.

-(d. nº 14) Consignación de la cantidad objeto de compraventa -en fecha 8 de mayo 2023.

En la demanda consta fecha 18 de mayo 2023.

A partir de estas constataciones, entendemos que hay que tener en cuenta varias premisas; que los 60 días naturales comienzan a contar a partir del día siguiente a la notificación fehaciente que el comprador debe hacer al inquilino, detallando las condiciones esenciales de la venta (precio, condiciones, nombre del comprador, etc.); y durante este tiempo, el arrendatario puede decidir si adquiere la finca en las mismas condiciones que el tercero. Si el arrendatario no ejerce el derecho dentro de estos 60 días, el derecho caduca y si no se realiza la notificación fehaciente de la venta, el plazo de 60 días para el retracto no comienza a correr.

Conforme a lo expuesto, se declara acreditado que en fecha 30 de marzo de 2023 Don Cayetano notificó a la demandante por burofax que había adquirido la finca arrendada, no facilitando copia de la escritura ni acompañando los pormenores legalmente requeridos, ante esta omisión, el aquí apelante procedió a solicitar Nota Simple al Registro de la Propiedad, donde consta que los actuales propietarios de la finca son los demandados, pero no constando, tampoco las condiciones de la compraventa se solicitó Certificación registral comprensiva del precio de la misma y se expidió a esta parte Certificación Registral en fecha 17 de abril de 2023 .

Por ello constando que la demanda se presentó el 18 de mayo 2023, no cabe duda que el plazo de 60 días no ha transcurrido y la acción de retracto no ha caducado considerando que se tuvo que acudir al archivo público como lo es el Registro de la Propiedad, y solo tras la acreditación y examen por el Registrador del interés de Doña Enma -arrendataria -se expidió la misma.

Destacar al respecto la reciente STS Nº 127/2026 - de 19 de enero, que marca un criterio decisivo en materia de retracto arrendaticio urbano: el plazo de treinta días-60 para arrendamientos antiguos - para ejercitarlo solo comienza a correr cuando el arrendatario recibe una notificación fehaciente con las condiciones esenciales de la compraventa, tal como exige el artículo 25.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ( LAU). Una mera comunicación verbal no activa el cómputo del plazo.

Exige un conocimiento real, completo y exacto de la venta y sus condiciones esenciales. No basta con una noticia genérica, ni con la posibilidad teórica de consultar el Registro.

Expresamente indica:

..." La sentencia recurrida fija dicho momento inicial en la fecha en la que agentes de la Policía Nacional comunicaron verbalmente al arrendatario que la vivienda había sido transmitida, razonando que, hallándose la compraventa inscrita en el Registro de la Propiedad, aquel se encontraba en disposición de conocer las condiciones de la venta mediante la correspondiente consulta registral.

Tal conclusión no puede ser compartida. Resulta incontrovertido que la adquirente incumplió el deber legal de notificación impuesto por el art. 25.3 LAU , pues en ningún momento comunicó al arrendatario, en forma fehaciente, las condiciones esenciales en que se había efectuado la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento equivalente.

La propia sentencia absolutoria dictada en el procedimiento penal que se siguió frente al arrendatario por un delito leve de usurpación declara expresamente que no consta que dicha notificación se hubiera producido, que la adquirente solo acreditó su propiedad por exhibición del contrato de compraventa con Caja España, previa petición de la defensa del arrendatario en el acto del juicio, y que la ocupación del inmueble por este, que abonaba la renta correspondiente, encontraba amparo legal en el contrato de arrendamiento concertado con la transmitente.

Además, la mera manifestación verbal de un agente policial relativa a la titularidad dominical del inmueble no puede equipararse, ni siquiera funcionalmente, al conocimiento pleno, cabal y exacto de las condiciones esenciales de la transmisión exigido por la jurisprudencia para suplir la falta de notificación legal.

Dicha comunicación carece, por definición, de los elementos necesarios -precio y restantes condiciones esenciales para permitir el ejercicio consciente y fundado del derecho de retracto, tal como exige el art. 25 LAU . La doctrina jurisprudencial -recogida por la 683/2016, de 21 de noviembre, que se refiere a la 479/2007, de 24 de abril, que cita a su vez la 1344/2006, de 14 de diciembre, que alude a las de 19 de diciembre de 1968, 6 de febrero de 1965 y 22 de junio de 1962- ha sido constante al declarar que solo cuando resulte probado que el arrendatario ha tenido un conocimiento completo y exacto de la venta puede iniciarse el cómputo del plazo de caducidad en ausencia de notificación fehaciente, y que la mera constancia registral de la transmisión carece de virtualidad a tales efectos. La publicidad registral no desplaza el deber legal de notificación ni puede erigirse en una ficción de conocimiento sustitutiva de aquel, precisamente por ir en detrimento de la garantía legal establecida en favor del arrendatario. Desde esta perspectiva, la sentencia recurrida vulnera dicha doctrina al imponer al arrendatario una carga de indagación que la ley no contempla, sustituyendo el deber legal del adquirente por la supuesta posibilidad de acceso al Registro de la Propiedad.

Tal razonamiento no solo desnaturaliza el régimen legal del retracto arrendaticio, sino que entra en frontal contradicción con los principios generales del Derecho conforme a los cuales nadie puede beneficiarse de su propio incumplimiento (commodum ex iniuria sua nemo habere debet),ni fundar una consecuencia jurídica favorable en su propia conducta omisiva (nemo auditur propriam turpitudinem allegans).

Aceptar que la adquirente, tras incumplir el deber de notificación, pueda oponer la caducidad de la acción sobre la base de que el arrendatario «pudo» conocer las condiciones de la venta por otras vías equivaldría a legitimar que el incumplimiento de una obligación legal se convierta en fuente de ventaja jurídica para quien lo comete, resultado que no puede ser amparado por el ordenamiento. ..."

3.2.- Y, por último, una vez que dejamos declarado que el derecho de retracto se ha ejercitado dentro de plazo, entramos a dilucidar sobre la ocupación efectiva de la finca por la arrendataria de manera ininterrumpida desde el otorgamiento del contrato de arrendamiento; circunstancia negada por el demandado en el sentido de señalar que habita en un pueblo de Segovia y que es su sobrino el que consta ocupando la vivienda de referencia.

Alegación que debe ser igualmente rechazada por entender que, independientemente de que tuviera propiedad en esa localidad, se acredita que habita la vivienda arrendada y sobre la cual se pretende ejercitar el derecho de retracto y por otra parte hay que señalar que el propio contrato habilita expresamente a Doña Enma en la Condición Adicional Tercera a que con ella convivan hasta dos personas.

Se constata en la documentación acompañada a la contestación a la reconvención los siguientes extremos, a saber; el empadronamiento en esta vivienda de la DIRECCION000, Certificado Histórico de Empadronamiento, en el que consta como habitante de la vivienda desde que 1 de marzo de 1991 (d. nº 28).

Declaraciones más antiguas del IRPF que conserva Doña Enma, correspondientes a los ejercicios 2008 a 2015-, de las que resulta no sólo que el domicilio fiscal de Doña Enma desde siempre ha sido la DIRECCION000., sino que igualmente son descriptivas de la relación arrendaticia existente, al figurar expresamente el concepto de ocupación de la finca (d.nº 30/35 ).

El resto de documentos -atenciones médicas- vienen a poner de manifiesto la ocupación por la actora de la vivienda. Supone ello la estimación del recurso en su conjunto, y con ello la revocación de la sentencia y el reconocimiento del derecho de retracto a favor de la actora.

CUARTO. - Costas

Sobre las costas de esta instancia procede no hacer expresa imposición al resultar estimado el recurso conforme articulo 398 LEC / 2000.

Respecto de las costas de 1ª instancia deben ser impuestas al demandado al ser estimada la demanda conforme articulo 394 LEC.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.