Sentencia Civil 384/2025 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 12, Rec. 840/2025 de 27 de noviembre del 2025

PRIMERO:La demanda que da origen a este procedimiento indicaba, en resumen y entre otras cuestiones, que suscribió contrato de arrendamiento de vivienda con el demandado, estableciendo una renta mensual de 400 €. Habiendo impagado las rentas debidas desde abril a septiembre de 2023, período en el que abonó únicamente 516 €, adeudaba 1.884 €. Posteriormente, en el acto de juicio redujo el importe de lo reclamado a la cantidad de 1.084 €.

La demandada se opuso alegando, entre otras cuestiones, que a finales de marzo de 2023 recibió una factura de suministro de agua por importe de 981,66 €, lo cual comunicó a los actores, alertándoles de la posible existencia de una fuga de agua, pese a lo cual hicieron caso omiso, por lo que el propio demandado consiguió localizar la fuga, realizando una reparación puntual para que cesase la misma. No obstante, ante la demora en la reparación, en mayo de 2023 recibió una factura por el consumo correspondiente a los meses de abril y mayo por importe de 505,3 €. Teniendo en cuenta que el consumo medio mensual rondaba los 85 €, el importe del exceso de consumo de agua ascendía a 1.316,99 €.

Solicitaba la compensación de dicho importe con el de las rentas reclamadas y, subsidiariamente, se tuviese por en enervada la acción de desahucio.

La sentencia que se recurre estimó la demanda.

SEGUNDO:Alega la recurrente infracción del deber de motivación y de congruencia, ya que la sentencia recurrida no se pronuncia sobre la compensación de las rentas reclamadas con el exceso del consumo de agua.

TERCERO:La fundamentación de las sentencias se cumple cuando en la misma se exponen los argumentos que llevan a estimar o desestimar las pretensiones de las partes, no siendo preciso dar respuesta a todas y cada una de las alegaciones de las mismas.

Indica la Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de septiembre de 2016 (el subrayado es propio):

"con relación al deber de motivación de las sentencias de esta Sala, también con carácter general, tiene declarado que dicha motivación, como derecho incluido en el derecho a la tutela judicial efectiva del artículo 24 CE , es un requisito de la sentencia que exige que se haga saber a las partes o se exterioricen cuáles son las razones que conducen al fallo de una resolución, con independencia de su acierto y su extensión, de forma que este razonamiento pueda someterse al control a través de los correspondientes recursos.Por esta razón, la denuncia por falta de motivación no puede confundirse con una mera discrepancia con las conclusiones que obtiene una sentencia.

En cuanto a la incongruencia, definida en el artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la misma es una discordancia entre lo pedido y lo concedido, sea por dar más de lo pedido (incongruencia "ultra petita")o cosa distinta de la solicitada o al margen de lo alegado (incongruencia "extra petita"),o bien por no resolver todas las pretensiones formuladas (incongruencia "citra petita").

Así lo indica, por todas, la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de enero de 2020, al indicar:

"El principio de justicia rogada se suele identificar como la suma del principio dispositivo y del principio de aportación de parte y se configura legalmente como una exigencia para el tribunal en el art. 216 LEC , al decir:

""Los tribunales civiles decidirán los asuntos en virtud de las aportaciones de hechos, pruebas y pretensiones de las partes, excepto cuando la ley disponga otra cosa en casos especiales".

"La manifestación última de estos principios en el proceso civil es la vinculación del órgano judicial a las peticiones formuladas por las partes, de manera que su decisión habrá de ser congruente con las mismas, sin que pueda otorgar cosa distinta a la solicitada, ni más de lo pedido, ni menos de lo resistido. Por ello, la sentencia 795/2010, de 29 de noviembre , recordó la correlación entre el principio de justicia rogada ( art. 216 LEC ) y la congruencia de la sentencia ( art. 218.1 LEC ).

" 2.- Como hemos dicho en múltiples resoluciones (por todas, sentencia 580/2016, de 30 de julio ), la congruencia exige una correlación entre los pedimentos de las partes, oportunamente deducidos, y el fallo de la sentencia, teniendo en cuenta la petición y la causa de pedir.

" A su vez, para decidir si una sentencia es incongruente o no, ha de atenderse a si concede más de lo pedido (ultra petita), o se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo solicitado por las partes (extra petita) y también si se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes (citra petita), siempre y cuando el silencio judicial no puede razonablemente interpretarse como desestimación tácita. Se exige para ello un proceso comparativo entre el suplico integrado en el escrito de demanda y, en su caso, de contestación, y la parte resolutiva de las sentencias que deciden el pleito."

En el presente supuesto, la sentencia recurrida entiende que únicamente cuando existe un incumplimiento grave de la obligación de conservar la vivienda por parte del arrendador, hasta el punto de que ésta sea inhabitable, quedará el arrendatario exento de su obligación de pagar la renta. Al no quedar acreditado que la rotura de la tubería haya provocado la inhabitabilidad de la vivienda, desestima tal motivo de oposición a la demanda.

Por tanto, la sentencia recurrida razona y resuelve por qué motivo entiende que no procede la compensación alegada. Podrá discrepar la recurrente de tales conclusiones por considerarlas no acordes a derecho, pero la sentencia recurrida no carece de motivación ni es incongruente.

CUARTO:Con respecto al fondo de la oposición por compensación, el apelante se remite a lo alegado en la contestación, indicando que a comienzos del año 2023 se produjo una rotura en la tubería de agua que discurre bajo el suelo de la vivienda, provocando que el demandado tuviera que afrontar el pago de dos facturas por importes desorbitados de 981,66 € y 505,3 €, sin que el arrendador haya asumido su pago ni acometido su reparación.

QUINTO:Procede analizar, en primer término, si cabe alegar la compensación en el presente proceso de juicio de desahucio por falta de pago con reclamación de rentas.

Si bien el ámbito de los motivos de oposición que puede alegar el arrendatario en los juicios de desahucio por falta de pago, ha sido cuestión ampliamente debatida, ofreciendo posturas diversas, la Sentencia del Tribunal Supremo 1070/24 de 24 de julio, reproduciendo la Sentencia del Tribunal Supremo 1006/2023, de 21 de junio, sienta la doctrina jurisprudencial que determina que, en los procesos de desahucio por falta de pago con acumulación de la reclamación de rentas, es admisible la alegación de excepciones sobre si se debe o no, y en todo en parte, la cantidad reclamada, basándose en la interpretación del artículo 440.3 LEC, en la redacción introducida por la Ley 37/2011 ( artículo 438.5 LEC, actualmente y en el momento de interponer la demanda en Septiembre de 2023), el cual prevé que en las demandas de desahucio por falta de pago, en las que se acumule la pretensión de condena al pago de las mismas, el demandado puede alegar "las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación",lo cual interpreta en el sentido de que, cuando a la acción de desahucio se acumula a la reclamación de rentas, el demandado puede oponerse alegando y probando las razones por las que entiende que, en todo en parte, no debe las cantidades reclamadas, sin que se puedan establecer limitaciones a la cognición de las excepciones al pago invocadas, al convertirse el juicio de desahucio con reclamación de rentas en un juicio equivalente a cualquier otro procedimiento en el que se realiza una reclamación de cantidad y se resuelve con valor de cosa juzgada, por lo que resulta imposible resolver separadamente la acción de desahucio y la acción de reclamación de rentas, ya que si la cantidad reclamada en tal concepto no es debida "ello puede dar lugar al fracaso de la acción de desahucio, pues sin impago no hay causa de desahucio."

Indica, en concreto, la referida Sentencia del Tribunal Supremo 1070/24 de 24 de julio (el subrayado es propio de esta resolución):

"Y sobre el conocimiento en el juicio verbal de las excepciones sobre si se debe o no, en todo o en parte, la cantidad reclamada,en la sentencia 1006/2023, de 21 de junio , dijimos:

""La recurrente considera que la referencia que se introdujo por la Ley 37/2011 en el art. 440.3 LEC a la oposición por el demandado consistente en alegar "las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamadao las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación", debe entenderse en el sentido de que cuando a la acción de desahucio se acumula la acción de reclamación de cantidad, el demandado puede oponer las excepciones relativas a si se debe o no la cantidad reclamada.

" "La sala entiende quela recurrente tiene razón y que, en virtud del último inciso del primer párrafo del art. 440.3 LEC transcrito, en el juicio de desahucio al que se acumula la acción de reclamación de las cantidades debidas, el demandado puede oponerse alegando, y probando, las razones por las que entiende que no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada.

""La acumulación de la acción de reclamación de cantidad a la acción de desahucio permite alegar y conocer acerca de si se debe o no la cantidad reclamada conforme al contrato, sin que se puedan establecer limitaciones a la cognición de las excepciones al pago invocadas.De esta forma, hay que concluir que el procedimiento pasa a tener la naturaleza plenaria propia de un pleito en el que se reclama el pago de una cantidad, con efectos de cosa juzgada, dada la imposibilidad de escindir los efectos que el conocimiento de la reclamación de rentas puede provocar en el desahucio por impago.En la medida en que la estimación de una excepción al pago puede determinar que la cantidad reclamada no se deba,ello puede dar lugar al fracaso de la acción de desahucio, pues sin impago no hay causa de desahucio."

En consecuencia, en procedimientos como el presente el demandado puede alegar cualquier motivo de oposición al pago de la cantidad reclamada en concepto de rentas, con la consiguiente trascendencia en la acción de desahucio.

En lo que se refiere, en concreto, a la posibilidad de alegar en el juicio verbal la compensación en la contestación a la demanda, se contempla la misma en el artículo 438.3 LEC, que remite al artículo 408 LEC.

Para oponer la compensación en base a dicho precepto no es preciso que tal alegación sea admitida en el acto de juicio como hecho controvertido, como parece entender la parte actora al oponerse al recurso. Aparte de que el demandado en dicho acto aludió expresamente a ello como hecho controvertido, el citado artículo 408 LEC tiene por debidamente alegada la compensación si se plantea en la contestación a la demanda, en cuyo caso puede ser controvertida en la forma prevenida para la contestación a la reconvención. La parte actora, ante la diligencia ordenación de 18 de abril de 2024 que tenía por contestada la demanda y citaba a juicio, no solicitó efectuar alegaciones en la forma prevenida para la contestación a la reconvención, ni formuló recurso, por lo que con arreglo al artículo 207.3 y 4 LEC, tal aspecto del proceso quedó firme y con valor de cosa juzgada.

SEXTO:Pese a que el contrato objeto de autos se denomina de arrendamiento de temporada, como indica la sentencia recurrida-y además no se discute en esta alzada-, se desprende de lo actuado que realmente es un contrato de arrendamiento para uso permanente de vivienda, de los contemplados en el artículo 2.1 de la LAU. En la cláusula octava del mismo se indica que el inmueble arrendado es el domicilio habitual del arrendatario, y el hijo del mismo, al declarar como testigo, manifestó que residían en la vivienda desde noviembre de 2020, constituyendo desde entonces el domicilio familiar, no existiendo motivo para dudar de tal afirmación, por lo que no existe duda de que nos encontramos ante un contrato de arrendamiento de vivienda contemplado en el citado artículo 2.1 de la LAU y, por ello, sujeto al régimen jurídico que dicha legislación establece.

La existencia de una avería en las conducciones de agua queda debidamente probada.

La factura de 25 de enero de 2023, correspondiente a los consumos de 22 de noviembre de 2022 a 24 enero de 2023, ascendió a 116,07 €, con un consumo de 75 m³; la factura de 23 de noviembre de 2022, para el periodo de 21 de septiembre a 22 de noviembre de ese año, ascendió a 54,27 €, con un consumo de 44 m³; la factura de 22 de septiembre de 2022, en el periodo de 21 de julio a 21 de septiembre de ese año, registra un consumo de 56 m³ y una factura de 77,14 €.

La factura de 27 de marzo de 2023, correspondiente al periodo de 24 de enero a 23 de marzo de 2023, asciende a 981,86 €, registrando un consumo de 448 m³ y la de 29 de mayo de 2023, correspondiente al periodo de 23 de marzo a 26 de mayo de ese año, asciende a 505,03 €, con un consumo de 244 m³.

Por tanto, como indica el demandado, existe un inusitado incremento del consumo de agua durante los periodos de facturación de finales de enero a finales de mayo de 2023, lo cual, salvo prueba en contrario, ( artículo 386.1 LEC) evidencia la existencia de una avería que provoque tan desmesurado consumo de agua. Tal deducción lógica queda además corroborada por las fotografías aportadas por el demandado, que revelan la existencia de una fuga de agua en la tubería de la vivienda arrendada.

Queda igualmente probado que el 18 de abril de 2023 se envió a la hoy demandante un mensaje vía WhatsApp con fotografías de la referida conducción, indicándole que se hiciera cargo de la factura, a lo que éste respondió el 6 de junio de 2023, manifestando que el arrendatario era el obligado al pago. Consta igualmente que el 28 de junio de 2023 se dirigió burofax al domicilio de la actora, señora Amanda, comunicándole el exceso del consumo de agua, la existencia de la avería y la reparación provisional efectuada por el hoy demandado, burofax que no fue recogido.

Corresponde a los arrendadores asumir el exceso de consumo de agua que ha supuesto la avería de la conducción referida, ya que con arreglo al artículo 21 de la LAU, el arrendador está obligado a efectuar "todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido".

Y asigna al arrendatario únicamente "las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda".

Por ello, la doctrina jurisprudencial entiende que el arrendador debe asumir el coste de las obras de reparación que sean necesarias para propiciar la habitabilidad del inmueble arrendado, es decir su correcto uso, sin que sea preciso que se trate de reparar deficiencias que hagan el inmueble inhabitable de inmediato.

Indica a este respecto la Sentencia del Tribunal Supremo en su sentencia 596/2011; de 29 de febrero de 2012 (en similar sentido se orienta, entre otras, la Sentencia del Tribunal Supremo 6/2018, de 10 de enero):

"El artículo 1554 CC , en sus números 2 y 3, con carácter general, así como el artículo 21 LAU de 1994 , de forma más específica, obligan al arrendador, por el tiempo del contrato, a hacer en la cosa objeto del contrato todas las reparaciones a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, y a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento".

Por nuestra parte, en la reciente Sentencia 156/2025, de 30 de abril, tras reseñar los apartados 1 y 4 del artículo 21 de la LAU, indicábamos que la obligación de reparación del inmueble arrendado incumbe al arrendador, salvo que los daños sean imputables al arrendatario; que la vivienda se haya destruido por causa no imputable al arrendador o que se trate de pequeñas reparaciones derivadas del uso normal del inmueble. Indicábamos en dicha sentencia:

"Como contempla la SAP Barcelona sección 13 de 11 de mayo de 2017 "La obligación del arrendador de realizar las obras de conservación y reparación tiene tres límites:

"a) Que el desperfecto, deterioro o desgaste sea imputable al arrendatario o a las personas con quien conviva ( art. 21.1 LAU , en relación con los arts. 1563 y 1564 C.C . y art. 111 TR de 1964).

"b) Que la vivienda se haya destruido por causa no imputable al arrendador o que el coste de la reconstrucción (si se trata de una destrucción parcial) sea superior al cincuenta por ciento del valor real de la vivienda al ocurrir el siniestro (art. 21.1, párrafo segundo y 28, en relación con el art. 118 TR de 1964).

"c) Las pequeñas reparaciones que exija desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Estas son de cargo del arrendatario (art. 21.4 del mismo cuerpo legal)"."

Por tanto, aplicando la doctrina que queda reseñada, el arrendador está obligado a reparar averías como la que es objeto de autos, que exceden de las pequeñas reparaciones que provoca el uso ordinario de la vivienda e impiden el correcto uso de la misma, al provocar no sólo humedades en el subsuelo, sino, ante todo, un consumo de agua- cuyo importe, en principio y con arreglo a lo pactado, debe pagar el arrendatario -, tan inusitado que se asemeja, o supera incluso, el importe de las rentas.

Por tanto, corresponde al arrendador asumir el exceso de consumo de agua derivado del deficiente funcionamiento de dicha conducción, cuyo mantenimiento y reparación le incumbe.

Importando las facturas de consumo de agua de marzo y mayo de 2023, un total de 1.487,16 €, y considerando razonable en atención a la facturación que queda reseñada, cifrar en 85 € mensuales en consumo normal de agua, a dicha cifra deberá restarse la cantidad de 340 € (85 X 4), es decir, el consumo estimado a los 4 meses que discurren desde febrero a mayo, ambos incluidos, por lo que existía un exceso de consumo de 1.147,16 €, que debe afrontar el actor.

Procede la compensación de dicho importe con el de las rentas reclamadas en la demanda. Aunque el importe del exceso de consumo se liquida en este proceso con arreglo a lo indicado en el anterior párrafo, no obstante, procede la compensación prevista en los artículos 1.195 y 1.196, ambos del Código civil. Es reiterada la doctrina jurisprudencial que dispone la posibilidad de efectuar la compensación judicial de créditos y deudas en supuestos en los que, aunque los requisitos que legalmente se exigen para que proceda la compensación no acontezcan al interponer la demanda, surgen como resultado del proceso.

Indica a este respecto la Sentencia del Tribunal Supremo 570/2022, de 18 de julio (el subrayado es propio de esta resolución):

"Como señala la sentencia 805/2009, de 10 de diciembre , la compensación judicial de las deudas:

""[...] se da como resultado del proceso y la decreta el órgano jurisdiccional en la sentencia.Siendo los presupuestos de la compensación la exigibilidad de las deudas, que estén vencidas y que sean líquidas, tal como exige el artículo 1196 del Código civil , en la compensación judicial puede no concurrir en el momento de plantearse el proceso y sí darse en el curso del mismo, por lo que es ordenada en la sentencia. "La doctrina de esta Sala no impone para la compensación judicial que las deudas compensables sean líquidas y exigibles en el momento de plantearse el litigio..."dice la sentencia de 26 de marzo de 2001 , sino que "la ordena el órgano jurisdiccional en sentencia" añade la de 21 de septiembre de 2001 y matiza, con profusión de citas de sentencias anteriores, la de 15 de febrero de 2005 que "admite la llamada compensación judicial, la cual se produce cuando no procede la legal solicitada por falta de alguno de sus requisitos y éste se logra durante la tramitación del proceso"doctrina que reitera y resume la sentencia de 5 de enero de 2007 "."

Dado que el importe de las rentas reclamadas, tras la rebaja realizada en el acto de juicio, ascendía a 1.084 €, compensando dicha cantidad con los 1.147,16 €, correspondientes al exceso de consumo de agua anteriormente referido, y aplicando la doctrina jurisprudencial anteriormente expuesta, que señala que la inexistencia de la deuda reclamada determina la improcedencia del desahucio, "pues sin impago no hay causa de desahucio",la demanda debe ser desestimada.

Si bien lo indicado ya llevaría a estimar el recurso, cabe añadir al efecto de apurar la tutela judicial efectiva, que el hecho de que cuando a consecuencia del deficiente estado de mantenimiento de las conducciones el suministro de agua del inmueble equivale o supera, incluso, el importe de la renta mensual, debe entenderse que existe un incumplimiento relevante y grave de sus obligaciones por parte del arrendador, ya que incide tanto en la habitabilidad del inmueble el que éste carezca de suministro de agua, como que su importe sea tan sumamente exorbitado que el importe de tan esencial suministro haga antieconómico el arrendamiento, lo cual permite aplicar la "exceptio non adimpleti contractus"prevista en el artículo 1.124 del Código civil ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de febrero de 2006, 1 de abril de 2014, 18 de febrero de 2014, 15 de junio de 2015, 23 de junio de 2020 y 6 de junio de 2022, entre otras muchas).

SÉPTIMO:Con arreglo al artículo 394 LEC, procede imponer al actor el pago de las costas causadas en la primera instancia de este proceso.

Siendo la presente resolución estimatoria del recurso de apelación interpuesto, por imperativo del artículo 398.2 LEC no procede hacer imposición de las costas causadas en esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y, demás generales de pertinente aplicación.