Sentencia Civil 878/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 1331/2023 de 11 de diciembre del 2025

PRIMERO.- Resumen del litigio. Planteamiento del recurso.

PROMOCIONS BAIX TIBIDABO S.L. presenta demanda de juicio ordinario contra D. Juan Pablo y Dª Soledad, en solicitud de resolución de contrato de arrendamiento de vivienda por incumplimientos de la parte arrendataria y reclamación de daños y perjuicios previstos en la Ley de Arrendamientos Urbanos, con relación al contrato de arrendamiento suscrito el día 17 de agosto de 2020, así como en el reglamento interno de la finca. Expone, en síntesis:

Los demandados Sr. Juan Pablo y Sra. Soledad concertaron con la actora en fecha 17 de agosto de 2020 un contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la DIRECCION000, de Barcelona.

Los arrendatarios incumplen de manera tediosa la casi totalidad de las obligaciones convenidas en contrato, que incluye su reglamento interno de usos y régimen de convivencia, contraviniendo lo que la LAU impone en sus artículos 21 y 27, incumplimientos todos ellos graves y persistentes, siendo cada uno por sí solos, causa constitutiva de resolución de contrato:

De manera resumida, los arrendatarios han actuado desde el primer día de forma totalmente abusiva, ingrata y con total desprecio a lo previsto por la ley y expresamente estipulado en contrato, contraviniendo los pactos: 2º, 6º apartados c), d), e), f), g), k), r), s), u); 8º apartados d), h), 9º ; 10º ; 17º, así como los previstos en el Reglamento interno de la finca, que forman parte del propio contrato, ordinales 1º, 3º, apartados d, g, i, j, k, p; 5º; 7º; 8º; 10º; 12º y 13º, contraviniendo las normas más elementales de la convivencia.

Todos los incumplimientos indicados son deliberados, reiterados, graves y de entidad suficiente, que han hecho frustrar el fin perseguido por la actora en el contrato de arrendamiento, estableciéndose además en el mismo, que el incumplimiento de cualquiera de ellos por sí solos, es causa de resolución de contrato.

Y solicita que, en su día, previos los trámites legales oportunos, se dicte sentencia por la que se:

a) Declare resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre la actora y la parte demandada sobre la vivienda sita en la DIRECCION000, de Barcelona, condenando a los demandados a estar y pasar por la anterior declaración.

b) Se condene a los arrendatarios a dejar libre, vacía y a plena disposición del actor la vivienda sita en la DIRECCION000, de Barcelona, apercibiéndole que, en caso de no verificarlo, se procederá a su lanzamiento.

c) Se condene a los demandados al pago de todos los daños causados, los cuales deben ser concretados en ejecución de sentencia ante imposibilidad de cuantificarlos en estos momentos, reservándose en su caso la actora la posibilidad de reclamarlos junto con sus intereses que se devenguen, para el caso de no ser despachados en ejecución de sentencia.

d) Se condene a los demandados al pago de las costas que se causen, por venir además establecidas en contrato y ante mala fe mostrada por la arrendataria.

D. Juan Pablo y Dª Soledad se oponen a la demanda presentada. Niegan haber incumplido el contrato, argumentando que las quejas son infundadas y que las actividades de sus hijos son normales para una familia. Mencionan que la propiedad ha ejercido un control excesivo sobre los arrendatarios, incluyendo la instalación de cámaras de vigilancia, lo que se considera una violación de su derecho a la intimidad. Argumentan que la propiedad ha incumplido sus obligaciones de reparación, específicamente en relación con una persiana motorizada y una caldera de gas, lo que ha causado daños y perjuicios a los arrendatarios. Y solicitan la desestimación de la demanda y la condena en costas de la actora por temeridad.

Al mismo tiempo, presentan demanda reconvencional para exigir la reparación de los daños y la retirada de las cámaras de vigilancia.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda formulada por PROMOCIONS BAIX TIBIDABO, S.L. contra D. Juan Pablo y Dª Soledad, con condena en costas a la parte demandante, y estima en parte la demanda reconvencional, condenando a PROMOCIONS BAIX TIBIDABO S.L.:

1) A reparar los motores de las persianas de la vivienda que no funcionan adecuadamente y a sustituir el motor de la persiana roto.

2) A abonar a la demandante reconvencional, en concepto de daños y perjuicios, la suma de 70,26 euros más los intereses legales correspondientes desde la interpelación judicial por la reparación tardía de la avería en la caldera.

Absolviendo a la demandada reconvencional del resto de pedimentos deducidos en su contra. Sin expresa condena en costas a ninguna de las partes.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de PROMOCIONS BAIX TIBIDABO S.L. interpone recurso de apelación en el que alega que la sentencia de primera instancia incurre en error en la valoración de la prueba.

A) En relación a la demanda principal, por cuanto los arrendatarios han incurrido en los siguientes incumplimientos del contrato, con entidad suficiente para motivar su resolución:

1. Permitir el uso a terceros de la zona de parking y piscina incumpliendo el pacto 2º, párrafo 5 y 6, el pacto 6º párrafo y punto 1 del reglamento.

Razona la parte apelante que si bien, la sentencia declara probado que el uso de una plaza de aparcamiento distinta a la asignada sólo se produjo en dos ocasiones y a raíz de la mudanza por parte de la madre del demandado, del correo electrónico de 26 de octubre de 2020, documento 5 de la demanda, se desprende el uso de la plaza de parking regularmente por el suegro del SR. Juan Pablo, incumpliendo así lo establecido en los pactos 2º, párrafo 5 y 6, y en el pacto 6º in fine del contrato de arrendamiento, por lo que el uso del aparcamiento por parte de terceros resulta acreditado.

2. Utilización abusiva de la plaza de aparcamiento, excediéndose más de un metro de largo de su zona asignada.

La sentencia señala que "De las fotos aportadas en especial las del documento 11.2, 4, 5, 10, 19 y 24 se aprecia que el vehículo se excede ligeramente de la columna de la plaza parking. La plaza de parking no se halla delimitada con signos externos (documento 5bis de la contestación)."

Alega la parte apelante que aun cuando es cierto que en aquel momento las plazas de aparcamiento no estuvieran pintadas en el suelo, sí se encuentran claramente delimitadas en cuanto a sus dimensiones en el plano anexo 2 del contrato de arrendamiento (documento nº 4 de la demanda), habiéndoles requerido con carácter previo a la firma del contrato, que confirmaran que sus dos vehículos cabían en las plazas alquiladas. Además, almacenan efectos personales al fondo de las plazas de aparcamiento, por lo que los demandados incumplen sus obligaciones contractuales.

3. Almacenamiento inconsentido de objetos en la plaza de aparcamiento asignada y fuera de ella (Pacto sexto m). Razona la sentencia que el almacenamiento de bicicletas fue consentido por la propiedad (documento 24). Sostiene la parte apelante que es cierto que la propiedad autorizó el almacenamiento de bicicletas, pero "siempre que sea dentro de los límites de la plaza de aparcamiento";pero ocupan indebidamente una "zona muerta o tercera plaza"espacio que no forma parte del objeto del contrato, por lo que consta acreditado que los demandados almacenan en las plazas de aparcamiento alquiladas, fuera de ellas, y en una 3ª plaza, lo que supone un incumplimiento contractual.

4. Impedimento de acceso a la propiedad a la vivienda para poder controlar y verificar las instalaciones realizadas (Pacto sexto e).

Reconoce expresamente la Juzgadora "a quo" que "los arrendatarios no han permitido el acceso a la propiedad",lo que admite la parte demandada en su contestación a la demanda.

Al contrario que el artículo 21.3 de la LAU, el pacto 6º c) del contrato establece la obligación de arrendatarios de permitir el acceso a la vivienda arrendada "a la propiedad, su administrador y a los operarios o industriales... para la realización, inspección y comprobación de cualquier clase de obras o reparaciones que afecten al inmueble"de forma acumulativa que no alternativa.

5. Falta de reparación de la persiana motorizada ubicada en el salón por mal uso o uso inadecuado (Pacto sexto c y g, Pacto décimo).

Entiende la parte apelante que el Pacto 10º del contrato de arrendamiento establece que es una obligación del arrendatario asumir los gastos de conservación derivados del uso ordinario y desgaste, así como los producidos por un mal uso o uso indebido, incluyendo expresamente la reparación y sustitución de persianas y su motorización. Este pacto, adoptado conforme al principio de autonomía de la voluntad, prima sobre lo establecido en el 21 de la LAU, siendo un pacto claro, concreto y querido por las partes en consideración a la renta pactada.

8. Utilización peatonal de la puerta automatizada de entrada y salida de vehículos del parking (Pacto sexto u).

Consta en el Pacto 6º u) del contrato de arrendamiento, y por tanto dicho uso peatonal constituye un incumplimiento contractual.

9. Fijación de sensores de alarma en parámetro metálico de la fachada principal y en el bajante de aguas pluviales de la fachada posterior (Pacto noveno).

Conforme a lo establecido en el último párrafo del Pacto 9º del contrato, el incumplimiento de este Pacto por parte del arrendatario será causa de resolución del contrato.

10. Incumplimiento del Reglamento de usos y Régimen de convivencia en sus apartados 1,3 d, g, i, j, k, p, 5º, 8º, 10, 12º y 13º. Tal uso queda claramente acreditado en los videos aportados como documento nº 23 en la audiencia previa. En ellos puede verse con total claridad como los dos hijos menores, además de realizar repetidos saltos de la verja, se bañan solos, incluso un día en ropa interior y acceden con patinetes a la zona de piscina, contraviniendo así lo establecido en el reglamento, lo que constituye otro incumplimiento de las obligaciones contractualmente asumidas por los arrendatarios.

B) Respecto de la demanda reconvencional, conforme a lo establecido en el Pacto 10º del contrato de arrendamiento.

C) Costas. Aun en el caso de que se entendiera que tales incumplimientos carecen de la necesaria esencialidad a tal fin, el caso ofrece suficientes dudas de hecho y de derecho que justificarían la no imposición de costas a la actora, incluso en el caso de íntegra desestimación de la demanda, quebrando el criterio vencimiento objetivo conforme a lo establecido en el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Y solicita se dicte sentencia por la que, estimando parcialmente la demanda, declare resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre la parte actora y la parte demandada sobre la vivienda sita en la DIRECCION000, de Barcelona por incumplimiento de los demandados, condenándoles a estar y pasar por la anterior declaración y, a su vez, a dejar libre, vacía y a plena disposición del actor la vivienda arrendada, apercibiéndoles que, caso de no verificarlo, se procederá a su lanzamiento, sin imposición de costas de la demanda en primera instancia, y asimismo revoque el pronunciamiento por el que condena a PROMOCIONS BAIX TIBIDABO, S.L. a reparar los motores de las persianas de la vivienda que no funcionan adecuadamente y a sustituir el motor de la persiana roto, en estimación parcial de la demanda reconvencional.

La parte apelada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Demanda principal.

PROMOCIONS BAIX TIBIDABO S.L. ejercita una acción de resolución del contrato de arrendamiento suscrito el día 17 de agosto de 2020, con D. Juan Pablo y Dª Soledad relativo a la vivienda situada en la planta DIRECCION000 de Barcelona, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil, con fundamento en una serie de incumplimientos por parte de los arrendatarios, que sostiene constituyen causa de resolución del contrato de arrendamiento.

Debemos recordar que el artículo 27 de la LAU, en sus apartados 1, 2 y 3 dispone:

"1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil .

2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:

a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.

c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.

d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.

e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el art. 7.

3. Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas:

a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21.

b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda...".

En este sentido, el pacto SEXTO del contrato OBLIGACIONES DE LA PARTE ARRENDATARIA, indica, que "la parte arrendataria en su calidad de inquilino de la vivienda arrendada asume expresamente las siguientes obligaciones:

a) Al pago de la renta y cantidades convenidas, aumentos e incrementos legales, por adelantado dentro de los cinco primeros, días de cada mes, mediante domiciliación bancaria.

b) A destinar el inmueble arrendado a la vivienda habitual y permanente del arrendatario.

c) A comunicar a la propiedad o al Administrador de Fincas, en el plazo de máximo de veinticuatro horas, cualquier incidencia o desperfecto hallado en el interior de la vivienda.

d) A observar en todo momento las disposiciones legales vigentes.

e) A permitir el acceso en la vivienda a la propiedad, su Administrador, y a los operarios o industriales mandados por cualquiera de ambos, para la realización, inspección y comprobación de cualquier clase de obras o reparaciones que afecten al inmueble.

f) A cumplir en todo momento las Normas Estatutarias Reglamentarias y/o los acuerdos de la Comunidad de Propietarios establecidos o que se establezcan, en orden a la utilización de los servicios, elementos comunes y buen régimen de convivencia.

g) A sufragar las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso del arrendado, así como por el deterioro de cuya reparación se trate y sea imputable al arrendatario.

h) A suscribir y mantener vigente a su cargo y durante todo el periodo de -duración del presente contrato, una póliza de seguros que garantice al arrendador todas las responsabilidades asumidas por el arrendatario en cuanto a la debida conservación del objeto arrendado, así como las instalaciones y equipamientos existentes y por los daños que pudieran ocasionarse en general, debiendo remitir copia de la póliza y pago anual del recibo al arrendador. Deberá poseer una cobertura suficiente del contenido de la vivienda objeto del contrato abonando la prima correspondiente por todo el período de alquiler.

i) A mantener y conservar el objeto arrendado en su conjunto y a devolverlo al arrendador al término del arrendamiento en el perfecto estado en el que se lo encontró, o bien con las sustituciones que para ello procedan.

j) Al pago de los consumos particulares de agua y electricidad.

k) A lo establecido en este contrato y dispuesto en la LAU o Código Civil en su defecto, así como a las demás disposiciones dispuestas en el Código Civil Catalán que regulan las relaciones de vecindad, aun tratándose de propiedad vertical.

l) A abonar la cobranza correspondiente, en el caso de pasarse al cobro el recibo y al pago de cualquier gasto o canon que por tal gestión o en caso de devolución establezca la entidad bancaria o Caja de Ahorros en el caso de efectuarse dicho cobro por domiciliación bancaria.

m) A no almacenar o manipular materias explosivas, nocivas, insalubres, peligrosas.

n) A no tener ningún tipo de animales.

o) A la limpieza y conservación de los elementos que le ha sido atribuido el uso según anexos I y 2 de este contrato autorizando a la propiedad, hacerlo a cargo del arrendatario, para el caso de no atender dicha obligación.

p) Al mantenimiento anual de los aparatos de climatización (bombas de calor) y la limpieza y mantenimiento periódico de desagües, instalaciones y similares (en cuanto al vertido de alimentos, cabellos, toallitas higiénicas y similares).

q) A permitir el acceso a los empleados de las empresas que bridan los servicios de agua, gas y electricidad, telefonía, antena, etc., enviados por la propiedad.

r) A utilizar el servicio de ascensor conforme a la normativa de aparatos elevadores y a las demás disposiciones que se dicten.

s) A la utilización de los servicios y elementos comunes en buen régimen de convivencia.

t) A no realizar ningún tipo de perforación o clavado en azulejos ni pavimentos y as posibles perforaciones/clavados sobre enyesado de paredes y/o techos deberán ser totalmente restaurados al finalizar el contrato.

u) A no utilizar la entrada o salida del parking como acceso peatonal de la finca.

v) A autorizar en su caso a la propiedad para realizar los trámites necesarios la posible independización de los suministros de agua y electricidad siendo del arrendatario exclusivamente las altas de los mismos con las respectivas compañías.

w) A entregar la vivienda al finalizar el contrato en perfecto estado, limpieza a fondo, desinfección y pintado. De incumplirse, dicho coste deberá ser asumido por el arrendatario.

x) Al pago de los gastos que se produjeran sobre los elementos de las zonas comunes tales como roturas, reparaciones y su sustitución producidos por mal uso, uso incorrecto o negligencia.

El arrendatario conoce y acepta el reglamento interno de piscina y parking de la finca.

Se remarca especial atención, con respecto del objeto de este contrato, que el uso de la zona de parking asignado es exclusivo para los ocupantes de la vivienda y el de la piscina únicamente para los ocupantes de la finca, no pudiendo ser utilizados por terceros.

La contravención de cualquiera de estas obligaciones podrá ser constitutiva de causa de resolución del contrato al igual que el resto de causas de resolución previstas en la ley, siendo a cargo del arrendatario todos los gastos judiciales y extrajudiciales originados por su incumplimiento".

Por su parte el Pacto OCTAVO del contrato de arrendamiento, CAUSAS DE TERMINACIÓN DEL ARRIENDO, declara que "serán causas de terminación del presente contrato de arrendamiento de vivienda, además de las legalmente establecidas y de las previstas en este contrato, las que expresamente se mencionan a continuación:

a) La falta de pago de una mensualidad, así como de las cantidades que, según trato, corresponda satisfacer a la parte arrendataria.

b) La falta de pago del importe de la fianza o de la garantía adicional.

c) El destinar la vivienda arrendada a un uso diferente al establecido en el objeto de este contrato, y que es la vivienda habitual y permanente del arrendatario, prohibiéndose el ejercicio de actividad profesional o mercantil alguna en la misma.

d) El incumplimiento por ambas partes de las obligaciones que se asumen en este contrato, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil , y en especial el incumplimiento por parte de la parte arrendataria de cualquiera de las obligaciones asumidas en el pacto "OBLIGACIONES DE LA PARTE ARRENDATARIA".

e) Cuando en el objeto arrendado no se destine a satisfacer las necesidades de vivienda habitual del arrendatario, o en la misma se lleven a cabo actividades nocivas, molestas, peligrosas, insalubres o ilícitas o no permitidas por contrato.

f) Por molestias que hayan requerido de la presencia policial en al menos dos ocasiones ya sea por ruido, olores o conductas inapropiadas.

g) Por lo que aconteciera proveniente de una orden, decisión o mandato judicial, municipal, autonómico, estatal o de cualquier índole y/o por causa de derrumbe, derribo o patología estructural, debiendo otorgar el arrendador al arrendatario, para el caso de no existir peligro inminente para las personas o las cosas, un plazo de 30 días para el desalojo de la vivienda (sin indemnización alguna), debiendo el arrendatario indemnizar al arrendador, en caso de incumplimiento de dicho plazo, con la cantidad de 200 euros diarios en concepto de cláusula penal.

h) Por cualquier otro incumplimiento establecido en la ley o en el presente contrato".

PROMOCIONS BAIX TIBIDABO S.L. funda la acción de resolución del contrato de arrendamiento en una serie de incumplimientos por parte de los arrendatarios, que sostiene constituyen causa de resolución del contrato de conformidad con el apartado d) de PACTO OCTAVO, esto es, el incumplimiento por parte de los arrendatarios de las obligaciones asumidas en el contrato, en el pacto "OBLIGACIONES DE LA PARTE ARRENDATARIA", y, concretamente, las siguientes:

1. Permitir el uso a terceros de la zona de parking y piscina incumpliendo el pacto 2º, párrafo 5 y 6, el pacto 6º párrafo y punto 1 del reglamento.

El Pacto Sexto del contrato de arrendamiento dispone: "Obligaciones del arrendatario: "La parte arrendataria en su calidad de inquilino de la vivienda arrendada asume expresamente las siguientes obligaciones:

f) A cumplir en todo momento las Normas Estatutarias Reglamentarias y/o los acuerdos de la Comunidad de Propietarios establecidos o que se establezcan, en orden a la utilización de los servicios, elementos comunes y buen régimen de convivencia".

x) El arrendatario conoce y acepta el reglamento interno de piscina y parking de la finca.

"Se remarca especial atención, con respecto del objeto de este contrato, que el uso de la zona de parking asignado es exclusivo para los ocupantes de la vivienda y el de la piscina únicamente para los ocupantes de la finca, no pudiendo ser utilizados por terceros".

"La contravención de cualquiera de estas obligaciones podrá ser constitutiva de causa de resolución del contrato al igual que el resto de causas de resolución previstas en la ley, siendo a cargo del arrendatario todos los gastos judiciales y extrajudiciales originados por su incumplimiento".

La sentencia de primera instancia declara probado que el uso de una plaza de aparcamiento distinta a la asignada, sólo se produjo en dos ocasiones y a raíz de la mudanza por parte de la madre del demandado.

La parte apelante sostiene en su recurso que, del correo electrónico de 26 de octubre de 2020, documento 5 de la demanda, se desprende el uso de la plaza de parking regularmente por el suegro del SR. Juan Pablo, incumpliendo lo establecido en los pactos 2º, párrafo 5 y 6, el pacto 6º in fine del contrato de arrendamiento, por lo que el uso del aparcamiento por parte de terceros resulta acreditado.

El referido email es insuficiente para resolver el contrato. Es un email en el que D. Juan Pablo reconoce que su suegro aparcaba al inicio de la relación contractual (octubre de 2020) una o dos horas en una plaza vacía cuando los visitaba algunos jueves, se disculpa y manifiesta que no volverá a pasar. No se ha probado que los arrendatarios, de manera generalizada, periódica y reiterativa, permitan el estacionamiento de vehículos de familiares o de personas ajenas a la finca, en plazas distintas de las arrendadas, por lo que el referido incumplimiento no tiene relevancia suficiente para resolver el contrato de arrendamiento.

2. Utilización abusiva de la plaza de aparcamiento, excediéndose más de un metro de largo de su zona asignada.

Se alega en el recurso que los arrendatarios efectúan una utilización abusiva de las plazas de aparcamiento, excediéndose de normal más de 1 metro de largo de su zona asignada y permitiendo la ocupación del parking por terceras personas.

La sentencia razona que "de las fotos aportadas en especial las fotografías aportadas como documentos 11.2, 4, 5, 10, 19 y 24 se aprecia que el vehículo se excede ligeramente de la columna de la plaza parking. La plaza de parking no se halla delimitada con signos externos (documento 5 bis contestación)."

Alega la parte apelante que aun cuando es cierto que en aquel momento las plazas de aparcamiento no estuvieran pintadas en el suelo, sí se encuentran claramente delimitadas en cuanto a sus dimensiones en el plano anexo 2 del contrato de arrendamiento (documento nº 4 de la demanda), habiéndoles requerido con carácter previo a la firma del contrato, que confirmaran que sus dos vehículos cabían en las plazas alquiladas.

En efecto, los vehículos propiedad de los demandados sobresalen de las plazas de aparcamiento arrendadas, pero no hallamos cláusula alguna en el contrato que especifique que los vehículos estacionados deben tener unas dimensiones determinadas ni se contempla, como causa de resolución, el hecho de sobresalir de la plaza ligeramente, y, en todo caso, no se considera un incumplimiento esencial del contrato con entidad resolutoria. Si se aparca de forma incorrecta, impidiendo la maniobra de otros usuarios del garaje, podrá ser objeto de requerimiento para que cese dicha conducta, pero ello no constituye causa de resolución del contrato de arrendamiento.

3. Almacenamiento inconsentido de objetos en la plaza de aparcamiento asignada y fuera de ella. Pacto sexto m).

Argumenta la parte apelante que los arrendatarios almacenan efectos personales al fondo de las plazas de aparcamiento, por lo que los demandados incumplen sus obligaciones contractuales.

La juzgadora de primera instancia razona que el almacenamiento de bicicletas fue consentido por la propiedad (documento 24).

Sostiene la parte apelante que es cierto que la propiedad autorizó el almacenamiento de bicicletas, pero "siempre que sea dentro de los límites de la plaza de aparcamiento";que ocupan indebidamente una "zona muerta o tercera plaza",espacio que no forma parte del objeto del contrato, por lo que consta acreditado que los demandados almacenan en las plazas de aparcamiento alquiladas, fuera de ellas, y en una tercera plaza, lo que supone un incumplimiento contractual.

El Pacto Sexto del contrato de arrendamiento dispone: "Obligaciones del arrendatario: "La parte arrendataria en su calidad de inquilino de la vivienda arrendada asume expresamente las siguientes obligaciones: m) A no almacenar o manipular materias explosivas, nocivas, insalubres, peligrosas"y no se ha probado que alguno de los objetos depositados al fondo de las plazas de parking arrendadas revista estas características. Si los arrendatarios almacenan objetos que invaden otras plazas de aparcamiento o zonas comunes del garaje o impiden o dificultan el uso del mismo por parte de otros arrendatarios o de los propietarios, podrán ser requeridos para que cesen en dicha perturbación, pero este incumplimiento no es causa de resolución del contrato de arrendamiento, ni legal ni contractual.

4. Impedimento de acceso a la propiedad a la vivienda para poder controlar y verificar las instalaciones realizadas (Pacto Sexto e).

Reconoce expresamente la juzgadora "a quo" que "los arrendatarios no han permitido el acceso a la propiedad",lo que admite la parte demandada en su contestación a la demanda.

El Pacto Sexto e) del contrato establece la obligación de arrendatarios de "permitir el acceso en la vivienda a la propiedad, su Administrador, y a los operarios o industriales mandados por cualquiera de ambos, para la realización, inspección y comprobación de cualquier clase de obras o reparaciones que afecten al inmueble".

No existe resistencia o impedimento alguno a permitir el acceso a la vivienda arrendada a la administradora y a los operarios para la inspección y comprobación de cualquier clase de obras o reparaciones que afecten al inmueble, lo que no aceptan los arrendatarios es permitir el acceso a la vivienda arrendada a la propiedad motivado por las malas relaciones entre las partes. Y en este punto consideramos que el incumplimiento por los arrendatarios de la obligación de acceso a la vivienda a la propiedad, dispuesta en el Pacto Sexto e) del contrato no reviste la suficiente entidad para constituir causa de resolución del contrato de arrendamiento, pues las reparaciones se han podido realizar y no se ha producido daño alguno al inmueble con dicha negativa ni se ha causado perjuicio alguno a la propiedad.

5. Falta de reparación de la persiana motorizada ubicada en el salón por mal uso o uso inadecuado (Pacto sexto c y g y Pacto décimo)

El Pacto Sexto c) obliga "a comunicar a la propiedad o al Administrador de Fincas, en el plazo de máximo de veinticuatro horas, cualquier incidencia o desperfecto hallado en el interior de la vivienda".

Y el artículo 21.3 de la LAU dispone: "3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.

Tal y como se desprende del documento número 18 acompañado por la actora a su escrito de demanda, el SR. Juan Pablo comunicó por correo electrónico a la Administradora de Fincas el 13 de mayo de 2021 (sólo 9 meses después de iniciado el arrendamiento) que se había estropeado el motor de una de las persianas del salón. En el email electrónico se dice "Te comunico que la ventana pequeña izquierda del salón ha dejado de funcionar. Llevaba tiempo que fallaba, pero definitivamente ha dejado de funcionar".No se ha probado demora o retraso alguno en la comunicación, por lo que no existe prueba del referido incumplimiento.

6. Utilización peatonal de la puerta automatizada de entrada y salida de vehículos del parking (pacto sexto u).

El Pacto Sexto del contrato de arrendamiento dispone: "Obligaciones del arrendatario: "La parte arrendataria en su calidad de inquilino de la vivienda arrendada asume expresamente las siguientes obligaciones: e) "A no utilizar la entrada o salida del parking como acceso peatonal de la finca".

En la contestación a la demanda se explica que la SRA. Soledad estuvo embarazada de su tercer hijo que nació a principios de NUM000 de 2021, lo que justificaba el acceso por el parking para usar el ascensor con el cochecito del bebé, pero no se ha probado que los arrendatarios entren y/o salgan de manera habitual, cuando no acceden a la finca en coche o en bicicleta, por la entrada o salida del garaje utilizándola como acceso peatonal a la finca, por lo que tampoco existe prueba de este incumplimiento.

7. Fijación de sensores de alarma en parámetro metálico de la fachada principal y en el bajante de aguas pluviales de la fachada posterior (pacto noveno).

El último párrafo del Pacto 9º del contrato declara que "queda expresamente prohibido realizar obras en las fachadas del edificio, incluso perforaciones en paramentos horizontales o verticales de paredes delimitadoras de la parcela, pintura, instalación de ningún elemento, etc., incluso de compañías y/o empresas de servicios.

El incumplimiento por parte del arrendatario de las obligaciones derivadas en este pacto será causa de resolución del contrato, pudiendo el arrendador exigir la reposición de las cosas al estado anterior a la celebración del mismo".

Como dijimos en la sentencia dictada por esta sección trece de la A.P de Barcelona, de 25 de marzo de 2009, nº 167/2009, recurso 237/2008, "para que la realización de obras en la finca por parte del arrendatario pueda conllevar la resolución del contrato arrendaticio es preciso que concurran dos requisitos: a) que las obras modifiquen su configuración o debiliten la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en su construcción, en los términos indicados, y b) que se hayan realizado sin el consentimiento del arrendador, teniendo en todo caso presente que, como ha declarado reiteradamente el Tribunal Supremo, las causas de resolución de los contratos, en tanto que determinantes de la extinción del vínculo arrendaticio, deben, como toda excepción, ser interpretadas restrictivamente, y especialmente la causa de resolución invocada ha de ser interpretada con la mayor cautela y equidad, pues no cabe, bajo criterios abstractos aplicar las normas a cualquier obra o alteración".

Atendida la doctrina expuesta, la colocación de un sensor de alarma no es causa de resolución del contrato de arrendamiento ni legal ni contractual.

8. Incumplimiento del Reglamento de usos y Régimen de convivencia en sus apartados 1, 3 d, g, i, j, k, p, 5º, 8º, 10, 12º y 13º.

No se ha probado el uso de la piscina por personas no ocupantes de la vivienda, sin que pueda obviarse que, si en la vivienda conviven menores de edad, no constituye incumplimiento alguno que éstos acudan a la piscina acompañados de un familiar o un cuidador, lo cual además es conforme con punto 8 del Reglamento que indica que los menores de 14 años deberán ir acompañados de un adulto para acceder a la piscina, y en todo caso, el posible incumplimiento de la prohibición de jugar a pelota, o de desplazarse en patinete no constituye causa de resolución del contrato ni legal ni contractual.

En definitiva, analizado lo anterior, apreciamos que los incumplimientos que la actora atribuye a los arrendatarios carecen de la gravedad suficiente y no constituyen una conducta que de modo indubitado, absoluto y definitorio, tal como exige la jurisprudencia, originen un incumplimiento grave para ser consideradas causas de resolución del contrato de arrendamiento.

Debemos recordar que el Tribunal Supremo exige para que prospere la acción resolutoria que el incumplimiento por parte de uno de los contratantes de las obligaciones que le incumbe sea grave y le sea imputable al mismo.

Así, el Tribunal Supremo ha señalado que la resolución por incumplimiento de una de las partes, sancionada por el artículo 1.124 del Código Civil, implica o presupone un incumplimiento esencial del contrato (por todas, sentencia 793/2012, de 21 de diciembre). Como también recuerda la sentencia 383/2010, de 10 de junio, es necesario que "se produzca la frustración del fin del contrato, para la parte que cumple y por razón del incumplimiento obstativo de la contraria".Según la STS 718/2009, de 30 de octubre, es preciso que "el hecho objetivo del incumplimiento, no esté justificado o producido por causa imputable al que pide la resolución".

En su sentencia de fecha 23 de noviembre de 2022, señala el Alto Tribunal: "Ahora bien, no todo incumplimiento obligacional tiene transcendencia resolutoria. Como ha declarado reiteradamente esta sala, no cualquier incumplimiento, en el sentido de falta de identidad cualitativa, cuantitativa o circunstancial de lo ejecutado con lo debido, es suficiente para resolver una relación de obligación sinalagmática ( sentencias 300/2009, de 19 de mayo , 19 de mayo de 2.008 , 4 de enero de 2.007 , 22 de marzo de 1.985 , 7 de marzo de 1.983 y 25 de febrero de 1.978 , entre otras muchas).

Para que un incumplimiento tenga fuerza resolutoria ha de ser esencial ( sentencias de 5 de abril de 2006 , 300/2009, de 19 de mayo , entre otras). Carácter esencial que tendrá el incumplimiento cuando esa haya sido la voluntad, expresada o implícita, de las partes contratantes, a quienes corresponde crear la lex privata por la que quieren regular su relación jurídica. También tiene la condición de incumplimiento esencial aquel que sea intencional y haga pensar a la otra parte que no puede esperar razonablemente un cumplimiento futuro de quien se comporta de ese modo ( sentencia de 10 de octubre de 2005 ).

Y también es esencial el incumplimiento que, con independencia de la entidad de la obligación incumplida, produzca la consecuencia de privar sustancialmente al contratante perjudicado de lo que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato, siendo ello previsible para el incumplidor ( sentencia de 5 de abril de 2006 )".

En suma, en el supuesto analizado, los incumplimientos a los que se refiere la demandante, imputables a la parte demandada, carecen de la entidad suficiente y de la gravedad necesaria para sustentar la viabilidad de la acción resolutoria en virtud del artículo 1.124 del Código Civil, por lo que debemos desestimar el recurso de apelación en este punto y confirmar la sentencia apelada en cuanto desestima la demanda.

TERCERO.- Demanda reconvencional.

En segundo término, en el recurso de apelación, PROMOCIONS BAIX TIBIDABO S.L. solicita se revoque el pronunciamiento de la sentencia apelada que la condena a reparar los motores de las persianas de la vivienda que no funcionan adecuadamente y a sustituir el motor de la persiana roto.

No impugna la condena de PROMOCIONS BAIX TIBIDABO S.L. a abonar a los arrendatarios en concepto de daños y perjuicios, la suma de 70,26 euros más los intereses legales correspondientes desde la interpelación judicial por la reparación tardía de la avería en la caldera, por lo que este pronunciamiento contenido en la sentencia de primera instancia ha devenido firme.

En cuanto a la condena a la reparación de los motores de las persianas, el Pacto 10º del contrato de arrendamiento establece que "son de cuenta y cargo del arrendatario los gastos ocasionados por los desperfectos que se produzcan, ya sean cristales, cerraduras y demás útiles y utensilios de las instalaciones y su adecuado entretenimiento; los gastos de conservación y reparación de las instalaciones de agua y electricidad e instalaciones sanitarias y de servicios, calentador, receptor interior de la antena TV, desagües, atascos, fregaderos, como también la conservación, reparación y sustitución de persianas y motorización de las mismas".

Afirma la parte apelante que este pacto, adoptado conforme al principio de autonomía de la voluntad, prima sobre lo establecido en el 21 de la LAU, siendo un pacto claro, concreto y querido por las partes en consideración a la renta pactada.

Por su parte el artículo 21 de la LAU dispone: "1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la reta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los arts. 1563 y 1564 del Código Civil .

La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el art. 28

2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.

Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.

4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario".

Por lo tanto, por su extensión, el pacto 10º del contrato de arrendamiento contraviene lo dispuesto en el artículo 21 LAU 1994, que obliga al arrendador a realizar "todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil "y ello es así porque los términos del contrato permiten entender que se responsabiliza a los arrendatarios con el coste de todas las reparaciones exigidas en las instalaciones y aparatos indicados producidas por el desgaste debido al uso, fuesen grandes o pequeñas, cuando el ordinal 4 del artículo 21 LAU 1994, que se aplica al caso imperativamente por las razones explicadas en el apartado anterior, sólo le hace responsable de las segundas.

En el concepto legal no pueden entenderse incluida la sustitución de las persianas eléctricas por fallo del mecanismo (caso en que la reparación corresponde al arrendador.

Sostiene la parte apelante que su avería ha sido debida al uso incorrecto de las persianas (subida y bajada repetida, de forma anormal), lo cual no ha quedado acreditado.

En el presupuesto de reparación de las persianas eléctricas o protectores solares de fecha 11 de octubre de 2021 aportado por los arrendatarios se indica: "Determinamos que de las 5 protecciones solares (persianas) que hemos revisado, en una hemos de substituir el motor ya que no funciona debido al tiempo de instalación, hay dos persianas más que presentan problemas futuros parecidos ya que el ruido del motor no es el normal y 2 que funcionan correctamente, problemas de uso de estos motores quedan descartados ya que dicho motor va instalado a un eje metálico el cual gira dependiendo la orden que se le dé con el pulsador, no intervienen las personas",sin que la arrendadora haya probado la existencia de un mal uso por parte de los inquilinos, por lo que procede confirmar la sentencia de primera instancia que condena a reparar los motores de las persianas de la vivienda arrendada a la arrendadora.

CUARTO.- Costas de la primera instancia.

Finalmente, con carácter subsidiario y para el caso de que se entendiera que los incumplimientos alegados por la actora carecen de la necesaria esencialidad para resolver el contrato, PROMOCIONS BAIX TIBIDABO S.L. argumenta que el supuesto enjuiciado ofrece suficientes dudas de hecho y de derecho que justificarían la no imposición de costas a la actora, incluso en el caso de íntegra desestimación de la demanda, quebrando el criterio vencimiento objetivo conforme a lo establecido en el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Así, la parte apelante considera que, en el presente caso, existen suficientes dudas de hecho y de derecho que justifican hacer uso de la excepción contenida en el artículo 394.1 segundo párrafo, de la L.E.C.

La regulación que nuestro derecho procesal hace respecto de la imposición de costas, en concreto, el artículo 394.1 de la L.E.C., sienta el criterio general del vencimiento objetivo. Sólo prevé, como excepción, la concurrencia de serias dudas de hecho o de derecho.

Según la interpretación del Tribunal Supremo, esa excepción se configura como una facultad discrecional del tribunal, que ha de estar suficientemente motivada.

En el presente caso, consideramos no existen tales dudas de hecho o de derecho que justifiquen aplicar la excepción al principio del vencimiento objetivo.

Por todo lo expuesto, debemos desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia del Juzgado de primera instancia.

QUINTO.- Costas del recurso.

Las costas de este recurso vienen impuestas a la parte apelante, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 de la L.E.C.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.