Sentencia Civil 745/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 430/2023 de 13 de noviembre del 2024

PRIMERO.-En la demanda rectora del procedimiento, DIVARIAN PROPIEDAD S.A., como propietaria de la vivienda sita en la DIRECCION000 de DIRECCION001, ejercitó acción de desahucio por extinción del plazo contractual frente a Dª Remedios, arrendataria de dicha vivienda en virtud de contrato de fecha 15 de Febrero de 2.013 suscrito con la anterior propietaria CATALUNYA BANC S.A., , en el que la actora se subrogó al adquirir la finca el 10 de septiembre de 2.018. Alega que el contrato se concertó por un plazo de un año prorrogable hasta cinco años, y que en fecha 12 de agosto de 2.020 la actora remitió burofax a la arrendataria comunicándole su voluntad de dar por finalizado el contrato a su vencimiento, quedando extinguido el día 14 de febrero de 2.021, burofax entregado a la demandada el 14 de agosto de 2.020.

A dicha acción acumulaba la actora la de reclamación de cantidad, alegando que tras el vencimiento del contrato ymanteniéndose en la posesión de la vivienda la arrendataria, se reclamaba en concepto de indemnización por ocupación las mensualidades desde la fecha de finalización del contrato, esto es, desde el 14 de febrero de 2.021, a razón de 275 euros/mes, por lo que a fecha de presentación de la demanda (01/06/2021) la cantidad por ocupación ascendía a 962,50 euros, reclamando dicha suma más las mensualidades posteriores hasta la recuperación de la posesión.

La demandada solicitó Abogado y Procurador de oficio y, tras su designación, compareció y se opuso a la demanda alegando: (i) que la renta mensual no es de 275 euros sino de 102,01 euros conforme consta en los recibos de pago expedidos por la actora, tratándose de un alquiler social, y que a fecha de la demanda no adeudaba importe alguno, no habiendo dejado de abonar las rentas en ningún momento; (ii) que recibida la comunicación de la finalización del contrato en plena pandemia del COVID-19, se puso en contacto con mediadores de la actora, quienes le comunicaron que podía permanecer en el domicilio con el alquiler social que tenía, por lo que considera que se habría producido una prórroga del contrato; y (iii) en todo caso, procede la suspensión del procedimiento al amparo del Real Decreto-Ley 2/2022, de 22 de febrero que modifica el Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, atendiendo a la situación de vulnerabilidad económica y residencial de la demandada, que reside en la vivienda con su esposo y dos hijos menores de edad.

Abierto el Incidente de suspensión del procedimiento/lanzamiento, el juzgado dictó auto en fecha 15.06.2022 acordando inadmitir a trámite la petición de suspensión, por no haber aportado la arrendataria ninguno de los documentos requeridos por el art. 6 del RDL 11/2020.

En la vista celebrada el 9 de noviembre de 2.022, la actora reconoció que el importe de la renta mensual era el indicado por la demandada, reconociendo asimismo que al momento de la vista no se adeudaba importe alguno, por lo que desistió de la pretensión de condena respecto a las rentas vencidas a dicha fecha, manteniendo no obstante la petición de condena respecto de posibles futuros impagos hasta la devolución de la posesión.

En fecha 14 de noviembre de 2.022 recayó sentencia que, estimando en parte la demanda, declaró resuelto el contrato de arrendamiento por extinción del plazo condenando a la demandada al desalojo de la vivienda, y rechazó la reclamación de rentas futuras, sin imposición de costas a ninguna de las partes.

La demandada Dª. Remedios interpone recurso de apelación contra dicha sentencia, insistiendo en que las partes habían acordado su estancia en la vivienda, habiéndose producido la prórroga del contrato.

La demandante-apelada, en su escrito de oposición al recurso plantea como cuestión previa la inadmisibilidad del recurso de apelación por incumplimiento de lo dispuesto en el art. 449.1 LEC. , al no constar en autos debidamente acreditado el pago de las rentas vencidas. Como segunda cuestión previa alega que el recurso ha de ser inadmitido por no haber manifestado la apelante en el escrito de interposición los pronunciamientos de la resolución apelada que impugnaba, con infracción del artículo 458.2 de la LEC. Por último se opone al recurso en cuanto al fondo e interesa su desestimación y la íntegra confirmación de la sentencia apelada.

SEGUNDO.-Planteado el debate en esta alzada en los términos expuestos, hemos de analizar en primer término las cuestiones procesales planteadas por la apelada que afectan a la admisibilidad del recurso.

La primera, referida a la falta de acreditación por parte de la arrendataria apelante de estar al corriente de pago de las rentas vencidas ( art. 449.1 LEC) , debe ser desestimada. Así, revisado lo actuado en primera instancia y visionada la vista celebrada el 9 de noviembre de 2.022, se constata que la parte actora manifestó en dicho acto que la demandada no adeudaba en ese momento importe alguno en concepto de rentas, y así se recoge en la sentencia apelada. Teniendo en cuenta que en el contrato se estipuló que la renta debía abonarse dentro de los "ocho primeros días de cada mes" (cláusula 2ª, apartado C), se concluye que a fecha de la vista estaban abonadas todas las rentas hasta noviembre de 2.022 inclusive.

La arrendataria interpuso el recurso de apelación el 12 de diciembre de 2.022, adjuntando al mismo justificante de la transferencia bancaria del pago de la renta de diciembre de 2.022, efectuada el día 5 de dicho mes.

Incoado el presente rollo, se dictó diligencia de ordenación en fecha 29.03.2023 en la que, indicándose que constaba en los autos el pago de las rentas hasta diciembre de 2.022 inclusive, se concedía plazo a la apelante para que acreditara el pago o consignación de las posteriores, conforme a lo dispuesto en el art. 449.6 LEC. La apelante evacuó el requerimiento aportando justificantes de las transferencias efectuadas a la cuenta bancaria de la demandante, acreditando el pago puntual de las mensualidades de enero a abril de 2.023, ambas inclusive; y posteriormente ha ido presentando escritos mes a mes adjuntando los justificantes bancarios del pago de todas las mensualidades hasta la actualidad, de modo que, tanto al momento de la interposición del recurso, como al momento del requerimiento practicado en este Rollo, como en la actualidad (último escrito presentado en el día de ayer adjuntando el justificante de pago de la renta del presente mes de noviembre), la arrendataria estaba y está al corriente de pago de las rentas, circunstancia que la arrendadora apelada no puede ignorar puesto que los pagos se efectúan mediante transferencia mensual a la cuenta bancaria de su titularidad.

Igual suerte desestimatoria ha de correr la segunda cuestión procesal previa que plantea la parte apelada, consistente en que el recurso de apelación de la demandada debió ser inadmitido por no haber manifestado la apelante en el escrito interponiéndolo los pronunciamientos de la resolución apelada que impugnaba, de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 458.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Conviene tener presente, ante todo, la doctrina jurisprudencial que establece que los requisitos formales no son valores autónomos, con sustantividad propia, sino que solo sirven en la medida en que son instrumentos para conseguir una finalidad legítima, por lo que su incumplimiento no presenta siempre igual valor obstativo, con independencia de la trascendencia práctica del mismo.

Antes al contrario, los requisitos formales han de examinarse teniendo en cuenta la finalidad que con ellos se pretende, para, de existir defectos, proceder a una justa adecuación de las consecuencias jurídicas con la entidad real del defecto, pues debe existir proporcionalidad entre éste y aquéllas.( Sentencia del Tribunal Constitucional, de 26 de abril de 1999, y Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de enero de 2004)

Por otro lado, en relación con los recursos es doctrina constitucional reiterada ( SSTC 145/1986, 154/1987, 78/1998, 274/1993, y 190/1997) que el acceso a los recursos previstos por la ley integra el contenido propio del derecho a la tutela judicial efectiva reconocido en el artículo 24.1 de la Constitución, de modo que los requisitos para recurrir han de ser interpretados ponderando en cada caso las circunstancias concurrentes para evitar una mecánica aplicación de los mismos que los conviertan en un obstáculo formalista y desproporcionado en sus consecuencias en relación a su propia finalidad ( SSTC 119/1994, 145/1998, y 226/1999).

Dicho esto, el artículo 458.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece:

"2. En la interposición del recurso el apelante deberá exponer las alegaciones en que se base la impugnación, además de citar la resolución apelada y los pronunciamientos que impugna".

En el presente caso, la parte recurrente ha cumplido con los requisitos que establece dicho precepto, toda vez que, además de indicar como apelada la sentencia que puso fin a la primera instancia, expone su disconformidad con el pronunciamiento que considera extinguido el contrato por expiración del plazo. Es decir, frente a una sentencia que contiene básicamente dos pronunciamientos, el que acoge la acción de desahucio por expiración de plazo con sus consecuencias, y el que desestima la acción de reclamación de rentas, la recurrente combate el primero relativo a la acción de desahucio, reiterando en esta alzada uno de los argumentos ya expresados en su contestación; y la parte apelada ha tenido oportunidad de conocer el motivo de apelación y manifestar su oposición mediante el escrito de oposición a la apelación previsto en el art. 461 LEC, tal como resulta del mismo.

Por tanto, consideramos que el recurso de apelación cumple con los presupuestos para su admisibilidad contemplados en el precepto transcrito, estimándose la pretensión de inadmisión a trámite de la apelación por parte de la apelada claramente formalista y desproporcionada, y contraria al principio antiformalista del art. 11.3 de la LOPJ.

TERCERO.-Entrando ya a analizar el único motivo de apelación planteado por la arrendataria apelante, en el que viene a insistir en la existencia de un acuerdo verbal de prórroga del contrato, examinadas las actuaciones de primera instancia y el material probatorio aportado al proceso, podemos adelantar que el recurso no puede prosperar, por cuanto este Tribunal comparte los argumentos que se exponen en los fundamentos de derecho de la sentencia apelada en que se sustenta su parte dispositiva, con los que el juzgador a quo da cumplida respuesta a todos los puntos objeto de controversia, motivación que estimamos bastante para confirmar tal resolución puesto que no queda desvirtuada en esta alzada por las alegaciones vertidas en el escrito de interposición de recurso, y en consecuencia podemos y debemos remitirnos a dicha fundamentación, a los fines de dar cumplimiento a la obligación que a Juzgados y Tribunales impone el artículo 120.3 de la Constitución Española, que no es otra cosa que el dar a conocer a las partes las razones de sus decisiones, obligación que está inmersa de la misma manera en el artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

A este respecto, sabido es que tanto la doctrina dimanante del Tribunal Constitucional(sentencias174/1987, 11/1995, 24/1996, 115/1996, 105/97, 231/97, 36/98, 116/98, 181/98, 187/2000 ) como de la Sala Primera del Tribunal Supremo (Sentencias de fechas 5 de octubre de 1998, 19 de octubre de 1999, 3 y 23 de febrero, 28 de marzo, 30 de marzo, 9 de junio, ó 21 de julio de 2000, 2 y 23 de noviembre de 2001, 30 de julio y 29 de Septiembre de 2008) permite y admite la motivación por remisión a una resolución anterior, cuando la misma haya de ser confirmada y precisamente, porque en ella se exponían argumentos correctos y bastantes que fundamentasen en su caso la decisión adoptada, de forma que en tales supuestos, como precisa la Sentencia del Alto Tribunal de fecha 20 de octubre de 1997 , subsiste la motivación de la sentencia de instancia puesto que la asume explícitamente el Tribunal de segundo grado. En consecuencia, si la resolución de primer grado es acertada, la que la confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir argumentos, pues en aras de la economía procesal debe corregir sólo aquello que resulte necesario ( SSTS 16 de octubre y 5 de noviembre de 1992, 19 de abril de 1993, 5 de octubre de 1998, y 30 de marzo y 19 de octubre de 1999); en definitiva, una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva, lo que sucede cuando el Juez "ad quem" se limita a asumir en su integridad los argumentos utilizados en la sentencia apelada, sin incorporar razones jurídicas nuevas a las ya empleadas por aquélla ( STS 30.7.2008). En el mismo sentido, la STS 18.3.2016, citando la del mismo Tribunal de 27.12.2013, afirma "...nuestro enjuiciamiento debe circunscribirse a la relación directa y manifiesta entre la norma aplicable y el fallo de la resolución, exteriorizada en la argumentación jurídica; sin que exista un derecho fundamental a una determinada extensión de la motivación, cualquiera que sea su brevedad y concisión, incluso en supuestos de motivación por remisión " ( SSTC 108/2001, de 23 de abril, y 68/2011, de 16 de mayo)".

En suma, revisado lo actuado, este Tribunal comparte tanto la valoración probatoria como la correcta fundamentación jurídica de la sentencia recurrida, y en todo caso, abundando en los argumentos de la juzgadora de primer grado, nos limitaremos a efectuar algunas precisiones.

1.-Por lo que se refiere al acuerdo verbal de prórroga del arrendamiento que invoca la demandada recurrente, conviene recordar que nuestro ordenamiento jurídico, en materia de obligaciones y contratos, aparece presidido por el principio espiritualista que, salvo excepciones que no concurren en este caso, conduce al criterio de libertad de forma, de tal modo que, al amparo de lo dispuesto en el art. 1.278 del Código Civil (CC), resultan perfectamente viables los contratos verbales siempre que se respeten los elementos de todo contrato exigidos por el art. 1261 del CC y no se permita que la validez y/o el cumplimento de los acuerdos quede al arbitrio de uno solo de los contratantes ( ex. art. 1256 del CC) .

Ahora bien, el problema que en la práctica presentan los contratos verbales es de naturaleza probatoria ya que si su existencia y/o contenido es negado por alguna de las partes o es objeto de controversia, quien invoca una determinada relación contractual tiene la carga de acreditar su realidad y su contenido.

En este caso, coincidimos con la valoración probatoria llevada a cabo por el juzgador de instancia y estimamos que el acuerdo de voluntades favorable a la prórroga de la relación arrendaticia no queda acreditado de ningún modo. Únicamente disponemos de las manifestaciones de la demandada vertidas en su contestación, de que, tras la comunicación de la finalización del contrato, los "mediadores de la actora" le comunicaron "que podía permanecer en el domicilio con el alquiler social que tenía", manifestaciones que, como alegaciones de parte no tienen virtualidad probatoria, sin que procede efectuar sobre ellas un acto de fe, máxime habida cuenta la incontrovertida existencia de un requerimiento previo de finalización del contrato remitido en tiempo y forma por la actora.

2.- Tampoco la existencia de tal acuerdo puede deducirse del pago y la consiguiente aceptación de rentas posteriores a la fecha de extinción del contrato, pues simplemente suponen una contraprestación por la ocupación de la finca.

Siguiendo el criterio jurisprudencial que hemos venido manteniendo en resoluciones anteriores, consideramos que la obligación por parte del arrendatario del pago de la renta (bien sea propiamente como renta bien en concepto de contraprestación por el uso en el supuesto de que se mantenga en la posesión a pesar de la extinción del contrato) es una contraprestación por la tenencia de la cosa, de modo que atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la devolución de la posesión al arrendador, no queda extinguida la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia de la fecha de la resolución o extinción del contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (Sentencia de esta Sección de 05.05.2020, ROJ: SAP B 2736/2020, entre muchas).

En este sentido, es lo cierto que, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, ello significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no lleve a cabo el acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que ni siquiera baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil.

Por lo tanto, en este caso, no habiendo desocupado la demandada la vivienda arrendada permanece la obligación, a su cargo, de seguir pagando la renta y cantidades asimiladas, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión, sin que ello suponga una novación, renovación ni prórroga del contrato de arrendamiento.

3.- Cabe hacer mención, finalmente, en relación con la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento con ocasión de la crisis derivada de la pandemia del COVID-19, que el contrato de autos finalizaba en febrero de 2.021, por lo que resultaba de aplicación el art. 2 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, en la redacción dada por el Real Decreto-ley núm. 2/2021, de 26 de enero (vigente desde el 28 de enero de 2.021 hasta el 8 de mayo de 2021), que establecía:

"En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que, dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor de este real decreto-ley hasta la finalización del estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre y prorrogado por Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre , finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial".

Ahora bien, conforme a dicho precepto, la prórroga se aplicará, previa solicitud del arrendatario, no constando en autos prueba alguna de que la arrendataria dirigiera tal solicitud a la arrendadora (la demandante lo negó expresamente en la vista). En consecuencia, no se cumplen los presupuestos de la ley para aplicar esta prórroga. Y, por otro lado, no hay otro modo de interpretar el precepto, puesto que la expresión "previa solicitud del arrendatario"no admite ningún otro significado.

En este sentido, el Tribunal Supremo ya se ha pronunciado sobre la interpretación de la referida norma en la sentencia número 639/2022, de 4 de octubre de 2022, en la que ha precisado los requisitos de aplicación de esta prórroga extraordinaria en los siguientes términos:

".2 Requisitos condicionantes de la aplicación del RDL 11/2020.

Bajo la precitada normativa, el derecho del arrendatario a obtener la prórroga del contrato de arrendamiento, por un plazo adicional de seis meses, se encuentra condicionado a la concurrencia de los siguientes requisitos:

(i) Que nos encontramos ante un arrendamiento de vivienda habitual sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre, lo que exige que se trate de un arrendamiento que recaiga sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario ( art. 2.1 LAU ). El art. 10.3 LAU norma, por su parte que, al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.

(ii) Que el referido contrato finalice dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor del referido real decreto-ley hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, que la reforma por RDL 26/2020, de 7 de Julio, fijó en el 30 de septiembre de 2020, sin perjuicio de ulteriores ampliaciones, que se desenvuelven fuera del marco temporal de este concreto proceso.

(iii) Que la finalización del contrato se produzca, bien por haber transcurrido el periodo de duración mínima del contrato de arrendamiento de vivienda del artículo 9.1, o bien el periodo de prórroga tácita anual previsto en el artículo 10.1 ambos de la LAU de 1994 .

(iv) La mentada prórroga no opera por ministerio de ley, sino que se encuentra sometida a la previa solicitud del arrendatario. Dicha solicitud deberá llevarse a efecto, antes de que el contrato de arrendamiento se hubiera extinguido, puesto que, en otro caso, no nos hallaríamos ante una prórroga de un contrato, sino ante una rehabilitación, que es cuestión asaz diferente."

En definitiva, vista la redacción del artículo aplicable al caso y su interpretación por el Tribunal Supremo, no cabría tampoco aplicar en este caso la prórroga extraordinaria prevista por el legislador, al estar sujeta a la petición del arrendatario antes de que se haya extinguido el contrato, lo que en nuestro caso tuvo lugar el día 14 de febrero de 2.021, sin que antes de esa fecha (tampoco después) se hubiera solicitado la repetida prórroga por la parte arrendataria.

Por todas las consideraciones expuestas procede, como ya avanzamos, la desestimación del recurso planteado por la demandada y la íntegra confirmación de la sentencia de primera instancia.

CUARTO.-De acuerdo con el artículo 398.1, en relación con el artículo 394.1, de la LEC, siendo la resolución desestimatoria de la apelación, procede la imposición de las costas de la segunda instancia a la apelante.

Visto lo expuesto,