Sentencia Civil 84/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 859/2023 de 13 de febrero del 2025

PRIMERO.- Planteamiento del litigio. Sentencia de instancia. Recurso de apelación.

DIVARIAN PROPIEDAD S.A. presenta demanda de juicio verbal en ejercicio de acción de desahucio por expiración del plazo contractual frente a D. Rogelio y Dª Juana. Expone que es propietaria de la finca registral NUM000, ubicada en la DIRECCION000, de CASTELLDEFELS; que sobre la referida finca existe un contrato de arrendamiento de fecha 8 de marzo de 2013, que la parte demandada suscribió con la antigua propietaria de la finca; dicho contrato de arrendamiento se pactó por un plazo de 5 años de duración, y una renta de 400 euros mensuales. Con la antelación prevista en el artículo 10 de la LAU, la demandante remitió a la parte arrendataria un burofax informándola de la extinción del contrato con fecha 7 de marzo de 2021, y que debía proceder a desocupar la finca y entregar las llaves. Llegado el plazo del vencimiento, la arrendataria no procedió a devolver las llaves de la finca.

En base a lo anterior, solicita que, cumplidos los trámites procesales, se dicte sentencia por la cual:

- Se declare la expiración del término contractual, condenando al demandado a pasar por dicha declaración y, por consiguiente, se le emplace a desalojar voluntariamente la finca que ocupa en el plazo de 15 días y se señale día y hora para la ejecución del lanzamiento para el supuesto que desobedezca la orden judicial, disponiendo lo necesario para su cumplimiento con la intervención de la fuerza pública.

- Y todo ello, con imposición expresa de las costas, aunque mediase allanamiento y cumplimiento voluntario del desalojo de la finca, en razón de su temeridad y mala fe.

Dª Juana y D. Rogelio formulan oposición a la demanda de desahucio, en el que alegan, en síntesis:

1) El contrato a que se refiere la actora, viene prorrogándose desde el año 2013. Se acompaña contrato de novación de 29 de mayo de 2018. La arrendadora compró la propiedad de la vivienda, fruto de la dación en pago de una deuda hipotecaria suscrita con CATALUNYA CAIXA, que se suscribió en fecha 8 de marzo de 2013. La mercantil DIVARIAN ha seguido prorrogando el contrato arrendaticio, durante los ejercicios siguientes, 2019 y 2020, respetando el compromiso de mantener el alquiler social, dada la situación concurrente pues la pérdida de la vivienda vino dada por una situación de pérdida de contrato de trabajo. Al reconocer que la presunta extinción del contrato fine el 7 de marzo de 2021 y la demanda se interpone el 26 de abril de 2021, y el Decreto del LAJ se firma el 8 de mayo de 2021, en plena vigencia del RDL, no pueden ser acogidos los pedimentos que pretende la adversa en este procedimiento, debiendo respetar el plazo hasta al menos al 9 de agosto de 2021.

2) El contrato a día de hoy se halla técnicamente prorrogado.

En este caso, entran en juego las medidas adoptadas de conformidad a lo legislado en el R.D. Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID 19, sin que se haya realizado la oferta de un alquiler social por parte del arrendador. Asimismo, se establece la suspensión de lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional.

Y solicitan se dicte una sentencia favorable a sus intereses y dando lugar a la suspensión del lanzamiento - en el caso de ser acordado- hasta tanto se garantice la asignación de vivienda por parte de los servicios sociales.

La sentencia de primera instancia estima la demanda formulada por DIVARIAN PROPIEDAD S.A., contra D. Rogelio y Dª Juana, declara la extinción del contrato de arrendamiento celebrado el 8 de marzo de 2013 sobre la vivienda sita en la DIRECCION000, de Castelldefels, por expiración del plazo contractual, condenando a la parte demandada a dejar la mencionada finca libre y expedita y a disposición de la actora, con apercibimiento expreso de lanzamiento si así no lo hiciere, imponiendo a la parte demandada las costas causadas en el procedimiento.

Dª Juana y D. Rogelio interponen recurso de apelación en el que alegan:

1) En cuanto a la denegación de suspensión por existir procedimiento en curso que cuestiona la propiedad de DIVARIAN. Presumible nulidad. Reproducción de la cuestión conforme a lo previsto en el artículo 454 de la LEC.

No es un hecho "no controvertido" el que la actora sea la actual propietaria de la vivienda objeto de este pleito, atendido que en noviembre de 2021 fue interpuesta demanda de nulidad contractual contra la hoy apelada, en autos 657/2021-C, seguidos en el Juzgado nº 5 de Gavá. Se ha producido una vulneración a lo dispuesto en el artículo 43 de la LEC, por cuanto no se ha tenido en cuenta la excepción procesal de prejudicialidad civil al deber decidirse previamente al desahucio, una cuestión controvertida cual es la nulidad del contrato de arrendamiento que es el título utilizado en este pleito para la estimación de la demanda.

2) De la prueba no admitida. No fue admitida la proposición de prueba en primera instancia, en la que se aportaban todo lo actuado en el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 5 de Gavá, ni la prueba testifical de Dª Milagrosa, persona cuyo testimonio es necesario para ilustrar sobre la determinación de la licitud del contrato de arrendamiento que se pretende dar por expirado.

3) Los demandados han ocupado de forma pacífica y consentida la vivienda objeto de litigio desde el año 2010. La arrendadora compró la propiedad de la vivienda a los demandados, fruto de la dación en pago de una deuda hipotecaria suscrita con BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA S.A., que, a su vez, procedía de CATALUNYA BANC S.A. que se suscribió en 8 de marzo de 2013. DIVARIAN, ha seguido prorrogando, sin solución de continuidad, el meritado contrato arrendaticio, durante los ejercicios siguientes, 2019 y 2020, respetando el compromiso de mantener el alquiler social, dada la situación de pérdida del contrato de trabajo.

4) La remisión del burofax con fecha 7 de marzo de 2021, entra en colisión con las medidas adoptadas por el Real Decreto-Ley 8/2021, de 4 de mayo. Al reconocer que la presunta extinción del contrato fine el 7 de marzo de 2021, y la demanda se interpone el 26 de abril, y el Decreto del LAJ se firma el 8 de mayo de 2021, en plena vigencia del RDL, no pueden ser acogidos los pedimentos que pretende la adversa en este procedimiento, debiendo respetar el plazo hasta al menos al 9 de agosto de 2021.

5) Situación de extrema necesidad, procediendo la suspensión de lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional.

En base a lo anterior solicita que por la A.P. de Barcelona y a la Sala que por turno corresponda, dicte resolución por la que se estime el recurso.

La parte apelada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Prejudicialidad civil. Artículo 43 LEC .

La parte apelante reitera en el recurso la solicitud de suspensión por prejudicialidad civil al haber presentado demanda de procedimiento ordinario en solicitud de nulidad de contrato de arrendamiento y de contrato de préstamo por vicios del consentimiento que ha dado lugar a la incoación de procedimiento ordinario número 657/2021, seguido en el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 5 de Gavá.

La solicitud de suspensión del procedimiento por prejudicialidad civil ya fue denegada por el juzgado de primera instancia por auto de fecha 21 de diciembre de 2021, al considerar que no se había aportado documento alguno acreditativo del contenido de la demanda de juicio ordinario que justificara la estrecha relación entre ambos procedimientos. Dicha resolución fue recurrida en reposición que fue desestimada por auto de fecha 7 de enero de 2022. A través del sistema de grabación de vistas, es posible visionar que, en el acto de la vista celebrada el día 13 de abril de 2023, la parte demandada reprodujo la solicitud de prejudicialidad civil conforme al artículo 43 de la LEC respecto de la demanda de juicio ordinario de declaración de nulidad del contrato de préstamo suscrito el día 8 de marzo de 2.013 y del contrato de arrendamiento de la misma fecha, por vicios del consentimiento. La actora se opuso a dicha petición de suspensión. Y se acogieron las alegaciones de la actora, por entender que no se cumplían los requisitos del artículo 43 de la LEC y que dicha cuestión ya había sido resuelta por auto de 21 de diciembre de 2021. Dicha resolución oral no fue recurrida en reposición, ni, por ende, se formuló protesta a los efectos, en su caso, de la segunda instancia, por lo que ahora no puede ser admitida la pretensión de suspensión por prejudicialidad civil.

TERCERO.- De la prueba no admitida.

En la primera instancia no fue admitida prueba más documental consistente en reproducción de todo lo actuado en el procedimiento ordinario número 657/2021 seguido en el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de Gavá, ni la prueba testifical de Dª Milagrosa. Frente a la inadmisión se formuló protesta sin interponer previo recurso de reposición.

Pero además por auto de esta sección trece de 21 de julio de 2023 ya se inadmitió la prueba que se propone, respecto de la prueba más documental, por entender que fue correctamente denegada en la primera instancia y que además ni siquiera se acompañaban con el recurso los documentos que se pretendían incorporar a este procedimiento, limitándose la parte apelante a identificar un procedimiento seguido en el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 5 de Gavá con autos de juicio ordinario número 667/2021, pero sin concretar lo que solicitaba, ni especificar qué documentos pretendía unir a las presentes actuaciones o se solicitaran a aquel juzgado. Y en cuanto a la declaración de la testigo Dª Milagrosa se denegó dicha prueba por considerar que no era pertinente ni relevante para la resolución del recurso de apelación, debiendo dar por reproducidos los argumentos expuestos en aquella resolución.

CUARTO.- Resumen de antecedentes.

Sentado lo anterior, y entrando en el fondo de la cuestión debatida, debemos partir de los siguientes hechos:

1. El día 8 de marzo de 2013, D. Rogelio y Dª Juana suscribieron con GESCAT VIVENDES EN COMERCIALITZACIÓ S.L. un contrato de arrendamiento sobre la vivienda sita en la DIRECCION000, de Castelldefels por un periodo de un año prorrogable hasta cinco años y una renta de 400 euros al mes, documento 3 de la demanda.

2. Con fecha 29 de mayo de 2018, se suscribió un documento de novación modificativa de contrato de arrendamiento por el que se fijó la renta de 175 euros mensuales y se acordó prorrogar la duración del contrato de arrendamiento por el plazo de un año, a partir de la fecha de vencimiento del contrato, esto es, 7 de marzo de 2018, por lo tanto, la duración del contrato de arrendamiento quedó prorrogada hasta el día 7 de marzo de 2019, documento 1 de la contestación a la demanda.

3. En fecha 4 de febrero de 2019, GESCAT VIVENDES EN COMERCIALITZACIÓ S.L. comunicó a los arrendatarios su intención de no prorrogar el contrato, dándolo por finalizado el día 7 de marzo de 2019, documento 4 de la contestación a la demanda.

4. No obstante, no llegó a ejercitarse acción alguna por la arrendadora y con fecha 11 de abril de 2019, DIVARIAN PROPIEDAD S.A. comunicó que era la actual titular del inmueble en virtud de escritura pública de 10 de septiembre de 2018, recordando a los arrendatarios la obligación de abonar la renta a la nueva arrendadora a partir de 1 de mayo de 2019, documento 5 de la contestación a la demanda.

Por lo tanto, se prorrogó de 8 de marzo de 2019 a 7 de marzo de 2020.

5. El día 6 de marzo de 2020, DIVARIAN PROPIEDAD S.A. comunicó a los arrendatarios que había accedido a prorrogar por un año más la duración del arrendamiento, "debiendo entenderse dicha prórroga con efecto de 8 de marzo de 2019 y fecha de vencimiento 7 de marzo de 2020",documento 6 de la contestación a la demanda.

6. Llegado el día 8 de marzo de 2020 no se efectuó notificación alguna por lo que el contrato se prorrogó, conforme al artículo 10 de la LAU, hasta el día 7 de marzo de 2021.

7. El día 13 de abril de 2020, HAYA REAL STATE S.A.U. comunicó a Dª Juana que como gestores de DIVARIAN PROPIEDAD S.A.U. quedaban a su disposición y que para cualquier incidencia relativa a su contrato de arrendamiento podían contactar con un número de teléfono y con el correo electrónico inquilinos@lahaya.es, documento 7 de la contestación.

8. Con fecha 17 de septiembre de 2020, DIVARIAN PROPIEDAD S.A. notificó a Dª Juana que, de acuerdo con el artículo 10.1 de la LAU, el contrato quedaría extinguido el día 7 de marzo de 2021, burofax que fue recibido el 21 de septiembre de 2021, documento 5 de la demanda y 8 de la contestación a la demanda.

9. El día 2 de diciembre de 2020, DIVARIAN PROPIEDAD S.A. remitió un burofax a D. Rogelio, que fue recibido el día 10 de diciembre de 2020, en los mismos términos, documento 4 de la demanda y 8 de la contestación a la demanda.

10. Los arrendatarios dirigieron tres correos electrónicos a inquilinos@lahaya.es en fechas 21 de septiembre de 2020, 13 de diciembre de 2020 y 15 de enero de 2021, documentos 9, 10 y 11, solicitando prórroga del contrato.

11. Se presenta la demanda en fecha 26 de abril de 2021.

12. Con fecha 2 de junio de 2021, los arrendatarios recibieron un correo electrónico de "Buzón Contratos Alquiler" comunicando que les había sido aprobada la prórroga extraordinaria de seis meses, adjuntando en Pdf un documento para que lo devolvieran firmado, documento 12 de la contestación a la demanda. La autenticidad de dicho documento no ha sido impugnada por la parte demandante.

QUINTO.- Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual con ocasión de la crisis derivada de la pandemia del Covid-19.

Como último motivo de recurso la parte apelante argumenta que la remisión del burofax con fecha 7 de marzo de 2021, entra en colisión con las medidas adoptadas por el Real Decreto-Ley 8/2021, de 4 de mayo. Dicha expresión es fruto de una redacción errónea pues los burofaxes fueron enviados en fechas 17 de septiembre de 2020 (recibido el día 21 de septiembre) y el día 2 de diciembre de 2020 (recibido el 10 de diciembre) comunicando que el contrato quedaría extinguido el día 7 de marzo de 2021.

En todo caso, en cuanto a la prórroga del contrato de arrendamiento, por aplicación de la normativa dictada como consecuencia del Covid-19, cabe recordar que, el artículo 2 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptaron medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, en el caso de los contratos de arrendamiento que vencían en ese periodo, podía aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, prórroga extraordinaria que debía ser aceptada por el arrendador, salvo que se hubieran fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, o en el caso de que el arrendador hubiera comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

El Real Decreto-ley 2/2021, de 26 de enero, de refuerzo y consolidación de medidas sociales en defensa del empleo, en su Disposición final octava modificaba el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptaban medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, en los siguientes términos:

"Uno. El artículo 2 queda redactado como sigue:

«Artículo 2. Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.

En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que, dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor de este real decreto-ley hasta la finalización del estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre y prorrogado por Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial».

Posteriormente se promulgaron otros Reales Decretos-leyes adoptando medidas urgentes de tenor análogo, estableciendo prórrogas y dando lugar a nuevas redacciones del artículo 2 del Real Decreto-ley 11/2020 hasta llegar al Real Decreto-ley 21/2021, de 26 de octubre.

La sentencia dictada por la sección 4ª de esta A.P. de Barcelona, número 170/2023, de 17 de marzo de 2023, analiza la cuestión controvertida en base a los criterios establecidos por la sentencia del Tribunal Supremo de 4 de octubre de 2022, y declara:

"TERCERO.- La prórroga extraordinaria de seis meses establecida por la normativa promulgada.

La prórroga extraordinaria de seis meses establecida en el Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo, se aplicó a los contratos de arrendamiento cuya prórroga obligatoria o tácita expirara entre el 1 de abril y la finalización de los dos meses siguientes al levantamiento del estado de alarma.

Se publicaron con posterioridad seis cuerpos legales más, que modificaron sucesivamente el artículo 2 del Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo , para delimitar el nuevo período en el que, a partir de sus respectivas entradas en vigor, la prórroga obligatoria o tácita habría de extinguirse para que el arrendatario gozara del derecho a obtener la prórroga extraordinaria de seis meses. Tales Reales Decretos-Leyes son los siguientes:

1.Real Decreto Ley 26/2020, de 7 de julio, que fijó como nueva fecha de expiración de la prórroga obligatoria o tácita el 30 de septiembre de 2020.

2. Real Decreto Ley 30/2020, de 30 de septiembre de 2020, aplicable a los contratos de arrendamiento cuya prórroga obligatoria o tácita expirara entre el 30 de septiembre de 2020 y el 31 de enero de 2021.

3. Real Decreto Ley 2/2021, de 26 de enero, que fijó como nueva fecha de expiración de la prórroga obligatoria o tácita "la fecha de finalización del estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre y prorrogado por Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre".

4. Real Decreto Ley 8/2021, de 4 de mayo, que fijó como nueva fecha de expiración de la prórroga obligatoria o tácita la de 9 de agosto de 2021.

5. Real Decreto Ley 16/2021, de 3 de agosto, que fijó como nueva fecha de expiración de la prórroga obligatoria o tácita la de 31 de octubre de 2021.

6. Real Decreto Ley 21/2021, de 26 de octubre, que fijó como nueva fecha de expiración de la prórroga obligatoria o tácita la de 28 de febrero de 2022.

En todos los casos anteriores, obviamente, la prórroga extraordinaria debe empezar a computarse desde la respectiva fecha de expiración de la prórroga legal o tácita de cada contrato de arrendamiento.

Bajo la premisa de la aplicación del principio tempus regit actum -los actos jurídicos se someten a las normas bajo cuya vigencia se realizan ( sentencias del Tribunal Supremo de 26 de marzo de 2009 y 20 de abril de 2009, y sentencia del Tribunal Constitucional 43/2008 ) ha de precisarse que la redacción teóricamente aplicable al contrato objeto de litigio, por datar su expiración del 21 de marzo de 2021, sería la instaurada por el Real Decreto Ley 2/2021, de 26 de enero"

El contrato suscrito por las partes expiraba, de conformidad con el artículo 10 de la LAU, el día 7 de marzo de 2021, por lo que los arrendatarios podían solicitar una prórroga derivada del Covid-19, conforme al artículo 2 del Real Decreto 11/2020, en la redacción dada por Real Decreto 2/2021, de 26 de enero de 2021, que fijó como nueva fecha de expiración de la prórroga obligatoria o tácita la fecha de finalización del estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, y prorrogado por Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre, cuyo artículo 2 establecía: "La prórroga establecida en este real decreto se extenderá desde las 00:00 horas del día 9 de noviembre de 2020 hasta las 00:00 horas del día 9 de mayo de 2021, y se someterá a las condiciones establecidas en el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2, y en los decretos que, en su caso, se adopten en uso de la habilitación conferida por la disposición final primera del citado Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre , sin perjuicio de lo que se establece en las disposiciones siguientes".

Con su escrito de contestación a la demanda, los arrendatarios aportan tres correos electrónicos, dirigidos a la dirección de correo electrónico inquilinos@haya.es, en fechas 21 de septiembre de 2020, 13 de diciembre de 2020 y 15 de enero de 2021, documentos 9, 10 y 11 de la contestación a la demanda, todos ellos posteriores a la recepción de los burofaxes de 17 de septiembre de 2020 y 2 de diciembre de 2020, comunicando la extinción del contrato el día 7 de marzo de 2021, y anteriores a su

finalización.

Estos correos electrónicos no han sido impugnados por la parte demandante la cual no niega haberlos recibidos.

Y los demandados acompañan como documento 12 de la contestación a la demanda, un correo electrónico de fecha 2 de junio de 2021, de "Buzón Contratos Alquiler" comunicando que les había sido aprobada la prórroga extraordinaria de seis meses. La autenticidad de dicho documento tampoco ha sido impugnada por la parte demandante.

La arrendadora, insistimos, ni impugna la autenticidad de los correos electrónicos ni niega haberlos recibidos.

Señala la sentencia dictada por la sección cuarta de esta A.P. de Barcelona, de 22 de junio 2023, nº 400/2023, recurso 640/2022, que del artículo 2 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptaron medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 y de las normas posteriores, se deriva que de cara a la operatividad de la prórroga es necesario que medie solicitud por parte del arrendatario.

Tal solicitud no es necesario hacerla por escrito, si bien sí es necesario que se acredite haberse llevado a cabo.

En este sentido, el Tribunal Supremo en la sentencia de 4 octubre de 2022, nº 639/2022, recurso 9444/2021, dispone:

"3. 2 Requisitos condicionantes de la aplicación del RDL 11/2020

Bajo la precitada normativa, el derecho del arrendatario a obtener la prórroga del contrato de arrendamiento, por un plazo adicional de seis meses, se encuentra condicionado a la concurrencia de los siguientes requisitos:

(i) Que nos encontramos ante un arrendamiento de vivienda habitual sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre, lo que exige que se trate de un arrendamiento que recaiga sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario ( art. 2.1 LAU ). El art. 10.3 LAU norma, por su parte que, al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.

(ii) Que el referido contrato finalice dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor del referido real decreto-ley hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, que la reforma por RDL 26/2020, de 7 de Julio, fijó en el 30 de septiembre de 2020, sin perjuicio de ulteriores ampliaciones, que se desenvuelven fuera del marco temporal de este concreto proceso.

(iii) Que la finalización del contrato se produzca, bien por haber transcurrido el periodo de duración mínima del contrato de arrendamiento de vivienda del artículo 9.1 o bien el periodo de prórroga tácita anual previsto en el artículo 10.1 ambos de la LAU de 1994 .

(iv) La mentada prórroga no opera por ministerio de ley, sino que se encuentra sometida a la previa solicitud del arrendatario. Dicha solicitud deberá llevarse a efecto, antes de que el contrato de arrendamiento se hubiera extinguido, puesto que, en otro caso, no nos hallaríamos ante una prórroga de un contrato, sino ante una rehabilitación, que es cuestión asaz diferente."

Esta prórroga extraordinaria a solicitud del arrendatario era de obligada aceptación para el arrendador (con determinadas excepciones) para los contratos de arrendamiento cuyo periodo de prórroga obligatoria o prórroga tácita finalizase a partir del día 2 de abril de 2020, y tras el Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre, la prórroga de seis meses era de aplicación a los contratos que expiraban antes del día 9 de mayo de 2021.

En el presente supuesto, el contrato expiraba el día 7 de marzo de 2021, por lo que los arrendatarios podían solicitar una prórroga derivada del Covid-19, conforme al artículo 2 del Real Decreto 11/2020, en la redacción dada por Real Decreto 2/2021, de 26 de enero de 2021, que fijó como nueva fecha de expiración de la prórroga obligatoria o tácita la fecha de finalización del estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre y prorrogado por Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre, cuyo artículo 2 señalaba: "La prórroga establecida en este real decreto se extenderá desde las 00:00 horas del día 9 de noviembre de 2020 hasta las 00:00 horas del día 9 de mayo de 2021, y se someterá a las condiciones establecidas en el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2, y en los decretos que, en su caso, se adopten en uso de la habilitación conferida por la disposición final primera del citado Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre , sin perjuicio de lo que se establece en las disposiciones siguientes".

En el caso enjuiciado, concurrían los presupuestos establecidos por la norma para que D. Rogelio y Dª Juana se beneficiaran de aquella prórroga extraordinaria de seis meses porque su contrato finalizaba el día 7 de marzo de 2021 y solicitaron se les concediera una prórroga antes de su expiración mediante correos electrónicos de fechas 21 de septiembre de 2020, 13 de diciembre de 2020 y 15 de enero de 2021, documentos 9, 10 y 11 de la contestación a la demanda.

No hay duda que en los correos remitidos por D. Rogelio y Dª Juana se solicitaba una prórroga, de cualquier tipo y en cualquier condición, en el primero, de 21 de septiembre de 2020, después de recibir el primer burofax, piden "si se puede renovar el alquiler o tener una opción de compra",en el segundo, de 13 de diciembre de 2020, tras recibir el segundo burofax, explican su situación y piden "quedarse más años en alquiler o si han pensado alguna cantidad para opción de compra",finalmente, en el último correo de 15 de enero de 2021 preguntan "si han tomado alguna decisión con respecto al alquiler del piso porque se aproxima la fecha y que a día de hoy no saben nada y solicitan si les pueden facilitar un teléfono de DIVARIAN para contactar con ellos directamente",por lo que se estaba solicitando una prórroga del arriendo aunque no se hiciera mención específica a la normativa aplicable.

Y lo cierto es que concurrían los requisitos establecidos por la norma para que D. Rogelio y Dª Juana se beneficiaran de aquella prórroga extraordinaria de seis meses, y ello porque: (i) se formuló solicitud de prórroga por parte de dichos arrendatarios antes de la expiración del contrato; y (ii) el contrato se encontraba en periodo de prórroga tácita del artículo 10 de la LAU como exige el Decreto-Ley.

En definitiva, tras exteriorizar su voluntad de no prorrogar el contrato de alquiler, los arrendatarios, antes de la finalización del periodo de prórroga tácita del artículo 10 de la LAU, solicitaron la concesión de una prórroga. Y en el presente caso y con posterioridad a la presentación de la demanda, recibieron un correo cuya autenticidad no ha sido impugnada por la parte demandante en el que se les comunicaba que habían recibido la solicitud y se confirmaba que se había aprobado la prórroga extraordinaria de seis meses (documento 12 de la contestación a la demanda).

Pero es que aunque no hubieran recibido dicha comunicación aceptando la prórroga extraordinaria de seis meses, la inactividad o falta de respuesta de la arrendadora no podía suponer la denegación de la prórroga extraordinaria cuando concurrían los presupuestos legalmente previstos para ello, por lo que, aunque no citaran específicamente la normativa de aplicación, entendemos que cuando se presenta la demanda el día 26 de abril de 2021, el contrato de arrendamiento no se hallaba extinguido al ser aplicable la prórroga de seis meses que finalizaba el día 7 de septiembre de 2021.

En suma, cuando se presenta la demanda el día 26 de abril de 2021, el contrato no había expirado pues finalizaba el día 7 de septiembre de 2021 por aplicación de la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual prevista en el artículo 2 del RD Ley 11/2020, de 31 de marzo, modificado por RDL 2/2021, de 26 de enero de 2021.

Por todo lo expuesto, debemos estimar el recurso de apelación y revocar la sentencia del Juzgado de primera instancia.

SEXTO.- Costas.

No obstante estimar el recurso de apelación y desestimar la demanda, el presente caso ofrece dudas jurídicas que justifican no hacer expresa imposición de las costas de ambas instancias a ninguna de las partes, de conformidad con los artículos 394.1 y 398.2 de la L.E.C.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.