Sentencia Civil 1/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 491/2023 de 15 de enero del 2025

PRIMERO.-En la demanda que ha dado origen a estas actuaciones, Dª. Adela ejercitó acción de desahucio por expiración de plazo a la que acumuló la de reclamación de rentas y cantidades asimiladas, frente a Dª. Sacramento y D. Luis Pedro en calidad de arrendatarios, en relación con el contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la DIRECCION000 de Cornellà de Llobregat, suscrito entre estos y la madre de la actora en fecha 1 de noviembre de 2.009, por un plazo de cinco años y renta inicial de 450 euros, pactándose asimismo que la parte arrendataria debía asumir los gastos de la Comunidad de Propietarios.

Alegaba la parte demandante, en síntesis, que conforme a los arts. 9 y 10 de la LAU en su redacción aplicable, finalizada la duración mínima de 5 años, el contrato se prorrogó por tres años más finalizando la prórroga legal el 1 de noviembre de 2.017, tras lo cual entró en tácita reconducción. Que la parte arrendataria llevaba incumpliendo parcialmente su obligación de pago de la renta desde hacía 8 años, si bien por aplicación de la prescripción, se reclaman únicamente las tres anualidades anteriores a la demanda, a razón de una renta de 495 euros mensuales, atendiendo a que en la cláusula 5ª del contrato se pactó que, transcurridos los dos primeros años la renta se incrementaría en un 10%, además de la actualización cada año a las variaciones del IPC; señala que en la cláusula 7ª se pactó que la parte arrendataria debía asumir los gastos de la Comunidad de Propietarios, por lo que se reclama la suma de 30 euros mensuales por dicho concepto, de manera que el importe total de la mensualidad asciende a 525 euros, (6.300 euros anuales), siendo el desglose de la deuda reclamada a fecha de la demanda el siguiente:

Año 2019:-Pagos efectuados: 2.880 euros (ocho pagos de 480 € cada uno, que comprenden 450 € de renta y 30 € de Comunidad), por lo que se adeudan 3.420 euros.

Año 2020:Pagos efectuados: 2.400 euros. Se adeudan 3.900 euros.

Año 2.021:Pagos efectuados 5.760 euros. Se adeudan 540 euros.

Año 2022:La parte arrendataria abonó 430 euros el 29/01/2022, debiendo haber abonado 525, por lo que restan por abonar 95 euros.

La suma total adeudada a fecha de la demanda (1 de febrero de 2.022) asciende a 7.955 euros.

Exponía la actora que con anterioridad a la demanda envió burofax a la parte arrendataria a efectos de regularizar la deuda así como hacer una revisión de las condiciones del contrato y, en todo caso, realizar uno nuevo, indicándose en dicha comunicación que, de no estar de acuerdo la arrendataria, disponía del plazo de un mes para desalojar la vivienda, burofax que no fue contestado.

En base a todo ello, la actora solicitó se dictara sentencia decretando haber lugar al desahucio por expiración del plazo contractual, y condenando a los demandados al pago de la referida suma, más las mensualidades posteriores a la demanda y hasta la efectiva devolución de la posesión a razón de 525 euros/mes.

D. Luis Pedro se opuso a la demanda invocando falta de legitimación pasiva. Así, alegó que no vive en la vivienda de autos desde el 17 de febrero de 2.019, en cumplimiento de un auto dictado en dicha fecha que le impuso una orden de alejamiento de la Sra. Sacramento, teniendo arrendado desde el 1 de septiembre de 2.020 otro piso en L'Hospitalet de Llobregat en el que consta empadronado, circunstancia que fue comunicada verbalmente a la arrendadora, y prueba de que era conocedora de ello es que el burofax que se aporta con la demanda está redactado en singular y remitido únicamente a la Sra. Sacramento, no habiéndose notificado al Sr. Luis Pedro ni la reclamación de rentas ni la expiración del contrato, e ignorando los pagos efectuados por la Sra. Sacramento y la realidad de la deuda que se reclama.

Dª. Sacramento se opuso a la demanda alegando, en síntesis, la improcedencia de la reclamación del incremento del 10% contenido en la cláusula 5ª del contrato, al considerar que dicha cláusula vulnera el art. 18 de la LAU de 1.994 en su redacción vigente a la fecha del contrato, a cuyo tenor, durante los primeros cinco años la renta únicamente podía ser actualizada conforme al IPC, y sin que la arrendadora notificara nunca una actualización del IPC. Alegó que tampoco viene obligada a asumir los gastos de comunidad de propietarios por cuanto en la cláusula 19ª del contrato no se especifica el importe a abonar mensualmente, lo que infringe el art. 20 de la LAU; sostuvo, en suma, que la renta mensual a abonar es de 450 euros (5.400 euros anuales). Por otro lado, mostró conformidad respecto a los importes pagados que se reseñan en la demanda respecto al año 2.019 y 2.021; no así respecto al año 2.020, en que alega haber abonado 3.660 euros y no los 2.400 que indica la actora, y en cuanto a 2.022 afirma haber abonado la totalidad de la mensualidad de enero, y las de febrero, marzo y abril a razón de 480 euros/mes, concluyendo de todo ello que la cantidad adeudada a fecha de la contestación ascendía a 3.720 euros.

En la vista celebrada el 14 de diciembre de 2.022, la actora actualizó la cuantía reclamada a un total de 11.810 euros, aportanto extracto de su cuenta bancaria, según el cual, desde la interposición de la demanda (01/02/2022) hasta la fecha de la vista, la parte arrendataria efectuó un pago de 50 el 02/02/2022, y cuatro pagos ( 13.03.2022, 04.04.2022, 11.07.2022 y 06.09.2022) a razón de 480 euros cada uno.

Seguido el procedimiento por sus trámites, recayó sentencia parcialmente estimatoria de la demanda, cuyo fallo acuerda:

"ESTIMAR PARCIALMENTE la demanda interpuesta por DÑA. Adela frente a Dña. Sacramento y, en consecuencia:

Declarar NO HABER lugar al desahucio por expiración de plazo legal de la DIRECCION000 Cornellá de Llobregat.

Condenar a Dña. Sacramento a pagar a DÑA. Adela el importe de 7.040 euros, sin rentas futuras.

DESESTIMAR todas las peticiones frente a D. Luis Pedro con todos sus pronunciamientos favorables.

Sin condena en costas con la excepción prevista en el Fundamento de Derecho Sexto en las pretensiones frente a D. Luis Pedro."

Respecto a la desestimación de la acción de desahucio por finalización de plazo, considera el juzgador a quo que el burofax se envió únicamente a la Sra. Sacramento, y en él "no se insta a la misma a dar por finalizado el arrendamiento, sino lo que se insta es una revisión y liquidación de pagos",por lo que entiende que falta el requisito del "requerimiento de finalización del contrato"necesario para que la acción de expiración de plazo pueda prosperar.

En cuanto a la acción de reclamación de cantidad, admite la excepción de falta de legitimación pasiva del Sr. Luis Pedro, y respecto a la Sra. Sacramento considera (i) que la cláusula de incremento del 10% de la renta pasados los dos primeros años de vigencia del contrato es contraria a las previsiones del art. 18 de la LAU y además no se ha justificado que se haya requerido o notificado el aumento alguno a la parte arrendataria, y (ii) que el pacto respecto al pago de los gastos de la Comunidad de Propietarios no es válido porque no determina el importe a abonar por la parte arrendataria por dicho concepto como exige el art. 20 LAU; todo ello le lleva a concluir que la renta exigible son los 450 euros mensuales pactados en el contrato, (5.400 euros anuales), y atendidos los pagos admitidos por la parte actora y la documental de ambas partes, concluye que la deuda a diciembre de 2.022 en que se celebró la vista asciende a 7.040 euros, no procediendo la condena al pago de rentas futuras al desestimarse la acción de desahucio.

Frente a dicha resolución se alza la parte actora por medio del presente recurso y la impugna, en primer lugar, respecto al pronunciamiento que rechaza la reclamación de los gastos de la comunidad de propietarios, alegando que la Sra. Sacramento ha venido efectuando ingresos en concepto de arriendo por importe de 480 euros, que comprende los 450 euros de renta y los 30 euros de gastos de comunidad, lo que, a criterio de la apelante, evidenciaría la existencia de acuerdo respecto al pago de este importe por dichos gastos, invocando la doctrina de los actos propios. En segundo lugar, alega que la sentencia incurre en error respecto al cálculo de las cantidades adeudadas, tanto a la hora de efectuar la suma de las cantidades pagadas, como al contabilizar algunas cantidades que no corresponden, sosteniendo que si se considera válida la cláusula que atañe a los gastos de comunidad, la suma adeudada asciende a 9.600 euros, y si no se considera válida ascendería a 8.190 euros.

Y solicita que se dicte sentencia por la que, estimando el recurso de apelación, se acuerde:

"Condenar a Dña. Sacramento a pagar a DÑA. Adela el importe de 9.600 EUROS (2.880 +3.360+0+3.360).

Subsidiariamente, se condene a Dña. Sacramento a pagar a DÑA. Adela el importe de 8.190 euros (2.520 + 3.000 -360 + 3.030)."

La parte demandada dejó transcurrir el plazo legal sin oponerse al recurso de apelación según consta en la diligencia de ordenación dictada por el juzgado a quo el 7 de marzo de 2.023.

SEGUNDO.-A la vista de los antecedentes que han quedado expuestos, hemos de indicar, ante todo, que la parte demandante no ha impugnado en esta segunda instancia, en los términos exigidos por el art. 458.2 de la LEC, los pronunciamientos absolutorios de la sentencia de primera instancia, que han devenido por consiguiente firmes; en concreto, el pronunciamiento que desestima la acción de desahucio por finalización de plazo, y el que absuelve al codemandado D. Luis Pedro de todas las acciones contra él instadas.

En este sentido, como hemos declarado en reiteradas ocasiones, es doctrina pacífica y constante ( Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de marzo de 1995, y 9 de mayo de 2001; RJA 2429/1995, y 7383/2001) que los tribunales de apelación, aunque tienen competencia no sólo para revocar, adicionar, suplir o enmendar las sentencias anteriores, sino también para dictar respecto de todas las cuestiones debatidas el pronunciamiento que procede, ello es salvo en aquellos aspectos en los que, por conformidad o allanamiento de las partes, algún punto litigioso ha quedado firme y no es, consiguientemente, recurrido.

Es decir que el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que haya sido consentido por la parte a quien perjudique, el cual debe ser tenido como firme, no puede volver a ser considerado en la sentencia de apelación, al margen de que este tribunal comparta o no dicho pronunciamiento, al haber quedado totalmente fuera de su ámbito de conocimiento.

Dicho esto, la controversia en esta alzada se limita a dos cuestiones: la procedencia o no de la repercusión de los gastos de comunidad de propietarios, que la actora incluye en su reclamación por importe de 30 euros mensuales, y el error invocado por la apelante en cuanto a la cuantificación de las cantidades adeudadas.

Por lo que se refiere a los gastos de comunidad de propietarios, es preciso recordar que el contrato fue suscrito el 1 de noviembre de 2.009, por lo que el mismo se encuentra regido por la Ley 29/94 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, debiendo estar en cuanto a la repercusión de los gastos de comunidad de propietarios a lo dispuesto en el art. 20 en su redacción originaria, vigente a la fecha del contrato, (hasta su modificación por la Ley 4/2013, de 4 de junio, en vigor a partir del 06/06/2013), a cuyo tenor:

"1. Las partes pueden pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.

En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.

Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración."

La cláusula séptima del contrato establece que "El arrendamiento viene obligado también al pago de los gastos de la Comunidad de Propietarios de la vivienda, en la cuantía que en cada momento se establezca, sin perjuicio de su aumento o disminución por acuerdo de la Junta de Propietarios.".Y en la cláusula 19ª se reitera que "Independientemente de la renta pactada serán a cargo del Arrendatario los siguientes gastos:

Servicio escalera o comunidad: a cargo inquilino.

IB:. A cargo inquilino.

Otros: según ley".

Tal como resulta de su redactado, en dichas cláusulas no se determina el importe anual a la fecha del contrato de los gastos de la Comunidad de Propietarios, como exige el art. 20 LAU. No obstante ello, es preciso determinar si éstos gastos resultan exigibles a la parte arrendataria por haberlos ésta aceptado.

Hemos de señalar a este respecto que, si bien no consta el momento ni la forma en que el importe de la cuota mensual de gastos de comunidad fue notificada a la parte arrendataria, de la prueba documental obrante en las actuaciones (extractos bancarios aportados por la actora y justificantes de ingresos bancarios en efectivo aportados por la codemandada Sra. Sacramento) y ante la ausencia de prueba en contrario, resulta probado que la parte arrendataria ha venido efectuando pagos, al menos desde enero de 2.019 inclusive, por importe de 480 euros mensuales, que comprende los 450 euros en concepto de renta ( importe ya indiscutido en esta alzada) y 30 euros más que ambas partes están conformes en que corresponden a la cuota mensual de la Comunidad de Propietarios.

Con estas premisas, hemos de determinar si ha existido una aceptación tácita por parte de la arrendataria al pago de dicho importe o que pueda deducirse de la aplicación de la doctrina de los actos propios.

En este sentido, como tiene declarado este tribunal de forma reiterada,para la aplicación de la doctrina de los actos propios, que tiene su fundamento último en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, y que impone un deber de coherencia y autolimita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables ( Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de noviembre de 2000, que cita las Sentencias del Tribunal Constitucional 73 y 198/1988, y el Auto del Tribunal Constitucional de 1 de marzo de 1993), se requiere que la conducta previa, contra la que no se puede ir posteriormente, tenga ciertos caracteres, y así la jurisprudencia había ya recogido la necesidad de la relevancia jurídica de la conducta, afirmando que los actos deben ser reveladores de alguna manera del designio de decidir la situación jurídica de su autor, y en cuanto a la significación jurídica del acto anterior es menester que ésta pueda ser valorada objetivamente como índice de una actitud adoptada respecto a la situación jurídica en la cual ha sido realizada.

En esta línea, es doctrina reiterada que únicamente son actos propios los caracterizados por una clara, expresa, y concluyente manifestación de voluntad encaminada a crear, modificar o extinguir algún derecho, siendo el propio acto revelador de la voluntad expresa del autor o de la voluntad tácita deducible de los actos inequívocos realizados, de modo que los actos propios para vincular a su autor, han de ser inequívocos y definitivos, en el sentido de crear, establecer y fijar una determinada situación jurídica, causando estado ( Sentencias del Tribunal Supremo de 31 de enero de 1995, 30 de septiembre de 1996, y 20 de junio de 2002; RJA 291/1995, 6821/1996, y 5230/2002). La propia jurisprudencia exige que concurran "actos inequívocos en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin duda alguna una determinada situación jurídica..." ( Sentencia de 31 octubre 2007 ), "vinculación jurídica que debe ser muy segura y ciertamente cautelosa" ( Sentencia de 1 de julio de 2011 ,).

También nos hemos referido en anteriores ocasiones a la doctrina consolidada ( STS de 1 de marzo de 2001) que establece que la exigencia de ajustar el ejercicio de los derechos a las pautas de la buena fe, según lo previsto artículo 7.1 del Código Civil, constituye un principio informador de todo el ordenamiento jurídico que exige rechazar aquellas actitudes que no se ajustan al comportamiento considerado como honrado y justo, de manera que se falta a la buena fe cuando se va contra la resultancia de los actos propios, se realiza un acto equívoco para beneficiarse intencionadamente de su dudosa significación, o se crea una apariencia jurídica para contradecirla después en perjuicio de quien puso su confianza en ella, de modo que actúa contra la buena fe el que ejercita un derecho en contradicción con su anterior conducta en la que hizo confiar a otro, vulnerando la contradicción con los actos propios las normas éticas que deben informar el ejercicio del derecho, las que, lejos de carecer de trascendencia, determinan que el ejercicio del derecho se torne inadmisible, con la consiguiente posibilidad de impugnarlo por antijurídico ( Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1987, 2 de febrero de 1996, y 4 de julio de 1997), También tiene declarado el Tribunal Supremo que va contra sus propios actos quien sin obligación de pagar, no obstante conviene libremente con el acreedor el pago y lo realiza.

Aplicando la doctrina expuesta al supuesto que nos ocupa, resulta que, como hemos dicho, la parte arrendataria ha venido pagando, al menos desde enero de 2.019, sin oposición ni reserva alguna, la cantidad de 30 euros en concepto de cuotas de la comunidad de propietarios, (no negándose que se hayan abonado también con anterioridad) por lo que se hace preciso concluir que la Sra. Sacramento, al negar en este procedimiento (iniciado en febrero de 2.022) su obligación de pagar el referido concepto, va contra sus propios actos, y contra la asunción de la deuda producida por el pago, sin reservas, del mismo concepto en períodos anteriores, producido en el marco de la misma relación negocial, incumpliendo con su actual negativa el deber de coherencia, y la limitación de su libertad de actuación producida por la creación en la acreedora demandante de una expectativa razonable de cobro de lo debido, no constando que, ni siquiera cuando recibió el burofax en que se le reclamaba la regularización de los pagos, la Sra. Sacramento cuestionase la obligación del pago de las cuotas de la Comunidad de Propietarios; es más, incluso en el curso del proceso, en las pocas mensualidades que ha abonado mediante ingresos bancarios en efectivo, ha incluido dichos gastos.

En suma, no cabe cuestionar en el procedimiento la cláusula contractual transcrita por no indicar la parte arrendadora en el contrato el importe anual de los gastos de la Comunidad de Propietarios que la parte arrendataria debía abonar, cuando es la propia arrendataria quien lleva varios años ingresando (aunque de forma intermitente) las rentas en la cuenta bancaria de la arrendadora incluyendo la cuota comunitaria, por lo que no cabe sino concluir que la arrendataria fue debidamente informada y tenía pleno conocimiento de su importe, habiendo asumido, con eficacia vinculante, la obligación de hacer frente al mismo. Los pagos llevados a cabo por la arrendataria, como mínimo desde enero de 2.019, se entienden como una clara voluntad negocial de asumir la obligación de pago prevista en el contrato y evidencian la información facilitada por la arrendadora sobre el importe de los repetidos gastos, por lo que, en definitiva, debe estimarse el motivo de apelación planteado por la actora, e incluirse los 30 euros mensuales a efectos de determinar la suma adeudada por la arrendataria, lo que comporta la revocación de la sentencia respecto a este particular.

TERCERO.-La misma suerte ha de correr la impugnación de la sentencia en lo que se refiere a la cuantificación de la deuda.

Así, lo resuelto en el fundamento anterior supone que el importe mensual a cuyo pago viene obligada la arrendataria es de 480 euros, (450€ en concepto de renta y 30€ en concepto de cuotas de la comunidad de propietarios), que suponen 5.760 euros anuales. En consecuencia:

a).- Respecto al año 2.019, siendo incontrovertido que en dicha anualidad la arrendataria abonó 6 mensualidades a razón de 480 euros cada una, que hacen un total de 2.880 euros, la suma pendiente de pago de dicha anualidad asciende a 2.880 euros.

b) En cuanto al año 2.020, la actora sostiene que se efectuaron cinco pagos por importe total de 2.400 euros según el extracto de movimientos de su cuenta bancaria (doc. 5 demanda), mientras que la Sra. Sacramento afirma haber efectuado nueve pagos por importe total de 3.660, según los justificantes de ingresos bancarios en efectivo que aporta (doc. 1 a 4 de su contestación); pues bien, como pone de manifiesto la apelante, la cuenta bancaria de la arrendadora en la que debían efectuarse los pagos y en la que constan realizados la mayoría de los ingresos en efectivo por parte de la arrendataria, es la número IBAN: NUM000; así resulta de los extractos aportados por la actora y de la mayoría de los justificantes de ingreso aportados por la Sra. Sacramento en los que aparece como cuenta de destino IBAN la cuenta NUM000, si bien los dos últimos números se sustituyen por los dígitos NUM001 (por normativa de seguridad); sin embargo, la Sra. Sacramento aporta justificantes de cuatro ingresos efectuados en una cuenta distinta: IBAN NUM002, sin que conste la titularidad de esta cuenta, ni ningún dato que permita relacionarla con la parte arrendadora, y sin que por la arrendataria se haya dado ninguna explicación sobre tal circunstancia, por lo que no puede estimarse acreditado que estos ingresos correspondan al pago de la renta de la vivienda que nos ocupa. Y siendo que la carga de la prueba del pago corresponde a la parte arrendataria en cuanto hecho extintivo de su obligación, y dado que la actora niega haber percibido tales pagos, la falta de prueba o las dudas al respecto sólo a la arrendataria deben perjudicar, (ex art. 217 LEC) , por lo que únicamente cabe estimar probado el pago de los 2.400 euros que aparecen efectuados en la cuenta NUM000.

En consecuencia, la cantidad adeudada durante 2.020 asciende a 3.360 euros( 5.760 - 2.400).

c) Respecto a 2.021, existe conformidad entre las partes en que la arrendataria abonó un total de 5.760 euros, por lo que no se adeuda importe alguno.

d) Finalmente, en cuanto a 2.022, según la actualización de deuda efectuada por la actora en la vista celebrada el 12 de diciembre de 2.022, la arrendataria abonó en dicha anualidad la suma de 1.920 euros, importe que la demandada fijaba también como abonado en su escrito de contestación, por lo que resulta una deuda de 3.360 euros.

Recapitulando, la suma adeudada a fecha de la vista, esto es, hasta diciembre de 2.022 inclusive, asciende a 9.600 euros( 2.880 + 3.360 + 3.360 ) por lo que debe estimarse el recurso también en lo relativo a este particular, y revocar la sentencia impugnada en el sentido de condenar a la Sra. Sacramento al pago de dicha suma, en vez de los 7.040 euros establecidos en primera instancia.

CUARTO.-La estimación del recurso de apelación comporta que no proceda efectuar expresa imposición de las costas causadas en esta alzada ( art. 398.2 LEC ).

Conforme a lo dispuesto en el ap. 8º de la D.A. 15ª de la LOPJ , se acuerda la devolución a la apelante del depósito constituido para recurrir.