Sentencia Civil 758/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 1165/2022 de 15 de noviembre del 2024

PRIMERO.- El procedimiento ordinario de que dimana el presente recurso se inició en virtud dedemanda interpuesta por GRUP D'IMPRESSIO M.V.M., S.L., y REALE SEGUROS GENERALES S.A en reclamación de 43.300 euros, en la que se alegaba, en síntesis, que con fecha 24.11.2014, la demandante GRUP D'IMPRESSIO M.V.M, S.L. ya ocupaba en calidad de inquilina las naves identificadas como 1 y 2 ubicadas en la calle Gran Bretanya nº 22 de Igualada, según contrato de dicha fecha, y que entre julio de 2.015 y junio de 2.016 estaban amparadas en póliza de seguro suscrita con la también demandante REALE SEGUROS GENERALES S.A., (en adelante REALE). La demanda se dirige frente a D. Sebastián, propietario-arrendador al momento de otorgarse el contrato, y ABC LEATHER S.L. que adquirió la nave núm. 2 en enero de 2.016 a título de compraventa subrogándose en el contrato de arrendamiento; asimismo se dirige frente a ALLIANZ COMPAÑÍA DE SEGUROS Y REASEGUROS (en adelante ALLIANZ) y ZURICH INSURANCE PLC SUCURSAL EN ESPAÑA (en adelante ZURICH) como aseguradoras de cada uno de los codemandados, respectivamente.

Relatan las actoras que entre septiembre de 2.015 y abril de 2.016 se produjeron cuatro siniestros:

1.- El 10 de septiembre de 2.015, siendo propietario el Sr. Sebastián, se produjeron filtraciones de agua de lluvia que dañaron una máquina de impresión Roland 600, en concreto, su mesa de control, cuya reparación ascendió a 21.400 euros.

2.- El 1 de octubre de 2.015, siendo aún propietario el Sr. Sebastián se produjo una nueva entrada de agua de lluvia que dañó la misma máquina provocándole nuevos daños cuya reparación ascendió a 7.500 euros.

3.- El 5 de abril de 2.016, siendo ya propietaria ABC LEATHER, se repitió la situación penetrando el agua de lluvia en el interior de la nave y dañando la consola de la misma máquina de impresión cuya reparación ascendió a 3.500 euros.

4.- El 21 de abril de 2.016 de nuevo se produjo una entrada de agua de lluvia, resultando afectados los tinteros, placas electrónicas y relés de la máquina de impresión, cuya reparación ascendió a 10.900 euros.

REALE indemnizó a GRUP D'IMPRESSIO M.V.M. en la cantidad de 7.500 euros por el siniestro del 1 de octubre de 2.015, asumiendo esta el importe restante de 35.800 euros.

A finales de abril de 2.016 la codemandada ABC LEATHER repara la causa de estos daños rehabilitando la cubierta de la nave, y a partir de entonces deja de entrar agua de lluvia y cesan los daños, por lo que sostiene la parte actora que, tal y como apunta su perito en el informe que aporta, las filtraciones se producían por un defecto de la propia cubierta y/o del canal de recogida y evacuación de aguas pluviales, habiendo incumplido los arrendadores su obligación de realizar las reparaciones necesarias a fin de conservar la nave en estado de servir para el uso al que se destina.

En base a todo ello, en el suplico de la demanda se solicita la condena de los cuatro codemandados conjunta y solidariamente, al pago de la suma de 43.300 euros, más intereses y costas.

Los codemandados D. Sebastián y ALLIANZ se opusieron a dicha pretensión alegando, en primer término que el siniestro de fecha 10 de septiembre de 2.015 no ocurrió, habiendo organizado la actora una componenda aportando unos documentos con fechas modificadas, pues el primer siniestro que se les comunicó fue el del 1 de octubre de 2.015, por el cual el corredor de seguros de la arrendataria demandante envió un correo electrónico al perito de ALLIANZ fechado el 20.11.2015, al que adjuntaba dos ofertas de reparación de la máquina afectada emitidas por GESTION DE NOGOCIOS GRÁFICOS S.L., ambas de fecha 09/11/2015: la nº NUM000 por base imponible de 18.100€, (total con IVA 21.901€), y la nº NUM001, base imponible 4.200€, (5.082€ con IVA), mientras que en la demanda se aportan como documento 6 y 7 dos ofertas de la misma entidad y por los mismos importes, pero con nº NUM002 y NUM003 y con fecha 10.09.2015, no siendo lógico que las ofertas de septiembre tengan una numeración mayor que las de noviembre; además, la actora efectuó reclamación extrajudicial por lucro cesante derivado de la paralización de la máquina afectada, desde el día 2 de octubre hasta el 17 de noviembre de 2.015, mientras que si el siniestro hubiera ocurrido el 10 de septiembre lo normal es que la reclamación por lucro cesante hubiera sido a partir de esa fecha y no desde el 2 de octubre.

En segundo lugar, niegan la responsabilidad del Sr. Sebastián en el siniestro del 1 de octubre alegando que su perito, que visitó la nave el 23/10/2015 y realizó un informe donde no se observa ningún vicio constructivo que comprometa la estanqueidad de la cubierta ni ningún tipo de alteración que modifique su configuración de origen, así como que el canal de evacuación de aguas pluviales está debidamente conservado sin depósito de suciedad ni objetos que pudiesen obstruir los distintos desagües, tratándose de un supuesto de fuerza mayor dado que según las consultas realizadas al METEOCAT, el día 1 de octubre de 2.015 se registraron precipitaciones en la zona que superaron los umbrales de 40 l/m2/hora, registrándose 19,5 l/m2 en media hora.

Y en cuanto a los siniestros de abril de 2.016 no procede reclamación a dichos demandados al no ser ya el Sr. Sebastián propietario de la nave arrendada.

Por último, en cuanto al importe de los daños alegan que se reclaman a valor de nuevo y no a valor real, lo que conduciría a un enriquecimiento injusto de la actora.

ABC LEATHER S.L. y ZURICH se opusieron a la demanda alegando, en primer término, falta de legitimación pasiva respecto a los siniestros de 2.015, dado que adquirieron la nave el 14 de enero de 2.016.

En cuanto al fondo, exponen que, si bien en la demanda se indica que GRUPO D'IMPRESSIÓ MVM ocupaba como arrendataria las naves 1 y 2 de la Calle Gran Bretanya de Igualada, solamente la nave identificada como nº 2 pertenecía al Sr. Sebastián y posteriormente a ABC LEATHER, siendo esta la única nave objeto del contrato de arrendamiento según consta en el mismo, aunque es cierto que REALE aseguraba las dos naves desde julio de 2015 a junio de 2.016.

Alegan que los siniestros de abril de 2.016 tienen su origen en una falta de mantenimiento del desagüe pluvial de la cubierta de la nave, siendo la arrendataria quien debía encargarse de su mantenimiento conforme a lo dispuesto en la cláusula sexta del contrato, según la cual corresponde a la arrendataria el mantenimiento de las instalaciones de la nave, incluyendo el de los desagües, y habiendo verificado su perito que el desagüe da aguas pluviales se encontraba muy sucio, con acumulación de lodos, por lo que las filtraciones se produjeron por un emboce en los desagües pluviales; añaden que, de considerarse que el arrendatario no estaba obligado al mantenimiento del desagüe pluvial de la cubierta, la responsabilidad recaería en exclusiva en el codemandado Sr. Sebastián que debería haber solventado la problemática de las filtraciones tras la ocurrencia de los siniestros de 2.015 y no advirtió de dicha incidencia a ABC LEATHER al transmitirle la propiedad. De hecho, cuando ABC LEATHER tuvo conocimiento de dicha problemática, y con independencia de lo que indicara el contrato de arrendamiento, requirió al Sr. Sebastián para su inmediata reparación al ser el origen de los daños previo a la compraventa; y al no atender el Sr. Sebastián los requerimientos, fue finalmente ABC LEATHER quien contrató un industrial para efectuar las reparaciones oportunas, reservándose las acciones legales correspondiente contra el anterior propietario.

Aducen también que los siniestros de abril de 2016 se habrían evitado si la arrendataria hubiera trasladado la máquina afectada o colocado una lona impermeable sobre ella, por lo que deberá asumir las consecuencias de su falta de diligencia.

Subsidiariamente alegan pluspetición al reclamarse el valor a nuevo, considerando que únicamente sería indemnizable el valor real, que según el perito de la propia parte actora ascendería a 10.412,25 euros por los siniestros de abril de 2.016, importe al que debería deducirse como mínimo un 50% a cargo de la arrendataria por concurrencia de culpas, resultando un importe máximo a abonar por ABC LEATHER y ZURICH de 5.206,13€.

Durante la tramitación del procedimiento se produjo el fallecimiento del codemandado Sr. Sebastián sin que se personaran sus sucesores, y manifestando las partes desconocimiento de los mismos, fueron declarados en situación de rebeldía procesal continuando el pleito su curso.

Seguido el juicio por sus trámites, recayó sentencia íntegramente desestimatoria de la demanda con imposición de costas a la actora. El juzgador a quo descarta que las precipitaciones puedan ser calificadas como fuerza mayor, a los efectos del art. 1.015 C.Civil, al considerar, en esencia, por un lado, que el hecho de que el siniestro se repitiera en diversas ocasiones es incompatible con la fuerza mayor, y por otro, que una vez efectuadas las reparaciones por parte de la codemandada ABC LEATHER, no se han vuelto a producir filtraciones, por lo que la excepción de fuerza mayor no puede tenerse en cuenta. Tras ello, estima que, relacionando las tres periciales aportadas, la "causa més inmediata del estancament de l'aigua"fue la suciedad acumulada en el canal de recogida de aguas pluviales que provocó la entrada de agua a la nave por el punto A señalado en el dictamen del perito de Zurich, Sr. Pedro Antonio.

A partir de esta conclusión, considera que, conforme al pacto sexto del contrato, el canal de recogida de aguas pluviales es una instalación de la nave en cuanto resulta provechosa para la misma, al tratarse de un elemento de uso constante para desaguar el agua de lluvia, que "també entra dins del concepte "desagües", por lo que concluye que la obligación de conservación y mantenimiento del canal correspondía a la arrendataria, y dado que la causa de las filtraciones es la acumulación de suciedad, nada puede reclamar, lo que le lleva a desestimar la demanda con imposición de costas a la parte actora.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandante alegando, en esencia, error en la valoración de la prueba respecto a la causa de las filtraciones que, a su juicio está en la falta de estanqueidad y defectos estructurales en el sistema de desagüe de aguas pluviales, imputable a la parte arrendadora. Alega también que la sentencia no se pronuncia sobre algunas de las cuestiones controvertidas, e impugna por último la imposición de costas, alegando la "complejidad técnica del caso planteado".

Los demandados personados se oponen al recurso e interesan la confirmación íntegra de la sentencia de primera instancia.

SEGUNDO.-Planteado el debate según ha quedado expuesto, hemos de poner de manifiesto, ante todo, respecto a la alegación de la apelante de falta de pronunciamiento sobre algunos hechos controvertidos, que ciertamente la sentencia de primera instancia no se pronuncia sobre cuestiones como el conocimiento de la propiedad de los sucesivos siniestros, la concurrencia de culpa de la arrendataria o la pluspetición, si bien ello no configura una suerte de incongruencia omisiva que, de hecho, ni siquiera se plantea de forma expresa como motivo de apelación. Y es que, una vez que el juzgador a quo establece que la causa de las filtraciones que provocaron los daños fue la falta de limpieza del canal de recogida de aguas pluviales, y que la obligación de conservación y mantenimiento de dicho canal correspondía al arrendatario, quien, por tanto, nada puede reclamar al arrendador, resultaba ya innecesario entrar a resolver sobre el resto de cuestiones planteadas, y así lo indica el juez en el Fundamento de Derecho Tercero de la sentencia, siendo por otro lado doctrina constante, uniforme, y reiterada ( SSTS de 24 y 28 de noviembre de 2005) que no puede incurrir en vicio procesal de incongruencia la sentencia absolutoria que desestima totalmente la pretensión de la demanda. En consecuencia, tal alegación no puede prosperar.

También hemos de puntualizar que si bien en la demanda se indicaba que GRUP D'IMPRESSIO es arrendataria de las naves industriales señaladas con los números 1 y 2 del edificio industrial de la calle Gran Bretanya nº 22 de Igualada, ha quedado acreditado y no es ya controvertido en esta alzada, que la única nave arrendada por los demandados es la número 2, siendo en esta en la que se produjeron los daños objeto de reclamación; ello sin perjuicio de que en la póliza de seguro suscrita entre ambas demandantes constan aseguradas ambas naves, además de otras dos (números 4 y 6) propiedad de GRUP D'IMPRESIO.

Hechas estas precisiones, siendo claro que nos hallamos en el ámbito de una responsabilidad contractual, en virtud del contrato de arrendamiento de 24 de noviembre de 2.014 sobre la nave identificada como nº 2 de la calle Gran Bretanya nº 22, del polígono industrial Les Comes de Igualada, la acción que ejercita la arrendataria descansa en los arts. 21.1 de la LAU y 1554 del CC, en cuanto al incumplimiento que imputa a los arrendadores sucesivos por no realizar las obras necesarias para mantener la nave en condiciones de servir al uso convenido.

Conviene recordar que respecto de los contratos para uso distinto de vivienda rige - como regla general - la total libertad de pactos tal y como se contempla en el Preámbulo de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) ( punto 3: "...la ley opta por dejar al libre pacto de las partes todos los elementos del contrato, configurándose una regulación supletoria del libre pacto que también permite un amplio recurso al régimen del CC") y en su art. 4.3 LAU (" Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, por lo dispuesto en el título III de la presente Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el CC").

Es decir, se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto por lo dispuesto en el Tít. III de la LAU (arts. 29 a 35 , en relación, por remisión, con los arts. 19 , 21 , 22 , 23 , 25 , 26 , 27.2.a , b , e) y supletoriamente, por el CC (aparte de estar imperativamente sujetos al Tít. I - arts. 1 a 5 - y a las Disposiciones comunes del tít. IV( arts. 36 y 37), por lo que la autonomía de la voluntad prevalece con gran amplitud (arts., pues, 6.2 y 1255 CC ).

Por otro lado, podemos decir que la LAU distingue tres tipos de obras, que son: 1.- Obras de conservación, a las que se refiere el artículo 21, en relación con el art. 1554.2º del Código Civil, consistentes en las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local en las condiciones de servir al uso convenido, y que son obligación y a cargo del arrendador; 2.- Obras de mejora, a las que se refiere el artículo 22 LAU, que son facultad del arrendador y a su cargo; y 3.- Obras de adaptación o modificación, a las que se refiere el artículo 23, que son facultad del inquilino y a su cargo, en determinadas condiciones, con el consentimiento del arrendador o autorización judicial.

Efectivamente, el art. 21.1 de la LAU pone a cargo del arrendador las reparaciones necesarias para conservar la vivienda o local en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil; y el artículo 1554.2º del Código Civil obliga igualmente al arrendador a hacer en la cosa arrendada todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso convenido.

En lo que se refiere al alcance e interpretación de lo que ha de entenderse por obras de conservación del art. 21 (la LAU habla en ocasiones indistintamente de obras de conservación como de reparaciones) tanto esta Sección 13ª, como la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, que tienen asignados en exclusiva los recursos de apelación en materia de arrendamientos, ya se han pronunciado en anteriores ocasiones ( Sentencias de esta Sección de de 26.05.2011, ROJ: SAP B 7286/2011, o núm. 407/2023, de 13 de julio de 2.023, Recurso 84/2022, y Sentencia de la Sección 4ª nº 655/2017 de 11 de octubre de 2.017, Recurso 1505/2016), en el sentido de que las obras de conservación son todas aquellas que sean indispensables para el uso convenido y se configuran como necesarias para que la finca pueda servir al mismo; no hay trascendencia jurídica en la distinción entre las obras de conservación y las de reparación, es una cuestión de matiz: reparar es subsanar un daño ya producido, conservar es evitar el deterioro de la finca. La obligación de reparar/conservar alcanza a todos los elementos, servicios e instalaciones inherentes a la finca o que fueron arrendados y se entregaron con la misma. Podría decirse que las reparaciones necesarias, según la doctrina,son aquellas que hacen referencia tanto a las obras u operaciones encaminadas a la restauración de los deterioros o menoscabos sufridos en la vivienda o local arrendados, cuanto, a la conservación de los mismos, es decir, aquellas que deben realizarse ineludiblemente para mantener la finca a fin de que cumpla su utilidad, evitándose con ello su deterioro, pérdida o destrucción, y que no aumentan el valor ni la productividad de la cosa arrendada. En definitiva, el concepto de reparación hace referencia a aquel gasto u obra sin la cual quedaría la cosa arrendada inservible para su uso, e incluso llegaría a destruirse. En sintonía con tal criterio, la doctrina jurisprudencial (dictada en interpretación y aplicación del artículo 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 )declaró qué reparaciones necesarias son las indispensables para el disfrute de la casa ( STS de 7 de noviembre de 1961 )encaminadas a corregir desperfectos notables en la cosa arrendada que la hacen inservible para el fin pactado en el contrato ( STS de 2 de junio de 1951 ),las de conservación del techo de la casa objeto del arrendamiento en estado de servir para el uso a que se destina, subsanando los defectos de que adolece mediante las obras necesarias con el fin primordial de impedir filtraciones de agua ( STS de 5 de octubre de 1951 ),entre otras.

En suma, conviene concretar que no hay distinción, en terminología jurídicamente trascendente, entre obras de conservación y reparación ("reparaciones que sean necesarias para conservar..."). Todas las obras que se lleven a cabo a los efectos de mantener el inmueble en condiciones de servir al uso convenido "serán de cuenta y cargo del arrendador " . Y se aplica la misma regulación,tanto si se trata de contratos de arrendamiento de vivienda como de contratos de uso distinto a vivienda, siempre en el caso de estos últimos, "a falta de pacto".

TERCERO.- Establecidos así los conceptos generales, la primera y esencial cuestión objeto de controversia en primera instancia y que se reproduce en esta alzada, es la referida a la causa de las filtraciones que ocasionaron los daños que se reclaman. La sentencia impugnada atribuye las filtraciones a la existencia de suciedad en el canal de recogida de aguas pluviales de la cubierta de la nave, asumiendo la tesis de la arrendadora ABC LEATHER y su aseguradora, pronunciamiento que combate la parte demandante que sostiene que las filtraciones se debían a deficiencias del canal pluvial por falta de estanqueidad, cuya reparación correspondía a los arrendadores.

Hemos de indicar, ante todo, que no escontrovertido y así resulta tanto del informe pericial aportado por la actora como de los aportados por las codemandadas, que las filtraciones de agua hacia el interior de la nave arrendada procedían del canal de recogida y evacuación de aguas pluviales de la cubierta, produciéndose la entrada de agua en días de lluvia y siempre por el mismo lugar: el tramo final del canal, en unos dos metros lineales.

Tampoco es controvertido que a finales de abril de 2.016, la codemandada ABC LEATHER S.L. efectuó reparaciones en la cubierta y el canal pluvial, y a partir de entonces no han vuelto a producirse mas filtraciones por agua de lluvia en la nave.

Respecto a las intervenciones concretas que efectuó dicha codemandada, no se ha aportado a los autos ningún presupuesto, ni orden de trabajo, ni factura, en relación con tales reparaciones, por lo que no disponemos de prueba objetiva sobre la naturaleza y alcance de las mismas. Tampoco la demandada ABC LEATHER propuso la testifical del industrial que contrató para llevar a cabo la reparación. Únicamente aportó como testigo a su empleado, D. Ángel Jesús, que manifestó ser el encargado de la empresa en cuanto a los transportes, logística y parte de producción, y que no llevó a cabo la propia reparación, declarando que tuvieron conocimiento de las filtraciones en abril de 2.016 y avisaron a la empresa que les suele hacer los trabajos de albañilería, que les manifestó que tenían que esperar 2 o 3 dias a que estuviese el tejado seco para subir, tras lo cual, subieron y le dijeron que habían hecho una limpieza de todo el canal, encontrando residuos de "piedras y cosas así", y que también le dijeron que habían reforzado la tela asfáltica o "el aislamiento que se pone y ya está".

Llegados a este punto, es claro que a efectos de determinar la causa de las filtraciones, la prueba pericial se presenta como esencial, disponiendo de tres dictámenes aportados por cada una de las partes con conclusiones contradictorias.

Como en términos generales explican, entre otras, las SSTS 468/2019, de 17 de septiembre; STS 141/2021, de 15 de marzo; STS 886/2022, de 13 de diciembre o STS 911/2022, de 14 de diciembre "la valoración probatoria se concibe como la actividad intelectual que ha de realizar el Juez a los efectos de determinar, con respecto a las afirmaciones fácticas realizadas por las partes, si estas se han visto corroboradas por las pruebas propuestas y practicadas en el proceso, sometiendo a las mismas a un examen fundado en máximas de experiencia obtenidas por el propio Juez o establecidas en la ley, así como a través de los más elementales postulados de la lógica y la razón - sana crítica-, proceso que, además, ha de exteriorizar en la motivación de la sentencia, que zanja el conflicto judicializado sometido a su consideración".

En particular, sobre la valoración de la sana crítica en relación con la prueba pericial se expresa la STS 471/2018, de 19 de julio, cuando señala al respecto:

"Aplicando estas reglas, el tribunal, al valorar la prueba por medio de dictamen de peritos, deberá ponderar, entre otras cosas, las siguientes cuestiones:

1.º.- Los razonamientos que contengan los dictámenes y los que se hayan vertido en el acto del juicio o vista en el interrogatorio de los peritos, pudiendo no aceptar el resultado de un dictamen o aceptarlo, o incluso aceptar el resultado de un dictamen por estar mejor fundamentado que otro: STS 10 de febrero de 1.994 .

2.º.- Deberá también tener en cuenta el tribunal las conclusiones conformes y mayoritarias que resulten tanto de los dictámenes emitidos por peritos designados por las partes como de los dictámenes emitidos por peritos designados por el tribunal, motivando su decisión cuando no esté de acuerdo con las conclusiones mayoritarias de los dictámenes: STS 4 de diciembre de 1.989 .

3.º.- Otro factor a ponderar por el tribunal deberá ser el examen de las operaciones periciales que se hayan llevado a cabo por los peritos que hayan intervenido en el proceso, los medios o instrumentos empleados y los datos en los que se sustenten sus dictámenes: STS 28 de enero de 1.995 .

4.º-También deberá ponderar el tribunal, al valorar los dictámenes, la competencia profesional de los peritos que los hayan emitido así como todas las circunstancias que hagan presumir su objetividad (...) STS 31 de marzo de 1.997 ".

En el supuesto de autos, las demandantes aportan un dictamen suscrito por D. Remigio (perito de riesgos diversos cuya titulación académica es graduado en ADE) y D. Ovidio (Arquitecto Técnico), si bien de las manifestaciones de ambos en el juicio parece que quien visitó la nave y llevó a cabo las principales gestiones de peritación fue el primero. En todo caso, ninguno de los dos accedió a la cubierta ni inspeccionó de forma personal y directa su estado ni el del canal de recogida de aguas pluviales, ni antes ni después de las reparaciones. Únicamente visualizaron la cubierta y el canal mediante el uso de un dron cuando ya se habían efectuado las reparaciones. Tanto es así que, según manifestó el Sr. Remigio, las fotografías que constan en su informe sobre el estado de la cubierta y el canal antes de la reparación son las que le facilitó el perito de ALLIANZ.

El informe suscrito por ambos peritos adjuntado con la demanda engloba los cuatro siniestros que se reclaman, concluyendo que, dado que han acaecido varios siniestros de idénticas características, produciéndose las filtraciones por la misma zona independientemente de la intensidad de las lluvias, entienden que "existe una deficiencia en el canal de recogida de aguas pluviales y/o en la cubierta de la nave",planteando como hipótesis que dichas deficiencias pueden ser atribuibles:

- A la pérdida de estanqueidad del canal.

- Que el vuelo de la cubierta de chapa sobre el canal puede que sea mínimo, lo que permite que la lluvia no precipite dentro del canal y penetre al interior de la nave.

- Diámetro insuficiente de las salidas de evacuación del canal pluvial.

Es de reseñar que no se aporta ningún detalle técnico sobre el vuelo que debería tener la cubierta, ni se indica cual es el diámetro de las tres salidas a bajantes de que dispone el canal, ni tampoco cual es el que, a criterio de los informantes, deberían tener, no obrando en el dictamen ningún estudio técnico sobre el dimensionado de los huecos de evacuación.

En todo caso, después de plantear esas tres hipótesis, indican los peritos de la actora que a finales de abril de 2.016, ABC LEATHER procedió a efectuar reparaciones, y a partir de entonces "no se han vuelto a producir filtraciones de agua, a pesar de haberse registrado precipitaciones de lluvia en el emplazamiento del Riesgo Asegurado concretamente el día 28.05.2016".Y que , "ante tales circunstancias, "decidimos contratar un servicio de dron para realizar una inspección ocular del estado de la cubierta, donde podemos comprobar las reparaciones efectuadas por el industrial contratado por la propiedad, concretamente observamos que habían realizado diversas actuaciones sobre el canal pluvial y la cubierta inclinada, sellado de diversas panchas metálicas así como la limpieza y pintado con pintura impermeabilizante del canal pluvial, extremo que denota que había deficiencias en la estanqueidad de dichos elementos".

La codemandada ALLIANZ aporta dictamen emitido por D. Hipolito (Arquitecto Técnico), que refiere que le efectúan el encargo el 23 de octubre de 2.015 por el siniestro ocurrido el 1 de octubre 2015, y realiza la primera visita el 28 de octubre, describiendo que la nave está integrada en un conjunto de naves industriales adjuntando una fotografía de la vista aérea del conjunto en la que grafía la nave que nos ocupa. Informa que comprueba que el agua accedió a través de la cubierta en la zona final del canal de evacuación de aguas pluviales (en concreto por los dos últimos metros lineales, adjuntando fotografía donde señala los chorretones dejados por el agua en la pared de la nave), y relata que dado que la cubierta es inaccesible, se coordina visita con operarios designados por el asegurado para el día 1 de noviembre, para acceder a la cubierta mediante una plataforma elevadora. No obstante, ante le riesgo de precipitaciones se pospone la visita para el 10 de noviembre, y durante la tarde-noche del 2 de noviembre se registran nuevas precipitaciones entrando de nuevo agua de lluvia por el mismo punto.

El 10 de noviembre accede a la cubierta efectuando varias fotografías e informa que la cubierta "está compuesta por una serie de perfiles de chapa grecada superpuesta fijada mediante tornillería metálica a la estructura, la cual entrega por gravedad el agua pluvial en cada uno de los extremos de las vertientes", no observando ningún tipo de vicio constructivo que comprometa su estanqueidad ni ningún tipo de alteración que modifique su configuración de origen. En cuanto al canal de evacuación de aguas pluviales, indica que este se encuentra debidamente conservado, sin depósitos de suciedad ni objetos que pudiesen obstruir los distintos desagües de la cubierta, fotografiando la zona por donde se produjeron las filtraciones que se encuentra en el tramo final del canal.

Añade que según METEOCAT y AEMET, el día 1 de octubre se superaron los umbrales de intensidad de más de 40 l/m2, registrándose un total de 19,5 l/m2 en menos de media hora, y que las precipitaciones registradas en el 2 de noviembre fueron atribuibles a un temporal de levante que causó daños generalizados en la comarca tanto por lluvias como por viento. Todo lo cual le lleva a concluir que las filtraciones causantes de los daños "son atribuibles a la gran cantidad de agua que recogió la cubierta de la edificación, viéndose su capacidad de evacuación sobrepasada y acumulándose en el interior de la canal metálica, hasta que por acumulación del agua, esta alcanzó los distintos encuentros de chapa de la cubierta con la canal y accedió al interior de la edificación, causando los daños observados en la maquinaria Roland.

En suma, atribuye la causa a lluvias extraordinarias.

El perito de ABC LEATHER y ZURICH, D. Pedro Antonio, Ingeniero Técnico Industrial emite dos informes, uno por el siniestro del 5 de abril y otro por el de 24 de abril, con las mismas conclusiones.

Refiere que contactó con el perito de Allianz sobre los siniestros de 2.015, y que visitó la nave el 26 de abril.

Describe la cubierta de forma idéntica al perito de ALLIANZ, ( "la edificación cuenta con una canal de recogida de aguas pluviales de chapa metálica, que recorre de manera longitudinal por todo el recorrido del muro divisorio con la nave contigua y que recoge de manera compartida la lluvia tanto de la mitad de la cubierta del riesgo asegurado como la mitad de la nave contigua").

Refiere que "tanto el 5 como el 21 de abril hubo lluvias, pero de naturaleza NO extraordinaria (intensidad máxima de 3,3 l,m2 y 6,7 l/m2 respectivamente), y pese a ello entró el agua, ubicando la entrada en el mismo punto que el perito de ALLIANZ.

Indica el perito que el industrial contratado por ABC accedió a la cubierta para hacer las reparaciones, y que el estado de la canal era el que se puede ver en la fotografía que adjunta (ágina 5 de ambos informes) añadiendo que la canal se encuentra "muy sucia con acumulación de lodos en la misma" , y hace un dibujo que representa la sección esquemática del canal indicando que el industrial ha reforzado la unión de las dos chapas (punto A) reponiendo los remaches y aislando con silicona la junta, además de pintar con pintura bituminosa.

Con todo ello concluye que "todos los indicios nos llevan a la conclusión de que las filtraciones se han producido al llegar el agua hasta el punto "A" por un emboce en los desagües que ha evitado la correcta evacuación de agua de la canal".

En el juicio, el Sr. Pedro Antonio explicó que el agua tuvo que llegar hasta el nivel donde se unen las dos chapas, haciendo mención a una línea azul y otra negra de la fotografía de la página 5; sin embargo, en los autos elevados únicamente constan los informes en formato papel y en blanco y negro, no obrando en el expediente digital, y resultando de todo punto imposible visualizar tales líneas en la fotografía, que ni siquiera permite ver el canal (sólo se aprecia una zona oscura a lo largo de la separación entre cubiertas), por lo que interpretamos, a la vista del dibujo del "vaso"(página 5 ), que el Sr. Pedro Antonio se refiere a la unión de la chapa de la canal con la chapa de la cubierta (punto A de su dibujo del vaso), en consonancia con el informe del perito de Allianz D. Hipolito que indica que el agua se acumuló en el interior de la canal metálica, hasta que alcanzó "los encuentros de chapa de la cubierta con la canal y accedió al interior de la edificación".

Pues bien, respecto a la suciedad, el perito Sr. Pedro Antonio no la vió personalmente porque no accedió a la cubierta, y la fotografía adjunta a su informe realizada al parecer por el industrial que efectuó la reparación por encargo de ABC LEATHER (cuyo testimonio, como ya hemos dicho, no ha sido aportado), no permite apreciar ni el canal ni la pretendida suciedad.

En todo caso, el Sr. Pedro Antonio expuso en el juicio que en el punto de unión de la chapa de la cubierta con la chapa del canal "había masillas o material sellante; este material es un fungible, se degrada con el tiempo y perdió su estanqueidad. Al darse la circunstancia de que se llenó hasta ese punto y el material sellante se había degradado pudo salir el agua".

Con todos estos datos, debemos poner de manifiesto, ante todo, que la sentencia de primera instancia rechaza la alegación de fuerza mayor como consecuencia de lluvias extraordinarias planteada por ALLIANZ siguiendo el criterio de su perito, pronunciamiento que ha sido consentido por dicha demandada (que pudo haberlo impugnado vía art. 461 LEC) , y por tanto debe ser tenido como firme y con autoridad de cosa juzgada, no pudiendo ser considerado ni analizado por la sentencia de apelación, ( y que en todo caso el Tribunal comparte, en tanto que, además de los argumentos expuestos por el juzgador a quo, no consta que se hubieran producido filtraciones en el resto de las naves que conforman el edificio industrial y que disponen del mismo sistema de cubierta y canal de aguas pluviales) quedando, en definitiva, dicho pronunciamiento firme por consentido y totalmente fuera del ámbito de esta segunda instancia.

Así las cosas, y aún sin poder determinar de forma concluyente los concretos trabajos de reparación efectuados (prueba que correspondía a la propietaria que llevó a cabo la reparación al ser quien tiene la total facilidad y disponibilidad probatoria, ex art. 217 LEC ),consideramos que tanto si la acumulación de agua en el canal se produjo por lluvias intensas, como por suciedad acumulada, ambas explicaciones periciales nos llevan a la existencia de un fallo en el sistema de evacuación de aguas pluviales que forma parte del sistema constructivo de la nave industrial arrendada. Así, queda acreditado de las periciales aportadas por las propias demandadas, que el agua se filtraba por la junta de encuentro entre la chapa de la cubierta y la chapa del canal pluvial en el tramo final de este (en unos dos metros lineales) y es incontrovertido que una vez sellada dicha junta e impermeabilizado el canal, no se han vuelto a producir filtraciones, cuando es obvio que desde abril de 2016 han tenido que sucederse episodios de lluvias copiosas en la zona, (el perito de la actora cita en concreto las precipitaciones acaecidas el 28 de mayo de 2.016), y sin que conste que por parte de la arrendadora (que ocupa otra de las naves del edificio industrial según declaró su encargado Sr. Ángel Jesús), ni tampoco de la arrendataria, (que ocupa la nave contigua -nº 1- en arrendamiento, y otras dos del edificio en propiedad -nº 4 y 6-), se lleven a cabo labores periódicas de limpieza del canal. Todo apunta, por tanto, a que el problema estaba más en la falta de estanqueidad de la junta entre la chapa de la cubierta y la chapa del canal pluvial, que como indicó el perito de ZURICH en el juicio había perdido el material de sellado, que en la existencia de suciedad acumulada o de lluvias intensas, de tal modo que si la junta hubiera estado correctamente sellada las filtraciones no se habrían producido aunque el nivel de agua acumulado hubiera alcanzado y superado la altura de la junta.

Así pues, hemos de concluir, por un lado que, apartándonos del criterio del juzgador a quo, la causa eficiente de las filtraciones está en el defectuoso estado de sellado de la junta de encuentro entre la chapa de la cubierta y la chapa del canal, que ha permitido la entrada de agua. Y por otro lado, que estamos ante obras de reparación indudablemente necesarias e imprescindibles para que la nave pueda ser disfrutada debidamente, y para conservarla en estado de servir al uso convenido, que integran por completo el concepto de obras de conservación a que se refiere el art. 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en relación con el artículo 1554.2º del Código Civil, y que son obligación y a cargo del arrendador.

Llegados a este punto, la sentencia de primera instancia, asumiendo la tesis de la arrendadora ABC LEATHER y su aseguradora Zurich, considera que en virtud de la cláusula sexta del contrato de arrendamiento, la obligación de mantenimiento del canal de recogida de aguas pluviales correspondía al arrendatario.

A este respecto, las previsiones contractuales a tener en cuenta son, en primer lugar, el pacto primero, conforme al cual las partes convienen que: ,

"Es objecte de l'arrendament exclusivament, la superficie situada dins de les parets de la nau industrial, quedant especialment exclosa la façana de la mateixa".

Por su parte, el pacto sexto establece que "Igualment, son de comte i càrrec de la part arrendatària les despeses ocasionades pels desperfectes que es produeixin ja siguin en vidres, panys i altres utensilis o els de les instal·lacions i el seu adient manteniment , les despeses de conservació i reparació de les instal·lacions d'aigua, electicitat, teléfon, calefacció, instal·lacions sanitaries i de serveis, desaigües, tuberies, així com també la conservació, reparació i substitució de persianes, en cas que existeixin tots aquests utensilis i instal·lacions".

Pues bien, partiendo de que estamos ante reparaciones ejecutadas tanto en la cubierta como en el canal de recogida y evacuación de aguas pluviales, que afectaban al sellado e impermeabilización de la junta de encuentro entre ambos parámetros, las estipulaciones contractuales transcritas no suponen, a nuestro criterio, que el arrendatario se hubiera obligado a la reparación de tales instalaciones, por cuanto, por un lado, el canal es un elemento externo a la nave y por tanto, no se encuentra dentro de sus paredes (pacto primero, a sensu contrario); y en cuanto a la cubierta, el pacto sexto no hace ninguna mención a la misma, por lo que ninguna intervención debía ni podía llevar a cabo en ella el arrendatario. Por otro lado, el pacto sexto tampoco hace mención expresa a la instalación de recogida y evacuación de aguas pluviales de la nave, que a nuestro parecer, no puede considerarse incluída en el término "desagües", que por el contexto del pacto sexto en que se recoge, entendemos referido a conductos propios de las instalaciones interiores de la nave (junto a las instalaciones de agua, calefacción o sanitarias). Tanto es así, que la arrendadora ABC LEATHER llevó a cabo las reparaciones en abril de 2.016 por su cuenta y a su cargo, y la demanda rectora del procedimiento se presentó en julio de 2.018, sin que conste que la arrendadora hubiera efectuado repercusión ni reclamación alguna a la arrendataria por dichas reparaciones.

En suma, de los términos del contrato de arrendamiento, a partir del conjunto orgánico del mismo, no es posible deducir una voluntad concorde de las partes en cuanto a que el arrendatario debiera ocuparse de las obras de reparación y conservación de la cubierta y canal de recogida de aguas pluviales, por lo que, a falta de pacto, hemos de estar al art. 21.1 LAU por remisión del art. 30 del propio texto legal, que pone a cargo del arrendador las reparaciones necesarias para conservar la finca en condiciones de servir al uso convenido, (en similares términos el art. 1.554.2º del Código Civil) , tratándose en este caso de reparaciones imprescindibles a tal fin, lo que comporta, en definitiva, la responsabilidad de la parte arrendadora.

CUARTO.-En orden a las concretas reclamaciones, atendida la existencia de dos arrendadores sucesivos, procede analizar en primer término la falta de legitimación pasiva planteada por cada uno de ellos respecto a los daños reclamados por siniestros acaecidos cuando no eran arrendadores.

La Ley de Enjuiciamiento Civil alude a la legitimación, en sus dos vertientes activa y pasiva, en el artículo 10 L.E.C. a cuyo tenor "serán consideradas partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso. Se exceptúan los casos en que por ley se atribuya legitimación a persona distinta del titular".

La llamada legitimación pasiva "ad causam" o legitimación causal, se determina en función de la relación existente entre una persona determinada y la situación jurídica en litigio, ya que consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina la aptitud para actuar en el mismo como parte ( Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 1993, 28 de febrero de 2002 o 21 de abril de 2004) lo que exige atender al contenido de la relación jurídica concreta, pues será esa, sobre la que la parte demandante plantea el proceso, con independencia de su resultado, la que determine quién es la parte legitimada pasivamente.

En concreto, en el ejercicio de la acción de responsabilidad contractual, de acuerdo con el principio de relatividad del artículo 1257 del Código Civil, la legitimación, tanto activa como pasiva, corresponde a quienes fueron parte en el contrato o a sus herederos. Más en concreto, en el contrato de arrendamiento, partiendo de que se ejercita una acción de responsabilidad contractual que deriva de lo establecido en el art. 21.1 LAU (en relación con el 1.554.2º del CC, y con carácter general con el art. 1.101 CC ), la legitimación pasiva corresponde a quien fuera arrendador al momento de ocasionarse los daños reclamados.

En este caso, es indiscutido que en los daños reclamados por siniestros acaecidos en 2.015 el arrendador era el Sr. Sebastián, entonces propietario de la nave y quien suscribió el contrato con la arrendataria GRUP D'IMPRESIÓ M.V.M. Mediante escritura de compraventa de 14 de enero de 2.016 la nave es adquirida por ABC LEATHER, que se subroga en los derechos y obligaciones del arrendador, siento esta la propietaria-arrendadora cuando se producen las filtraciones de abril de 2.016. En consecuencia, el Sr. Sebastián, actualmente sus sucesores, carecen de legitimación pasiva respecto a los daños posteriores a la venta, y ABC LEATHER respecto a los anteriores a la misma, debiendo analizarse separadamente unos y otros.

Así pues, comenzando por los siniestros que serían imputables al Sr. Sebastián, actualmetne sus ignorados sucesores, la arrendataria GRUP D'IMPRESSIÓ MVM reclama 21.400 euros por un siniestro que dice acaecido el 10 de septiembre de 2.015, y REALE reclama 7.500 euros que indemnizó a dicha arrendataria por un siniestro ocurrido el 1 de octubre de 2.015 (ex art. 43 de la Ley de Contrato de Seguro ).

Respecto al siniestro de 10 de septiembre de 2.015, el Sr. Sebastián y su aseguradora ALLIANZ alegaban en su escrito de contestación que no se produjo ningún siniestro en esa fecha, ni se les efectuó comunicación del mismo, y que dado que en la fecha real del siniestro se habían producido lluvias extraordinarias, la actora ha organizado una "componenda" poniendo una fecha anterior y "aportando unos documentos con fechas modificadas".

Pues bien, de las documentales aportadas por ambas partes, puestas en relación con los dictámenes periciales de cada una de ellas, resulta lo siguiente:

1.- No existe ninguna comunicación escrita por parte de la arrendataria GRUP D'IMPRESIO MVM a su aseguradora REALE sobre un siniestro acaecido el 10.09.2015. La codemandada ALLIANZ propuso como prueba y fue admitida, el requerimiento a REALE para que, en relación con la póliza suscrita entre ambas demandantes adjuntada a la demanda, aportara los expedientes de los siniestros declarados durante los años 2.015 y 2.016, y en cumplimiento de dicho requerimiento, REALE aportó documentación relativa únicamente a tres siniestros, que se corresponden a los números NUM004, NUM005 y NUM006. El primero corresponde a la declaración del siniestro acaecido el 1 de octubre de 2015; el segundo al de 5 de abril de 2.016 y el tercero al de 22 de abril de 2.016.

2.- Tampoco se ha acreditado la existencia de reclamación por el siniestro de 10.09.2015 efectuada por parte de GRUP D'IMPRESIÓ MVM al arrendador Sr. Sebastián o a ALLIANZ, con anterioridad a la transmisión de la nave a ABC, habiendo intervenido en la escritura de compraventa el Sr. Pelayo, como administrador único de GRUP D'IMPRESIÓ MVM, a efectos de renunciar a los derechos de tanteo y retracto en su calidad de arrendataria de la finca objeto de venta.

La actora únicamente ha aportado un email de ALLIANZ fechado más de un año despues del alegado siniestro (17.11.2016, doc. 12 demanda) , en el que dicha aseguradora comunica que ya se ha pronunciado sobre "este asunto" y "no vamos a asumir las consecuencias económicas derivadas del mismo, una carta de reclamación dirigida al Sr. Sebastián fechada el 23 de abril de 2.017, en la que se hace referencia a los "siniestros ocurridos en fechas 19-09-2015 y 01-10-2015"(la primera fecha no coincide siquiera con la que se indica en la demanda, doc. 19), y copia del expediente de conciliación instado el 26.01.2018.

3.- Del informe del perito de ALLIANZ, D. Hipolito, resulta que en fecha 23 de octubre de 2.015 recibió el encargo de peritar el siniestro de 1 de octubre de 2.015, y visitó la nave el 28 de dicho mes, habiendo declarado en el juicio que en esa visita nadie le habló de un siniestro de septiembre, y que el perjudicado sí que le manifestó que reclamaba por la paralización de la actividad de la máquina, enviándole un escrito en el que reclamaba 33.265,02 euros por dicha paralización desde el 2 de octubre hasta el 17 de noviembre de 2.015; este escrito consta adjuntado a su informe (página 18), y si bien este concepto no es objeto de reclamación en este procedimiento, sí resulta significativo, a los efectos que aquí interesan, que la arrendataria reclamara por la paralización de la máquina desde el 2 de octubre (en relación con el siniestro del 1 de octubre por el que se reclaman daños por importe de 7.500 euros) y sin embargo no reclamara importe alguno por paralización de la máquina por un supuesto siniestro acaecido el 10 de septiembre que habría ocasionado daños a la misma máquina por un importe reclamado de 21.400 euros.

Es de significar en este punto que según el dictamen del Sr. Hipolito, entre su primera visita a la nave el 28 de octubre y la posterior de 10 de noviembre para acceder a la cubierta, se produjo otra filtración, concretamente el día 2 de noviembre, atribuyendo el perito la causa de las filtraciones a episodios de lluvias extraordinarias acaecidos ese día en la zona, si bien nada se alega en la demanda respecto a esta segunda filtración, ni es objeto de reclamación en este procedimiento.

4.- El 20 de noviembre de 2.015, el corredor de seguros de la arrendataria, D. Jose Manuel de GC. Junyent Prat Correduria d'Assegurances S.L., envía un email al perito de ALLIANZ, Sr. Hipolito, indicándole que le adjunta las dos facturas de reparación de la máquina afectada por los siniestros de 1.10.2015 y 2.11.2015, así como la reclamación por paralización de la máquina (mismo escrito antes referido por 33.265,02 euros, doc. 1 de la contestación). Es decir, tampoco el corredor hace la más mínima mención a un siniestro de 10 de septiembre, ni reclama nada por el mismo.

Los documentos adjuntos a dicho email (no impugnados de contrario) no son "facturas", sino ofertas de reparación, emitidas por la entidad GESTION DE NEGOCIOS GRÁFICOS, con los siguientes datos:

Nº OFERTA NUM000; FECHA 09/11/2015; PRECIO TOTAL 18.100€ (sin IVA).

Nº OFERTA NUM001; FECHA, 09/11/2015; PRECIO TOTAL 4.200€ ( sin IVA).

Sin embargo, la actora aporta como documentos nº 6 y 7 las siguientes ofertas:

Nº OFERTA NUM002; FECHA 10/09/2015; PRECIO TOTAL 18.100€ ( sin IVA).

Nº OFERTA NUM003; FECHA, 10/09/2015; PRECIO TOTAL 4.200€ ( sin IVA).

Es decir, se trata de ofertas por idéntico importe, pero en las que se ha cambiado el número de oferta y se ha puesto como fecha aquella en que dice la actora que acaeció el primer siniestro, 10/09/2015, de manera que la numeración es posterior en unos doscientos números, pero la fecha es de dos meses antes.

Por otro lado, GESTION DE NEGOCIOS GRÁFICOS emite dos facturas correspondientes a estas ofertas: una el 20 de junio de 2.016 en la que indica "SEGÚN NUESTRA OFERTA Nº NUM002 DE FECHA 10/09/2015" y otra el 30 de junio de 2.016 en la que indica "SEGÚN NUESTRA OFERTA Nº NUM003 DE FECHA 10/09/2015" , ambas por los importes ya indicados, siendo estas facturas las que se entregan al perito Sr. Remigio que efectúa el dictamen que se aporta con la demanda, y en base a las cuales el perito justifica la valoración de los daños aplicando ambas facturas a la reparación de los daños del siniestro del 10/09/2015 que valora en 21.400 euros, sin IVA.

La parte actora no ha dado ninguna explicación sobre el motivo de esta curiosa duplicidad de ofertas y cambio de fechas. Y tampoco arroja luz la testifical de la Administradora de GESTIÓN DE NEGOCIOS GRÁFICOS, Sra. Eva María, que al ser preguntada sobre esta cuestión, declaró que hacen ofertas, pero "a veces se pueden añadir cosas o quitar otras, en función de lo que dicen los técnicos, por lo que es posible que se añadiese a posteriori algo que se tenía que cambiar". "Por eso a veces las ofertas no corresponden", "va en función de las cosas que los técnicos van descubriendo". Sin embargo, en el caso que nos ocupa no hubo ningún cambio, ni ningún añadido, pues el importe es exactamente el mismo en unas y otras ofertas, y por tanto, el cambio de numeración y de fecha no pudo ser motivado por las razones que dio la testigo.

Tampoco supo explicar la Sra. Eva María que las ofertas de septiembre tengan una numeración más alta que las de noviembre (en buena lógica debería ser al revés) , limitándose a manifestar que es la chica que se dedica a hacer las ofertas quien decide qué número de oferta pone, y quien puede modificar tanto el número de la oferta como la fecha, explicación ciertamente extraña y chocante en cuanto al modo de operar de la entidad y que, en todo caso, tampoco explica el motivo por el que en este caso se cambiaron los números de ambas ofertas y la fecha.

Es más, si examinamos la oferta correspondiente al siniestro ocurrido el 1 de octubre de 2.015, cuya existencia no ha sido cuestionada, vemos que su numeración es NUM007 y su fecha 01/10/2015, lo que se corresponde correlativamente con las ofertas que el corredor de la arrendataria envió al perito de Allianz: nº NUM000 de fecha 09/11/2015 y nº NUM001 de la misma fecha; es decir, estas son de un mes después a aquella y la numeración es posterior; en el caso de la oferta del 1 de octubre tampoco hubo ningún cambio, y REALE indemnizó a la arrendataria por el importe de la oferta (7.500 euros) según consta en el recibo de finiquito aportado como documento nº 11 de la demanda, sin que por la entidad emisora de la oferta y de la factura se efectuara tampoco ninguna modificación, ni en la numeración de la oferta ni en su fecha.

5.- Por último, existe una discrepancia entre el informe que el perito de la actora Sr. Remigio entregó a Reale en relación con el encargo del siniestro de 1 de octubre de 2.015, y que ha sido aportado por dicha demandante como formando parte del expediente con su referencia nº NUM004 que según REALE corresponde al siniestro del 1 de octubre de 2.015, y el dictamen suscrito por dicho perito (junto con el Sr. Ovidio) aportado con la demanda. Indicar, ante todo, que respecto al obrante en el expediente nº NUM004, REALE únicamente aportó copia del anverso de cada página, faltando todas las páginas pares. Aún con ello, resulta significativo el apartado "5 ANTECEDENTES DEL SINIESTRO", obrante en la página 5, tanto del informe obrante en el expediente de REALE como en el aportado con la demanda. Así, en el que consta en el expediente de REALE, el perito indica que :

"Es de reseñar a esa Aseguradora que el perito que suscribe fue conocedor del siniestro el 23 de octubre.15, por llevar a cabo la reclamación de la pérdida de beneficios de la Entidad Asegurada, dado que esta no estaba contratada en la póliza que os ocupa. Los daños materiales estaban siendo reclamados por el mediador, al propietario de la nave donde se ubica el Riesgo Asegurado de forma particular.

El 2 de abril. 16 recibo encargo de peritación con fecha de ocurrencia 01.10.2015. Cuandorealizo visita en el Riesgo Asegurado el día 6 de abril.16 me indican que se ha producido otro episodio de lluvia el día anterior 5 de abril- 16 por lo que verifico daños en la misma máquina de impresión y solicito informes técnicos y facturas de las reparaciones anteriores.

Sin embargo, en el dictamen aportado con la demanda, el párrafo transcrito del apartado "5 ANTECEDENTES DEL SINIESTRO", es exactamente el mismo, con una diferencia, y es que se ha cambiado la fecha 01.10.2015 por la de 10.09.2015, siendo dicho párrafo del tenor literal siguiente:

"Es de reseñar a esa Aseguradora que el perito que suscribe fue conocedor del siniestro el 23 de octubre.15, por llevar a cabo la reclamación de la pérdida de beneficios de la Entidad Asegurada, dado que esta no estaba contratada en la póliza que os ocupa. Los daños materiales estaban siendo reclamados por el mediador, al propietario de la nave donde se ubica el Riesgo Asegurado de forma particular.

El 2 de abril. 16 recibo encargo de peritación con fecha de ocurrencia 10.09.2015,cuando realizo visita en el Riesgo Asegurado el día 6 de abril.16 me indican que se ha producido otro episodio de lluvia el día anterior 5 de abril- 16 por lo que verifico daños en la misma máquina de impresión y solicito informes técnicos y facturas de las reparaciones anteriores." (el subrayado es nuestro en ambos casos).

Con ello se da a entender que el encargo al perito era por el siniestro de septiembre, cuando en realidad era por el de octubre, como indicó en su primer informe que envió a REALE, no siendo hasta el 6 de abril de 2.016 en que el perito se persona en la nave, cuando el gerente de la arrendataria le habla de un siniestro anterior. En el juicio el perito explicó que REALE no tenía cobertura de lucro cesante y por ello el primer encargo que se le hace a él es el 23 de octubre de 2.015, tratándose de un encargo particular de la asegurada, no a través de la compañía, por pérdida de actividad; pero que no hubo acuerdo con la minuta que le presentó a la asegurada y no se concluyó el encargo. Es posteriormente, el 2 de abril, cuando recibe el encargo de la Compañía de peritar los daños materiales del siniestro que, según el informe obrante en el expediente de REALE, era el del 1 de octubre de 2.015, y se rectifica después en el dictamen pericial que se aporta con la demanda, indicando que era el de septiembre.

6.- De todo lo anterior resulta que el único dato de que disponemos sobre la ocurrencia de un siniestro el 10 de septiembre de 2.015 es porque el perito Sr. Remigio dice que se lo ha dicho el gerente de la demandante en su visita de 6 de abril de 2.016 (siete meses después). En cuanto al mediador con el que el perito dice que habla y no identifica, en el caso de tratarse del corredor que consta en la póliza ( GC JUNYENT PRAT CORREDORIA D'ASSEGURANCES S.L.), la manifestación del perito de que estaba gestionando de modo particular el siniestro de septiembre, quedaría desvirtuada mediante el documento nº 1 de la contestación de ALLIANZ, consistente en el correo electrónico enviado por el Sr. Jose Manuel, de dicha Correduría, al perito de ALLIANZ, que ya hemos mencionado con anterioridad, que se refiere únicamente a la reclamación por los daños derivados de los siniestros de 1 de octubre y 2 de noviembre de 2.015, y la paralización por pérdida de actividad del 2 de octubre al 17 de noviembre de 2.015, documento no impugnado por la parte actora, quien tampoco propuso la testifical de dicho corredor para adverar la existencia real del pretendido siniestro de 10 de septiembre.

En otro orden de cosas, tampoco se ha dado ninguna explicación por las demandantes sobre el motivo por el que REALE indemnizó a GRUP D'IMPRESSIO M.V.M. por el siniestro de octubre y no por el que se dice acaecido un mes antes, siendo de significar en este punto, que el perito de dichas demandantes finaliza su dictamen señalando que no procede indemnización a la asegurada "dado que concurre un defecto, por omisión de reparación, en la instalación de recogida de aguas pluviales de la nave", de modo que podría entenderse que, una vez ocurrido el primer siniestro y manifestado el defecto, esto es, el que se afirma del 10 de septiembre, la aseguradora rechazara la indemnización respecto a siniestros posteriores por falta de reparación de la causa; lo que no se entiende ni se justifica por las demandantes es que no indemnizara el primero (de septiembre) y sí el segundo (de octubre).

En atención a las consideraciones expuestas, hemos de concluir que no es posible alcanzar la conclusión probatoria sobre la existencia cierta del siniestro de 10 de septiembre de 2.015 objeto de reclamación, cuya prueba correspondía a la reclamante , de modo que la ausencia de prueba o las dudas al respecto sólo a ella deben perjudicar ( art. 217 LEC) . Pero aún en el caso de que hubiera ocurrido, no ha quedado acreditado que la arrendataria hubiera cumplido con la obligación que le incumbía de poner oportunamente tal suceso en conocimiento del propietario-arrendador en los términos exigidos por el artículo 21.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y por el artículo 1559 del Código Civil, que obligan al arrendatario a poner en conocimiento del arrendador la necesidad de las reparaciones necesarias en la finca arrendada, lo cual no es una mera obligación formal, sino un presupuesto necesario para que el arrendador pueda verificar directamente, por sí mismo o por los técnicos que designe, el estado de la finca. Por todo lo cual, la reclamación formulada por la arrendataria en relación con tal siniestro no puede prosperar.

Por el contrario, respecto al siniestro de 1 de octubre de 2.015 cuya existencia no ha sido discutida, en cuanto al importe de la reclamación ALLIANZ únicamente cuestionó la indemnización a valor a nuevo, alegación que debe acogerse desde el momento en que el propio perito de la parte actora manifestó en el juicio la procedencia de aplicar una demérito por uso, que en su dictamen sitúa en el 25% de las piezas sustituidas, porcentaje que no ha sido cuestionado por la demandada.

La finalidad de toda indemnización de daños y perjuicios es conseguir la indemnidad del perjudicado, cubriendo la totalidad del quebranto patrimonial sufrido a consecuencia del acto ilícito de que se trate, si bien siempre con el límite de la prohibición del enriquecimiento injusto, siendo habitual en estos casos distinguir entre el valor a nuevo del bien en el momento del siniestro, y el valor real del mismo bien, que comprende depreciaciones en función de la antigüedad, grado de utilización, estado de conservación y obsolescencia, parámetros estos que tienden a evitar cualquier riesgo de enriquecimiento injusto y que el perjudicado resulte inequitativamente beneficiado al percibir una indemnización que le permite adquirir el bien a nuevo, cuando el que era de su titularidad se había depreciado en mayor o menor medida en función del uso y de la antigüedad.

Así pues, se fija como importe a abonar a REALE la suma de 5.962,50 euros, aplicando un 25% de demérito por uso (fijado por el perito de la actora y no controvertido) respecto a los componentes de la máquina objeto de sustitución, no así en cuanto a las partidas de mano de obra y desplazamientos del técnico respecto de las que no concurre el concepto de demérito por uso, tratándose de tareas necesarias para llevar a cabo la reparación de la máquina afectada y restaurar las condiciones de uso que presentaba antes del siniestro.

QUINTO.- Por lo que se refiere a los siniestros acaecidos en abril de 2.016 siendo arrendadora la entidad ABC LEATHER, ante todo indicar que las alegaciones vertidas por dicha demandada en su contestación relativas a que "adquirió la nave con la total confianza de que se encontraba en perfecto estado, sin que el codemandado Sr. Sebastián le hubiera comunicado incidencia alguna" por lo que, a su criterio, la responsabilidad debe recaer de forma exclusiva sobre este, no pueden ser acogidas por la razón elemental de que afectan a la relación entre ambos codemandados derivada del contrato de compraventa que no resultan trasladables ni pueden perjudicar a la arrendataria, de manera que, dejando a salvo las acciones que, en su caso, puedan asistir a la compradora frente al vendedor y sus sucesores, ABC LEATHER ha de responder, frente a la arrendataria, por los daños derivados de los siniestros acaecidos cuando ya era propietaria de la nave, de manera que, no discutida la existencia de los siniestros de 2.016, la responsabilidad de la arrendadora en ese momento, ABC LEATHER, es clara y evidente, y la única obligación que incumbía a la arrendataria era la de poner tales hechos en conocimiento de dicha propietaria, como así hizo; prueba de ello es que el perito de ABC LEATHER y su aseguradora, se personó en la nave el mismo mes de abril de 2.016, indicando en su informe que tras recibir el encargo "acudimos al riesgo el día 26 de abril (tan pronto como pueden atendernos)".

En cuanto a la alegación de una concurrencia de culpas de la arrendataria que en la contestación se cifraba en como mínimo el 50%, porque, según la demandada, los siniestros de abril se habrían evitado fácilmente si GRUP D'IMPRESSIO hubiera trasladado la máquina afectada o colocado una lona impermeable sobre dicha máquina, consideramos que tampoco resulta atendible, en primer lugar porque no estamos ante un caso de filtraciones constantes y permanentes; as, el contrato de arrendamiento se suscribe en noviembre de 2.014, y las filtraciones no se producen hasta octubre de 2.015; interviene el perito del entonces propietario, que examina la instalación y dice que está correcta, atribuyendo las filtraciones a lluvias extraordinarias, sin recomendar ninguna actuación a la arrendataria para evitar daños futuros. Desde entonces pasan cinco meses hasta que se produce el siguiente episodio de filtraciones, con lo cual no parece que pueda predicarse participación causal alguna por parte de la arrendataria en la producción de los daños derivados de los siniestros de 2016. Y en segundo lugar, desconocemos si la utilización de la máquina permitía la colocación de una lona impermeable sobre ella, pues ninguna prueba ha tenido lugar al respecto; y en cuanto al traslado de la máquina, en el acto del juicio el perito de la actora puso de manifiesto la inviabilidad de tal traslado, señalando que se trata de una máquina de 8/10 metros de largo por 2 de ancho, y un peso de 3.000 a 4.000 kg, lo que no fue desvirtuado por ninguno de los peritos de las demandadas.

En otro orden de cosas, respecto a la alusión que efectúa ABC LEATHER en su escrito de oposición al recurso de apelación sobre la naturaleza de elemento común de la instalación de recogida y evacuación de aguas pluviales causante de los daños, se trata de una cuestión nueva que no fue planteada oportunamente en el escrito de contestación (tampoco en sede extrajudicial con motivo de las reclamaciones efectuadas por la arrendataria).

Es constante y reiterada la jurisprudencia que establece que el objeto del proceso queda delimitado por referencia a sus elementos subjetivos -partes- y objetivos -causa de pedir y petitum-, de tal manera que fijados los términos de la controversia, que se definen en fase de alegaciones, los mismos no pueden ser modificados por las partes (prohibición de la mutatio libelli) y determinan la preceptiva congruencia de las resoluciones judiciales, así el Tribunal Supremo ha declarado a este respecto que "todas las manifestaciones hechas en el proceso después de la demanda y la contestación deben tenerse por no formuladas, tienen que quedar fuera del proceso", por cuanto ello supondría dejar en indefensión a la otra parte, a la que se habría privado de la oportunidad de debatir y de defenderse sobre el elemento o variación introducida en el thema decidendi, vulnerando con ello el principio de contradicción en el proceso; esta doctrina tiene su reflejo en la segunda instancia en el principio pendente apellatione nihil innovetur, que supone que no cabe plantear en apelación acciones o pretensiones o excepciones (temas obstativos a la demanda) distintas de las de la primera instancia; la apelación no constituye un nuevo juicio ni autoriza al tribunal de segundo grado a resolver cuestiones o problemas distintos a los planteados en la primera; tampoco cabe invocar hechos (con las únicas salvedades legalmente previstas en el art. 460 LEC) o alegaciones nuevas, pues todos los datos fácticos deben ser analizados con el alcance, extensión y sentido que quedaron fijados al trabarse la litis, tal como exige el principio de preclusión.

En términos de la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 2014 ( ROJ: STS 5727/2014):

" 1.- La prohibición de introducción de cuestiones nuevas en la apelación es un principio fundamental del recurso de apelación. Se recoge en el art. 456.1 de la LEC , que dispone que en el recurso de apelación podrá perseguirse que se revoque una sentencia " con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia ". (...)

2.- Esta exigencia no es un formalismo retórico o injustificado. Es una regla que entronca con la esencia del recurso de apelación. La pretensión que se haga valer en segunda instancia ha de coincidir esencialmente con la planteada en la primera instancia. El tribunal de apelación sólo podrá revocar la sentencia de primera instancia por aquellas cuestiones que, habiendo sido objeto de oportuna invocación en la primera instancia, no hubieran sido resueltas por el juez conforme a lo que el tribunal de apelación entiende que es la solución correcta. El recurrente puede pretender que el tribunal de apelación revoque la sentencia de primera instancia porque esta no haya resuelto oportunamente las cuestiones de hecho y de derecho planteadas oportunamente en los trámites alegatorios de la primera instancia (fundamentalmente, la demanda, la contestación y las alegaciones complementarias de la audiencia previa), pero no puede modificar el objeto del proceso, introduciendo nuevas pretensiones en el recurso de apelación para que el tribunal que conozca del recurso las adopte, y revoque por tal motivo la sentencia apelada".

Así pues, esta alegación de la demandada introducida en fase de oposición al recurso de apelación,resulta de todo punto extemporánea, y en aplicación de la doctrina anteriormente expuesta no puede ser tenida en cuenta en esta segunda instancia, sin necesidad de mayores consideraciones, máxime teniendo en cuenta que la nave de autos forma parte de un conjunto industrial compuesto por varias naves industriales, cada una de las cuales dispone de su propia cubierta, sin que conste en autos el título constitutivo del alegado régimen de propiedad horizontal que, por imperativo del art. 553.9.1.1 del CCCat debe contener la descripción de los elementos comunes de que dispone, siendo que el art. 553. 41 de dicho texto legal que enumera los elementos comunes, se encuadra en el Capítulo III, Título V, del Libro V, cuyos preceptos se aplican "en todo lo no establecido por el título de constitución" ( art. 553. 41 CCCat) , de manera que, en suma, desconocemos el funcionamiento de la alegada Comunidad de Propietarios, sin olvidar que fue la arrendadora ABC LEATHER quien llevó a cabo las reparaciones a su cargo, sin que existe constancia en autos de ninguna actuación por su parte ante la Comunidad de Propietarios encaminada a la reparación de los pretendidos elementos comunes cuyo defectuoso funcionamiento impedía a su arrendataria el adecuado uso de la nave arrendada conforme al destino pactado, ni tampoco a la reclamación del coste de la reparación. Todo ello, sin perjuicio de dejar a salvo las acciones que puedan corresponder a la arrendadora frente a la Comunidad o frente a los demás propietarios de las naves.

Hechas las anteriores precisiones y entrando ya en la valoración de los daños, la arrendataria reclama 3.500 euros por el siniestro de 5 de abril y 10.900 euros por el de 21 de abril de 2.016, según la valoración de su perito Sr. Abel, que también hemos de acoger, con las matizaciones que más adelante expondremos, al venir soportada en las facturas de reparación de la máquina por dichos siniestros aportadas como documentos 9 y 10 de la demanda, facturas que fueron adveradas por la administradora de la entidad que llevó a cabo las reparaciones, Sra. Eva María, sin que por la demandada se haya aportado ninguna contravaloración que desvirtúe la única de que disponemos. Es cierto que no se han acreditado las fechas concretas de la reparación de la máquina, pero ello no significa que no se hubiera reparado, habiendo declarado la Sra. Eva María que las facturas fueron totalmente pagadas por la arrendataria.

No obstante, habiendo planteado también las demandadas ABC LEATHER y ZURICH la excepción de pluspetición al considerar que no procede indemnizar la totalidad del importe reclamado por corresponder a valor a nuevo, hemos de estar a lo dicho en el anterior fundamento, y así, aplicando la reducción del 25% de demérito por uso respecto a las piezas y componentes sustituidos, la suma indemnizable queda en 2.751,25 euros (en vez de 3.500€) respecto al siniestro del 5 de abril, y en 7.661(en vez de 10.000€) en cuanto al del 21 de abril.

Por último, no se admite la suma de 900 euros, que la demandante añade por el siniestro de 21 de abril, habida cuenta que se trata de una partida que no aparece en la factura correspondiente a la reparación de este siniestro, (tampoco en la del siniestro de 5 de abril). Examinando todas las facturas constatamos que se trata de una partida de "horas de trabajo técnico informático", que aparece en una de las facturas que corresponderían al siniestro que se decía acaecido el 10/09/2015 y que no ha sido admitido, no justificando la demandante de ningún modo su reclamación en relación con el siniestro del 21 de abril, y sin que tampoco en su dictamen pericial se contenga ninguna explicación al respecto.

En consecuencia, la cantidad que ABC LEATHER y su aseguradora han de abonar a la arrendataria asciende a la suma total de 10.412,25 euros.

SEXTO.- Por todo lo expuesto, con estimación parcial de la demanda y del recurso planteado por las demandantes, procede la condena de los sucesores de D. Sebastián y la aseguradora ALLIANZ a abonar solidariamente a REALE la suma de 5.962,50 euros, y la condena de ABC LEATHER y ZURICH a abonar solidariamente a GRUP D'IMPRESSIO M.V.M la suma de 10.412,25 euros, cantidades que devengarán los intereses legales que, para la compañías aseguradoras serán los del art. 20 de la Ley de Contrato de Seguro desde la fecha de los respectivos siniestros, y con respecto a los sucesivos arrendadores serán los previstos en los arts. 1.100 y 1.108 del Código Civil desde la interpelación judicial.

En cuanto a los intereses del art. 20 de la LCS ,con carácter general, es pacífica la doctrina jurisprudencial, que, en interpretación de la norma recogida por el art. 20.8 de la LCS considera que el recargo de los intereses por mora del asegurador tiene lugar cuando no se produce el pago de la indemnización por causa no justificada o imputable a la aseguradora. Se indica por el TS que se trata de una disposición que, desde su génesis, tiene un marcado carácter sancionador, imponiéndose una interpretación restrictiva de las causas justificadas de exoneración del deber de indemnizar, y que tiene una finalidad claramente preventiva, en la medida en que sirve de acicate y estímulo para el cumplimiento de la obligación principal que pesa sobre el asegurador, cual es la del oportuno pago de la correspondiente indemnización capaz de proporcionar la restitución íntegra del derecho o interés legítimo del perjudicado. Por ello, la mora de la aseguradora únicamente desaparece cuando de las circunstancias concurrentes en el siniestro o del texto de la póliza surge una incertidumbre sobre la cobertura del seguro que hace precisa la intervención del órgano jurisdiccional ante la discrepancia existente entre las partes al respecto, habiendo declarado también el Tribunal Supremo sobre la incertidumbre, que no la integra la negativa de la aseguradora sobre la imputación de responsabilidad a su asegurada, o la discrepancia en las cuantías reclamadas, como tampoco la mera existencia de un proceso, pues lacircunstancia de judicializarse la reclamación, ante la negativa de la aseguradora de hacerse cargo del siniestro, no puede dejar sin efecto la aplicación del art. 20 de la LCS , pues en tal caso su juego normativo quedaría desvirtuado y su aplicación subordinada a la oposición de las compañías de seguro.

En consecuencia, las aseguradoras demandadas incurrieron en mora al no haber cumplido la prestación en el plazo legalmente previsto ( art. 20.3 LCS ), y no concurre causa justificada para que las aseguradoras puedan quedar eximidas del pago de los intereses del art. 20 de la LCS respecto de las cuantías admitidas, por lo que procede la condena a su pago.

SEXTO.- La estimación parcial de la demanda y del recurso comporta la no imposición de las costas de primera ni de segunda instancia, de conformidad con los arts. 394 y 398 de la LEC .

Visto lo expuesto,