Sentencia Civil 345/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 569/2023 de 16 de mayo del 2025

PRIMERO.-Las presentes actuaciones se iniciaron por demanda de juicio ordinario presentada por la representación procesal de D. Rafael, y de Dª. Marí Juana mediante la que ejercitaba, en calidad de propietarios de la vivienda sita en la DIRECCION000 de Terrassa, acción en liquidación del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 24 de febrero de 2020 (doc. núm. 1 de la demanda) por los actores como arrendadores, y D. Claudio y Dª. Irene, como arrendatarios, ahora demandados. La demanda se dirige contra estos últimos y contra Dª. Coral y contra Dª. Emma, que actuaron como avalistas del contrato.

Dicho contrato fue resuelto en fecha 28 de septiembre de 2020, es decir, a los siete meses de concertarse, por desistimiento de los demandados, habiéndose recibido la posesión por los actores mediante la firma del documento que se adjunta como doc. núm. 2 de la demanda.

En la demanda inicial la actora reclamaba, en concreto, la suma de SIETE MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y OCHO EUROS CON TREINTA Y SEIS CÉNTIMOS (7.358,36.-euros) que se corresponde, según alegan los actores con las siguientes cantidades: a) 183,86.-euros en concepto de tasa de residuos y suministro de agua en su parte proporcional; b) 2.359,50.-euros, por ser la suma en la que se han peritado la reparación de los daños habidos en la vivienda de autos cuya responsabilidad se atribuye a los demandados por un uso inadecuado de ella, todo ello según el informe que adjunta la demandante a la demanda (doc. núm. 4) emitido por el arquitecto técnico D. Bernardo, que cuantifica labores de pintura y reposición de un colchón; y c) 4.815.-euros en concepto de penalización por el desistimiento.

Los demandados, se personaron y contestaron a la demanda oponiéndose a cuantas pretensiones se interesaban de contrario y asimismo formularon reconvención en reclamación de la devolución de la fianza entregada por importe de 2.140.-euros.

En primer lugar, alegaron que los actores, sin justificar que hayan procedido a reparación alguna, han vendido la vivienda de autos en diciembre de 2020, luego reclaman perjuicios que, en realidad, no se han llegado a materializar para ellos.

En segundo lugar, por lo que respecta a los suministros reclamados, no se oponen a abonar las cantidades que efectivamente se acrediten, que estiman que no son todas las que se interesan en la demanda, pues no se justifica que se correspondan con la vivienda arrendada.

Por lo que se refiere a la suma reclamada en concepto de daños, la representación de los codemandados, tras admitir la realidad de la relación arrendaticia y su resolución, muestra su disconformidad con las conclusiones del informe pericial adjuntado de contrario, que impugnan, negando haber causado daños en la vivienda, más allá del deterioro propio del uso, y señalando que los daños peritados eran preexistentes al otorgamiento del arriendo como, de hecho, se puso de manifiesto a la propiedad a través de la intermediaria que intervino en la negociación del alquiler a quien, al día siguiente de la firma del contrato ( 25/2/2020), se dirigió el e-mail que se adjunta como doc. núm. 2 al escrito de contestación poniendo de manifiesto que la casa no se entregaba recién pintada y que presentaba ciertos deterioros ( brochazos, agujeros, y manchas) de las que se hicieron fotos que suscribieron ambas partes. Niegan también que les sean imputables los daños por vertido en un colchón.

Por último, por lo que se refiere a la penalización por desistimiento que se les reclama, aducen, en primer lugar, que ya en la negociación del contrato no estaban conformes con la penalización establecida en la cláusula tercera del contrato de alquiler, pero que, tanto la administradora (madre de los arrendadores), como la de la inmobiliaria manifestaron y aseguraron a los demandados que nunca se aplicaría la penalización y que, si llegaba el caso de que no pudieran pagar, si entregaban la posesión no habría ningún problema.

En segundo lugar, invocan la aplicación de la cláusula rebus sic stantibuso, en su defecto, lo dispuesto en el art. 1.105 del Código Civil, pretendiendo bien dejar sin efecto la penalización por desistimiento, habida cuenta que este se produjo por razón de la pandemia Covid-19, bien la moderación de dicha penalización.

Los actores se opusieron a la demanda reconvencional alegando que la fianza debía aplicarse a los daños habidos en la vivienda.

Seguido el juicio por sus trámites, por el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de los de Terrassa se dictó la sentencia núm. 327/2022, de 21 de diciembre, por la que se estimaba parcialmente tanto la demanda interpuesta como la reconvención y se condenaba a los actores, conjunta y solidariamente, al pago a los demandados de la suma 1.432,15 euros, con sus intereses legales desde la interposición de la demanda, todo ello sin expresa imposición de costas.

La suma objeto de condena a los actores se corresponde con el saldo favorable a éstos que la magistrada considera se deriva de deducir de la cantidad entregada- y reclamada por vía reconvencional- como fianza arrendaticia (2.140.-euros), la suma en que se evalúa por el perito de los actores el colchón que apareció dañado por vertido (585,00 € más 21% de IVA).

Así, la magistrada de primer grado rechaza la procedencia de los restantes conceptos reclamados en la demanda principal por cuanto: (I) considera que la tasa de residuos y los suministros (agua) reclamados no se ha justificado, con la documentación adjuntada a la demanda, que correspondan a la vivienda arrendada. (II) En cuanto a los daños, los relativos al saneado de paredes y pintura, no se reconocen como imputables a los demandados arrendatarios, pues se estima que la documentación que estos aportan justifica que se trata de daños preexistente el arriendo de cuya liquidación se trata. (III) y, en lo relativo a la reclamación en concepto de penalización por desistimiento, la juzgadora considera la misma improcedente porque "la cláusula rebus sic stantibus justifica la no aplicación de la cláusula de penalización por desistimiento del contrato de arrendamiento de una vivienda que fue vendida por los actores pocos meses después, de rescindirse el contrato de arrendamiento".

Los actores, D. Rafael y Dª. Marí Juana interponen recurso de apelación contra dicha sentencia considerando, en líneas generales, que la magistrada incurre en error al valorar la prueba practicada.

En esta alzada, insisten en que debe reconocerse en favor de los actores una indemnización comprensiva del importe total de los daños causados a la vivienda arrendada, esto es, 2.359,50.-euros, y la suma de 4.815,00 euros por la penalización prevista en el contrato en atención al desistimiento.

En relación con los daños, en síntesis, alegan que del informe pericial emitido por el Sr. Bernardo y ratificado a presencia judicial se desprende que todos los daños identificados en aquel documento son producto del mal uso o uso indebido de los inquilinos durante el medio año que permanecieron en la finca arrendada.

Y, por lo que se refiere a la penalización por desistimiento, aducen que responde a una previsión contractual aceptada y firmada por los arrendatarios y sus avalistas, que, por lo tanto, los vincula, si bien se muestran conformes en que, tal y como indica la juzgadora en su sentencia, la penalización, computada correctamente, ascendería a la suma de 4.725.-euros y no los 4.815.-euros inicialmente reclamados.

Y, en relación con la indemnización por desistimiento, consideran que resulta indebidamente aplicada al supuesto de autos la cláusula "rebus sic stantibus", pues ni se produjo un cambio sustancial y extraordinario de su situación laboral de los arrendatarios al momento de firmar el contrato ni consta que la pandemia COVID-19 truncara gravemente su situación o sus expectativas de negocio.

Por todo ello, en el recurso interesan que se revoque la sentencia dictada en la instancia y se condene a los demandados, conjunta y solidariamente, al pago de la suma principal de 4.944,50.-euros,desglosados en: a)2.359,50 euros por los daños; b) 4.725.- euros por la penalización por desistimiento previsto en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito y, aceptan que, del sumatorio de estas partidas, que en total ascienden a 7.084,50.-euros, deberá deducirse el importe de la fianza (2.140,00 euros).

Los demandados se oponen al citado recurso y, suscribiendo los razonamientos vertidos por la juzgadora de instancia, solicitan la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO. -A la vista de las alegaciones anteriormente expuestas, en relación con los eventuales daños de la vivienda que se imputan a los arrendatarios, a los que se refiere el primer motivo de apelación, conviene comenzar por exponer el régimen jurídico aplicable, tanto desde el punto de vista normativo como convencional.

Así, desde el punto de vista normativo, cabe recordar que el artículo 1.562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1.555.2º del Código Civil al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

Por lo tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil ,existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, quien debe probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido sin culpa suya, por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.

En consecuencia, el arrendatario conforme a la norma no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado de causa inevitable u ocasionados sin culpa.

Ahora bien, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, solo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.

Así lo hemos expresado en resoluciones anteriores de esta misma Sección, en las que

venimos indicando que la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543, 1545, 1554.1º y 1555.2º CC ), encuentra su correlación en la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1561, completado con los arts. 1562, 1563 y 1564 CC ).

Y precisamos que la expresión "tal como lo recibió" - en defecto de pacto sobre la devolución - debe entenderse en el sentido de "tal y como debe entregarla"( SSTS. 2.3.1963 , 30.9.1975 , ...), atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable( art. 1105 CC , STS. 24.9.1983 , entre otros).

Señalamos también que debe devolverse cuanto(identidad) se recibió, con inclusión de accesorios entregados para el disfrute del arrendamiento ( art. 1097 CC ) incluidos los muebles que aparezcan en el inventario, de existir éste.

Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución

En el caso de autos, en el contrato, en cuanto a las condiciones de devolución, se contenían las siguientes estipulaciones, que resultan relevantes y que vienen a reiterar el

"5ª.- El arrendatario toma posesión del inmueble, declarando conocer y aceptar el actual estado de construcción y de conservación del mismo, por serle de sobras conocidos, renunciando a nada pedir ni reclamar al arrendador por tales conceptos.

El arrendatario asume la obligación de conservar la vivienda y entregarla al término del arriendo, en las mismas condiciones en las que se lo encontró; sin otros desperfectos que los propios del uso normal de la vivienda conforme al fin descrito en el presente contrato. (...)

La vivienda se entregará con las paredes pintadas blancas o similar".

TERCERO.-De acuerdo con lo expuesto, revisada en esta alzada la prueba practicada, y en particular, el contrato de arrendamiento, la documentación (email) aportado por los demandados y, sobre todo, los anexos fotográficos suscritos por las partes al tiempo de otorgarse el contrato y el testimonio de la Sra. Elvira (madre de la actor que fue quien intervino en el contrato en nombre de su hijo y nuera), así como de las manifestaciones hechas por el perito designado por los actores en el acto de juicio, debemos suscribir enteramente la valoración probatoria que se efectúa la magistrada de primera instancia en relación con este concepto indemnizatorio.

Así, debe concluirse que los arrendatarios solo deben hacer frente a los daños del colchón, que en esta alzada ya no se discuten, pero no así a las partidas de saneamiento y pintura, por las siguientes razones: (i) porque la vivienda, que antes que a los demandados ya había sido alquilada a otras personas, como reconoce la testigo Sra. Elvira (min. 19:24 de la grabación del acto de juicio), no se entregó recién pintada, como admite esta misma testigo (min. 20:07); (ii) porque las manchas de suciedad, brochazos y los agujeros que se observan en las paredes, que son huella, estos últimos, de haberse colgado cuadros, estantes o punto de luz, además de que, por una parte, son los propios de un uso normal, no abusivo, de la vivienda, consta, por otra parte, que fueron denunciados por los arrendatarios al día siguiente de suscribir el contrato (vid. fotos adjuntadas al email aportado como doc. num.2 al escrito de contestación a la demanda). Estos pretendidos daños constan en el anexo suplementario fotográfico que, a raíz de dicho email, suscribieron las partes como anexo al contrato (vid. págs. 37,38 y 39 del doc. 1 de la contestación a la demanda) fotografías que, tras serle exhibidas, fueron suscritas por la testigo Sra. Elvira en nombre de la propiedad, como admitió al ser interrogada, habiendo declarado también que el piso se vendió a terceras personas sin llegar a pintarse de nuevo (vid. mins 20:15 a 23:58 del acto de juicio), no constando, en consecuencia, acreditado que se causase ningún perjuicio efectivo y, mucho menos, atribuible a los arrendatarios codemandados.

Estas consideraciones no se ven desvirtuadas por las manifestaciones del perito Sr. Bernardo, quien manifestó, al exponer su informe en el acto de juicio, que su intervención (el día 15 de octubre de 2020) se limitó a constatar cómo se encontraba la vivienda arrendada en esa fecha, pero manifestó desconocer en qué estado se entregó la vivienda a los arrendatarios codemandados a la firma del contrato (min. 36).

Por lo tanto, por lo que se refiere a los daños de la vivienda arrendada, como adelantábamos, suscribimos las conclusiones a las que llega la magistrada en la resolución recurrida, cuya decisión, razonada con todo detalle, hemos de ratificar debiendo ser confirmada por sus propios fundamentos que este tribunal acepta y que no han sido desvirtuados por las alegaciones de los recurrentes, a cuyas argumentaciones, ya se ha dado correcta y cumplida respuesta, que hacemos nuestra junto a los argumentos que acabamos de exponer.

CUARTO. -Procede a continuación analizar la decisión que se adopta en la sentencia apelada en relación con la indemnización solicitada en concepto de penalización por desistimiento.

Para ello hemos de partir de la previsión contractual que la regula en los siguientes términos:

"Tercera.- El plazo de duración del presente contrato de arrendamiento se estipula en (5) año/s, a contar dese el día 1 de Marzo de 2020, la entrega de llaves se hace a la firma del contrato estableciendo un periodo de carencia para el acondicionamiento de la vivienda (...)

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido la menos 6 meses, siempre que se lo comunique fehacientemente al arrendador con una antelación mínima de 30 días.

En el supuesto que el arrendatario desistiera del arrendamiento, el arrendatario deberá indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que quede por cumplir. Los periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización".

En este orden de cosas, es necesario tener en cuenta también que esa previsión contractual no es sino el trasunto de lo que previene el art. 11 de la LAU, en su redacción temporalmente aplicable por razón de la fecha de otorgamiento del arriendo, que establece que:

"El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización."

Partiendo de esta regulación, que previene expresamente la posibilidad de aplicar al desistimiento una penalización como la que pretenden los arrendadores, que fue expresamente aceptada por los arrendatarios al suscribir el contrato en esos términos, el debate se circunscribe a determinar, si, por aplicación de la cláusula rebus sic stantibus: (1) cabe dejar sin efecto esa previsión contractual, que es la solución que acoge la sentencia de primera instancia, que los actores impugnan en esta alzada, o, si (2) esa penalización puede ser moderada.

(1). Por lo que se refiere a la aplicación al supuesto de autos de la cláusula rebus sic stantibus,podemos avanzar que discrepamos de la solución que se adopta en la sentencia apelada, pues consideramos que no cabe aplicar dicha figura jurídica en este caso.

Así, debemos tener en cuenta que, como hemos tenido ocasión de exponer en resoluciones anteriores, en los países de nuestro entorno cultural jurídico es común el recurso a distintos mecanismos legales o de configuración jurisprudencial y/o doctrinal que, ante una alteración de las circunstancias de tal entidad que produzca una ruptura de la relación de equivalencia de las prestaciones ( STS de 30 de junio de 2014 ) o frustre la finalidad del contrato ( STS de 6 de noviembre de 1992 ), y causada por un suceso imprevisible, permitan la revisión de la economía del contrato sacrificando el principio contractual del pacta sunt servanda, que en nuestro ordenamiento reconoce el art. 1091 del Código Civil .

Manifestaciones de esta técnica jurídica son la cláusula o regla rebus sic stantibus, la doctrina de origen germánico de la base del negocio o de la frustración del fin del contrato (Geschäfstgrundlage), que ha sido acogida en varias ocasiones por nuestro Tribunal Supremo (Sentencia de 23 de noviembre de 1962 , de 15 de marzo de 1972 , de 10 de diciembre de 1990 , de 29 de mayo de 1996 , de 14 de octubre de 1999 , entre otras), o el principio hardship o de excesiva onerosidad de los Principios Unidroit sobre contratos comerciales internacionales, que definen el concepto de excesiva onerosidad (hardship) en los siguientes términos (art. 6.2.2.):

"Hay "excesiva onerosidad" (hardship) cuando el equilibrio del contrato es alterado de modo fundamental por el acontecimiento de ciertos eventos, bien porque el costo de la prestación a cargo de una de las partes se ha incrementado, o porque el valor de la prestación que una parte recibe ha disminuido, y: (a) dichos eventos acontecen o llegan a ser conocidos por la parte en desventaja después de la celebración del contrato; (b) los eventos no pudieron ser razonablemente tenidos en cuenta por la parte en desventaja en el momento de celebrarse el contrato; (c) los eventos escapan al control de la parte en desventaja; y (d) el riesgo de tales eventos no fue asumido por la parte en desventaja".

De este modo, la cláusula rebus sic stantibus es una figura jurídica carente de reconocimiento legal en nuestro ordenamiento jurídico, pero de configuración jurisprudencial, que pivota sobre el principio del equilibrio de prestaciones y se concibe como una manifestación de los principios de buena fe contractual, la equidad y la justicia conmutativa.

En este sentido, resultan muy claros los términos del AAP Cantabria (S2) nº 159/2021, de 6 de septiembre , cuando señala que: "aunque no exista una definición legal en nuestro derecho del principio o regla "rebus sic stantibus", parece razonable defender su integración en el art. 1258 CC , y busca que, sin dejar de considerar la regla "pacta sunt servanda" como general, pueda resultar de aplicación cuando de forma imprevista a las circunstancias que existían en el momento de la conclusión del contrato, sobrevenga una alteración grave y esencial de su base económica objetiva que haga muy oneroso el cumplimiento de la prestación, puedan incluso frustrar el contrato sin que exista el deber -por no existir una expresa previsión de la imputación de este riesgo- contractual o legal de soportarla".

Pues bien, si como decimos, el fundamento de la figura que analizamos viene constituido por la búsqueda del equilibrio o reequilibrio prestacional, esto es, tiende a la preservación de la conmutatividad del contrato, de ello se sigue, en primer lugar, que se trata de un remedio jurídico que se debe aplicar sobre un contrato en vigor, en la medida en que se trata de mantenerlo en condiciones equilibradas para las partes, pero no es un mecanismo que trate de paliar las consecuencias económicas de un contrato ya resuelto, que es lo que acontece en el supuesto de autos.

En todo caso, en segundo lugar, incluso aceptando, siquiera a efectos dialécticos, la procedencia de aplicar este mecanismo corrector a un contrato ya resuelto, su aplicación en ningún caso debería conducir a un resultado que comportase la obligación de una de las partes contratantes de soportar en solitario las consecuencias económicas derivadas de la declaración del estado de alarma por razón de la pandemia COVID-19, como así sucedería si se aceptase la alegación de los demandados, que se acoge en la sentencia de primera instancia, de dejar sin efecto la indemnización por desistimiento anticipado que el contrato preveía.

Y, enlazando con este último punto, en tercer lugar, para la aplicación de la cláusula rebusni siquiera bastaría con alegar la realidad de la pandemia, que es un hecho notorio, sino que lo relevante sería la demostración de una afectación concreta a los demandados seria y conectada causalmente con los efectos de la pandemia.

En este sentido, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo, no basta con que se produzca una variación importante de las circunstancias que puedan alterar las bases del negocio para que llegue a operar la cláusula rebus sic stantibus. En efecto, su aplicación no se produce de forma generalizada, ni de un modo automático. Resulta necesario que concurra una excesiva onerosidad, es decir, que se acredite una incidencia relevante o significativa respecto de la base económica que informó inicialmente el contrato celebrado.

Esta Sala no desconoce que de la pandemia por COVID -19 se ha derivado, además de la crisis sanitaria, una severa crisis económica capaz de modificar las circunstancias que dieron sentido o que propiciaron la celebración del contrato de arrendamiento objeto del procedimiento en su momento inicial, escasos días antes de decretarse el estado de alarma, pero, en todo caso, se ha de insistir en que, para proceder a la revisión de las condiciones del contrato con este fundamento, es preciso que la conmutatividad propia de la relación contractual, esto es, la equivalencia o proporción entre las prestaciones, prácticamente hubiese desaparecido o quedara tan afectada que no existiese correlación o proporcionalidad entre la obligación a cargo del arrendatario, el pago de la renta pactada, y la contraprestación recibida a cambio, la posesión de la vivienda arrendada, a la que los arrendatarios decidieron poner fin antes del plazo previsto.

Y para realizar esa valoración, es indudable, que la carga de probar una afectación concreta y específica correspondía a los arrendatarios, y esta no se desprende de los documentos sobre su vida laboral.

(2) Por lo que se refiere a la posibilidad de moderación, consideramos que no es aceptable; ello porque no nos hallamos, en puridad, ante una cláusula penal a la que pueda aplicarse el artículo 1154 del Código Civil, esto es, no se trata de una pena por el incumplimiento, sino la consecuencia económica del ejercicio de una facultad reconocida al arrendatario en el propio contrato.

Además, como quiera que se trata de un contrato de arrendamiento de vivienda, la disposición contractual, como hemos dicho, viene a reproducir el régimen legal en la materia que aparece recogido en el art. 11 de la la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU de 1994 ), titulado expresamente "Desistimiento del contrato", queprevé con carácter general que : "El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización".

Por lo tanto, en el caso de autos se ha cumplido el presupuesto para que sea vinculante el pago de la indemnización, cual es el desistimiento del contrato después de los seis meses, pero antes del cumplimiento del término pactado, que era de cinco años.

En el contrato de autos se había previsto específicamente que dicho desistimiento conllevaría una indemnización, tal y como autoriza la norma transcrita. Y el módulo cuantitativo de esa indemnización es el que previene expresamente el texto legal, no siendo disponible para las partes, por lo que no es susceptible de moderación.

QUINTO. -Por lo tanto, recapitulando, el importe de las partidas que integrarían la indemnización que consideramos deben asumir los arrendatarios ascendería, en conjunto (s.e.u.o.), a la suma total de 5.432,85.-euros (707,85€ por la reposición del colchón con el IVA incluido y otros 4.725€ de indemnización por desistimiento anticipado.) lo que conduciría a una estimación parcial de la demanda inicial.

Ahora bien, a este último importe le hemos de descontar la fianza arrendaticia por valor de 2.140€, de modo que restaría un saldo favorable a los arrendadores, los actores aquí apelantes, por importe de 3.292,85.-eurosa cuyo importe deben ser condenados los demandados, conjunta y solidariamente, con más los intereses legales de esta suma desde la fecha de la interposición de la demanda lo que conlleva una estimación parcial del recurso interpuesto que supone una estimación, también parcial, de la demanda inicial de las actuaciones y una estimación de la demanda reconvencional.

Solo un último inciso para poner de manifiesto que, aunque formalmente estimamos la reconvención, en puridad, como quiera que la devolución de la fianza por esta vía, a diferencia de lo que se decide en la resolución apelada, no comporta el reconocimiento de un crédito a favor de los arrendatarios, pues toda la fianza se aplica para minorar, por vía de la compensación, el crédito mayor favorable a los actores, lo cierto es que esa reconvención no hubiera sido procesalmente necesaria, pues hubiera bastado una alegación de compensación (ex. art. 408 LEC) , por lo que no se hará especial imposición de las costas derivadas de la reconvención.

SEXTO. -Todo ello implica que estimemos parcialmente el recurso de apelación formulado para acordar una estimación parcial de la demanda inicial de las actuaciones y una estimación formal de la demanda reconvencional, lo que determinará, además, según lo expuesto, que no haya de hacerse especial condena en costas en ninguna de las dos instancias (ex. arts. 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil)

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,