Sentencia Civil 490/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 990/2023 de 17 de julio del 2025

PRIMERO.- Planteamiento del pleito en primera y segunda instancia.

En la primera instancia, promovieron los demandantes Sr.y Sra. Guadalupe, arrendatarios de la vivienda en DIRECCION000, de Granollers, en virtud del contrato de arrendamiento, de 2 de enero de 2020, concertado con la demandada arrendadora Lazora Sociedad de Inversión Inmobiliaria, S.A., demanda de juicio ordinario, con fundamento en la legislación en materia de arrendamientos urbanos, en la legislación estatal y autonómica en materia de vivienda, y en las normas sobre protección de consumidores y usuarios, solicitando la declaración de nulidad de las cláusulas 2ª (posibilidad de retener la fianza), 4ª (penalización por demora en el desalojo), 5ª (autorización para la inclusión en un registro de morosos), 6ª (renuncia a derechos en caso de interrupción de suministros), 11ª (derecho a realizar visitas periódicas a la vivienda para comprobar su estado), 12ª (resolución del contrato por incumplimientos no esenciales y no devolución de cantidades en caso de resolución imputable al vendedor), 13ª (gastos por incumplimiento), 18ª (declaración de que las cláusulas contractuales han sido negociadas individualmente), Adenda primera (seguro de impago), y Adenda segunda (bonificación de la renta); condenando a la demandada a la devolución del importe de 268,49 € correspondiente al seguro de impago del año 2020, así como los que se carguen a la arrendataria en las anualidades sucesivas durante la pendencia del proceso; y declarando que la renta exigible durante la vigencia del contrato es de 690€ mensuales, que se actualizará anualmente según el IPC.

En la sentencia de primera instancia, de 9 de enero de 2023, se declaró la nulidad de las cláusulas del contrato de arrendamiento, de fecha 2 de enero de 2020, 2ª, 4ª, 6ª, 10ª (sic; se entiende 11ª), 12ª, 13ª, y, 18ª, y adendas del contrato, primera, respecto del pago de seguro de impagos a cargo del arrendatario, y segunda, bonificación de la renta.

En el auto de aclaración o complemento, de 17 de marzo de 2023, se condenó a la demandada a la devolución del importe de 268,49 € correspondiente al seguro de impago del año 2020, así como los que se carguen a la arrendataria en las anualidades sucesivas durante la pendencia del proceso; y se declaró que la sentencia debe ser interpretada de manera que se tiene por no puesta la limitación temporal de la bonificación a 36 meses, en el sentido de que esa bonificación de 207 euros al mes debe ser respetada durante los 7 años de duración mínima legal.

La demandada Lazora Sociedad de Inversión Inmobiliaria, S.A. presentó recurso de apelación contra la Sentencia, de 9 de enero de 2023, y el Auto de aclaración, de 17 de marzo de 2023, solicitando la declaración de validez de la Adenda primera (seguro de impago), y Adenda segunda (bonificación de la renta), y de las cláusulas 2ª(posibilidad de retener la fianza), 4ª(penalización por demora en el desalojo), 6ª(renuncia a derechos en caso de interrupción de suministros), 11ª(derecho a realizar visitas periódicas a la vivienda para comprobar su estado), y segunda parte de la 12ª (no devolución de cantidades en caso de resolución imputable al vendedor).

Los demandantes Sr. y Sra. Guadalupe presentaron impugnación de la Sentencia, de 9 de enero de 2023, y del Auto de aclaración, de 17 de marzo de 2023, solicitando la nulidad de la cláusula 5ª (autorización para la inclusión en un registro de morosos); y alegando incongruencia omisiva, por no haberse hecho pronunciamiento sobre el apartado c) del suplico de la demanda, declarando que la renta exigible durante la vigencia del contrato es de 690 € mensuales, que se actualizará anualmente según el IPC.

Por lo que se entiende que han quedado firmes, por no haber sido impugnados por ninguna de las partes litigantes, los pronunciamientos de la sentencia de primera instancia que declaran la nulidad de la primera parte de la cláusula 12ª(resolución del contrato por incumplimientos no esenciales), la cláusula 13ª(gastos por incumplimiento), y la cláusula 18ª(declaración de que las cláusulas contractuales han sido negociadas individualmente).

En este sentido, es doctrina pacífica y constante ( Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de marzo de 1995, y 9 de mayo de 2001; RJA 2429/1995, y 7383/2001) que los tribunales de apelación, aunque tienen competencia no sólo para revocar, adicionar, o suplir o enmendar las sentencias anteriores, sino también para dictar respecto de todas las cuestiones debatidas el pronunciamiento que procede, salvo en aquellos aspectos en los que, por conformidad o allanamiento de las partes, algún punto litigioso ha quedado firme y no es, consiguientemente, recurrido.

Es decir que el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que haya sido consentido por la parte a quien perjudique, el cual debe ser tenido como firme y con autoridad de cosa juzgada, no puede volver a ser considerado y resuelto por la sentencia de apelación, al haber quedado totalmente fuera de su ámbito de conocimiento.

SEGUNDO.- Apelación de la demandada Lazora Sociedad de Inversión Inmobiliaria, S.A.

Adenda primera (seguro de impago)

Apela la demandada Lazora Sociedad de Inversión Inmobiliaria, S.A. el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que declara la nulidad de la Adenda primera del contrato de arrendamiento, de 2 de enero de 2020, sobre seguro de impago, en base a que la legislación de arrendamientos de carácter eminentemente tuitivo, en ningún caso dispone o establece la posibilidad de exigir o si más no de repercutir los gastos que puedan generan medidas que garanticen la solvencia del arrendatario, quebrantando con ello el justo equilibrio y proporcionalidad entre los derechos y deberes de las partes de una relación contractual, por lo que debe ser declarada nula por abusiva, con fundamento en el artículo 82.4 e) del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre.

Alega la demandada apelante que no es abusivo el pacto de repercusión al arrendatario de la prima del seguro de impago porque es una garantía legalmente admitida y habitual en el mercado de alquiler, que resulta más beneficiosa para el arrendatario que otras alternativas más costosas.

Centrado así el motivo de la apelación, es lo cierto que, en la Adenda primera del contrato de arrendamiento, se dispuso:

"Que el ARRENDATARIO en este acto subscribe un Seguro de impago de rentas en garantfa de cumplimiento de las obligaciones pecuniarias del contrato de arrendamiento, cuyo importe anual inicial asciende a la cantidad de 268,49.-€ (DOSCIENTOS SESENTA Y OCHO EUROS CON CUARENTA Y NUEVE CENTIMOS). que en este momento liquida y paga al Arrendador, comprometiéndose al pago de los recibos que el Arrendador le cargue en su cuenta anualmente, junto al importe de la renta, por dichos conceptos, durante la vigencia del contrato de arrendamiento. Durante el plazo de duración del Contrato de Arrendamiento el importe anual del seguro de impago, se actualizará en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia, de acuerdo a los precios marcados por la compafifa de seguros manteniendo las actuales coberturas".

En relación con la garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones contractuales, e1 artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone que:

" A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda"

Y, el artículo 36.5, párrafo primero, de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la redacción de Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, añade que:

"Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico".

Es decir que, para garantizar el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones contractuales, en el arrendamiento de viviendas, se encuentra legalmente prevista:

1.- una garantía obligatoria, consistente en una fianza en metálico, en cantidad equivalente a una mensualidad de renta, y

2.- una garantía voluntaria adicional, que no aparece claramente indicado en la norma legal en qué pueda ser consistente.

En cuanto a lo que pueda entenderse comprendido en la garantía voluntaria adicional del artículo 36.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , el apartado II, párrafo segundo, del Preámbulo del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, únicamente contempla el depósito y el aval bancario ("ya sea a través de depósito o de aval bancario").

Pero, en la redacción literal del artículo 36.5, párrafo primero, se admite "cualquier tipo de garantía", por lo que, en los amplios términos en que aparece redactado el precepto, se entiende que, en principio, comprende cualquier garantía, entendida como protección de los derechos del arrendador, por lo que se pueden entender incluidas las garantías de naturaleza preventiva, como las protestas o reservas, la preconstitución de prueba, la formación de inventario, el depósito, o el reconocimiento de deuda.

Igualmente se entiende que los términos de la norma legal permiten comprender aquellas otras convenciones incluidas dentro de los conocidos como contratos de garantía, de naturaleza personal (fianza personal, aval bancario), o de naturaleza real (hipoteca, prenda, anticresis).

En cuanto al seguro de crédito, por impago de rentas, se puede también entender comprendido en los amplios términos del precepto legal, cuando admite "cualquier tipo de garantía".

En el artículo 17.3 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo , reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que es contemporánea del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, se admite que los prestamistas o intermediarios de crédito inmobiliario puedan exigir al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, con la única limitación de que el prestamista debe aceptar pólizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes a la que aquel hubiera propuesto, tanto en la suscripción inicial como en cada una de las renovaciones.

En los artículos 126 y ss del Real Decreto 42/2022, de 18 de enero, por el que se regula el Bono Alquiler Joven y el Plan Estatal para el acceso a la vivienda 2022-2025, en la regulación del Programa de ayuda al pago del seguro de protección de la renta arrendaticia, se contemplan como posibles beneficiarios de la concesión de ayudas tanto al arrendador como al arrendatario que cumpla los requisitos establecidos para el programa de ayuda al alquiler de vivienda regulados en los apartados 1 y 2 del artículo 27.

Aunque el artículo 36.5, párrafo segundo, de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la redacción de Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, dispone que:

"En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta."

En este caso, en el que es objeto del pleito el arrendamiento de una vivienda, por una persona jurídica, por el período mínimo legal de siete años, em relación con el límite legal a la garantía adicional, que es invocado por la parte apelada, en el presente caso, teniendo en cuenta la prima anual inicial del seguro de 268Ž49 €, a pagar durante las siete anualidades de duración del contrato de arrendamiento, sin tener en cuenta las actualizaciones posteriores de la prima anual del seguro, la garantía adicional supone un coste para el arrendatario de 1.879Ž43 € (268Ž49 x 7), de modo que el valor de la garantía excede de dos mensualidades de renta, por importe de 1.794 € (897 x 2), o por importe de 1.380 € (690 x 2) para la renta bonificada.

Por lo que, en el presente caso, la garantía adicional pactada en la Adenda primera infringe el límite legal del artículo 36.5, párrafo segundo, de la Ley de Arrendamientos Urbanos, procediendo declarar su nulidad, en aplicación de la norma del artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, según la cual:

"Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice".

En consecuencia, procede mantener, por distinto fundamento de derecho, la declaración de nulidad de la Adenda primera del contrato de arrendamiento, sobre seguro de impago, en base al artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , sin necesidad de entrar en la cuestión de la infracción de las normas del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, manteniendo, por consiguiente la condena de la demandada a la devolución del importe de 268,49 € correspondiente al seguro de impago del año 2020, así como los que se carguen a la arrendataria en las anualidades sucesivas durante la pendencia del proceso, procediendo, en definitiva, la desestimación del motivo de la apelación de la parte demandada.

TERCERO.- Adenda segunda (bonificación de la renta)

Apela la demandada Lazora Sociedad de Inversión Inmobiliaria, S.A. el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que declara la nulidad de la Adenda segunda del contrato de arrendamiento, de 2 de enero de 2020, sobre bonificación de la renta, por no superar el control de transparencia, porque el precio del contrato no fue fijado de forma clara y transparente para que pudiera ser comprendido por un consumidor medio; y, no superando el control de transparencia, tampoco supera el control de abusividad, porque la bonificación del contrato trata de sortear o evitar la aplicación del artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que no permite la actualización de la renta más allá del IPC, y porque no puede considerarse acreditado que la renta de 897 € fuese una renta justa y equilibrada al tiempo de formalizar el contrato; impugnando, asimismo, la demandada apelante el pronunciamiento del auto de aclaración de que se tiene por no puesta la limitación temporal de la bonificación a 36 meses, en el sentido de que esa bonificación de 207 euros al mes debe ser respetada durante los 7 años de duración mínima legal.

Alega la demandada apelante que la cláusula 5ª, en la que se fija el precio del arrendamiento, no ha sido impugnada por la demandante, y que la Adenda segunda, en la que se fija la bonificación del precio del arrendamiento, es transparente; que el pacto impugnado no infringe la prohibición del artículo 18 de la LAU; y que la sentencia de primera instancia realiza un control de precios prohibido por el art. 4.2 de la Directiva 93/13 y por la jurisprudencia del TJUE y del Tribunal Supremo.

Centrado así el motivo de la apelación, es lo cierto que, en la cláusula 5ª del contrato de arrendamiento, se dispuso que:

"La renta inicial estipulada por las partes para el plazo de duración pactado es una renta anual de 10.764,00.-€ (DIEZ MIL SETECIENTOS SESENTA Y CUATRO EUROS), a pagar en mensualidades anticipadas de 897,00.-€ (OCHOCIENTOS NOVENTA Y SIETE EUROS), cada una...

... Durante el plazo de duración del Contrato de Arrendamiento, o de cualquiera de sus prórrogas, la renta del arrendamiento, se actualizará en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia, aplicando la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato."

En este sentido, la cláusula 5ª del contrato de arrendamiento es conforme al artículo 17.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, según el cual:

"La renta será la que libremente estipulen las partes".

Igualmente, la cláusula 5ª del contrato de arrendamiento es conforme al artículo 18.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , según el cual:

"1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos....

En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato."

En la cláusula 5ª del contrato de arrendamiento, se fija el precio del arrendamiento, y esta cláusula no ha sido impugnada por la parte demandante, por lo que, en caso de prosperar la impugnación de la Adenda segunda, en la que se prevé una bonificación en la renta durante los 36 primeros meses, la renta, conforme a lo previsto en la cláusula 5ª, cuya validez no se discute, quedaría, durante los siete años de duración del contrato en 897 €/mes, con la actualización anual del IPC, salvo que se entienda que es posible hacer un control de oficio de la abusividad de la cláusula 5ª, no impugnada expresamente, la cual regula un elemento esencial del contrato, como es el precio, y que. por consiguiente, se encuentra sometida sólo al control de transparencia.

En cuanto a la Adenda segunda del contrato de arrendamiento, que es lo único que se impugna por la parte demandante, se dispuso:

"Que el arrendatario se acoge a la promocion comercial, de modo que la renta mensual y demás gastos asimilables estipulados en el contrato, con las actualizaciones de IPC que le correspondan anualmente, serán bonificados en las cantidades y periodos que a continuación se indican:

Renta:

Periodo bonificado: 36 meses a contar desde el inicio del contrato. Importe mensual Bonificado: 207,00.-€/mes.

Que una vez finalizado el plazo de bonificación, la renta será la que figura en el contrato de arrendamiento sin bonificación, con los incrementos de actualización anual de IPC aplicables."

En la Adenda segunda se fija el precio del arrendamiento durante los 36 primeros meses de duración del arrendamiento en virtud de una bonificación en el importe de la renta pactada, por lo que se regula un elemento esencial del contrato, como es el precio.

En el momento de la celebración del contrato de arrendamiento, de 2 de enero de 2020, no se había producido la entrada en vigor de las limitaciones en el pacto de la renta de los apartados 6 y 7 del artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , añadidos en la reforma introducida por la disposición final 1.2 y 3 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda .

Por otro lado, en el Pleno del Parlamento de Cataluña, en la sesión celebrada el 26 de junio de 2019, de acuerdo con lo establecido por el artículo 158.2 de su Reglamento, se debatió el Decreto ley 9/2019, de 21 de mayo , de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña en el ámbito de la prenda (tram. 203-00017/12). Una vez realizado el debate, se sometió a votación la propuesta de validación o derogación, de acuerdo con el artículo 158.3 del Reglamento, y el Decreto ley no fue validado expresamente como establece el artículo 64.2 del Estatuto de autonomía de Cataluña. En consecuencia, el Decreto ley 9/2019 quedó derogado.

En la Adenda segunda del contrato de arrendamiento se regula un elemento esencial del contrato, como es el precio, por lo que únicamente puede someterse al control de transparencia.

En la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 241/2013, de 9 de mayo, con referencia a la anterior Sentencia núm. 406/2012, de 18 de junio, ya consideró que el control de contenido que puede llevarse a cabo en orden al posible carácter abusivo de una cláusula no se extiende al equilibrio de las contraprestaciones, que identifica con el objeto principal del contrato, a que se refería la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios en el artículo 10.1.c en su redacción originaria, de tal forma que no cabe un control del precio. En este sentido, la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 30 de abril de 2014, asunto C-26/13, declara, y la de 26 de febrero de 2015, asunto C-143/13, ratifica, que la exclusión del control de las cláusulas contractuales en lo referente a la relación calidad/precio de un bien o un servicio se explica porque no hay ningún baremo o criterio jurídico que pueda delimitar y orientar ese control. Pero, se añadía en la citada Sentencia núm. 241/2013, con la misma referencia a la sentencia anterior, que una condición general defina el objeto principal de un contrato y que, como regla, no pueda examinarse la abusividad de su contenido, no supone que el sistema no las someta al doble control de transparencia.

Este doble control consiste, según la sentencia núm. 241/2013, en que, además del control de incorporación, que atiende a una mera transparencia documental o gramatical, « conforme a la Directiva93/13/CEE y a lo declarado por esta Sala en la Sentencia 406/2012, de 18 de junio, el control de transparencia, como parámetro abstracto de validez de la cláusula predispuesta, esto es, fuera del ámbito de interpretación general del Código Civil del "error propio" o "error vicio", cuando se proyecta sobre los elementos esenciales del contrato tiene por objeto que el adherente conozca o pueda conocer con sencillez tanto la "carga económica" que realmente supone para él el contrato celebrado, esto es, la onerosidad o sacrificio patrimonial realizado a cambio de la prestación económica que se quiere obtener, como la carga jurídica del mismo, es decir, la definición clara de su posición jurídica tanto en los presupuestos o elementos típicos que configuran el contrato celebrado, como en la asignación o distribución de los riesgos de la ejecución o desarrollo del mismo ». Por ello, «la transparencia documental de la cláusula, suficiente a efectos de incorporación a un contrato suscrito entre profesionales y empresarios, es insuficiente para impedir el examen de su contenido y, en concreto, para impedir que se analice si se trata de condiciones abusivas. Es preciso que la información suministrada permita al consumidor percibir que se trata de una cláusula que define el objeto principal del contrato, que incide o puede incidir en el contenido de su obligación de pago y tener un conocimiento real y razonablemente completo de cómo juega o puede jugar en la economía del contrato».

Por lo tanto, que las cláusulas en los contratos concertados con consumidores que definen el objeto principal del contrato y la adecuación entre precio y retribución, por una parte, y los servicios o bienes que hayan de proporcionarse como contrapartida, por otra, se redacten de manera clara y comprensible no implica solamente que deban posibilitar el conocimiento real de su contenido mediante la utilización de caracteres tipográficos legibles y una redacción comprensible, objeto del control de inclusión o incorporación ( arts. 5.5 y 7.b de la Ley española de Condiciones Generales de la Contratación -en adelante LCGC). Supone, además, que no pueden utilizarse cláusulas que, pese a que gramaticalmente sean comprensibles y estén redactadas en caracteres legibles, impliquen subrepticiamente una alteración del objeto del contrato o del equilibrio económico sobre el precio y la prestación, que pueda pasar inadvertida al adherente medio.

El art. 4.2 de la Directiva1993/13/CEE conecta esta transparencia con el juicio de abusividad (« la apreciación del carácter abusivo de las cláusulas no se referirá a [...] siempre que dichas cláusulas se redacten de manera clara y comprensible »), porque la falta de transparencia trae consigo un desequilibrio sustancial en perjuicio del consumidor, consistente en la privación de la posibilidad de comparar entre las diferentes ofertas existentes en el mercado y de hacerse una representación fiel del impacto económico que le supondrá obtener la prestación objeto del contrato según contrate con una u otra entidad financiera, o una u otra modalidad de préstamo, de entre los varios ofertados.

Por lo tanto, estas condiciones generales pueden ser declaradas nulas si el defecto de transparencia provoca subrepticiamente una alteración no del equilibrio objetivo entre precio y prestación, que con carácter general no es controlable por el juez, sino del equilibrio subjetivo de precio y prestación, es decir, tal y como se lo pudo representar el consumidor en atención a las circunstancias concurrentes en la contratación.

La Sentencia núm. 241/2013 basaba dicha exigencia de transparencia, que iba más allá de la transparencia "documental" verificable en el control de inclusión ( arts. 5.5 y 7 LCGC), en los arts. 80.1 y 82.1 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, interpretados conforme al art. 4.2 y 5 de la Directiva 93/13/CEE , y citaba a tales efectos lo declarado en la STJUE de 21 de marzo de 2013, asunto C-92/11, caso RWE Vertrieb AG, respecto de la exigencia de transparencia impuesta por tal directiva, conforme a la cual el contrato debe exponer « de manera transparente el motivo y el modo de variación de tal coste, de forma que el consumidor pueda prever, sobre la base de criterios claros y comprensibles, las eventuales modificaciones del coste ».

En la Sentencia nº 464/2014, de 8 de septiembre, del Pleno de la Sala Civil del Tribunal Supremo, igualmente se declaró que, en el marco del específico y diferenciado presupuesto causal y régimen de eficacia que informa el fenómeno de las condiciones generales de la contratación, el control de transparencia, como proyección nuclear del principio de transparencia real en la contratación seriada y, por extensión, en el desarrollo general del control de inclusión, ( artículo 5 de la Directiva 93/13 , artículos 5.5 y 7.b de la LCGC y artículo 80.1 a TR- LGDCU ) queda caracterizado como un control de legalidad en orden a comprobar, primordialmente, que la cláusula contractual predispuesta refiera directamente la comprensibilidad real, que no formal, de los aspectos básicos del contrato en el marco de la reglamentación predispuesta, de forma que el consumidor y usuario conozca y comprenda las consecuencias jurídicas que, de acuerdo con el producto o servicio ofertado, resulten a su cargo, tanto respecto de la onerosidad o sacrificio patrimonial que realmente supone para el consumidor el contrato celebrado, como de la posición jurídica que realmente asume en los aspectos básicos que se deriven del objeto y de la ejecución del contrato, STS de 26 de mayo de 2014 (núm. 86/2014 ).

De acuerdo con la anterior caracterización, en el ámbito del Derecho de la contratación, particularmente, de este modo de contratar, el control de transparencia responde a un previo y especial deber contractual de transparencia del predisponente que debe quedar plasmado en la comprensibilidad real de los aspectos básicos del contrato que reglamenten las condiciones generales. Fiel a la naturaleza y función de este fenómeno, como a su peculiar presupuesto causal y régimen de eficacia, el control de transparencia se proyecta de un modo objetivable sobre el cumplimiento por el predisponente de este especial deber de comprensibilidad real en el curso de la oferta comercial y de su correspondiente reglamentación seriada. Se entiende, de esta forma, que este control de legalidad o de idoneidad establecido a tal efecto, fuera del paradigma del contrato por negociación y, por tanto, del plano derivado de los vicios del consentimiento, no tenga por objeto el enjuiciamiento de la validez del consentimiento otorgado, ni el plano interpretativo del mismo, irrelevantes tanto para la validez y eficacia del fenómeno, en sí mismo considerado, como para la aplicación del referido control sino, en sentido diverso, la materialización o cumplimiento de este deber de transparencia en la propia reglamentación predispuesta; SSTJUE de 21 de febrero de 2013 , C- 427/11 y de 14 de marzo de 2013 , C-415/11, así como STS de 26 de mayo de 2014 (núm. 86/2014 ). Extremo o enjuiciamiento que ni excluye ni suple la mera "transparencia formal o documental" sectorialmente prevista a efectos de la validez y licitud del empleo de la cláusula en la contratación seriada.

Por lo que el control de transparencia, como parte integrante del control general de abusividad, no puede quedar reconducido o asimilado a un mero criterio o contraste interpretativo acerca de la claridad o inteligencia gramatical de la formulación empleada, ya sea en la consideración general o sectorial de la misma, sino que requiere de un propio enjuiciamiento interno de la reglamentación predispuesta a los efectos de contrastar la inclusión de criterios precisos y comprensibles en orden a que el consumidor y usuario pueda evaluar, directamente, las consecuencias económicas y jurídicas que principalmente se deriven a su cargo de la reglamentación contractual ofertada. Este es el alcance que, en plena armonía con la doctrina jurisprudencial contempla a estos efectos la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión europea, de 30 de abril de 2014, C-26/13, declarando, entre otros extremos, que el artículo 4, apartado 2, de la Directiva 93/13 debe interpretarse en el sentido de que, en relación con una cláusula contractual como la discutida en el asunto principal, la exigencia de que una cláusula contractual debe redactarse de manera clara y comprensible se ha de entender como una obligación no sólo de que la cláusula considerada sea clara y comprensible gramaticalmente para el consumidor, sino también de que el contrato exponga de manera transparente el funcionamiento concreto de la cláusula referida, así como la relación entre ese mecanismo y el prescrito por otras cláusulas, de forma que ese consumidor pueda evaluar, basándose en criterios precisos y comprensibles, las consecuencias económicas derivadas a su cargo.

En la Sentencia nº 138/2015, de 24 de marzo, del Pleno de la Sala Civil del Tribunal Supremo, se declaró la procedencia de realizar un control de transparencia de las condiciones generales de los contratos concertados con consumidores, y en especial de aquellas que regulan los elementos esenciales del contrato, esto es, la definición del objeto principal del contrato y la adecuación entre precio y retribución. Esta línea jurisprudencial se inicia en Sentencias como las núm. 834/2009, de 22 de diciembre, 375/2010, de 17 de junio, 401/2010, de 1 de julio, y 842/2011, de 25 de noviembre, y se perfila con mayor claridad en las núm. 406/2012, de 18 de junio, 827/2012, de 15 de enero de 2013, 820/2012, de 17 de enero de 2013, 822/2012, de 18 de enero de 2013, 221/2013, de 11 de abril, 638/2013, de 18 de noviembre y 333/2014, de 30 de junio.

Esta doctrina ha sido reiterada en la posterior STJUE de 26 de febrero de 2015, asunto C-143/13 , cuyo párrafo 74 declara: «de los artículos 3 y 5 de la Directiva 93/13 y de los puntos 1, letras j) y l), y 2, letras b) y d), del anexo de la misma Directiva resulta, en particular, que para satisfacer la exigencia de transparencia reviste una importancia capital la cuestión de si el contrato de préstamo expone de manera transparente los motivos y las particularidades del mecanismo de modificación del tipo del interés, así como la relación entre dicha cláusula y otras cláusulas relativas a la retribución del prestamista, de forma que un consumidor informado pueda prever, sobre la base de criterios precisos y comprensibles, las consecuencias económicas que para él se derivan (véase, en este sentido, la sentencia Kásler y Káslerné Rábai, EU:C:2014:282, apartado 73) »

En definitiva, la falta de transparencia de las condiciones generales provoca un desequilibrio sustancial en perjuicio del consumidor, objetivamente incompatible con las exigencias de la buena fe, consistente en la imposibilidad de hacerse una representación fiel del impacto económico que le supondrá obtener el préstamo o crédito, lo que priva al consumidor de la posibilidad de comparar correctamente entre las diferentes ofertas existentes en el mercado.

En concreto, para superar el segundo control, o control de transparencia material, cuando la cláusula se proyecta sobre los elementos esenciales del contrato, el adherente debe poder conocer tanto la carga económica que realmente supone el contrato celebrado, esto es, la onerosidad o sacrificio patrimonial realizado a cambio de la prestación económica que se quiere obtener, como la carga jurídica del mismo, es decir, la definición clara de su posición jurídica tanto en los presupuestos o elementos típicos que configuran el contrato celebrado, como en la asignación o distribución de los riesgos de la ejecución o desarrollo del mismo, de modo que la información suministrada permita al consumidor percibir que se trata de una cláusula que define el objeto principal del contrato, que incide o puede incidir en el contenido de su obligación de pago y tener un conocimiento real y razonablemente completo de cómo juega o puede jugar en la economía del contrato.

En el presente caso, en el que es objeto del pleito el contrato de arrendamiento de una vivienda, no habiendo constancia de otro coste económico para el arrendatario, además de la garantía adicional del seguro de impago de rentas, declarada nula, que el de la renta pactada, lo cierto es que el precio del arrendamiento se encuentra claramente expuesto en la cláusula 5ª y en la Adenda segunda, del siguiente modo:

"QUINTA.- RENTA Y SU ACTUALIZACIÓN

La renta inicial estipulada por las partes para el plazo de duración pactado es una renta anual de 10.764,00.-€ (DIEZ MIL SETECIENTOS SESENTA Y CUATRO EUROS), a pagar en mensualidades anticipadas de 897,00.-€ (OCHOCIENTOS NOVENTA Y SIETE EUROS), cada una...

Durante el plazo de duración del Contrato de Arrendamiento, o de cualquiera de sus prórrogas, la renta del arrendamiento, se actualizará en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia, aplicando la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato."

"ADENDA DE BONIFICACIÓN AL CONTRATO ARRENDAMIENTO DE FECHA 02 DE ENERO DE 2020, VIVIENDA SITA EN LA DIRECCION000)...

... Que la renta inicial y demás gastos asimilabes estipulados por las partes para el plazo de duración pactado, son los siguientes.

Una renta anual incial de 10.764,00.-€ (DIEZ MIL SETECIENTOS SESENTA Y CUATRO EUROS). a pagar en mensualidades anticipadas de 897,00.-€ (OCHOCIENTOS NOVENTA Y SIETE EUROS) cada una. Que asf mismo, dicha renta incial será actualizada anuatmente según el índice de Precios al Consumo "IPC".

La renta y los demás gastos asimilables, según lo pactado se actualizarán en cada anualidad, según el Indice de Precios al Consumo "IPC".

Que el arrendatario se acoge a la promocion comercial, de modo que la renta mensual y demás gastos asimilables estipulados en el contrato, con las actualizaciones de IPC que le correspondan anualmente,serán bonificados en las cantidades y periodos que a continuación se indican:

Renta:

Periodo bonificado: 36 meses a contar desde el inicio del contrato. Importe mensual Bonificado: 207,00.-€/mes.

Que una vez finalizado el plazo de bonificación, la renta será la que figura en el contrato de arrendamiento sin bonificación, con los incrementos de actualización anual de IPC aplicables."

Por lo que, en este caso, atendido el contenido del contrato de arrendamiento, es posible apreciar que las cláusulas sobre el precio del arrendamiento superan el control de transparencia material, por cuanto, con la información contenida en el contrato un consumidor medio, normalmente informado, razonablemente atento y perspicaz, es capaz de tomar conciencia del coste económico del arrendamiento, consistente en el pago de una renta mensual, de 690 €/mes (897 € - 207 €) durante los treinta y seis primeros meses, y de 897 €/mes los demás meses, con la actualización en cada anualidad según el IPC.

A lo anterior se añade que, según resulta de la prueba documental y la ausencia de prueba en contrario (docs 10 a 14 de la demanda), desde varios meses antes a la celebración del contrato de arrendamiento, de 2 de enero de 2020, se vino informando a la arrendataria del importe de la renta de 897 €/mes, y de su bonificación de 207 €/mes durante los treinta y seis primeros meses de duración del arrendamiento, por lo que la demandante, en el momento de la celebración del contrato de arrendamiento, pudo tener perfecto conocimiento de su coste económico.

En consecuencia, no siendo posible apreciar la nulidad de las cláusulas sobre precio del contrato de arrendamiento, procede la revocación del pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que declara la nulidad de la Adenda segunda del contrato de arrendamiento, de 2 de enero de 2020, sobre bonificación de la renta, revocando, por consiguiente, también, el pronunciamiento del auto de aclaración de tener por no puesta la limitación temporal de la bonificación a 36 meses, en el sentido de que esa bonificación de 207 euros al mes debe ser respetada durante los 7 años de duración mínima legal, procediendo, en definitiva, la estimación del motivo de la apelación de la parte demandada.

CUARTO.- Cláusula 2ª(posibilidad de retener la fianza)

Apela la demandada Lazora Sociedad de Inversión Inmobiliaria, S.A. el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que declara la nulidad de la cláusula 2ª del contrato de arrendamiento, de 2 de enero de 2020, sobre retención de la fianza para la cobertura de los gastos de reposición de las paredes de la vivienda arrendada a su estado inicial, por entender la sentencia de primera instancia que resulta una cláusula que limita de forma desproporcionada los derechos del arrendatario, cuando es evidente que el legislador establece que el arrendador debe soportar los gastos que deba hacer al concluir el arriendo consecuencia de un uso ordinario, por el mero transcurso de tiempo, vulnerando la cláusula referida el articulo 82.4 b) y f) del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, alegando la demandada apelante que la cláusula que establece la obligación del arrendatario de devolver la vivienda, tras la finalización del contrato, en el estado en que la recibió, respecto del color de las paredes y la existencia de agujeros en la misma, no es abusiva.

Alega la demandada apelante que la cláusula 4ª del contrato de arrendamiento no obliga al arrendatario a pintar la vivienda antes de devolverla, sino que prevé únicamente que, para el caso de que el arrendatario libremente cambie el color original (blanco) de la vivienda o realice agujeros en sus paredes que no estaban en el momento inicial -facultad que la cláusula no limita- el arrendatario deberá reponer el color original y eliminar los agujeros en las paredes realizados durante el arrendamiento.

La cláusula impugnada no obliga con carácter general, ni de forma expresa ni tácita, a repintar la vivienda antes de devolverla, sino que se ciñe únicamente al caso en que el arrendatario, por su propia iniciativa, hubiera decidido cambiar, en el curso de su posesión sobre la vivienda, el color inicial con el que se le entrega, previendo que se restituya a su estado original, que es lo que se desprende del art. 1561 del Código Civil, aplicable supletoriamente a los arrendamientos de vivienda sujetos a la legislación especial de arrendamientos urbanos por disposición del art. 4.2 de la LAU.

Centrado así el motivo de la apelación, es lo cierto que, en la cláusula 2ª del contrato de arrendamiento, de 2 de enero de 2020, se dispuso que:

"Las paredes se entregan sin agujeros y pintadas en color blanco. En caso que el ARRENDATARIO devuelva la vivienda con las paredes pintadas de un color diferente, o con agujeros en las mismas, correrá con los gastos de reposición de las paredes a su estado inicial, quedando facultado El ARRENDADOR para retener el importe total de dichos gastos de la fianza o de otras garantías adicionales prestadas por el ARRENDATARIO".

En relación con la pintura de las paredes, esta Audiencia Provincial de Barcelona, desde las Sentencias de 27 de enero y 19 de mayo de 2010, y 23 de abril de 2013, viene manteniendo que, en principio, cuando un arrendatario deja un inmueble arrendado no puede exigírsele que lo deje pintado, ya que no hay base en la ley para ello, pues incluso el que los paramentos sean pintados de una determinada forma por el arrendatario forma parte de aquello a lo que está autorizado, sin que pueda exigírsele, que vuelva a situarlos en el aspecto original, como no puede obligársele, por ejemplo, a que tape los agujeros hechos en la pared para colgar cuadros, si lo hecho se acomoda a criterios de normalidad, de modo que el tapado de agujeros en las paredes correspondientes a cosas colgadas en las paredes y pintura subsiguiente son conceptos que caen de pleno en el concepto de repaso de la vivienda al cesar en su ocupación por el inquilino.

Aunque lo anterior se entiende salvo pacto expreso en contrario en el contrato de arrendamiento, de modo que en la Sentencia nº 92/2023, de 14 de febrero, de esta misma Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, se admite la validez del pacto de devolución de la vivienda pintada en el estado en que se encontraba al inicio del arrendamiento, por cuanto "lo que a nuestro juicio podría entrañar un perjuicio para el arrendatario proscrito por lo dispuesto en el art. 6 LAU sería que se le obligara a devolver la vivienda arrendada en mejores condiciones que las que tenía al recibirla, es decir, que se le impusieran cargas no autorizadas por la ley, como, por ejemplo, acontecería en el caso de que, habiéndose entregado la vivienda en buen estado pero no recién pintada, se obligara a la parte arrendataria a devolverla recién pintada".

En este caso, del tenor literal de la cláusula 2ª del contrato de arrendamiento, de 2 de enero de 2020, resulta la existencia de pacto expreso para la devolución de las paredes de la vivienda en su estado original. No se obliga al arrendatario a repintar en todo caso la vivienda antes de devolverla, sino que se advierte al arrendatario de que las paredes de la vivienda se entregan sin agujeros y pintadas en blanco. Se entiende que se autoriza al arrendatario a pintar las paredes de otro color y a hacer agujeros durante el arrendamiento; pero con la obligación, en el momento de la terminación del arriendo, de devolver la vivienda en su estado inicial, es decir pintada en blanco y sin agujeros, corriendo el arrendatario, de no hacerlo, con los gastos de la reposición de las paredes a su estado inicial, pudiendo el arrendador retener el importe de dichos gastos de la fianza o de otras garantías adicionales.

En defecto de pacto expreso, la norma general en materia de arrendamientos del artículo 1561 del Código Civil, aplicable supletoriamente a los arrendamientos de viviendas, de conformidad con lo previsto en el artículo 4.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, dispone que "El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable",no siendo un menoscabo por el tiempo, o por causa inevitable, la pintura voluntaria por el arrendatario de las paredes de la vivienda de un color diferente del blanco, o la realización de agujeros en las paredes.

Igualmente en el artículo 1563 del Código Civil se hace responsable al arrendatario del "deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya",imponiendo en este sentido el artículo 1555.2º del Código Civil al arrendatario la obligación de "usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra".

Por lo que no puede considerarse desproporcionada o abusiva la cláusula contractual que obliga al arrendatario a la devolución de la vivienda arrendada, al término del arriendo, en el estado en que se encontraba cuando la recibió, por ser conforme a la norma del artículo 1561 del Código Civil, aplicable supletoriamente a los arrendamientos de viviendas, de conformidad con lo previsto en el artículo 4.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Tampoco la cláusula contractual discutida introduce ninguna alteración del régimen de responsabilidad en materia de obras de conservación o mejora de los artículos 21 y ss de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por cuanto, en concreto, el artículo 21 a lo que obliga al arrendador es a realizar las reparaciones necesarias para "conservar"la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, no a reponer la vivienda a su estado original por las actuaciones realizadas por el arrendatario en el curso del arrendamiento, lo cual, según lo expuesto, es a cargo del arrendatario, estando el arrendador obligado a realizar las reparaciones necesarias "salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario".

En consecuencia, procede la revocación del pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que declara la nulidad de la cláusula 2ª del contrato de arrendamiento, de 2 de enero de 2020, sobre retención de la fianza para la cobertura de los gastos de reposición de las paredes de la vivienda arrendada a su estado inicial, procediendo, en definitiva, la estimación del motivo de la apelación de la parte demandada.

QUINTO.- Cláusula 4ª(penalización por demora en el desalojo)

Apela la demandada Lazora Sociedad de Inversión Inmobiliaria, S.A. el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que declara la nulidad de la cláusula 4ª del contrato de arrendamiento, de 2 de enero de 2020, de penalización por demora en el desalojo, en aplicación del artículo 85.6 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, que declara la abusividad de aquellas cláusulas que supongan la imposición de una indemnización desproporcionadamente alta al consumidor y usuario que no cumpla sus obligaciones, alegando la demandada apelante que la penalización por demora en el desalojo prevé una indemnización proporcionada y no es abusiva.

Centrado así el motivo de la apelación, es lo cierto que, en la cláusula 4ª del contrato de arrendamiento, de 2 de enero de 2020, se dispuso que:

"Al término de la vigencia del contrato la Arrendataria deberá devolver las llaves, desalojar y dejar completamente libre, vacuo y expedito y a disposición de la Arrendadora el Inmueble, corriendo con los gastos que de ello se deriven. El incumplimiento de lo anterior dará lugar al pago de una penalización que expresamente se conviene, como consecuencia del uso y detentación indebida del inmueble, por importe equivalente al triple de la renta diaria vigente en el período mensual inmediatamente anterior a la fecha de extinción del contrato, por día de retraso en dicho desalojo".

En relación con las obligaciones que pueden ponerse a cargo del arrendatario en el arrendamiento de viviendas, es doctrina reiterada, desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1990, y 17 de marzo de 1992, que el pago de la renta es la contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que, atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia incluso de la fecha de la declaración judicial resolviendo el contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

Por otro lado, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil, entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163,párrafo segundo, del Código Civil.

En este sentido, en los términos de la Sentencia de 5 de mayo de 2020, de esta misma Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona (ROJ SAPB 2736/2020), es doctrina jurisprudencial reiterada que la obligación por parte del arrendatario del pago de la renta (bien sea propiamente como renta bien en concepto de contraprestación por el uso en el supuesto de que el arrendatario se mantenga en la posesión a pesar de la extinción del contrato) se mantiene en tanto no se reintegra al arrendador en la posesión de la finca, poniéndola a su disposición (normalmente mediante la entrega de las llaves), no bastando para poner fin a dicha obligación el mero abandono de la finca. Por tanto, es innegable la obligación del arrendatario de seguir abonando la renta en tanto se mantenga en la posesión de la finca arrendada.

Por el contrario, no se encuentra legalmente previsto, en la regulación del arrendamiento de viviendas de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que el arrendador pueda imponer al arrendatario una obligación de indemnizar, por la continuación en la ocupación de la vivienda arrendada al término del arriendo, con una cantidad que exceda del importe de la renta pactada, mediante un pacto indemnizatorio, o una cláusula penal.

El artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, dentro del Título II De los arrendamientos de vivienda, declara que: "Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice".

El artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en relación con la determinación de la renta, a cargo del arrendatario, como contraprestación por la cesión del uso de la vivienda arrendada por el arrendador, únicamente autoriza al arrendador al cobro de la renta, y que "La renta será la que libremente estipulen las partes",sin que, en ningún caso, pueda el arrendador exigir el pago anticipado de "más de una mensualidad de renta".

En el mismo sentido, el artículo 1555.1º del Código Civil únicamente impone al arrendatario la obligación "pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos".

En el supuesto de desistimiento del arrendatario, el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, únicamente admite que las partes puedan pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a "una mensualidad de la renta en vigor"por cada año del contrato que reste por cumplir, de modo que los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

El artículo 437.4.3ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite la acumulación en el juicio verbal de ·"las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame";y el artículo 220 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que "En los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia, el auto o el decreto incluirán la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda".

Por otro lado, desde la STJUE de 30 de mayo de 2013 (C-núm. 488/11, Dirk Frederik Asbeek Brusse, Katarina de Man Garabito y Jahani BV), con relación a la Directiva CEE 93/13, de 5 de abril, del Consejo, respecto de las cláusulas abusivas que figuran en los contratos celebrados con los consumidores, se entiende que, en un contrato de arrendamiento de vivienda, concluido entre un arrendador que actúa en el marco de su actividad profesional y un arrendatario que actúa con fines privados, se puede proceder al examen de oficio y, obviamente, a instancia de parte, por el juez nacional, del carácter abusivo de una cláusula contractual.

En el ámbito de la legislación en materia de consumo, que no se discute que es aplicable en el presente caso, el artículo 85.6 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, declara que son cláusulas abusivas "Las cláusulas que supongan la imposición de una indemnización desproporcionadamente alta, al consumidor y usuario que no cumpla sus obligaciones";y el artículo 83 del mismo texto legal dispone que "Las cláusulas abusivas serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas".

En general, en las obligaciones contractuales, se encuentra legalmente prevista la posibilidad de pactar cláusulas penales, actuando la pena en sustitución, o acumulada a la indemnización de daños y perjuicios, en caso de falta de cumplimiento, en el artículo 1152 del Código Civil, siendo doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de enero de 1999;RJA 36/1999) que, según lo previsto en el artículo 1152 del Código Civil, aunque la función esencial de la cláusula penal, aparte de su función general coercitiva, es la función liquidadora de los daños y perjuicios que haya podido producir el incumplimiento o el cumplimiento defectuoso de la obligación principal, sustituyendo a la indemnización, sin necesidad de probar tales daños y perjuicios, también excepcionalmente puede operar en su función cumulativa, cuando se ha pactado expresamente que el acreedor pueda exigir la indemnización de los daños y perjuicios causados y probados y además la pena pactada como cláusula penal.

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 2017;RJA 821/2017) que, en función de cómo se configure por las partes la cláusula penal puede tener una función resarcitoria o reparadora del daño que ha causado al acreedor el incumplimiento de la obligación por el deudor o el cumplimiento irregular, con lo que la cláusula viene a sustituir a la indemnización de daños y perjuicios, con fundamento en el artículo 1101 del Código Civil; o bien puramente punitiva desligada de todo propósito resarcitorio. En este caso, de pena cumulativa, se trataría de una prestación adicional del deudor que se suma a la propia indemnización de daños y perjuicios que ampara el artículo 1101 del Código Civil. Aunque, para que concurra esta modalidad, cláusula penal cumulativa, será preciso, por no presumirse su regulación en el código civil español, que haya sido convenida.

En los términos de la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de septiembre de 2016 (RJA 4107/2016), no cabe duda de que, como regla, y salvo en condiciones generales de la contratación entre empresarios y consumidores o usuarios ( art. 85.6 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios) , nuestro Derecho permite las cláusulas penales con función coercitiva, sancionadora o punitiva, no sólo de liquidación anticipada de los daños y perjuicios que puedan causar los incumplimientos contractuales por ellas contemplados. Se permiten incluso en el artículo 1152, párrafo primero, del Código Civil («si otra cosa no se hubiere pactado») las penas que no sustituyen, sino que se acumulan a la indemnización de daños y perjuicios [por todas, STS 197/2016, de 30 de marzo (RJ 2016, 1153) (Rec. 2303/2013)].

Aunque, es claro que dicha posibilidad de estipular cláusulas penales con función punitiva está sujeta a los límites generales de la autonomía privada que el artículo 1255 del Código Civil establece: pueden considerarse contrarias a la moral o al orden público las penas convencionales cuya cuantía exceda extraordinariamente la de los daños y perjuicios que, al tiempo de la celebración del contrato, pudo razonablemente preverse que se derivarían del incumplimiento contemplado en la cláusula penal correspondiente. No sólo las cláusulas penales «opresivas», intolerablemente limitadoras de la libertad de actuación del obligado [como en el caso que contempló la STS 26/2013, de 5 de febrero (RJ 2013, 928) (Rec. 1440/2010 )], o las «usurarias», aceptadas por el obligado a causa de su situación angustiosa, de su inexperiencia o de lo limitado de sus facultades mentales; sino también aquéllas en las que el referido exceso de la cuantía pactada de la pena sobre el daño previsible no encuentre justificación aceptable en el objetivo de disuadir de modo proporcionado el incumplimiento que la cláusula contempla; en atención sobre todo a la gravedad del mismo y al beneficio o utilidad que hubiera podido preverse, al tiempo de contratar, que reportaría al deudor incumplidor. Para ese último tipo de cláusulas, con penalidades desproporcionadas en el sentido descrito, es admisible la reducción judicial conservadora de su validez que, como es evidente, ninguna relación tiene con lo dispuesto en el artículo 1154 del Código Civil, por lo que no se opone a la jurisprudencia sobre en qué casos cabe, y en cuáles no, la moderación judicial de la pena que dicha norma contempla.

En el presente caso, en el que se convino una renta, libremente estipulada entre las partes, como contraprestación por el uso de la vivienda arrendada, la misma contraprestación procede, en concepto de indemnización, en el supuesto de que el arrendatario se mantenga en la posesión a pesar de la extinción del contrato.

Por lo que, en este caso, de acuerdo con las normas citadas en materia de protección de consumidores y usuarios, la penalización contenida en la cláusula 4ª del contrato de arrendamiento, consistente en el pago de un importe equivalente al triple de la renta diaria vigente en el período mensual inmediatamente anterior a la fecha de extinción del contrato, por día de retraso en dicho desalojo, supone la imposición de una indemnización desproporcionadamente alta al arrendatario que no cumple la obligación de devolver la vivienda arrendada al término del arriendo.

En consecuencia, procede mantener la declaración de nulidad de la penalización por demora en el desalojo de la cláusula 4ª del contrato de arrendamiento, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 83, en relación con el artículo 85.6 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, quedando únicamente obligados los arrendatarios al pago de la renta pactada hasta la devolución de la posesión de la vivienda arrendada a la arrendadora.

En este sentido se ha pronunciado la Sentencia nº 771/2024, de 25 de noviembre de 2024, de esta misma Sección 13ª Audiencia de Barcelona, según la cual, incluso en los supuestos en los que no es aplicable la normativa en materia de protección de consumidores y usuarios, considera que la cláusula penal (renta x 3), "es contraria al artículo 6 de la LAU pues altera el régimen jurídico en perjuicio del arrendatario e impone una obligación al inquilino que va más allá de las obligaciones y deberes previstos en la ley. La jurisprudencia viene admitiendo la obligación del arrendatario de pagar en concepto de indemnización por la ocupación del inmueble una vez extinguido el contrato, una cantidad equivalente a la que venía abonando en concepto de renta pero la cláusula que prevé como sanción punitiva el triple de la renta pactada, en el caso de vivienda, entendemos que es claramente desproporcionada y excesiva al imponer una indemnización desproporcionadamente alta al arrendatario que no cumpla con sus obligaciones y supone un enriquecimiento injusto, sin causa legal, para el arrendador.

Por ello, entendemos que dicha cláusula penal es nula y debe tenerse por no puesta sin perjuicio de la obligación del arrendatario de abonar la suma equivalente a la renta que venía pagando hasta la entrega de la posesión de la vivienda"

En el mismo sentido, la Sentencia nº 561/2024, de 20 de septiembre, de la Sección 4ª Audiencia de Barcelona, considera que la cláusula penal (renta + renta x 2), "en los términos en los que la misma está acordada en este caso, es contraria a las previsiones del art. 1.152 CC y del art. 1.255 CC , con lo que la misma no se considera que pueda ser de aplicación ni por ello sustituir al abono de una cantidad equivalente al de la renta que es en lo que consisten los perjuicios que derivan del propio tenor del contrato, al ser el importe que se satisfacía por la ocupación vigente el contrato ya que se trataba de la renta (este monto el propio contrato establece que se debe satisfacer tras la finalización de su vigencia como previsión distinta a la de la operativa de la cláusula penal que es lo que se interesa en las presentes actuaciones)".

En consecuencia, procede mantener la declaración de nulidad de la penalización por demora en el desalojo de la cláusula 4ª del contrato de arrendamiento, procediendo, en definitiva, la desestimación del motivo de la apelación de la parte demandada.

SEXTO.- Cláusula 6ª (renuncia a derechos en caso de interrupción de suministros)

Apela la demandada Lazora Sociedad de Inversión Inmobiliaria, S.A. el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que declara la nulidad de la cláusula 6ª del contrato de arrendamiento, de 2 de enero de 2020, que se estima abusiva por contravenir las disposiciones normativas de la materia, artículo 82.4.f), porque implícitamente exonera al arrendador de cumplir con una obligación contractual, prevista legalmente, garantizar la habitabilidad del inmueble, y niega un derecho del arrendatario, reconocido legalmente, respecto de la posibilidad de pedir resolución del contrato por la falta de habitabilidad del inmueble, en base al artículo 1554.2 del CC , en congruencia con el articulo 21.1 LAU , que obligan al arrendador a hacer durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, en relación al artículo 1556 del CC , que ante el incumplimiento de las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, permiten pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios o solo esto último dejando el contrato subsistente, alegando la demandada apelante que el pacto impugnado no puede reputarse abusivo, por cuanto simplemente establece la indemnidad del arrendador por la interrupción de los suministros que debe contratar directamente la parte arrendataria, con la consiguiente imposibilidad de suspender el contrato de arrendamiento con fundamento en el artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos .

Centrado así el motivo de la apelación, es lo cierto que, en la cláusula 6ª del contrato de arrendamiento se dispuso que:

"Los servicios o/y suministros con que cuenta o pueda contar la finca arrendada como particulares o privativos de la misma, tales como agua, electricidad, gas, calefacción, teléfono y cualquier otro similar, serán de cuenta y cargo del ARRENDATARIO, que los contratará directamente con las correspondientes compañías suministradoras, así como la instalación, conservación, reparación y sustitución de los respectivos contadores y demás elementos necesarios de las instalaciones en las condiciones exigidas en cada momento por dichas compañías para la prestación del servicio o suministro de que se trate."

Por lo que no siendo la arrendadora parte en los contratos de suministro concertados directamente por el arrendatario con las compañías suministradoras, ninguna responsabilidad contractual puede reclamarse por los arrendatarios a la arrendadora por la interrupción de los suministros por las compañías suministradoras, por no ser parte la arrendadora en los contratos de suministro, de acuerdo con el principio de legitimación contractual del artículo 1257 del Código Civil, según el cual los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan.

Por consiguiente, es plenamente conforme a derecho la parte de la cláusula 6ª discutida en cuanto establece que:

"Las Partes pactan que la interrupción de dichos suministros por causa ajena al Arrendador, no afectará al presente Contrato, y en particular no dará derecho a indemnización a favor del Arrendatario ni a la suspensión, reducción o condonación de las cantidades adeudadas en virtud de este Contrato."

El pacto discutido en los presentes autos se encuentra referido a la interrupción de suministros "por causa ajena al arrendador",por lo que no contempla la interrupción de suministros por la ejecución de obras de conservación en la vivienda arrendada que, según el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , son a cargo del arrendador, y que, en el caso de que la hagan inhabitable, el arrendatario tiene la opción de suspender el contrato, con paralización del plazo del contrato, y suspensión del pago de la renta, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , para lo cual, por ser un previsión legal, no es necesario un pacto contractual.

En consecuencia, procede la revocación del pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que declara la nulidad de la cláusula 6ª del contrato de arrendamiento, de 2 de enero de 2020, sobre interrupción de suministros, procediendo, en definitiva, la estimación del motivo de la apelación de la parte demandada.

SÉPTIMO.- Cláusula 11ª(derecho a realizar visitas periódicas a la vivienda para comprobar su estado)

Apela la demandada Lazora Sociedad de Inversión Inmobiliaria, S.A. el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que declara la nulidad de la cláusula 11ª del contrato de arrendamiento, de 2 de enero de 2020, que permite al arrendador realizar visitas periódicas, previo aviso al arrendatario, para comprobar el estado de la vivienda arrendada, por considerar la sentencia de primera instancia que la cláusula es abusiva, porque las normas en materia de arrendamientos urbanos obligan al arrendatario a responder de la buena conservación y mantenimiento del inmueble y de sus instalaciones al tiempo de extinguirse la relación contractual, pero no le obligan a que constante y durante el contrato deba cumplir con esos deberes, alegando la demandada apelante que la cláusula no es abusiva, por cuanto la única forma de comprobar el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones contractuales es la visita a la vivienda por parte del arrendador.

Centrado así el motivo de la apelación, es lo cierto que, en la cláusula 11ª del contrato de arrendamiento se dispuso que:

"Con ánimo de facilitar la conservación y mantenimiento de las instalaciones, ambas partes convienen que el ARRENDADOR podrá realizar visitas periódicas, previo aviso al ARRENDATARIO, al objeto de comprobar el buen estado y funcionamiento de todos los aparatos, instalaciones y utensilios inherentes a la vivienda objeto de este Contrato de Arrendamiento".

En virtud del contrato de arrendamiento, el arrendador cede al arrendatario el goce o uso de la vivienda arrendada, por tiempo determinado y precio cierto ( artículo 1543 del Código Civil ), conservando el arrendador el derecho de propiedad, de usufructo, o los demás derechos que ostente sobre el inmueble arrendado, por lo que no puede entenderse que la cesión del goce o uso en favor del arrendatario sea de un uso exclusivo y excluyente, no pudiendo hacer el arrendatario cualquier uso de la cosa arrendada, debiendo por el contrario usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado ( artículo 1555.2º del Código Civil ).

El artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone que:

"1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil .

2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:

c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.

d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.

e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7".

De modo que, para que el arrendador, durante la vigencia del contrato de arrendamiento, pueda comprobar si concurre alguna de las causas de resolución anticipada y justificada del contrato de arrendamiento, que la Ley de Arrendamientos Urbanos le autoriza a promover, en caso de incumplimiento por el arrendatario de alguna de sus obligaciones contractuales, no resulta desproporcionado que se autorice al arrendador a realizar visitas periódicas, previo aviso al arrendatario, con la única finalidad de comprobar el estado de la vivienda arrendada.

En cualquier caso, se entiende que las visitas del arrendador, previo aviso al arrendatario, deben tener por exclusivo objeto la comprobación del estado de la vivienda arrendada, respetando la intimidad del arrendatario y de las personas que con el mismo convivan, causando el menor trastorno posible en su actividad doméstica habitual, considerándose excesiva, por el contrario, la exigencia invocada por la demandante de que en el momento de la celebración del contrato de arrendamiento se haga constar en el mismo un concreto calendario de visitas, para los siete años de duración del contrato, entendiéndose que pueden programarse las visitas en el curso de la relación contractual, de acuerdo con unas criterios de flexibilidad y de respeto de los derechos de ambas partes contratantes.

En este sentido, el artículo 30.3 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre , del derecho a la vivienda dispone que: "Para que los propietarios puedan cumplir el deber de conservación, los arrendatarios de las viviendas deben facilitarles información sobre el estado de la vivienda y la forma de utilización y mantenimiento cuando les sea requerida. Los contratos de arrendamiento pueden incorporar un calendario de visitas del propietario o propietaria para comprobar el estado de la vivienda. El programa de visitas debe adaptarse a las necesidades del arrendatario o arrendataria y debe mantener el equilibrio entre el debido respeto a su intimidad y las necesidades de información del propietario o propietaria".

Es decir que no se exige un calendario de visitas, sino que la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, se limita a prever la posibilidad de que los contratos de arrendamiento pueden incorporar un calendario de visitas del propietario o propietaria para comprobar el estado de la vivienda, pudiendo programarse las visitas posteriormente, adaptándose a las necesidades del arrendatario, y manteniendo el equilibrio entre el respeto a la intimidad del arrendatario y la necesidad de información del arrendador.

Por lo demás, en el supuesto de que pudiera producirse cualquier exceso por parte del arrendador, la cláusula 12ª del contrato de arrendamiento permite al arrendatario interesar la resolución del contrato por "b) La perturbación que realice el ARRENDADOR en la utilización de la vivienda",se entiende con el resarcimiento de daños y perjuicios, conforme a lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil , al que se remite el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , que igualmente permite al arrendatario exigir el cumplimiento del contrato.

En este punto, no resulta ocioso recordar que, según la norma general del artículo 1258 del Código Civil, los contratos obligan no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso, y a la ley, siendo así que la doctrina jurisprudencial acerca de la interpretación del artículo 1258 del Código Civil se concreta en la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de julio de 2002 (RJ 2002, 6047) según la cual «la buena fe a que se refiere el art. 1258 es un concepto objetivo, de comportamiento honrado, justo, leal( Sentencias de 26 de octubre de 199[ RJ 1995, 8349], 6 de marzo de 1999[ RJ 1999, 1854], 30 de junio [RJ 2000, 6747] y 25 de julio de 2000[RJ 2000, 6196])que opera en relación íntima con una serie de principios que la conciencia social considera como necesarios, aunque no hayan sido formulados por el legislador, ni establecidos por la costumbre o el contrato ( Sentencia de 22 de septiembre de 1997[RJ 1997, 6858]). Supone una exigencia de comportamiento coherente y de protección de la confianza ajena ( Sentencias de 16 de noviembre de 1979 [ RJ 1979, 3850], 29 de febrero[ RJ 2000, 812] y 2 de octubre de 2000[ RJ 2000, 8131]); de cumplimiento de las reglas de conducta ínsitas en la ética social vigente, que vienen significadas por las reglas de honradez, corrección, lealtad y fidelidad a la palabra dada y a la conducta seguida ( Sentencias de 26 de enero de 1980[ RJ 1980, 167], 21 de septiembre de 1987[ RJ 1987, 6186] y 20 de febrero de 2000. Aplicando en concreto el instituto al campo contractual, integra el contenido del negocio en el sentido de que las partes quedan obligadas no sólo a lo que expresa de modo literal, sino también a sus derivaciones naturales, de tal modo que impone comportamientos adecuados para dar al contrato cumplida efectividad en orden a la obtención de los fines propuestos ( Sentencia de 26 de octubre de 1995 [RJ 1995, 8349]). La Sentencia de 16 de noviembre de 1979 [RJ 1979, 3850] señala que «en toda relación jurídica, en su revelación objetiva que es la esencia indagadora de la voluntad reflejada en el consentimiento, lo fundamental a proteger es la confianza, ya que el no hacerlo es atacar a la buena fe, que ciertamente viene determinada por una coherencia de comportamiento en las relaciones humanas y negociales, toda vez que cuando más determinadas personas, dentro de un convenio jurídico, han suscitado con su conducta contractual una confianza mutua fundada, conforme a la buena fe, en una determinada conducta, no deben defraudar esa confianza suscitada y es inadmisible toda actuación incompatible con ella, por la sencilla razón de que, como ya viene dicho, la exigencia jurídica del comportamiento coherente está vinculada de manera estrecha a la buena fe y a la protección de la confianza» ( Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de enero de 2003 (RJ 2003, 2024).

En consecuencia, procede la revocación del pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que declara la nulidad de la cláusula 11ª del contrato de arrendamiento, de 2 de enero de 2020, procediendo, en definitiva, la estimación del motivo de la apelación de la parte demandada.

OCTAVO.- Cláusula 12ª (segunda parte) (no devolución de cantidades en caso de resolución imputable al vendedor)

Apela la demandada Lazora Sociedad de Inversión Inmobiliaria, S.A. el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que declara la nulidad de la cláusula 12ª del contrato de arrendamiento, de 2 de enero de 2020, por infracción del artículo 82.4 f) del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, al excluir el efecto jurídico propio de toda resolución contractual, al imposibilitar que el arrendatario pueda exigir restitución de rentas o cantidades ya desembolsadas, por lo que debe ser declarada nula por abusiva, al excluir los efectos jurídicos vinculados a la resolución del contrato del artículo 1124 del Código Civil, alegando la demandada apelante que la sentencia de primera instancia ignora los efectos del incumplimiento contractual con arreglo al artículo 1124 del Código Civil en casos de relaciones contractuales de tracto sucesivo o duraderas, puesto que el arrendatario no puede restituir la posesión de la vivienda por el tiempo en el que la haya disfrutado hasta el momento de la resolución, sino únicamente el valor de ese uso, que es equivalente al precio de la renta que se hubiera pactado.

Centrado así el motivo de la apelación, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de diciembre de 2015, y 25 de noviembre de 2016; RJA 5387/2015 y 5657/2016) que la consecuencia de la resolución del contrato es la devolución recíproca de lo que fue objeto del contrato, lo cual es una consecuencia ex lege,conforme al artículo 1303 del Código Civil, de la resolución del contrato, de modo que la resolución contractual produce sus efectos, no desde el momento de la extinción de la relación obligatoria, sino retroactivamente desde su celebración, es decir, no con efectos ex nuncsino ex tunc,lo que supone volver al estado jurídico preexistente como si el negocio no se hubiera concluido, con la secuela de que las partes contratantes deben entregarse las cosas o las prestaciones que hubieran recibido, en cuanto la consecuencia principal de la resolución es destruir los efectos ya producidos, tal como se ha establecido para los casos de rescisión en el artículo 1295 del Código Civil, al que expresamente se remite el artículo 1124 del mismo texto legal, efectos que sustancialmente coinciden con los previstos para el caso de nulidad en el artículo 1303 y para los supuestos de condición resolutoria expresa en el artículo 1123.

Aunque, es igualmente doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo nº 164/2002, de 28 febrero)que si, en principio y por regla general, los efectos de la resolución contractual se producen ex tunc,colocando a los intervinientes en la misma situación en que se hallarían si el contrato no se hubiera celebrado, lo que lleva consigo la obligación de restituir cada parte lo que haya recibido de la otra por razón del vínculo obligacional, sin perjuicio del derecho de terceros adquirentes de buena fe, esa eficacia retroactiva no puede aplicarse respecto a las relaciones duraderas que, en todo o en parte, han sido consumadas, como sucede en los contratos de arrendamiento, de agencia o de comisión mercantil en que la resolución del vínculo contractual opera ex nunc,produciéndose, por tanto, únicamente efectos liquidatorios de la situación existente al tiempo de la resolución contractual.

En este caso, en la cláusula 12ª del contrato de arrendamiento, de 2 de enero de 2020, se dispuso que:

"La resolución del Contrato de Arrendamiento NO generará a favor del ARRENDATARIO la devolución de ninguna cantidad desembolsada durante la duración del Contrato de Arrendamiento."

Por lo que la cláusula 12ª del contrato de arrendamiento es conforme a la doctrina mencionada que no reconoce efectos retroactivos a la resolución de los contratos de arrendamiento, por haberse producido la consumación de las prestaciones de las partes.

Producida la resolución del contrato de arrendamiento, el arrendatario no puede devolver la posesión de la cosa arrendada de la que ha venido disfrutando durante la vigencia de la relación contractual, por lo que, en relación de reciprocidad, tampoco puede obligarse al arrendador a la devolución de las rentas y cantidades asimiladas percibidas del arrendatario hasta el momento de la resolución contractual.

Por lo demás, la cláusula discutida no impide al arrendatario promover la resolución del contrato de arrendamiento en caso de incumplimiento por el arrendador de la obligación de conservar la vivienda en estado de servir al uso convenido, en los términos del artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, o en caso de incumplimiento por el arrendador de sus demás obligaciones contractuales, de conformidad con lo previsto en el artículo 27.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, solicitando, en su caso, el resarcimiento de daños y perjuicios, dependiendo la exención o suspensión del pago de la renta, en cada caso, de la causa de la suspensión, resolución, o extinción del contrato, siendo el pago de la renta, en principio, según lo expuesto en los fundamentos anteriores, una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que, atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia de la fecha de la resolución del contrato de arrendamiento.

En consecuencia, procede la revocación del pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que declara la nulidad de la cláusula 12ª del contrato de arrendamiento, de 2 de enero de 2020, procediendo, en definitiva, la estimación del motivo de la apelación de la parte demandada.

NOVENO.- Costas de primera instancia

Apela, por último, la parte demandada el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia sobre las costas, de las que se hizo expresa imposición a la parte demandada, solicitando la demandada apelante su no imposición, por la estimación parcial de la demandada.

En cuanto a las costas, es doctrina comúnmente admitida desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 1988, 26 de junio de 1990, y 4 de julio de 1997( RJA 1559/1988, 4896/1990, y 5845/1997), que la condena en costas atiende no sólo a la sanción de una conducta procesal, sino a satisfacer el principio de tutela judicial efectiva, que exige que los derechos no se vean mermados por la necesidad de acudir a los tribunales para su reconocimiento, de modo que el pago de las costas, aun solamente de las suyas, es un gravamen que en justicia no debe soportar quien se ve obligado a presentar una demanda, o a contestarla, representado por procurador y asistido de abogado, para defender su derecho, debiendo por el contrario soportar las costas quien fue el causante de los daños que, en definitiva, se originaron a la parte contraria.

Este principio de vencimiento objetivo, acogido por el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, supone que las costas de la primera instancia, en los procesos declarativos, deben imponerse a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones.

En este sentido, es doctrina constante y reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 1993, 30 de mayo de 1994, 15 de marzo de 1997, y 27 de septiembre de 2005; RJA 9143/1993, 3765/1994, 1977/1997, y 6860/2005) que tampoco se excluye el vencimiento si lo que se estima es una petición alternativa o subsidiaria, por cuanto al oponerse totalmente la parte demandada a la estimación de la demanda sin aceptar ninguna de las peticiones de la demandante, determinó la necesidad de que se siguiera todo el proceso en su contra, situación que posiblemente no se habría producido si hubiera aceptado alguna de las pretensiones acumuladas, o la pretensión formulada de modo subsidiario.

Por otro lado, en los litigios sobre cláusulas abusivas rige el principio de efectividad derivado de las exigencias de los arts. 6.1 y 7.1 de la Directiva 93/13/CEE, interpretados por la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 16 de julio de 2020, asuntos acumulados C-224/19 ( TJCE 2020, 104) y C-259/19, el cual exige dar cumplimiento a otros dos principios: el de no vinculación de los consumidores a las cláusulas abusivas (art. 6.1 de la Directiva) y el del efecto disuasorio del uso de cláusulas abusivas en los contratos no negociados celebrados con los consumidores (art. 7.1 de la Directiva), de modo que, de conformidad con el referido principio de efectividad, no procede la aplicación de la excepción, basada en la existencia de serias dudas de derecho, al principio del vencimiento objetivo en materia de costas en los litigios sobre cláusulas abusivas en que la demanda del consumidor resulta estimada.

En la Sentencia del Pleno de la Sala Civil del Tribunal Supremo núm. 472/2020 de 17 septiembre (RJ 2020\3252) ha quedado fijada la doctrina en el sentido de que, en los litigios sobre cláusulas abusivas, si en virtud de la excepción a la regla general del vencimiento por la existencia de serias dudas de hecho o de derecho, el consumidor, pese a vencer en el litigio, tuviera que pagar íntegramente los gastos derivados de su defensa y representación, no se restablecería la situación de hecho y de derecho que se habría dado si no hubiera existido la cláusula abusiva y, por tanto, el consumidor no quedaría indemne pese a contar a su favor con una norma procesal nacional cuya regla general le eximiría de esos gastos.

En suma, se produciría un efecto disuasorio inverso, pues no se disuadiría a las empresas de incluir las cláusulas abusivas en los contratos, sino que se disuadiría a los consumidores de promover litigios por cantidades moderadas.

Por lo que se concluye que la regla general del vencimiento en materia de costas procesales favorece la aplicación del principio de efectividad del Derecho de la Unión y, en cambio, la salvedad a dicha regla general supone un obstáculo para la aplicación de ese mismo principio.

En el mismo sentido, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo nº 35/2021, de 27 de enero; y nº 1507/2024 de 12 de noviembre), la que declara que estimada la acción de nulidad por ser abusiva una determinada cláusula, aunque no se estimen la totalidad de todas las cláusulas impugnadas en los términos inicialmente establecidos en la demanda, o la totalidad de las pretensiones restitutorias, procede la imposición de las costas de la primera instancia a la parte demandada, conforme con la sentencia del TJUE de 16 de julio de 2020, C-224/19 y C-259/19, CaixaBank y BBVA.

En este caso, la sentencia es estimatoria de la acción de nulidad de la cláusula 4ª, y la adenda primera, del contrato de arrendamiento de 2 de enero de 2020.

En consecuencia, en aplicación del principio de vencimiento objetivo del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y la doctrina reiterada antes expuesta, procede mantener la imposición a la parte demandada de las costas de la primera instancia, procediendo la desestimación del motivo, y por consiguiente, la estimación parcial del recurso de apelación de la parte demandada.

DÉCIMO.- Impugnación de los demandantes Sr. y Sra. Guadalupe

Cláusula 5ª (autorización para la inclusión en un registro de morosos)

Impugnan los demandantes Sr. y Sra. Guadalupe el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que desestima su pretensión declarativa de nulidad de la cláusula 5ª del contrato de arrendamiento, de 2 de enero de 2020, de autorización para la inclusión en el registro de morosos, alegando los actores impugnantes que la cláusula es abusiva en cuanto causa un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes ( art. 82.1 TRLGDCU ), puesto que no existe una estipulación equivalente que autorice al arrendatario a incluir al arrendador en un registro de morosos en caso de incumplir con sus obligaciones; la cláusula limita los derechos del consumidor y usuario (82.4.b), determina la falta de reciprocidad del contrato (82.4.c), y resulta desproporcionada en relación con el perfeccionamiento y ejecución del contrato (82.4.e), en tanto que supone una conformidad sobre un hecho ficticio o una declaración de adhesión del consumidor a una cláusula de la cual no ha tenido la oportunidad de tomar conocimiento real antes de la celebración del contrato (art. 89.1), alegando los actores impugnantes que la autorización de los arrendatarios a la arrendadora es ficticia, puesto que no responde a una verdadera declaración de la arrendataria, por lo que, de conformidad con las normas en materia de protección de datos el arrendador debería haberse limitado a informar al arrendatario acerca de la posibilidad de inclusión en un sistema de información crediticia o registro de morosos, pero no debería haber incluido la supuesta autorización de la arrendataria a tal efecto.

Centrado así el motivo de la impugnación, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de septiembre de 2015 (Roj: STS 3828/2015 - ECLI: ES:TS:2015:3828) que, como declaró la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 30 abril de 2014 (Caso Barclays Bank, S.A. contra Alejandra y Cristobal; asunto C-280/13), la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, y los principios del derecho de la Unión relativos a la protección de los consumidores y al equilibrio contractual, deben interpretarse en el sentido de que están excluidas de su ámbito de aplicación las disposiciones legales y reglamentarias de un Estado miembro, cuando no existe una cláusula contractual que modifique el alcance o el ámbito de aplicación de tales disposiciones.

La Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales, tiene por objeto, según su artículo 1, adaptar el ordenamiento jurídico español al Reglamento (UE) 2016/679 del Parlamento Europeo y el Consejo, de 27 de abril de 2016 , relativo a la protección de las personas físicas en lo que respecta al tratamiento de sus datos personales y a la libre circulación de estos datos, y completar sus disposiciones, por lo que no es aplicable a las personas jurídicas, no siendo preciso el cumplimiento de los requisitos de la Ley Orgánica 3/2018 para la inclusión en un fichero de morosos, en su caso, de los datos de la demandante Lazora Sociedad de Inversión Inmobiliaria, S.A., a diferencia de la inclusión en el fichero de morosos de los datos de los demandantes, personas físicas, para lo que se exige el cumplimiento de los requisitos legalmente exigidos, a los que se refiere la cláusula 5ª del contrato de arrendamiento.

En el art. 20 de la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre , de protección de datos personales (RCL 2018, 1629), bajo el título "sistemas de información crediticia",se dispone que:

"1. Salvo prueba en contrario, se presumirá lícito el tratamiento de datos personales relativos al incumplimiento de obligaciones dinerarias, financieras o de crédito por sistemas comunes de información crediticia cuando se cumplan los siguientes requisitos: [...]

" c) Que el acreedor haya informado al afectado en el contrato o en el momento de requerir el pago acerca de la posibilidad de inclusión en dichos sistemas, con indicación de aquéllos en los que participe.

"La entidad que mantenga el sistema de información crediticia con datos relativos al incumplimiento de obligaciones dinerarias, financieras o de crédito deberá notificar al afectado la inclusión de tales datos y le informará sobre la posibilidad de ejercitar los derechos establecidos en los artículos 15 a 22 del Reglamento (UE) 2016/679 dentro de los treinta días siguientes a la notificación de la deuda al sistema, permaneciendo bloqueados los datos durante ese plazo".

El art. 38.1.c del Reglamento aprobado por el Real Decreto 1720/2007 , bajo el título "requisitos para la inclusión de los datos",establece:

"1. Sólo será posible la inclusión en estos ficheros de datos de carácter personal que sean determinantes para enjuiciar la solvencia económica del afectado, siempre que concurran los siguientes requisitos: [...]

" c) Requerimiento previo de pago a quien corresponda el cumplimiento de la obligación".

El art. 39 del mismo reglamento, bajo el título "información previa a la inclusión",establece:

"El acreedor deberá informar al deudor, en el momento en que se celebre el contrato y, en todo caso, al tiempo de efectuar el requerimiento al que se refiere la letra c) del apartado 1 del artículo anterior, que en caso de no producirse el pago en el término previsto para ello y cumplirse los requisitos previstos en el citado artículo, los datos relativos al impago podrán ser comunicados a ficheros relativos al cumplimiento o incumplimiento de obligaciones dinerarias".

Este último precepto, es decir, el art. 39 del citado reglamento, ha de entenderse derogado por el nuevo art. 20.1.c de la Ley Orgánica 3/2018 (RCL 2018, 1629), porque una y otra norma son incompatibles. Mientras que este art. 39 del reglamento exige que la información sobre la posibilidad de comunicar a estos ficheros los datos relativos al impago se realice "en el momento en que se celebre el contrato y, en todo caso, al tiempo de efectuar el requerimiento",el nuevo art. 20.1.c de la Ley Orgánica 3/2018 (RCL 2018, 1629) permite que tal información se realice "en el contrato o en el momento de requerir el pago".

Por tanto, no es preciso realizar la información, más bien una advertencia, sobre la posibilidad de comunicar los datos al fichero de morosos en caso de impago en el contrato y, "en todo caso",en el momento de requerir de pago, sino que puede realizarse en cualquiera de estos momentos, no necesariamente en ambos.

En cuanto al requerimiento de pago, el art. 29 de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal , que regulaba este tipo de ficheros sobre solvencia patrimonial y, en concreto, sobre incumplimiento de obligaciones dinerarias, no establecía el requisito del requerimiento de pago pues solo establecía que "se notificará a los interesados respecto de los que hayan registrado datos de carácter personal en ficheros, en el plazo de treinta días desde dicho registro, una referencia de los que hubiesen sido incluidos y se les informará de su derecho a recabar información de la totalidad de ellos, en los términos establecidos por la presente Ley".El desarrollo reglamentario de esta obligación de notificación por parte del responsable del fichero se hacía en el art. 40 del reglamento aprobado por el Real Decreto 1720/2007 y hoy se encuentra recogida en el segundo párrafo del art. 20.1.c) de la Ley Orgánica 3/2018 (RCL 2018, 1629).

Sin embargo, el hecho de que el requisito del requerimiento de pago previo a la comunicación de los datos por el acreedor al fichero de solvencia patrimonial no estuviera previsto expresamente en la Ley Orgánica 15/1999, no determinó que la regulación del art. 38.1.c) del reglamento aprobado por el Real Decreto 1720/2007 fuera considerado un exceso reglamentario.

Por tanto, el hecho de que el actual art. 20.1.c) de la Ley Orgánica 3/2018 (RCL 2018, 1629) no establezca expresamente el requisito del requerimiento previo de pago no supone que la regulación del art. 38.1.c del reglamento aprobado por el Real Decreto 1720/2007 se oponga o sea incompatible con la nueva norma legal y deba considerarse, por tanto, derogado. Es más, la nueva norma legal contiene la mención a la existencia de dicho requerimiento previo al prever que la advertencia de comunicación de los datos al fichero debe hacerse bien en ese requerimiento previo, bien al celebrarse el contrato. Esa mención, que no existía en la anterior ley, implica que el nuevo precepto legal presupone la existencia necesaria de tal requerimiento previo, que es uno de los momentos, junto con el de celebración del contrato, en los que el acreedor puede hacer al deudor la advertencia de comunicación de sus datos al fichero de morosos en caso de impago de la deuda.

La conclusión de lo anterior es que sigue siendo exigible el requerimiento previo de pago, previsto en el propio art. 20.1.c de la Ley Orgánica 3/2018, cuya función y justificación es que impide que sean incluidas en estos registros los datos de personas que, por un simple descuido, por un error bancario al que son ajenas, o por cualquier otra circunstancia de similar naturaleza, han dejado de hacer frente a una obligación dineraria vencida y exigible, por lo que el dato del impago no es pertinente para enjuiciar su solvencia. Lo que no es imprescindible con la nueva regulación es que en ese requerimiento de pago se advierta de la posibilidad de incluir sus datos en un fichero de morosos en caso de impago pues esa advertencia puede haber sido realizada al contratar.

La exigencia de que el responsable del fichero notifique al afectado la inclusión de tales datos y le informe sobre la posibilidad de ejercitar los derechos establecidos en los artículos 15 a 22 del Reglamento (UE) 2016/679 dentro de los treinta días siguientes a la notificación de la deuda al sistema, que se contenía tanto en el art. 29 de la anterior ley orgánica como en el párrafo segundo del art. 20.1.c) de la actual, no suple el requisito del requerimiento previo sino que se añade a él, al igual que ocurría en el régimen anterior.

En cuanto al requisito de que la deuda no sea dudosa, el artículo 20.1.b) de la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales, presume lícito el tratamiento de datos personales relativos al incumplimiento de obligaciones dinerarias, financieras o de crédito por sistemas comunes de información crediticia cuando se cumpla el requisito de que los datos se refieran a deudas ciertas, vencidas y exigibles, cuya existencia o cuantía no hubiese sido objeto de reclamación administrativa o judicial por el deudor o mediante un procedimiento alternativo de resolución de disputas vinculante entre las partes.

En el presente caso, en la cláusula 5ª del contrato de arrendamiento, de 2 de enero de 2020, se encuentra previsto que:

"En el caso de impago de la renta y/o de otras obligaciones dinerarias derivadas del presente contrato, el ARRENDATARIO autoriza al ARRENDADOR a que le incluya en un registro de morosos tipo ASNEF- EQUIFAX, RAI, BADEXCUG. EXPERIAN o similares.

Dicha autorización está condicionada a que, por una parte exista una deuda cierta, vencida, exigible y que haya resultado impagada, y que por otra parte el ARRENDADOR, de forma previa a su inclusión en los indicados ficheros, hubiera requerido de pago de la deuda al ARRENDATARIO.

Asimismo y para el supuesto de que el ARRENDADOR hubiere concertado un contrato de seguro que le garantizase el pago de las cantidades adeudas por el ARRENDATARIO, el ARRENDADOR subrogará al ASEGURADOR en los derechos que le correspondieran contra el ARRENDATARIO por las cantidades percibidas. En las mismas condiciones reguladas en los apartados anteriores de la presente Cláusula, el ARRENDATARIO consiente que sea el ASEGURADOR quien le incluya en un registro o fichero de morosos.

Una vez incluido en el registro o fichero de morosos EL ARRENDADOR o el ASEGURADO, según el caso, comunicará al ARRENDATARIO los datos personales que se han incluido.

En cualquier momento, el ARRENDATARIO podrá ejercer sus derechos de acceso, rectificación, cancelación u oposición, así como solicitar la portabilidad de sus datos y a limitar el tratamiento de los mismos. Para ello, puede contactar con la Entidad, a través del correo electrónico".

En el presente caso, por consiguiente, la cláusula 5ª del contrato de arrendamiento, de 2 de enero de 2020, es conforme a los requisitos legalmente exigidos en el artículo 20 de la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales, en cuanto advierte al arrendatario, en el caso de impago de la renta y/o de otras obligaciones dinerarias derivadas del contrato, a que se le incluya en un registro de morosos; cuando exista una deuda cierta, vencida, exigible y que haya resultado impagada; y el arrendador, de forma previa a su inclusión en los indicados ficheros, hubiera requerido de pago de la deuda al arrendatario.

En cuanto a la autorización del arrendatario al arrendador contenida en la cláusula 5ª es una mención superflua, por no ser precisa, según lo expuesto, la autorización del deudor al acreedor para la inclusión de la deuda en el registro de morosos, bastando la advertencia en el contrato, por lo que carece de interés jurídico legítimo la pretensión de nulidad de la formulación superflua de una advertencia para la inclusión en los ficheros de morosos que, en cuanto a su objeto, es conforme a la normativa en materia de protección de datos.

En este sentido, es doctrina constante, uniforme, y reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de julio de 1998 y 29 de diciembre de 2000; RJA 5546/1998 y 9445/2000) que la existencia de un interés, perjuicio, o agravio para el litigante supone un requisito indispensable para la legitimación activa en todo recurso.

La autorización es superflua, por cuanto no añade nada al contenido de los derechos y obligaciones de las partes contratantes la inclusión en cualquier contrato de una autorización del contratante incumplidor al perjudicado por el incumplimiento, para reclamar el cumplimiento de las obligaciones contractuales, por no ser preciso un pacto contractual en este sentido, por encontrar la reclamación del cumplimiento su cobertura legal en las normas generales de las obligaciones y contratos de los artículos 1124 y concordantes del Código Civil, de modo que la superficialidad en la formulación de una parte de un pacto no puede ser causa de su nulidad, cuando su contenido es conforme a derecho.

En consecuencia, procede la desestimación del motivo de la impugnación.

DECIMOPRIMERO.- Incongruencia omisiva

Impugnan, por último, los demandantes la sentencia de primera instancia, y auto de aclaración, alegando la incongruencia omisiva, por no haberse pronunciado sobre el apartado c) del suplico de la demanda, en el que se solicitaba la declaración en sentencia que la renta exigible durante la vigencia del contrato es de 690 € mensuales, que se actualizará anualmente según el IPC.

Centrado así el motivo de la impugnación, es doctrina constante y reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de febrero de 2000,y 28 de febrero de 2003; RJA 281/2000,y 2154/2003) que el principio de congruencia proclamado en el artículo 218 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, que en su modalidad omisiva tiene trascendencia constitucional, por entrañar una infracción del artículo 120.3 de la Constitución, y también una conculcación del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva que consagra el artículo 24.1 de la Constitución, exige inexcusablemente que toda sentencia resuelva absolutamente todas las cuestiones debatidas en el proceso, dando a cada una de ellas la respuesta suficientemente razonada o motivada que sea procedente, por cuanto es doctrina constitucional pacífica y consolidada ( Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2004;RJA 1/2004) que el artículo 24.1 de la Constitución garantiza a todos los ciudadanos su derecho a obtener una respuesta judicial motivada, razonable, y congruente con su pretensión.

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de abril de 2004;RJA 2053/2004) que para determinar la congruencia se ha de acudir al examen comparativo de lo postulado por las partes, y los términos del fallo, aun estando autorizado el órgano jurisdiccional para hacer un ajuste razonable y sustancial con los pedimentos de los que litigan, siempre que no se produzca una alteración de la causa de pedir, ni una sustitución de las cuestiones debatidas por otras, guardando el suficiente acatamiento de la sustancia de lo solicitado, aunque ello no requiera una exacta identidad, ni una literal concordancia, ni mucho menos alcance a los razonamientos empleados por las partes, aplicando adecuadamente el derecho pertinente, sin necesidad de someterse a una rigurosa literalidad.

En este caso, el apartado c) del suplico de la demanda, se solicitaba la declaración en sentencia que la renta exigible durante la vigencia del contrato es de 690 € mensuales, que se actualizará anualmente según el IPC; en la sentencia de primera instancia no se hace pronunciamiento sobre el apartado c) del suplico de la demanda; y, en el auto de aclaración tampoco se hace pronunciamiento sobre el apartado c) del suplico de la demanda, a pesar de que pudiera haberse hecho, de acuerdo con el artículo 215 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sobre la subsanación y complemento de sentencias y autos defectuosos o incompletos, según el cual:

"1. Las omisiones o defectos de que pudieren adolecer sentencias y autos y que fuere necesario remediar para llevar plenamente a efecto dichas resoluciones podrán ser subsanadas, mediante auto, en los mismos plazos y por el mismo procedimiento establecidos en el artículo anterior.

2. Si se tratase de sentencias o autos que hubieren omitido manifiestamente pronunciamientos relativos a pretensiones oportunamente deducidas y sustanciadas en el proceso, el Tribunal, a solicitud escrita de parte en el plazo de cinco días a contar desde la notificación de la resolución, previo traslado por el Letrado de la Administración de Justicia de dicha solicitud a las demás partes, para alegaciones escritas por otros cinco días, dictará auto por el que resolverá completar la resolución con el pronunciamiento omitido o no haber lugar a completarla.

3. Si el tribunal advirtiese en sentencias o autos que dictara las omisiones a que se refiere el apartado anterior, podrá, en el plazo de cinco días a contar desde la fecha en que se dicta, proceder de oficio, mediante auto, a completar su resolución, pero sin modificar ni rectificar lo que hubiere acordado."

En consecuencia, al no haberse pronunciado la sentencia de primera instancia, ni el auto de aclaración o complemento, sobre una pretensión, oportunamente deducida en la demanda, del apartado c) del suplico de la demanda, incurrió en incongruencia omisiva, procediendo, por lo tanto, la estimación del motivo de la apelación, acordando la revocación de la sentencia y auto de aclaración de primera instancia, y la resolución sobre lo que es objeto del proceso en la sentencia de segunda instancia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 465.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

En el apartado c) del suplico de la demanda se solicitaba la declaración en sentencia de que la renta exigible durante la vigencia del contrato es de 690 € mensuales, que se actualizará anualmente según el IPC.

En cuanto a la renta del contrato de arrendamiento, el artículo 17.1 de la Ley de Arrendamientos dispone que: "La renta será la que libremente estipulen las partes".

En este caso, en la cláusula 5ª del contrato de arrendamiento se estipuló que:

"La renta inicial estipulada por las partes para el plazo de duración pactado es una renta anual de 10.764,00.-€ (DIEZ MIL SETECIENTOS SESENTA Y CUATRO EUROS), a pagar en mensualidades anticipadas de 897,00.-€ (OCHOCIENTOS NOVENTA Y SIETE EUROS), cada una."

Y, en la Adenda Segunda del contrato de arrendamiento que, según lo expuesto en el fundamento de derecho tercero, no es nula, se convino:

"Que Las partes han formalizado contrato de arrendamiento de la vivienda reseñada en el encabezamiento del presente documento, todo ello en virtud de documento de fecha 02 de Enero de 2020.

Que la renta inicial y demás gastos asimilabes estipulados por las partes para el plazo de duración pactado, son los siguientes.

Una renta anual incial de 10.764,00.-€ (DIEZ MIL SETECIENTOS SESENTA Y CUATRO EUROS). a pagar en mensualidades anticipadas de 897,00.-€ (OCHOCIENTOS NOVENTA Y SIETE EUROS) cada una. Que asf mismo, dicha renta incial será actualizada anuatmente según el índice de Precios al Consumo "IPC".

La renta y los demás gastos asimilables, según lo pactado se actualizarán en cada anualidad, según el Indice de Precios al Consumo "IPC".

Que el arrendatario se acoge a la promocion comercial, de modo que la renta mensual y demás gastos asimilables estipulados en el contrato, con las actualizaciones de IPC que le correspondan anualmente,serán bonificados en las cantidades y periodos que a continuación se indican:

Renta:

Periodo bonificado: 36 meses a contar desde el inicio del contrato. Importe mensual Bonificado: 207,00.-€/mes.

Que una vez finalizado el plazo de bonificación, la renta será la que figura en el contrato de arrendamiento sin bonificación, con los incrementos de actualización anual de IPC aplicables."

En consecuencia, en el presente caso, atendido el tenor literal de la cláusula 5ª y la Adenda segunda del contrato de arrendamiento, no puede prosperar la pretensión de los actores impugnantes de que, en contra de lo pactado expresamente, se declare que la renta exigible durante toda la vigencia del contrato es de 690 € mensuales, que se actualizará anualmente según el IPC, estando expresamente pactada la bonificación en la renta pactada únicamente para un período de 36 meses, siendo la renta pactada para el resto de la duración del arrendamiento de 897 €/mes, con los incrementos de actualización anual de IPC aplicables, por lo que procede, en definitiva, la desestimación del motivo y, por consiguiente, la desestimación de la impugnación de los demandantes.

DECIMOSEGUNDO.-De acuerdo con el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución parcialmente estimatoria del recurso de apelación de la parte demandada, no procede hacer expresa imposición de las costas de su recurso de apelación.

De acuerdo con el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución desestimatoria de la impugnación de la parte demandante, procede la imposición a la parte actora impugnante de las costas de su impugnación.

DECIMOTERCERO.-De acuerdo con la Disposición Adicional Quince.8 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, en la redacción del artículo 1.19 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, siendo la resolución parcialmente estimatoria del recurso de apelación de la parte demandada, procede la devolución del depósito para recurrir a la parte demandada apelante.