Sentencia Civil 823/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 1312/2022 de 18 de diciembre del 2024

PRIMERO.- Inadmisión de prueba en primera instancia

Apela el demandado arrendatario Sr. Geronimo la sentencia de primera instancia que le condena al pago al demandante arrendador Sr. Emiliano de la cantidad de 124.435Ž31 €, más intereses pactados desde el 1 de diciembre de 2020, más consumos hasta el 30 de noviembre de 2020, en concepto de liquidación del contrato de arrendamiento, de 29 de noviembre de 2018, de la vivienda unifamiliar en DIRECCION000 de Barcelona, alegando el demandado apelante la inadmisión en la primera instancia de la prueba propuesta por el demandado para la comparecencia en el juicio de los industriales y/o operarios contratados por el demandante para la reparación de los desperfectos en la vivienda arrendada al término de la relación contractual, aunque sin una clara finalidad procesal, por no interesar el demandado apelante la nulidad de actuaciones en la primera instancia, no habiendo interesado tampoco la práctica en la segunda instancia de las pruebas inadmitidas en la primera instancia.

En cualquier caso, la nulidad de pleno derecho de los actos procesales, sólo es posible decretarla, de acuerdo con lo previsto en el artículo 238.3º, en relación con el artículo 240, de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, en la redacción introducida por la Ley Orgánica 19/2003, de 23 de diciembre, cuando se prescinda de normas esenciales del procedimiento, siempre que, por esa causa, haya podido producirse indefensión; y siempre que no proceda la subsanación.

En cuanto a la infracción de normas esenciales del procedimiento, y la indefensión, es lo cierto que el derecho de la tutela judicial del artículo 24 de la Constitución es un derecho prestacional de configuración legal, cuya ejercicio y prestación están supeditados a la concurrencia de los requisitos y presupuestos procesales que, en cada caso, haya establecido el legislador.

En este sentido, es doctrina constitucional reiterada ( STC 37/2000, de 14 de febrero) que el derecho a utilizar los medios de prueba pertinentes, el cual es un derecho fundamental, inseparable del derecho de defensa que el artículo 24 de la Constitución reconoce y garantiza, no atribuye un derecho ilimitado de las partes a que se admitan y se practiquen todos los medios de prueba propuestos, pues sólo procede la admisión de las pruebas que, propuestas en tiempo y forma, sean lícitas y pertinentes al caso.

En cuanto a la posibilidad de subsanación, la denegación indebida de prueba en la primera instancia se remedia mediante su proposición y práctica en segunda instancia, de acuerdo con la doctrina fijada por la Sentencia 139/2014 de 12 de marzo, de la Sala Primera del Tribunal Supremo (RJ 1483/2014).

El derecho a la tutela judicial se presta en los términos previstos en las leyes procesales que, en cuanto a la práctica de la prueba, prevén que puedan practicarse algunas en primera instancia, y otras en la segunda instancia, en concreto cuando en la primera instancia se hayan denegado indebidamente al apelante algunas de las pruebas propuestas y el apelante, tras formular el oportuno recurso de reposición o protesta, según los casos, haya reproducido la solicitud de prueba en segunda instancia en el escrito de interposición del recurso.

La regulación de la prueba en la Ley de Enjuiciamiento Civil posibilita que el tribunal de apelación admita y practique prueba en ciertos supuestos, que son los previstos en el artículo 460 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en cuyo caso debe revisar la valoración de la prueba hecha en primera instancia, respecto de las practicadas por el juez de la primera instancia, en caso de que tal valoración haya sido cuestionada, y valorar directamente las que el mismo tribunal de apelación practique en la segunda instancia.

El artículo 460.2.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé que el apelante puede pedir en el escrito de interposición del recurso de apelación la práctica en segunda instancia de las pruebas que hubieren sido indebidamente denegadas en la primera instancia; y el artículo 464.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé que, recibidos los autos por el tribunal que haya de resolver sobre la apelación, si se hubiese propuesto prueba, acordará lo que proceda sobre su admisión en el plazo de diez días, y si se admitiese la solicitud de práctica de prueba en segunda instancia, se celebrará vista, dentro del mes siguiente, con arreglo a lo previsto para el juicio verbal.

En el caso de que la proposición se justifique en que las pruebas han sido denegadas en la primera instancia, no solo se exige que esa denegación haya sido indebida, esto es, injustificada desde el punto de vista legal porque la prueba denegada era pertinente y relevante y había sido propuesta cumpliendo los requisitos legales, sino que además se haya intentado la reposición de la resolución denegatoria, o, si no cabía interponer recurso de reposición, que se hubiera formulado la oportuna protesta en la vista, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 460.2.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

La previsión de concesión de un plazo para subsanar el vicio o defecto procesal en la segunda instancia del artículo 465.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil es aplicable al caso de defectos procesales subsanables, distintos de la indebida denegación de prueba, que tiene un cauce específico de subsanación previsto en el artículo 460.2.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, como es la proposición de la prueba denegada en el escrito de interposición del recurso de apelación para que sea admitida y practicada por el tribunal de apelación.

En este caso, en la primera instancia se acordó la inadmisión de la prueba propuesta por el demandado consistente en la comparecencia en el juicio de los industriales y/o operarios contratados por el demandante para la reparación de los desperfectos en la vivienda arrendada al término de la relación contractual; y se acordó la admisión, como única prueba pericial, del informe de la Arquitecto Sra. María Rosario, de octubre de 2020, aportado por la parte demandante (doc 65 de la demanda), cuya comparecencia en el acto del juicio fue solicitada por ambas partes, y fue admitida en la primera instancia.

En cualquier caso, no ha sido alegado en la apelación que las demás pruebas propuestas por el demandado fueran indebidamente denegadas en la primera instancia; no habiendo tampoco propuesto el demandado apelante la practica en la segunda instancia de la prueba inadmitida en la primera instancia, en los términos previstos en el artículo 460.2.1ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

En consecuencia, procede la desestimación del motivo de la apelación.

SEGUNDO.- Régimen jurídico del arrendamiento

En el presente caso, el contrato de arrendamiento, concertado entre ambas partes, de la vivienda unifamiliar en DIRECCION000 de Barcelona, aparece celebrado el 29 de noviembre de 2018, por lo que se encuentra sometido al régimen jurídico del artículo 4.1 y 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio:

"1. Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.

2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. "

Por lo que no es aplicable, en el presente caso, la exclusión de las denominadas viviendas suntuarias del régimen imperativo de las normas del Título II que introdujo, en su redacción originaria, en el artículo 4.2, párrafo segundo, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos; que desapareció con la reforma de la Ley 4/2013, de 4 de junio; y que volvió a introducirse con el Real Decreto 21/2018, de 14 de diciembre, en vigor entre el 19 de diciembre de 2018 y el 23 de enero de 2019; y, posteriormente, por el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, convalidado por Resolución del Congreso de los Diputados de 3 de abril de 2019, en vigor desde el 6 de marzo de 2019.

En este caso, por consiguiente, el contrato de arrendamiento se encuentra sometido a la norma imperativa del artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, según el cual: "Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice";y es igualmente aplicable la norma del artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, según el cual: "El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización".

En este caso, en el contrato de arrendamiento, de 29 de noviembre de 2018, en la cláusula 2.1, se pactó un plazo de duración de nueve años, a partir del 1 de diciembre de 2018; en la cláusula 2.2 se convino que el arrendatario podría desistir del contrato una vez hubieran transcurrido al menos treinta y seis meses, es decir tres años, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de tres meses; y, en la cláusula 2.4, que si el arrendatario quiere desistir del contrato antes del vencimiento del plazo mínimo de treinta y seis meses, deberá comunicarlo al arrendador y pagarle en ese momento una cantidad equivalente a las rentas correspondientes a los meses del contrato que resten por cumplir más, en su caso, las del plazo de tres meses de preaviso acordado si el desistimiento se produce durante los últimos tres meses de dicho plazo mínimo.

Por lo que, en el presente caso, de acuerdo con el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, son nulas, en cuanto exceden, en perjuicio del arrendatario, del régimen jurídico del artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la redacción de la Ley 4/2013: 1.- la cláusula del contrato de arrendamiento que impide el desistimiento del arrendatario transcurridos seis meses desde la celebración del contrato de arrendamiento; 2.- la cláusula que impone al arrendatario, en caso de desistimiento, un preaviso superior a treinta días; y 3.- la cláusula que impone al arrendatario, en caso de desistimiento, una indemnización superior a la cantidad equivalente a una mensualidad de renta en vigor por cada año del contrato que restara por cumplir, o la parte proporcional por los períodos de tiempo inferiores al año.

TERCERO.- Rentas, gastos de mantenimiento, y suministros, hasta la devolución de la posesión

Es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1990, y 17 de marzo de 1992), que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que, atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia incluso de la fecha de la declaración judicial resolviendo el contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

Por otro lado, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil, entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163,párrafo segundo, del Código Civil.

En este caso, resulta de lo actuado que el demandado arrendatario se ha mantenido en la ocupación de la vivienda arrendada hasta la devolución de la posesión en Acta notarial de 31 de julio de 2020 (doc 29 de la demanda), por lo que adeuda al demandante las rentas devengadas hasta entonces y que, según resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, en concreto el documento de reconocimiento de deuda, de 5 de junio de 2020 (doc 18 de la demanda) y la ausencia de alegación o prueba en contrario, ascienden a 55.712Ž15 € (48.392Ž75 € hasta junio de 2020 + 7.319Ž40 € de julio de 2020) .

A la cantidad anterior deben sumarse las facturas impagadas de mantenimiento del ascensor y puerta de parking, por importe de 748Ž51 € y 490Ž50 €, respectivamente (docs 55 a 58 de la demanda), por haberse pactado en la cláusula 5.2.3 del contrato de arrendamiento que el coste de los contratos de mantenimiento de las instalaciones de ascensor, y puertas del garaje, serían a cargo del arrendatario.

En cuanto a los suministros, estando pactado en la cláusula 5.1 del contrato de arrendamiento que el arrendatario asumiría el pago del importe de los consumos de la vivienda arrendada, sin embargo, no pueden ponerse a cargo del arrendatario los consumos de la vivienda posteriores a la devolución de la posesión el 31 de julio de 2020, por lo que procede la estimación del motivo de la apelación, y la revocación del pronunciamiento de condena del apartado 2 del fallo de la sentencia de primera instancia que condena a la parte demandada a abonar a la parte actora el importe de los consumos de electricidad, agua y gas hasta el 30 de noviembre de 2020 del inmueble sito en Barcelona, DIRECCION000, cantidades que se habrían podido reclamar, en su caso, por el concepto de daños, de haberse cuantificado su importe, en los términos exigidos en el artículo 219 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y de haberse justificado, en cualquier caso, que fueran imputables al arrendatario, de acuerdo con lo que se expondrá posteriormente en relación con la reclamación por daños.

En consecuencia, procede la estimación parcial del motivo de la apelación, fijando la cantidad adeudada, por el concepto de rentas y gastos de mantenimiento, hasta la devolución de la posesión, el 31 de julio de 2020, en la cantidad de 56.951Ž16 €.

CUARTO. Indemnización por desistimiento

Es doctrina constante, uniforme, y reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de febrero de 1930, 21 de octubre de 1959, o 20 de septiembre de 1996; RJA 640/1930- 31, 3597/1959, y 6727/1996), que es consustancial al contrato de arrendamiento que se haga por tiempo determinado, según resulta de los artículos 1543, 1554.3º, y 1569.1ª del Código Civil, de modo que la determinación del plazo es esencial en este negocio jurídico, por lo que, incluso si las partes dejan de señalar el plazo, es el artículo 9.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, el que dispone que se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, hasta el máximo de duración mínima legal.

En el mismo sentido, el Código Civil, en el artículo 1581, establece las normas de carácter subsidiario para la determinación de la duración del contrato de arrendamiento, entendiéndose hecho el arrendamiento por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, y por días cuando es diario; aunque, es igualmente doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de octubre de 1918), que la disposición del artículo 1581 del Código Civil es puramente supletoria, para el caso de no haberse fijado plazo al arrendamiento.

En este caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario: que en el contrato de arrendamiento, de 29 de noviembre de 2018, en la cláusula 2.1, se pactó un plazo de duración de nueve años, a partir del 1 de diciembre de 2018; que el arrendatario desistió del contrato de arrendamiento mediante su comunicación al arrendador por correo electrónico de 30 de junio de 2020 (doc 23 de la demanda), devolviendo la posesión en Acta notarial de 31 de julio de 2020 (doc 29 de la demanda); y que no consta, ni ha sido alegado, ningún incumplimiento imputable a la parte arrendadora que autorizara a la parte arrendataria para el ejercicio de la facultad de resolución unilateral, anticipada, e injustificada del contrato de arrendamiento.

En cuanto al desistimiento unilateral anticipado por el arrendatario, el artículo 56 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, establecía la obligación del arrendatario, sea de vivienda o de local de negocio, de pagar la renta durante el plazo estipulado en el contrato, de modo que, si antes de su terminación lo desalojara, debía indemnizar igualmente al arrendador con una cantidad equivalente a la renta que correspondiera al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir.

Aunque los rigurosos términos del indicado precepto habían venido siendo objeto de una interpretación correctora por parte de la doctrina ( Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de junio de 1993, 25 de enero de 1996, 23 de mayo de 2001, y 15 de julio de 2002; RJA 4835/1993, 318/1996, 6472/2001, 6048/2002), en el sentido de que la indemnización en cuestión había de entenderse limitada al tiempo en que la vivienda, tras su desalojo por el arrendatario hubiese permanecido desocupada y libre, ya que en otro caso se produciría un enriquecimiento injusto para el arrendador de haber procedido al arrendamiento a un tercero.

Posteriormente, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en su redacción original, no contenía un precepto semejante al artículo 56 del Texto Refundido de 1964, y únicamente en el artículo 11 admitía la posibilidad de que el arrendatario pudiera desistir del contrato en los arrendamientos de duración pactada superior a los cinco años, siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años, mediante el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses, pudiendo las partes pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, dando lugar a la parte proporcional de la indemnización los períodos de tiempo inferiores al año.

Por el contrario, no existía norma alguna que admitiera el desistimiento unilateral del arrendatario en los contratos de duración pactada no superior a los cinco años, no siendo aplicable analógicamente la norma del artículo 11, referida a los contratos de duración pactada superior a los cinco años, a los contratos de duración inferior, limitándose en este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2004;RJA 2710/2004, a admitir la aplicación analógica del artículo 11, dentro del Título II de la Ley 29/1994, De los arrendamientos de vivienda, a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, regulados en el Título III, siempre partiendo de una duración pactada superior a los cinco años.

Más posteriormente, de acuerdo con el artículo 9.1 de Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, cuya entrada en vigor se produjo el 6 de junio de 2013, y por lo tanto es aplicable en el presente caso, la duración del arrendamiento puede ser libremente pactado por las partes, aunque si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Por otro lado, el artículo 11, también en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, permite al arrendatario que pueda desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Y, para el caso de desistimiento, las partes pueden pactar en el contrato que deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, añadiendo que los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

En este caso, producido el desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento por la voluntad del arrendatario, trascurridos seis meses desde la celebración del contrato, de acuerdo con el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, el arrendatario debería indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor, por importe de 7.091 €, por cada año del contrato que reste por cumplir, con la parte proporcional de los períodos de tiempo inferiores al año, hasta el 1 de diciembre de 2027, lo que arroja una cantidad muy superior a la cantidad reclamada por la demandante, por este concepto, por importe de 28. 527Ž61 € (686Ž22 + 6.568Ž39 + 21.273).

En consecuencia, en virtud del principio de congruencia, procede fijar en la cantidad de 28.527Ž61 € la indemnización por el desistimiento unilateral y anticipado del contrato de arrendamiento.

QUINTO.- Daños

En cuanto a los daños en la vivienda arrendada al término de la relación arrendaticia, no habiendo conformidad entre las partes en cuanto a los desperfectos en la vivienda arrendada, y su imputación al arrendatario demandado, es lo cierto que el artículo 1562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1555.2º del Código Civil al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

En cuanto a la extensión de la responsabilidad, el arrendatario únicamente responde de los deterioros o pérdidas causados por su culpa, o por las personas que con él convivan, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil; pero no responde de los menoscabos ocasionados por el tiempo y el normal uso de la cosa arrendada, de conformidad con lo previsto en el artículo 1561, en relación con el artículo 1555.2º del Código Civil.

En este sentido, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de septiembre de 1994, 6 de abril de 1995, 22 de octubre de 1996, 13 de mayo de 1997, y 29 de diciembre de 2004; RJA 6988/1994, 3416/1995, 7236/1996, 3842/1997, y 988/2004) que la reparación por el incumplimiento total o parcial de las obligaciones derivadas del contrato requiere la constancia de la existencia de daños y perjuicios y la prueba de los mismos, correspondiendo a quien solicita su reparación la carga de la prueba de los daños y perjuicios, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, como hecho positivo y constitutivo de su pretensión de resarcimiento.

Sólo se admite dispensa o relajación de la exigencia y del rigor de la prueba de la existencia de los daños en muy específicos supuestos, como son los casos en los que la existencia de los daños se deduce fatal y necesariamente del incumplimiento, o en que son consecuencia forzosa, natural, o inevitable, o se trata de daños incontrovertibles, evidentes, o patentes ( Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de marzo de 2001, y 23 de marzo de 2007; RJA 3189/2001, y 2317/2007).

En este caso, resulta de la prueba documental, el informe de la Arquitecto Sra. María Rosario, de octubre de 2020, aportado por la parte demandante (doc 65 de la demanda), las pruebas testificales, y la ausencia de prueba en contrario, la existencia de desperfectos en la vivienda, por importe conjunto de 66.863Ž31 €, imputables al arrendatario demandado.

En cuanto a la partida de pintura, que es la partida más importante, por cuanto asciende a 29.560Ž30 €, esta Audiencia Provincial de Barcelona (Sentencias de 27 de enero y 19 de mayo de 2010, y 23 de abril de 2013), viene manteniendo que, en principio, cuando un arrendatario deja un inmueble arrendado no puede exigírsele que lo deje pintado, ya que no hay base en la ley para ello, pues el que los paramentos sean pintados de una determinada forma por el arrendatario forma parte de aquello a lo que está autorizado, sin que pueda exigírsele, salvo pacto expreso en contrario, que vuelva a situarlos en el aspecto original, como no puede obligársele, por ejemplo, a que tape los agujeros hechos en la pared para colgar cuadros, si lo hecho se acomoda a criterios de normalidad, de modo que el tapado de agujeros en las paredes correspondientes a cosas colgadas en las paredes y pintura subsiguiente son conceptos que caen de pleno en el concepto de repaso de la vivienda al cesar en su ocupación por el inquilino.

En el presente caso, sin embargo, en la cláusula 6.3 del contrato de arrendamiento se convino expresamente que, a la finalización del arrendamiento, el arrendatario "deberá dejar la casa recién pintada (paredes, escalera, suelo del sótano), y las paredes sin agujero alguno."

Por lo que el demandado arrendatario debe responder de los daños, al término de la relación arrendaticia, incluida la partida de pintura, de modo que, en definitiva, la cantidad adeudada por el demandado al demandante asciende a 56.951Ž16 por rentas y gastos de mantenimiento, más 28.527Ž61 € de indemnización por desistimiento, más 66.863Ž31 € por daños, menos la fianza y garantía adicional por importe de 28.000 €, lo cual arroja la cantidad de 124.342Ž08 €.

En consecuencia, procede la estimación sustancial de la demanda, condenando al demandado a pagar al demandante la cantidad de 124.342Ž08 €.

SEXTO.- Intereses

En la sentencia de primera instancia se condena al demandado al pago de los intereses pactados, al tipo del interés legal incrementado en cinco puntos, desde el 1 de diciembre de 2020, y hasta el completo pago, no habiéndose impugnado expresamente en el recurso de apelación, en los términos exigidos por el artículo 458.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que, en consecuencia, ha devenido firme.

En este sentido, es doctrina pacífica y constante ( Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de marzo de 1995, y 9 de mayo de 2001; RJA 2429/1995, y 7383/2001) que los tribunales de apelación, aunque tienen competencia no sólo para revocar, adicionar, o suplir o enmendar las sentencias anteriores, sino también para dictar respecto de todas las cuestiones debatidas el pronunciamiento que procede, ello es salvo en aquellos aspectos en los que, por conformidad o allanamiento de las partes, algún punto litigioso ha quedado firme y no es, consiguientemente, recurrido.

Es decir que el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que haya sido consentido por la parte a quien perjudique, el cual debe ser tenido como firme y con autoridad de cosa juzgada, no puede volver a ser considerado y resuelto por la sentencia de apelación, al haber quedado totalmente fuera de su ámbito de conocimiento.

SÉPTIMO.- Costas de primera instancia

En cuanto a las costas de primera instancia, es doctrina comúnmente admitida desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 1988, 26 de junio de 1990, y 4 de julio de 1997 ( RJA 1559/1988, 4896/1990, y 5845/1997), que la condena en costas atiende no sólo a la sanción de una conducta procesal, sino a satisfacer el principio de tutela judicial efectiva, que exige que los derechos no se vean mermados por la necesidad de acudir a los tribunales para su reconocimiento, de modo que el pago de las costas, aun solamente de las suyas, es un gravamen que en justicia no debe soportar quien se ve obligado a presentar una demanda, o a contestarla, representado por procurador y asistido de abogado, para defender su derecho, debiendo por el contrario soportar las costas quien fue el causante de los daños que, en definitiva, se originaron por su proceder contrario al cumplimiento de la obligación a su cargo.

Este principio de vencimiento objetivo, acogido por el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, supone que las costas de la primera instancia en los procesos declarativos deben imponerse a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones.

Por el contrario, de acuerdo con el artículo 394.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuando es parcial la estimación o desestimación de las pretensiones, cada parte debe abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, con la única excepción legalmente prevista de que hubiere méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad, a la cual se añade la excepción, de creación doctrinal ( Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de julio de 1997, y 17 de julio de 2003; RJA 5845/1997, y 4784/2003), de que la resolución fuera sustancialmente estimatoria de las pretensiones de las partes.

En este caso, no hay una diferencia sustancial entre la cantidad reclamada en la demanda de 124.435Ž31 €, más suministros, y la concedida en la sentencia de 124.342Ž08 €, por lo que, ante la estimación sustancial de la demanda, procede mantener la condena de la parte demandada al pago de las costas de la primera instancia.

OCTAVO.- Costas de segunda instancia

De acuerdo con el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución parcialmente estimatoria del recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas de la segunda instancia.

NOVENO.- Depósito

De acuerdo con la Disposición Adicional Quince.8 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, en la redacción del artículo 1.19 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, siendo la resolución parcialmente estimatoria del recurso de apelación, procede la devolución del depósito para recurrir a la parte apelante.