Sentencia Civil 313/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 907/2023 de 02 de mayo del 2025

PRIMERO.-Apela el demandado Sr. Raúl la sentencia de primera instancia estimatoria de la demandada formulada por la demandante Divarian Propiedad,S.A., en ejercicio de la acción extintiva, por expiración del plazo, del contrato de arrendamiento, de 27 de diciembre de 2016, de la vivienda en DIRECCION000, de Barcelona, alegando el demandado apelante la obligación de la demandante de renovar el contrato de arrendamiento, solicitando el demandado apelante la desestimación de la demanda.

Centrado así el motivo de la apelación, es doctrina constante, uniforme, y reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de febrero de 1930, 21 de octubre de 1959, o 20 de septiembre de 1996; RJA 640/1930- 31, 3597/1959, y 6727/1996), que es consustancial al contrato de arrendamiento que se haga por tiempo determinado, según resulta de los artículos 1543, 1554.3º, y 1569.1ª del Código Civil, de modo que la determinación del plazo es esencial en este negocio jurídico, por lo que, incluso si las partes dejan de señalar el plazo, el artículo 9.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, dispone que se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, hasta el máximo de duración mínima legal.

En el mismo sentido, el Código Civil, en el artículo 1581, establece las normas de carácter subsidiario para la determinación de la duración del contrato de arrendamiento, entendiéndose hecho el arrendamiento por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, y por días cuando es diario; aunque, es igualmente doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de octubre de 1918), que la disposición del artículo 1581 del Código Civil es puramente supletoria, para el caso de no haberse fijado plazo al arrendamiento.

En este caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario:

1º.- que, en el contrato de arrendamiento, de 27 de diciembre de 2016 (doc 2 de la demanda), se pactó una duración de tres años, por lo que el vencimiento del término de la duración mínima legal de tres años del artículo 9 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, se produjo el 27 de diciembre de 2019.

2º.- que, producido el vencimiento de la duración pactada de tres años, se produjo la prórroga legal tácita por un año más, hasta el 27 de diciembre de 2020, de acuerdo con el artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, según el cual, si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra al menos con treinta días de antelación a aquella fecha su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogara obligatoriamente un año más.

3º.- que, producida la terminación de la prórroga legal tácita del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el contrato entró en la tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil, por años, al estar fijada la renta por años (198Ž24 €/año), y

4º.- que la parte demandante arrendadora comunicó al demandado arrendatario, por medio del burofax de 24 de junio de 2021 (doc 3 de la demanda), la finalización del contrato de arrendamiento, a 27 de diciembre de 2021.

Por lo que, en el presente caso, producida la terminación de la duración pactada de tres años, la prórroga legal tácita por un año más, y la tácita reconducción por años hasta el 27 de diciembre de 2021, el contrato de arrendamiento no se pudo prorrogar posteriormente por la tácita reconducción, con arreglo a lo previsto en el artículo 1566 del Código Civil, por cuanto la demandante arrendadora remitió al demandado arrendatario una comunicación notificándole la extinción del arrendamiento a 27 de diciembre de 2021, antes de la presentación de la demanda, el 3 de enero de 2022.

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida que, según el artículo 1566 del Código Civil, los requisitos para que pueda entenderse producida la tácita reconducción, cuyo fundamento se encuentra en la presunción legal del consentimiento del arrendador en la continuación del contrato, son tres: 1.- que al terminar el contrato, permanezca el arrendatario quince días disfrutando de la cosa arrendada; 2.- que el disfrute por el arrendatario, en el plazo de quince días, lo sea con la aquiescencia del arrendador, entendiéndose destruido el consentimiento del arrendador por cualquier hecho que evidencie la voluntad contraria a la continuación en el arrendamiento; y 3.- que no haya precedido requerimiento.

En el mismo sentido, según doctrina reiterada desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de noviembre de 1899 y 6 de febrero de 1934, si ha precedido requerimiento, puede desahuciar el arrendador aunque hayan pasado los quince días, y no hay tácita reconducción cuando, antes de los quince días, formula el arrendador demanda de desahucio, aunque no haya precedido requerimiento.

En este caso, faltarían al menos dos de los tres requisitos mencionados para que pudiera entenderse producida la tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil, a partir del 27 de diciembre de 2021, por cuanto precedió requerimiento del arrendador.

En relación con el remitente de la comunicación, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia nº 1010/2020, de 30 de diciembre, de esta misma Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona; JUR 2021/36590, entre las más recientes), que lo relevante es que la parte arrendadora ponga en conocimiento de la arrendataria su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, con independencia de que lo haga por sí misma, o autorizando a un tercero, por medio de un mandatario, o de otra forma que permita transmitir la declaración de voluntad, considerándose, en cualquier caso, que la presentación de la demanda supone una ratificación de dicha actuación y que, aún en el caso de acreditarse que la comunicación no fuese efectivamente suscrita por el arrendador, sino por un tercero a su ruego, ello no supondría que no fuese una comunicación valida, ya que procede igualmente del arrendador, bastando pues una comunicación que exteriorice la voluntad del arrendador de dar por extinguido el contrato a la finalización del plazo, y que esa voluntad la ponga en conocimiento del arrendatario de manera suficientemente clara, admitiendo unánimemente la jurisprudencia, que la práctica del requerimiento puede realizarse, al no tratarse de un acto personalísimo del arrendador, a través de mandatario.

En relación con la forma de la comunicación, lo cierto es que la Ley de Arrendamientos Urbanos no establece una forma especial para dicha notificación, así no requiere la comunicación fehaciente, ni siquiera exige la forma escrita, por lo que, manifestada y conocida por la otra parte contratante la voluntad de una de ellas de no mantener la vigencia del contrato, se produce su extinción, no operando la prórroga, cualquiera que sea la forma en que se haya llevado a cabo tal comunicación.

En cuanto al pago de las mensualidades de renta desde la extinción del contrato en diciembre de 2021, opuesta por la parte demandada, es doctrina comúnmente admitida, que para la aplicación de la doctrina de los actos propios, que tiene su fundamento último en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, y que impone un deber de coherencia y autolimita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables ( Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de noviembre de 2000;RJA 9244/2000, que cita las Sentencias del Tribunal Constitucional 73 y 198/1988, y el Auto del Tribunal Constitucional de 1 de marzo de 1993;RTC 77/1993), se requiere que la conducta previa, contra la que no se puede ir posteriormente, tenga ciertos caracteres, y así la jurisprudencia había ya recogido la necesidad de la relevancia jurídica de la conducta, afirmando que los actos deben ser reveladores de alguna manera del designio de decidir la situación jurídica de su autor, y en cuanto a la significación jurídica del acto anterior es menester que ésta pueda ser valorada objetivamente como índice de una actitud adoptada respecto a la situación jurídica en la cual ha sido realizada.

En esta línea, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de Enero de 1990, 5 de Marzo de 1991, 4 de Junio de 1992, 12 de Abril de 1993, y 30 de Mayo de 1995) que únicamente son actos propios los caracterizados por una clara, expresa, y concluyente manifestación de voluntad encaminada a crear, modificar o extinguir algún derecho, siendo el propio acto revelador de la voluntad expresa del autor o de la voluntad tácita deducible de los actos inequívocos realizados, de modo que los actos propios para vincular a su autor, han de ser inequívocos y definitivos, en el sentido de crear, establecer y fijar una determinada situación jurídica, causando estado ( Sentencias del Tribunal Supremo de 31 de enero de 1995, 30 de septiembre de 1996, y 20 de junio de 2002; RJA 291/1995, 6821/1996, y 5230/2002).

Por el contrario, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1990, y 17 de marzo de 1992), que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia de la fecha de la resolución del contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

En este sentido, es lo cierto que, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que ni siquiera baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil, entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163,párrafo segundo, del Código Civil.

Por lo tanto, en este caso, no habiendo desocupado el demandado la vivienda litigiosa después de la expiración del plazo de duración del arrendamiento, permanece la obligación, a su cargo, de seguir pagando la renta y cantidades asimiladas, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión, sin que ello suponga una novación del contrato de arrendamiento.

En consecuencia, procede confirmar la estimación de la demanda en ejercicio de la pretensión extintiva del contrato de arrendamiento, por expiración del plazo pactado, con la consiguiente desestimación del motivo de la apelación de la parte demandada.

SEGUNDO.-Opone la parte demandada que el contrato de arrendamiento, de 27 de diciembre de 2016, con una renta pactada de 198Ž24 €/año, o 16Ž52 €/mes, era un alquiler social, y que tiene derecho a un nuevo contrato de alquiler social, con fundamento en el artículo 10, y la Disposición Adicional Primera, de la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, en la redacción de la Ley 1/2022, de 3 de marzo, y en la Disposición Transitoria de la Ley 1/2022.

Centrada así la cuestión planteada, es lo cierto que el artículo el 10, y la Disposición Adicional Primera, de la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, en la redacción de la Ley 1/2022, de 3 de marzo, dispuso que las personas o unidades familiares afectadas por contratos de alquiler social que llegan al final del plazo fijado pueden tener derecho a formalizar un "nuevo" contrato, por una única vez, y de acuerdo con las condiciones que determina la ley, siempre que acrediten que siguen cumpliendo los requisitos de exclusión residencial establecidos por el artículo 5.7 de la Ley 24/2015.

En la Disposición Transitoria de la Ley 1/2022, se dispuso que las obligaciones de ofrecer y renovar un alquiler social al que se refieren la disposición adicional primera y el artículo 10 de la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, son aplicables también en caso de que los correspondientes procedimientos judiciales se hayan iniciado antes de la entrada en vigor de la presente ley y todavía estén en tramitación.

Aunque, en relación con el motivo de oposición invocado por la parte demandada se hace preciso hacer constar:

1º.- que no se encuentra legalmente previsto que, en el juicio verbal de desahucio, pueda el demandado formular reconvención solicitando la constitución forzosa para el demandante de un "nuevo" alquiler social, por cuanto, de acuerdo con el artículo 438.2, párrafo segundo, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la redacción de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, en los juicios verbales únicamente es admisible la reconvención cuando no determine la improcedencia del juicio verbal, siendo así que, de acuerdo con el artículo 249.1.6º, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, deben decidirse en juicio ordinario las demandas que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, salvo que se trate de reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia.

De acuerdo con la legislación procesal, la cuestión de la constitución forzosa de un alquiler social únicamente se puede plantear en un juicio ordinario, interesando, en su caso, la suspensión del juicio verbal de desahucio por prejudicialidad civil, con arreglo a lo previsto en el artículo 43 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, lo cual no consta que haya sido interesado por la parte demandada.

En el presente caso, no ha sido, ni ha podido ser, según lo expuesto, objeto del proceso declarativo verbal de desahucio la cuestión de la constitución forzosa de un nuevo alquiler social, por lo que, por el principio de congruencia del artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la sentencia, en primera instancia, o en apelación, no puede hacer pronunciamiento sobre la procedencia o no de la constitución del alquiler social, sin perjuicio de lo que pueda acordarse en un juicio declarativo ordinario, o de lo que pueda acordase en ejecución frente a situaciones de especial vulnerabilidad social que puedan producirse como consecuencia del desalojo.

2º.- que, en cualquier caso, el artículo 10, y la Disposición Adicional Primera, de la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, en la redacción de la Ley 1/2022, de 3 de marzo, y la Disposición Transitoria de la Ley 1/2022, han sido declarados nulos, por inconstitucionales, por la Sentencia del Pleno del Tribunal Constitucional nº 120/2024, de 8 de octubre, dictada en el Recurso de Inconstitucionalidad nº 3955-2022 (BOE 16/11/2024).

En la Sentencia nº 120/2024 del Pleno del Tribunal Constitucional, se concluye que los apartados 1 y 2 de la disposición adicional primera de la Ley 24/2015, en la redacción dada por el art. 12 de la Ley 1/2022, y la disposición transitoria de esta última, en lo que se refiere a la extensión de la obligación de ofrecer un alquiler social de la disposición adicional primera de la Ley 24/2015 a los procedimientos iniciados antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2022 y que se encuentren en tramitación, infringen el art. 149.1.6 CE, y deben, por ello, ser declarados inconstitucionales y nulos.

En relación con el artículo 10 de la Ley 24/2015, la Sentencia nº 120/2024 del Pleno del Tribunal Constitucional afirma que, desde el momento en que el art. 10 de la Ley 24/2015 (añadido por el art. 11 de la Ley 1/2022), está imponiendo al propietario de la vivienda la formalización de un nuevo contrato, una vez llegada su extinción por cumplimiento del plazo -si se siguen cumpliendo los requisitos de exclusión residencial establecidos en el art. 5.7-, está excluyendo todo atisbo de libertad de contratación y desvirtuando el principio de autonomía privada, ya que se despoja al propietario de la iniciativa o decisión libre para concertar ese nuevo contrato, que le viene impuesto por una previsión legal que dará origen a la nueva relación contractual, sujeta, además, a unas condiciones predeterminadas legalmente. Eso provoca la alteración de la naturaleza del contrato de arrendamiento urbano, cuya esencia desaparece en virtud de la previsión autonómica, al privar al propietario de toda capacidad de disposición.

En la Sentencia nº 120/2024 del Pleno del Tribunal Constitucional, se concluye, por consiguiente, que, en la medida en que el art. 10 de la Ley 24/201(introducido por el art. 11 de la Ley 1/2022) no respeta los límites propios del contrato de arrendamiento urbano, que resultan de la configuración que se le da en la normativa estatal, imponiendo a su finalización la celebración de un nuevo contrato, en las condiciones que determina la propia ley, la norma excede de los límites que impone el art. 149.1.8 CE, por lo que incurre en vulneración de este último y debe ser declarado inconstitucional y nulo. Esta declaración ha de extenderse, igualmente, a la disposición transitoria de la Ley 1/2022, en la parte en que se refiere a la obligación de renovar un alquiler social en los términos del indicado art. 10.

En consecuencia, en el presente caso, y sin perjuicio de lo que deba acordarse, en su caso, en ejecución de sentencia, en relación con lo único que es objeto del proceso declarativo en la segunda instancia, que es la acción de desahucio por expiración del plazo, procede, en definitiva, la estimación de la pretensión principal de la demanda y, por consiguiente, la desestimación del recurso de apelación de la parte demandada.

TERCERO.-De acuerdo con el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución desestimatoria de la apelación, procede la imposición de las costas de la segunda instancia a la parte apelante.