Sentencia Civil 96/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 825/2023 de 20 de febrero del 2025

PRIMERO. -Por la representación de la entidad VITALIA CAPITAL, S.L., se ha interpuesto recurso de apelación contra la sentencia núm. 116/2023, de 28 de marzo, dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 7 de Granollers.

Para la resolución de dicho recurso de apelación es necesario tomar en consideración los antecedentes que pasamos a exponer.

Las actuaciones se iniciaron en virtud de demanda juicio verbal de desahucio por expiración de plazo contractual y reclamación de las rentas impagadas, más las futuras que se devenguen, interpuesta por la representación procesal de la entidad UNNIM SOCIEDAD PARA LA GESTIÓN DE ACTIVOS INMOBILIARIOS, S.A. (en adelante, USGAI) en su condición de propietaria de las viviendas sitas en Les Franqueses del Vallés, DIRECCION000 y su plaza de aparcamiento nº NUM000 y DIRECCION001 y su plaza de aparcamiento nº NUM001 (fincas registrales NUM002 y NUM003), titularidad que justifica aportando copia de las notas simples del Registro de la Propiedad de Canovelles acreditativo de la titularidad de las fincas (docs. núm. 2 y 3 de la demanda).

Consta acreditado que la actora adquirió dichas fincas por adjudicación en el procedimiento de ejecución hipotecaria núm. 2034/2013 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Granollers, hecho que queda probado mediante la aportación de testimonio del Decreto de adjudicación de 23 de febrero de 2018 (doc. núm. 1).

La demanda se dirigió contra la recurrente, la mercantil VITALIA CAPITAL, S.L., en su condición arrendataria de las expresadas fincas en méritos del contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda suscrito el 15 de septiembre 2009 por VITALIA CAPITAL, en la indicada condición de arrendataria, y la anterior propietaria de los inmuebles, la mercantil PROESTIL 2000, S.L. en cuyo nombre suscribió el contrato su administrador único, D. Juan Manuel. Dicho contrato de arrendamiento se acompaña también a la demanda como doc. nº 4. La actora manifestaba en la demanda que se había subrogado en la posición de la primitiva arrendadora por virtud de lo que dispone el art. 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Del señalado contrato de arrendamiento cabe destacar las siguientes previsiones:

(1) en lo que respeta a la duración del contrato, la estipulación II, establece que:

"El presente contrato entra en vigor hoy, fecha de su otorgamiento. La duración del mismo expresamente pactada y libremente estipulada por las partes es de CINCO AÑOS a partir de la fecha reseñada en el encabezamiento del presente contrato, prorrogables por un periodo sucesivo de CINCO AÑOS, prórroga de obligado cumplimiento para LA PARTE ARRENDADORA y potestativa para LA PARTE ARRENDATARIA, lo que operará de forma automática, sin que por tanto deba mediar para ello notificación de tipo alguno.

Llegado el plazo de duración máxima del contrato ambas partes pactan que LA PARTE ARRENDATARIA podrá resolver el mismo, para lo cual deberá comunicar a LA PARTE ARRENDADORA de forma fehaciente su voluntad de resolver con un preaviso de dos meses de antelación a la fecha de duración máxima del contrato".Y

(2) en lo que respecta a la renta, la estipulación III, por su parte, en lo que ahora resulta relevante, establece que:

"III.- Renta

Ambas partes de mutuo acuerdo renuncian a que el pago de la renta sea con carácter mensual y por tanto con independencia de lo establecido en la L.A.U., ambas partes pactan expresamente que el pago de las mismas, aumentos, incrementos legales y tasas de basura, sea con carácter quinquenal anticipado dentro del periodo comprendido del 1 al 7 del mes al que le corresponda el vencimiento de la renta en cada periodo, mediante talón en el domicilio de LA PARTE ARRENDADORA, según el calendario detallado a continuación:

1a Renta quinquenal ?El 15 de Septiembre de 2009

2a Renta quinquenal ? Del 1al 7 de Septiembre de 2014

La renta fijada por el arrendamiento para el primer periodo quinquenal es la cantidad de VEINTE MIL SETECIENTOS EUROS (20.700,00-€) más el IVA (16%) siendo el total de VEINTICUATRO MIL DOCE EUROS (24.012.-€), quinquenales por cada una de las fincas, cantidad que satisface LA PARTE ARRENDATARIA por anticipado mediante pagaré n° NUM004 de Bankinter, siendo éste por importe de CUARENTA Y OCHO MIL EUROS (48.000.-€) y la diferencia de VEINTICUATRO EUROS (24.-€) se entrega en efectivo metálico. Se adjunta fotocopia del pagaré junto con el modelo de recibo formando parte integrante de este contrato como ANEXO NºIV (Cheque + recibo). A tal efecto, sirva el presente contrato como la más eficaz carta de pago.

La renta fijada por el arrendamiento para el segundo periodo quinquenal, es decir a partir del sexto año de duración del contrato, se establece en la cantidad de CUARENTA YUN MIL CUATROCIENTOS EUROS (41.400.-€) más el IVA menos la retención al tipo que le corresponda en cada momento (...)".

En la demanda inicial, que fue presentada el 19 de noviembre de 2019, USGAI interesaba, en primer lugar, que se declarase la expiración del término del indicado contrato de arrendamiento, al haber comunicado su voluntad de extinguir el contrato a la arrendataria con la antelación suficiente mediante comunicaciones remitidas en fechas 25 de febrero de 2019 y 4 de marzo de 2019 y recibidas por la demanda (vid. burofaxes adjuntados como docs. núm. 5 y 6), extinción que había de producir efectos el día 14 de septiembre de 2019, es decir, al concluir el segundo quinquenio de los previstos en el contrato.

En segundo lugar, con respecto a la reclamación de rentas, la actora manifestaba que, a fecha 31 de octubre de 2019, la demandada adeudaba por rentas vencidas la suma total de 15.799,52.-euros, desde la fecha en que la actora se había adjudicado la propiedad de las fincas, esto es, desde el 23 de febrero de 2018 hasta la extinción del contrato al concluir el segundo quinquenio, el 14 de septiembre de 2019, según el desglose que se especifica en la demanda.

Sobre la base de estos datos interesaba que se dictara sentencia por la que: a) se declarase la resolución del contrato de arrendamiento de fecha 15 de septiembre de 2009 sobre las viviendas de autos, ante reseñadas, con el consiguiente desahucio y con apercibimiento a la demandada de proceder a su lanzamiento; b) se condenase a la demandada al pago de las rentas vencidas y no satisfechas a fecha 31/10/2019, por el importe de 15.799,52.-euros, con más el interés legal desde la demanda; c) se condenase a la demandada "al pago de las rentas mensuales que se devenguen, venzan e impaguen desde la de noviembre de 2019, inclusive, hasta la fecha en que se proceda a la restitución de la posesión efectiva de las viviendas y las plazas de aparcamiento a la actora, tomándose como base la suma de 24.012 Euros quinquenales (sic); sumas que deberán determinarse en ejecución de Sentencia". Todo ello con expresa imposición de costas a la demandada.

A tales peticiones se opuso la demandada.

Así, sin discutir las respectivas legitimaciones de las partes, VITALIA CAPITAL precisó, ante todo, que, habida cuenta que nos hallamos ante un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, la subrogación de la actora encontraba su fundamento, no en el art. 14 de la LAU, sino en el artículo 29 del mismo texto legal.

En lo que respecta a la acción de desahucio por expiración del término, si bien admite que el contrato inicial suscrito por las partes tenía prevista su finalización el día 14 de septiembre de 2014, alega que, en fecha 15 de septiembre de 2014, la que seguía siendo propietaria, PROESTIL 2000,S.L., como arrendadora, y VITALIA CAPITAL, como arrendataria, suscribieron un anexo al contrato de arrendamiento de 15 de septiembre de 2009, incorporando una novación modificativa por la que, en síntesis, las partes: a) prorrogaron la duración del contrato por un nuevo quinquenio, prorrogable por otro quinquenio más; y b) minoraron la renta quinquenal, que quedó fijada en 23.400.-euros más IVA. La parte demandada aportó dicho documento novatorio como doc. nº 1 junto a su escrito de contestación.

Por ello, sostiene VITALIA CAPITAL que el contrato no se extinguió en la fecha indicada por la actora.

Además, en cuanto a las rentas reclamadas, VITALIA CAPITAL alega que no debe ninguna renta.

Seguido el juicio por sus trámites, por el Juzgado de Primera Instancia núm. 7 de Granollers se dictó la sentencia núm. 116/2023, de 28 de marzo, por la que se estimó íntegramente la demanda, se declaró extinguido el contrato de arrendamiento dando lugar al desahucio por expiración del plazo del contrato de arrendamiento suscrito el 15 de septiembre de 2009 y se condenó a la demandada a desalojar las referidas viviendas con apercibimiento lanzamiento. Asimismo, se condenó a la demandada al pago de 15.799,52.- euros más las rentas devengadas desde la interposición de la demanda y hasta el efectivo desalojo más el interés legal desde la fecha de interposición de la demanda.

Todo ello con expresa imposición a la demandada de las costas causadas en la primera instancia.

En sustento de esta decisión, la magistrada de primer grado señala literalmente que: "el arrendatario se refiere todo el rato a un contrato suscrito en el año 2014 con la compañia proestil , que no es el contrato que nos ocupa y que no es objeto del presente procedimiento, en consecuencia no pueden ser acogidas las alegaciones que realiza respecto de la duración y del pago de la renta".

Resulta conveniente señalar que, tras una suspensión del curso de las actuaciones acordada por las partes (ex. art. 19 LEC) , al reanudarse el procedimiento la entidad USGAI fue sucedida procesalmente por la entidad PECOTACA SERVICIOS Y GESTIONES, S.L.

SEGUNDO.-Por la representación de VITALIA CAPITAL se recurre la sentencia y, como único motivo de apelación, se alega error en la valoración de la prueba, pues, a su criterio, la juzgadora no ha tomado en consideración toda la documentación que ella aportado y, en concreto, ignora el anexo al contrato suscrito por las partes que invocaba y aportaba junto a su escrito de contestación a la demanda.

Pues bien, revisadas las actuaciones en esta alzada, podemos avanzar que no suscribimos ni los razonamientos ni la decisión a la que llega la magistrada de primera instancia.

En este sentido, con carácter previo a cualquier otra consideración resulta necesario hacer constar que la facultad revisora del Tribunal de apelación es total en cuanto transfiere al Tribunal de la segunda instancia el pleno conocimiento de la cuestión, pudiéndose en la alzada verificar si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el Juez "a quo" de forma ilógica, arbitraria, contraria a las máximas de experiencia o a las normas de la sana crítica o si, por el contrario, la apreciación de la prueba es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso. En este sentido la jurisprudencia es constante en señalar que la especial naturaleza del recurso de apelación permite al Tribunal conocer "íntegramente" la cuestión resuelta en primera instancia, pudiendo no sólo revocar, adicionar, suplir y enmendar las sentencias de los inferiores, sino dictar, respecto de todas las cuestiones debatidas, el pronunciamiento que proceda, por lo que es factible en esta alzada examinar de nuevo todo el material probatorio y la actividad jurídico- procesal desarrollada en primera instancia y, en definitiva, resolver si el pronunciamiento de la resolución impugnada ha sido o no correcto en atención a las diligencias de hecho y resultados probatorios de la causa.

Hecha la anterior precisión, cabe recordar que el presente litigio versa sobre un contrato de arrendamiento concertado por las partes para un uso distinto de vivienda, lo que determina, ante todo, que resulte de aplicación el art. 4.3. LAU que establece que el principio de autonomía de la voluntad es el rector en esta materia cuando dispone que:

"Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1 de la misma norma, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil".

Por lo tanto, el contrato que examinamos, en cuanto a la duración, no está sometido a los plazos y exigencias de los artículos 9 y 10 LAU, ya que el Tribunal Supremo rechaza, en general, la aplicación analógica a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda del régimen jurídico que la vigente LAU establece para los arrendamientos de vivienda.

1.- En cuanto a la pretensión de extinción del contrato,lo primero que debe tenerse en consideración es que, ciertamente, la juzgadora de primer grado omite cualquier referencia al anexo al contrato suscrito por las partes que inicialmente suscribieron el contrato en el que, como arrendadora se subrogó la actora (efectivamente, ex. art. 29 LAU) , anexo que ha sido aportado por la demandada recurrente como doc. núm.1 junto a su escrito de demanda y que no ha sido impugnado por la demandante.

Así, queda acreditado que, en fecha 15 de septiembre de 2014, la mercantil VITALIA CAPITAL, S.L., en su condición arrendataria, y la mercantil PROESTIL 2000, S.L., como arrendadora, firmaron el llamado "ANEXO VII AL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO" donde se modifica el plazo o duración del arrendamiento como resulta del pacto primero del citado, quedando establecido en los siguientes términos:

"Con motivo de la llegada del vencimiento del periodo de obligado cumplimiento pactado en el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PARA USO DISTINTO DE VIVIENDA de fecha 15 de septiembre de 2009, es de interés por ambas partes el prorrogarlo por un periodo de CINCO AÑOS desde la fecha reseñada en el encabezamiento del presente documento. Finalizado este plazo LA PARTE ARRENDATARIA podrá resolver el mismo para lo cual deberá comunicarlo de forma fehaciente a LA PARTE ARRENDADORA con un preaviso de dos meses de antelación, o bien, prorrogarlo por un periodo sucesivo de CINCO AÑOS más, que será de obligado cumplimiento para LA PARTE ARRENDADORA y potestativa para LA PARTE ARRENDATARIA".

A la vista de esta modificación, admisible en un contrato que, como decimos, se regía por el principio de autonomía de la voluntad, es innegable que el contrato en el que se subrogó la actora es este contrato novado mediante el anexo señalado, de forma que, al haber acordado la arrendadora, PROESTIL 2000, S.L., y la arrendataria, VITALIA CAPITAL, S.L. que llegado el vencimiento del contrato (15/09/2019) este se prorrogaría automáticamente por un periodo de cinco años más, que además se configuraban como de obligado cumplimiento para la arrendadora, hay que concluir que a la fecha de presentación de la demanda (ue es la que rige este litigio por razones de litispendencia) el arrendamiento no había expirado, pues el vencimiento del siguiente quinquenio acordado, se había de producir el día 15 de septiembre de 2024, y no el 15 de septiembre de 2019, de donde se desprende que no cabe acoger la pretensión de desahucio interesada.

2.- Reclamación de rentas.

Analizaremos a continuación, ya teniendo presente la prórroga contractual prevista en el citado anexo suscrito por las partes, si resulta procedente de condena al pago de las rentas debidas que se reclaman en la demanda.

2.1. Es evidente la improcedencia de la condena al pago de las rentas vencidasque se reclaman en la demanda por importe 15.799,52.-euros, que, según la actora, se corresponderían con las rentas mensuales (estimamos que calculadas sobre la base de un prorrateo), devengadas desde el 23/02/2018 ( es decir, desde que a USGAI le fue adjudicada la titularidad de las fincas) hasta la fecha de la pretendida extinción del arrendamiento (sin tener en cuenta el anexo novatorio), esto es, el 14 de septiembre de 2019.

Pues bien, ya el contrato en su primitiva redacción señala que, por voluntad de las partes, la renta debía abonarse, no por meses, sino por periodos quinquenales y por adelantado, de manera que consta que a la firma del contrato se abonó el primer quinquenio, y, al prorrogarse por el segundo quinquenio, se hizo efectiva la renta de todo ese periodo (en los términos acordados en el acuerdo novatorio), y así se justifica con los documentos adjuntados al escrito de contestación (docs. 4 y 5). De este modo, cuando USGAI se adjudicó las fincas, la anterior propietaria ya había percibido la renta arrendaticia por todo el segundo quinquenio, es decir, la renta correspondiente hasta el día 15 de septiembre de 2019, luego VITALIA CAPITAL no debía la suma que en concepto de rentas vencidas se reclamaban en la demanda. Así, sin perjuicio de las reclamaciones que pudiera dirigir la nueva propietaria a la anterior, por lo que respecta a la parte arrendataria, lo cierto es que consta acreditado que la ahora apelante efectuó los correspondientes pagos de rentas con carácter liberatorio.

2.2. En cuanto a las rentas futuras,ciertamente, es doctrina jurisprudencial reiterada que la obligación por parte del arrendatario del pago de la renta, bien sea propiamente como renta, bien en concepto de contraprestación por el uso en el supuesto de que el arrendatario se mantenga en la posesión a pesar de la extinción del contrato, se mantiene en tanto no se reintegra al arrendador en la posesión de la finca, poniéndola a su disposición (normalmente mediante la entrega de las llaves), no bastando para poner fin a dicha obligación el mero abandono de la finca. Por tanto, es innegable la obligación del arrendatario de seguir abonando la renta en tanto se mantenga en la posesión de la finca arrendada.

Ahora bien, no cabe la condena a cumplir obligaciones que no han sido previamente incumplidas. La LEC permite "cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo",como el que nos ocupa, "la acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas" ( art. 437.4.3ª LEC en su redacción aplicable).

Por otra parte, el art. 220.2 LEC permite "en los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo"(luego es necesario, conforme a lo dispuesto en el art. 437.4.3 transcrito, que se reclamen rentas vencidas y no pagadas), a instancia del actor en la demanda, "la condena a satisfacer también (esto es, además de las vencidas y no pagadas) las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca(rentas futuras), tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada (ha de haber, pues, reclamación de rentas anteriores) al presentar la demanda".

En definitiva, el artículo 220.2 permite al arrendador la reclamación de rentas futuras en los juicios de desahucio arrendaticio en aquellos casos en que se haya acumulado a éste la acción de reclamación de rentas, conforme al art. 437.4.3, para lo cual es preciso que se reclamen "también" rentas "vencidas y no pagadas". Es decir, el art. 220.2 LEC permite condenas de futuro (reclamación de obligaciones no vencidas) estableciendo legalmente los parámetros para su determinación en ejecución de sentencia (en consonancia con el art. 219 LEC) en aquellos supuestos en que, habiendo incumplido el arrendatario su obligación de pago de la renta y reclamándose el pago de éstas, el arrendador ejercite una acción de desahucio, que, de ser estimada comportará el reintegro de la posesión (no siendo este el caso), quedando legalmente determinados los parámetros para su cuantificación: fecha de presentación de la demanda -dies a quo-, fecha de recuperación de la posesión (entrega de llaves o lanzamiento) -dies ad quem- y cuantía de la renta -el importe de la última reclamada, última impagada antes de la demanda- .

En fin, la ratio legis del precepto examinado reside en evitar al arrendador acudir, una vez resuelto el contrato y recuperada la posesión, a un nuevo pleito para reclamar al arrendatario incumplidor las rentas devengadas durante el curso del procedimiento y hasta la ejecución de la sentencia, pero no facilitarle un título para proceder directamente por vía ejecutiva por un eventual incumplimiento del pago de la renta por parte del arrendatario.

En consecuencia, la reclamación dineraria ha de ser también desestimada.

Los anteriores razonamientos nos llevan a la estimación del recurso y a la consiguiente revocación de la sentencia apelada. Así, en esta segunda instancia debemos desestimar la demanda inicial de las actuaciones absolviendo a la demandada de cuantos pedimentos se realizaban en su contra.

TERCERO.-Pese a la desestimación de la demanda consideramos que en el presente este procedimiento concurrían dudas de hecho en cuanto a cuáles eran las disposiciones que regulaban la relación entre las partes y en qué medida eran oponibles a la subrogada, que nos llevan a decidir no hacer especial imposición de las costas causadas en la primera instancia.

Y, de conformidad con lo que dispone el art. 398 en relación con el art. 394 LEC, en su redacción temporalmente aplicable, dada la estimación del recurso, tampoco ha lugar a hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada.

Vistos los preceptos legales invocados y demás de general y pertinente aplicación,