Sentencia Civil 762/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 650/2023 de 21 de noviembre del 2024

PRIMERO. -En la demanda inicial del procedimiento del que dimana el presente rollo de apelación, la actora, DIVARIAN PROPIEDAD, S.A (en adelante, DIVARIAN), que actúa como propietaria de la vivienda sita en DIRECCION000 de Terrassa, se dirigía contra los arrendatarios de la misma, Sr. Luis María y la Sra. Amalia, que lo eran en virtud del contrato suscrito con la anterior propietaria de la finca, BANCO BILBAO VIZCAYA,S.A. (BBVA) en fecha 4 de octubre de 2014, demanda en la que se ejercita una acción de desahucio por expiración del plazo contractual y acumuladamente de reclamación de rentas.

Las rentas reclamadas ascendían, a la fecha de interposición de la demanda, el 21 de octubre de 2021, a la suma de 14,40.-euros, a razón de 28,76.-euros mensuales. En el acto de la vista la representación de DIVARIAN reconoció que a esa fecha -25/05/2022- no se debía renta alguna.

La actora alegaba que es propietaria del pleno dominio de la vivienda arrendada por título de aportación social según escritura formalizada en fecha 10 de septiembre de 2018 procediendo a subrogarse en la posición de la anterior propietaria como arrendadora en el contrato de arrendamiento suscrito originariamente por esta y la parte arrendataria, subrogación que comunicó y era conocida por los arrendatarios.

Alega también que, por aplicación de lo dispuesto en los arts. 9 y 10 de la LAU 1994, en su redacción aplicable al caso, el contrato finalizaba el día 4 de octubre de 2021, habiendo notificado, mediante burofax remitido el 12 de mayo de 2021, esto es, con la antelación legalmente prevista su voluntad de no renovar el contrato.

Por todo ello solicitaba que se declarase extinguido el contrato y se condenase a los demandados al desalojo de la vivienda, así como al pago de las rentas vencidas y exigibles y cantidades asimiladas, así como de las cantidades que por estos conceptos pudieran devengarse hasta la efectiva restitución de la posesión del inmueble.

El codemandado, Sr. Luis María, se opuso a la demanda. Así, pese a admitir que la actora es la propietaria de la vivienda de autos, mantuvo la falta de legitimación activa de DIVARIAN alegando que que la transmisión y subrogación como nueva propietaria no fue notificada a la parte arrendataria.

En cuanto a la duración del contrato, manifestó que la duración inicial pactada en el contrato fue de 3 años, a contar desde el 4 de octubre de 2016, por lo que debía haber finalizado el día 4 de octubre de 2019 siendo que "quedó prorrogado por un año mediante la tácita reconducción, al no haber existido la comunicación del propietario de su voluntad de no renovarlo, en el plazo y en las condiciones previstas en el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ",de modo que el contrato no se extinguiría en la fecha en que se indica en la demanda, cuya desestimación solicitó.

La codemandada, Sra. Amalia, por su parte, también se opuso a la demanda. Alegó igualmente la falta de legitimación activa por estima que, de conformidad con la interpretación que propone dar artículo, 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el comprador de la vivienda no sustituye al arrendador en sus derechos y obligaciones, ya que solo se subroga en la posición del arrendador si el arrendamiento estaba inscrito en el Registro de la Propiedad antes de la transmisión. Así, considera que constituye requisito para que se produzca la subrogación de la actora en la posición del BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA S.A. que el contrato de alquiler suscrito esté inscrito en el Registro de la Propiedad.

Asimismo, interesó la suspensión del procedimiento invocando las previsiones del Real Decreto-Ley 21/2021, de 26 de octubre, por el que se prorrogan las medidas de protección social para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica.

Por otra parte, al igual que el otro codemandado niega haber recibido comunicación alguna de la actora informativa de la transmisión y subrogación en la posición de la arrendadora de la finca por parte de la actora, aunque admite haber recibido el burofax de fecha 12 de mayo de 2021 comunicando la voluntad de dar por finalizado el contrato de arrendamiento.

Por último, alegó que tiene derecho a suscribir un nuevo contrato de alquiler social obligatorio por siete años con la actual propietaria de la vivienda, al tener DIVARIAN la condición de gran tenedor de viviendas y al encontrarse la Sra. Amalia en situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que convive.

Por lo que se refiere a la acción acumulada de reclamación de rentas alegó que se encuentra al corriente de pago de todas las rentas siendo totalmente incierto que adeude cuantía alguna por ningún concepto.

Por todo ello interesó que se dictase sentencia en la que se desestimase la demanda y se condenase a la actora al pago de las costas procesales causadas.

Seguido el juicio por sus trámites, por el Juzgado de Primera Instancia núm. 7 de Terrassa, que conoció de estas actuaciones, se dictó la sentencia núm.294/2022, de 20 de diciembre, que estimó parcialmente la demanda y: (1) declaró la extinción del contrato de arrendamiento de autos por expiración del plazo contractual; (2) condenó a los demandados a dejar la vivienda libre, vacua y expedita en favor de la actora, con apercibimiento de lanzamiento; y (3) condenó a los demandados a abonar el importe de 28,76 euros mensuales desde el mes de octubre de 2022 hasta la entrega efectiva de la posesión del inmueble a la entidad mercantil DIVARIAN PROPIEDAD SA.

La magistrada en sustento de su decisión, en primer lugar, rechaza la alegación de falta de legitimación activa, considerando que se ha acreditado que DIVARIAN ostenta la propiedad del inmueble desde el 10 de septiembre de 2018 con reflejo registral, tal y como se deduce de la nota simple adjuntada a la demanda ( doc. 1), y, aunque no conste acreditada la inscripción del contrato de arrendamiento, como quiera que ella ha aportado el contrato de arrendamiento (doc. 2), hay entender que adquirió la condición de arrendadora desde el momento de la adquisición de la vivienda integrándola en su patrimonio.

En segundo lugar, considera que el contrato de autos se ha extinguido por expiración del término legal, pues, encontrándose el contrato en tácita reconducción a partir del día 4 de octubre de 2020 por haber transcurrido los plazos legales aplicables (ex. art.s 9 y 10 Lau en su redacción temporalmente aplicable), y para evitar que se mantuviera la tácita reconducción, la parte demandante notificó a los demandados su voluntad de no renovar el arrendamiento, con efectos desde el 4 de octubre de 2021, mediante carta remitida por burofax, con fecha 12 de mayo de 2021, burofax que consta entregado a la demandada Sra. Amalia en fecha 19 de mayo de 2021.

En tercer lugar, en cuanto a la reclamación de rentas, la juzgadora considera probado que los codemandados han venido abonando la renta, incluida la reclamada en la demanda correspondientes al mes de octubre de 2021, así como las subsiguiente, pero considera que quedan obligado al pago de rentas futuras de la vivienda de autos que se devenguen hasta el completo desalojo de la vivienda y su devolución a la actor en concepto de indemnización.

En cuarto lugar, rechaza la exigencia de ofrecimiento de alquiler social como requisito de procedibilidad.

Y, en quinto lugar, considera que este no es el cauce procesal oportuno para examinar la petición de suspensión del lanzamiento, remitiendo a las partes, en su caso, al correspondiente incidente de suspensión extraordinaria del lanzamiento regulado en el RDL 11/2020 de 31 de marzo y las normas que prorrogan las moratorias.

Frente a dicha resolución se alzan los demandados, el Sr. Luis María y la Sra. Amalia, quienes, en sus respectivos escritos, insisten en la falta de legitimación activa. El Sr. Luis María, además, alega que no ha habido una comunicación válida de comunicación de la voluntad de extinguir el contrato. La Sra. Amalia, por su parte, defiende que como quiera que la actora ha continuado percibiendo las rentas de alquiler, y la arrendataria ha continuado abonando las rentas tal y como establece el contrato de arrendamiento, debe estimarse que sigue vigente por la aplicación de la doctrina de los actos propios "ya que si la arrendadora hubiese tenido la voluntad de resolver el contrato de alquiler y lo diese por extinguido no habría seguido cobrando las rentas del alquiler". Por último, insiste también esta apelante en que, dado que a la fecha de contestación de la demanda (15 de febrero de 2022), "la norma que imponía la obligación de ofrecer alquiler social, aun no había sido declarada inconstitucional y por ello tenía la obligación la propiedad de ofrecer a mi mandante la posibilidad de firmar un nuevo contrato de alquiler social obligatorio por siete años, si continúa en la misma situación económica que la existente al momento de firmar el primer contrato, indicándole la documentación a fin de acreditar que la misma continuaba en la misma situación de exclusión residencial".

La demandante, ahora apelada, tras alegar la inadmisibilidad del recurso por incumplimiento de lo dispuesto en el art. 449 LEC, requisito que se ha tenido por observado, se ha opuesto al recurso interpuesto de contrario mostrando su conformidad con los argumentos que expone la magistrada de instancia en la resolución recurrida cuya confirmación solicita.

SEGUNDO. -Planteada la controversia en esta alzada en el modo indicado en el fundamento precedente, podemos avanzar que los recursos no pueden prosperar en tanto compartimos las conclusiones a las que llega la magistrada en la resolución recurrida, cuya decisión, razonada con todo detalle, hemos de ratificar, debiendo ser confirmada por sus propios fundamentos que este tribunal acepta y que no han sido desvirtuados por las alegaciones de los recurrentes, a cuyas argumentaciones la juzgadora de primer grado ya ha dado correcta y cumplida respuesta, que hacemos nuestra y a la que poco queda que añadir, por lo que nos limitaremos a efectuar ciertas consideraciones abundando en los argumentos que sustentan la sentencia de primera instancia.

1.- Por lo que se refiere a la falta de legitimación activa consideramos que los recurrentes hacen una interpretación incorrecta del art. 14 LEC, que tiene como finalidad la regulación del régimen de oponibilidad de contratos de arrendamientos a los terceros adquirentes eventuales, y o a la inversa. Así, debemos concluir que DIVARIAN está plenamente legitimada para interponer la acción de desahucio por expiración de plazo, en su condición de propietaria de la vivienda arrendada desde el 10 de septiembre de 2018, como resulta de la nota simple aportada, así como de arrendadora subrogada ex art. 10 LEC en relación con el articulo el articulo 14.2 de la LAU, pues fue su voluntad la de mantener el contrato de arriendo vigente, de conformidad con lo que prevé el articulo 1.571 del Código Civil. Así, como viene manteniendo este mismo tribunal y también la Sección 4ª de esta Audiencia Provincial, que son las que tienen atribuidos los litigios en materia arrendaticia, la subrogación de la nueva adquirente en la posición del anterior arrendador se produce ipso iure, por virtud de lo dispuesto en el art. 14 de la LAU, desde el momento de la adquisición no siendo necesario librar ninguna comunicación ni tampoco documentar la novación subjetiva en el contrato, de modo que el nuevo propietario pasa a ser arrendador automáticamente (ex. artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos) .

2.-Por otra parte, por lo que se refiere al plazo de duración del contrato, cabe indicar que el régimen jurídico aplicable es efectivamente el recogido en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994 en la redacción temporalmente aplicable según la fecha del contrato que era la derivada de la reforma operada por Ley 4/2013 que, en su parte ahora relevante, establecía un plazo mínimo de 3 años en virtud de lo dispuesto en los artículos 9 y 10 de dicho texto legal.

Así, el artículo 9.1 indicaba que

"1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo"

Y el art. 10.1 por su parte establecía:

"1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más".

Por lo tanto, los plazos legales se superaron, como bien indica la juzgadora, en fecha 4 de octubre de 2020, y desde entonces el contrato entró en tácita reconducción.

Así, concluido el período pactado, si el arrendatario continúa en la ocupación, resultará y podrá producirse la tácita reconducción regulado por lo dispuesto en los arts. 1566 y 1.581 CC.

En interpretación del régimen que surge de las previsiones contenidas en el art. 1581 en relación con el art. 1566, ambos del Código Civil (CC), el Tribunal Supremo (TS) ya se ha pronunciado resolviendo las interpretaciones divergentes que venían haciendo las diferentes Audiencias Provinciales sobre si en la tácita reconducción la duración ha de ser la misma que en el contrato primigenio o estará basada en la temporalidad de la renta pactada.

Esta cuestión ha sido recientemente tratada por la STS 184/2021, de 31 de marzo, ( Roj:STS 1152/2021 - ECLI:ES:TS:2021:1152 ) que reitera y completa la doctrina al respecto de otras anteriores.

Esta STS 184/2021 examina en sus fundamentos jurídico séptimo y octavo, la naturaleza jurídica y efectos de la tácita reconducción del art. 1566 CC, y establece que:

"Dispone el art. 1566 CC que:

"Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento".

A su vez, el art. 1.581 CC , al que se remite el anterior, prescribe:

"Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.

"En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término".

Como hemos declarado en la sentencia 530/2018, de 26 de septiembre , la tácita reconducción a que se refiere este precepto "da lugar en realidad a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes". Este consentimiento se entiende producido por la permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato, con la aquiescencia del arrendador que deja pasar dicho plazo desde la extinción sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la posesión del inmueble.

En la misma sentencia 530/2018, de 26 de septiembre , precisamos que:

"se entiende que el citado artículo 1566 CC da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento ("si al terminar el contrato", dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir -salvo casos especiales- con el inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito".

8.- Por tanto, la tácita reconducción no provoca una prórroga o ampliación del plazo del mismo contrato anterior.Éste finalizó una vez cumplido el término de su duración "sin necesidad de requerimiento especial" ( art. 1581-II CC ). La tácita reconducción, en caso de producirse, da lugar a un nuevo contrato, a un nuevo arrendamiento, integrado, como todo contrato, por su propio consentimiento, objeto y causa ( art. 1261 CC ). Por ser un contrato nuevo se extinguen las garantías y su plazo no es el mismo del contrato anterior (que ya se consumió), sino el establecido supletoriamente por el Código en virtud de la remisión que el art. 1566 CC hace al 1581. Este recurso a la supletoriedad resulta preciso pues en la tácita reconducción el consentimiento de las partes es un consentimiento presunto derivado, por el lado del arrendatario, de su permanencia en el disfrute de la cosa arrendada durante quince días y, del lado del arrendador, de su aquiescencia a dicha situación, aquiescencia presunta que puede desvirtuarse mediante el correspondiente requerimiento".

Pues bien, la aplicación al presente litigio de las premisas jurisprudenciales expuestas nos lleva a confirmar la conclusión recogida en la sentencia de primera instancia ya que la tácita reconducción operaría por plazos anuales, pues la renta, aunque pagadera por meses, estaba fijada en una cantidad anual en el contrato (345,12.-euros según la estipulación tercera), de modo que el periodo anual que había comenzado el 4 de octubre de 2020 había de extenderse hasta el 4 de octubre de 2021 y por ello, en el burofax de 12 de mayo de 2021, acompañado por DIVARIAN (doc. 3), recogido por la coarrendataria Sra. Amalia, se comunica a los arrendatarios la voluntad de la arrendadora de extinguir el contrato al finalizar tal periodo de tácita reconducción, esto es, con efectos desde el día 4 de octubre de 2021, siendo perfectamente válida esta comunicación.

En atención a las consideraciones expuestas, conforme lo que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos, es lo cierto que quien ostentaba, ope legis según lo expuesto, la posición de arrendador y, por lo tanto, estaba legitimada para notificar su voluntad de no prorrogar el contrato era DIVARIAN, en cuanto se había subrogado en la posición arrendadora, siendo por ello parte del contrato con todos los derechos y deberes que de ello se derivan, sin que ninguna norma exija, como presupuesto de eficacia de esa notificación, que tal subrogación deba ser notificada ni consentida por el arrendatario.

Una vez afirmada la legitimación de DIVARIAN para el ejercicio de la acción de desahucio por expiración del plazo, y validada la eficacia de la comunicación, consideramos acreditado que la parte arrendadora impidió la continuación del contrato al haber remitido comunicación mediante burofax con la antelación suficiente, que fue debidamente entregado a uno de los arrendatarios, y el otro, pese a disponer de aviso, no lo recogió por causas no imputables a la actora.

3.- Tampoco la existencia de la tácita reconducción puede deducirse de los actos propios de la parte arrendadora, ya que no basta para la acreditación de tal prórroga el pago y la consiguiente aceptación de rentas posteriores a la fecha de extinción del contrato, pues simplemente suponen una contraprestación por la ocupación de la finca.

Así, como señala la STS 540/2016, de 14 de septiembre, constituye jurisprudencia consolidada la que configura la doctrina de los actos propios, con fundamento en la protección de la confianza y la regla de la buena fe, formulándola en el sentido de que "quien crea en una persona una confianza en una determinada situación aparente y la induce por ello a obrar en un determinado sentido, sobre la base en la que ha confiado, no puede además pretender que aquella situación era ficticia y que lo que debe prevalecer es la situación real" ( SSTS 12-3-08 y 21- 4-06), exigiéndose que tales actos sean expresión inequívoca del consentimiento ( SSTS 7-6-10 , 20-10-05 y 22-1-97 ) o que resulten inequívocos, no procediendo su alegación cuando los actos están viciados por error o conocimiento equivocado ( SSTS 8-5-06 y 21-1-95 ), de modo que debe constatarse la incompatibilidad o contradicción entre la conducta precedente y la actual ( SSTS 25-3-07 y 30-1-99 ) y no ha de existir ningún margen de error por haber actuado el sujeto con plena conciencia para producir o modificar un derecho ( SSTS 12-7-97 y 27-1-96 ).

Pues bien, atendidas las específicas circunstancias del caso que examinamos, desde luego, la aceptación de las rentas posteriores no constituye un acto inequívoco y concluyente en orden a acreditar una modificación (novación) del contrato.

Así, siguiendo un criterio jurisprudencial que hemos venido manteniendo en resoluciones anteriores y del que se hace eco el juzgador de primer grado, consideramos que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que, atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia, en su caso, de la fecha de la declaración judicial resolviendo el contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC ),referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

En este mismo sentido, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil .

Por lo expuesto y, en conclusión, consideramos que la aceptación de pagos de rentas posteriores por la parte arrendadora no entraña la renovación del contrato, que debe considerarse correctamente resuelto por extinción del plazo contractual.

En este mismo sentido se ha pronunciado recientemente el Tribunal Supremo en su STS STS 228/2024, de 20 de febrero ( ROJ: STS 821/2024 - ECLI:ES:TS:2024:821) cuando afirma que "Un presupuesto necesario para que opere la tácita reconducción del art. 1566 CC es que no haya precedido requerimiento de resolución, dirigido por el arrendador al arrendatario. Este caso, existe un requerimiento previo, la comunicación de 21 de julio de 2020, que constituye una voluntad contraria y expresamente manifestada por el arrendador a la tácita reconducción".

4.-En último término, la apelante interesa la desestimación de la demanda, con fundamento en la Llei 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética y sus sucesivas modificaciones, alegando que la arrendadora no le ha hecho la oferta de alquiler social que dicha normativa le impone, atendida la situación de especial vulnerabilidad en que la arrendataria y su familia se encuentran y cuyos requisitos han sido debidamente acreditados. A este respecto baste señalar que tales alegaciones no deben ser conocidas ni resueltas en este momento procesal, atendido que ni la aplicación de las señalada normativa ni la invocación del derecho constitucional a una vivienda digna ( art. 47 CE) y la jurisprudencia internacional de protección al derecho a la vivienda pueden fundamentar la desestimación de la demanda, pues no constituyen un motivo de oposición que pueda excluir la expiración del plazo del contrato de arrendamiento, que es el único objeto del presente pleito. Y en concreto, el art. 10 de la Ley 24/2015, en su redacción dada por LLei 1/2022 de 3 de marzo al haber sido declarada inconstitucional la reforma introducida por el DL 17/2019 invocado por la parte, no impone la prórroga del contrato a su vencimiento, sino que establece el "derecho a formalizar un nuevocontrato", sin perjuicio de que las responsabilidades en que haya podido incurrir el demandante y de que pueda ser invocada su situación de vulnerabilidad por el trámite oportuno en el marco del proceso de ejecución cara a una eventual suspensión, si concurren los requisitos para ello, del lanzamiento.

De lo expuesto se sigue que, como adelantábamos, procede la desestimación del recurso interpuesto y la consiguiente confirmación de la resolución recurrida, incluida la condena al pago de las costas a las apelantes, también cuestionada en esta alzada, dado que se confirma la íntegra estimación de la demanda, resultando por lo tanto de aplicación el criterio del vencimiento objetivo recogido en el art. 394 LEC.

TERCERO. -Desestimándose los recurso, deben imponerse a los recurrentes las costas derivadas sus respectivos recursos de apelación (ex art. 394 y 398 de la LEC) .

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,