Sentencia Civil 712/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 1070/2022 de 24 de octubre del 2024

PRIMERO.- Planteamiento del litigio.

Las actuaciones de las que se deriva el presente rollo de apelación tienen por objeto la liquidación económica del contrato de arrendamiento de fecha 3 de agosto de 2018 en relación con la finca sita en la DIRECCION000 de Esplugues de Llobregat, en el que se pactó una duración del contrato de 6 años, con un mínimo de cumplimiento de 2 años, una renta contractual de 20.000 euros más IVA e incrementos de IPC, una fianza legal de 20.000 euros y otra fianza convencional de 68.000 euros. La parte arrendataria es Luis Alberto y la parte arrendadora es MAKSI PROCENTO SL.

El contrato finalizó el 2 de septiembre de 2021, con entrega de llaves el 3 de septiembre de 2019, previa comunicación por el arrendatario en fecha 1 de agosto de 2019 de su voluntad de no prorrogar el mismo más allá de la indicada fecha.

La parte actora, reclama la devolución de la fianza legal y convencional depositada (88.000 euros) a la que descuenta el importe de desperfectos de la vivienda, que reconoce existían a la entrega de las llaves de esta, en la cantidad de 9.692 euros, por lo que ejercita una acción de reclamación de cantidad de 78.308 euros, con más sus intereses ( art. 36.4 LAU) y costas.

La parte demandada, se opone a la indicada reclamación y ejercita acción reconvencional en reclamación de 331.514,72 euros que se desglosan en los siguientes conceptos: a) Desperfectos en la finca por importe de 48.677,54 euros respecto de los que, la cláusula quinta del contrato indica que le permite reclamarlos doblados, por lo que efectúa petición indemnizatoria de 98.976,48 euros; b) Consumos de agua del mes de agosto de 2019 por importe de 768,30 euros que quedaron pendientes de abono al entregar el arrendatario la posesión del inmueble; c) Consumos de gas correspondientes a los meses de diciembre de 2018 a octubre de 2019 por importe de 6.058,74 euros que quedaron pendientes de abono al entregar el arrendatario la posesión del inmueble; d) Repercusión del IPC correspondiente al mes de agosto de 2019 que conforme al INE es de 0,3 por 100 y, conforme a la cláusula tercera del contrato, puede repercutirse incrementado en 3 puntos, lo que comporta 3,03 por 100 sobre la renta contractual de 20.000 euros, que comporta un total de 666,66 euros; e) Indemnización por incumplimiento del plazo mínimo de dos años del contrato que se articula en una doble forma: 1) Con carácter principal, con base al pacto segundo del contrato, en el que se establece una duración mínima del mismo de dos años (24 meses) y, en atención a que el arrendatario solo cumplió un año y un mes (13 meses) interesa una indemnización de 11 meses a razón de la renta contractual a la que ha repercutido el incremento de IPC, es decir 20.666 euros x 11 meses pendientes de cumplir de los 24 pactados como de obligado cumplimiento, arroja un importe de 226.666 euros y 2) Con carácter subsidiario, para el caso de que se considere que no procede la aplicación de la cláusula contractual, interesa la aplicación del art. 11 de la LAU, en el sentido de que correspondería una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, por lo que habiéndose cumplido solo 1 año de los 6 previstos, corresponde indemnizarle con 5 mensualidades a razón de 20.666,60 euros, es decir 103.030 euros. Todo ello, con más sus intereses y costas.

Seguido el juicio por sus trámites, en fecha 7 de marzo de 2022 se dicta sentencia por el Juzgado de Primera Instancia núm. 25 de Barcelona en la que:

a) Por la fecha de suscripción del contrato de arrendamiento (3 de agosto de 2018) declara inaplicable el art. 4.2 de la LAU introducido por el Real Decreto 7/2019 de 1 de marzo por entender en el que se establece que "Se exceptúan de lo así dispuesto los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en el cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en el cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda. Estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto por lo dispuesto en el Título II de la presente ley y, supletoriamente, por las disposiciones del Código civil",al ser tal norma posterior a la suscripción del contrato. Indica el juez a quo,que ello resulta de la Disposición transitoria del indicado Real Decreto-Ley cuando señala: "Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación."Y añade que, si bien el párrafo segundo de la indicada disposición transitoria permite que los contratos celebrados con anterioridad puedan adaptarse al régimen legal establecido en el decreto-ley "Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en este real decreto-ley.",tal adaptación requiere de un acuerdo de las partes posterior a la promulgación del indicado decreto-ley, acuerdo que no se ha producido en el caso de autos, concluyendo que la posible contravención de normas imperativas en determinados pactos y cláusulas del contrato no puede entenderse convalidada o subsanada por una modificación legal posterior que sí acepte estipulaciones no permitidas por la legislación vigente a la fecha de firmarse el contrato. Consecuencia de lo expuesto es que, a pesar de la superficie del inmueble arrendado y del importe de la renta pactada, los pactos, cláusulas y condiciones del contrato de 3 de agosto de 2018 deberán ser conformes al contenido del título II del texto arrendaticio vigente a dicha fecha;

b) En relación a los desperfectos en la finca, no considera probado que los mismos asciendan solo a la cantidad reconocida por el actor de 9.692 euros, sino que con base a la pericial de designación procesal en la persona de Victoriano, declara probado desperfectos en la finca al momento de la entrega de su posesión por el arrendatario, en cuantía de 52.138,05 euros y ajustándose al límite de congruencia interesado por el actor reconvencional, los fija en el importe de 48.677,54 euros, sin aceptar la aplicación de la cláusula quinta del contrato que indicaba la posibilidad de reclamarlos doblados (98.976,48 euros) al entender inaplicable la indicada cláusula contractual de conformidad a las previsiones del art. 6 de la LAU cuando dispone que "Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice."Entendiendo que las normas de la LAU tienen en el caso de autos, pese a la capacidad económica del arrendatario y, el carácter suntuoso de la finca arrendada, carácter imperativo, sin que su contenido pueda ser dejado sin efecto o modificado por las partes, salvo que el propio precepto así lo permita de forma expresa;

c) En relación a los consumos de agua del mes de agosto de 2019 por importe de 768,30 euros, declara probada su existencia con base a las facturas aportadas a los autos y, la medición de los contadores efectuadas a la entrega de la posesión, aplicando al efecto una regla de tres en relación al periodo de ocupación de la finca por el arrendatario y, el importe total de la factura emitida;

d) En relación a los consumos de gas, esta vez correspondientes a los meses de diciembre de 2018 a octubre de 2019 por importe de 6.058,74 euros, declara probada su existencia con base a las facturas aportadas a los autos, las comunicaciones cruzadas ente el arrendador y la compañía de gas al objeto de aclarar los mismos y, la medición de los contadores efectuadas a la entrega de la posesión, aplicando al efecto una regla de tres en relación al periodo de ocupación de la finca por el arrendatario y, el importe total de la factura emitida;

e) En relación a la repercusión del IPC correspondiente al mes de agosto de 2019 que conforme al INE es de 0,3 por 100 y, conforme a la cláusula tercera del contrato, puede repercutirse incrementado en 3 puntos, lo que comporta 3,03 por 100 sobre la renta contractual de 20.000 euros y un total de 666,66 euros, el juez a quodeclara inaplicable la indicada repercusión en tanto que si bien declara probado que la comunicación de incremento existió en fecha 1 de julio de 2019 y, que el requerimiento debe entenderse correctamente efectuado a los representantes de la parte arrendataria, entiende que no se ha dado cumplimiento a las exigencias del artículo 18.2 de la LAU que exige que junto a la notificación se exprese el porcentaje de alteración aplicado y, si el arrendatario lo pidiese, certificación del Instituto Nacional de Estadística. Se indica que no se identificó el porcentaje de alteración en el documento núm. 19 de la contestación, en aquel momento, por no haberse aún publicado, pero entiende que la omisión de comunicación ulterior del indicado porcentaje, cuando se pretende reclamar el incremento de IPC, impide la repercusión del mismo;

f) Finalmente, en relación a la indemnización por desistimiento del contrato antes del cumplimiento del plazo mínimo de duración del mismo, que se articula en la demanda reconvencional en una doble forma: 1) Con carácter principal, con base al pacto segundo del contrato, en el que se establece una duración mínima del mismo de dos años (24 meses) y, en atención a que el arrendatario solo cumplió un año y un mes (13 meses) interesa una indemnización de 11 meses a razón de la renta contractual a la que ha repercutido el incremento de IPC, es decir 226.666 euros; el juez a quoentiende inaplicable la indicada cláusula contractual por los mismos argumentos antes expuestos ex art 6 de la LAU y 2) Con carácter subsidiario, para el caso de que se considere que no procede la aplicación de la cláusula contractual, la actora reconvencional interesa la aplicación del art. 11 de la LAU, en el sentido de que correspondería una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, por lo que habiéndose cumplido solo 1 año de los 6 previstos, corresponde indemnizarle con 5 mensualidades a razón de 20.666,60 euros, es decir 103.030 euros; el juez a quodeclara también inaplicable el art. 11 de la LAU al entender que el presupuesto de su aplicación es la existencia de pacto entre las partes, que en el caso de autos considera también nulo al infringir el referido pacto lo establecido en el propio art. 11 de la LAU en relación al plazo de preaviso (30 días, que en el contrato se extiende a 90 días) y al plazo de cumplimiento mínimo del contrato (6 meses que en el contrato se extiende a 2 años)

SEGUNDO. - Planteamiento del recurso.

Frente a dicha resolución se alzan las dos partes

a) La parte demandada y actora reconvencional MAKSI PROCENTO SL en escrito de recurso de fecha 4 de abril de 2022 alegando básicamente error en la valoración de la prueba por parte del juez de instancia, y si bien hace expresa mención a que se acepta que la ley aplicable al caso de autos es la LAU en su redacción de 6 de junio de 2013, (previa a la suscripción del contrato y, sin que le sea de aplicación al mismo el Real Decreto 7/2019 de 1 de marzo, que entró en vigor el 6 de marzo de 2019) si indica que en el pacto segundo in finedel contrato, en relación a la indemnización por falta de cumplimiento del tiempo pactado del mismo, se hace constar que "En cualquier caso, para el caso de desistimiento, se pacta expresamente la aplicación con carácter subsidiario de lo previsto en el art. 11 de la LAU "y, con base al indicado pacto, en aplicación de lo previsto en el art. 11 de la LAU corresponde "una indemnización de con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización",que se ha cuantificado en el caso de autos en 103.030 euros cuyo reconocimiento interesa y solicita la revocación de la sentencia de instancia en dicho único aspecto.

b) La parte demandante y, a la vez demandada reconvencional Luis Alberto en escrito de oposición e impugnación de sentencia de fecha 2 de mayo de 2022, por un lado interesa la confirmación de la sentencia en relación a los pronunciamientos desestimatorios de las pretensiones del actor reconvencional y, por otro lado, alegando básicamente error en la valoración de la prueba por parte del juez de instancia, impugna la sentencia en relación a los siguientes pronunciamientos de condena en su contra: 1) En relación a la cuantificación de los desperfectos que presentaba el inmueble a la fecha de la entrega de la posesión, indica que lo que procede es cuantificarlos únicamente en los 9.692 euros que él propio actor reconoció existían en el inmueble, indicando que no se ha valorado la prueba testifical por el mismo aportada en relación a las testigos Gracia o Daniel. Asimismo, se hace especial mención a que los referidos desperfectos en la finca, no se han reparado, ya que no se ha aportado una factura de reparación de estos, sino meros presupuestos y, que la finca ha vuelto a ser arrendada, por lo que no procede el reconocimiento del importe de 48.677,54 euros; 2) Con relación a los suministros de agua y gas pendientes de pago a la fecha de entrega de la posesión del inmueble, indica que no se ha establecido la forma de su cuantificación. Por todo ello interesa la revocación de la sentencia de instancia con relación a los referidos aspectos

TERCERO. - Resolución del recurso

Tras un nuevo análisis de cuanto se ha actuado y aportado a los autos, especialmente en lo referente a la prueba documental y testifical/pericial y, sin perjuicio de aceptar los hechos probados fijados en la sentencia de instancia, el tribunal comparte parcialmente la conclusión alcanzada por el juzgador a quocon relación a la conclusión alcanzada de la prueba practicada en el acto de juicio todo ello con base a los siguientes argumentos:

1) Indemnización por falta de cumplimiento de parte del plazo de duración del contrato

Dos son las cuestiones que se han de abordar en el caso de autos, el primero, si la inaplicación del pacto indemnizatorio contenido en la cláusula segunda del contrato para los supuestos de desistimiento voluntario del contrato, antes del cumplimiento del mínimo pactado, que se declara nulo en la sentencia de instancia, impide la aplicación supletoria del art. 11 de la LAU con base a la mención expresa que las partes contratantes hacen en la misma cláusula segunda a que "En cualquier caso, para el caso de desistimiento, se pacta expresamente la aplicación con carácter subsidiario de lo previsto en el art. 11 de la LAU"y, en segundo lugar, si declarada la posibilidad de aplicación del referido precepto legal, se cumplen en el caso de autos las exigencias legales establecidas para el reconocimiento de la indicada indemnización.

En lo que se refiere al primero de los indicados aspectos, cabe traer a colación la sentencia 1/2018 de 9 de enero de 2018 de esta misma sección, rollo 700/2016, en la que ya establecíamos que "Así pues, el precepto prevé que las partes "puedan" pactar una indemnización/penalización para el supuesto de desistimiento del arrendatario, pero la propia ley establece los parámetros de esa indemnización para el caso de que se pacte: una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir o la parte proporcional de la indemnización en caso de períodos de tiempo inferiores al año. En el supuesto de autos, la indemnización/penalización acordada (todas las rentas que queden por cumplir hasta alcanzar el año que se estableció como de obligado cumplimiento - curiosamente "todo" el plazo contractual, ya que la duración del contrato se conviene en un año-) excede de la previsión legal, por lo que ha de considerarse nula, de acuerdo con lo prevenido en el art. 6 de la propia LAU que dispone que " Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice" . Consecuentemente, en el caso de autos, la indemnización se debía limitar a la parte proporcional que correspondía a los tres meses que quedaban por cumplir (...)

En el caso de autos la parte apelante se aquieta a la decisión del juez de instancia de declarar nulo el pacto de la cláusula segunda del contrato en el que se fija un importe indemnizatorio para el supuesto de desistimiento unilateral del contrato antes del cumplimiento de los dos años de vigencia del mismo e, interesa que se aplique al caso de autos el contenido legal del art. 11 de la LAU, con base a la remisión expresa que en la propia cláusula segunda del contrato efectúan las partes, para cualquier caso de desistimiento del contrato.

El motivo del recurso se estima, por cuanto la nulidad de la cláusula contractual segunda del contrato de arrendamiento de 3 de agosto de 2018 que en la sentencia de instancia se efectúa, a la que se aquieta la parte demandada y actora reconvencional, en ningún caso puede alcanzar a la remisión que las propias partes hacen y pactan, en el mismo contrato, con carácter subsidiario, a la aplicación de la normativa legal vigente, que no es otra que el art. 11 de la LAU, en el que se establece el importe indemnizatorio objetivo para supuestos como el de autos.

En segundo lugar, con base a la remisión que ambas partes hacen y pactan, a la normativa del art. 11 de la LAU para supuestos de desistimiento voluntario del contrato, debemos analizar, si en el caso de autos concurren los presupuestos que la propia norma establece para el reconocimiento de la indicada indemnización, que no son otros que (1) que hayan transcurrido 6 meses desde el inicio de la relación contractual; (2) que exista un previo aviso al arrendador, de la voluntad de desistir del contrato, con una antelación mínima de 30 días, y (3) que tal preaviso debe hacerse de forma que permita acreditar su recepción por el arrendador.

En el caso de autos, si se han cumplido los indicados requisitos ya que se adjunta al folio 19 y 20 de las actuaciones, sendos burofaxes de fecha 2 de agosto de 2019 remitidos por el arrendatario al arrendador y a la gestora inmobiliaria del mismo, por los que se manifiesta la voluntad de desistir del contrato con efectos de 2 de septiembre de 2019. Los indicados burofaxes fueron entregados a los destinatarios el mismo 2 de agosto de 2019 a las 9:43 h y a las 12:01 h según la certificación obrante en autos del servicio de correos.

A la fecha de remisión de la comunicación de desistimiento, el 2 de agosto de 2019 ya había transcurrido el periodo mínimo de 6 meses de obligado cumplimiento del contrato a que se refiere el art. 11 de la LAU y, la comunicación, recepticia y formal, con acreditación de doble entrega, se cursa con una antelación mínima de 30 días a la fecha señalada como de efectivo desistimiento, por lo que cabe declarar cumplido los requisitos legales previstos en la LAU y, por ende, con derecho al arrendador a hacer suya una indemnización equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.

En lo que se refiere a la cuantificación del importe indemnizatorio, la parte actora reconvencional lo fija en 103.030 euros, que es el resultado de multiplicar 20.666 euros x 5 meses. Dicho importe no es correcto, en tanto que la renta contractual es de 20.000 euros y, en la sentencia de instancia se desestimó la petición de incremento de esta conforme al IPC (0,3 + 3 = 666,60 euros), que no ha sido objeto de apelación, por lo que la renta a computar es de 20.000 euros y, el importe total de la indemnización 100.000 euros y no los 103.030 euros solicitados.

2) Cuantificación de los desperfectos en la finca arrendada

En lo que se refiere al primer motivo del escrito de impugnación de la sentencia, efectuado por la parte actora, es el que se refiere al error en la valoración de la prueba cometido por la sentencia de instancia a la hora de cuantificar el importe indemnizatorio de los daños que se constataron en la finca a la entrega de su posesión.

Varios son los motivos de impugnación que se efectúan en el escrito de recurso. El primero de ellos, es el que se refiere al hecho de que no se ha justificado la reparación de los desperfectos por el arrendador, en tanto que no se adjuntan facturas de reparación y de las testificales aportadas, no se infiere que se haya efectuado la indicada reparación. El motivo se desestima, por cuanto en la sentencia de instancia se declara probado la existencia de los desperfectos y, se declara también probado el importe o cuantificación de la reparación de estos, básicamente conforme al informe pericial de Victoriano, que es más que suficiente para la cuantificación del importe de la reclamación, con independencia de que la ejecución material de la reparación se lleve a cabo antes o después de la presente resolución.

Asimismo, en el indicado dictamen, en la parte de descripción de los daños, lo primero que hace el perito al acudir a la vivienda el 24 de septiembre de 2020 es constatar, que a su visita se están efectuando las labores de reparación de esta. Es más, el referido perito indica en su dictamen que comprobado los conceptos y desperfectos identificados en los presupuestos de reparación emitidos por las empresas DIGITAL LUXE, MIVACLIMA, THYSSENKRUPP ELEVADORES, LLUIS SIMON BOIX, BORRAJO BURGOS que transcribe en su dictamen, todos ellos de fecha inmediata a la desocupación del inmueble, en que los referidos industriales acudieron a la finca a verificar el alcance de los daños a reparar, los mismos o, se han ejecutado ya o se están ejecutando en el momento de la visita. También en el dictamen se incluye la valoración del mobiliario solo por importe de 1.752 euros y, no de los 4.982,78 euros interesados, ya que no puede ver los referidos muebles, en cajas en el garaje, motivo por el que solo recoge en el dictamen la valoración de los bienes muebles que si efectivamente puede visionar. Todo ello es cuantificado en la última parte de su dictamen en 43.089,30 euros más IVA al 21 por 100 y arroja un total de 52.138,05 euros de importe indemnizatorio de los desperfectos y daños en la finca, sin perjuicio de que en la emisión oral del dictamen en juicio, rectifica la indicada cantidad, a la baja, indicando que ha repercutido dos veces el IVA, por lo que debe quedar cifrada en la primera cantidad.

En todo caso, la cuantificación del daño por vía pericial es más que acorde y usual en el procedimiento civil de reclamación y, con su reconocimiento, lo que se impide es una reclamación ulterior al actor, con independencia de que el coste de ejecución sea mayor al inicialmente presupuestado por el perito, sea por incremento de costes en la mano de obra o los materiales en caso de retraso en la ejecución de la reparación.

El segundo motivo del escrito de impugnación es el que se refiere al hecho de que el juez a quoha dado credibilidad a la documental aportada por el actor reconvencional en lugar de a las testificales aportadas por el actor principal. Ciertamente, la prueba documental aportada en justificación de los desperfectos del inmueble es amplia y extensa, ya que solo basta verificar las 190 fotografías adjuntas al acta de presencia notarial autorizada por el Notario de Esplugues de Llobregat, Javier SANCHEZ MOLINA que en fecha 18 de septiembre de 2019 acude al inmueble objeto de autos y con el número 1923 de su protocolo deja constancia del estado de este a la indicada fecha. Dicha acta de presencia se adjunta como documento núm. 6 de la demanda reconvencional y es más que suficiente para evidenciar el alcance de los desperfectos dejados por el arrendatario a su salida del inmueble, inherentes a un uso intensivo y/o abusivo del inmueble, no usual o acorde a un desgaste por mero uso en la mayor parte de los mismos, que se concretan técnicamente a través del desglose de los presupuestos incluidos en el dictamen pericial de Victoriano en los que se advierte el alcance de las reparaciones a efectuar, en los equipos domóticos del inmueble estropeados, la botonera del ascensor dañada, la carpintería estropeada, el mobiliario, el textil, etc. Dichos conceptos incluidos en los presupuestos guardan relación con las fotos tomadas por el Notario en el acta de presencia y, son acordes a un mal uso de estos por parte del arrendatario, según las testificales practicadas en el acto de juicio.

Ello no obstante, cabe excluir del indicado cómputo el importe de los daños a la finca por pintura en la cuantía de 17.264 euros + IVA que se corresponde a la pintura del interior de la vivienda, como la carpintería de la zona de entrada o la pintura de la puerta del garaje exterior. Dicho importe y concepto no es acorde al uso del inmueble por 11 meses por el arrendatario, por más que en alguna pared de la casa haya aparecido alguna mancha de humedad (que el arquitecto técnico que visita la finca la imputa al mal sellado de una junta de la ventana), respecto de la que no se ha acreditado si es debido a defectos estructurales de la casa o, por conducta activa del arrendatario, ya que la total pintura de los interiores y parte de los exteriores de la casa, por el valor indicado, son consustanciales a la explotación económica del mismo, propia del arrendador. Con la reclamación por el arrendador de la factura de trabajos de pintura global de la casa indicada, por valor de 17.264 euros + IVA, lo que se pretende es la puesta a punto del inmueble para su nueva comercialización, sin que del escaso uso (aun cuando haya sido intensivo y en algún caso abusivo) del inmueble por el arrendatario en 13 meses, pueda desprenderse un deterioro global en la pintura de toda la casa, con inclusión de la necesidad de pintar muebles, paredes, puerta del garaje, etc, máxime al no incluirse en el dictamen pericial, en el acta de presencia notarial o, en el propio presupuesto de pintura, fotos o reseñas de daños a las paredes inherentes a dolor, pintadas, ralladas, agujeros causados expresamente, etc, es decir, no hay daños a las paredes inherentes a un abuso, sino a un desgaste normal de uso por 11 meses del inmueble.

Así, como hemos dicho en numerosas ocasiones anteriores en supuestos similares al que aquí nos ocupa, la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha de ser destinada ( arts. 1.543, 1.545, 1.554.1 º y 1.555.2º Código Civil) , encuentra su correlación en la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículos 1.561, completado con los arts. 1.562 , 1.563 y 1.564 Código Civil) .

Así, el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tenga la vivienda arrendada -a no ser que pruebe que se ocasionó sin culpa suya ( artículo 1.563 del Código Civil) -, y del deterioro causado por las personas de su casa ( artículo 1.564 del Código Civil) . Llegado el momento de la extinción del contrato, el arrendatario debe devolver la vivienda como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1.561 del Código Civil) . El artículo 1.562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya. Y, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil, existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa al momento de su devolución se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.

En consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado, de causa inevitable, u ocasionados sin culpa. Ahora bien, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, sólo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, así como el importe de la reparación, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.

Por otra parte, cabe precisar que "recibir en buen estado" la finca no significa recibirla "nueva" sino en condiciones de habitabilidad o disfrute conforme a su destino propio ( artículo 1.562 del Código Civil) . Finalmente, con carácter general, como hemos tenido ocasión de exponer en anteriores ocasiones, la limpieza y pintura son partidas a cargo del propietario que pretenda alquilar de nuevo el inmueble, exceptuándose únicamente aquellos casos que evidencien un especial estado de deterioro, abandono o suciedad.

Por dicho motivo, procede la exclusión en el cómputo de los desperfectos de los 17.264 euros + IVA de pintura, que asciende a 20.889,44 euros

3) Cuantificación de los importes de suministro pendientes a la fecha de entrega de la posesión de la finca arrendada.

El segundo motivo del escrito de impugnación de sentencia es la incorrecta cuantificación por el actor reconvencional de los importes reclamados en concepto de suministro de agua y gas, correspondientes al periodo de ocupación del inmueble por el arrendatario y, cuya determinación y cuantificación llegó con las facturas abonadas una vez el mismo ya estaba fuera del uso del inmueble. El motivo de impugnación es la imposibilidad por el recurrente de determinar el importe neto de la reclamación con base a la factura aportada por el actor y la fotografía de los contadores inherentes al consumo de agua y gas de la finca.

El motivo se desestima, por cuanto la arrendadora aporta como doc. 14 de la demanda reconvencional la factura de Aigües de Barcelona, número NUM000 por importe de 2.098,38 euros correspondiente al periodo de 20 de agosto a 21 de octubre de 2019 y, en la que se recoge la lectura anterior, efectuada el 20 de agosto de 2019 por 12.299 m3, indicando que el consumo correspondiente a dicho periodo ha sido de 254 m3. Como documento núm. 15 de la demanda reconvencional se aporta la lectura del contador a la fecha de entrega de la posesión, con una lectura de 12.392 m3 a través de una fotografía tomada por el testigo Isaac. De los metros cúbicos identificados el 20 de agosto de 2019 (12.299 m3) a los que se concretan a la fecha de entrega de la posesión (12.392 m3) comporta un total de 93 m3 consumidos por el arrendatario, de los 254 que se identifican en la factura aportada. Con una sencilla regla de tres, tal y como se expone en la sentencia de instancia, se extrae que el importe objeto de reclamación de 768,30 euros es acorde al consumo correspondiente de agua por el arrendatario antes de abandonar la finca.

El mismo argumento cabe efectuar en relación con el consumo de gas, por cuanto la arrendadora aporta como doc. 17 de la demanda reconvencional la factura de Naturgy número NUM001 por importe de 6.279,75 euros correspondiente al periodo de 23 de octubre de 2019 a 23 de diciembre de 2019, pero también se adjuntan como documento núm. 18 de la demanda reconvencional el conjunto de comunicaciones efectuadas entre el arrendador y la compañía de gas, al objeto de poder identificar los consumos reales efectuados en la finca, toda vez que la última lectura real es de diciembre de 2018, ya que las intermedias hasta la desocupación son estimadas, al no haber nadie en el domicilio al efectuar las lecturas. Del correo electrónico de fecha 11 de mayo de 2020 emitido por la compañía de gas, resulta que la última lectura de gas real es la de 28 de junio de 2018 y, no se hace otra real hasta diciembre de 2019, por no haberse podido acceder al contador. Según la fotografía del contador de gas, a la desocupación de la finca, tomada también por el testigo Isaac, en el momento de la desocupación de la finca por el arrendatario, existía un consumo de gas de 45.185 m3 (documento 5 de la demanda reconvencional). Siendo la última lectura real en el contador el 28 de junio de 2018, el mismo presenta un consumo de 32.212 m3, y el 23 de diciembre de 2019 el contador presenta un consumo de 45.625 m3 parece lógico que el consumo de 45.625 - 45.185 m3 = 440m3 no sea imputable al arrendatario, pero si el resto (12.062 m3) que a razón de 0.50229 euros, comporta el total de 6.058,74 euros objeto de reclamación

4) Conclusión

Partimos del importe de la fianza legal y convencional de 88.000 euros (20.000 euros y 68.000 euros) que debe responder conforme el art 36 de la LAU , del cumplimiento por el arrendatario de todas sus obligaciones arrendaticias, entre las que se incluye, en el caso de autos, los desperfectos por daños a la finca, los suministros de agua y gas pendientes de pago y, las indemnizaciones inherentes al desistimiento unilateral y anticipado del plazo de cumplimiento del contrato pactado.

Los importes por daños, consumos e indemnizatorios reconocidos al actor reconvencional suman 129.026,9 euros que se desglosan en: a) 22.199,86 resultantes de los 43.089,30 euros de daños a la finca tasados pericialmente después de la rectificación en juicio del perito, menos los 20.889,44 euros del presupuesto de pintura que se excluyen, que equivalen a 22.199,86 euros por desperfectos en el inmueble; b) 6.058,74 euros de consumos de gas pendientes al desalojo de la finca; c) 768,30 euros de consumos de agua pendientes al desalojo de la finca y d) 100.000 euros de indemnización que se reconoce al arrendador en concepto de desistimiento anticipado del contrato.

Ello comporta a nivel procesal, la desestimación total de la demanda principal con imposición de las costas procesales a la parte actora al no cubrir el importe de la fianza (88.000 euros) las indemnizaciones reconocidas al arrendador (129.026,9 euros) y, una estimación parcial de la demanda reconvencional, sin devengo de costas procesales para ninguna de las partes

Efectuada la liquidación correspondiente, el saldo es de 41.026,9 euros en favor del arrendador, en concepto de principal.

CUARTO. - Depósito para recurrir

De acuerdo con la Disposición Adicional Quince de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, en la redacción del artículo 1.19 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, siendo la resolución estimatoria parcial del recurso de apelación y de la impugnación de la sentencia, procede la devolución del depósito consignado para recurrir a ambas partes.

QUINTO.- Costas.

En lo que se refiere al recurso de apelación y la impugnación de sentencia, de acuerdo con el artículo 398.1, en relación con el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución estimatoria parcial de ambas impugnaciones, no procede la imposición de las costas de la segunda instancia a ninguna de las dos partes