Sentencia Civil 118/2025 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 13, Rec. 681/2023 de 24 de abril del 2025

I

OBJETO DE APELACIÓN

1. A) Demanda.- Grupo Inmobiliario La Corporación Banesto, S.A.U. ("Banesto Inmobiliario")era dueña de una unidad de explotación agrícola en tres términos municipales, de casi 300 hectáreas. El 25/4/1991, Banesto Inmobiliario formó por segregación, la finca registral nº 6818 de las del Registro de la Propiedad núm. 4 de Alcalá de Henares ("Finca 6818")y el resto de la unidad de explotación se vendió a la demandante Los Cuatro Infantes, S.L. ("Cuatro Infantes").

2. A su vez, el 3/2/1998, de la Finca 6818 se segregó por Banesto Inmobiliario otra finca de algo más de 9,3 hectáreas (desde ahora, "Finca del Olivar").La Finca de Olivar se encuentra rodeada por un murete de piedra en todo su perímetro, según figura en fotografías desde el año 1975.

3. El 6/2/1998, Banesto Inmobiliario y Los Cuatro Infantes subsanaron la escritura de 1991 porque por error y formando parte del precio, se omitió la inclusión en la venta a Cuatro Infantes de la Finca del Olivar y, además, se corrigió la superficie de esta finca a unas 11 hectáreas.

4. Por otro lado, Banesto Inmobiliario por Convenio de 5/4/1989 (en avante, "Convenio de cesión")Banesto Inmobiliario se obligó a la cesión gratuita de la Finca 6818 a la Comunidad de Madrid ("CM"),que integraba las parcelas correspondientes al Conjunto Histórico Artístico de Nuevo Baztán ("Conjunto Histórico").No obstante, el 11/9/2017, Altamira Santander Real Estate, S.A. -como sociedad absorbente de Banesto Inmobiliario- ("Altamira"),segregó de la Finca 6818 una finca destinada a olivar que no llegaba a 9 hectáreas ("Finca 7704").El registrador de la Propiedad denegó la inscripción de la Finca del Olivar por posible coincidencia con la Finca 7704 con divergencia descriptiva y de linderos.

5. Cuatro Infantes sostiene que, en la escritura de 2017, aprovechando la segregación de la Finca 7704, Altamira y la CM modificaron la cabida y linderos del Conjunto Histórico -Finca 6818- para incluir el terreno correspondiente al pozo y los edificios para casa y granja ganadera (en lo que sigue, "Terreno"),que forman parte de la Finca del Olivar. El Terreno viene siendo poseído desde el año 1991 por Cuatro Infantes. Además, la segregación e inscripción de la Finca 7704 sería nula por la falta de capacidad del Director General del Patrimonio de la Consejería de Hacienda de la CM para otorgar la escritura. Subsidiariamente, Cuatro Infantes invoca la usucapión a su favor sobre el Terreno, tanto ordinaria como extraordinaria.

6. Cuatro Infantes sustenta su pretensión en una acción de declaración de dominiocon suplicode que (a) se declare el dominio de Cuatro Infantes sobre la Finca del Olivar, con su descripción y coordenadas georreferenciadas; (b) que se condene a Altamira y a la CM a facilitar los trámites necesariospara la rectificación de los asientos del Registro de la Propiedad y en el Catastro en orden a garantizar que la Finca del Olivar, cuyo dominio se declare a nombre de Cuatro Infantes, conste en el Registro y en el Catastro con la descripción, cabida y linderos determinados en el fallo, sin que ninguna parte de ella figure a nombre de la CM. (c) Se condeneen costas a Altamira y a la CM.

7. B) Sentencia recurrida.- En primera instancia, se desestimóla demanda. La Sentencia recurrida fundamentó sus pronunciamientos en los siguientes considerandos:

8. (a) Se rechaza la excepción de inadecuación de procedimiento.

9. (b) Aprecia falta de legitimación pasiva de Altamira porque vendió y no mantiene una titularidad registral "que afecte a la presente controversia" ni cuestiona el derecho de propiedad de Cuatro Infantes sobre el Terreno.

10. «Los términos tan amplios empleados en el Convenio, y la transmisión como cuerpo cierto del Conjunto (con entrega de la posesión efectiva el 10 de enero de 1997), permite entender comprendidos en la cesión» el Terreno. La escritura de 2017 supone el cumplimiento del Convenio.

11. (d) Para el acceso al Registro de la Propiedad de la cesión del Conjunto Histórico era necesaria la previa licencia urbanística de segregación otorgada por el Ayuntamiento de Nuevo Baztán, donde se advirtió el error de superficie de la Finca 7704.

12. (e) Existen dudas razonables sobre la identificación de la Finca del Olivar motivadas por los términos del Convenio; la concesión de la licencia urbanística, otorgada, a su vez, en ejecución de una sentencia de la jurisdicción contencioso-administrativa; y la negativa del Registro de la Propiedad a inscribir la escritura de subsanación con Cuatro Infantes.

13. (g) Aunque la licencia administrativa se otorga sin perjuicio de los derechos de tercero, viene precedida de los informes de los arquitectos técnicos municipales. La información catastral también es un indicio de titularidad a favor de la CM.

14. (h) El dictamen del topógrafo Sr. Borja no desvirtúa las anteriores consideraciones. Contiene apreciaciones jurídicas y de interpretación de las escrituras, la situación del Terreno dentro del vallado no permite excluir su titularidad pública. Por ejemplo, la edificación "Caño Bodega" aparece incluida en ambos títulos, «lo que indiciariamente apunta a una superposición de las parcelas que impide tener por suficientemente acreditada la delimitación que la actora postula».

15. (i) Además, el Ayuntamiento de Nuevo Baztán se negó inicialmente a expedir la licencia de segregación, pero no por entender que esos terrenos fueran propiedad de Cuatro Infantes, sino porque parte de la Finca 7704 pertenecería al dominio público municipal, lo que fue rechazado por la Sentencia del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 14 de Madrid 9.6.2011.

16. (j) No se ha practicado deslinde administrativo entre la parcela de Cuatro Infantes y la de la CM.

17. (k) En el Convenio de cesión se hizo constar expresamente que los terrenos cedidos y sus instalaciones serían destinados a equipamiento supramunicipal, de lo que cabe inferir una afectación tácita, que dota a esos inmuebles de la condición de bien demanial. En consecuencia, el Terreno no es usucapible.

18. (l) La Sentencia recurrida considera a la CM tercero hipotecario, que inscribió sus títulos en 1998 y 2017. Además, apreciar cierta onerosidad en el Convenio de cesión, dado que se prevé en la condición tercera la participación de Banesto Inmobiliario en el funcionamiento futuro del equipamiento supramunicipal previsto «en la forma de gestión que se estime oportuna».De esa manera, además, Banesto Inmobiliario se desentendía en lo sucesivo de su obligación legal de restaurar y conservar el Conjunto Histórico, que pasaría a ser costeado por la CM. Banesto Inmobiliario es una sociedad mercantil, luego presumiéndose el ánimo de lucro.

19. (m) No es explicable la tardanza de Cuatro Infantes hasta el intento infructuoso de inscribir su título sobre la Finca del Olivar en 2018.

20. (n) Aunque la CM no aporta la Orden de 16 de junio de 2016, que aparentemente autorizaba de forma expresa al director general de Patrimonio para otorgar la escritura de 2017; como anexo a la propia escritura se incorpora la Orden 245/2015, de 31 de julio, de la Consejería de Economía, que expresamente faculta a la Dirección General de Patrimonio para «el otorgamiento de documentos y escrituras públicas que contengan negocios jurídicos patrimoniales». Además, un supuesto vicio de incompetencia jerárquica no ocasionaría una nulidad radical de la actuación administrativa. Asimismo, Cuatro Infantes no pidió la declaración de nulidad de negocio jurídico alguno, de forma que declarar la nulidad incurriría en un vicio de incongruencia por exceso.

21. (ñ) Imponiendo las costas de Altamira a la demandante vencida; sin costas en cuanto a las de la CM por serias dudas de hecho y de Derecho en cuanto a la demanialidad del Conjunto Histórico o a la onerosidad del Convenio de Cesión, porque la CM no aporta el acto de afectación demanial del Conjunto Histórico, ni la Orden de 2016, ni información del contexto del Convenio de cesión, con errores en el escrito de contestación.

22. C) Apelación de Cuatro Infantes.- La demandante interpone el recurso que sustanciamos, basándose en los siguientes motivos:(1º) Infracción de los arts. 216 a 218 LEC. Error en la apreciación de la prueba y vulneración del art. 348 CC. (2º) Infracción de los arts. 33 CE, 348, 349, 385, 609, 633 y 1462 CC. (3º) Infracción de los arts. 1957 y 1959 CC al no reconocer la usucapión de Cuatro Infantes. (4º) Infracción del art. 34 LH. (5º) Nulidad de la escritura de 11/9/2017 por falta de competencia del órgano de la CM. Falta de capacidad de su representante. (6º) Legitimación pasiva de Altamira.

23. D1) Oposición a la apelación de Altamira.- Esta codemandada combate el recurso por adhesión a los razonamientos de la Sentencia recurrida y reproducción de los de su contestación en cuanto a su falta de legitimación pasiva.

24. D2) Oposición a la apelación de la Comunidad de Madrid.- La demandada CM se opone en todo al recurso, reiterando las excepciones de su contestación a la demanda. Sus argumentaciones se asumen o se responden, en lo pertinente y relevante, en la fundamentación que sigue.

II

LEGITIMACIÓN PASIVA DE ALTAMIRA

25. Cuatro Infantes no solo interpone una acción declarativa del dominio sino también una acción de rectificación de asientos registrales.

26. En cuanto a la acción declarativa de dominio,la excepción de falta de legitimación pasiva habría de estimarse habida cuenta de que Altamira no niega, contesta o discute el derecho de dominio del actor (v. STS 1ª 364/2020, 29.6).

27. Respecto a la acción de rectificación,«en los casos en que haya de solicitarse judicialmente la rectificación, se dirigirá la demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho,y se sustanciará por los trámites del juicio declarativo correspondiente» ( art. 40 II[i] LH; v. a sensu contrariopara la reanudación del tracto, STS 1ª 1283/2023, 21.9). Pues bien, «ni el principio de legitimación registral, ni el de tracto sucesivo imponen que para modificar un asiento tengan que intervenir otras personas que las que aparecen como actuales titulares según el Registro» (Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública 26.2.2020).

28. No obstante lo anterior, tal y como se formula, en la demanda también se pide una condena a hacer-facilitar los trámites necesarios-, lo que obligaría a las codemandadas a desplegar una actividad de colaboración que, aunque no precisada en la demanda, podría requerir el cumplimiento voluntario o la sustitución de su voluntad. A estos solos efectos, debe apreciarse la legitimación pasiva de Altamira.

29. Con todo, la desestimación de la excepción de falta de legitimación de Altamira no altera el sentido del fallo por desestimación de la demanda en cuanto al fondo.

III

VALORACIÓN DE LA PRUEBA

30. Examinada la documental existente, el Terreno en litigio no se corresponde «al pozo y los edificios para casa y granja ganadera» (tesis de Cuatro Infantes) sino lo que figura como el "jardín balneario"en las escrituras y en los levantamientos topográficos que acompañan a la escritura de segregación de 2017.

31. Este jardín balnearioes la finca nº 7 de la escritura de 1991, que quedó en la Finca 6818 y en el Conjunto Histórico, cedido a la CM, no en el resto vendido a Cuatro Infantes.

32. En tracto consistente, en la escritura de 2017, de formalización del Convenio de cesión, el jardín balneario se enumera también como la finca 7, que linda al norte y este con la Finca 7704 o Finca del Olivar. El olivar linda al Oeste con el jardín balneario.

33. Como consecuencia de la segregación de la Finca 7704, el nuevo resto de la finca matriz 6818 incluye el jardín balneario como unidad, con el número 6.

34. La modificación de superficie del Conjunto Histórico (de 21 648 m2 a 25 414 m2) no tuvo el designio ilícito de abarcar el Terreno jardín balneario, que nunca fue de Cuatro Infantes, sino de ajustar a la cabida real la Finca 6818, que es ajena a la demandante.

35. Cuatro Infantes intenta valerse de esta rectificación para colorear un título inexistente sobre el jardín balneario.

36. Cuatro Infantes intenta, sin éxito, llevar su linde hasta la valla, abarcando un Terreno que no se le ha vendido. Cuatro Infantes promueve o padece confusión porque el «pozo y edificios para granja ganaderas»,que sí se le transmitieron, no están en el jardín balneario. Lo que, en su recurso, la demandante marca en rojo no es un pozo sino una fuente o unos baños históricos, lo que se infiere de su forma y tamaño.

37. Lo anterior sería suficiente para desestimar la demanda y el recurso, aunque también procede dar respuesta a los argumentos jurídicos.

IV

PRIORIDAD CIVIL SUSTANTIVA

38. La apelante, en su segundo motivo, complementa las argumentaciones de la demanda inicial, afirmando que Altamira cedió a la CM el Terreno, del que ya no era propietaria, por lo que carecía de títulopara transmitir. Añade que la licencia urbanística no puede perjudicar a Cuatro Infantes y que no fue parte en el expediente administrativo. También, que la inscripción no convalida los actos y contratos nulos. La causa del Convenio de cesión es un acto de liberalidad, no un acto urbanístico ni una cesión obligatoria.

39. Al respecto, la primera cuestión que se obvia es que «no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelaciónde la inscripción correspondiente» ( art. 38 II LH) . No obstante, la jurisprudencia viene flexibilizando esta exigencia (v. STS 1ª 555/2012, 21.9 y juris. cit.).

40. Si asumiéramos, que la cesión es onerosa (postura de la Sentencia recurrida) y que el mismo Terreno se vendió primero y se cedió después (tesis de Cuatro Infantes, que no aceptamos), el caso enjuiciadose adscribiría a los de mismo vendedor, con una segunda venta de cosa que ya es ajena -«venta ulterior del propietario que fue» ( SAP Madrid 11ª 249/2019, 26.6)-. Para estos casos, la solución legal la ofrece el artículo 1473 párrafo II del Código Civil.

41. «Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, [...] Si fuere inmueble, la propiedadpertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro» ( art. 1473 II CC) . «Para los supuestos de doble venta de inmuebles, el art. 1473 CC otorga preferencia a la primera inscripción. Hay doble venta, con independencia de que hubiera habido tradición al primer comprador, pues desde la sentencia de 5 de marzo de 2007 (rc. 5299/1999), corrigiendo las discrepancias anteriores, no se excluye la aplicación del art. 1473 CC aunque hubiera habido adquisición por el primer comprador y aunque las ventas estuvieran separadas por un considerable espacio de tiempo» ( STS 1ª 1479/2024, 11.11 seq. STS 1ª Pleno 928/2007, 7.9; también STS 1ª 304/2019, 28.5). «[F]rente al mero criterio temporal de adquisición de la propiedad -que favorecería al demandante- deba prevalecer el de la inscripción registral siempre que por parte del titular inscrito haya mediado buena fe en la adquisición y también en el momento de la inscripción» ( STS 1ª 392/2012, 27.6).

42. Aunque la buena fede Altamira es cuestionable, la presunción de buena fe de la Comunidad de Madrid no aparece desvirtuada. Cuatro Infantes no explica cómo la CM podría haber conocido una doble venta a Cuatro Infantes que no estaba inscrita. Se tramitó primero un procedimiento administrativo y otro contencioso-administrativo con todas las garantías, sin que el demandante alegue hechos concretos que pudieran constituir indicios de mala fe de la CM más allá de afirmaciones apodícticas. Desde luego, que se aceptara el Conjunto Histórico por una superficie inicial luego rectificada no indica que se conociera la doble venta.

43. Antes bien, parece que la escritura de subsanación de Cuatro Infantes es un acto apresurado justo tras la aceptación de la cesión por la CM y, desde luego, no se explica cómo Cuatro Infantes no dio publicidad a la subsanación instando la oportuna licencia urbanística de segregación, lo que sí hizo la CM. Tampoco media comunicación admonitiva alguna por Cuatro Infantes a la CM. Es más, conociendo Cuatro Infantes que el Terreno no estaba catastrado a su favor, no se explica la pasividad en todos los años previos al intento de inscribir y a la demanda.

44. Ahora bien, no compartimos la tesis de la Sentencia recurrida de que la cesión a la CM sea onerosa. No se demuestra contraprestación alguna de la CM y en todos los documentos -Convenio de cesión y escrituras-, la cesión se califica literalmente como "gratuita"y la intención de las partes parece contraria ( art. 1281 CC) .

45. «[N]o es por tanto adquirente a título oneroso y en consecuencia no goza de la protección del art 34 de la LH ni del art 1473 del CC que hace referencia claramente al contrato de compraventa, referencia que a lo sumo se pudiera extender a cualquier otra adquisición a título oneroso pero no desde luego a las adquisiciones a título gratuito» ( SAP Toledo 1ª 98/2015, 14.4).

46. La CM tampoco goza de protección registral.«La protección registral, esencial en el Derecho español, no juega a favor de la donataria, demandada en la instancia y recurrente en casación por razón de ser adquirente a título gratuito. Una de las manifestaciones del principio de presunción de exactitud registral, es la fe pública registral, que se halla contenida, además del artículo 32, en el 34 de la Ley Hipotecaria que protege decisivamente al tercero adquirente siempre que reúna los presupuestos, uno de los cuales es que tal adquirente lo haya sido a título oneroso y la demandada, ahora recurrente, adquirió la finca a título gratuito, por donación, y por medio de representación por ella misma, del donante, el cual había vendido muy anteriormente la misma finca» ( STS 1ª rec. 1486/2012, 1.7.2014).

47. En consecuencia, siendo como es la cesión gratuita, el caso no podría resolverse conforme al principio de prioridad registral sino al de prioridad sustantivaconforme a la teoría del título y el modo.

48. Precisamos que la licencia urbanística de segregaciónde la Finca 6818 se ha concedido a la CM y no a Cuatro Infantes. La segregación de terrenos es un acto sometido a licencia urbanística ( art. 152 d] Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid). «La intervención municipal derivada de lo dispuesto en el artículo anterior [...] d) Se produce sin perjuicio del derecho de propiedad sobre el bien inmueble afectado y de los derechos de terceros» ( art. 152 redacc. inicial). En la redacción vigente «se otorgarán dejando a salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio de terceros, salvo que afecten al dominio público o suelos patrimoniales de la Administración pública» ( art. 153.2 I Ley 9/2001).

49. Pues bien, la adquisición del Conjunto Históricopor la CM se produjo por Acuerdo del Consejo de Gobierno de 5/2/1998en ejecución del Convenio de cesión de 5/4/1989. En dicho Convenio de cesión «Banesto se obliga a segregar para su cesión a la Comunidad Autónoma todas las edificaciones incluidas en la finca constituyentes de la Casa Palacio, anexos y casas aisladas dentro del casco urbano. Se incluye asimismo el terreno considerado como jardín en la parte trasera del Palacio».

50. «La adquisiciónde bienes y derechos por herencia, legado o donación en favor de la Comunidad de Madrid se aprobará mediante acuerdo del Consejo de Gobierno, a propuesta del Consejero de Economía y Hacienda» ( art. 25.1 Ley 7/1986, de 23 de julio, del Patrimonio de la Comunidad de Madrid). La escritura de 2017 formaliza una cesión ya operada del Conjunto Histórico (la licencia de segregación afecta solo al olivar segregado). Aunque la cuestión puede ser debatible, sobre si la cesión produce la adquisición con la aceptación (conforme a las normas sobre patrimonio tanto estatal como autonómico) o con la escritura (ex art. 633 CC) , los tribunales contencioso-administrativos (v. STS 3ª rec. 722/2009, 16.11.2010) se decantan por la transmisión con la aceptación, sin perjuicio de la posterior formalización, sea en escritura o en documento administrativo (v. art. 113 Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas).

51. El título de Cuatro Infantes sobre el Terreno procedería de una escritura de subsanación del día siguiente (6/2/1998)a la aceptación de la cesión por la CM. Esta proximidad de fechas no puede ser casual. En lo que nos importa, la eficacia frente a terceros de la venta a Cuatro Infantes del Terreno de la Finca del Olivar no se produce en 1991 sino en 1998: «por error involuntario no se transmitió en su día»(se dice en la escritura de subsanación).

52. En efecto, «deberán constar en documento público: 1.º Los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles» ( art. 1280-1º CC) . «[L]a exigencia de esta finalidad incide, en consecuencia, en el plano del reforzamiento de la eficacia contractual del contrato, pues con su cumplimiento el contrato resulta eficaz frente a terceros»( STS 1ª 303/2014, 16.9).

53. En todo caso, además de que la transmisión a la CM fue anterior a la de Cuatro Infantes, insistimos en que el Terreno no se transmitió dos veces, sino que se transmitieron parcelas distintas, el jardín balneario a la CAM y el olivar a Cuatro Infantes, no siéndole vendido el jardín balneario a Cuatro Infantes.

V

USUCAPIÓN

54. La demandante hace supuesto de la cuestión cuando mantiene que la posesión se limita a la superficieformalmente aceptada o inventariada.

55. La presunción de posesiónes de Banesto Inmobiliario. «[S]e presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos» ( art. 38 I[ii] LH) .

56. Cuatro Infantes no demuestra posesión ni actos de dominio sobre el Terreno (cultivo, limpieza, refacción, etc.), ni aparece registrado o catastrado a su favor. El requerimiento municipal para reparar un muropuede o no corresponderse con la zona de muro que perimetra el Terreno.

57. Además, se trataría de un supuesto de usucapión contra tabulas, sin que se demuestre que la CM pudiera conocer la alegada posesión de Cuatro Infantes o que la consintiera ( art. 36 I LH) .

58. En cualquier caso, «los bienes y derechos de dominio público de la Comunidad de Madrid son inalienables, imprescriptiblese inembargables» (art. 9 LPat CM).

59. La adquisición por la Comunidad de Madrid se produjo el 5/2/1998. Con anterioridad, Cuatro Infantes no demuestra haber ganado la usucapión, que necesariamente habría de ser la extraordinaria por falta de título oponible.

60. Con posterioridad, el bien es demanial por afectación.«La condición de bien o derecho real de dominio público del patrimonio de la Comunidad de Madrid se adquiere por su afectación expresa o tácita a un uso general o a la prestación de un servicio público propio de la misma» (art. 21.1 LPat CM). «En las adquisiciones, la afectación se entenderá implícita cuando se haga constar el uso o servicio público al que se destina el bien adquirido» (art. 21.5 LPat CM). La cesión fue para «equipamiento supramunicipal» (Convenio de cesión).

61. La inclusión en el Inventariode bienes de la CM de una determinada superficie no limita el dominio a esos determinados metros, ni excluye el exceso de la condición de bien demanial.La demanialidad se predica de los inmuebles, no de sus superficies. Además, un inventario «no tiene la consideración de registro público y los datos reflejados en el mismo, así como los resultados de su agregación o explotación estadística, constituyen información de apoyo para la gestión interna y la definición de políticas de la Administración General del Estado y sus organismos públicos. Estos datos no surtirán efectos frente a terceros ni podrán ser utilizados para hacer valer derechos frente a la Administración General del Estado y sus organismos públicos» (por analogía, art. 33.4 Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas).

VI

NULIDAD DE LA ESCRITURA DE LA CM

62. La nulidad de la escritura de la CM pudo pedirse y no se pidióen el suplico ( art. 216 LEC) .

63. En todo caso, la escritura, previo juicio de capacidad del notario, consigna que el director general de Contratación, Patrimonio y Tesorería, de la Consejería de Economía, Empleo y Hacienda de la Comunidad de Madrid, actuaba en virtud de las competencias conferidas por la Orden de 16 de junio de 2016 de la Consejería de Economía, Empleo y Hacienda.

64. Ciertamente, la CM no aporta dicha Orden, pero el director general es un representante aparente(a sensu contrario, STS 1ª 503/2021, 7.7) y Cuatro Infantes no desvirtúa el juicio de capacidad notarial( art. 17 bis.2 Ley del Notariado de 28 de mayo de 1862) , con valor de presunción iuris tantum (a sensu contrario SSTS 1ª 390/1998, 4.5; 487/2002, 20.5 y juris. cit.).

65. Desde luego, sí viene anexa a la escritura la Orden 245/2015,de 31 de julio, de la Consejería de Economía, Empleo y Hacienda (BOCM 18.8.2015), por la que se acuerda «atribuir indistintamente la representación de la Comunidad de Madrid en el otorgamiento de documentos y escrituras públicas que contengan negocios jurídicos patrimoniales a los titulares de los órganos y unidades administrativas siguientes: - Dirección General de Contratación, Patrimonio y Tesorería. [...]».

66. En todo caso, arguendo,«la incompetencia advertida, al no ser manifiesta por razón de la materia o del territorio --supuesto que sí encajaría en el apartado 1 b) del artículo 62 de la Ley 30/1992, único que considera a la incompetencia causa determinante de nulidad-- sino deberse a razones jerárquicas o funcionales, no determina la nulidad de pleno Derecho de la resolución afectada» ( STS 3ª 1770/2018, 30.12, entre varias). Esta doctrina es trasladable a la Ley vigente: «Los actos de las Administraciones Públicas son nulos de pleno derecho en los casos siguientes: [...] b) Los dictados por órgano manifiestamente incompetente por razón de la materia o del territorio» ( art. 47.1 b] Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas).

VII

COSTAS Y DEPÓSITO

67. Las costasde esta alzada se imponen a la parte apelante por desestimación del recurso ( art. 398.1 LEC) .

68. Se dispone la pérdida del depósitopara recurrir (disp. ad. 15ª.9 LOPJ) .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,