Sentencia Civil 771/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 1214/2022 de 25 de noviembre del 2024

PRIMERO.- Resumen del litigio. Planteamiento del recurso.

D. Juan Alberto, que actúa en representación de su padre D. Jesús Luis, presenta demanda de juicio ordinario de reclamación de cantidad por incumplimiento de contrato de arrendamiento contra D. José, en reclamación de 22.585 euros en concepto de penalidad pactada, así como la suma de 7.619,70 euros, en concepto de indemnización por daños y perjuicios, más los intereses legales de dicha cantidad desde la fecha de la interposición de la demanda y costas procesales.

Expone que, en fecha 9 de diciembre de 2013, D. Juan Alberto, actuando en representación de su padre D. Jesús Luis, y D. José suscribieron un contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la DIRECCION000, de ARENYS DE MAR, por un periodo de un año, que podría prorrogarse por periodos anuales idénticos hasta un máximo de tres años, esto es, hasta el día 9 de diciembre de 2016, habiendo operado el año de prórroga legal hasta el día 9 de diciembre de 2017.

Llegado el vencimiento del contrato y su prórroga, el día 9 de diciembre de 2017, el arrendatario no retornó la posesión de la vivienda y continuó en el uso de la misma, a pesar de los múltiples requerimientos efectuados.

Finalmente, el SR. José fue obligado a cesar en la ocupación del inmueble por sentencia de 10 de octubre de 2018, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de ARENYS DE MAR, en el juicio verbal número 490/2018, y depositó las llaves en el juzgado el día 28 de febrero de 2019.

Las partes habían acordado en el contrato de arrendamiento una cláusula penal décima a tenor de la cual: "...la continuación por el arrendatario en el uso de la vivienda más allá del plazo pactado será penalizado con el devengo de una cantidad consistente en el triple de la renta diaria, así como el pago de todo tipo de gastos en que se incurra por el arrendador, incluidos los de Abogado y Procurador, hasta que se produzca el desalojo efectivo de la vivienda arrendada".

La renta pactada era de 720 euros al mes, por lo que el triple de la misma es de 2.160 euros al mes. La ocupación no consentida tuvo lugar desde el día 9 de diciembre de 2017 hasta la entrega de las llaves, 28 de febrero de 2019, esto es, 14 meses y 19 días, por lo que resulta una suma de 31.705 euros.

El demandado ingresó la renta de los meses de enero, febrero y marzo de 2018 a razón de 720 euros al mes.

El demandante devolvió la renta del mes de marzo de 2018.

En el mes de diciembre de 2019, el demandado, realizó una transferencia de 7.200 euros, bajo el concepto de "rentas de marzo de 2018 a febrero de 2019", esto es, 10 meses, a razón de 720 euros al mes.

D. José no ingresó los meses de enero y febrero de 2019, alegando que procedía su compensación con los dos meses de fianza.

En resumen, el demandado abonó 1.440 euros de enero y febrero de 2018, más la parte proporcional de diciembre que serían 480 euros, más 7.200 euros que ingresó en diciembre de 2019, lo que asciende a 9.120 euros, importe que debe restarse de los 31.705 euros, de la cláusula penal, lo que daría un total de 22.585 euros que se reclaman.

Además, D. José dejó la vivienda con numerosos destrozos que han sido valorados según informe pericial en la suma de 9.059,70 euros.

De dicha cantidad cabe restar los 1.440 euros correspondientes a la fianza, lo que hace un total de 7.619,70 euros, que es la cifra que se reclama en concepto de daños y perjuicios.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que se condene a la parte demandada a pagar al actor la suma de 22.585 euros, en concepto de penalidad pactada, así como la cantidad de 7.619,70 euros en concepto de indemnización por daños y perjuicios, más los intereses moratorios devengados desde la interposición de la demanda y las costas procesales.

D. José presenta escrito oponiéndose a la demanda presentada, alegando, en síntesis:

1. Las partes estuvieron negociando un nuevo contrato de alquiler, el arrendatario pagaba la renta y ocupaba la vivienda con la aquiescencia del arrendador por lo que el contrato de arrendamiento entró en tácita reconducción.

2. La cláusula penal pactada es contraria al artículo 6 de la LAU, y asimismo es abusiva y consecuentemente nula de conformidad con los artículos 82, 83, 85, 86 y 87 del T.R. de la L.G.D.C.U. y artículos 5.5 y 8 de a LCGC, sin que sea posible moderar la cláusula penal abusiva de acuerdo con la doctrina del Tribunal Supremo en las sentencias de 22 de abril de 2015 y de 3 de junio de 2016, y en todo caso, implicaría un enriquecimiento injusto a favor del arrendador.

3. Subsidiariamente, facultad moderadora del artículo 1.103 del Código Civil, pues el retraso en la entrega de la posesión por parte del arrendatario, fue motivada por la creencia de que se iba a suscribir un nuevo contrato de arrendamiento, llevando ambas partes una negociación durante meses, pero en ningún caso existió dolo ni mala fe.

4. Compensación de créditos por las rentas percibidas. D. José, mediante transferencia, ingresó las rentas de marzo de 2018 a febrero de 2019 ambas incluidas, a razón de 720 euros al mes, (doce meses: 8.640 euros), y dedujo el importe de la fianza (1.440 euros) lo que hace un total de 7.200 euros.

5. Inexistencia de destrozos en la vivienda. Se impugna el valor probatorio del informe pericial.

Y solicita se dicte sentencia por la que se desestime íntegramente la demanda, con imposición de costas a la parte actora.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda deducida por D. Juan Alberto, contra D. José absolviéndole de todos los pedimentos, imponiendo a la parte demandante las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de D. Juan Alberto, que actúa en representación de su padre D. Jesús Luis, presenta interpone recurso de apelación alegando:

1) La sentencia de primera instancia incurre en error en la valoración de la prueba:

a) En cuanto a la reclamación de cantidad de la cláusula penal y su posible abusividad: no hubo ninguna negociación de un nuevo contrato desde la finalización de la prórroga del contrato vigente, el arrendatario continuó en la vivienda negándose a aceptar el incremento de renta pretendido y con una absoluta mala fe, restó en ella hasta el 28 de febrero de 2019.

En todo caso, de entenderse que el contrato se encontraba en tácita reconducción desde el día 9 de febrero de 2017, mes a mes, pues la renta se estableció en el contrato por meses. Por tanto, desde la finalización de la prórroga, el 9 de diciembre de 2017, el contrato podría entenderse que se encontraba en tácita reconducción mes a mes, no por un año, por lo que, al menos, desde el burofax enviado por el demandante al demandado el día 22 de marzo de 2018, en el que se notificó la voluntad de no renovarlo, se había acabado con creces la citada tácita reconducción.

b) En cuanto a la compensación de créditos alegada por el arrendatario.

La ocupación ilegal de la vivienda por el demandado se produjo desde el día 9 de diciembre de 2017, por lo que los ingresos que realizó el SR. José tanto en los tres siguientes meses, esto es, enero, febrero y marzo de 2018 (marzo fue devuelto), como en diciembre de 2019, bajo el concepto de "rentas de marzo de 2018 a febrero de 2019", por un total de 7.200 euros, no son en concepto de rentas dado que el contrato se encontraba extinguido, sin que sea posible la compensación de la fianza.

c) En cuanto a la reclamación de cantidad por los daños y perjuicios causados en la vivienda.

1. El estado de la vivienda antes de ser alquilada:

Dicha cuestión ha resultado sobradamente acreditada de la documental obrante en autos, concretamente del Anexo del informe pericial, que contienen un reportaje fotográfico de la vivienda poco antes de ser alquilada al SR. José que refleja el excelente estado en la que esta se encontraba antes de firmarse el contrato de arrendamiento.

Pero, además, este extremo también fue corroborado en el acto de la vista, por los testigos Dª Pilar y D. Teodulfo.

2. El estado de la vivienda durante la relación arrendaticia:

Durante la relación arrendaticia se produjeron constantes quejas de la comunidad de vecinos por el mal estado en que el inquilino tenía la terraza: llena de suciedad, orines y excrementos de los perros.

3. Existencia de daños en la vivienda una vez devuelta la posesión:

El 28 de febrero de 2019 el SR. José consignó las llaves de la vivienda en el Juzgado, y la SRA. Pilar acompañó al hermano del SR. Jesús Luis a la vivienda y ésta se encontraba en muy mal estado.

En cuanto al informe pericial elaborado por D. Blas, de él se desprende que no cabe hablar de un mero deterioro por el uso de la vivienda arrendada, sino que ha habido una manifiesta falta de cuidado por parte del arrendatario y un uso negligente de la vivienda, así como una falta de mantenimiento e higiene, destacando los siguientes desperfectos:

COCINA:

- Conexión de gas: rota.

- Horno y campana de extracción: estropeados.

BAÑO:

- Ducha, grifería y váter: rotos y estropeados.

- Espejo: arrancado de la pared.

TERRAZA:

- Barandilla y pavimento: rotos.

- Baldosas rotas por la colocación de un parasol con tornillos.

- Baldosas dañadas por la colocación y retirada de contenedores (huerto urbano).

OTROS:

- Persianas a motor y guías: rotas y fuera de las guías.

- Pintura: Manchas, deterioros en la pintura de la vivienda en general y agujeros en las paredes, en el estucado del salón, que no derivan del paso del tiempo y del uso normal.

- Termostato de calefacción: arrancado de la pared.

- Aire acondicionado: falta de mantenimiento.

- Mucha suciedad y falta de mantenimiento general (esta falta de higiene estropeó los electrodomésticos).

2) Falta de motivación de la procedencia de la imposición de costas a favor del demandante.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que, estimando íntegramente el recurso, se revoque la dictada en la instancia, acordando en su lugar estimar la demanda, con revocación de la imposición de costas, con expresa imposición de las costas a la parte demandada; y en caso de no estimarse el recurso de apelación, se acuerde la no imposición de costas en ninguna de las instancias, por las dudas de hecho o de derecho apreciables en el supuesto de autos.

La parte apelada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Cláusula penal prevista en el contrato de arrendamiento.

Apela la demandante D. Juan Alberto, que actúa en representación de su padre D. Jesús Luis, el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que considera que no es de aplicación la cláusula penal pactada en el contrato de arrendamiento.

La sentencia de primera instancia, tras razonar que no puede considerarse la abusividad de la cláusula en base a la consideración de consumidor de la parte demandada, pues, aunque así sea, requiere que la otra parte tenga la condición de empresario o actúe en el marco de una actividad profesional, lo que no ha quedado acreditado en la presente causa, concluye que no se ha probado la realidad del cumplimiento de los requisitos para aplicar la cláusula penal, por un lado, no se ha acreditado que la cláusula penal fuera aceptada o pactada entre las partes y que tampoco que pueda aplicarse por incumplimiento del demandado al no haber quedado acreditado que el arrendatario decidiera continuar con el uso de la vivienda más allá del plazo estipulado pues el contrato no podía finalizar en diciembre de 2017, al haberse prorrogado el mismo dado la falta de fehaciencia en la comunicación de la expiración del contrato y de la voluntad de rescindirlo y, por otro lado, dado que la negociación finalizó en marzo de 2018 cuando el actor decidió indicar al demandado que no aceptaba su contraoferta en cuanto a la cuota mensual de arrendamiento.

Una nueva valoración de la prueba practicada en el procedimiento, nos lleva a discrepar de las conclusiones alcanzadas por la juzgadora de primera instancia.

En primer término, el contrato de arrendamiento celebrado el día 9 de diciembre de 2013, por aplicación de los artículos 9 y 10 de la LAU de 1994, finalizaba el día 8 de diciembre de 2017.

El día 20 de noviembre de 2017, el propietario dirigió un correo electrónico al arrendatario comunicando las quejas recibidas de la comunidad de propietarios por existencia de suciedad en la terraza y molestias causadas por los perros, añadiendo que, si bien el contrato finalizaba el día 9 de diciembre de 2016, consideraron procedente cumplir el plazo de prórroga, y no negociar, en aquel momento, la actualización de la renta y esperar al cuarto año para dar por finalizado el contrato, a fin de, ahora sí, actualizarlo a precio real de mercado; que habiéndoles informado que el precio de mercado sería de 950 euros, debería comunicar en los próximos días si deseaba firmar un contrato con la nueva renta o si su intención era dejar la vivienda. Se añadía que el arrendatario podía contestar al mismo correo electrónico o por teléfono al número que se especificaba.

El día 15 de diciembre de 2017, el arrendatario respondió al correo anterior mediante email en el que señalaba que le parecía exagerado el aumento y proponiendo una renta de 800 euros mensuales.

D. Juan Alberto remitió un segundo correo electrónico el día 2 de febrero de 2018 indicando que su padre no aceptaba la cantidad de 800 euros y aceptando una rebaja de 890 euros.

En un nuevo email de 13 de febrero de 2018, D. Juan Alberto advertía al arrendatario que mientras no encontrara otra vivienda debería pagar una renta de 890 euros, que era una situación transitoria, hasta hallar nueva vivienda y que debería comunicar la fecha de abandono del inmueble con suficiente antelación para poder gestionar los trámites de un nuevo alquiler.

Contestó el arrendatario mediante correo electrónico de 23 de febrero de 2018 afirmando que, tras haberse asesorado con su abogada, le había informado que el propietario debería haber preavisado con un mes de antelación, y que al no haberlo hecho así, el contrato se había prorrogado un año más, y proponía celebrar un nuevo contrato por un periodo de tres años y una renta de 820 euros al mes, advirtiendo que se no se aceptaba su propuesta, seguiría pagando 720 euros al mes.

El día 22 de marzo de 2018, el propietario remitió un burofax al arrendatario comunicándole que estaba en situación irregular y que dejaría de pasarle al cobro el recibo de renta, apercibiéndole de emprender acciones legales si no abandonaba la vivienda en el plazo de una semana (documento 8 de la contestación a la demanda). Dicho burofax no fue entregado a su destinatario, pero se dejó aviso y no fue pasado a recoger (documento 9 de la contestación a la demanda).

La remisión de este burofax expresa, sin género de dudas, la voluntad del arrendador de no renovar el contrato de arrendamiento y fue enviado al domicilio arrendado donde se dejó aviso y si no fue recogido de la oficina de Correos fue por voluntad del demandado.

Finalmente, el día 30 de mayo de 2018, D. Juan Alberto, actuando en representación de su padre D. Jesús Luis, interpuso demanda de juicio verbal de desahucio por expiración del plazo.

D. José se allanó a la demanda de desahucio por expiración del plazo.

El día 10 de octubre de 2018 se dictó sentencia declarando resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el día 9 de diciembre de 2013 en relación con la vivienda sita en la DIRECCION000, de ARENYS DE MAR, condenando a la parte demandada a su desalojo.

En fecha 18 de enero de 2019 se dictó decreto señalando el lanzamiento el día 14 de marzo de 2019.

Y el día 28 de febrero de 2019 D. José depositó las llaves en el juzgado.

Por lo tanto, no podemos admitir los argumentos de la juzgadora de primera instancia para considerar prorrogado el contrato de arrendamiento. El arrendador comunicó la expiración del contrato por correo electrónico debidamente recibido y contestado por el arrendatario y propuso la celebración de un nuevo contrato con unas nuevas condiciones que no fueron aceptadas por el arrendatario. Conviene recordar que la ley no establece una forma especial para dicha notificación, así no requiere la fehaciencia, ni siquiera exige la forma escrita; en consecuencia, manifestada y conocida por la otra parte contratante la voluntad de una de ellas de no mantener la vigencia del contrato, se produce su extinción, no operando la prórroga, cualquiera que sea la forma en que se haya llevado a cabo tal comunicación.

El hecho que de ofrecer al arrendatario la posibilidad de concertar un nuevo contrato con una nueva renta de 950 euros mensuales, suponía la celebración de un nuevo contrato diferente del que se pretendía extinguir, por lo que ello no implicaba la prórroga del contrato vigente ni que éste entrara en tácita reconducción.

Pero es que, aun en la hipótesis, que no se admite, de entender que el contrato hubiera entrado en tácita reconducción, ésta habría operado mes a mes, pues la renta se había pactado por meses. Y, en todo caso, el arrendador comunicó de forma fehaciente su voluntad de poner fin al contrato de arrendamiento mediante burofax de fecha 22 de marzo de 2018, por lo que las previas comunicaciones entre las partes a las que nos hemos referido, no excluyen el hecho cierto de que el arrendatario se mantuvo en la posesión de la vivienda una vez expirado el plazo pactado en contra de la voluntad expresada por el arrendador.

Lo anterior nos conduce a analizar si en el presente caso procede aplicar la cláusula penal incluida en el contrato de arrendamiento para el caso de que, a la finalización del plazo de duración pactado en el contrato, el arrendatario no desalojara la vivienda.

Ante todo, tampoco admitimos el razonamiento expuesto en la sentencia apelada de que no se ha acreditado que la cláusula penal fuera aceptada o pactada entre las partes pues el contrato fue suscrito y firmado por el arrendador y el arrendatario y la cláusula penal se halla contenida en el mismo.

Concretamente, la cláusula décima del contrato (Incumplimientos) es del tenor literal siguiente:

"...Asimismo la continuación por el arrendatario en el uso de la vivienda más allá del plazo pactado será penalizado con el devengo de una cantidad consistente en el triple de la renta diaria, así como el pago de todo tipo de gastos en que se incurra por el arrendador, incluidos los de Abogado y Procurador, hasta que se produzca el desalojo efectivo de la vivienda arrendada.

A los efectos de lo dispuesto en el párrafo anterior, la renta diaria se calculará dividiendo la renta mensual vigente entre el número de días correspondientes al mes en curso.

Asimismo, serán a cargo del arrendatario todos los gastos, que se ocasionen al arrendador, incluidos los de Abogado y Procurador, como consecuencia del incumplimiento del presente contrato o retraso en el pago de la renta o de cualquiera de las cantidades, que de conformidad con el presente contrato fueran a cargo del arrendatario".

Ahora bien, sí coincidimos con la juez a quo en que no nos hallamos en el ámbito de la legislación de consumidores y usuarios.

De forma previa, cabe señalar que, desde la STJUE de 30 de mayo de 2013 (C-núm. 488/11, Dirk Frederik Asbeek Brusse, Katarina de Man Garabito y Jahani BV), con relación a la Directiva CEE 93/13, de 5 de abril, del Consejo, respecto de las cláusulas abusivas que figuran en los contratos celebrados con los consumidores en un contrato de arrendamiento de vivienda concluido entre un arrendador que actúa en el marco de su actividad profesional y un arrendatario que actúa con fines privados, se puede proceder al examen de oficio (y obviamente, a instancia de parte) por parte del juez nacional del carácter abusivo de una cláusula contractual.

En segundo lugar, que no procedería entrar en el análisis de las cláusulas abusivas, a tenor de lo dispuesto en el art. 1.2 de la Directiva CEE 93/13, respecto de las cláusulas contractuales que reflejan disposiciones legales o reglamentarias imperativas por lo que resultan ajenas al ámbito de la citada Directiva CEE.

Así, declara el TJUE: "34. Por las consideraciones anteriores, se ha de responder a la primera cuestión que la Directiva debe interpretarse en el sentido de que, a reserva de las cláusulas que reflejen disposiciones legales o reglamentarias imperativas previstas por el Derecho nacional, lo que corresponde comprobar al juez nacional, se aplica a un contrato de arrendamiento de vivienda concluido entre un arrendador que actúa en el marco de su actividad profesional y un arrendatario que actúa para fines ajenos a su actividad profesional."

Sin embargo, en este caso, no estamos ante la premisa subjetiva (es decir, el contrato de autos no es contrato celebrado entre un profesional y un consumidor) que impone la STJUE de 30 de mayo de 2013, pues ambos, arrendador y arrendatario son personas físicas, sin que se haya probado que el arrendador actúe en el marco de su actividad profesional y el mero hecho de ser propietario de una vivienda y arrendarla a una o a varias personas físicas no convierte al arrendador en empresario.

Debemos recordar que el artículo 4 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias dispone que "A efectos de lo dispuesto en esta norma, se considera empresario a toda persona física o jurídica, ya sea privada o pública, que actúe directamente o a través de otra persona en su nombre o siguiendo sus instrucciones, con un propósito relacionado con su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión".

Aquí nos hallamos ante un contrato de arrendamiento de vivienda suscrito entre dos personas físicas sin que conste que el arrendador actúe en el marco de su actividad profesional, debiendo recordar que el arrendamiento de vivienda se rige por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en los artículos 6 a 28 de la LAU de 1994 y subsidiariamente por el Código Civil.

En general, en virtud de la prevalencia de la autonomía de la voluntad de las partes, son válidas las cláusulas que mejoren los derechos del arrendatario y nulas las que le perjudiquen. No obstante, también son válidas las que supongan una mejora de los derechos del arrendatario a cambio de establecer otras que empeoren su posición.

Ahora bien, en materia de arrendamientos urbanos de vivienda la aplicación del artículo 6 de la LAU es prioritaria ante cualquier norma que defienda la autonomía en la contratación, como es el artículo 1.254 del Código Civil, pues el artículo 1.255 del Código Civil establece como límite a la autonomía negocial que los pactos no sean contrarios a las leyes, de ahí que si en la LAU, en la regulación del arrendamiento de vivienda, existe una norma que claramente establece la nulidad de los pactos que contravengan la ley especial, la conclusión a la que se llega es que si realmente un pacto o convenio infringe debe declararse su nulidad.

El artículo 6 de la LAU dispone que "son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice".

Y, en el presente supuesto, arrendamiento de vivienda sujeto a la LAU de 1994, consideramos que la cláusula décima del contrato de arrendamiento es contraria al artículo 6 de la LAU pues altera el régimen jurídico en perjuicio del arrendatario e impone una obligación al inquilino que va más allá de las obligaciones y deberes previstos en la ley. La jurisprudencia viene admitiendo la obligación del arrendatario de pagar en concepto de indemnización por la ocupación del inmueble una vez extinguido el contrato, una cantidad equivalente a la que venía abonando en concepto de renta pero la cláusula que prevé como sanción punitiva el triple de la renta pactada, en el caso de vivienda, entendemos que es claramente desproporcionada y excesiva al imponer una indemnización desproporcionadamente alta al arrendatario que no cumpla con sus obligaciones y supone un enriquecimiento injusto, sin causa legal, para el arrendador.

Por ello, entendemos que dicha cláusula penal es nula y debe tenerse por no puesta sin perjuicio de la obligación del arrendatario de abonar la suma equivalente a la renta que venía pagando hasta la entrega de la posesión de la vivienda que tuvo el día 28 de febrero de 2019.

Esto es, la obligación del pago de la renta (o cantidad equivalente en concepto de indemnización por la ocupación) por parte del arrendatario se mantiene mientras no se reintegre al arrendador la posesión de la vivienda o local arrendado, con la entrega de las llaves.

Y, revisada la documental obrante en autos y las alegaciones de las partes, consta que el demandando abonó la parte la parte proporcional del mes de diciembre de 2017, 480 euros, y los meses de enero y febrero de 2018 por importe de 1.440 euros.

A partir del mes de marzo de 2018 el arrendador rechazó la renta y el arrendatario ingresó la cantidad de 7.200 euros correspondiente a diez mensualidades de renta (de marzo a diciembre de 2018), habiéndose descontado dos meses de la fianza (los meses de enero y febrero de 2019), por lo que se adeuda el importe de dos mensualidades a razón de 720 euros, lo que resulta la suma de 1.440 euros.

TERCERO.- Desperfectos existentes en la vivienda arrendada.

En cuanto a la reclamación de cantidad por los daños y perjuicios causados en la vivienda, tampoco podemos admitir los razonamientos expuestos en la sentencia apelada que razona que para que el demandado pudiera ser condenado a abonar las cantidades reclamadas debería justificarse el estado previo de la vivienda, que de la prueba practicada no puede inferirse de ningún modo el estado en el que se encontraba la vivienda en el momento inmediatamente anterior al comienzo del contrato, sin que pueda ser aplicada la presunción legal y contractual de que la vivienda se encontraba en perfectas condiciones a la entrada del inquilino, toda vez que para la acreditación de los hechos reclamados, esto es, una indemnización económica por daños y perjuicios causados presuntamente por el demandado, resulta de aplicación la regla general en materia de la carga de la prueba que establece el artículo 217.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

En este sentido, es preciso recordar la doctrina jurisprudencial desarrollada en la interpretación de los artículos 1.561, 1.563 y 1.564 del Código Civil en relación con el artículo 1.555.2º del mismo texto legal, y de la redacción del artículo 21 de la LAU 29/94, de manera que en la aplicación de las reglas de la carga de la prueba establecidas en el artículo 217 de la LEC (corresponde al actor la prueba de los hechos constitutivos de la demanda y al demandado la de los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes), deben introducirse en el presente caso, como correctivo, las presunciones contenidas en los artículos 1.562 y 1.563 del Código Civil, a tenor de las cuales se presume, salvo prueba en contrario que el arrendatario recibió la cosa en buen estado al tiempo de arrendarla y que el mismo es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, debiendo puntualizarse al respecto que, en consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado de causa inevitable u ocasionados sin culpa.

De esta forma, correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543, 1545, 1554.1º y 1.555.2º del Código Civil, es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1.561, completado con los arts. 1.562, 1.563 y 1.564 del Código Civil) , hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro. Debe devolverlos, pues, "tal como lo recibió" en defecto de pacto sobre la devolución - expresión que debe entenderse en el sentido de "tal y como debe entregarla" -, atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( art. 1.105 del Código Civil) .

Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución: (a) en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese "estado", de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en "buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones de habitabilidad, art. 1.562 del Código Civil (b) Asimismo, se presume iuris tantum ( art. 1.563 del Código Civil) que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( SSTS. 10.10.1971, 24.9.1983) al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso ( SSTS 13.4.1977, 24.9.1983, 18.5.1984, 12.12.1988 , 6.4.1980) Todo ello, sin perjuicio de los términos del contrato, en los que puede regularse tal obligación, pudiendo exigirse que la finca se devuelva, no precisamente en el estado en que se recibió sino en "mejor estado"; tanto por hechos jurídicos (ej., pacto expreso) como por actos negociales posteriores, puede alterarse el contenido real o jurídico.

En definitiva, el artículo 1.562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

De esta manera, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil, existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.

Por consiguiente, al contrario de lo expuesto en la sentencia apelada, se parte de la presunción (iuris tantum, con inversión de la carga de la prueba) de culpa del arrendatario, de acuerdo con los preceptos citados, debiendo precisar que la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, sólo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.

Además, en el contrato de arrendamiento se incluye una cláusula primera "Objeto del contrato"a tenor de la cual: "La parte arrendadora cede en arrendamiento a la parte arrendataria la vivienda, libre de cargas y ocupantes y cuya extensión, circunstancias, usos, características y servicios comunes y privativos conoce y acepta el arrendatario.

El arrendatario declara recibir la expresada vivienda en perfectas condiciones y aptitudes para ser destinada al uso pactado".

Y en la cláusula decimosegunda "Entrega del inmueble y mobiliario en perfecto estado"se indica:

"El arrendatario, quien previamente ha procedido al examen exhaustivo y pormenorizado del piso arrendado, sus accesorios, declara recibir todo lo que es objeto de arriendo en perfecto estado para el uso a que se destina y presto para ser ocupado y utilizado, al completo de instalaciones, servicios y elementos de todas clases y en igual estado habrá de devolverlo cuando se termine el contrato, siendo de cuenta del arrendatario todas las reparaciones que hayan de realizarse por daños causados por él, o que del mismo dependan, en el edificio o en la vivienda arrendada, por mal uso, omisión o negligencia, siendo, asimismo, a cargo del arrendatario, las reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, sus accesorios, mobiliario y de cuanto forme parte o sea anejo a lo cedido en arrendamiento".

Así pues, por un lado, existe la presunción del artículo 1.562 del Código Civil, conforme a la cual se presume que arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y por otro, en el contrato consta expresamente que el arrendatario ha procedido al examen exhaustivo y pormenorizado del piso arrendador y que declara recibirlo en perfecto estado.

Todo ello, viene corroborado por la declaración prestada en el acto del juicio por la testigo Dª Pilar quien intervino en la celebración del contrato de arrendamiento y redactó el contrato, la cual afirmó en el acto del juicio que cuando se alquiló el inmueble se hicieron fotografías y que el piso estaba en buenas condiciones para poder habitarlo; que la vivienda se entregó con electrodomésticos, que no eran ni viejos ni nuevos, estaban bien, que el inmueble debe tener 10/12 años; que los cuartos de baño tenían espejos, había termoestato y bombillas; que la barandilla no estaba rota, y que el pavimento tampoco, de lo que se desprende que la vivienda fue entregada en buenas condiciones.

Por el contrario, la prueba testifical, consistente en las declaraciones de la testigo Dª Pilar, de la testigo Dª Paula, letrada de la comunidad de propietarios que requirió al propietario a instancia de la comunidad de propietarios, y el dictamen pericial, permiten concluir que el arrendador ha acreditado, como le correspondía, la existencia en la vivienda, al cese del arrendamiento, de los daños y desperfectos que seguidamente se analizarán, que los mismos se ocasionaron durante la vigencia del arriendo y las actuaciones necesarias para devolver la vivienda a su estado previo a la ocupación por el arrendatario.

CUARTO.- Valoración de los desperfectos y actuaciones necesarios para su reparación.

En el Informe Pericial emitido por D. Blas a propuesta de la parte actora, ratificado en el acto del juicio y no contradicho por pericial propuesta por la parte demandada, se hace constar:

A) Desperfectos en paredes y techos y falta de limpieza/mantenimiento.

B) Desperfectos cocina y baños.

C) Desperfectos en instalaciones.

D) Desperfectos en carpintería exterior y persianas.

E) Desperfectos en las terrazas.

Procede analizar entonces las partidas descritas por el perito.

1. Presupuesto aportado para la limpieza de REFORMA XIPRER: 1.650 euros que incluye:

-La limpieza de puertas, ventanas, radiadores, azulejos de cocina y baños, sanitarios y terrazas.

-Tirar los contenedores de tierra de las terrazas:

El perito considera elevado el presupuesto y evalúa el cálculo de limpieza en 35 horas para la limpieza del piso a 15 euros la hora 525 euros, más IVA, y doce horas para retirar los contenedores de tierra de las terrazas (1.500 kg de tierra en sacos de 20 kg) a 15 euros la hora: 180 euros, más IVA, total 705 euros, más IVA.

Atendido el estado de suciedad del inmueble que se observa en las fotografías adjuntas al Anexo del dictamen pericial, se entiende procede estimar la partida de limpieza, pero consideramos excesivo el cálculo efectuado de 35 horas de limpieza, al considerar que pudieran ser suficientes 10 horas para la limpieza de la vivienda, lo supone la cantidad de 150 euros, más IVA.

Total por esta partida: 150 euros + 180 euros: 330 euros, más IVA.

2. Presupuesto de pintura de REFORMA XIPRER: 3.410 euros que incluye:

- Tapar agujeros y pintar paredes y techos.

- Pintar con imprimación de protección las maderas de la terraza y reparar las maderas caídas.

El perito considera elevado el presupuesto y evalúa el cálculo para la pintura en 1.766 euros más.

Sin embargo, de la declaración prestada por la testigo Dª Pilar, ha quedado acreditado que la vivienda se entregó sin pintar y que se acordó entre las partes un mes de carencia en el pago de la renta a cambio de que el arrendatario pintara la vivienda, por lo que no procede ahora repercutir al arrendatario el coste de la partida de pintura.

3. Factura reparaciones cocina y baños y repasos de INSTAL.LACIONS TORRENT S.L. que asciende a 1.386,81 euros, más IVA, por los siguientes conceptos:

- Sustituir la placa de cocción, la campana de extracción y el horno por aparatos nuevos.

En el acto del juicio el perito afirmó que la placa de cocción la habían sacado y la habían vuelto a poner, pero los tubos estaban rotos, que el horno no funcionada, y que la campana de extracción estaba en buen estado. En una de las fotografías que acompañan al dictamen se observa que la campana presenta un importante estado de corrosión y suciedad, por lo que se estima justificada su sustitución.

A estos tres elementos se les aplicado un descuento del 15%.

- Poner un embellecedor en la parte superior de la campana para tapar la guía de suporte de los armarios de la cocina.

- Poner un espejo en el baño de la planta inferior. Quedó acreditado en el acto del juicio que el espejo se extrajo y no se restituyó al finalizar el arriendo.

- Repasos en grifos, y colocación de un flexo en la ducha del baño.

Expuso el perito que el flexo de ducha que no funcionaba, los grifos iban muy duros y no se apreciaba un buen uso y que la tapa del inodoro estaba rota.

- Repaso de la caldera.

- Repaso de las luces.

La valoración de esta partida que asciende a 1.386,81 euros, y se estima correcta.

4. Presupuesto de reparaciones de LAMPISTERIA ÀNGEL:

- Cambio tapones, juntas y purgadores de los radiadores.

- Tapara cajas de empalme.

- Cambiar la tapa del WC rota y descargas WC.

- Colocar termostato ambiente caldera.

En la emisión del dictamen, el perito afirmó que la vivienda tenía caldera y radiadores, pero que faltaba el termoestato, que estaba masillado; que el tubo del gas estaba descolgado, que habría que añadir un trozo de tubo y volver a soldar.

De la cantidad presupuestada de 1.285 euros, como señala el perito, tras excluir de este presupuesto las partidas ejecutadas por INSTAL.LACIONS TORRENT, se estima correcta la cantidad valorada por el perito en 1.047,55 euros, más IVA.

5. Presupuesto reparación madera exterior y persianas de VIDRES SYNERA.

En el acto del juicio afirmó el perito que la corredera estaba rota, que la guía no tenía linealidad como se hubiera caído algo o la hubiesen aplastado, que la balconera no podía deslizar, y que la persiana estaba fuera de las guías y no funcionaba, que era como si no hubiera tensión en el motor o como si no hubiera motor.

Añadió que la guía estaba rota, que es muy difícil encontrar una guía de aluminio de las mismas características, se debe cambiar, y que pasaba lo mismo con la persiana, si bien se podían aprovechar algunas lamas.

Por ello, se aprecia correcta la cantidad determinada por el perito de 1.510 euros, más IVA, que incluye sustituir la balconera del comedor y sustituir la persiana de la planta superior.

6. Reparar barandilla de acero inoxidable, azulejos rotos y tela asfáltica: 900 euros, más IVA.

En el acto del juicio, la testigo Dª Pilar afirmó que cuando se arrendó la vivienda ni los azulejos de la terraza ni la barandilla de la terraza estaban rotos.

El perito manifestó en el acto del juicio que había una barandilla de acero inoxidable rota, como si se hubiese aserrado, y estaba colgando y había manchas de pintura rosa y verde. Añadió que en la terraza había baldosas rotas, que las roturas de las baldosas no eran compatibles por la ausencia de junta de dilatación en la terraza pues en este caso describen unas líneas muy características, que había unas baldosas perforadas porque habían instalado un parasol y que los parasoles no se suelen atornillar a una terraza, que no es lo normal porque se perfora la tela asfáltica.

Y en efecto, en las fotografías que acompañan al dictamen se aprecian claramente piezas rotas y la barandilla aserrada.

7. Factura repaso aire acondicionado de INSTAL.LACIONS TORRENT S.L.: 172 euros, más IVA, se entiende justificada la necesidad de mantenimiento del aire acondicionado al no haberse efectuado en cuatro años.

Lo anterior hace un total de 5.346,36 euros, y más 21% de IVA por importe de 1.122,73, euros, resulta la suma de 6.469,09 euros.

A dicha cantidad hay que adicionar los dos meses de renta de enero y febrero de 2019 no abonados por el arrendatario por importe de 1.440 euros a los que hacíamos referencia en el ordinal anterior, resultando una cuantía adeudada de 7.909,09 euros.

Y finalmente, debemos deducir la suma de 1.440 euros correspondiente a los dos meses de fianza, con lo que resulta que la cantidad a indemnizar asciende a 6.469,09 euros.

QUINTO.- Costas.

Al estimar en parte la demanda y el recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas de ambas instancias, en aplicación de lo dispuesto en los artículos 394.2 y 398.2 de la L.E.C.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.