Sentencia Civil 54/2025 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 13, Rec. 810/2023 de 27 de febrero del 2025

I

OBJETO DE APELACIÓN

1. A) Demanda.- El 1/1/2020, la demandante Kaliakra, S.L. ("Kaliakra"o "Arrendadora")suscribió con la demandada Fundación Intereconomía ("Intereconomía"o "Arrendataria")un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda (en lo sucesivo, "Contrato"o "Arrendamiento")sobre un piso de la calle Zurbarán nº 20 de Madrid (desde ahora, "Finca"),con una duración de tres años prorrogables y una renta por un importe de 11 910 € mensuales más el correspondiente IVA, actualizable conforme al IPC. El primer año era de duración obligatoria. También se pactó una penalización por desistimiento unilateral equivalente a las rentas pendientes hasta completar la anualidad (en lo siguiente, "Penalización").Intereconomía prestó fianza de dos mensualidades de renta (23 820 €), así como una garantía adicional (36 180 €).

2. El 30/4/2020, a consecuencia de la pandemia, las partes firmaron un Anexo para el aplazamientodel 50% de las rentas de los meses de mayo y junio de 2020, que serían abonadas en los meses de septiembre a diciembre de 2020 de forma prorrateada (en lo sucesivo, "Aplazamiento").

3. Intereconomía desistióunilateralmente del Arrendamiento el 30/8/2020, depositando las llaves ante notario el 4/9/2020. Intereconomía adeuda la cantidad reclamada que se desglosa en la renta de julio de 2020 (14 411,10 €), consumo de agua (101,86 €), el Aplazamiento (14 411,10 €) y la Penalización (57 644,40 €); a lo que debe deducirse la fianza y la garantía adicional.

4. Kaliakra sustenta su pretensión en una acción de reclamación de rentas y cantidades asimiladas;suplicando la condena a pagar 40 979,56 € más intereses legales, así como las costas.

5. A bis) Reconvención.- Intereconomía se allanó al pago del consumo de agua y reconoce el adeudo del 50 % de las rentas de mayo y junio, así como las de julio y agosto. No obstante, entiende que abonó indebidamente, por las circunstancias extraordinarias, la mitad de la renta de marzo y la totalidad de la de abril.

6. A tal efecto, plantea reconvención para que se declare la alteración imprevisible de circunstancias, se deje sin efecto la Penalización, se exima del pago de las rentas de medio marzo y de todo abril, con condena a la demandante a la restitución del exceso adelantado en concepto de fianza y garantía adicional, una vez deducido el agua; suplicando la condena de Kaliakra al pago de 38 281,49 €.

7. B) Sentencia recurrida.- En primera instancia, se estimó la demanday se desestimó la reconvención.La Sentencia recurrida basó sus pronunciamientos en los siguientes considerandos:(a) No está vigente el contrato de arrendamiento anterior de 1/1/2015. El nuevo Contrato de 1/1/2020 no es una simulación ni una novación puesto que el contrato anterior fue resuelto por acuerdo de 31/12/2019. Respecto del anterior, el Contrato modifica el plazo de duración y el plazo mínimo. Que se aplicara la fianza y garantía adicional al nuevo Contrato es una cuestión práctica. (b) No se aprecia vicio de consentimiento respecto de la Penalización porque ya constaba en el contrato anterior e incluso se reduce el plazo mínimo, sin prueba alguna del vicio y sin haberlo alegado extrajudicialmente. (c) La Penalización entre empresarios solo se sujeta a los límites generales de la autonomía privada. No es moderable por estar prevista para ese preciso incumplimiento y por resultar en una pena razonable. (d) La cláusula rebus sic stantibuses de aplicación restrictiva e Intereconomía no demuestra una disminución de ingresos tal que altere la base del negocio, no aporta documentación contable. Además, las partes ya reequilibraron el Arrendamiento mediante el Aplazamiento, no pudiendo ir contra los propios actos. (e) Más intereses moratorios desde la reclamación extrajudicial (6/10/2020). (f) Imponiendo las costas a la demandada-reconviniente doblemente vencida.

8. C) Apelación de Intereconomía.- La demandada-reconviniente interpone el recurso que sustanciamos basándose en los siguientes motivos:(1º) Sobre las diferencias existentes entre los contratos de arrendamiento. (2º) Sobre los hechos que prueban la simulación relativa y sus efectos. (3º) Sobre la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.Termina con suplicode revocación de la Sentencia recurrida, con declaración de existencia de simulación relativa para dejar sin efecto la Penalización, o subsidiaria moderación; se declare la improcedencia del pago de marzo y abril por la doctrina rebus sic stantibusy termina con suplico revocatorio y estimatorio de la reconvención.

9. D) Oposición a la apelación de Kaliakra.- La demandante-reconvenida combate el recurso por adhesión a los razonamientos de la Sentencia recurrida y reproducción de los de su contestación. Sus argumentaciones, se asumen o se responden, en lo pertinente y relevante, en la fundamentación que sigue.

II

CONTRATO VINCULANTE. PENALIZACIÓN

10. La apelante Intereconomíaaduce que no hay dos contratos sino uno, que medió mala fe de Kaliakra y una simulación relativa, que se prueba por indicios. Alega dolo omisivo en el acuerdo de resolución del contrato anterior y que Kaliakra incluyó de mala fe una Penalización en el Contrato. Añade que, en realidad, no se "rescindió" el primer contrato porque no se devolvió la fianza ni se entregaron las llaves. Entiende también que la Penalización no es razonable y constituye un enriquecimiento injusto cuando un arrendatario llevaba más de cinco años arrendado. Concluye que Intereconomía ya ha cumplido el período mínimo de permanencia del primer contrato, luego no se devenga la Penalización.

11. En esencia, Intereconomía pretende desvincularse del Contrato con argumentos que son inatendibles. «Como principio, se afirma libertad contractual:las partes son libres de obligarse por contrato y de determinar su contenido, sujetas a los límites de la buena fe y de las normas imperativas (arg. PECL 1:102[1] y DCFR II 1:102[1]). El corolario es la fuerza vinculante del contrato ( art. 1091 CC, lex contractus),el principio de cumplir los pactos ( art. 1258 CC, pacta sunt servanda[o stare pactis])o la prohibición de arbitrio unilateral ( art. 1256 CC que proclama la necessitascontractual)» ( SAP Madrid 20ª 285/2024, 11.7 y las que cita). «El artículo 1256 plasma uno de los principios básicos de la contratación, la necessitas,esencia de la obligación. Siendo ésta la relación jurídica que liga al acreedor y al deudor, aquél como titular del derecho de crédito y éste como sujeto de un deber jurídico, no pueden, ni uno ni otro, alterarla unilateralmente» ( STS 1ª 136/1997, 27.2; sim. STS 1ª 695/2009, 23.10).

12. A) Simulación.- La alegación de una supuesta simulación relativaes improsperable. Primero, la simulación no fue invocada en la primera instancia, luego no puede sustentar un motivo de apelación, por exigencia del principio de inmutabilidad del objeto del litigio (v. SAP Madrid 10ª 21/2024, 17.1 y juris. cit.). Segundo, el mismo planteamiento de una simulación relativa es inadecuado al caso pues, en coherencia con los argumentos de la apelante, en su caso, sería una simulación absoluta del segundo Contrato (v. sobre las clases de simulación SAP Madrid 10ª 11/2024, 11.1 y Madrid 11ª rec. 425/2018, 22.5.2019). Tercero, es conceptualmente inconsistente mantener que hay acuerdo simulatorio y que se ha sido engañado. Cuarto, la simulación no se demuestra en absoluto: no es un indicio que no se entregaran las llaves o que se devolviera la fianza porque, de lo contrario, tendrían que haber sido devueltas o reingresadas al día siguiente; antes bien, medió un documento inequívoco de resolución del contrato anterior y, además, el nuevo contrato se justifica al menos en dos razones: subir la renta (la actualización del anterior conforme al IPC arroja una renta inferior de 10 540 €) así como establecer un nuevo plazo mínimo de tres años en un arrendamiento que, en otro caso, se estaba ya desarrollando en prórrogas anuales.

13. B) Vicio de consentimiento.- Intereconomía no demuestra un vicio de consentimiento.Es doctrina general que un vicio de consentimiento se presenta cuando la voluntad contractual se forma defectuosamente. «Será nulo el consentimiento prestado por error, violencia, intimidación o dolo» ( art. 1265 CC) . Como prevenciones, «es lógico que un elemental respeto a la palabra dada (pacta sunt servanda)imponga la concurrencia de ciertos requisitos para que el error invalide el contrato y pueda quien lo sufrió quedar desvinculado. Al fin, el contrato constituye el instrumento jurídico por el que quienes lo celebran, en ejercicio de su libertad -autonomía de la voluntad-, deciden crear una relación jurídica entre ellos y someterla a una lex privata(ley privada) cuyo contenido determinan. La seguridad jurídica, asentada en el respeto a lo pactado, impone en esta materia unos criterios razonablemente rigurosos» ( SSTS 1ª Pleno 840/2013, 20.1.2014; sim.460/2014, 10.9 ; 769/2014, 12.1.2015; 491/2015, 15.9 y 23/2016, 3.2). Además, el dolo o error-vicio, como hecho constitutivo de la pretensión de anulación, debe ser probado por quien lo alega ( art. 217.2 LEC) . «La divergencia entre la voluntad y su declaración [...] ha de ser probada por quien la afirme ya que, si no se prueba, el derecho considerará la voluntad declarada como coincidente con la voluntad real» ( SSTS 1ª 44/1935, 23.5 y 88/1952, 13.3). «La voluntad se presume libre» ( STS 1ª 49/2013, 12.2); «lo normal es que la voluntad se forme y manifieste libre, consciente y espontáneamente» ( STS 1ª 230/2011, 30.3 y juris. cit.).

14. El dolo o el error sobre la Penalización son inverosímiles( art. 386 LEC) visto que una penalización, incluso más gravosa, se encontraba en el contrato anterior.

15. Un hipotético error (tesis que no se acepta), además, sería inexcusable.«Un contratante no puede anular el contrato si el error era inexcusable en las circunstancias (arg. PECL 4:103[2][a] y DCFR II 7:201[2][a])» ( SAP Madrid 10ª 8/2024, 10.1). «[C]uando la disconformidad sea imputable al declarante, por ser maliciosa, o por haber podido ser evitada con el empleo de una mayor diligencia, existiendo a la vez buena fe en la otra parte, se ha de atribuir pleno efecto a la declaración, a virtud de los principios de responsabilidad y de protección a la bona fidesy a la seguridad del comercio jurídico, que se oponen a que pueda ser tutelada la intención real cuando es viciosa, y a que pueda ser alegada la ineficacia del negocio por la parte misma que es culpable de haberla producido» ( SSTS 1ª cit. 44/1935 y 88/1952). «La diligencia exigible ha de apreciarse valorando las circunstancias de toda índole que concurran en el caso. En principio, cada parte debe informarse de las circunstancias y condiciones que son esenciales o relevantes para ella en los casos en que tal información le es fácilmente accesible, y si no lo hace, ha de cargar con las consecuencias de su omisión» ( STS 1ª Pleno 769/2014; también 460/2014).

16. C) Moderación de la Penalización.- El desistimiento unilateraldel Arrendamiento no es una circunstancia graduable ni que pueda cumplirse por partes o irregularmente. Se trata de un incumplimiento total, luego impide la aplicación de la facultad de moderación judicial prevista en el artículo 1154 del Código Civil. «[E]s reiterada jurisprudencia, basada en la potencialidad creadora del contenido contractual que a las partes brinda el art. 1255 del CC, así como derivada del efecto vinculante de la lex privatadel artículo 1091 del referido texto legal, que consagra el principio pacta sunt servanda,la que rechaza la moderación cuando la pena hubiera sido prevista, precisamente, para sancionar el incumplimiento total o incluso parcial o deficiente de la prestación que se hubiera producido; casos en los que no puede aplicarse la facultad judicial del artículo 1154 del Código civil, siempre que se produzca la infracción prevista para tales supuestos» ( SSTS 1ª 281/2022, 4.4; 317/2022, 20.4 y juris. cit.), «de modo que, como afirma la doctrina, la finalidad del repetido artículo no reside en resolver la cuestión de si se debe, rebajar equitativamente la pena por resultar excesivamente elevada, sino en interpretar que las partes, al pactar la pena, pensaron en un incumplimiento distinto del producido» ( STS 1ª 471/2021, 29.6 y juris. cit.). «En materia de moderación judicial de las penas convencionales, la norma del art. 1154 CC mantiene para nuestro Derecho un régimen claramente diferente, mucho más estricto, al que se ha impuesto en el Derecho comparado» ( STS 1ª 853/2021, 10.12).

17. El Tribunal Supremo ha tratado en varias ocasiones los «casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negociouna cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver (rectius:desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial)» ( STS 1ª 925/2022, 19.12).

18. «En los arrendamientos de negocio rige la libertad de pactos( art. 4.3 LAU y art. 1255 CC) , lo que incluye la libertad de introducir en el contrato un pacto por el que se atribuya a una de las partes la facultad de poner fin a la relación contractual, así como la posibilidad de pactar la cantidad que deberá pagarse por el ejercicio de esta facultad. [...]

19. Las sentencias de esta sala sobre moderación de la cantidad pactada en caso de desistimiento en contratos de arrendamiento de local de negocio han alcanzado soluciones distintas en función de las circunstancias del caso.Así, la sentencia 300/2014, de 29 de mayo, confirmó la sentencia que había moderado la indemnización pactada, en un caso en el que el contrato estableció como indemnización la cantidad equivalente a la totalidad de las rentas correspondientes al plazo de contrato de arrendamiento de local pendiente de cumplir. En cambio, la sentencia 779/2013, de 10 de diciembre, consideró que no procedía moderar la indemnización pactada en el caso de un contrato a veinte años en el que las partes acordaron que si la arrendataria extinguía el contrato dentro del plazo inicial de cinco años debería abonar el importe de las rentas que faltaren por devengar hasta completar el indicado plazo de cinco años. En ambos supuestos, con una terminología imprecisa, los contratos hablaban de «resolver» y de «indemnizar». [...] En el supuesto que da lugar al presente recurso, las partes ampliaron la duración del contrato inicialmente pactada de veinticinco a treinta años a partir de la modificación del contrato. Durante esos treinta años, la arrendadora quedaba comprometida a ceder el uso del local a la arrendataria, mientras que esta solo estaba obligada a mantener el contrato durante los diez primeros años. A juicio de esta sala no resulta irrazonable que en un contrato que tiene una duración de treinta años se garantice el pago de la renta durante los diez primeros años y se exija a la arrendataria que quiere salir del contrato con anterioridad el pago de esa penalización» ( STS 1ª 179/2018, 3.4; también obligó a estar a lo pactado la STS 1ª 810/2009, 23.12).

20. Por analogía con la sentencia citada 179/2018, no resulta irrazonable en el Arrendamiento litigioso que la Arrendadora se garantice el pago de 1/3 de la duración pactada.

21. Además, en la reciente jurisprudencia, un eventual alquiler sustitutorio,que aquí tampoco se demuestra, no permite moderar. «Partiendo de la razonabilidad de la cláusula contractual no se puede reprochar a la arrendadora la diligencia mostrada al buscar un alquiler sustitutorio una vez que se produjo la recuperación de la posesión del local como consecuencia de la extinción del contrato de arrendamiento por voluntad de la arrendataria. Lo contrario equivaldría a incentivar a los arrendadores para que no pongan en el mercado nuevamente el local después de la extinción del contrato, máxime si se tiene en cuenta los argumentos de la demandada acerca del escenario de la bajada de los precios de alquiler como consecuencia de la crisis. [...]. El hecho de que se llegara a concertar un nuevo arrendamiento con un tercero después de la extinción del contrato y antes de los diez años no permite una moderación de la cuantía fijada en el contrato prevista, precisamente, para el desistimiento durante los diez primeros años de contrato ( art. 1154 CC) » ( STS 1ª 179/2018; en otro caso, STS 1ª 317/2022, 20.4).

22. «Finalmente, la acción de enriquecimientoresulta inadecuada cuando las daciones patrimoniales se rigen por ley o por contrato; no siendo el Derecho de enriquecimientos un recurso atécnico para la revisión judicial de lucros» ( SSAP Madrid 10ª 631/2023, 13.11 y Madrid 14ª 372/2022, 13.10 y las que cita). «Puesto que la doctrina del enriquecimiento injusto se dirige a corregir adjudicaciones patrimoniales antijurídicas, no puede apreciarse tal cosa por el cumplimiento de lo previsto libremente por las partes en un contrato que no ha sido invalidado y respecto del que la parte demandada, que invoca irregularidades en su otorgamiento, no ha ejercido acción específica alguna mediante reconvención. Por lo dicho, la cantidad exigida según el contrato no carece de causa, lo que constituye uno de los presupuestos requeridos para la aplicación de la doctrina del enriquecimiento injusto» ( STS 1ª 179/2018 en relación con una penalización locativa).

III

CLÁUSULA REBUS SIC STANTIBUS. COVID. ARRENDAMIENTOS

23. Intereconomíasolicita la restitución de las rentas de marzo y abril de 2020 porque entiende que no se debían, por las circunstancias extraordinarias de la crisis sanitaria. Añade que no tuvo otra alternativa que firmar el Aplazamiento y que este no obsta la posibilidad de solicitar la exención de rentas a causa de la pandemia.

24. A) Rebus sic stantibus.- Conforme a la doctrina del cambio de circunstancias, como cláusula de excepción a la vinculación a lo pactado, el cumplimiento de un contrato devendrá inexigible, total o parcialmente, si deviene tan oneroso debido al cambio de circunstanciasque sería manifiestamente injusto mantener vinculado al deudor a la obligación (arg. PECL 6:111[2] pry DCFR III 1:110[2] pr;cit. SSAP 10ª 631/2023, 13.11 y Madrid 11ª 214/2019, 29.5). El destino del contrato depende de la continuidad inalterada de las circunstancias subyacentes a su celebración.

25. La formulación de esta doctrina proviene de una larga tradiciónpues el cumplimiento de lo prometido (fidem tenere)se mantiene «cuando todo fuera igual» (cum eadem omnia sint)y no si «cualquier cosa hubiera cambiado» (quidquid mutatur;SÉNECA, Ben.4.35.2, invocando la tacita exceptioen Ben.4.39.3; ant.PLATÓN, Pol.331[c] y CICERO, Off.1.10 y 3.25); «luego siempre debe subentenderse esta condición "si las cosas se mantienen en el mismo estado"» (JOHANNES TEUTONICUS, Gl. ord.Decr. Grat. 2.22.2.14); «todas las promesas se entienden manteniéndose las cosas así [rebus sic se habentibus]»(BALDUS, Comm. Omn. Dig.46.3.38pr). El Iusnaturalismo distinguió la situación en la que las partes no quisieron que el contrato vinculara, aunque no incluyeran una cláusula expresa (defectus originarius voluntatis),como cuando se frustró el fin del contrato; del caso del cambio de circunstancias imprevisto, donde la ejecución del contrato llevaría a resultados no buscados (casus emergentes repugnantia cum voluntate)(GROTIUS, DJB2.22 y 26). La expresión fundamental de esta doctrina fue acuñada en el usus modernus:«Omne pactum, omnis promissio, rebus sic stantibus, intelligenda est» (LEYSER, MeditationesI 1772, 40.4). La doctrina del cambio de circunstancias fue positivada en algunos de los códigos de la Ilustración (bávaro, prusiano y austríaco); luego defendida bajo la doctrina de la suposición tácita (WINDSCHEID, Voraussetzung1850). Sin embargo, la Pandectística del XIX relegó la cláusula por no hallar base suficiente en el derecho romano y no convenir a una burguesía en búsqueda de la seguridad contractual. Con todo, por la ruinosa situación e hiperinflación que siguió a la Primera Guerra Mundial, se recibió por el Tribunal imperial (claramente en RGZ 21.9.1920 III 143/20 y RGZ 3.2.1922 II 640/21 esta tomando la doctrina de la base del negocio de OERTMANN, Geschäftsgrundlage1921), pasando finalmente a los Códigos alemán (§ 313 BGB2002) e italiano (art. 1467 Codice). En Francia, la doctrina de la imprévisionse ha codificado recientemente (art. 1195 Code2016). En Inglaterra, se asumió la doctrina de la implied condition (Taylor v Caldwell[1863] 122 ER 309) o la más restrictiva de la frustration (Krell v Henry[1903] 2 KB 1740). En España, la jurisprudencia pronto asumió la cláusula rebusy la doctrina de la base del negocio también se menciona en algunas sentencias «y hasta ofrece la ventaja de poner de relieve el aspecto objetivo de la causa concreta, oscurecida por la concepción subjetivista de la cláusula "rebus sic stantibus"» (CASTRO, Negocio1967 § 396).

26. La disposición adicional séptima «Cambio extraordinario de las circunstancias contractuales»de la Ley 3/2020, de 18 de septiembre , de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID-19 en el ámbito de la Administración de Justicia preveía que «El Gobierno presentará a las Comisiones de Justicia del Congreso de los Diputados y del Senado, en un plazo no superior a tres meses, un análisis y estudio sobre las posibilidades y opciones legales, incluidas las existentes en derecho comparado, de incorporar en el régimen jurídico de obligaciones y contratos la regla rebus sic stantibus.El estudio incluirá los datos disponibles más significativos sobre el impacto de la crisis derivada de la COVID-19 en los contratos privados».

27. «El Derecho españolcarece de una disposición general sobre revisión o resolución del contrato por alteración sobrevenida de las circunstancias. Sí existen, dispersas a lo largo del ordenamiento, expresas previsiones legales que tienen en cuenta el cambio de circunstancias en el cumplimiento de las obligaciones, introduciendo excepciones que, por razones diversas, flexibilizan las consecuencias del principio pacta sunt servanday del principio de la responsabilidad del deudor» ( STS 1ª 447/2017, 13.7). «[L]a falta de una regulación legal de la problemática relativa a la modificación sobrevenida de las circunstancias, agravada por las diversas perspectivas jurídicas con que es contemplada en la doctrina científica, genera incertidumbre acerca de la incardinación del tema en el ordenamiento jurídico positivo (se consideran, entre otras, las posibilidades del principio de integración contractual de la buena fe objetiva ex art. 1258 CC, la normativa relativa a la causa, o tomar en cuenta los preceptos relativos al equilibrio de las prestaciones en cuanto a los contratos con obligaciones recíprocas)» ( STS 1ª 481/2005, 17.6; not. STS 1ª 333/2014, 30.6 añadiendo el principio de conmutatividad [sobre este principio, ampliamente, SAP Madrid 11ª 214/2019, 29.5]; las SSTS 1ª Pleno 822/2012, 18.1.2013 y 626/2013, 29.10 mencionan la doctrina de la «continuada influencia de la causa»; cf. la distinción con el art. 1258 CC, en STS 1ª 64/2015, 24.2). En la jurisprudencia, igualmente se menciona la doctrina germánica de la base del negocio, objetiva y subjetiva (v. SSTS 1ª precitadas, 197/2007, 1.3 como «fórmula más evolucionada»; 309/2013, 26.4 y 5/2019, 9.1; ant. STS 1ª 14.12.1940 RJ 1940\1135 sin llegar a aplicarla).

28. En un análisis económico,la doctrina rebus sic stantibusy sus equivalentes ahorran costes de negociación de los contratos, concretamente, el de prever y discutir sobre circunstancias razonablemente improbables (lo cual tampoco evita el riesgo de que lo pactado sea, a la postre, ineficiente). Acaecido el evento, los tribunales proveerán. Distintamente, sí es exigible a las partes la previsión razonable de las circunstancias frecuentes (v. g. la quiebra de una sociedad), escenarios en los que el coste de renegociar el precio es muy elevado, o la probabilidad de alcanzar un acuerdo improbable.

29. Los requisitosde aplicación serían: (i) existencia de una base del negocio; (ii) modificación sustancial sobrevenida de las circunstancias; (iii) relevancia de la circunstancia para la conclusión del contrato, es decir, que el deudor no lo habría concluido o lo habría concluido con otro contenido ("elemento hipotético"), lo que puede ser inferible de la imprevisibilidad, en su posibilidad o magnitud, al tiempo de contratar; (iv) inexigibilidad de mantener el contrato sin modificar ("elemento valorativo") para lo que, dentro de ciertos límites, tiene especial importancia el reparto legal o contractual del riesgo; y (v) las partes no alcanzan un acuerdo tras negociar de buena fe (arg. PECL 6:111[2] y DCFR III 1:110[3]; § 313 BGB; sim. STS 1ª 5/2019; sobre el deber de negociar, dub. STS 1ª 19/2019, 15.1; considerando determinante la previsión, STS 1ª 559/2022, 11.7 y 1195 Code; o que el riesgo estuviera cubierto por el contrato, SSTS 1ª 452/2019, 18.7; 455/2019, 18.7 y 156/2020, 6.3).

30. Como efectos,el tribunal puede (a) adaptar el contrato, esto es, variar la obligación en orden a hacerla razonable y equitativa en las nuevas circunstancias o (b) terminar (rescisión lato sensu)la obligación en una fecha y en los términos que sean determinados por el tribunal (arg. PECL 6:111[3] y DCFR III 1:110[2]; sim. SSTS 1ª cit. 822/2012; considerando la modificación preferente, not.385/1959, 6.6 ; 197/2007 y 591/2014, 15.10; también § 313 BGB, 1195 Code y las propuestas normativas internacionales). Sin embargo, la doctrina del cambio de circunstancias debe ceder ante la de la imposibilidad sobrevenida (v. distinción en STS 1ª 333/2014 y en SSTS 1ª 484/2022, 15.6 y 652/2022, 11.10). Además, cuando la obligación pueda ser finalizada por el deudor (v. g. contratos de duración indefinida mediante preaviso) no será necesario acudir a este remedio.

31. Sobre los grupos de casosde aplicación, en abstracto, conviene a los casos de excesiva onerosidad(hardship) o quiebra del equilibrio contractual negocio (v. g. devaluación monetaria ["pagar con nada"]) y alteración del fin -el acreedor ya no tiene interés alguno en la prestación debido a las nuevas circunstancias ("pagar por nada")-.

32. Ahora bien, «aunque esta regla ha sido reconocida por la jurisprudencia, siempre lo ha hecho de manera muy cautelosa,dado el principio general, contenido en el art. 1091 CC, de que los contratos deben ser cumplidos. Y más excepcional aún se ha considerado su posible aplicación a los contratos de tracto único como es la compraventa» ( STS 1ª 5/2019 ant.Pleno 820/2012, 17.1.2013), «para evitar que a su sombra los organismos jurisdiccionales creen una convención distinta a la libremente pactada por los interesados» ( STS 1ª 306/1986, 17.5; et.291/1963, 26.3). «Se refiere fundamentalmente a las relaciones de tracto sucesivo, aunque alguna sentencia no la descarta en las de tracto único pero de ejecución diferida» ( STS 1ª 197/2007; et. 481/2005, 17.6 y 514/2013, 22.7 y juris. cit.; también la prevé para los contratos unilaterales el art. 1468 Codice, con la solución de la modificación equitativa [reductio ad aequitatem]).

33. Particularmente, recordamos que «el contrato es un instrumento jurídico para la distribución de riesgos»( SAP Madrid 11ª 88/2017, 13.3) y que en las expectativas razonables de los contratantes deben considerarse todas las circunstancias del caso concreto, pero «en particular la distribución del riesgo contractual o legal» (arg. 313[1] BGB). «Esta sala ha descartado la aplicación de la regla rebuscuando, en función de la asignación legal o contractual de los riesgos, fuera improcedente revisar o resolver el contrato» ( STS 1ª 214/2019, 5.4 y juris. cit.). En un primer análisis, la doctrina de la base del negocio puede indicarnos si el cambio de circunstancias «altera el estado de cosas de un modo relevante»; pero, después, para responder a «si dicha alteración debe tener consecuencias para las partes implicadas» se debe considerar el criterio de la asignación contractual del riesgo: «el aleaso marco de riesgo establecido o derivado del negocio, el denominado "riesgo normal del contrato"» ( STS 1ª 333/2014; et.5/2019 y juris. cit.).

34. La alteración de la base del negociose debe la mayoría de las veces a la modificación o a la errónea suposición de circunstancias que son relevantes precisamente (y solo) para el respectivo contrato ("pequeña base del negocio").

35. Sin embargo, la alteración de la base del negocio también puede derivar de cambios radicales de las circunstancias políticas, económicas o sociales (guerra, inflación, revolución, catástrofes naturales, pandemia, etc.) (la llamada "gran base del negocio"). Ahora bien, el acontecimiento en cuestión tiene que repercutir directamente en la relación contractual, p. e., conducir a una alteración de la relación de equivalencia o a eliminar la posibilidad de utilizar el objeto de la prestación. Por lo tanto, no basta con que cambien las condiciones marco generales económicas y sociales a causa del acontecimiento.

36. En concreto, sobre los efectos de la crisis económicaen la revisión de los contratos, aunque ocasionalmente se ha postulado una «aplicación normalizada de la figura» ( SSTS 1ª 333/2014 y juris. cit.; también 591/2014), la jurisprudencia predominante aclara que la crisis económica "por sí sola" no es motivo suficiente para modificar o extinguir un contrato (v. SSTS 1ª Pleno 820/2012, 64/2015; 237/2015, 30.4; 447/2017 y 214/2019).

37. B) Arrendamientos y pandemia.-

38. a) Moratoria.-El Real Decreto-ley 15/2020,de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, explicaba en su Preámbulo: «Como consecuencia de las medidas excepcionales adoptadas por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, muchas actividades económicas se han visto obligadas a suspender su actividad o a reducir drásticamente la misma.

39. En virtud de lo anterior, la falta de ingresos o la minoración de los mismos durante el periodo que dure el estado de alarma puede dar lugar a la incapacidad financierade autónomos y pymes para hacer frente al cumplimiento, total o parcial, de sus obligaciones de pago de renta de locales en alquiler que pone en serio riesgo la continuidad de sus actividades.

40. A falta de acuerdoentre las partes, la Ley 29/1994,de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas, salvo en lo referido en su artículo 26, relativo a la habitabilidad de la vivienda derivada de la ejecución de obras, que puede ser aplicable a los locales de negocio vía artículo 30 de esta Ley.

41. Asimismo, si se acude a la regulación del >Código Civil referida a la fuerza mayor, tampoco ofrece una solución idónea porque no ajusta la distribución del riesgo entre las partes, aunque puede justificar la resolución contractual en los casos más graves.

42. Ante esta situación, procede prever una regulación específicaen línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual. Se considera conveniente ofrecer una respuesta que permita abordar esta situación y regular un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales».

43. La anterior regulación solo operaba «siempre que dicho aplazamientoo una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario»(art. 2.1, también 1.1 para grandes tenedores).

44. Este es el caso de autos en el que, por Anexode 30/4/2020 (doc. nº 6 de la demanda),sin referencia al Decreto, las partes se limitaron a pactar un aplazamiento de la mitad de las rentas de mayo y junio para su pago fraccionado en mensualidades posteriores.

45. Es inaplicable ratione temporisel Real Decreto-ley 35/2020,de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria, porque del Arrendamiento ya se había desistido con anterioridad.

46. b) Cláusula rebus sic stantibus.- El Derecho de excepción concedió una moratoria en el pago de la renta, pero no trataba de la exención o reducción del pago de las rentas, aunque parte de la premisa de la perpetuación de la obligación de pago. No obstante, debe interpretarse que el Legislador buscaba una protección mínima para los arrendatarios, que no excluye una protección mayor en aplicación de doctrinas generales en función de las concretas circunstancias de cada caso. En efecto, el Tribunal Supremo admite una eventual aplicación alternativa de la cláusula rebus sic stantibus,al margen de la normativa especial (v. SSTS 1ª 982/2024, 10.7; Pleno 1069/2024, 24.7 y Pleno 1070/2024, 24.7).

47. Procesalmente, «en un juicio que, como hemos dicho, es plenario y produce cosa juzgada, la arrendataria que se opone a la demanda debió introducir todas las excepciones materiales o formular reconvenciónsi lo que pretendía es que se declarara que el contrato quedaba modificado por un cambio de circunstancias que justificaría que no se aprecie la inexistencia de pago. [...] la arrendataria debería haber formulado reconvención para hacer valer una pretensión que iba más allá de la aparente finalidad meramente defensiva frente a la demanda de desahucio, pues no estaría planteando que en virtud de los compromisos asumidos en el contrato no debía nada, sino que no debía nada pese a lo previsto en el contrato, que debería entenderse modificado por el cambio de circunstancias» ( STS 1ª Pleno 1070/2024; también exigiendo acción o reconvención, SSTS 1ª Pleno 966/2023, 19.6 y 1069/2024).

48. «Las alegaciones de que no se debe lo reclamado porque ha sobrevenido un suceso inevitable e imprevisible no se alejan mucho de la invocación de un cambio de circunstancias para excluir la aplicación de las previsiones contractuales sobre la renta, lo que propiamente no es un problema de fuerza mayor. En realidad vienen a coincidir sustancialmente con lo que suele entenderse por la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus,pues lo que justificaría a juicio de la arrendataria la falta de un pago correcto por su parte serían las dificultades a las que se enfrentó para obtener ingresos como consecuencia de las medidas legales y administrativas adoptadas por razón de la crisis sanitaria» ( STS 1ª Pleno 1070/2024 que, no obstante, responde al recurso en concreto, negando que el pago de una obligación dineraria pueda ser de imposible cumplimiento).

49. En los antecedentes,si una cosa ha sido concedida, contra el pago de una remuneración, para su «aprovechamiento» (fruendum),dependerá de los términos del acuerdo si la cosa fue entregada para un mero uso (se hablaba entonces de "alquiler"), o para su uso y disfrute ("arrendamiento"). En Roma, se cedía el uso al inquilinusde vivienda y se arrendaban también para su disfrute al colonuslas tierras agrícolas.

50. Conforme al Código Civil, «el arrendador está obligado: [...] 3.º A mantener al arrendatario en el goce pacíficodel arrendamiento por todo el tiempo del contrato» ( art. 1554 CC) . «Si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente» ( art. 1556 CC) .

51. Pues bien, las medidas extraordinarias contra la pandemia por las que se decretó el cierre de establecimientos, o se limitaron los horarios o el aforo, no son un riesgo de la finca (luego de la propiedad) sino un riesgo de la actividado riesgo de la explotación (luego del arrendatario). El arrendador garantiza el goce pacífico de la cosa,pero no garantiza los frutos o goce comercial. El arrendador de un local de negocio no se obliga a que el arrendatario pueda continuar ejerciendo la actividad empresarial si ello sucede por una razón ajena al local arrendado relativa a la estructura, habitabilidad o funcionalidad.

52. Como explica el Tribunal Supremo alemán, que ya se ha pronunciado en varias ocasiones sobre la cuestión (a partir de BGH 12.01.2022 XII ZR 8/21), los impedimentos y restricciones de Derecho públicoal uso contractual de un inmueble arrendado solo constituyen una infracción de mantener el goce pacífico si se basan en la naturaleza específica del inmueble arrendado y no tienen su causa en circunstancias personales u operativas del arrendatario. La restricción de uso provocada por la medida legislativa debe estar directamente relacionada con la naturaleza, el estado o la ubicación específicos del inmueble arrendado. El arrendador de un local comercial solo está obligado a mantener la propiedad arrendada durante la vigencia del contrato en un estado que permita al inquilino utilizarla según lo previsto contractualmente. Por otro lado, el riesgo de uso de la propiedad arrendada generalmente corre a cargo del inquilino en el caso del alquiler comercial. Esto incluye, sobre todo, el riesgo de poder obtener ganancias con la propiedad alquilada. Si la expectativa de beneficio del arrendatario no se cumple debido a una circunstancia que ocurre posteriormente, se materializa un riesgo típico del arrendatario comercial.

53. Tampoco se aprecia una privación del goce porque se impida o restrinja de factoel acceso al local arrendado a los potenciales clientes.Es cierto que el acceso sin obstáculos al local alquilado es un requisito previo para el uso contractual del inmueble arrendado, especialmente en el caso del arrendamiento de locales comerciales, si el negocio que se explota en él depende del tráfico de clientes. Sin embargo, el requisito previo para ello es que la restricción de acceso esté directamente relacionada con la ubicación o la naturaleza del inmueble alquilado (p. ej. obras públicas en las proximidades del inmueble alquilado).

54. Desde antiguo se conoció tanto la deductio ex mercedepara el caso de pérdida fortuita del disfrute; como la remissio mercedis -reducción proporcional del monto del canon- para el caso de conservar el disfrute pero no poder desarrollar o arruinarse la actividad prevista. Aunque, para alguna doctrina, estas instituciones son ventajas procesales de una instancia natural de la regla periculum locatoris(ZIMMERMANN, Obligations,373); en la tesis mayoritaria, al menos la dominante al tiempo de la Codificación, son una medida imperial extraordinaria, equitativa, porque el riesgo de la cosecha (actividad) en otro caso era imputable al colono (KASER/KNÜTTEL/LOHSSE, RPr§ 42.10).

55. Además, superando el criterio de que la remisión se condicionaba a la ruina de todos los frutos (D. 19.2.15.2), luego se introdujo una solución más flexible:«La fuerza mayor, que los griegos llaman fuerza de Dios, no debe ser perjudicial al arrendatario, si hubieren sido lesionados los frutos más de lo que es tolerable; de otra suerte, el daño moderado debe soportarlo con ánimo sereno el colono, al cual no se le quita la inmoderada ganancia» (D. 19.2.25.6; también en C. 4.65.8 «con razón pedirás que se te tenga en cuenta conforme a la buena fe»).

56. En el Código Civil,se admite la reducción de renta «en caso de pérdida de más de la mitad de frutos» ( art. 1575 I CC por analogía; el párrafo II contempla la «peste» como caso fortuito extraordinario; también se plantea su aplicación en arrendamiento de industria la STS 1ª 19/2019, 15.1; criterio de la "mitad" tomado de los Códigos Civiles francés y austriaco, al ver aquellos codificadores un paralelismo con la laesio enormis;antes, también por el criterio de la mitad, art. 44 de la derogada Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de arrendamientos rústicos; distintamente, los codificadores del BGB inicial no gustaron de ninguna de las instituciones que permitían revisar los contratos). Desde luego, no creemos que la reducción no sea relevante si no se alcanza el 75 % (umbral de los Decretos) perjudicando a los arrendatarios con lo que se introdujo en su beneficio.

57. Además, el Código Civil, a diferencia del Digesto o de las Partidas, no acoge un cómputo globalde frutos a lo largo del arrendamiento. «[N]o admitimos compensación de la esterilidad extraordinaria de un año con la abundancia extraordinaria de otro: el Derecho Romano y Patrio, así como el artículo 1769 francés, han sutilizado mucho en este punto, pues que es casi imposible el caso de abundancia extraordinaria por un caso fortuito extraordinario; se deja además en suspenso la compensación hasta espirar el arriendo y se abre la puerta a pleitos innecesarios: por último, la ley romana 15 habla de la abundancia en años posteriores, sequentibus annis;la de Partida y el artículo francés de posteriores o anteriores, «el año ante desse o despues»» (Gª GOYENA, Concordancias,art. 1509).

58. Pues bien, pronto se vio la conexión de la remissio mercediscon la cláusula rebus(LEYSER, MeditationesIV, 217.6 y para predios urbanos XI, 217.18). En Francia, se defendió la rebaja proporcional cuando por un accidente imprevisto el goce sufre alguna alteración muy considerable (POTHIER, Louage1764, 143 y 148). Al igual que la cláusula rebus,la remisión de las rentas renació tras la Primera Guerra Mundial en Alemania en una ley especial (Pachtschutzordnung de 9.6.2020) hasta que en 1985 accedió al § 593 BGB como lex specialisde la cláusula rebus sic stantibus(HÜBNER).

59. En esta línea, en el caso de cierre administrativode negocio para combatir la pandemia, cabe admitir una pretensión del inquilino de un local de uso comercial para el ajuste del alquiler en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

60. En principio y para otros casos, se puede exigir una adaptación del contratoporque las circunstancias que eran base del contrato cambiaron significativamente después de la celebración y las partes no habrían celebrado el contrato o lo habrían celebrado con un contenido diferente si hubieran previsto la pandemia y las medidas sanitarias. En efecto, puede suponerse que las partes honestas no habrían regulado unilateralmente el riesgo económico asociado a expensas del inquilino en otros casos, sino que habrían previsto una posibilidad de ajuste de la renta.

61. Sin embargo, el mero cese de la base del contrato no da derecho a la adaptación del contrato. Por el contrario, es necesario que no pueda esperarse que la parte contratante se adhieraal contrato sin cambios, teniendo en cuenta todas las circunstancias del caso concreto, en particular la distribución contractual o legal del riesgo. El cambio drástico requiere que la adhesión al pacto conduzca a un resultado que ya no sea aceptable para la parte interesada.

62. En la relación entre el arrendador y el inquilino, el inquilino generalmente asume el riesgo del usode la propiedad arrendada. En el caso del alquiler comercial, esto incluye, sobre todo, la posibilidad de obtener beneficioscon la propiedad alquilada. Si la expectativa de beneficio del arrendatario no se cumple debido a una circunstancia que ocurre posteriormente, se materializa un riesgo típico del arrendatario comercial. Esto también se aplica cuando las operaciones comerciales del arrendatario se ven afectadas por medidas legislativas o administrativas sobrevenidas.

63. Sin embargo, si la expectativa defraudada de beneficios del inquilino se basa en una medida extraordinaria por la pandemia,como un cierre temporal de la empresa, esto va más allá del riesgo habitual de uso del inquilino. Las desventajas económicas que sufre el inquilino comercial no se basan en decisiones comerciales o en la idea decepcionada de poder operar un negocio en el local alquilado con el que se generan ganancias. Más bien, son consecuencia de las amplias intervenciones estatales en la vida económica y social para combatir la pandemia de COVID-19, de las que ninguna de las dos partes del contrato de arrendamiento puede ser considerada responsable. Las medidas se seleccionaron en función de criterios epidemiológicos, pero en principio no estaban vinculadas a las características específicas de los negocios de los inquilinos ni a las del inmueble alquilado. Por lo tanto, la pandemia de COVID-19 materializó en última instancia un riesgo general para la vida, que no está cubierto por la distribución del riesgo en virtud del contrato de arrendamiento, a falta de una disposición contractual específica. El riesgo asociado no puede asignarse únicamente a una parte contratante.

64. No obstante lo anterior, el hecho de que no sea razonable para un inquilino que se adhiera al contrato inalterado también requiere tener en cuenta todas las circunstancias del caso individual.En el balance, es importante en primer lugar determinar qué inconvenientes ha sufrido el inquilino como consecuencia del cierre del negocio y su duración.

65. En el caso de un inquilino comercial, estos consistirán principalmente en una disminución concreta de la facturacióndurante el período de cierre. También puede ser necesario tener en cuenta qué medidas tomó o podría haber tomar el inquilino para reducir las pérdidas inminentes durante el cierre del negocio.

66. También deben computarse las ventajas financierasque el arrendatario ha podido obtener de las prestaciones estatales para compensar estas desventajas relacionadas con la pandemia. Es posible que también deban tenerse en cuenta las coberturas del seguro de explotación del inquilino. En cambio, los préstamos ICO-Covid no se tienen en cuenta en el equilibrio exigido porque, al final, no compensan al arrendatario por la pérdida de volumen de negocio. También habría que computar las eventuales ventajas que conllevan una reducción global de los costes. Esto también incluye el ahorro de costes salariales, por ejemplo, en el caso del trabajo con jornada reducida (BGH 13.07.2022 XII ZR 75/21).

67. Por último, los intereses del arrendadortambién deben tenerse en cuenta en la ponderación necesaria. Por lo tanto, también puede ser importante el grado en que el arrendador depende económicamente de la renta (BGH 16.02.2022 XII ZR 17/21).

68. En este contexto, en cuanto a la carga de la prueba,el contratante que invoca una perturbación de la base del contrato debe demostrar que no podía esperarse razonablemente que se adhiriera al contrato inalterado. Por lo tanto, el inquilino debe explicar y, si es necesario, demostrar, qué desventajas sufrió por el cierre o la restricción de su negocio que hacen que no fuera razonable que pagara el alquiler en su totalidad durante este período y qué esfuerzos razonables realizó para mitigar las pérdidas inminentes. Si el inquilino afirma no haber recibido ninguna ayuda estatal, debe demostrar y, si es necesario, probar que intentó en vano obtener una posible ayuda. Si no lo consigue, debe ser tratado como si hubiera recibido el apoyo estatal. Si, por el contrario, el arrendador objeta que las pérdidas reclamadas por el inquilino no se deben a la pandemia, la carga de la presentación y la prueba recae sobre él.

69. «[C]uando como aquí ocurre, se reclama la reducción de renta, la acción ejercitada para su prosperabilidad exige, que se acredite la real situación económica del establecimiento para valorar la repercusión en su caso, que la situación ha tenido y su correlación con la carga económica del contrato de arrendamiento, y nada de esto se ha acreditado, cuando está a disposición de la actora su documentación contable,no pudiendo considerar que con la testifical practicada se prueba lo anterior, y que, sin prueba de los hechos, no puede apreciarse la concurrencia de los requisitos que la aplicación de la cláusula conlleva, ni es procedente, en consecuencia, modificar el importe de la renta» ( SAP Madrid 13ª 408/2024, 24.10; tampoco se aportó prueba suficiente en SAP Madrid 13ª 76/2021, 23.2).

70. Sobre estas premisas, la actividad probatoria desplegada por Intereconomía ha sido prácticamente inexistente. Sus pérdidas solo podían ser un reflejo de la crisis económica general y, no obstante, ni siquiera demuestra contablemente la reducción de facturación.

71. En este sentido, los efectos económicos negativos deben basarse en medidas extraordinarias que afecten específicamenteal negocio respectivo. Se trata, por ejemplo, de las órdenes de cierre de negocios o de los límites de aforo. En su caso, una restricción del acceso a las personas con un determinado estado de vacunación sin que todo el mundo pueda obtener una autorización de acceso mediante una prueba. Sin embargo, aquellos perjuicios que tengan otra causa y, por lo tanto, no representen una consecuencia directa de las restricciones relacionadas con la pandemia están excluidos de la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus.Por lo tanto, una disminución de las ventas, por ejemplo, causada por la reducción del horario de apertura de los establecimientos como consecuencia de una decisión puramente empresarial, no puede desempeñar ningún papel a este respecto. Esto se aplica, por ejemplo, a un aumento del ahorro por los clientes en el tiempo de la pandemia. A este respecto, las circunstancias de la evolución económica general se atribuyen al riesgo de uso del arrendatario (en este sentido, BGH 16.02.2022 XII ZR 17/21; 13.07.2022 XII ZR 75/21 y 23.11.2022 XII ZR 96/21).

72. Por último, no cabe inferir que el Contrato y las rentas eran inaceptables para Intereconomía de haber conocido la pandemia cuando, antes bien, con conocimiento de la nueva realidad, consintió un mero Aplazamientode dos mensualidades. Del principio de autonomía privada se deriva que los acuerdos contractuales tienen prioridad sobre la cláusula rebus o su fórmula más desarrollada de la alteración de la base del negocio.

73. Además, aunque la firma del anexo con el Aplazamiento no supusiera una renuncia expresa a solicitar la adaptación del Contrato, cabe suponer que la disminución del volumen de negocios no era realmente tan significativa para impedir el pago del alquiler.

IV

COSTAS Y DEPÓSITO

74. Las costas de esta alzadase imponen a la parte apelante por desestimación del recurso ( art. 398.1 en relación con el 394.1 LEC) .

75. Se dispone la pérdida del depósitopara recurrir (disp. ad. 15ª.9 LOPJ) .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,