Sentencia Civil 116/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 338/2023 de 27 de febrero del 2025

PRIMERO.- Planteamiento del litigio. Sentencia de instancia. Recurso de apelación.

La COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 DE CASTELLBISBAL, representada por su Presidente Sr. Roque, presenta demanda de juicio ordinario de reclamación de cuotas comunitarias impagadas por importe 7.160,75 euros, más las que se devenguen y resulten impagadas, más intereses legales y costas, contra D. Belarmino, Dª Antonieta y Dª Elsa, en la que expone:

D. Belarmino, Dª Antonieta y Dª Elsa son los propietarios del local sito en la DIRECCION000 con entrada por la DIRECCION001, de Castellbisbal, y de la que existe una deuda de cuotas comunitarias objeto de reclamación.

Dicha finca pertenece a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 DE CASTELLBISBAL, por lo que debe contribuir de conformidad con el artículo 9 de la LPH y artículo 553. 45 del CCCat, a los gastos comunes de la Comunidad de Propietarios para su eficaz mantenimiento.

En la Junta de Propietarios Extraordinaria celebrada el día 13 de febrero de 2020 se aprobó, entre otras cosas, la realización de obras de mantenimiento y su presupuesto, se informó sobre la comunicación a la parte demandada de las cuantías adeudadas a la comunidad de propietarios, y se acordó la tramitación y autorización al Presidente de la reclamación a los demandados por la vía judicial.

Asimismo, la Junta de Propietarios Ordinaria celebrada el día 9 de noviembre de 2020 aprobó, entre otras cosas, la reclamación de los gastos derivados de los trabajos de impermeabilización y obstrucción del desagüe a los propietarios del local 1-Bis, según su coeficiente de participación, y actualización de las derramas realizadas por la comunidad de propietarios.

Estos acuerdos no han sido impugnados por la parte demandada que, a pesar de ello, no abona las cuotas comunitarias respecto del local, cuyos importes y conceptos constan debidamente reflejados en el certificado de deuda aportado y en consonancia con las facturas de reparación.

Según certificado de deuda, hasta el mes de noviembre de 2020, la deuda asciende a 7.160,75 euros, habida cuenta que la deuda inicialmente reclamada era de 3.710,24 euros (cuotas de 2015-2019) más las cuotas por obras que se han realizado posteriormente durante el periodo del año 2020.

A dichos importes, se deberán añadir las cuotas impagadas que se devenguen y no se paguen hasta el momento en el que se obtenga resolución firme.

Y solicita que, dando a los autos del curso legal, se dicte en su día sentencia condenando a la parte demandada:

1.- A abonar a la demandante la cantidad de 7.160,75 euros, en concepto de cuotas comunitarias extraordinarias por el local en los términos y por las cantidades que constan desglosadas en la demanda y en los documentos adjuntos.

2.- A abonar a la demandante la cantidad que resulte de incrementar las cuotas devengadas e impagadas a partir del mes de noviembre 2020 hasta sentencia, y que serán actualizadas a todos los efectos legales oportunos.

3.- A abonar a la demandante los intereses.

4.- A abonar las costas procesales.

Dª Antonieta, Dª Elsa y D. Belarmino presentan escrito de contestación a la demanda en el que oponen:

a. Defecto legal en el modo de proponer la demanda.

b. Prescripción de la acción ejercitada.

c. Falta de legitimación activa de la Comunidad. La parte demandada niega la legitimación activa de la Comunidad toda vez que la misma no existe jurídicamente, al no haberse constituido legal y formalmente mediante la Junta de Propietarios celebrada a tal efecto.

d. Falta de legitimación pasiva de los demandados.

e. Falta de acuerdos de Junta que sustenten los diferentes conceptos que integran la deuda reclamada.

f. Pluspetición respecto a la cantidad reclamada.

Asimismo, formulan demanda reconvencional contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE DIRECCION000 DE CASTELLBISBAL, solicitando se dicte sentencia, por la que, estimando íntegramente la reconvención, declare la nulidad de los acuerdos adoptados en las Juntas de Propietarios cuyo objeto ha sido la aprobación de los conceptos que integran la deuda reclamada, así como la liquidación de la misma en cuanto a su importe imputado a los demandados, con expresa condena en costas a la parte demandada en reconvención.

Por auto de fecha 1 de marzo de 2021, se inadmite a trámite la demanda reconvencional.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda deducida por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 DE CASTELLBISBAL contra Dª Antonieta, Dª Elsa y D. Belarmino, imponiendo a la parte demandante las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 DE CASTELLBISBAL interpone recurso de apelación en el que alega:

1. Legitimación activa por parte de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 DE CASTELLBISBAL.

Sentencia previa: la parte demandada aporta con su escrito de contestación de la demanda, la sentencia número 36/2020, de 5 de noviembre de 2020, del Juzgado de Primera Instancia número 5 de Rubí en la que se reconoció la legitimación pasiva a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 DE CASTELLBISBAL, quien actuó legalmente representada con plenas facultades para el allanamiento realizado, especialmente, cuando se trataba de pagar al local 1 BIS los 4.703,91 euros objeto de reclamación.

La Comunidad de Propietarios DIRECCION000 de Castellbisbal está legalmente constituida puesto que ha obtenido el NIF por parte de la Agencia Tributaria a los efectos de poder operar debidamente. En caso de no contar con ningún título constitutivo no hubiera sido posible obtener dicha identificación fiscal.

Y se ha legalizado el Libro de Actas ante el Registro de la Propiedad número 3 de Terrassa por extravío del primer libro. Si la Comunidad de Propietarios no estuviera debidamente constituida y tuviera una actuación legalmente correcta ni tendría asignado un NIF ni tendría el Libro de Actas debidamente legalizado ante el Registro de la Propiedad.

De la certificación del Registro de la Propiedad consta la participación del local 1 BIS en la división horizontal con la asignación de un coeficiente de participación del 4,82%.

Por lo que la Comunidad de Propietarios demandante tiene plena legitimación activa en el presente procedimiento y cumple con los requisitos del CCCat en cuanto a su constitución.

2. Legitimación pasiva. Coeficiente de participación.

El local 1 Bis pertenece a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 DE CASTELLBISBAL por varios motivos.

No estamos ante una comunidad de propietarios al uso o corriente consistente en viviendas, sino en una comunidad consistente en cinco viviendas que comparten la zona común y locales (entre los cuales el de la parte contraria)

El local del cual se segregó pertenecía a dicha comunidad, por una cuestión fáctica y de creación de la comunidad.

El local de la demandada comparte cubierta, fachada, pilares y estructura.

Consta en la Certificación, la participación de dicho local en la división horizontal y el coeficiente de participación de 4,82%.

Dicho coeficiente hace referencia tanto al DIRECCION002 como al DIRECCION003 conjuntamente, puesto que inicialmente ambos Bloques estaban juntos. Se separaron los dos bloques y, con ello, se recalcularon todos los coeficientes de participación tanto de las viviendas como de los locales, motivo por el cual el coeficiente del local pasó a ser del 7,24%.

En base a lo anterior, solicita se estime el recurso de apelación y se proceda a la revocación de la sentencia recurrida, y estimando la demanda interpuesta condene a la parte contraria al pago de 7.160,75 euros, más los intereses y las costas.

La parte apelada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Título de constitución del régimen de propiedad horizontal.

Debemos partir de la siguiente situación registral:

1. De la certificación del Registro de la Propiedad aportada como documento 2 de la demanda, se desprende que:

a) En fecha 5 de agosto de 1991, se otorgó Escritura Pública de Agrupación, Obra Nueva y División en Propiedad Horizontal de la finca urbana, número NUM000, constituida por un conjunto de dos edificios en construcción, sito en Castellbisbal, que tiene dos frentes o accesos, uno por la DIRECCION004, denominado DIRECCION002, y otro, por la DIRECCION000, sin número, denominado DIRECCION003, constando en planta sótano, situada bajo ambos edificios, de un local destinado a almacén, de superficie total construida 705,80 m2, cinco viviendas unifamiliares pareadas entre sí, con acceso por la DIRECCION004,.../...y cinco viviendas unifamiliares pareadas entre sí, con acceso por la DIRECCION000.

Los departamentos independientes que la integran son el número Uno, Local destinado a almacén en planta sótano, al que se atribuye una cuota de participación del 33,20% y los números Dos a Once, las diez viviendas unifamiliares pareadas.

Se hace constar que la total finca resultante se constituye en régimen de propiedad horizontal, inscribiéndose los once departamentos resultantes como fincas independientes.

Asimismo, se refiere que, por consistir el inmueble en dos bloques de edificación, susceptibles de aprovechamiento autónomo, siempre que se reúna la Junta de Propietarios para deliberar y tomar acuerdos sobre asuntos que afecten a ambos bloques, cada condueño podrá emitir en tales Juntas un número de votos equivalente a la participación señalada en el departamento del que sea titular. Por el contrario, cuando el asunto a deliberar y votar afecte a uno solo de los bloques, sólo podrán asistir y votar los condueños del bloque correspondiente.

La referida escritura pública de 5 de agosto de 1991 se inscribió en el Registro de la Propiedad número 3 de Terrassa, de Castellbisbal, el día 31 de octubre de 1991.

b) Mediante Nota marginal de 1 de febrero de 1993, se hace constar que del Departamento número Uno, Finca registral 8.272 (local sótano de 705,80 m2) se segrega un local de superficie 102,50 m2, que se denomina número Uno-Bis, al que se le asigna una cuota de participación de 4,82%.

c) Mediante Nota marginal de 10 de febrero de 1993, se hace constar que las cinco viviendas que integran el DIRECCION003, con frente o acceso por la DIRECCION005, en que se halla dividida horizontalmente la finca, están totalmente terminadas en cuanto a la primera Fase.

2. En la Nota Simple del Registro de la Propiedad número 5 de TERRASSA aparece la finca URBANA UNO-BIS LOCAL destinado a almacén, en planta sótano, del edificio B -en construcción- del inmueble sito en CASTELLBISBAL, con acceso por la Avenida Molins de Rei, sin número; tiene una superficie construida de 102,50 m2. Cuota: 4,82%.

Cargas de procedencia: Con las NORMAS REGULADORAS DE PROPIEDAD HORIZONTAL por las que se rige el total inmueble del que forma parte esta finca.

TERCERO.- Falta de legitimación activa. Comunidad no constituida legalmente. Modificación de la cuota de participación.

A la vista de la situación registral descrita en el numeral anterior, es de observar que la primera cuestión que debe ser objeto de resolución es la relativa a la legitimación activa de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 DE CASTELLBISBAL para reclamar la cantidad que pretende en concepto de cuotas comunitarias.

La Disposición Transitoria Sexta de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro Quinto del Código civil de Catalunya, relativo a los derechos reales, dispone:

"1. Los edificios y conjuntos establecidos bajo el régimen de propiedad horizontal antes de la entrada en vigor del presente libro se rigen íntegramente por las normas del mismo, que, a partir de su entrada en vigor, se aplican con preferencia a las normas de comunidad o los estatutos que las regían, incluso si constan inscritas, sin que sea necesario ningún acto de adaptación específica.

2. La junta de propietarios, sin perjuicio de lo establecido por el apartado 1, debe adaptar los estatutos y, si procede, el título de constitución al presente código si lo pide una décima parte de los propietarios. Para adoptar el acuerdo que corresponde, es suficiente la mayoría de cuotas en primera convocatoria y la mayoría de las cuotas de los presentes o representados en segunda convocatoria. Si la adaptación que se propone no alcanza la mayoría necesaria, cualquiera de los propietarios que la ha propuesto puede solicitar a la autoridad judicial que obligue a la comunidad a hacer la adaptación. La autoridad judicial debe dictar una resolución, en todo caso, con imposición de las costas".

El artículo 553.1-2 del Libro Quinto establece:

"2. El régimen jurídico de la propiedad horizontal requiere el otorgamiento del título de constitución y supone:

a) La existencia, presente o futura, de uno o más titulares de la propiedad de al menos un inmueble integrado por elementos privativos y elementos comunes.

b) La determinación de la cuota de participación en los elementos comunes que corresponde a cada elemento privativo.

c) La configuración de una organización para el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes de los propietarios".

Por su parte, el artículo 553.9 del CCC señala:

"1. El título de constitución del régimen de propiedad horizontal debe constar en una escritura pública, que en todo caso debe contener:

a) La descripción del inmueble en conjunto, que debe indicar si está terminado o no, y la relación de los elementos, instalaciones y servicios comunes de que dispone.

b) La descripción de todos los elementos privativos, con el correspondiente número de orden interno en el inmueble, la cuota general de participación y, si procede, las especiales que les corresponden, así como la superficie útil, la situación, los límites, la planta, el destino y, si procede, los espacios físicos o los derechos que constituyan sus anexos o vinculaciones.

c) Un plano descriptivo del inmueble.

d) Los estatutos, si existen.

e) Las reservas de derechos o facultades, si existen, establecidas a favor del promotor o de los constituyentes del régimen.

f) La previsión, si procede, de formación de subcomunidades.

2. Los preceptos del presente capítulo se aplican en todo lo no establecido por el título de constitución.

3. En la misma escritura de constitución o en otra previa, es preciso que se declare la obra nueva de acuerdo con lo establecido por la legislación hipotecaria y las demás normas que sean de aplicación.

4. El régimen de la propiedad horizontal se inscribe en el Registro de la Propiedad de acuerdo con la legislación hipotecaria, por medio de una inscripción general para el inmueble y de tantos folios como fincas privativas existan.

5. Las estipulaciones establecidas en la constitución del régimen, o en cualquier otro documento, que impliquen una reserva de la facultad de modificación unilateral del título de constitución a favor del constituyente, o que le permitan decidir en el futuro asuntos de competencia de la junta de propietarios, son nulas".

Por último, el artículo 553.50 del Codi Civil de Catalunya indica:

"1. La propiedad horizontal compleja se constituye inicialmente como una sola comunidad con subcomunidades o bien como una agrupación de varias comunidades. En este último caso, pueden otorgar el título los propietarios únicos de los diferentes inmuebles o los presidentes de las respectivas comunidades autorizados por un acuerdo previo de cada junta.

2. El título de constitución debe constar en una escritura pública que debe describir:

a) El complejo inmobiliario en conjunto.

b) Cada uno de los elementos privativos que lo componen, con la indicación de la subcomunidad de la que forman parte y de la cuota de participación general y particular.

c) Los viales, las zonas ajardinadas y de recreo y los demás servicios y elementos comunes del complejo.

3. El régimen de la propiedad horizontal compleja se inscribe en el Registro de la Propiedad de acuerdo con la legislación hipotecaria, mediante una inscripción general en folio propio para la propiedad horizontal compleja y, además, en otro folio propio para cada subcomunidad y cada elemento privativo".

Del documento número 2 de la demanda, se desprende que por Escritura Pública de Agrupación, Obra nueva y División en Propiedad Horizontal de la Finca Urbana, número NUM000, se constituyó en régimen de propiedad horizontal la total finca resultante constituida por un conjunto de dos edificios en construcción, sito en Castellbisbal, que tiene dos frentes o accesos, uno por la DIRECCION004, denominado DIRECCION002, y otro, por la DIRECCION000, sin número, denominado DIRECCION003, correspondiente a once departamentos, un local y diez casas pareadas, describiendo todos los elementos privativos y comunes de ambos edificios, estableciendo también sus cuotas o porcentajes de participación en el conjunto.

Y mediante Nota marginal de 1 de febrero de 1993, se hace constar que del Departamento número Uno, Finca registral 8.272 (local sótano de 705,80 m2) se segrega un local de superficie 102,50 m2, que se denomina número Uno-Bis, propiedad de los demandados al que se le asigna una cuota de participación de 4,82%, respecto del conjunto.

En el acto del juicio, el testigo D. Ezequiel explicó que se trata de un conjunto formado por dos DIRECCION002 y DIRECCION003 y que el porcentaje de coeficiente que se asigna al local Uno-bis, del 4,82%, viene referido a la finca entera, es decir, al conjunto formado por los DIRECCION002 y DIRECCION003. Añadió que en el Registro de la Propiedad aparece una sola Comunidad de Propietarios pero que en el 2009 se celebró una reunión en la que se explicó que se iban a constituir dos comunidades, DIRECCION002 y DIRECCION003, y que se recalcularon los coeficientes. No pudo concretar en qué fecha se decidió la constitución de esta Comunidad de Propietarios del DIRECCION003 y tampoco sabía la fecha en la que se fijaron los coeficientes de participación. Se limitó a afirmar que en el año 2009 se hizo una junta con este propósito.

Sin embargo, en el presente caso, no existe acuerdo alguno de segregación de los dos edificios en dos Comunidades de Propietarios independientes, no consta ni la descripción de elementos ni atribución de cuotas. Tampoco existe escritura pública ni, claro está, inscripción en el Registro de la Propiedad. No consta a cuál de las dos Comunidades resultantes, Comunidad DIRECCION002 o Comunidad DIRECCION003, quedaría adscrito el local Uno-Bis, o si quedaría fuera de las mismas o formando parte del resto del local sótano del que fue segregado.

En el escrito de allanamiento presentado por la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 de Castellbisbal en el procedimiento de juicio ordinario número 169/2019, seguido en el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de 5 de Rubí, la demandante afirmaba que existe un conjunto residencial configurado por dos edificios: el DIRECCION002 y el DIRECCION003; que el DIRECCION003 está compuesto por cinco casas unifamiliares pareadas y diez plazas de aparcamiento, así como un local que se accede por la DIRECCION004; que la parte actora (aquí demandada SRES. Belarmino Antonieta Elsa) hacía referencia a las dos comunidades, pero olvidaba mencionar que el local Uno-bis pertenece al DIRECCION003; y que en su día se constituyó la Comunidad del DIRECCION003 pero ni se inscribió en el Registro de la Propiedad ni se había celebrado reunión alguna de propietarios.

Pero, insistimos, no consta la constitución de una Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 como tal, ni que el local denominado número Uno-Bis, forme parte de la referida Comunidad, sino que del título constitutivo se desprende que forma parte de la Comunidad constituida por ambos edificios con una participación del 4,82%.

Ciertamente, para un correcto funcionamiento de una comunidad de propietarios simple o compleja, es necesario que los órganos legales se constituyan y actúen adoptando los acuerdos necesarios.

La Comunidad de Propietarios existente es la que viene constituida por Escritura Pública de 5 de agosto de 1991 y no consta que se haya constituido una Comunidad de Propietarios con las cinco viviendas del DIRECCION003 y dos locales segregada del conjunto formado por los DIRECCION002 y DIRECCION003. Esto es, no se ha probado que se haya constituido una Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Castellbisbal independiente del conjunto inmobiliario formado por los dos grupos de cinco casas pareadas y el sótano.

Ello no obsta que el DIRECCION003, esto es, el conjunto de casas pareadas de la DIRECCION000 venga actuando de facto como una Comunidad de Propietarios autónoma, o como una subcomunidad, sin que el hecho de que tenga atribuido un Número de Identificación Fiscal (NIF) ni el hecho de que disponga de Libro de Actas, diligenciado en el Registro de la Propiedad, conforme al artículo 415-7 del Reglamento Hipotecario, implique la constitución de una Comunidad de Propietarios independiente del conjunto legalmente constituida.

Por ello, al no haberse cumplido con los formalismos exigidos por el artículo 553.1-2 y por el artículo 553.9 del Libro Quinto (o en su caso, por el artículo 553. 50 CCC), al no haberse otorgado escritura de constitución y no haberse inscrito en el Registro de la Propiedad, no puede hablarse de constitución de una Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Castellbisbal en régimen de propiedad horizontal.

Además, la parte demandada asigna el local Uno bis a la Comunidad de la DIRECCION000 de Castellbisbal, redistribuye los coeficientes de participación según los departamentos que conforman la comunidad resultante (cinco viviendas y dos locales) y aplica al local Uno bis un coeficiente de participación del 7,24% sin ninguna formalidad. Ello va en contra de lo establecido en el artículo 553.3-3 del Codi Civil de Catalunya, que dice que las cuotas de participación se determinan y se modifican por acuerdo unánime de los propietarios o, si éste no es posible, por medio de la autoridad judicial o de un procedimiento de resolución extrajudicial de conflictos.

En definitiva, a la fecha de presentación de la demanda, la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Castellbisbal no estaba legalmente constituida, es decir, no figuraba en escritura pública, ni inscrita en el Registro de la Propiedad, sin que baste que, por acuerdo verbal entre los distintos propietarios hayan acordado constituir una comunidad de facto, segregada del conjunto, y hayan redistribuido los coeficientes de participación en la nueva comunidad segregada.

Por lo tanto, lo que sigue rigiendo es lo establecido por la escritura pública de fecha 5 de agosto de 1991 de Agrupación, Obra Nueva y División en Propiedad Horizontal de la Finca Urbana, número NUM000, constituida por un conjunto de dos edificios en construcción, y el local sótano, con la segregación producida en fecha 1 de febrero de 1993, del local de superficie 102,50 metros cuadrados, que se denomina número Uno-Bis, al que se le asigna una cuota de participación de 4,82%, respecto de todo el conjunto.

Consecuentemente, si la demandante no ostenta la condición de una Comunidad de Propietarios legalmente constituida al amparo de la Ley de la Propiedad Horizontal, o actualmente, del Codi Civil de Catalunya, no está legitimada para reclamar la suma objeto de autos.

Por todo lo expuesto, debemos desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia del Juzgado de primera instancia.

CUARTO.- Costas.

Las costas de este recurso vienen impuestas a la parte apelante, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 de la L.E.C.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.