Sentencia Civil 675/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 911/2023 de 29 de octubre del 2025

PRIMERO.- Las actuaciones de las que dimana el presente rollo de apelación tuvieron su origen en la demanda interpuesta por la representación procesal de la entidad BUEN GUSTO BARCELONA, S.L. ( en adelante, BUEN GUSTO) contra la mercantil UNIBAIL RODAMCO RETAIL SPAIN, S.L.U. (en adelante, UNIBAIL) mediante la que la primera pretendía la revisión de las condiciones económicas del contrato de arrendamiento que une a las partes, suscritoen fecha 1 de diciembre de 2010, por la actora y la mercantil DESARROLLOS REVOLT DEL LLOBREGAT, en cuya posición se subrogó UNIBAIL, contrato cuyo objeto viene constituido por el local de negocio, identificado como "Local L1:61"destinado a restauración bajo el rótulo "BON GUST" situado en la planta primera del Centro Comercial CC SPLAU de El Prat de Llobregat.

La acción se fundamenta en la cláusula rebus sic stantibus por la alteración de las circunstancias y los consiguientes efectos negativos que para el negocio ha supuesto la pandemia generada por el virus SARS-CoV-2 (en adelante,COVID -19).

En concreto solicitaba que se dictase sentencia por la que: (1) se declare que los efectos del contrato de arrendamiento quedaron suspendidos desde el 14 de marzo de 2020 y que las facturas emitidas por el Arrendador durante el periodo de cierre al público no tienen el carácter de exigibles; o con carácter subsidiario en aplicación de la doctrina rebus sic stantibus (o cualquier otro fundamento equivalente que el tribunal entienda procedente) acuerde ajustar las rentas a un importe equivalente a las ventas que obtuvo el local; o subsidiariamente a todo lo anterior se declare cual es la renta y gastos asimilados que debe pagar el Arrendatario en el periodo comprendido entre el 14 de marzo de 2020 a la fecha de apertura del centro comercial. (2) Se declare que el Arrendador actuó de mala fe al no querer negociar para ajustar el Contrato de Arrendamiento ante la alteración sustancial de la base del negocio causada por la Pandemia del Covid-19. (3) se declare que concurren en el presente caso los presupuestos necesarios para aplicar la doctrina de la rebus sic stantibus (o cualquier otro fundamento equivalente que el tribunal entienda procedente) y, en su virtud, acuerde ajustar el Contrato de Arrendamiento a partir de la reapertura al público del centro Comercial, de forma que la renta y gastos se vean reducidos mensualmente en la misma proporción que se reducen las ventas de la actora respecto de las ventas del mismo mes de la anualidad anterior.

Subsidiariamente al Pedimento precedente, ajuste el Contrato de Arrendamiento acordando que el Arrendatario pague el importe que el Juzgado entienda procedente para reequilibrar la conmutatividad de prestaciones del Contrato de Arrendamiento. Acordando que el ajuste de la renta decidido conforme al pedimento anterior se satisfaga durante los años 2020 y 2022, dejando a salvo el derecho del Arrendatario para solicitar en otro procedimiento el ajuste del Contrato de Arrendamiento para ejercicios posteriores para el caso de que en tales ejercicios posteriores persistieran las circunstancias determinantes de la ruptura de la base del negocio causadas por la Pandemia de la Covid-19. Y (4) Imponga las costas de este procedimiento al Arrendador.

A dicha demanda se opuso la entidad la demandada, UNIBAIL, que alegó, en síntesis, que no concurren los requisitos de aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus", siendo que, a criterio de la demandante, la actora pretende asimilar mediante sus pedimentos el arrendamiento de un local comercial a un contrato de asociativo o similar a una aparcería, ya que las cantidades a percibir por la arrendadora quedarían a expensas de las declaraciones de ventas que realizase la arrendataria siendo que la ventura del negocio que desarrolla la actora en el local arrendado solo a ella compete, de modo que la arrendadora dejaría de percibir la renta mínima garantizada (RMG) en el contrato, que ya efectúa una distribución convencional de los riesgos al distinguir una parte de la renta fija y otra variable.

En suma, considera la demandada que la demandante intenta trasladar indebidamente sus problemas financieros y el riesgo de explotación de su propio negocio de restauración a la arrendadora del local, en contra del principio "pacta sunt servanda".

Por todo ello, la demandada defiende que no resulta de aplicación la cláusula rebus sic stantibus invocada de contrario e interesa la desestimación de la demanda.

Seguido el procedimiento por sus trámites, por el Juzgado de Primera Instancia núm.4 de El Prat de Llobregat se dictó la sentencia núm. 3/2023, de 4 de enero , que estimó parcialmente la demanda y: (I)declaró que, como consecuencia de la pandemia, se ha producido una alteración extraordinaria e imprevisible de las circunstancias que sirvieron de base para la formación de la voluntad negocial respecto del contrato de arrendamiento de local suscrito entre BUEN GUSTO BARCELONA, S.L., y UNIBAIL RODAMCO RETAIL SPAIN S.L.U. y que dicha alteración genera un desequilibrio de las prestaciones en perjuicio de BUEN GUSTO BARCELONA, S.L. (II) declaró la procedencia de la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus" al contrato, por alteración extraordinaria de las circunstancias como consecuencia de la pandemia del covid-19. (III)declaró modificadas las condiciones económica pactadas del contrato de arrendamiento firmado entre las partes el 1 de diciembre de 2010 respecto del local comercial identificado como local: L1.61 con rotulo comercial "«BON GUST», y respecto de la terraza que comprende y, en consecuencia: consideróprocedente "hacer extensiva la reducción de la renta prevista en el contrato (para los primeros años) a los siguientes periodos:

? - se reduce la RMG aplicable entre el 14 de marzo y el 7 de junio de 2020 al 38,9 % de la renta aplicada en el 2019, sin revisión ni aplicación del IPC sobre dichas rentas.

? - se reduce la RMG aplicable entre el 8 de junio de 2020 y el 9 de mayo de 2021 al 38,9 % de la renta aplicada en el 2019, sin revisión ni aplicación del IPC sobre dichas rentas.

? - estas reducciones de la renta no afectarán a las cantidades asimiladas a la renta que deba abonar la arrendataria según el contrato, que se declaran exigibles en su integridad.

? - la primera actualización de la RMG fijada en el contrato (sin bonificación) debe verificarse en el 2022 sin la adicción de los cinco puntos que preveía el contrato para los periodos de renta bonificada.

(IV) Como consecuencia de lo anterior, declaró que las facturas emitidas por el arrendador no tienen el carácter de exigibles, salvo que se ajusten a lo que se resuelve en la sentencia, y ello sin perjuicio de las compensaciones que procedan por los pagos del 50% de renta verificados por la arrendataria y (V) respecto de las costas de la primera instancia, impuso a cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

La jueza a quo, en sustento de esta decisión, comienza exponiendo las condiciones del contrato de arrendamiento suscrito por las partes (FJ 1º), en especial por lo que se refiere a las renta y sus bonificaciones iniciales; describe las acciones ejercitadas (FJ 2º); resume los motivos de oposición esgrimidos por la demandada (FJ 3º); describe los efectos económicos y administrativos derivados de la pandemia Covid-19 (fj 4º); expone el régimen jurídico aplicable, en particular en lo que se refiere a los presupuestos de aplicación de la cláusula rebus sic stantibus(FJ 5º); considera acreditado el descenso de ventas sufrido por la actora por razón de dicha pandemia y concluye que resulta de aplicación al supuesto de autos la cláusula rebus sic stantibus rebus lo que conduce a una modificación de las condiciones contractuales(FJ 6º); y, establece que, con tal fundamento, se deben revisar las condiciones contractuales. Así, acaba la juzgadora configurando las nuevas condiciones de renta que impone asimilándolas a las condiciones bonificadas que las propias partes acordaron para los dos primeros años de contrato por considerar que existe identidad de razón (el escaso volumen de ventas) puesto que tales bonificaciones también se acordaron en atención al inferior volumen de ventas propio de la puesta en marcha del negocio.

Todo ello le lleva a estimar la demanda solo en parte, en los términos antes señalados.

Ambas partes ha recurrido en apelación la sentencia.

Por la representación procesal de la arrendadora demandada, UNIBAIL, se apela dicha resolución alegando, en síntesis: A) que la sentencia aplica indebidamente la doctrina jurisprudencial sobre la cláusula "rebus sic stantibus"con infracción del principio "pacta sunt servanda"y del principio de la autonomía de la voluntad en relación con lo dispuesto en el artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU) al considerar que no concurre una alteración completamente extraordinaria de las circunstancias; que la pandemia no constituye un riesgo imprevisible, que no ha comportado una ruptura del equilibrio prestacional y que caben medios alternativos para evitar el perjuicio causado. B) que la sentencia aplica indebidamente lo dispuesto en el contrato de arrendamiento en materia de bonificaciones iniciales de la RMG al extenderlas a una situación posterior (la derivada de la declaración de los estados de alarma provocados por el COVID-19), no prevista en el contrato infringiendo lo dispuesto en el artículo 1.283 del Código Civil. C) que la sentencia valora inadecuadamente la prueba, en particular, las periciales articuladas por cuanto se centra el análisis de la sentencia en la evolución de las ventas y no de los beneficios de la arrendataria, y porque no tiene en cuenta la situación económica de la demandante anterior a la pandemia. Y D) interesando la condena en costas de la actora.

Por su parte, la representación procesal de la mercantil BUEN GUSTO BARCELONA, S.L.recurre también la sentencia, impugnando únicamente el concreto ajuste de rentas y gastos acordado en la sentencia apela por entender que infringe la doctrina rebus sic stantibus por no comportar un reequilibrio de las contraprestaciones contractuales, postulando, como ya defendiera en la demanda, una reducción acorde al porcentaje de variación de las ventas, por estimar que esta es la opción idónea para restituir el reequilibrio contractual. En este sentido, BUEN GUSTO alega que el ajuste acordado en la sentencia es insuficiente en términos cuantitativos de acuerdo con la situación concreta del local y por excluir los gastos o cantidades asimiladas a la renta; y también resulta insuficiente en cuanto al periodo temporal que abarca.

Por todo ello interesa, con carácter principal, que en esta alzada se acuerde: (i) la improcedencia del pago de rentas durante el periodo de cierre obligatorio del local al público y declaración de primer Estado de alarma y, (ii) una reducción de la renta y cantidades asimiladas a la misma conforme a la caída real en las ventas sufrida por la arrendataria tras la reapertura del local hasta el ejercicio 2022, incluido. Y, subsidiariamente a todo lo anterior, en caso de que no se estimase ajustada a derecho la reducción de la renta y cantidades asimiladas desde la reapertura del local conforme a la disminución de las ventas y hasta el año 2022, interesa que se acuerde la prolongación de los efectos de la reducción del 38,9% sobre la renta acordada en la sentencia recurrida hasta la finalización del año 2022, esto es, hasta el 31 de diciembre de 2022.

SEGUNDO. -Para una mejor comprensión del debate de cara a la resolución de los recursos planteados nos parece conveniente, en primer lugar, exponer los hechos básicos que consideramos acreditados y, en segundo lugar, el régimen jurídico específicamente derivado de la pandemia COVID-19 que resulta de aplicación.

En cuanto a los hechos, se deben destacar los siguientes:

1.-Es un hecho admitido que, en fecha 1 de diciembre de 2010, la entidad DESARROLLOS REVOLT DEL LLOBREGAT, como arrendadora, en cuya posición se subrogó posteriormente (7 de octubre de 2011) la demandada, UNIBAIL RODAMCO RETAIL SPAIN S.L.U. queadquirió la propiedad del Centro Comercial «SPLAU», y la entidad BUEN GUSTO BARCELONA,S.L., como arrendataria, suscribieron contrato de arrendamiento cuyo objeto venía constituido por el local comercial destinado al restauración identificado como Local: L1.61 con Rotulo comercial "«BON GUST», ubicado en la Planta Primera del Centro Comercial l C.C. SPLAU (en adelante, el "Local") sito en El Prat de Llobregat. El local arrendado disponía de una superficie construida: 231,30 m2 y una superficie terraza: 16,50 m2.

2.-El contrato preveía un plazo de QUINCE (15) AÑOS de duración obligatoria para ambas partes, contados desde la fecha de apertura al público del local.

3.-En este contrato se establecía la renta mediante el establecimiento de una cantidad fija y otra variable. Así, el contrato establecía: (1) una renta mínima garantizada (RMG) para el local por importe anual de 85.644,00.-€, más el IVA correspondiente, pagaderos por mensualidades de 7.137,00.-€/mes. Y (2) una cantidad variable anual dependiendo de la cifra o volumen de ventas del arrendatario, siendo esta el resultado de aplicar un porcentaje del 8% a la cifra o volumen de ventas verificada en el local arrendado en cada año natural.

Asimismo, se estipuló para la superficie de la terraza una renta mensual de 198,00.-€ quedando establecido el importe anual de la renta de la terraza en 2.376,00.-€, más el IVA correspondiente.

4.- El contrato preveía una bonificación de la RMG durante los dos primeros años de contrato de modo que solo se abonaría el 38,9 % de la RMG pactada, respecto del local y el 0,00 % respecto de la terraza.

5.-La Renta Mínima Garantizada sería objeto de revisión, aumentando o disminuyendo la vigente en cada momento, en función de las variaciones que experimentara el Índice de Precios al Consumo, Conjunto Nacional, Grupo General, que publicara el Instituto Nacional de Estadística u organismo que pudiera sustituirle.

Por lo que se refiere al régimen jurídico, deben tenerse en cuenta las siguientes normas dictadas por el legislador en orden a afrontar los efectos de la pandemia:

1. El Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, dictado al amparo de lo dispuesto en el artículo cuarto, apartados b ) y d), de la Ley Orgánica 4/1981, de 1 de junio , de los estados de alarma, excepción y sitio, declaró el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, modificado por RD 465/2020, de 17 de marzo de 2020, acordándose, entre otras medidas, la suspensión de la apertura al público de los locales y establecimientos minoristas, a excepción de los establecimientos comerciales minoristas de alimentación, bebidas, productos y bienes de primera necesidad, establecimientos farmacéuticos, médicos, ópticas y productos ortopédicos, productos higiénicos, y demás actividades que se mencionan, acordándose, en concreto, la suspensión de la actividad en los locales y establecimientos en los que se desarrollen espectáculos públicos, así como las actividades de hostelería y restauración, pudiendo prestarse exclusivamente servicios de entrega a domicilio.

2. El estado de alarma fue prorrogado por Real Decreto 476/2020, de 27 de marzo; por Real Decreto 487/2020, de 10 de abril; por Real Decreto 492/2020, de 24 de abril, por Real Decreto 514/2020, de 8 de mayo, por Real Decreto 537/2020, de 22 de mayo, y por Real Decreto 555/2020, de 5 de junio.

3. El Real Decreto-ley 21/2020, de 9 de junio, de medidas urgentes de prevención, contención y coordinación para hacer frente a la crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, en su artículo 13 , fijaba que: "Las administraciones competentes deberán asegurar el cumplimiento por los titulares de bares, restaurantes y demás establecimientos de hostelería y restauración de las normas de aforo, desinfección, prevención y acondicionamiento que se determinen.

En cualquier caso, deberá asegurarse la adopción de las medidas organizativas que resulten necesarias para evitar aglomeraciones tanto dentro del establecimiento como en los espacios de terrazas autorizados y garantizar que clientes y trabajadores mantengan una distancia de seguridad de, al menos, 1,5 metros. Cuando no sea posible mantener dicha distancia de seguridad, se observarán las medidas de higiene adecuadas para prevenir los riesgos de contagio".

4. El Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que declaró el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2., prorrogado por los Reales Decretos 956/2020, de 3 de noviembre, y 1717/2010, de 17 de diciembre, hasta el 9 de mayo de 2021, permitía a la autoridad competente delegada en cada comunidad autónoma o ciudad con estatuto de autonomía, en su ámbito territorial, a la vista de la evolución de los indicadores sanitarios, epidemiológicos, sociales, económicos y de movilidad, previa comunicación al Ministerio de Sanidad y de acuerdo con lo previsto en el artículo 13, modular, flexibilizar y suspender la aplicación de las medidas previstas en los artículos 6, 7 y 8, con el alcance y ámbito territorial que determine, siendo un hecho notorio, como tal no necesitado de especial prueba, que se vinieron sucediendo, en el ámbito territorial de la comunidad autónoma de Catalunya, diversas normas en las que se impusieron limitaciones de aforo u horario en la actividad de los establecimientos abiertos al público.

5. Posteriormente, el Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria, contenía unas medidas extraordinarias dirigidas a arrendamientos de locales de negocios, disponiendo, en su artículo 1 , que en ausencia de un acuerdo entre las partes para la reducción temporal de la renta o una moratoria en el pago de la misma, la persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , o de industria, que cumpliera los requisitos previstos en el artículo 3 de este Real Decreto -ley, podía, antes del 31 de enero de 2021, solicitar de la persona arrendadora, cuando ésta era una empresa o entidad pública, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, una de las siguientes alternativas:

a) Una reducción del 50 por ciento de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2, y sus prórrogas y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses.

b) Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará durante el periodo de tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre y sus prórrogas, y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses.

De no tener el arrendador tal condición (artículo 2) se podía solicitar por parte de la persona arrendataria, antes del 31 de enero de 2021, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.

Exclusivamente en el marco del acuerdo al que se refiere el apartado anterior, las partes podían disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , que podría servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se dispusiera total o parcialmente de la misma, el arrendatario debía reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

En todo caso, disponía el artículo 3, que las medidas previstas en los artículos 1 y 2 eran aplicables a trabajadores autónomos y pymes arrendatarios de bienes inmuebles para uso distinto del de vivienda cuando se cumplieran determinados requisitos.

6. Finalmente, en Catalunya se dictó el Decret-Llei 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados (que entró en vigor el día de su publicación en el DOGC el 22 de octubre de 2020 y derogado por el Decret-Llei 5/2022, de 17 de mayo de Medidas urgentes para contribuir a paliar los efectos del conflicto bélico de Ucrania en Cataluña y de actualización de determinadas medidas adoptadas durante la pandemia de la COVID) norma que ha sido declarada inconstitucional por sentencia del Tribunal Constitucional número 150/2022, de 29 de noviembre de 2022 .

TERCERO. - Partiendo de los hechos expuestos que consideramos acreditados y del marco normativo vinculado a los efectos de la pandemia COVID-19, debemos abordar la primera de las cuestiones objeto de controversia en esta segunda instancia, cual es la determinación de si concurren o no los requisitos de aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, lo que se cuestiona en el recurso promovido por UNIBAIL y constituye un presupuesto de las restantes decisiones a adoptar en esta alzada.

Pues bien, por lo que se refiere a la concurrencia de los requisitos para la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus con la consiguiente revisión, en caso afirmativo, de la condicioneseconómicas del contrato de arrendamiento de autos desde la declaración del estado de alarma (14 de marzo de 2020) y por el periodo de tiempo que en su caso se pudiera establecer,abundando en las notas ya expuestas en la sentencia apelada, cabe indicar que en los países de nuestro entorno cultural jurídico es común el recurso a distintos mecanismos legales o de configuración jurisprudencial y/o doctrinal que, ante una alteración de las circunstancias de tal entidad que produzca una ruptura de la relación de equivalencia de las prestaciones ( STS de 30 de junio de 2014 ) o frustre la finalidad del contrato ( STS de 6 de noviembre de 1992 ), y causada por un suceso imprevisible, permitan la revisión de la economía del contrato sacrificando el principio contractual del pacta sunt servanda, que en nuestro ordenamiento reconoce el art. 1091 del Código Civil .

Manifestaciones de esta técnica jurídica son la cláusula o regla rebus sic stantibus, la doctrina de origen germánico de la base del negocio o de la frustración del fin del contrato (Geschäfstgrundlage), que ha sido acogida en varias ocasiones por nuestro Tribunal Supremo (Sentencia de 23 de noviembre de 1962, de 15 de marzo de 1972, de 10 de diciembre de 1990, de 29 de mayo de 1996, de 14 de octubre de 1999, entre otras), o el principio hardship o de excesiva onerosidad de los Principios Unidroit sobre contratos comerciales internacionales, que definen el concepto de excesiva onerosidad (hardship) en los siguientes términos (art. 6.2.2.):

"Hay "excesiva onerosidad" (hardship) cuando el equilibrio del contrato es alterado de modo fundamental por el acontecimiento de ciertos eventos, bien porque el costo de la prestación a cargo de una de las partes se ha incrementado, o porque el valor de la prestación que una parte recibe ha disminuido, y: (a) dichos eventos acontecen o llegan a ser conocidos por la parte en desventaja después de la celebración del contrato; (b) los eventos no pudieron ser razonablemente tenidos en cuenta por la parte en desventaja en el momento de celebrarse el contrato; (c) los eventos escapan al control de la parte en desventaja; y (d) el riesgo de tales eventos no fue asumido por la parte en desventaja".

De este modo, la cláusula rebus sic stantibus es una figura jurídica carente de reconocimiento legal en nuestro ordenamiento jurídico, pero de configuración jurisprudencial, que pivota sobre el principio del equilibrio de prestaciones y se concibe como una manifestación de los principios de buena fe contractual, la equidad y la justicia conmutativa.

Su tratamiento por el Tribunal Supremo se encuentra recogido, en esencia, en las siguientes resoluciones: (1) en la STS nº 807/2012, de 27 de diciembre , que con cita de otras se remite a las siguientes conclusiones en relación con la aplicación de la citada cláusula: A) Que la cláusula " rebus sic stantibus " no está legalmente reconocida; B) Que, sin embargo, dada su elaboración doctrinal y los principios de equidad a que puede servir, existe una posibilidad de que sea elaborada y admitida por los Tribunales; C) Que es una cláusula peligrosa, y, en su caso, debe admitirse cautelosamente; D) Que su admisión requiere como premisas fundamentales: a) alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración; b) una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones, y c) que todo ello acontezca por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles; y E) en cuanto a sus efectos, hasta el presente, le ha negado los rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato otorgándole los modificativos del mismos, encaminados a compensar el desequilibrio de las prestaciones". (2) En la STS (Pleno) 820/2012, de 17 de enero de 2013 , que señala que "la cláusula o regla rebus sic stantibus [estando así las cosas] trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato". (3)En la STS nº 333/2014 de 30 de junio , cuando recalca que "resulta lógico, conforme al mismo principio, que cuando, fuera de lo pactado y sin culpa de las partes y de forma sobrevenida, las circunstancias que dotaron de sentido la base o finalidad del contrato cambian profundamente, las pretensiones de las partes, lo que conforme al principio de buena fe cabe esperar en este contexto, pueden ser objeto de adaptación o revisión de acuerdo al cambio operado. (4) En la STS 19/2019, de 15 de enero , que precisa que "si bien en alguna de las sentencias anteriores se aplicó con gran amplitud la regla " rebus ", con posterioridad el Tribunal Supremo ha descartado su aplicación cuando, en función de la asignación legal o contractual de los riesgos, fuera improcedente revisar o resolver el contrato, y así cita, en supuestos todos ellos relacionados con la crisis económico-financiera de 2008, la sentencia 742/2014, de 11 diciembre que declaró "que la crisis financiera es un suceso que ocurre en el círculo de sus actividades empresariales, que no puede considerarse, imprevisible o inevitable", o bien la sentencia 64/2015, de 24 febrero , afirmó que "del carácter de hecho notorio que caracterizó la crisis económica de 2008, no comporta, por ella sola, que se derive una aplicación generalizada, o automática, de la cláusula " rebus sic stantibus " a partir de dicho periodo, sino que es del todo necesario que se contraste su incidencia causal o real en el marco de la relación contractual de que se trate", así como la sentencia 237/2015, de 30 abril , se apoya en la doctrina de la sala que, "aun admitiendo la posibilidad de aplicar la regla " rebus sic stantibus " en favor del comprador afectado por la crisis económica, previene no obstante contra el peligro de convertir esa posibilidad en un incentivo para incumplimientos meramente oportunistas del comprador". (5) en la STS 455/2019, de 18 de julio que incide en el requisito de la imprevisibilidad al señalar que "es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes ( sentencia del pleno 820/2012, de 17 de enero de 2013 ). Es condición necesaria para la aplicación de la regla " rebus " la imprevisibilidad del cambio de circunstancias.Si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica lo no asunción del riesgo (recientemente sentencia 5/2019, de 9 de enero ). No puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato sentencias 333/2014, de 30 de junio , 64/2015, de 24 de febrero , y 477/2017, de 20 de julio , entre otras)". Y (6) la STS 156/2020, de 6 de marzo , que vuelve a abogar por una aplicación restrictiva de esta figura cuando declara que:

"Para resolver la cuestión, hemos de partir de la jurisprudencia sobre la denominada cláusula rebus sic stantibus, que se contiene en la reciente sentencia 455/2019, de 18 de julio :

"(...) Como resulta de la doctrina jurisprudencial expuesta, los requisitos para la operatividad de la cláusula rebus sic stantibus, son:

1.- Que se haya producido una alteración extraordinaria e imprevisible de los elementos tenidos en cuenta al firmar el contrato de manera que la nueva situación haya implicado una alteración de la base del negocio.

2- Que esa alteración de la base del negocio produzca o bien la frustración de la propia finalidad del contrato o un perjuicio grave y excesivamente oneroso a una de las partes, lo que implica que no sea conforme a los criterios de buena fe y de equidad que esta excesiva onerosidad sea soportada exclusivamente por una de las partes contratantes.

3- Que la solución que se persiga sea poner fin al contrato o modificarlo de manera que las pérdidas y ganancias que se deriven del cambio se distribuya entre las partes de forma equitativa y justa.

La finalidad de la cláusula rebus sic stantibus se inspira en el principio de restablecer el equilibrio contractual, en aras, en definitiva, de la supremacía del principio de buena fe contractual, de modo que una interpretación integradora y acorde con dichos principios permite la ampliación a aquellos supuestos que no se encuentren expresamente previstos en la regulación.

Para que resulte por ello de aplicación la cláusula " rebus sic stantibus " debe acreditarse en primer lugar la realidad de la alteración de circunstancias radicalmente imprevisibles en el momento de celebrarse el contrato en cuestión.

Si el cambio de circunstancias está dentro de los riesgos asignados en el contrato, ya sea por estar expresamente previsto o por resultar tal asignación de su naturaleza, la alteración de circunstancias no producirá efecto alguno en la vida del contrato, es decir no dará lugar a la resolución o modificación de los términos pactados, debiendo atender los contratantes al principio "pacta sunt servanda".

Junto a lo anterior, se requiere que en relación al contrato su finalidad económica resulte inalcanzable o que destruya o prácticamente haga desaparecer el equilibrio o proporción entre las prestaciones de una y otra parte, no existiendo otro medio que permita subsanar el desequilibrio.

La alteración de las circunstancias ha de causar un daño, esto es debe perjudicar gravemente a una de las partes, haciendo que el cumplimiento del contrato sea demasiado costoso desde el punto de vista económico o personal.

En el contrato de arrendamiento de local de negocio o de industria, para la persona arrendataria, su objeto deriva del destino a una actividad profesional, comercial o empresarial que, en la situación de confinamiento o en las medidas derivadas de la declaración del estado de alarma, se ha visto o totalmente interrumpida o se ha limitado de tal manera que afectaría a los ingresos, de modo que es clara su repercusión en las posibilidades de abono de la renta".

CUARTO.-A partir de las alegaciones expuestas, de los hechos que hemos considerado acreditados y del régimen jurídico aplicable expuestos en los fundamentos precedentes, podemos avanzar que consideramos procedente la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, pues, ante todo, debemos recordar que es un hecho notorio la pandemia y las medidas de confinamiento de las personas en sus domicilios para evitar la propagación del virus.

Y son también notorios, y, como tal, no necesitados de prueba, los efectos que la pandemia de COVID-19 produjo en los arrendamientos de locales, en los que se venía desempeñando una actividad comercial con presencia de público, ya que el cierre total de los negocios durante el confinamiento comportó los lógicos problemas de cese de ingresos, de lo que se derivó la dificultad para mantener las obligaciones laborales, los compromisos con los proveedores, etc., y, para lo que ahora interesa, el cumplimiento de la obligación de pago mensual de la renta concertada aunque el local no pudiera ser utilizado para su finalidad.

Así, ninguna duda cabe de que la pandemia y las medidas adoptadas para su control que determinaron el cierre de los establecimientos de restauración, como el de la demandante entre el 15 de marzo y el 21 de junio de 2020 y medidas de reducción de aforo y de horarios durante el resto del año 2020 y hasta octubre de 2021, tuvieron carácter totalmente imprevisible para las partes, sin que puedan considerarse contemplados en la distribución de riesgos que supone el establecimiento de una cantidad fija y otra variable de la renta contractual, y tuvieron un carácter tan extraordinario o de gran magnitud que implicó bien la imposibilidad de desarrollar la actividad bien de desarrollarla posteriormente en unas condiciones más reducidas o limitadas que las existentes en la fecha de la contratación y anterior a la pandemia.

Ello comportó los lógicos problemas de caída de las ventas de la demandante, por lo que es evidente que hubo un cambio drástico de las circunstancias, que afectó a la actividad de restauración que debía desarrollarse en el local arrendado.

De hecho, de las cuentas anuales aportadas por la demandante (docs. 11 y 12 y 13 correspondiente a los ejercicios 2018, 2019 y 2020) resulta que el importe neto de la cifra de negocio de BUEN GUSTO, que no se corresponde con los beneficios, experimentó bajada de 1.034.950,11.-euros del año 2018 a los 947.756,63.-euros del 2019 para pasar a situarse en 429.288,54.-euros en el año 2020, lo que supone un descenso del 58,52% respecto del año 2018 y de 55,25% con respecto al 2019.

Así, si bien esta bajada de ventas, como veremos, a criterio de este tribunal, no resulta determinante para fijar la renta que consideramos procedente abonar durante el periodo al que consideramos extensible los efectos de la pandemia, pues entendemos que se deben considerar otros factores de carácter objetivo, sí resulta determinante para concluir, como avanzábamos, que, junto al resto de circunstancias expuestas, determina la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus y, en consecuencia, la modificación temporal de la renta contractualmente prevista en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes.

QUINTO.- Ahora bien, concurriendo los requisitos para la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, no se va a aplicar la reducción de la renta en la forma pretendida en la demanda ni por el tiempo que solicita la actora.

Ello por cuanto consideramos, como hemos tenido ocasión de razonar su supuestos anteriores similares resueltos por este mismo tribunal, que la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en la forma pretendida en la demanda supondría hacer recaer las consecuencias de la crisis exclusivamente sobre la arrendadora demandada, cuando la demandante ha continuado en posesión del local y ha tenido la posibilidad de desarrollar su actividad económica en lo permitido, por lo que parece más adecuado repartir entre ambas partes por mitad las consecuencias de la reducción de los aforos y no asumir el criterio postulado por la representación de BUEN GUSTO de modificar la renta en función de la disminución de ventas del negocio que la actora desarrolla en el local arrendado.

Esta consideración nos lleva también a rechazar la solución que se adopta en la sentencia apelada, que también modifica la renta en atención a la disminución de ventas, pero, en lugar de hacerlo sobre los valores que señala la pericial articulada por la demandante, aplica, por analogía, al considerar que existe una cierta identidad de razón, la bonificación de renta pactada por las partes en el contrato para sus dos primeros años de vigencia cuando se supone que las ventas no han llegado todavía, por tratase de un negocio en sus inicios, al nivel esperado ordinario.

En este sentido, cabe apuntar que una de las consecuencias del régimen jurídico expuesto es la de considerar que la búsqueda del equilibrio o reequilibrio prestacional, que constituye el fundamento de la figura que analizamos, debe conducir a que de la aplicación de cláusula rebusno quepa deducir un resultado que beneficie solo a una de las partes en perjuicio de la otra, sino que se trata de proteger a ambas, ya que la preservación de la conmutatividad del contrato es uno de los principios rectores en este ámbito. De ello se sigue que la parte arrendadora, teniendo en cuenta que nos hallamos ante un contracto de tracto sucesivo, en ningún caso tendría la obligación de soportar en solitario las consecuencias económicas derivadas de la declaración del estado de alarma por razón de la pandemia COVID-19, como así sucedería si se aceptase la pretensión principal de la actora.

En este sentido, como dijimos en la sentencia dictada por esta sección decimotercera en fecha 23 de enero de 2025, en el recurso 120/2023 , de acuerdo con el principio de que las consecuencias económicas derivadas de la situación de pandemia han de ser soportadas por partes iguales por cada uno de los contratantes del arrendamiento, y en función de la restricción específica que haya padecido el sector específico al que pertenece la actividad económica desarrollada en el local, se considera procedente que las consecuencias económicas sean compartidas, por mitad, por cada una de las partes, por cuanto se entiende que es la forma más equitativa y más justa, no habiendo razón para que la propiedad no sufra las consecuencias de una crisis que afectó al rendimiento de su local, pero tampoco para que las soporte por completo y ni siquiera en su mayor parte.

Desde tal perspectiva, en primer lugar, debemos tomar en consideración las limitaciones de aforo en los establecimientos de hostelería y restauración en Cataluña, que se regularon en resoluciones del Departament de Salut de la Generalitat de Catalunya. Concretamente (i) la apertura de los establecimientos, tras el cierre acordado como consecuencia del estado de alarma, se acordó por la resolución SLT 2983/2020, de 21 de noviembre, para a partir del 23, inclusive, de noviembre de 2020, con limitación de aforo al 30 por ciento del total; (ii) la ampliación de aforo, hasta el 50 por ciento, se acordó por resolución SLT 1587/2021, de 21 de mayo, desde el 24, inclusive, de mayo de 2021; y (iii) la supresión del límite de aforo se acordó por resolución SLT 3090/2021, de 14 de octubre, desde el 15, inclusive, de octubre de 2021. Las fechas de efectos se han indicado porque fue en ellas en las que entraron en vigor las resoluciones correspondientes.

Por consiguiente, coincidiendo con los argumentos expuestos en la sentencia dictada por la sección cuarta de esta Audiencia Provincial número 321/2023, en el rollo de apelación número 530/2022, de fecha 22 de mayo de 2023, en un supuesto análogo al de autos, y como dijimos en las sentencias dictadas por esta sección decimotercera en fecha 18 de septiembre de 2023, número 461/2023, recurso número 145/2022, y en fecha 25 de enero de 2025, número 29/2025, recurso número 120/2023, consideramos que la renta ha de aminorarse, atendiendo a los aforos permitidos, en los siguientes términos:(i)La mitad de la renta aplicable en condiciones de normalidad, esto es, la renta mínima garantizada, desde el 14 de marzo hasta el 22 de noviembre de 2020, ambos días inclusive. (ii) El 65 por ciento desde el 23, inclusive, de noviembre de 2020 hasta el 23, también inclusive, de mayo de 2021. (iii) El 75 por ciento de la normalmente procedente, desde el 24 de mayo hasta el 14 de octubre de 2021, siempre con dichos días incluidos, y desapareciendo toda limitación a partir del 15 de octubre de 2021.

Las anteriores consideraciones conducen a revocar la decisión adoptada por la magistrada de primera instancia pero manteniendo la estimación parcial de la demanda inicial de las actuaciones con los efectos que acabamos de señalar lo que comporta, por una parte, la estimación parcial del recurso interpuesto por la mercantil UNIBAIL RODAMCO RETAIL SPAIN, S.L.U. y la desestimación del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad BUEN GUSTO BARCELONA, S.L.

SEXTO. -En consecuencia, por lo que se refiere a las costas causadas en primera instancia, mantenemos la decisión de que cada parte abone las suyas y las comunes por mitad (ex. art. 394 LEC).

Y por lo que se refiere a las costas de la segunda instancia consideramos que tampoco cabe hacer expresa imposición de las costas causadas derivadas de los dos recursos interpuestos por concurrencia de dudas de derecho dadas las diversas interpretaciones dadas por los tribunales a las normas coyunturales dictadas por razón la pandemia, no existiendo criterios jurisprudencialmente consolidados al tiempo de interposición tanto de la demanda como de los recursos; todo ello ex. art. 398 en relación con el art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso,