Sentencia Civil 672/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 1227/2022 de 03 de octubre del 2024

PRIMERO.- Planteamiento del litigio. Sentencia de instancia. Recurso de apelación.

PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE SL, presenta demanda de juicio verbal de desahucio por expiración contractual frente a D. Daniel y Dª Ascension, en la que expone:

1.- En fecha 14 de noviembre de 2017, los demandados D. Daniel y Dª Ascension, suscribieron con BANCO SABADELL S.A. un contrato de arrendamiento sobre la Finca Registral nº NUM000, sita en la DIRECCION000, de TERRASSA.

2.- En fecha 9 de marzo de 2020, la demandante, a través de la entidad gestora SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L., remitió burofax informando que se había subrogado en la posición jurídica de su anterior arrendador.

Posteriormente, dirigió un burofax en fecha 21 de julio de 2020, comunicando la intención del arrendador de no renovar el contrato de arrendamiento, quedando sin efecto una vez llegado el vencimiento con fecha 14 de noviembre de 2020, informando que debían dejar libre la vivienda, debiendo proceder a la entrega de llaves.

Y solicita se dicte sentencia por la que declare:

A) Haber lugar al desahucio de los demandados, D. Daniel y Dª Ascension, de la Finca Registral nº NUM000, sita en la DIRECCION000, de TERRASSA, por expiración del término, así como resuelto el contrato de arrendamiento.

B) La condena a los demandados, D. Daniel y Dª Ascension en su condición de arrendatarios al abono de las cantidades asimiladas a la renta que se devenguen desde el vencimiento del contrato en fecha 14 de noviembre de 2020 hasta la ejecución de la sentencia y el efectivo lanzamiento de la demandada en la fecha señalada por el Juzgado.

C) La expresa imposición de costas a los demandados.

Dª Ascension y D. Daniel comparecen y presentan, por separado, escritos de de contestación a la demanda, en los que alegan, de manera resumida, que en el burofax enviado por la entidad gestora SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L., en fecha 22 de julio de 2020, dirigido exclusivamente a la SRA. Ascension, que fue entregado debidamente a la misma en fecha 24 de julio de 2020, documentos 8 y 9 de la demanda, de ningún modo se comunica a los arrendatarios la intención del arrendador de no renovar el contrato de arrendamiento objeto de autos, quedando sin efecto una vez llegado el vencimiento en fecha 14 de noviembre de 2020, ni tampoco se les informa que deben dejar libre la vivienda, debiendo proceder a la entrega de llaves, sino que, de su propio contenido, se desprende todo lo contrario, pues lo único que se comunica es la necesidad de la propiedad de realizar un estudio sobre la situación socioeconómica de la unidad familiar para la posible formalización de un nuevo contrato de alquiler social, siempre y cuando se cumplan los requisitos establecidos en la Ley, dada la proximidad de la fecha de vencimiento del contrato y que únicamente en el caso de no contactar con SOLVIA y de no aportar la documentación solicitada en el plazo de 30 días contados a partir de la recepción del citado burofax, se entenderá que los arrendatarios rechazan cualquier nueva oferta de alquiler social, y como consecuencia, a la fecha del vencimiento del contrato, deberán dejar el inmueble libre, vacuo,expedito y a disposición de la propiedad.

En el presente caso, tal como se requería en el citado burofax a la SRA. Ascension, se remitió la documentación solicitada. Sin embargo, no fue hasta el día 12 de mayo de 2021 que el Servicio de Atención al Cliente de SOLVIA se puso en contacto con la SRA. Ascension para comunicarle que, tras estudio de su caso y dada su situación, la propiedad había decidido no renovar el contrato de arrendamiento, sin dar ninguna explicación sobre los criterios seguidos para adoptar dicha decisión.

Por ello, el contrato de arrendamiento objeto de autos se halla plenamente vigente.

La sentencia de primera instancia estima la demanda deducida por PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE S.L contra D. Daniel y contra Dª Ascension:

1º) Declara la resolución del contrato de arrendamiento de fecha 14 de noviembre de 2017 sobre la vivienda sita en Terrassa, DIRECCION000, y condena a los demandados (y a cualquier otro ocupante de dicho inmueble que traiga causa en dicho contrato o que carezca de título) a desalojar la mencionada finca dejándola libre, vacua y expedita a disposición de la parte actora, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectúan dentro del plazo legal.

2º) Condena solidariamente a D Daniel y a Dª Ascension a pagar a la parte demandante, si no se hubieran abonado, las rentas que se devenguen desde el vencimiento del contrato (el día 14 de noviembre de 2020) y hasta la fecha del lanzamiento o de la efectiva puesta a disposición de la parte actora de la posesión de la finca (a razón de 223,66 euros/mes), imponiendo a la parte demandada las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de D. Daniel interpone recurso de apelación en el que alega, en síntesis:

Aún en el supuesto que se considere de aplicación al contrato de arrendamiento objeto de autos la Ley 4/2013, de 4 de junio, el citado burofax de fecha 21 de julio de 2020 que se aporta como documento número 8 de la demanda, en modo alguno puede entenderse como una comunicación de la propiedad a los arrendatarios donde conste la voluntad inequívoca del arrendador de no renovar el contrato de arrendamiento, sino todo lo contrario.

En el mismo, SOLVIA comunica la necesidad de la propiedad de realizar un estudio sobre la situación socioeconómica de la unidad familiar para la posible formalización de un nuevo contrato de alquiler social, siempre y cuando se cumplan los requisitos establecidos en la Ley, dada la proximidad de la fecha de vencimiento del contrato (14 de noviembre de 2020) y, únicamente en el caso de no contactar con SOLVIA y de no aportar la documentación solicitada en el plazo de 30 días contados a partir de la recepción del citado burofax, se entenderá que los arrendatarios rechazan cualquier nueva oferta de alquiler social, y como consecuencia, a la fecha del vencimiento del contrato, deberán dejar el inmueble libre, vacuo, expedito y a disposición de la propiedad.

Sin embargo, consta acreditado que los demandados enviaron la documentación dentro del plazo de 30 días, por lo que, habiendo cumplido con el requisito que se les exigía en el citado documento, los mismos tenían todo el derecho a permanecer en la vivienda objeto de autos, contando con la aquiescencia de la propiedad, por lo que el contrato quedó prorrogado por un año más, finalizando por tanto en fecha 14 de noviembre de 2021, de acuerdo con lo establecido en el artículo 10.1 de la LAU vigente a la fecha de celebración del contrato (LAU en su modificación dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas).

Al quedar prorrogado el contrato de arrendamiento por un año más, los arrendatarios no tenían obligación alguna de facilitar o remitir la documentación acreditativa para poder valorar la renovación del contrato de alquiler social, tal como establece el contrato de arrendamiento, en las cláusulas relativas al Contrato Social, cláusula segunda, puesto que dicha obligación se requiere entre 6 y 3 meses antes de la finalización del contrato, siendo así que al haberse prorrogado por un año más, finalizando en fecha 14 de noviembre de 2021, sólo entre los citados 6 y 3 meses antes de dicha fecha, era exigible dicha obligación de remitir la citada documentación.

No existiendo en el presente caso una comunicación por parte de la actora dirigida y recibida por los arrendatarios, donde conste expresamente la voluntad de la propiedad de no renovar el contrato de arrendamiento objeto de autos, el mismo se hallaría en la actualidad plenamente vigente en virtud de tácita reconducción.

La parte apelada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Resumen de antecedentes.

Para la resolución del presente recurso debemos partir de la relación de hechos relevantes acreditados:

1. El día 14 de noviembre de 2017, BANCO DE SABADELL S.A. como parte arrendadora y D. Daniel y Dª Ascension, como parte arrendataria, suscribieron un contrato de arrendamiento, de alquiler social, con una duración pactada de 3 años, con vencimiento el día 14 de noviembre de 2020, y una renta de 223,66 euros al mes, documento 3 de la demanda.

2. El contrato de alquiler social se vinculaba a un contrato social que contiene la siguiente cláusula segunda:

"Segunda. Duración del contrato social.

La duración del contrato social estará vinculada a la duración del contrato de alquiler social.

Entre 6 y 3 meses antes de la finalización del contrato el arrendatario deberá facilitar al gestor social la documentación acreditativa para poder valorar la renovación del contrato de alquiler social en condiciones similares o adaptadas a su situación.

La renovación puede conducir a la modificación de la cantidad a pagar en concepto de alquiler si la situación económica de la unidad familiar ha variado"(documento 3 de la demanda).

3. El día 22 de julio de 2020, por burofax recibido el día 24 de julio de 2020, la entidad gestora SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L. comunicó a la arrendataria Dª Ascension, la fecha de vencimiento del contrato, y la finalización del mismo el dia 14 de noviembre de 2020, solicitándole el envío, en el plazo de 30 días, de una serie de documentación para realizar un estudio sobre la situación socioeconómica de la unidad familiar para la posible formalización de un nuevo contrato de alquiler social, de cumplirse los requisitos para ello, documentos 8 y 9 de la demanda.

4. Con fecha 21 de agosto de 2020, Dª Ascension remitió una serie de documentación por correo electrónico a la gestora de SOLVIA, WALLNER GROUP, consistente en solicitud de certificado de padrón municipal de habitantes y DNI de la SRA. Ascension, el día 22 de agosto de 2020, remitió la documentación relativa al SR. Daniel, informe de vida laboral, DNI, solicitud de certificado de padrón municipal de habitantes, resolución de incapacidad de la Seguridad Social y solicitud de prestación individual de desempleo, y el día 20 de octubre envió volante colectivo de padrón municipal de ambos demandados.

5. El dia 12 de mayo de 2021, SOLVIA informó a los arrendatarios de la decisión de la propiedad de no renovar el contrato de arrendamiento.

TERCERO.- Contrato de arrendamiento.

Analizando los términos pactados en el contrato de arrendamiento suscrito el día 14 de noviembre de 2017, entre BANCO DE SABADELL S.A. como parte arrendadora y D. Daniel y Dª Ascension, como arrendatarios, debemos hacer las siguientes consideraciones:

1. La cláusula segunda del contrato de arrendamiento es del siguiente tenor:

"SEGUNDA.- DURACIÓN.

El plazo de duración del presente Contrato se ha pactado en TRES (3) AÑOS a contar desde la fecha indicada en el encabezamiento del mismo (que coincide con la puesta de la Finca a disposición del Arrendatario).

El Arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que lo comunique al Arrendador con una antelación mínima de treinta (30) días.

A la fecha del vencimiento de los tres años pactados 14/11/2020 o, en su caso, cuando el Arrendatario comunique al Arrendador su voluntad de no renovar el contrato según Io previsto en el párrafo anterior, el contrato quedará extinguido de pleno derecho y el Arrendatario estará obligado a devolver al Arrendador las llaves y la libre posesión y disposición de la finca objeto del mismo.

En todo caso, el Arrendatario deberá dejar la Finca arrendada libre, vacua y expedita, a disposición del Arrendador coincidiendo con la terminación natural del mes que corresponda; y, en caso de que desocupe la Finca antes de finalizar el mes natural, deberá satisfacer la totalidad del recibo correspondiente a dicha mensualidad.

Si por cualquier motivo el Arrendatario no restituyera la Finca y retuviera su posesión después de la expiración del Plazo pactado, dicha posesión no concederá al Arrendatario derecho alguno y estará sujeta a desalojo inmediato a instancias del Arrendador en todo momento, sin que tenga el efecto de prorrogar el presente Contrato, ni su tácita reconducción salvo que otra cosa se disponga expresamente."

Por lo tanto, prevé la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, que "A la fecha del vencimiento de los tres años pactados, 14 de noviembre de 2020, en su caso, cuando el Arrendatario comunique al Arrendador su voluntad de no renovar el contrato según Io previsto en el párrafo anterior, el contrato quedará extinguido de pleno derecho y el Arrendatario estará obligado a devolver al Arrendador las llaves y la libre posesión y disposición de la finca objeto del mismo".

Y así lo llevó a cabo la actora mediante el envío del burofax de 22 de julio de 2020, documento 8 de la demanda, en el que la gestora comunicó a los demandados lo siguiente:

"Nos dirigimos a Uds. de acuerdo con lo establecido en el contrato de arrendamiento del inmueble de fecha 14 de noviembre de 2017, en el que la mercantil PROMONTORIA es la propietaria, cuyo objeto lo constituye el arrendamiento de los siguientes inmuebles:

Inmueble sito en la DIRECCION000, de TERRASSA.

Expuesto lo anterior, en cumplimiento de lo previsto en la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, modificada por el Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, por la presente les notificamos que de conformidad con lo previsto en la cláusula de duración del contrato del Contrato, la fecha del vencimiento, y por tanto de finalización del mismo se producirá el día 14 de noviembre de 2020 comunicándole la necesidad de la propiedad de realizar un estudio sobre la situación socioeconómica de la unidad familiar para la posible formalización de un nuevo contrato de alquiler social, siempre y cuando ustedes cumplan con los requisitos establecidos en la Ley.

A tales efectos, y a fin de conocer si ustedes se encuentran dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial definidos por la Ley, deberán aportarnos en el plazo máximo de 30 días a partir de la recepción de esta notificación la siguiente documentación (...)

En caso de no contactar con nosotros y de no aportar la documentación solicitada anteriormente en el plazo requerido por la presente, se entenderá que rechazan cualquier nueva oferta de alquiler social, y como consecuencia, a la fecha del vencimiento del Contrato deberán dejar el inmueble libre, vacuo, expedito y a disposición de la propiedad.

Para cualquier duda o aclaración que Uds. requieran, les recordamos que pueden contactar por escrito o telefónicamente en el teléfono y /o dirección que se indica a continuación (...)".

Se trata, pues, de una "nueva oferta de alquiler social", hecha al amparo de la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, modificada por el Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, pero en la que se reitera la finalización del contrato el día 14 de noviembre de 2020.

Y, aunque se comunica a los demandados la necesidad de realizar un estudio sobre la situación socioeconómica de la unidad familiar, ello es "para la posible formalización de un nuevo contrato de alquiler social, siempre y cuando ustedes cumplan con los requisitos establecidos en la Ley."

Como dijimos en la sentencia número 168/2022, dictada por este tribunal, en fecha 24 de marzo de 2022, en el recurso número 568/2021, no existe una obligación automática de la actora de concertar un nuevo contrato de arrendamiento si los demandados cumplían los requisitos económicos o demostraban estar en situación de vulnerabilidad, o cuando menos de intentarlo. Una vez transcurrido el término pactado, la parte actora está legitimada para extinguir el contrato y, en consecuencia, podía decidir no concertar un nuevo contrato sin contravenir norma alguna, que, en todo caso, sería un nuevo contrato diferente del que se pretende extinguir, con lo que no se trata de comportamientos antitéticos o excluyentes. Lo anterior no impide que las partes puedan alcanzar acuerdos posteriores al margen de lo que aquí se decida sobre la concertación de un nuevo arriendo.

2. Ello no viene contradicho por el Anexo al contrato de arrendamiento en el que se indica:

"CONTRATO SOCIAL

Cláusulas:

Primera. Vinculación del contrato de alquiler social a un contrato social.

El arrendatario declara conocer que este es un contrato de alquiler social, cuya renta está ajustada a sus ingresos, y que por tanto está asociado a un compromiso que llamamos contrato social y que se regula en el presente Anexo.

(...)

La supervisión de este contrato se realizará por Solvia Gestora de Vivienda Social (en adelante, SOGEVISO) a través de la figura del gestor social.

Segunda. Duración del contrato social.

La duración del contrato social estará vinculada a la duración del contrato de alquiler social.

Entre 6 y 3 meses antes de la finalización del contrato el arrendatario deberá facilitar al gestor social, la documentación acreditativa para poder valorar la renovación del contrato de alquiler social en condiciones similares o adaptadas a su situación.

La renovación puede conducir a la modificación de la cantidad a pagar en concepto de alquiler si la situación económica de la unidad familiar ha variado.

Tercera. Pérdida de la condición de alquiler social.

Pueden ser causas de pérdida de la renovación del alquiler social:

a) La no presentación de la documentación acreditativa en el plazo establecido en la cláusula segunda anterior.

b) El hecho de que el total de los ingresos de todas las personas que conviven en la vivienda superen los criterios establecidos por SOGEVISO.

c) El incumplimiento del presente contrato social (...) ".

En este sentido, cabe destacar que la previsión de la cláusula segunda del Anexo de que "Entre 6 y 3 meses antes de la finalización del contrato el arrendatario deberá facilitar al gestor social, la documentación acreditativa para poder valorar la renovación del contrato de alquiler social en condiciones similares o adaptadas a su situación",indica claramente que la duración del contrato de arrendamiento pactada en el contrato de arrendamiento (cláusula segunda) discurre por una vía "paralela" a la de la posibilidad misma de renovar el contrato con arreglo a lo establecido en el propio Anexo, lo cual, en su caso, debe ser solicitado y acreditado el cumplimiento de los requisitos en el plazo indicado .

Es decir, aunque se remitiera toda la documentación solicitada, como dijimos en la sentencia número 117/2024, dictada por este tribunal en fecha 25 de enero de 2024, en el recurso número 1.000/2022, y en la sentencia de 2 de mayo de 2024, en supuestos de comunicaciones de arrendadores (o sus gestoras) en idénticos términos al burofax que aquí examinamos, esta sección 13ª viene considerando dichas misivas como expresivas de la voluntad del arrendador de dar por finalizado el contrato ( sentencia número 397/2023, de 6 de julio, recurso 853/2022, y sentencia número 550/2023, de 29 de septiembre, recurso 953/2022, y sentencia número 732/2023, de 15 de diciembre de 2023, recurso 876/2022).

CUARTO- Efectos resolutorios de la comunicación remitida a la arrendataria.

Sentado lo anterior, D. Daniel sostiene en su recurso que la sentencia de primera instancia incurre en error en la valoración de la prueba alegando que no ha quedado acreditada la notificación fehaciente de la arrendadora de su voluntad de dar por finalizado el contrato pues, a su criterio, lo que resulta del texto del burofax que le remitió es que se le solicitaba una documentación para acreditar la situación económica y de vulnerabilidad de su núcleo familiar, pero que en ningún caso se estaría notificando la voluntad de no prorrogar el contrato.

Como hemos señalado, el contrato de arrendamiento se suscribió el 14 de noviembre de 2017, por un plazo de tres años, por lo que el término inicial pactado, coincidente con la duración mínima legal de tres años del artículo 9 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio vigente a la fecha de la contratación, vencía el 14 de noviembre de 2020

La controversia que se suscita en esta alzada se centra en los efectos resolutorios o no del burofax de fecha 22 de julio de 2.020, entregado a Dª Ascension el día 24 de julio de 2.020 (documento 8 de la demanda).

Como hemos indicado en el ordinal ordinal anterior, el burofax es del tenor literal siguiente:

"Nos dirigimos a Uds. de acuerdo con lo establecido en el contrato de arrendamiento del inmueble de fecha 14 de noviembre de 2017, en el que la mercantil PROMONTORIA es la propietaria, cuyo objeto lo constituye el arrendamiento de los siguientes inmuebles:

Inmueble sito en la DIRECCION000, de TERRASSA.

Expuesto lo anterior, en cumplimiento de lo previsto en la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, modificada por el Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, por la presente les notificamos que de conformidad con lo previsto en la cláusula de duración del contrato del Contrato, la fecha del vencimiento, y por tanto de finalización del mismo se producirá el día 14 de noviembre de 2020 comunicándole la necesidad de la propiedad de realizar un estudio sobre la situación socioeconómica de la unidad familiar para la posible formalización de un nuevo contrato de alquiler social, siempre y cuando ustedes cumplan con los requisitos establecidos en la Ley.

A tales efectos, y a fin de conocer si ustedes se encuentran dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial definidos por la Ley, deberán aportarnos en el plazo máximo de 30 días a partir de la recepción de esta notificación la siguiente documentación (...)

En caso de no contactar con nosotros y de no aportar la documentación solicitada anteriormente en el plazo requerido por la presente, se entenderá que rechazan cualquier nueva oferta de alquiler social, y como consecuencia, a la fecha del vencimiento del Contrato deberán dejar el inmueble libre, vacuo, expedito y a disposición de la propiedad.

Para cualquier duda o aclaración que Uds. requieran, les recordamos que pueden contactar por escrito o telefónicamente en el teléfono y /o dirección que se indica a continuación (...)".

Así, en dicha comunicación la arrendadora notifica a los arrendatarios la fecha de vencimiento del contrato y que la finalización del mismo "se producirá el día 14 de noviembre de 2020".

Y si bien de forma simultánea comunica la necesidad de realizar un estudio de la situación socioeconómica de la unidad familiar del demandado para la posible formalización de un "nuevo contrato de alquiler social", en ningún momento propone la posibilidad de prorrogar el contrato originario, ni asume un compromiso en tal sentido frente al arrendatario.

Únicamente comunica la posibilidad de concertar "un nuevo contrato", supeditado al "cumplimiento de los requisitos establecidos en la ley", sin que ello afecte al contrato suscrito, que se extinguirá a su vencimiento.

En la sentencia número 168/2022, de fecha 24 de marzo de 2022, recurso 568/2021, esta sección 13 ya señaló que no existe una obligación automática de la actora de concertar un nuevo contrato de arrendamiento si los demandados cumplían los requisitos económicos o demostraban estar en situación de vulnerabilidad, o cuando menos de intentarlo.

Una vez transcurrido el término pactado, la arrendadora está legitimada para extinguir el contrato y, en consecuencia, podía decidir no concertar un nuevo contrato sin contravenir norma alguna, que, en todo caso, sería un nuevo contrato diferente del que se pretende extinguir.

Lo anterior no impide que las partes puedan alcanzar acuerdos posteriores al margen de lo que aquí se decida, sobre la contratación de un nuevo arriendo.

El derecho a este nuevo contrato puede ser, en todo caso, reclamado por el demandado a la demandante por vía extrajudicial o judicial pero no es una cuestión que interfiera en el objeto de este pleito.

Como hemos dicho, la remisión de la documentación solicitada no comportaba, la prórroga del contrato de arrendamiento originario, sino simplemente permitía el análisis de la situación socioeconómica de la unidad familiar de los arrendatarios, a fin de decidir sobre la posible formalización de un nuevo contrato de alquiler social, de manera que el contrato quedó automáticamente extinguido por la voluntad de la arrendadora manifestada en el burofax remitido a la arrendataria, en el que consta con total claridad que la finalización del contrato "se producirá el día 14 de noviembre de 2020".

Por todo lo expuesto, debemos desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia del Juzgado de primera instancia.

QUINTO- Costas.

Las costas de este recurso vienen impuestas a la parte apelante, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 de la L.E.C.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.