Sentencia Civil 32/2025 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 13, Rec. 696/2023 de 30 de enero del 2025

I

OBJETO DE APELACIÓN

1. A) Demanda.- La demandante Livingcenter Activos Inmobiliarios, S.A. (en adelante, "Livingcenter"o "Arrendadora")es dueña de una vivienda en Madrid, en la DIRECCION000 (desde ahora, "Finca").El 27/1/2017, la Finca fue arrendada por la anterior titular Bankia, S.A. a la demandada D.ª Zaida (en lo sucesivo, "Arrendataria")y a su difunta madre D.ª Almudena (falleció el 10/8/2017), por una renta de 400 € mensuales. En el momento de la demanda (enero de 2023), la Arrendataria no había pagado la renta al menos desde diciembre de 2021.

2. La Arrendadora sustenta su pretensión en una acción de desahucio por falta de pagoa la que acumula la acción de reclamación de rentas,suplicando, para el caso de oposición, la declaración de resolución del arrendamiento de la Finca y la condena a que la Arrendataria desaloje la Finca, con puesta a disposición de la demandante, dejándola libre, vacua y expedita y con apercibimiento de que si no lo verifica se procederá a su lanzamiento; condena a pagar 4759,58 € hasta octubre de 2022 inclusive, más las rentas y cantidades asimiladas por ocupación hasta la entrega de la Finca, más intereses desde la demanda, así como las costas.

3. B) Sentencia recurrida.- En primera instancia, se desestimóla demanda. La Sentencia recurrida fundamentó sus pronunciamientos en los siguientes considerandos:(a) La vivienda habitada por D.ª Zaida no se ubica en el DIRECCION000 sino el DIRECCION001, lo que se comprueba en las comunicaciones infructuosas en el DIRECCION000 y el efectivo emplazamiento en el DIRECCION001. La referencia catastral que figura en el contrato se corresponde con el DIRECCION001 y no con el DIRECCION000. Se aprecia un error en el contrato, quizá por el modo de contar las plantas. (b) Aunque reconoce la propiedad de Livingcenter sobre la Finca, considera que el error de número no es inocuo. (c) Así, en primer lugar, se mantiene el derecho de enervación por resultar ineficaces las comunicaciones al DIRECCION000. (d) No se concede tampoco eficacia a las certificaciones de deuda, porque no se identifica la Finca en forma alguna. El certificado secuencia recibos desde febrero de 2018, los importes varían, no solo la actualización de la renta debe ser notificada, sino que, además, no se justifica haber pasado ningún recibo al cobro. (e) Se pactó el pago por domiciliación bancaria en la cuenta reflejada en el Contrato. No se prueba la domiciliación de los recibos ni el envío de recibo a la Finca. La mora accipiendino justifica la resolución contractual. (f) En definitiva, quedan indeterminados los "hechos constitutivos" de la pretensión de resolución por impago. (g) Sin costas por serias dudas de hecho.

4. C) Apelación de Livingcenter.- La Arrendadora interpone el recurso que sustanciamos en forma de escrito de alegaciones, del que pueden colegirse los siguientes motivos:(a) Corresponde al deudor la prueba del pago, que es un hecho extintivo. (b) El artículo 444.1 LEC impide a la Arrendataria oponer cuestiones ajenas al pago, como la procedencia de la enervación o la cuantía de la deuda. (c) Es irrelevante que la Finca esté sita en el DIRECCION001 y no en el DIRECCION000. (d) La excusa de no saber donde pagar no puede prosperar, porque le bastaba a la Arrendataria pagar en el lugar designado en el contrato, esto es, la cuenta bancaria designada. Tampoco ha justificado la consignación de las rentas. (e) La cuantía de la renta está fijada en el Contrato y la Arrendataria no la ha impugnado en su contestación, aceptando el importe reclamado. Aunque no se estimara la actualización, habría de estimarse parcialmente la demanda según la renta nominalmente pactada. (f) Livingcenter no modificó la forma de pago de la renta y la Arrendataria no pagó a nadie, además de ser notificada por burofax, que no recogió voluntariamente pese a dejarle aviso.

5. D) Oposición a la apelación de D.ª Zaida.- La parte demandada no presentó oposición.

II

PRETENSIÓN DE CUMPLIMIENTO

6. «Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pagoo las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación» ( art. 444.1 LEC) .

7. Al respecto, carecen de objeto las consideraciones sobre la enervaciónporque la Arrendataria no ha enervado ni intentado enervar.

8. Sobre la determinación de la renta,esta cuestión no fue alegada en la contestación, siendo incongruente la desestimación de una demanda por fundamentos ajenos al escrito rector de contestación (ex art. 218.1 LEC) .

9. En todo caso, una vez que la Sentencia recurrida rechaza (como hace) la excepción de falta de legitimación pasiva por estar la Finca suficientemente identificada como la que fue objeto del Arrendamiento, la demanda al menos debió ser estimada parcialmente en cuanto a la pretensión de cumplimiento en que consiste la reclamación de rentas,pues son rentas que nunca han sido renunciadas, aunque no se pasaran los recibos al cobro. La mora del acreedor no libera al deudor, como se expone a continuación.

III

PRETENSIÓN DE RESOLUCIÓN. MORA DEL ACREEDOR

10. «La jurisprudencia de la sala no ha cerrado el paso a que, a los efectos de determinar el incumplimiento de la obligación de pago, no deban ser contempladas las concretas circunstanciasconcurrentes en cada supuesto litigioso» ( STS 1ª 1590/2024, 26.11 y juris. cit.).

11. Distintamente, para enjuiciar la pretensión de resolución,sí es decisivo declarar o no la mora accipiendide Livingcenter porque, de concurrir, impedirá que prospere la resolución del Contrato.

12. Pues bien, en la estipulación 4.3 del Contratose pactó que, a efectos del pago, «el abono de la renta se deberá realizar por la arrendataria, sin necesidad de requerimiento previo de pago,mediante domiciliación bancaria a la cuenta de la arrendataria cuyos datos se reflejan en la primera hoja de este contrato. En este caso se entenderá acreditado el pago de la renta, relevándose el arrendador de expedir recibo, con el resguardo o acreditación bancaria de la domiciliación».

13. La anterior estipulación se ajusta a lo dispuesto, imperativamente ( art. 4.1 LAU) , en el artículo 17.4 párr. I LAU: « El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibodel pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientosque acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario».

14. Además, al Contrato se anexa una orden de domiciliaciónde adeudo directo SEPA, en la cuenta designada, con pago periódico: «mediante la firma de esta orden de domiciliación, el deudor autoriza al emisor o acreedor identificado a enviar instrucciones a la entidad del deudor para adeudar su cuenta y a la entidad para efectuar los adeudos en su cuenta siguiendo las instrucciones del acreedor indicado».

15. Un «adeudo domiciliado»es el «servicio de pago destinado a efectuar un cargo en la cuenta de pago del ordenante, en el que la operación de pago es iniciada por el beneficiario sobre la base del consentimiento dado por el ordenante al beneficiario, al proveedor de servicios de pago del beneficiario o al proveedor de servicios de pago del propio ordenante» ( art. 3.1 Real Decreto-ley 19/2018, de 23 de noviembre, de servicios de pago y otras medidas urgentes en materia financiera).

16. «El pago deberá ejecutarse en el lugarque hubiese designado la obligación» ( art. 1171 CC) . Además, resultaría abusiva «la transmisión al consumidor y usuario de las consecuencias económicas de errores administrativoso de gestión que no le sean imputables» (arg. art. 89.2 LCyU).

17. En consecuencia, una vez autorizado el adeudo domiciliado a la cuenta de la Arrendataria, correspondía a la Arrendadora el inicio de la operación de pago, mediante la emisión de las oportunas instrucciones de adeudo, circunstancia que no acredita en modo alguno. Si no emitió las instrucciones, solo le es imputable a la Arrendadora.

18. La Sentencia recurrida lo califica, con acierto, como un supuesto de mora del acreedor.En hipótesis, el normal desarrollo de la relación obligatoria también puede verse alterado por el hecho de que el acreedor omita una actuación de colaboración, en particular, porque no acepte la prestación debidamente ofrecida. En este caso, se habla de mora del acreedor (mora credendi)o, en particular, mora en la aceptación (mora accipiendi),figura comprendida en el marco del principio de colaboración entre los contratantes. En el sistema francés (al que sigue el Derecho español) no se contiene una regulación expresa de la figura, ofreciéndose al deudor la posibilidad de recurrir a la consignación de la cosa debida como vía para liberarse de la obligación. Diversamente, el Código Civil alemán (al que siguen el italiano, el holandés y otros) sí se regula expresamente la mora del acreedor. Desde mediados del siglo XIX se rechaza el paralelismo trazado por el Derecho común entre mora creditorisy mora debitorisporque, en síntesis, no cabe hablar con propiedad de culpa en un acreedor que no tiene el deber de recibir la prestación, sino que solo tiene el derecho a recibirla. En este sentido, la institución de la mora creditorissolo sirve a mejorar en ciertos aspectos la posición del deudor que ha hecho lo que de él podía esperarse razonablemente.

19. La mora del acreedor tiene como requisitos«[i] una obligación vencida para cuyo cumplimiento haga falta el concurso del acreedor; [ii] la realización por el deudor de todo lo que conduce a la ejecución de la prestación y, finalmente, [iii] la falta de cooperación por parte del acreedor sin justificación legal alguna al cumplimiento de la obligación, determinando con ello su incumplimiento, figura ésta de la «mora accipiendi» cuyos efectos principales son, no sólo la exclusión de la mora del deudor, sino también la atribución al acreedor del riesgo de la pérdida de la cosa» ( STS 1ª 331/1986, 30.5).

20. La mora del acreedor es, con fórmulaabreviada, «[i] la no aceptación o colaboración [ii] pese a la posibilidad de cumplir la (posible) prestación y [iii] al debido ofrecimiento por el deudor».

21. Precisamente, la mora del acreedor no consiste solo en la falta de aceptación (mora accipiendi stricto sensu)sino también en la falta de la actuación de colaboración,en nuestro caso, la emisión de la instrucción para el adeudo domiciliado en la cuenta designada.

22. Por otra parte, no se ha debatido sobre la posibilidad de cumplimiento,luego no podemos presumir que la cuenta de adeudo careciera de fondos.

23. Sobre el debido ofrecimiento,«si se ha especificado un período de tiempo definido en términos naturales para el acto que el acreedor debe realizar, la realización de una oferta sólo será necesaria si el acreedor realiza el acto a su debido tiempo» (arg. § 296[i] BGB; ant. Dig. 18.6.5). En consecuencia, no era necesario el ofrecimiento de pago cuando ya estaba estipulado el adeudo mensual en la orden de adeudo directo.

24. Por otro lado, no parece adecuado el argumento de que la posición del deudor que contesta la resolución solo es atendible si procede a la consignación(como en SAP Barcelona 4ª 166/2024, 27.3 y las que cita de la misma Audiencia). La mora creditorises una institución de protección de los intereses del deudor y no puede transformarse extrañamente en una carga enteramente innecesaria (ZIMMERMANN, Obligations,821). «[L]a consignación libera al deudor de la obligación del pago, porque se da por realizado; el ofrecimiento real sin consignación, libera al deudor de la posible tacha de incumplimiento» ( STS 1ª 669/1968, 31.10). «El ofrecimiento de pago sin consignación posterior tiene en el orden jurídico las consecuencias de impedir que pueda considerarse el deudor incurso en caducidades ni resoluciones» ( STS 1ª 480/1996, 10.6 y juris. cit.).

25. Las consecuencias jurídicasde la mora del acreedor son diversas, mejorando la situación del deudor. En el deudas pecuniarias, como aquí, son de interés los siguientes efectos: (1º) La perpetuación del deber de prestación, luego el deudor no queda liberado. Si el deudor quiere quedar liberado, habrá de consignar. (2º) La exclusión del derecho de resolución (prob. STS 1ª 669/1968, 31.10; a fortiori art. 1100 III CC; lit. § 323(6) fin BGB; ant. concediendo al deudor la exceptio dolien Dig. 30.84.3). (3º) El deudor no pagará los intereses de la deuda pecuniaria (p. ej. § 301 BGB). Es obvio que la mora del acreedor y la del deudor no pueden coexistir en relación con la misma prestación. La mora del acreedor elimina la del deudor (purgatio morae)y, a la inversa, la mora del deudor termina con la del acreedor, luego sí proceden intereses, pero solo desde la demanda.

26. «[L]a demandante no cumplió con su deber de colaboración a la realización de la prestación, y la infracción de esta carga -imperativo del propio interés- determina no solo que se coloque en situación de mora (mora "accipiendi" dada su condición de acreedor de la prestación), sino incluso en situación de incumplimiento como consecuencia de hacer imposible el cumplimiento por la otra parte» ( STS 1ª 1590/2024, 26.11 y juris. cit.; cf. a sensu contrario SAP Madrid 14ª 242/2013, 15.11 donde sí se pasaron los recibos al cobro y SAP Madrid 20ª 30/2022, 27.1 cuando no se indica cuenta para pasar al cobro los recibos).

27. «[L]a falta de cobro de las repetidas rentas es atribuible al acreedor, que, por razones que no explicitó, decidió retener los recibos que se acompañaron a la demanda» ( SAP Madrid 19ª rec. 567/1996, 28.5.1997). «[L]as demás mensualidades reclamadas, éstas no se cobraron porque no fueron debidamente presentadas. Y, estas causas justificativas no fueron desvirtuadas de contrario por la recurrente, por lo que los adeudos no se debieron a que la deudora no atendiera oportunamente el pago de dichas facturas domiciliadas» ( SAP Madrid 11ª 324/2005, 17.6). «[N]o puede pretenderse que, en perjuicio de los arrendatarios, el lugar de pago se desplace hacia el domicilio de Metrovacesa, S.A., o que deba efectuarse en metálico (cláusula 3.2. del contrato), pues la falta de cobro de la renta es producto de la pasividad de la arrendadora» (por analogía, SAP Madrid 14ª 464/2009, 29.9; también SAP Madrid 14ª rec. 469/1997, 11.11.1998). «[N]o puede estimarse la acción de desahucio por el impago de las rentas que no fueron oportunamente pasadas al cobro» ( SAP Madrid 9ª 175/2007, 30.3; también SAP Madrid 11ª rec. 893/1998, 27.7.2000).

28. En definitiva, no puede prosperar la pretensión de resolución de Livingcenter porque omitió dar las oportunas instrucciones para los adeudos domiciliados en la cuenta designada, si bien ello no implica la liberación de la deuda de D.ª Zaida.

IV

COSTAS Y DEPÓSITO

29. Las costas de esta alzadano se imponen a la parte apelante por estimación parcial del recurso ( art. 398.2 LEC en su redacción anterior).

30. Las costas de la primera instancia,por el efecto devolutivo de la estimación parcial del recurso y por el principio de distribución ( art. 394.2 LEC) , no se imponen a ninguna de las partes.

31. Por la estimación parcial del recurso, se dispone la devolución de la totalidad del depósitopara recurrir (disp. ad. 15ª.8 LOPJ) .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,