Sentencia Civil 368/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 521/2023 de 30 de mayo del 2025

PRIMERO.-Por Dª. Julieta, se presenta demanda de juicio ordinario que dirige frente a D. Íñigo, con fundamento en el art. 107 y concordantes de la LAU de 1.964, en la que expone, en síntesis que ostenta la cualidad de arrendataria de la vivienda sita en la DIRECCION000 de Arenys de Mar, en virtud de contrato de arrendamiento suscrito en fecha 15 de mayo de 1.973 con Dª Candida, siendo el demandado el actual titular de dicha vivienda.

Alega que la vivienda viene sufriendo daños desde hace tiempo. Hay dos vigas de madera que sustentan la cubierta inclinada que por su mal estado requieren una reparación urgente al existir peligro de derrumbe, y existen filtraciones y humedades que requieren el arreglo del tejado, siendo necesaria una reparación que garantice las mínimas condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad. Que se ha puesto en contacto repetidamente con el demandado para que lleve a cabo las obras, negándose a ello, y adjunta burofax remitido a la abogada del demandado en fecha 23 de enero de 2.020 requiriéndole formalmente la reparación.

Solicita se dicte sentencia por la que se condene al arrendador a llevar a cabo las referidas reparaciones, "consistentes en devolver la vivienda a las condiciones de seguridad y habitabilidad que le son propias y, en particular, arreglar la cubierta y las vigas afectadas, y las filtraciones y humedades que presenta la vivienda, con imposición de todas las costas causadas."

Actuando por medio de Abogado y Procuradordesignados de oficio, por medio de OTROSI, solicita la designación judicial de perito a efectos de dictaminar sobre los daños y la forma de reparación.

Mediante escrito presentado antes de la admisión a trámite de la demanda, la demandante aclara que es la viuda de D. Iván, que figura en el contrato como arrendatario, habiéndose subrogado en el contrato al fallecer su marido el 23/5/2006; y que el demandado es el actual propietario de la finca por título de compraventa otorgada el 12/07/1999.

D. Íñigo presenta contestación en la que invoca, en primer término, falta de legitimación activa alegando que no se ha producido notificación de ninguna subrogación a favor de la actora. Y respecto al fondo del asunto, alega desconocer si la vivienda sufre daños, sosteniendo que la actual ocupante no aporta ningún documento acreditativo de los mismos y no ha permitido la entrada del profesional que la propiedad designó tras conocer la demanda; entiende que de existir daños lo serán por falta de mantenimiento o por mal uso o vandalismo, siendo su intención aportar pericial para lo que se precisará autorización judicial para poder acceder a la vivienda. Y que en todo caso concurre falta de prueba de lo manifestado por la demandante, que se trataría solamente de su propia versión.

La sentencia de primera instancia, tras rechazar la excepción de falta de legitimación activa por entender que el demandado consintió la continuación en la vivienda de la actora, estima íntegramente la demanda al considerar probada la existencia de los daños y la procedencia de llevar a cabo las obras necesarias para su reparación a cargo del demandado, a quien corresponde mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad. En consecuencia, condena al demandado a "efectuar las obras necesarias para solucionar los problemas graves y peligrosos de las vigas de madera, cubierta y filtraciones".

Frente a dicha resolución se alza el demandado y la impugna alegando que incurre en error en la valoración de la prueba, sosteniendo que es la inquilina quien no ha realizado las actuaciones de mantenimiento y limpieza adecuadas de los canalones de las tejas a las que solo se tiene acceso desde la vivienda arrendada, y tampoco ha permitido a la propiedad acceder al mismo para su mantenimiento, ni le ha facilitado ningún presupuesto, ni permitido la entrada de los profesionales del demandado para su valoración. Añade que según manifestó el perito judicial en la vista de diligencias finales, las obras ascenderían a unos 40.000 euros, debiéndose calificar como daños estructurales, superando el valor de las obras en más del 50% el valor de la vivienda, por lo que procede la declaración de ruina.

La demandante se opone al recurso e interesa la íntegra confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.-Planteado el debate en esta alzada en los términos expuestos, tras revisar las actuaciones podemos avanzar que la sentencia objeto de recurso ha de ser confirmada por sus propios fundamentos que este tribunal acepta y que no han sido desvirtuados por las alegaciones del recurrente, en respuesta a las cuales efectuaremos las consideraciones que siguen.

El contrato de arrendamiento que liga a las partes se suscribió en fecha 15 de mayo de 1.973, por lo que, siendo anterior al 9 de mayo de 1985, tiene como régimen normativo el contemplado en la Disposición Transitoria 2ª de la LAU de 1994 y, por tanto, es aplicable el artículo 107 de la LAU de 1964 que señala: " Las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio arrendado en estado de servir para el uso convenido serán de cargo del arrendador".

En la cláusula segunda del contrato se señala que: "El piso en cuestión se entrega al arrendatario en estado usado con sus instalaciones de agua y luz, obligándose a su conservación quedando autorizado para el blanqueo y pintar sus puertas, sin reclamar nada por lo empleado".

En la cláusula novena se añade: "Los desperfectos que se originen en cañerías, desagües, grifería, puertas ventanas y cerraduras, serán reparados por el inquilino, corriendo todas las demás a cargo de la propietaria".

Como esta Sección 13ª tiene declarado de forma reiterada ( Sentencia nº 389/2011, de 15 de julio, ROJ: SAP B 8316/2011 , por todas)tanto el art. 107 del TRLAU de 1964 como el artículo 21 de la LAU de 1994 ponen a cargo del arrendador las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los arts. 1.563 y 1.564 del Código Civil. Aunque ninguno de los dos preceptos especifica lo que debe entenderse por « reparaciones necesarias » y tampoco se concreta en el art. 1554 C.C., que impone la misma obligación al arrendador, la doctrina jurisprudencial ha venido considerando ( SAP Barcelona de 13 de septiembre de 2001 ) que, según señalaba la Exposición de Motivos de la LAU de 1964, son reparaciones necesarias las que por su naturaleza son indispensables para mantener la vivienda en uso, y las impuestas por la autoridad competente, entendiendo ( SAP Cantabria de 12 de junio de 1996 ) que dicha obligación alcanza a cuantas sean precisas para lograr tal finalidad con sujeción al destino pactado en el contrato de arrendamiento, ya proceda su necesidad del mero transcurso del tiempo, del desgaste natural de la cosa, de su utilización correcta conforme a lo estipulado o, en definitiva provengan de sucesos con las notas del caso fortuito o de la fuerza mayor. En definitiva, el concepto de reparación hace referencia a aquel gasto u obra sin la cual quedaría la cosa arrendada inservible para su uso, e incluso llegaría a destruirse.

En este sentido, debiendo interpretarse las normas según el sentido propio de sus palabras, de acuerdo con el artículo 3,1 del Código Civil , según el Diccionario de la Lengua Española se entiende por "reparación", la acción y efecto de reparar cosas materiales mal hechas o estropeadas; y se entiende por "conservar" mantener una cosa o cuidar de su permanencia; es decir que la reparación y conservación implican la idea de preexistencia en el inmueble arrendado de los elementos mal hechos o estropeados que es necesario que el arrendador repare para que dicho inmueble pueda seguir sirviendo al uso convenido, de manera que reparar es reintegrar la cosa a su condicionamiento anterior (podría afirmase que los conceptos de conservación y reparación se implican de manera recíproca, aún siendo tal vez más amplio el primero: se repara porque no se conservó, o se conserva para no verse precisado de reparar).

El dato de la necesariedad de la obra para la conservación del inmueble se exige tanto en la derogada ley arrendaticia como en la vigente y habrá de entenderse referido a aquellas que sean de absoluta precisión para que se pueda mantener el uso y disfrute pactados sobre la finca arrendada, excluyéndose toda obra que suponga mejora del inmueble. Es decir, han de distinguirse, por un lado, las obras necesarias de las de mejora, comprendidas las primeras en el artículo 107 de la LAU de 1964 (y 21 de la LAU de 1994), entendiendo por tales aquellas que son de naturaleza indispensable para mantener la vivienda en el uso determinado en el contrato, y también las que son impuestas por la autoridad competente. Por el contrario, las obras de mejora han de definirse como las que contribuyen a la comodidad, recreo, embellecimiento o mayor valor de la vivienda.

En definitiva, con los arts 107 TRLAU 1964 y 21 LAU 1994, en relación con el 1554 CC, se pretende dar adecuada finalidad al principio fundamental de conservar la cosa arrendada en estado de servir al uso a que ha sido destinada y, por tanto, a realizar en ella, mientras subsista el contrato, todas las reparaciones necesarias. Las características más significativas son, por tanto, las siguientes:

1ª) Se refiere a todas aquellas obras dirigidas a procurar una adecuada conservación de la finca o a corregir los desperfectos, ya proceda su necesidad del mero transcurso del tiempo, del uso ordenado del arrendatario, del caso fortuito o de la fuerza mayor o desgaste natural de la cosa ( SSTS 3-2-62 y 9-3-64 ).

2ª) Se autoriza al arrendatario a ejercitarlas, en todo momento y previa comunicación al arrendador, siempre que se refiere a obras, que sean urgentes para evitar un daño o una incomodidad grave", con el consecuente derecho de exigir de inmediato su importe al arrendador.

3ª) La obligación de reparar no se detiene cuando la destrucción en la vivienda es imputable al arrendador. Lo que se pretende es hacer efectiva la exigencia impuesta al arrendador cuando en conducta omisiva, consciente y voluntaria, no lleva a cabo aquellas obras de reparación y seguridad necesarias para conservar el inmueble en condiciones de habitabilidad propias al destino para el que se arrendó el inmueble, siempre que las obras estuvieran catalogadas como de reparación.

4ª) Pueden venir ordenadas por la autoridad competente, distinta de la judicial, con el único limite impuesto por la destrucción de la vivienda.

Y por el contrario quedarán excluidas:

1º) Los deterioros causados en la vivienda por causa imputable al arrendatario, a tenor de lo dispuesto en los arts. 1563 y 1564 CC.

2º) La destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador y, lógicamente, la perdida o la declaración de ruina, cuanto supone la extinción del contrato.

3º) Pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, que competen al arrendatario.

En sintonía con los anteriores criterios, la doctrina jurisprudencial dictada en interpretación y aplicación del artículo 107 TRLAU declaró que son reparaciones necesarias, las indispensables para el disfrute de la cosa ( STS de 7 de noviembre de 1961 ),encaminadas a corregir desperfectos notables en la cosa arrendada que la hacen inservible para el fin pactado en el contrato ( STS de 2 de junio de 1951 ), como las de "conservación del techo de la casa objeto del arrendamiento en estado de servir para el uso a que se destina, subsanando los defectos de que adolece mediante las obras necesarias con el fin primordial de impedir filtraciones de agua" ( STS de 5 de octubre de 1951 y 10 de abril de 1.978 ),las obras necesarias para que por la chimenea se realice de una manera normal la conducción de los humos producidos por el fogón de la cocina, aunque dichas obras consistan en la construcción de una chimenea nueva ( STS de 22 de octubre de 1951 ), las consistentes en el arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe ( STS de 30 de enero de 1970 ), y las de corrección y adaptación de la instalación de agua caliente y calefacción ( STS de 4 de diciembre de 1992 ),entre otras. Por su parte, en la doctrina de las Audiencias Provinciales, se han considerado reparaciones necesarias las de reposición o reparación del canalón o bajante de aguas pluviales ( SAP de Lugo de 27 de noviembre de 1980 ), las precisas para suprimir las goteras y restaurar los elementos interiores de la vivienda dañados por éstas ( SAP de Orense de 12 de noviembre de 1979 ), y tendentes a mantener la cubierta del edificio de forma que se eviten las filtraciones de agua ( SSAP de La Coruña de 6 de marzo y 27 de noviembre de 1980 ).

En definitiva, no hay distinción, en terminología jurídicamente trascendente, entre obras de conservación y reparación ("reparaciones que sean necesarias para conservar..."). Todas las obras que se lleven a cabo a los efectos de mantener el inmueble en condiciones de servir al uso convenido "serán de cuenta y cargo del arrendador".

TERCERO. -Las obras cuya realización se exige por la arrendataria en este caso se ciñen a la reparación de (1) tres cabezas de vigas en mal estado y (2) filtraciones de agua de lluvia por deformación y falta de estanqueidad de la cubierta.

Según resulta de la única pericial de que disponemos, elaborada por el Arquitecto designado judicialmente, D. Agustín y su ratificación y explicaciones llevadas a cabo en la vista de la diligencia final, existen 3 vigas en el dormitorio principal con las cabezas podridas que no se aguantan en la pared medianera original, en las que se ha realizado un refuerzo a través de 2 escuadras metálicas y una pletina de acero ( el testigo D. Cirilo, pareja de la demandante que reside en la vivienda desde hace 10 años declaró que fue él quien colocó estos refuerzos), informando el perito que se trata de una solución provisional, pero realizada sin control técnico y que no ofrece garantías. Las vigas de madera son estructurales y existe un riesgo estructural. El resto de las vigas en la vertiente de la cubierta que da a la fachada principal, donde se hizo la cata, no presentan daños.

En cuanto a la cubierta, el perito informa que la vertiente de la cubierta que da al patio posterior (la que da a la calle no la pudo inspeccionar) está deformada, por la deformación propia de la madera a lo largo de los años y por su propio peso, manifestando en la vista que es lógico que en una estructura de madera las vigas flechen (unos 2/3/4 centímetros) y se vaya perdiendo planeidad, pero que esto no es peligroso por sí mismo; lo que ocurre es que si aguantan una cubierta, se generan filtraciones porque hay desajuste de las piezas cerámicas, dado que la cubierta está formada por las vigas de madera, apoyadas en los muros de carga laterales que coinciden con las medianeras; encima de las vigas se colocan listones de madera cada 30-40 cm. que recogen un entablamento de piezas cerámicas, y encima las tejas árabes que van cogidas con mortero. De manera que según el informe, "las vigas de manera han flechado de manera natural y han arrastrado al entablamento y las tejas del revestimiento", habiendo observado el perito filtraciones en la cocina, dormitorio y en la zona central de la vivienda que coincide con el "salto entre las dos vertientes".

Por lo que se refiere a las reparaciones, según el perito, las vigas no hay que cambiarlas; sólo han de ser reforzadas las que están dañadas, mediante unas "prótesis metálicas", de manera que el refuerzo se empotra en la medianera y conecta la viga con la medianera. La cubierta "está envejecida y mal mantenida" y se tiene que impermeabilizar. Indica en el informe que la cubierta no puede garantizar la estanqueidad debido a su envejecimiento y falta de mantenimiento. No se pueden plantear actuaciones puntuales ya que en cualquier momento se puede originar una filtración en otro punto de la cubierta debido a su estado. La reparación requiere levantar las tejas, llegar hasta el tablero que aguantan las vigas; rectificar la planeidad de este tablero; colocar la lámina impermeabilizante y volver a colocar las tejas.

De todo ello se desprende que estamos ante obras relativas a estructuras que afectan a la habitabilidad del inmueble, y que se han de calificar como obras de reparación necesarias para que la finca pueda ser destinada a su uso: servir de adecuada vivienda a la inquilina y su familia, de modo que la aplicación de la doctrina expuesta en el anterior fundamento lleva a la conclusión de que se trata de obras encuadrables en el supuesto del art.107 del TRLAU , aplicable al caso por razones de vigencia temporal, y han de correr a cargo del arrendador.

Esta conclusión comporta el acogimiento de la pretensión de la arrendataria, correspondiendo al arrendador demandado la alegación (y prueba) de circunstancias que la excluyan, y a este respecto ha de concluirse, una vez valorada de manera definitiva por este tribunal la prueba aportada y practicada en autos, que las alegaciones o motivos de oposición planteados por la demandada no pueden ser acogidos, y ello por cuanto:

a) Como hemos dicho, estamos ante obras estructurales, que competen al arrendador, sin que resulten exigibles al arrendatario labores de conservación y mantenimiento de las vigas y tejado de la vivienda. Efectivamente, de la prueba pericial practicada resulta que las deficiencias cuya reparación se pretende derivan del envejecimiento normal de los materiales por el paso del tiempo y de la nula conservación (conservación que, segun se ha expuesto, es obligación del arrendador) sin que se haya acreditado que las mismas deriven de un mal uso o de un uso inadecuado o negligente de la finca por parte de la arrendataria o de quienes con ella ocupan la finca, tratándose de obras que exceden del concepto de pequeñas reparaciones que exige el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, a cargo del arrendatario.

b).- No ha quedado en modo alguno probado que la arrendataria haya negado el acceso a la finca ni al arrendador ni a profesionales enviados por él; la arrendataria niega tal circunstancia y no hay ninguna comunicación del arrendador solicitando visitar la vivienda él o profesionales por su cuenta; tampoco se ha aportado la testifical de ninguno de esos supuestos profesionales que no habrían podido entrar.

c) El arrendador era conocedor de la problemática que presentaba la vivienda, según resulta de la testifical de la hija y actual compañero de la arrendataria, cuyo testimonio no ha sido desvirtuado de contrario de ningún modo (de hecho, el demandado no ha articulado ningún medio probatorio, pues no aportó ningún documento con su contestación ni tampoco en la audiencia propuso otro medio de prueba más allá que manifestar que "nos adherimos a la pericial judicial" propuesta por la demandante). Pero aún sin tener en cuenta lo declarado por los referidos testigos dada la relación que les une con la arrendataria, no es controvertido que mediante carta enviada el 23 de enero de 2.020 (documento 12 de la demanda), la actora puso en conocimiento del arrendador la necesidad de efectuar las obras de reparación que aquí nos ocupan, comunicación que fue dirigida a Dª. Inmaculada, "como abogada del propietario de la vivienda... Íñigo", (lo que da a entender que habían existido comunicaciones previas pues no se entendería de otro modo que la arrendataria dispusiera del nombre y dirección postal de la abogada del arrendador, que es la misma que asume su dirección letrada en el pleito), haciendo referencia tanto al problema con las "dos vigas de madera" y la necesidad de su refuerzo con carácter urgente, como a las filtraciones y humedades que precisaban un "repaso del tejado", indicando asimismo, que "Todo ello sin que hayan servido para solucionar el problema los remiendos que en fechas recientes usted ha realizado a través de industrial".El demandado no ha negado en ningún momento haber recibido dicha comunicación ni ha cuestionado su concreto contenido, y la demanda se interpone el 2 de octubre de 2.020 sin que entre la comunicación y la demanda conste respuesta alguna por parte del arrendador, ni que hubiera llevado a cabo ninguna actuación tendente a solventar la problemática comunicada por la arrendataria.

d) Por último, respecto a la mención que se efectúa en el recurso de que el valor de las obras, superaría "en más del 50% el valor de la vivienda , por lo que procede la declaración de ruina",se trata de una cuestión que se plantea "ex novo" en esta alzada y resulta de todo punto extemporánea.

Es constante y reiterada la jurisprudencia que establece que el objeto del proceso queda delimitado por referencia a sus elementos subjetivos -partes- y objetivos -causa de pedir y petitum-, de tal manera que fijados los términos de la controversia, que se definen en fase de alegaciones, los mismos no pueden ser modificados por las partes (prohibición de la mutatio libelli) y determinan la preceptiva congruencia de las resoluciones judiciales, así el Tribunal Supremo ha declarado a este respecto que "todas las manifestaciones hechas en el proceso después de la demanda y la contestación deben tenerse por no formuladas, tienen que quedar fuera del proceso", por cuanto ello supondría dejar en indefensión a la otra parte, a la que se habría privado de la oportunidad de debatir y de defenderse sobre el elemento o variación introducida en el thema decidendi, vulnerando con ello el principio de contradicción en el proceso; esta doctrina tiene su reflejo en la segunda instancia en el principio pendente apellatione nihil innovetur, que supone que no cabe plantear en el recurso acciones o pretensiones o excepciones (temas obstativos a la demanda) distintas de las de la primera instancia; la apelación no constituye un nuevo juicio ni autoriza al tribunal de segundo grado a resolver cuestiones o problemas distintos a los planteados en la primera, tampoco cabe invocar hechos (con las únicas salvedades legalmente previstas - art. 460-) o alegaciones nuevas, pues todos los datos fácticos deben ser analizados con el alcance, extensión y sentido que quedaron fijados al trabarse la litis (con lo que la apelación en nuestro ordenamiento se configura como una apelación limitada con ciertas concesiones al ius novorum), tal como exige el principio de preclusión (Sentencias de esta Sección 13ª de 07.09.2022 - ROJ: SAP B 9926/2022- o 17.02.2023 - ROJ: SAP B 1604/2023, entre muchas).

Como señala la STS de 18 de diciembre de 2014 ( ROJ: STS 5727/2014) :

" 1.- La prohibición de introducción de cuestiones nuevas en la apelación es un principio fundamental del recurso de apelación. Se recoge en el art. 456.1 de la LEC , que dispone que en el recurso de apelación podrá perseguirse que se revoque una sentencia " con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia ". (...)

2.- Esta exigencia no es un formalismo retórico o injustificado. Es una regla que entronca con la esencia del recurso de apelación. La pretensión que se haga valer en segunda instancia ha de coincidir esencialmente con la planteada en la primera instancia. El tribunal de apelación sólo podrá revocar la sentencia de primera instancia por aquellas cuestiones que, habiendo sido objeto de oportuna invocación en la primera instancia, no hubieran sido resueltas por el juez conforme a lo que el tribunal de apelación entiende que es la solución correcta. El recurrente puede pretender que el tribunal de apelación revoque la sentencia de primera instancia porque esta no haya resuelto oportunamente las cuestiones de hecho y de derecho planteadas oportunamente en los trámites alegatorios de la primera instancia (fundamentalmente, la demanda, la contestación y las alegaciones complementarias de la audiencia previa), pero no puede modificar el objeto del proceso, introduciendo nuevas pretensiones en el recurso de apelación para que el tribunal que conozca del recurso las adopte, y revoque por tal motivo la sentencia apelada".

Así pues, esta extemporánea alegación ha de ser desestimada de plano sin necesidad de mayores consideraciones, máxime teniendo en cuenta que no existe en autos ninguna prueba en absoluto que permita sostener que el valor de las obras de reparación supere en más del 50% el valor de la vivienda; de hecho, el perito Sr. Agustín negó de forma taxativa en la vista que la vivienda esté en ruina, y afirmó desconocer el valor de la vivienda.

Por todo lo razonado procede, como avanzamos, desestimar el recurso y confirmar la sentencia de primera instancia.

CUARTO.-- La desestimación del recurso comporta la condena a la parte apelante al pago de las costas de la segunda instancia ( art. 394.1 por remisión del 398.1 LEC ).

De acuerdo con la Disposición Adicional Quince de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial,siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede la pérdida del depósito constituido para recurrir.

En atención a lo expuesto,