Sentencia Civil 423/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 708/2022 de 30 de junio del 2025

PRIMERO.- Planteamiento del debate.

Con la demanda inicial la actora, Silvia, arrendataria de la vivienda sita en DIRECCION000, de esta ciudad en virtud de contrato suscrito en fecha 15.8.2010, dirige demanda contra Amalia, propietaria de la misma, una vez extinguido el contrato y reintegrada la posesión, en reclamación de la suma de 7.370'17 €, correspondientes al importe de la fianza prestada en su día (7.200€) más los intereses devengados desde el día 28.8.2019 hasta la fecha de la demanda (170'17€), conforme a lo dispuesto en el art. 36 LAU, y solicita que se dicte sentencia por la que se condene a la demandada al pago de la referida suma, más los intereses legales devengados por la misma desde la interpelación judicial hasta su completo pago.

Alega, en esencia, la actora para fundar tal pretensión que a la conclusión del contrato entregó en concepto de fianza la suma de 7.200€ (importe de dos mensualidades de renta) y que una vez extinguido el contrato, se procedió a la entrega de llaves en fecha 28.8.2019, estando en ese momento la vivienda en perfecto estado, salvo el lógico desgaste por el uso, tal como se recoge en el informe de "check-out" extendido en el momento de entrega de la posesión. A pesar de ello, la arrendadora no ha procedido a la devolución de la fianza, alegando la existencia de defectos que no se habían detectado en el momento de redactar el referido documento y, posteriormente, atribuyéndole una avería en el aparato de aire acondicionado que ha hecho necesaria su sustitución. Manifiesta que estas circunstancias han provocado una discusión entre las partes que se ha reflejado en una numerosa correspondencia por correo electrónico, que no ha conseguido que las partes alcancen ningún acuerdo ni que la arrendadora haya devuelto la fianza prestada.

La demandada, Amalia, se opone a tal pretensión alegando, en resumen, que el piso se entregó en perfecto estado de conservación, ya que se realizaron obras de reforma tras su adquisición y antes del arriendo, y que el examen de la vivienda y redacción del documento de "check out" se hizo de manera superficial y genérica, recogiendo las manifestaciones de la arrendataria, si bien en el mismo ya se hicieron constar desperfectos en el parquet y en una persiana del salón y baño de la cocina (sic). Considera la demandada improcente la devolución de la fianza al ser procedente la compensación de las reparaciones efectuadas en la vivienda por defectos imputables a la arrendataria, por falta de mantenimiento, ausencia de notificación y mal uso o negligencia de la misma, singularmente en lo que se refiere a la rotura de la máquina de aire acondicionado y a diversos desperfectos que aparecieron con posterioridad al "check out". Admite la existencia de numerosas comunicaciones y negociaciones con la arrendataria. En definitiva, sostiene que la responsabilidad de la arrendataria ha de quedar cubierta con la suma de dinero que entregó en concepto de fianza, siendo dicha cantidad muy inferior al importe de las responsabilidades a que debe hacer frente, por todo lo cual solicita la íntegra desestimación de la demanda y su libre absolución

Por su parte, la actora se opuso a la compensación de crédito alegada.

Seguido el juicio por sus trámites, recayó sentencia por la que, estimando en parte la demanda, condenó a la Sra. Amalia al pago de la suma de 4.132'92€ más intereses legales de dicha suma desde la interposición de la demanda. Considera el juzgador a quo que, si bien la arrendataria actora resultaría responsable de la rotura del aire acondicionado, no puede obviarse que, en las comunicaciones que las partes se cruzaron previamente a la interposición de la demanda, la arrendadora manifestó que asumiría íntegramente los costes de sustitución, eximiendo a la arrendataria de toda participación en los mismos, de modo que, por aplicación de la teoría de los actos propios, no puede reclamar aquello que se comprometió a asumir; por el contrario, estima acreditado que al tiempo de entregar la vivienda ésta presentaba desperfectos imputables a la arrendataria por falta de cumplimiento de la obligación de mantenimiento y de los que ésta debe hacerse cargo, conforme a lo pactado, desperfectos que valora en 3.076'08€, suma que ha de ser tenida en consideración en concepto de compensación.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandada por medio del presente recurso y la impugna respecto al pronunciamiento por el que, a pesar de considerar probado que la rotura de la máquina del aire acondicionado es imputable a la arrendataria, concluye que ha de asumir los gastos de reparación la arrendadora por aplicación de la doctrina de los actos propios.

La parte actora se opone al recurso y, a su vez, formula impugnación, conforme a lo dispuesto en el art. 461 LEC, impugnación que basa, en un error en la valoración de la prueba y en la aplicación de las reglas de la carga de la prueba, y, más en concreto, en los siguientes motivos: (a) el juez descuenta, a los efectos de devolución de la fianza, desperfectos sin tener en cuenta el natural desgaste por 9 años de uso de la vivienda; (b) descuenta, a los mismos efectos, el importe de presupuestos de reparación, sin que se haya acreditado que éstas han sido llevadas a cabo; y (c) que considere a la arrendataria responsable de la rotura del mecanismo de aire acondicionado.

La parte demandada apelante por vía principal formula oposición a la impugnación articulada de contrario.

En definitiva, atendidos los términos de las impugnaciones respectivamente deducidas, el debate en esta segunda instancia queda fijado en los mismos términos que en la primera y se dispone para su resolución del mismo material probatorio que en la primera instancia.

SEGUNDO.- Atribución a la arrendataria de la rotura del aire acondicionado. La postura de la arrendadora no contraviene sus actos propios.

Antes de entrar a resolver sobre el recurso de apelación de la arrendadora, es conveniente conocer, en primer término, del motivo de impugnación articulado por la arrendataria, que impugna el pronunciamiento que le atribuye la responsabilidad por la rotura del aire acondicionado.

Ante todo, es preciso recordar que el Tribunal de apelación, según nuestro ordenamiento procesal, puede valorar el material probatorio de distinto modo que el Juzgador de primer grado, esto es, revisar íntegramente el proceso y llegar a conclusiones que pueden ser concordantes o discrepantes, total o parcialmente, con las mantenidas en primera instancia, pues su posición frente a los litigantes ha de ser la misma que ocupó el órgano inferior en el momento de decidir, dentro de los términos en que se desarrolla el debate -por todas, SSTS 7.7.2004 -. Así la STS 17.6.2015 afirma: "Nuestro sistema procesal civil atribuye a la segunda instancia, cuyo conocimiento corresponde a un tribunal colegiado, la posibilidad de un examen total de lo actuado en la primera a efectos de determinar los hechos que han de considerarse probados y aplicar a ellos las consecuencias jurídicas correspondientes según lo pretendido por las partes".

Es un hecho incontrovertido que el aire acondicionado funcionaba cuando se alquiló la vivienda y que no lo hacía en el momento en que, tras la resolución contractual, se reintegró la posesión a la arrendadora, manifestándose en el momento del check-out que era así desde hacía cinco años. Por otra parte, estimamos acreditado que, atendida la magnitud de la avería, no era posible su reparación, siendo necesaria su sustitución.

En primer lugar, hemos de partir de la presunción contenida en el art. 1563 CC ("El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya"),que no ha sido desvirtuada en autos.

Pero aun prescindiendo de ello, tras un nuevo análisis de cuanto se ha aportado y practicado en autos, este tribunal, compartiendo la apreciación probatoria llevada a cabo por el juez a quo, considera suficientemente acreditado que la máquina del aire acondicionado se estropeó por una conducta negligente imputable a la arrendataria, quien debe responder por ello. A través de la valoración conjunta de la prueba practicada, singularmente a través de la documental aportada por ambas partes con sus escritos de demandada y contestación (singularmente los documentos 18 y 19 de la contestación -el primero de ellos aportado también como 19 de la demanda- y 23 de la demanda, consistentes en informes técnicos emitidos por empresas instaladoras del sector) puestos en relación con las declaraciones testificales de los Sres. Carlos José, conserje de la finca durante todo el tiempo del arrendamiento, y Luis Antonio (si bien se admitió su declaración como perito, lo cierto es que no puede ser tenido como tal, por cuanto su informe no reúne los requisitos mínimos para ser considerado un dictamen pericial ni fue acompañado a la demanda como tal sino como documento), así como la ubicación en el interior de la vivienda de las válvulas para el cambio de verano (enfriadora) a invierno (caldera) y el acceso a las mismas, coincidimos con el juzgador a quo en considerar acreditado que la causa de la avería irreparable del aparato es la utilización de la enfriadora con las válvulas de verano cerradas, lo que impidió que entrara agua en el circuito y comportó que el motor se quemara. Hacemos nuestra la valoración probatoria contenida en la sentencia, que compartimos y a la que nos remitimos.

Ello no obstante, la sentencia de primera instancia excluye la aplicación de la compensación opuesta por la arrendadora al considerar que ésta, pese a ser conocedora del daño y del importe de reparación, eximió de la obligación de pago a la hoy actora según resulta de un mail que la propiedad remitió a la actora en 27.9.2019, de suerte que ahora, por aplicación de la teoría de actos propios, no puede reclamar aquello que se comprometió a asumir, conclusión que es impugnada por la demandada apelante.

Respecto a la configuración jurisprudencial de la doctrina de los actos propios, es oportuno traer a colación la STS 1228/2023 de 14 de septiembre que en relación al ejercicio de los derechos con arreglo a las exigencias de la buena fe y la doctrina de los actos propios razona:

"1.- La doctrina de los actos propios constituye un principio general del derecho que veda ir contra los propios actos ( nemo potest contra propium actum venire ) como límite al ejercicio de un derecho subjetivo o de una facultad ( sentencias de 9 mayo 2000 y 21 mayo 2001 ). La sentencia de 19 febrero 2010 , reiterada por la núm. 335/2013, de 7 de mayo , sintetiza esta doctrina en estos términos:

"El principio de los actos propios implica una actuación "con plena conciencia de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer una determinada situación jurídica, para lo cual es insoslayable el carácter concluyente e indubitado, con plena significación inequívoca del mismo, de tal modo que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad o contradicción..." así se expresan las sentencias de 9 de mayo de 2000 y 21 de mayo de 2001 . Y añade la de 22 de octubre de 2002 que "la doctrina que veda ir contra los propios actos se refiere a actos idóneos para revelar una vinculación jurídica". A su vez, precisan las de 16 de febrero de 2005 y 16 de enero de 2006 que "no ejerce su influencia en el área del negocio jurídico, sino que tiene sustantividad propia, asentada en el principio de la buena fe". "Significa, en definitiva - concluye la sentencia de 2 de octubre de 2007 - que quien crea en una persona una confianza en una determinada situación aparente e induce por ello a otra persona a obrar en un determinado sentido, sobre la base en la que ha confiado, no puede además pretender que aquella situación era ficticia y que lo que debe prevalecer es la situación real".

La sentencia 529/2011, de 1 de julio , insiste en la necesidad de una aplicación prudente de esta doctrina y limitada a casos de actos concluyentes e indubitados:

"Entra este motivo en la doctrina de los actos propios, que tanta jurisprudencia ha provocado y cuya aplicación, en orden a la creación de un derecho o a la producción de una vinculación jurídica, debe ser muy segura y ciertamente cautelosa. "Actuaciones que por su trascendencia integran convención y causan estado, dice la sentencia de 19 de mayo 1998 , "aquéllos cuya realización vaya encaminada a crear, modificar o extinguir algún derecho... y ha de ser concluyente e indubitado y de carácter inequívoco" añade la de 3 de febrero de 1999, "precisa para su aplicación la observancia de un comportamiento (hechos, actos) con plena conciencia de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer una determinada situación jurídica", expresan las de 9 de mayo de 2000 y 21 de mayo de 2001, "actos idóneos para relevar una vinculación jurídica" precisa la de 22 de octubre de 2002; "no ejerce influencia en el área del negocio jurídico... exige que los actos de una persona que pueden tener relevancia en el campo jurídico marcan los realizados en un devenir, lo que significa que en ningún caso pueden contradecir a los anteriores provocando una situación de incertidumbre que desconcierta a terceros afectados por los mismos y que rompe el principio de buena fe determinado en el artículo 7.1 del Código civil " dicen las sentencias de 16 de febrero de 2005 y 16 de enero de 2006 . Cuya doctrina, con parecidas palabras, se reitera en las sentencias de 17 de 2006 que recoge una extensa cita de sentencias anteriores, de 2 de octubre de 2007 que "el acto sea concluyente e indubitado " , de 31 de octubre de 2007: "actos inequívocos y definitivos" y 19 de febrero de 2010 ".

2.- En la sentencia de esta sala 320/2020, de 18 de junio , hemos insistido también en la vinculación de esta doctrina con el principio de confianza legítima:

"La doctrina de los actos propios tiene su último fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables ( SSTS de 9 de diciembre de 2010 y 547/2012, de 25 de febrero de 2013 ). El principio de que nadie puede ir contra sus propios actos solo tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que previamente hubieren creado una situación o relación de derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla ( SSTS 9 de diciembre de 2010, RC n.º 1433/2006 , 7 de diciembre de 2010, RC n.º 258/2007 ). Como afirmamos en la sentencia de 25 de febrero de 2013 , [...], dicha doctrina "significa, en definitiva, que quien crea en una persona una confianza en una determinada situación aparente y la induce por ello a obrar en un determinado sentido, sobre la base en la que ha confiado, no puede pretender que aquella situación era ficticia y que lo que debe prevalecer es la situación real"". "

En la misma línea podemos citar las sentencias 184/2022 de 3 de marzo o 462/2021 de 29 de junio.

En definitiva, como recoge la STS 532/2013 de 19 de septiembre "Para que resulte aplicable tal doctrina, es precisa la concurrencia de los siguientes requisitos: 1) Existencia de una conducta jurídicamente relevante; 2) Que tal conducta tenga una significación inequívoca y sea susceptible de generar en terceros expectativas razonables: 3) Que la conducta posterior sea incompatible con la anterior y defraude las legítimas expectativas creadas".

Y, más en concreto, hemos de citar las SSTS605/2024 y 607/2024, ambas de 7 de mayo, en tanto afirman que "las tentativas o negociaciones encaminadas a lograr una transacción, cuando esta no llega a perfeccionarse, no pueden determinar el nacimiento de obligaciones en virtud del principio de los actos propios, pues por definición responden a una situación en la que se trata de lograr el fin de un conflicto mediante recíprocas concesiones que pueden comportar renuncia de derechos y solo pueden ser consideradas eficaces cuando el contrato se perfecciona en su conjunto y de acuerdo con su contenido definitivo, por todas, sentencia 545/2010 de 9 de diciembre " .

Y, en el mismo sentido, la ya citada STS 1228/2023 de 14 de septiembre, al razonar: "En segundo lugar, incluso si asumiéramos a efectos dialécticos aquella premisa inicial (existencia de negociaciones dirigidas al indicado fin), la conducta de Iberia Visión a partir de mayo de 2012, encaminada a reclamar el cumplimiento del contrato, no constituiría sino el resultado lógico del fracaso de la negociación tendente a la novación del contrato (que no se produjo), lo que no permite invocar con éxito la doctrina de los actos propios, pues la conducta previa (intento de renegociación del contrato), por su propia naturaleza, no constituye un comportamiento que pueda provocar el efecto jurídico de "crear, modificar o extinguir algún derecho" (pues no son los tratos preliminares ni las negociaciones las que crean los derechos, sino los contratos perfeccionados), ni tiene la cualidad de "concluyente e indubitado y de carácter inequívoco", con "plena conciencia de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer una determinada situación jurídica", como exige la jurisprudencia reseñada".

Considera el juzgador a quo que el mail que la propiedad remite a la actora en fecha 27.9.2019, en el que hacía constar la totalidad de los desperfectos que se habían observado en el plazo legal tras el abandono de la vivienda y en el que afirmaba, en relación al aire acondicionado, que los costes de sustitución serán íntegramente asumidos por la misma eximiendo a la arrendataria de toda participación en los mismos, se configura como un acto propio, que no puede ser contravenido, concluyendo que, a pesar de que la arrendataria resultaría responsable de la rotura del aire acondicionado, la arrendadora no puede reclamar aquello que se comprometió a asumir.

Esta comunicación no puede ser tenida en consideración aisladamente y sin ponerla en contexto; y a este respecto, ha de tenerse en cuenta que:

a. En el momento del check-out (28.8.2019), al final del documento extendido y en los comentarios adicionales se incluye: "El aire acondicionado: la propietaria va a comprobar el estado de la máquina. Si está en malas condiciones por ser vieja la va a cambiar. Debemos concretar porque ha habido un poco de malentendido en cuanto al conocimiento por parte de la propietaria sobre el mal funcionamiento del aire" (doc. 5 de la demanda/11 de la contestación).

b. En fecha 11.9.2019, la arrendadora remite un correo electrónico a la arrendataria en la que le manifiesta que con la entrada de los nuevos arrendatarios se han puesto de manifiesto otros desperfectos, además del aire acondicionado y baños, que no se evidenciaron en el momento de la entrega de la posesión, comunicándole que no procederá a la devolución de la fianza, hasta que pueda proceder a su valoración (doc. 6 de la demanda/21 de la contestación). Posteriormente, la anunciada comunicación se materializó en un nuevo correo de fecha 27.9.2019 (doc. 7 de la demanda/12 de la contestación, al que se refiere la sentencia de 1ª instancia), en que la arrendadora concretó la lista de desperfectos y el importe de su reparación, acompañando facturas y presupuestos, y en dicho correo propone a la arrendataria, ahora actora, devolverle un total de 4.123'92€, una vez descontados los importes que detalla, señalando respecto del aire acondicionado y termostatos: "Tras varias consultas, los técnicos me han informado de la necesidad de cambiar la máquina entera, debido a la imposibilidad de repararla por la magnitud de la avería. Ante las dudas de los peritos a cerca de la causa de la avería y la circunstancia de que las máquinas no eran nuevas cuando la Sra. Silvia entró a vivir (aunque entonces funcionaban correctamente) los costes de sustitución (aunque son bastante elevados) serán asumidos íntegramente por la propiedad eximiendo a la arrendataria de toda participación en los mismos, a pesar de los inconvenientes ocasionados por no haber comunicado su falta de funcionamiento durante años".

c. A partir de ese momento se entrecruzan entre arrendadora y arrendataria numerosos correos electrónicos, aportados a las actuaciones tanto por la actora como por la demandada, en que ambas discuten las proposiciones de la contraria con la expresada finalidad de llegar a un acuerdo, realizando cada una distintas contraofertas que no son aceptadas. Es de destacar el correo de 11.10.2019 (doc. 12 de la demanda/16 de la contestación) en la que la arrendadora propone a la arrendataria que asuma la mitad del importe de la reparación del aire acondicionado a cambio de que la propiedad asuma el coste de las pequeñas reparaciones.

d. Finalmente, una vez reparado el aire acondicionado y cambiada la máquina estropeada, la arrendadora remite a la arrendataria un nuevo mail en fecha 31.3.2020 (doc. 18 de la demanda/36 de la contestación), en que manifiesta que "Tras la falta de disposición a aceptar la propuesta de acuerdo presentada hace meses por la propiedad y después de esta verificación técnica que evidencia de manera irrefutable el mal uso y falta de mantenimiento del aire acondicionado por no haber cambiado la válvula (calefacción-aire acondicionado) al poner en funcionamiento el aire (cambio necesario que la Sra. Silvia conocía porque se le advirtió desde el principio), te manifiesto que la propiedad no está dispuesta a devolver cantidad alguna en concepto de fianza, pues su importe es muy inferior al de la suma total de los costes correspondientes a los conceptos ya expuestos y justificados en correos anteriores".

En definitiva, de la abundante documentación aportada a las actuaciones se infiere que en el momento de la entrega de la posesión la arrendadora ya manifestó que la propiedad cambiaría la máquina del aire acondicionado si no funcionaba "por ser vieja"; posteriormente en el marco de las negociaciones para evitar un pleito ofreció soportar ella la sustitución, ante de la duda de la causa de la avería, o incluso la posibilidad de asumirla a medias entre arrendadora y arrendataria. Sólo ante la constatación, de una parte, de que las negociaciones no fructificaban y no se conseguía llegar a un acuerdo, y de otra, de que la causa de la avería era atribuible a la arrendataria, la arrendadora exige a la arrendataria que asuma el importe de la reparación, sin que las ofertas efectuadas en el marco de una negociación para alcanzar una transacción puedan ser tenidas en consideración como un acto propio que no pueda ser contravenido.

Sentado que el daño causado al aparato del aire acondicionado es imputable a la arrendataria, es preciso cuantificar su responsabilidad, determinando la suma por la que ha de indemnizar a la propiedad por este desperfecto.

Queda documentalmente acreditado (doc. 20 de la demanda y 17-1 de la contestación) que la sustitución y colocación de la máquina enfriadora tuvo un coste, asumido por la arrendadora demandada, de 14.295'77€ (ha de tratarse de una máquina que tenga una potencia suficiente para acondicionar toda la superficie de la vivienda y unas dimensiones que permitan ubicarla en el lugar del edificio destinado a tal fin). Ahora bien, no podemos obviar que se instala un aparato nuevo, mientras que el sustituido era el que se instaló cuando se construyó la finca (el testigo Sr. Carlos José afirma que se había instalado, aproximadamente, en 1990), por lo que tenía una no despreciable antigüedad, de manera que fijar la responsabilidad de la demandada por su valor a nuevo supondría una mejora y un enriquecimiento injusto para la arrendadora, por lo que debe aplicarse un coeficiente por demérito que, a falta de una prueba pericial al respecto, este tribunal considera que ha de fijarse en un 50%.

En consecuencia, corresponde a la arrendataria asumir una indemnización por el daño causado a la maquinaria del aire acondicionado que se fija en la suma de 7.147'88€, cantidad que ha de ser aplicada a la fianza prestada en su día y que es objeto de la reclamación deducida en la demanda.

En definitiva, el motivo de impugnación deducido por la demandante ha de ser desestimado, procediendo, por el contrario, estimar en este particular el recurso de la demandada.

TERCERO.- Desperfectos imputables a la arrendataria.

La sentencia de primera instancia opta por imputar en bloque a la arrendataria el conjunto de desperfectos que precisan pequeñas reparaciones relacionados por la demandada, atribuyéndole el valor que la arrendadora, partiendo de presupuestos y facturas, les asignó en su correo electrónico de 27.9.2019, al que ya nos hemos referido, esto es, 3.076'08€, suma que descuenta de la fianza que ha de ser devuelta.

Al oponerse al recurso de apelación, la arrendataria, actora apelada, impugna este pronunciamiento.

Para la resolución de este particular hemos de partir en primer término del contenido del informe del check-out completado el día de la entrega de la posesión (28.8.2019) en presencia de ambas partes contratantes y firmado por ellas. Por otra parte, la arrendadora señala que después de la entrega de la posesión, los nuevos inquilinos (que entran en la vivienda a los pocos días de la resolución del contrato anterior) le reclaman la reparación de diversos desperfectos que han aparecido y cuya existencia no se puso de manifiesto en el acto de entrega de la posesión, sino con posterioridad al intentar su uso o con un examen más detenido (documento 22 de la contestación). Entendemos acreditada la existencia de esos defectos a través de este documento puesto en relación con el resto de documentos aportados consistentes en presupuestos o facturas de su reparación, que no han sido impugnados y que denotan la real existencia del defecto.

De dichos documentos resulta que una buena parte de las deficiencias que los nuevos arrendatarios ponen de manifiesto son, en realidad, defectos derivados del normal uso y del deterioro por el paso del tiempo después de nueve años de arrendamiento. Si bien los nuevos arrendatarios se encuentran perfectamente legitimados para exigir la reparación de estas deficiencias manifestadas al inicio del contrato, pues se entiende que la vivienda se entrega en buen estado (tanto más cuando el objeto de arriendo es una finca de la categoría de la que nos ocupa), su reparación no puede imputarse a los arrendatarios anteriores, conforme a lo establecido en el art. 1561 CC. En este punto, ha de acogerse, al menos en parte, la impugnación deducida por la actora.

Ahora bien, algunos de ellos sí que resultan imputables a un uso negligente por parte de la arrendataria demandada o al incumplimiento de sus obligaciones contractualmente asumidas, así podemos señalar una maneta de persiana que está rota y una persiana que no baja o sube, defecto recogido en el check-out (en relación con las obligaciones de la arrendataria asumidas en la clausula 4º del contrato), las marcas en el parquet del suelo de la habitación de matrimonio (que se consideran suficientemente acreditadas por la documental fotográfica) que van más allá de las normales por el uso, el manguito del lavavajillas roto o las fugas en la bañera.

Ciertamente, las facturas y presupuestos aportados por la demandada, al no estar suficientemente desglosadas, no permiten cuantificar de manera exacta el valor de la indemnización por los defectos imputables a la arrendataria, atendiendo al importe de su reparación. Ello no obstante, no podemos olvidar cual es el objeto de la controversia, esto es, la reclamación de la devolución de la fianza prestada en su día; y teniendo en consideración el pronunciamiento anterior relativo a la rotura de la máquina de aire acondicionado, hemos de concluir que, por reducido que sea el valor que se dé a éstos, la cuantificación total de los desperfectos atribuibles a la arrendataria será superior al importe de la fianza prestada en su día y que ahora se reclama.

En definitiva, procede estimar la compensación opuesta por la arrendadora demandada (y más teniendo en consideración que la fianza se presta precisamente para garantizar las obligaciones asumidas por el arrendatario, entre las que se encuentra responder de los desperfectos causados en la finca que le sean imputables), y siendo superior la suma de la que ha de responder la arrendataria por los desperfectos causados en la vivienda arrendada al importe de la fianza reclamado en la demanda (7200€), procede desestimar íntegramente la demanda.

CUARTO.- Costas y depósito.

La desestimación de la demanda comporta la condena a la parte actora al pago de las costas devengadas en la primera instancia ( art. 394.1 LEC) .

No procede una especial declaración de las costas de esta segunda instancia, al haber sido estimado tanto el recurso de apelación como la impugnación deducida con la oposición a éste

Por otra parte, estimado el recurso y conforme a lo dispuesto en el ap. 8º de la D.A. 15ª de la LOPJ, ha de procederse a la devolución al apelante de la totalidad del depósito para recurrir constituido.