Sentencia Civil 617/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 1128/2023 de 30 de septiembre del 2025

PRIMERO.-Apela la demandada arrendataria Sra. Carmela el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia estimatorio de la acción extintiva, por expiración del plazo, del contrato de arrendamiento, de 29 de mayo de 2013, de la vivienda en DIRECCION000, de Barcelona, formulada por la demandante Divarian Propiedad,S.A., alegando la demandada apelante que el contrato de arrendamiento se encontraba en tácita reconducción en el momento de la presentación de la demanda, solicitando la demandada apelante la desestimación de la acción extintiva formulada en la demanda.

Centrado así el primer motivo de la apelación, es doctrina constante, uniforme, y reiterada desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de febrero de 1930, 21 de octubre de 1959, o 20 de septiembre de 1996 ( RJA 640/1930- 31, 3597/1959, y 6727/1996), que es consustancial al contrato de arrendamiento que se haga por tiempo determinado, según resulta de los artículos 1543, 1554.3º, y 1569.1ª del Código Civil, de modo que la determinación del plazo es esencial en este negocio jurídico, por lo que, incluso si las partes dejan de señalar el plazo, en la actualidad, es el artículo 9.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, el que dispone que se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, hasta el máximo de duración mínima legal.

En el mismo sentido, el Código Civil, en el artículo 1581, establece las normas de carácter subsidiario para la determinación de la duración del contrato de arrendamiento, entendiéndose hecho el arrendamiento por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, y por días cuando es diario; aunque, es igualmente doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de octubre de 1918), que la disposición del artículo 1581 del Código Civil es puramente supletoria, para el caso de no haberse fijado plazo al arrendamiento.

En este caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario:

1º.- que, en el contrato de arrendamiento, de 29 de mayo de 2013 (doc 2 de la demanda), se pactó una duración de cinco años, por lo que el vencimiento del término inicial pactado, coincidente con la duración mínima legal de cinco años del artículo 9 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en su redacción originaria, se produjo el 29 de mayo de 2018, prorrogándose posteriormente tres años más, hasta el 29 de mayo de 2021, por la prórroga tácita del artículo 10 de la Ley 29/1994, igualmente en su redacción originaria.

2º.- que, producida la terminación de la prórroga legal tácita del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el contrato entró en la tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil, por años, hasta el 29 de mayo de 2022.

3º.- que, antes de la finalización del primer período anual de tácita reconducción, la demandante remitió una comunicación a la demandada, de fecha 26 de enero de 2022 (doc 3 de la demanda) comunicándole la extinción del contrato a 29 de mayo de 2022.

Por lo que, en el presente caso, producida la terminación de la duración inicial pactada de cinco años del artículo 9 de la Ley 29/1994; la terminación de la prórroga legal tácita de tres años del artículo 10 de la Ley 29/1994,; y la terminación del primer período de tácita reconducción de un año, el arrendamiento no pudo prorrogarse más allá por la tácita reconducción, con arreglo a lo previsto en el artículo 1566 del Código Civil, por cuanto la demandante arrendadora remitió a la demandada arrendataria una comunicación previa manifestándole la extinción del arrendamiento a 29 de mayo de 2022, antes de la presentación de la demanda.

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida que, según el artículo 1566 del Código Civil, los requisitos para que pueda entenderse producida la tácita reconducción, cuyo fundamento se encuentra en la presunción legal del consentimiento del arrendador en la continuación del contrato, son tres: 1.- que al terminar el contrato, permanezca el arrendatario quince días disfrutando de la cosa arrendada; 2.- que el disfrute por el arrendatario, en el plazo de quince días, lo sea con la aquiescencia del arrendador, entendiéndose destruido el consentimiento del arrendador por cualquier hecho que evidencie la voluntad contraria a la continuación en el arrendamiento; y 3.- que no haya precedido requerimiento.

En el mismo sentido, según doctrina reiterada desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de noviembre de 1899 y 6 de febrero de 1934, si ha precedido requerimiento, puede desahuciar el arrendador aunque hayan pasado los quince días, y no hay tácita reconducción cuando, antes de los quince días, formula el arrendador demanda de desahucio, aunque no haya precedido requerimiento.

En este caso, faltarían, al menos, dos de los tres requisitos mencionados para que pudiera entenderse producida la tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil, a partir del 29 de mayo de 2022, por cuanto precedió requerimiento del arrendador.

En relación con el remitente de la comunicación, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia nº 1010/2020, de 30 de diciembre, de esta misma Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona; JUR 2021/36590), que lo relevante es que la parte arrendadora ponga en conocimiento de la arrendataria su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, con independencia de que lo haga por sí misma, o autorizando a un tercero, por medio de un mandatario, o de otra forma que permita transmitir la declaración de voluntad, considerándose, en cualquier caso, que la presentación de la demanda supone una ratificación de dicha actuación y que, aún en el caso de acreditarse que la comunicación no fuese efectivamente suscrita por el propietario, sino por un tercero a su ruego, ello no supondría que no fuese una comunicación valida, ya que procede igualmente de la propiedad, bastando pues una comunicación que exteriorice la voluntad del arrendador de dar por extinguido el contrato a la finalización del plazo, y que esa voluntad la ponga en conocimiento del arrendatario de manera suficientemente clara, admitiendo unánimemente la jurisprudencia, que la práctica del requerimiento puede realizarse, al no tratarse de un acto personalísimo del arrendador, a través de mandatario.

En relación con la forma de la comunicación, lo cierto es que la Ley de Arrendamientos Urbanos no establece una forma especial para dicha notificación, así no requiere la comunicación fehaciente, ni siquiera exige la forma escrita, por lo que, manifestada y conocida por la otra parte contratante la voluntad de una de ellas de no mantener la vigencia del contrato, se produce su extinción, no operando la prórroga o la tácita reconducción, cualquiera que sea la forma en que se haya llevado a cabo tal comunicación.

En relación a la recepción de la comunicación, no obstante la indiscutida naturaleza recepticia del requerimiento al arrendatario, según es doctrina constante y reiterada ( Sentencia de 26 de junio de 2002, de esta misma Sección Decimotercera), la pasividad de la parte demandada en ningún caso puede perjudicar el derecho del demandante, por ser doctrina constitucional reiterada ( Sentencias del Tribunal Constitucional 82/2000, de 27 de marzo, 145/2000,de 29 de mayo, y 6/2003, de 20 de enero), que los actos de comunicación producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada.

En este caso, resulta de lo actuado:

1º.- que en el certificado de MailTeck,S.A., de 2 de febrero de 2022, aportado por la demandante (doc 3 de la demanda) se hace constar que se remitió la comunicación a la demandada Sra. Carmela, a su domicilio en la vivienda arrendada en DIRECCION000, de Barcelona; que se intentó una primera notificación el 31 de enero de 2022, encontrándose la destinataria ausente; y que en un segundo intento, el 1 de febrero de 2022, se entregó la comunicación al vecino del NUM001, Sr. Jesus Miguel, no habiendo constancia de que el vecino del NUM001 no entregara la comunicación a la demandada, arrendataria del DIRECCION000, o que no pudiera hacerlo, o que concurriera algún motivo para no querer hacerlo, no habiéndose propuesto la testifical del Sr. Jesus Miguel, no habiendo constancia de ninguna circunstancia que permita alcanzar la conclusión probatoria de que, en contra del principio de normalidad de las cosas, y de la presunción de la buena fe, el Sr. Jesus Miguel no entregara la comunicación a la demandada.

2º.- que, por el contrario, es posible alcanzar la conclusión probatoria de que la demandada Sra. Carmela recibió la comunicación de terminación de la relación arrendaticia en los primeros días de febrero de 2022, por cuanto la demandada contestó a la comunicación de la demandante, por medio de su comunicación, de 15 de febrero de 2022 (doc 4 de la contestación), solicitando un alquiler social, con fundamento en el artículo 10, y la Disposición Adicional Primera, de la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, en la redacción de la Ley 1/2022, de 3 de marzo.

En cuanto al medio empleado en el presente caso para la comunicación a la arrendataria, la Ley 43/2010 de 30 de diciembre, del servicio postal universal, de los derechos de los usuarios y del mercado postal, en su Disposición Adicional Primera, en la redacción de la Ley 6/2025, de 28 de julio, designa por un periodo de veinte años a la Sociedad Estatal Correos y Telégrafos S.A. como operador al que se encomienda la prestación del servicio postal universal; y el art. 22.4 establece que la actuación de tal entidad:

"... gozará de la presunción de veracidad y fehaciencia en la distribución, entrega y recepción o rehúse o imposibilidad de entrega de notificaciones de órganos administrativos y judiciales, tanto las realizadas por medios físicos, como telemáticos, y sin perjuicio de la aplicación, a los distintos supuestos de notificación, de lo dispuesto en la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común."

Aunque, añade a continuación que "Las notificaciones practicadas por los demás operadores postales surtirán efecto de acuerdo con las normas de derecho común".

Por lo que las notificaciones verificadas por operadores distintos a Correos y Telégrafos pueden surtir efectos, si bien ello requiere de una concreta valoración de las circunstancias y prueba al efecto aportada conforme a las normas generales de valoración de prueba.

En este caso aporta la demandante un certificado emitido por MailTeck,S.A., que es un tercero de confianza, en el marco de la Ley 6/2020, de 11 de noviembre, reguladora de determinados aspectos de los servicios electrónicos de confianza, de modo que es una entidad dedicada a prestar servicios cualificados de certificación, y por tanto dotada de especial credibilidad, pudiendo el tribunal formar su convicción de la realidad de la comunicación a partir del contenido de la certificación ( Sentencias de la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona nº 848/2019 de 24 de julio de 2019; y nº 812/2023 de 15 de diciembre de 2023 ), no resultando en el presente caso de lo actuado, según lo expuesto, ningún dato que permita dudar de la veracidad del contenido del certificado aportado por la demandante.

En consecuencia, procede la desestimación del motivo de la apelación

SEGUNDO.-Apela, además, la demandada apelante alegando que tiene derecho a un contrato de alquiler social, con fundamento en el artículo 10, y la Disposición Adicional Primera, de la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, en la redacción de la Ley 1/2022, de 3 de marzo, y en la Disposición Transitoria de la Ley 1/2022.

Centrado así el segundo motivo de la apelación, es lo cierto que el artículo el 10, y la Disposición Adicional Primera, de la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, en la redacción de la Ley 1/2022, de 3 de marzo, dispuso que las personas o unidades familiares afectadas por contratos de alquiler social que llegan al final del plazo fijado pueden tener derecho a formalizar un "nuevo"contrato, por una única vez, y de acuerdo con las condiciones que determina la ley, siempre que acrediten que siguen cumpliendo los requisitos de exclusión residencial establecidos por el artículo 5.7 de la Ley 24/2015.

En la Disposición Transitoria de la Ley 1/2022, se dispuso que las obligaciones de ofrecer y renovar un alquiler social al que se refieren la disposición adicional primera y el artículo 10 de la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, son aplicables también en caso de que los correspondientes procedimientos judiciales se hayan iniciado antes de la entrada en vigor de la presente ley y todavía estén en tramitación.»

Aunque, en relación con el motivo de oposición invocado por la parte demandada se hace preciso hacer constar:

1º.- que no se encuentra legalmente previsto que, en el juicio verbal de desahucio, pueda la parte demandada oponerse, o formular reconvención, solicitando la constitución forzosa para el demandante de un alquiler social, por cuanto supone la introducción de un nuevo objeto en el proceso y, de acuerdo con el artículo 438.2, párrafo segundo, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la redacción de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, en los juicios verbales únicamente es admisible la reconvención cuando no determine la improcedencia del juicio verbal, siendo así que, de acuerdo con el artículo 249.1.6º, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, deben decidirse en juicio ordinario las demandas que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, salvo que se trate de reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia, o salvo que sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento, en cuyo caso el proceso será el que corresponda a tenor de las reglas generales de esta Ley, excepción esta última que se entiende referida a los procesos por razón de la cuantía, no de la materia, como son los procesos para la constitución de un derecho de arrendamiento.

De acuerdo con la legislación procesal, la cuestión de la constitución forzosa de un alquiler social únicamente se puede plantear en un juicio ordinario, interesando, en su caso, la suspensión del juicio verbal de desahucio por prejudicialidad civil, con arreglo a lo previsto en el artículo 43 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, lo cual no consta que haya sido interesado por la parte demandada.

En el presente caso, no ha sido, ni ha podido ser, según lo expuesto, objeto del proceso declarativo verbal de desahucio la cuestión de la constitución forzosa de un nuevo alquiler social, por lo que, por el principio de congruencia del artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la sentencia, en primera instancia, o en apelación, no puede hacer pronunciamiento sobre la procedencia o no de la constitución del alquiler social, sin perjuicio de lo que pueda acordarse en un juicio declarativo ordinario, o de lo que pueda acordase en ejecución frente a situaciones de especial vulnerabilidad social que puedan producirse como consecuencia del desalojo.

2º.- que, en cualquier caso, el artículo 10, y la Disposición Adicional Primera, de la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, en la redacción de la Ley 1/2022, de 3 de marzo, y la Disposición Transitoria de la Ley 1/2022, han sido declarados nulos, por inconstitucionales, por la Sentencia del Pleno del Tribunal Constitucional nº 120/2024, de 8 de octubre, dictada en el Recurso de Inconstitucionalidad nº 3955-2022 (BOE 16/11/2024).

En la Sentencia nº 120/2024 del Pleno del Tribunal Constitucional, se concluye que los apartados 1 y 2 de la disposición adicional primera de la Ley 24/2015, en la redacción dada por el art. 12 de la Ley 1/2022, y la disposición transitoria de esta última, en lo que se refiere a la extensión de la obligación de ofrecer un alquiler social de la disposición adicional primera de la Ley 24/2015 a los procedimientos iniciados antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2022 y que se encuentren en tramitación, infringen el art. 149.1.6 CE, y deben, por ello, ser declarados inconstitucionales y nulos.

En relación con el artículo 10 de la Ley 24/2015, la Sentencia nº 120/2024 del Pleno del Tribunal Constitucional afirma que, desde el momento en que el art. 10 de la Ley 24/2015 (añadido por el art. 11 de la Ley 1/2022), está imponiendo al propietario de la vivienda la formalización de un nuevo contrato, una vez llegada su extinción por cumplimiento del plazo -si se siguen cumpliendo los requisitos de exclusión residencial establecidos en el art. 5.7-, está excluyendo todo atisbo de libertad de contratación y desvirtuando el principio de autonomía privada, ya que se despoja al propietario de la iniciativa o decisión libre para concertar ese nuevo contrato, que le viene impuesto por una previsión legal que dará origen a la nueva relación contractual, sujeta, además, a unas condiciones predeterminadas legalmente. Eso provoca la alteración de la naturaleza del contrato de arrendamiento urbano, cuya esencia desaparece en virtud de la previsión autonómica, al privar al propietario de toda capacidad de disposición.

En la Sentencia nº 120/2024 del Pleno del Tribunal Constitucional, se concluye, por consiguiente, que, en la medida en que el art. 10 de la Ley 24/201(introducido por el art. 11 de la Ley 1/2022) no respeta los límites propios del contrato de arrendamiento urbano, que resultan de la configuración que se le da en la normativa estatal, imponiendo a su finalización la celebración de un nuevo contrato, en las condiciones que determina la propia ley, la norma excede de los límites que impone el art. 149.1.8 CE, por lo que incurre en vulneración de este último y debe ser declarado inconstitucional y nulo. Esta declaración ha de extenderse, igualmente, a la disposición transitoria de la Ley 1/2022, en la parte en que se refiere a la obligación de renovar un alquiler social en los términos del indicado art. 10.

En consecuencia, en el presente caso, y sin perjuicio de lo que deba acordarse, en su caso, en ejecución de sentencia, en relación con lo único que es objeto del proceso declarativo en la segunda instancia, que es la acción de desahucio por expiración del plazo, procede, en definitiva, la estimación de la pretensión principal de la demanda y, por consiguiente, la desestimación del motivo de la apelación de la parte demandada.

TERCERO.-Apela, además, la demandada el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que le condena al pago de las rentas posteriores a la demanda, hasta la restitución de la posesión, por importe de 197Ž40 €/mes, alegando la demandada apelante que ha venido pagando las rentas, por importe de 197Ž40 €/mes, habiendo desistido la demandante en la primera instancia de la acción acumulada de reclamación de las rentas devengadas de mayo a noviembre de 2022, reclamadas inicialmente en su demanda, por haber reconocido que habían sido pagadas por la demandada.

En cuanto a la acción acumulada de reclamación de rentas, con fundamento en el artículo 437.4.3ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que permite la acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucio de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame, es lo cierto que el artículo 437.4.3ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite la acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas "vencidas y no pagadas", cuando se trate de juicios de desahucio de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame; y el artículo 220.2 del mismo texto legal, en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, admite en los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, que la sentencia, el auto o el decreto incluyan la condena a satisfacer "también" las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda.

Es decir que los artículos 437.4.3ª, y 220.2, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, lo que permiten es la reclamación, en el juicio verbal de desahucio por expiración del plazo, de las rentas vencidas y no pagadas; y que a esa reclamación se acumule, también, la reclamación de las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca.

Lo que no permiten ninguno de ambos artículos, o cualquier otra norma, es que, encontrándose el arrendatario al corriente en el pago de la renta en el momento de la presentación de la demanda, se reclamen en la demanda, a prevención, la rentas que el arrendatario pudiera impagar en el curso de procedimiento, haciendo su liquidación por la última renta pagada, o quedando su determinación para ejecución de sentencia.

Por el contrario, de acuerdo con los artículos 410 y ss de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los efectos de la litispendencia se producen desde la interposición de la demanda, de modo que las alteraciones que, una vez iniciado el proceso, se produzcan en cuanto al objeto no pueden ser tenidas en cuenta en la sentencia, excepto si la innovación privare definitivamente de interés legítimo las pretensiones que se hubieran deducido en la demanda o en la reconvención, por haber sido satisfechas extraprocesalmente o por cualquier otra causa.

En este caso, la pretensión de condena al pago de rentas hasta la entrega efectiva de la posesión de la vivienda, no se funda en el impago de rentas, resultando de las alegaciones conformes de las partes, y la ausencia de prueba en contrario que, en el momento de la presentación de la demanda, la parte demandada se encontraba al corriente en el pago de las rentas.

En este sentido, según la reciente Sentencia de 5 de mayo de 2020, de esta misma Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona (ROJ SAPB 2736/2020), es doctrina jurisprudencial reiterada que la obligación por parte del arrendatario del pago de la renta (bien sea propiamente como renta bien en concepto de contraprestación por el uso en el supuesto de que el arrendatario se mantenga en la posesión a pesar de la extinción del contrato) se mantiene en tanto no se reintegra al arrendador en la posesión de la finca, poniéndola a su disposición (normalmente mediante la entrega de las llaves), no bastando para poner fin a dicha obligación el mero abandono de la finca. Por tanto, es innegable la obligación del arrendatario de seguir abonando la renta en tanto se mantenga en la posesión de la finca arrendada.

Ahora bien, no cabe la condena a cumplir obligaciones que no han sido previamente incumplidas. La LEC permite "cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo", como el que nos ocupa, " la acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas" ( art. 437.4.3ª LEC) . Por otra parte, el art. 220.2 LEC permite "en los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo" (luego es necesario, conforme a lo dispuesto en el art. 437.4.3 transcrito, que se reclamen rentas vencidas y no pagadas) , a instancia del actor en la demanda, " la condena a satisfacer también ( esto es, además de las vencidas y no pagadas ) las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca (rentas futuras), tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada ( ha de haber, pues, reclamación de rentas anteriores ) al presentar la demanda".

Por lo que, el artículo 220.2 permite al arrendador la reclamación de rentas futuras en los juicios de desahucio arrendaticio en aquellos casos en que se haya acumulado a éste la acción de reclamación de rentas, conforme al art. 437.4.3, para lo cual es preciso que se reclamen "también" rentas "vencidas y no pagadas". Es decir, el art. 220.2 LEC permite condenas de futuro (reclamación de obligaciones no vencidas) estableciendo legalmente los parámetros para su determinación en ejecución de sentencia (en consonancia con el art. 219 LEC) en aquellos supuestos en que, habiendo incumplido el arrendatario su obligación de pago de la renta y reclamándose el pago de éstas, el arrendador ejercite una acción de desahucio, que, de ser estimada comportará el reintegro de la posesión, quedando legalmente determinados los parámetros para su cuantificación: fecha de presentación de la demanda -dies a quo-, fecha de recuperación de la posesión (entrega de llaves o lanzamiento) -dies ad quem- y cuantía de la renta -el importe de la última reclamada, última impagada antes de la demanda- .

En definitiva, la ratio legis del precepto examinado reside en evitar al arrendador acudir, una vez resuelto el contrato y recuperada la posesión, a un nuevo pleito para reclamar al arrendatario incumplidor las rentas devengadas durante el curso del procedimiento y hasta la ejecución de la sentencia, pero no facilitarle un título para proceder directamente por vía ejecutiva por un eventual incumplimiento del pago de la renta por parte del arrendatario.

En consecuencia, en este caso, encontrándose la demandada arrendataria al corriente en el pago de las rentas en el momento de la presentación de la demanda, procede la desestimación de la acción acumulada de reclamación de rentas futuras, procediendo, por consiguiente, la estimación del motivo de la apelación de la parte demandada.

CUARTO.-De acuerdo con el artículo 394.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución parcialmente estimatoria de la demanda, no procede hacer expresa imposición de las costas de la primera instancia.

QUINTO.-De acuerdo con el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución parcialmente estimatoria del recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas de la segunda instancia.