Sentencia Civil 613/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 1111/2023 de 30 de septiembre del 2025

PRIMERO.-Apelan los demandados arrendatarios Sr. Mateo y Sra. Enma la sentencia de primera instancia estimatoria de la demanda formulada por el demandante arrendador Sr. Hilario, en ejercicio de la acción resolutoria del contrato de arrendamiento, de 1 de septiembre de 2013, de la vivienda en DIRECCION000, de Rubí, alegando los demandados apelantes la falta de motivación de la sentencia de primera instancia.

En relación con la motivación de las resoluciones judiciales, la jurisprudencia constitucional ha establecido que el derecho a la tutela judicial efectiva comprende el derecho a obtener de los órganos judiciales una resolución motivada, fundada en Derecho y congruente con las pretensiones oportunamente deducidas por las partes. Esta obligación, aparte de venir impuesta en el artículo 120.3 de la Constitución, es una exigencia derivada del artículo 24.1 de la Constitución con el fin de que se puedan conocer las razones de la decisión posibilitando su control mediante el sistema de los recursos y como garantía frente a la arbitrariedad e irrazonabilidad. Esto implica que la resolución ha de contener los elementos y razones de juicio que permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos que fundamentan la decisión y que la motivación esté fundada en Derecho, lo que determina que no baste una mera declaración de voluntad en un sentido u otro, sino que debe ser consecuencia de una exégesis racional del ordenamiento y no fruto de la arbitrariedad o de un error patente ( STC 24/2021, de 15 de febrero).

La jurisprudencia constitucional también tiene declarado que esta obligación de motivación, significa que no cabe una motivación estereotipada, ni la mera constatación apodíctica de que «no se cumplen las circunstancias» que la ley exige, ni la justificación en el carácter discrecional de la potestad que se ejerce, pues las potestades discrecionales deben también ejercerse motivadamente ( STC 81/2018, de 16 de julio; y STC 113/2021, de 31 de mayo).

Aunque, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de septiembre de 2003;RJA 6447/2003) que la motivación no alcanza a responder exhaustivamente a todas las cuestiones y argumentos expresados por las partes, sino al razonamiento adecuado a la decisión que se toma, de modo que no es necesario un razonamiento exhaustivo y pormenorizado sobre todas las alegaciones y opiniones de las partes, ni todos los aspectos y perspectivas que las misma puedan tener de la cuestión que se decide, pues resulta suficiente que se exprese la razón causal del fallo, consistente en el proceso lógico-jurídico que sirve de soporte a la decisión, lo que no es obstáculo a la parquedad o brevedad de los razonamientos si permiten conocer cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión.

En este caso, en el que el único objeto del pleito, que ha sido delimitado en el curso del proceso, se encuentra integrado por el ejercicio de la acción resolutoria, por causa de necesidad, del contrato de arrendamiento, de 1 de septiembre de 2013, de la vivienda en DIRECCION000, de Rubí, la sentencia de primera instancia se encuentre suficientemente motivada por cuanto hace una valoración de las pruebas practicadas, en concreto de la prueba testifical, y concluye apreciando la necesidad invocada por el demandante, por lo que acuerda la estimación de la acción resolutoria por causa de necesidad.

Cuestión distinta es que la motivación pueda considerarse errónea, lo cual pertenece al fondo del asunto.

En consecuencia, procede la desestimación del motivo de la apelación de la parte demandada.

SEGUNDO.-Apelan, además, los demandados arrendatarios la sentencia de primera instancia estimatoria de la demanda formulada por el demandante arrendador Sr. Hilario en ejercicio de la acción resolutoria del contrato de arrendamiento, de 1 de septiembre de 2013, de la vivienda DIRECCION000, de Rubí, alegando los demandados apelantes la inadecuación del procedimiento.

Centrado así el motivo de la apelación, es lo cierto que, en el presente caso, ha sido admitido como único objeto del proceso la acción resolutoria, por causa de necesidad, del contrato de arrendamiento, en pronunciamiento que no ha sido impugnado por ninguna de las partes litigantes, en los fundamentos de derecho segundo y tercero de la sentencia de primera instancia ("no estamos aquí ante un desahucio por expiración de plazo sino por necesidad de vivienda").

En este sentido, es doctrina pacífica y constante desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de marzo de 1995, y 9 de mayo de 2001 ( RJA 2429/1995, y 7383/2001) que los tribunales de apelación, aunque tienen competencia no sólo para revocar, adicionar, o suplir o enmendar las sentencias anteriores, sino también para dictar respecto de todas las cuestiones debatidas el pronunciamiento que procede, ello es salvo en aquellos aspectos en los que, por conformidad o allanamiento de las partes, algún punto litigioso ha quedado firme y no es, consiguientemente, recurrido.

Es decir que el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que haya sido consentido por la parte a quien perjudique, el cual debe ser tenido como firme y con autoridad de cosa juzgada, no puede volver a ser considerado y resuelto por la sentencia de apelación, al haber quedado totalmente fuera de su ámbito de conocimiento.

En este caso, en la primera instancia se admitió como único objeto del proceso la acción resolutoria, por causa de necesidad, del contrato de arrendamiento, siendo doctrina constante y reiterada desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de noviembre y 18 de abril de 1990, de 19 de julio y de 9 de septiembre de 1991 ( RJA 8537 y 2724/1990, y 5401 y 6050/1991) que la acumulación incorrecta de acciones no impide entrar en el examen de la principal, o la formulada en procedimiento adecuado, debiendo rechazarse exclusivamente el pronunciamiento sobre las demás acciones acumuladas indebidamente, sin que ello permita la no acogida global de la demanda, por cuanto el principio de congruencia del artículo 218 de la Ley 1/2000,de 7 de enero, indudablemente impone el decidir sobre las pretensiones deducidas oportunamente en el pleito, que enmarquen dentro del ámbito de su naturaleza.

En el presente caso, el procedimiento adecuado para conocer de la acción resolutoria, por causa de necesidad, del contrato de arrendamiento, es el juicio ordinario, por cuanto de acuerdo con el artículo 249.1.6º, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, deben decidirse en juicio ordinario las demandas que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, salvo que se trate de reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia, o salvo que sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento, en cuyo caso el proceso será el que corresponda a tenor de las reglas generales de esta Ley, excepción esta última que se entiende referida a los procesos por razón de la cuantía, no de la materia, como son los procesos para la resolución del contrato arrendamiento.

En cualquier caso, en los presentes autos, se han seguido los trámites del juicio ordinario, proceso declarativo, al igual que el verbal, en el que ambas partes han tenido oportunidad de formular alegaciones y proponer prueba, en relación con las dos acciones que fueron inicialmente ejercitadas en la demanda, que fueron la acción de extinción, por expiración del plazo, del contrato de arrendamiento; y la acción de de resolución, por causa de necesidad, del mismo contrato de arrendamiento, por lo que, no obstante la infracción procesal denunciada por la parte demandada apelante, no se ha producido la indefensión de ninguna de las partes litigantes.

En este sentido, es lo cierto que la nulidad de pleno derecho de los actos procesales, sólo es posible decretarla cuando, de acuerdo con lo previsto en el artículo 238.3º de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, en la redacción introducida por la Ley Orgánica 19/2003, de 23 de diciembre, cuando se prescinda de normas esenciales del procedimiento, siempre que, por esa causa, haya podido producirse indefensión.

En el mismo sentido, es doctrina constante y reiterada ( Sentencia del Tribunal Constitucional, Sala 2ª, de 26 de abril de 1999;RTC 63/1999, y Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de enero de 2004;RJA 570/2004) que los requisitos formales no son valores autónomos, con sustantividad propia, sino que sólo sirven en la medida en que son instrumentos para conseguir una finalidad legítima, por lo que su incumplimiento no presenta siempre igual valor obstativo, con independencia de la trascendencia práctica del mismo.

Antes al contrario, los requisitos formales han de examinarse teniendo en cuenta la finalidad que con ellos se pretende, para, de existir defectos, proceder a una justa adecuación de las consecuencias jurídicas con la entidad real del defecto, pues debe existir proporcionalidad entre éste y aquéllas.

En consecuencia, procede la desestimación del motivo de la apelación.

TERCERO.-Apelan, en cuanto al fondo, los demandados arrendatarios la sentencia de primera instancia estimatoria de la demanda formulada por el demandante arrendador Sr. Hilario en ejercicio de la acción resolutoria del contrato de arrendamiento, de 1 de septiembre de 2013, de la vivienda DIRECCION000, de Rubí, alegando los demandados apelantes que no procede la resolución de contrato por causa de necesidad, solicitando la desestimación de la demanda.

Centrado así el motivo de la apelación en cuanto al fondo, es lo cierto que, en relación con la resolución del contrato de arrendamiento a instancia del arrendador, el artículo 27.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, únicamente admite las siguientes causas:

"a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.

c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.

d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.

e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7"

Por el contrario, no se encuentra legalmente previsto en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la resolución del contrato de arrendamiento por necesidad del arrendador, a diferencia del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 que, en su artículo 114.11ª, en relación con los artículos 62.1ª y 63 y ss, permiten la resolución del contrato de arrendamiento, sometido a prórroga forzosa, por la necesidad del arrendador.

En el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, aplicable en el presente caso, únicamente se admite la oposición del arrendador a la prórroga obligatoria dentro de los tres primeros años de la duración mínima legal obligatoria, por causa de necesidad del arrendador, en los siguientes términos:

"No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto".

En el presente caso, en el momento en el que el demandante arrendador remitió la comunicación de 20 de julio de 2020 (doc 4 de la demanda), comunicando a los arrendatarios la extinción del contrato de arrendamiento, y la necesidad de la vivienda arrendada para su hija, ya se había producido la terminación de la duración mínima obligatoria del artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Aunque, es doctrina constante, uniforme, y reiterada desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de febrero de 1930, 21 de octubre de 1959, o 20 de septiembre de 1996 ( RJA 640/1930- 31, 3597/1959, y 6727/1996), que es consustancial al contrato de arrendamiento que se haga por tiempo determinado, según resulta de los artículos 1543, 1554.3º, y 1569.1ª del Código Civil, de modo que la determinación del plazo es esencial en este negocio jurídico, por lo que, incluso si las partes dejan de señalar el plazo, en la actualidad, es el artículo 9.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, el que dispone que se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, hasta el máximo de duración mínima legal.

En el mismo sentido, el Código Civil, en el artículo 1581, establece las normas de carácter subsidiario para la determinación de la duración del contrato de arrendamiento, entendiéndose hecho el arrendamiento por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, y por días cuando es diario; aunque, es igualmente doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de octubre de 1918), que la disposición del artículo 1581 del Código Civil es puramente supletoria, para el caso de no haberse fijado plazo al arrendamiento.

En este caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario:

1º.- que el único contrato de arrendamiento que consta celebrado entre las partes en relación con la vivienda DIRECCION000, de Rubí, es el contrato de arrendamiento de 1 de septiembre de 2013 (doc 3 de la demanda), no habiendo constancia de la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento en el año 2018, opuesto por la parte demandada, por cuanto en el año 2018 únicamente consta una actualización de la renta, de 630 €/mes pactada en 2013, a 700 €/mes en el año 2018, lo cual integra una mera novación modificativa, y no una novación extintiva, por la celebración de un nuevo contrato.

En materia de interpretación de las novaciones, a fin de dirimir su concreta modalidad, el Tribunal Supremo ha venido declaraando que en caso de duda debe prevalecer el efecto más débil - el modificativo - ( Sentencias del Tribunal Supremo 261/2020, de 8 de junio (RJ 2020, 1643), y 190/2021 de 31 marzo (RJ 2021\1361), ya que, por la intensidad de los efectos extintivos que provoca esta modalidad de novación, está sujeta a un mayor formalismo y exige una declaración de voluntad expresa, o bien una exteriorización de la voluntad novatoria o animus novandipor razón de la incompatibilidad "de todo punto" entre la antigua y la nueva obligación (voluntad tácita). Por el contrario, siguiendo el texto legal ( art. 1203 CC) , se ha considerado que para que se califique la novación como modificativa no es necesario que se siga el rigor formal que exige el art. 1204 CC ( SSTS de 11 de julio de 1985 (RJ 1985, 3970) y 26 de enero de 1988 (RJ 1988, 145), y 28/2015, de 11 de febrero (RJ 2015, 335)), lo cual es coherente con la menor intensidad de los efectos de la novación modificativa, en la que la prior obligatiosubsiste, si bien afectada por la modificación, lo que implica el mantenimiento no sólo del vínculo principal sino también la conservación de su antigüedad y de las garantías accesorias

2º.- que, en el contrato de arrendamiento, de 1 de septiembre de 2013 (doc 3 de la demanda), se pactó una duración de un año, que se entiende prorrogado obligatoriamente hasta los tres años, por la prórroga legal obligatoria del artículo 9 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, por lo que el vencimiento de la duración mínima legal de tres años, se produjo el 1 de septiembre de 2016; prorrogándose posteriormente un año más, hasta el 1 de septiembre de 2017, por la prórroga legal tácita del artículo 10 de la Ley 29/1994, igualmente en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio.

3º.- que, producida la terminación de la prórroga legal tácita del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, con fecha 1 de septiembre de 2017, el contrato entró en la tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil, por años.

En relación con la tácita reconducción, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia de esta misma Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona nº 460/2017, de 26 de julio; R 642/16), que por la tácita reconducción continua la relación arrendaticia mediante la aparición de un nuevo arriendo consentido en forma tácita y con efectos novatorios respecto al primero, de modo que se extinguen, salvo pacto expreso, las garantías de terceros y el nuevo contrato puede estar sometido a un régimen jurídico distinto del inicial, fijándose su duración conforme a lo dispuesto en el artículo 1581 del Código Civil, en este caso por años, según resulta de las alegaciones conformes de las partes.

En cuanto a la prórroga extraordinaria opuesta por la parte demandada, el artículo 2 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, en la redacción del Real Decreto-ley 26/2020, de 7 de julio, de medidas de reactivación económica para hacer frente al impacto del COVID-19 en los ámbitos de transportes y vivienda, dispuso que:

"En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que, dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor de este real decreto-ley hasta el 30 de septiembre de 2020, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes"

En este caso, la comunicación de los arrendatarios demandados solicitando la prórroga extraordinaria del Real Decreto-ley 26/2020, de 7 de julio, se produjo el 27 de julio de 2020 (doc 5 de la demanda), cuando ya se había producido la terminación del periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, y el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1 de la referida Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, encontrándose el arrendamiento en tácita reconducción, por lo que ya no procedía la prórroga extraordinaria del Real Decreto-ley 26/2020, de 7 de julio.

4º.- que, antes de la finalización del tercer período anual de tácita reconducción, el 1 de septiembre de 2020, la demandante remitió una comunicación a la demandada, de fecha 26 de julio de 2020 (doc 3 de la demanda) comunicándole la extinción del contrato a 1 de septiembre de 2020.

Por lo que, en el presente caso, producida la terminación de la duración mínima legal obligatoria de tres años, la prórroga legal tácita por un año más, y la tácita reconducción por años, hasta el 1 de septiembre de 2020, el contrato de arrendamiento no se pudo prorrogar posteriormente por la tácita reconducción, con arreglo a lo previsto en el artículo 1566 del Código Civil, por cuanto el demandante arrendador remitió a los demandados arrendatarios una comunicación notificándoles la extinción del arrendamiento a 1 de septiembre de 2020, antes de la presentación de la demanda el 25 de septiembre de 2020.

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida que, según el artículo 1566 del Código Civil, los requisitos para que pueda entenderse producida la tácita reconducción, cuyo fundamento se encuentra en la presunción legal del consentimiento del arrendador en la continuación del contrato, son tres: 1.- que al terminar el contrato, permanezca el arrendatario quince días disfrutando de la cosa arrendada; 2.- que el disfrute por el arrendatario, en el plazo de quince días, lo sea con la aquiescencia del arrendador, entendiéndose destruido el consentimiento del arrendador por cualquier hecho que evidencie la voluntad contraria a la continuación en el arrendamiento; y 3.- que no haya precedido requerimiento.

En el mismo sentido, según doctrina reiterada desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de noviembre de 1899 y 6 de febrero de 1934, si ha precedido requerimiento, puede desahuciar el arrendador aunque hayan pasado los quince días, y no hay tácita reconducción cuando, antes de los quince días, formula el arrendador demanda de desahucio, aunque no haya precedido requerimiento.

En este caso, faltarían al menos dos de los tres requisitos mencionados para que pudiera entenderse producida la tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil, a partir del 1 de septiembre de 2020, por cuanto precedió requerimiento del arrendador.

Por lo que, en el presente caso, en el momento de la presentación de la demanda, el 25 de septiembre de 2020, el contrato de arrendamiento se encontraba extinguido, no siendo necesaria la invocación de ninguna causa de necesidad para la terminación del arrendamiento, por haberse producido su extinción al término del tercer período anual de tácita reconducción.

En consecuencia, procede la confirmación, por distintos fundamentos de derecho, de la sentencia de primera instancia, procediendo, por consiguiente, la desestimación del recurso de apelación de la parte demandada.

CUARTO.-De acuerdo con el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede la imposición de las costas de la segunda instancia a la parte apelante.

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida que no puede producir efecto un motivo del recurso que no determine una alteración del fallo recurrido ( Sentencia del Tribunal Supremo nº 1144/2007, de 22 de octubre), ni procede acoger un recurso cuando, pese al fundamento de alguno de los motivos que lo sustentan, el fallo deba ser mantenido con otros argumentos ( Sentencias del Tribunal Supremo nº 440/2012, de 28 de junio, nº 652/2015, de 20 de noviembre, nº 134/2016, de 4 de marzo, nº 261/2016, de 20 de abril, nº 374/2016, de 3 de junio, nº 721/2016, de 5 de diciembre, nº 145/2017, de 1 de marzo, nº 52/2018, de 1 de febrero, nº 161/2018 de 21 marzo, nº 419/2023, de 28 de marzo, nº 1505/2023, de 27 de octubre, y nº 488/2024 de 11 abril), de acuerdo con el principio de la equivalencia de resultados y carencia de efecto útil del recurso.