Sentencia Civil 55/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 148/2023 de 31 de enero del 2025

PRIMERO.- Planteamiento del litigio. Sentencia de instancia. Recurso de apelación.

D. Modesto presenta demanda de juicio ordinario en reclamación de daños y perjuicios derivados de contrato de arrendamiento de vivienda contra D. Carmelo, por la cantidad de 4.254,80 euros, por los daños causados en la vivienda de la que es copropietario junto con sus hermanos, D. Domingo y D. Carlos Francisco, sita en el DIRECCION000, de SABADELL.

Expone que los SRES. Constancio, el día 30 de julio de 2015, suscribieron un contrato de arrendamiento con D. Carmelo, por un periodo de 3 años y una renta de 400 euros al mes; el arrendatario manifestó haber encontrado otra vivienda más económica, por lo que ambas partes, de común acuerdo, decidieron resolver el contrato, suscribiendo un documento de fecha 11 de julio de 2020, si bien, el día 25 de junio de 2020, se devolvió la fianza con carácter previo a la restitución de la posesión y sin haber examinado el inmueble; cuando el arrendador accedió a la vivienda el día 21 de julio de 2020 se encontró paredes pintadas de colores y sucias, repintadas a trozos, agujereadas, puertas rotas y muchísima suciedad; la campana extractora, la lavadora y el mueble del baño estaban rotos; el demandante acudió al perito de la compañía de seguros que efectuó un informe valorando los daños en 4.254,80 euros.

Y solicita se dicte sentencia por la que se condene al demandado al pago de la indicada cantidad, más los intereses legales que correspondan desde la fecha de la interpelación judicial y al pago de las costas.

D. Carmelo presenta escrito de contestación a la demanda oponiéndose a la misma alegando que el arrendador supervisó la vivienda alquilada hasta en dos ocasiones: la primera antes de devolver la fianza al arrendatario el 25 de junio de 2020, y la segunda, antes de firmar la rescisión del contrato de arrendamiento el 11 de julio de 2020, una vez recuperada la posesión de la vivienda por parte del arrendador. Nada objetó en esos momentos el arrendatario sobre el estado de conservación de la vivienda, ya que la misma se encontraba en perfecto estado, y por ese motivo y no otro, fue devuelta la fianza por los profesionales inmobiliarios y firmada por el arrendatario la rescisión del contrato de arrendamiento.

El arrendatario abandonó la vivienda, siendo supervisada por el arrendador, y el perito acudió el día 29 de julio de 2020 (18 días después). Además de lo anterior, tanto la campana extractora como la lavadora son aparatos eléctricos que si dejan de funcionar es por daños internos y el perito en su informe no hace mención alguna de haber revisado dichos aparatos para comprobar la posible causa de la supuesta rotura. No reconoce los daños reclamados en la puerta y el cabezal, ni en el mueble de baño.

Por último, el informe pericial no aplica depreciación alguna en la valoración de todo lo dañado, teniendo en cuenta que los aparatos eléctricos y el mobiliario tienen como mínimo seis años de antigüedad que es el tiempo que ha pasado desde la entrada en vigor del contrato de arrendamiento hasta la fecha.

Y solicita se dicte sentencia por la que se desestime la demanda contra D. Carmelo, con expresa imposición de costas a la parte demandante.

La sentencia de primera instancia estima la demanda deducida por D. Modesto contra D. Carmelo, y condena al demandado a abonar la cantidad de 4.254,80 euros, con los intereses legales, imponiendo a la parte demandada las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de D. Carmelo interpone recurso de apelación en el que alega:

1. El Juez a quo no aplica depreciación alguna en la valoración de todo lo dañado, teniendo en cuenta que los aparatos electrónicos y el mobiliario tiene como mínimo seis años de antigüedad que es el tiempo que ha pasado desde la entrada en vigor del contrato de arrendamiento. El arrendatario no debe en ningún caso abonar lo exigido por la actora como valor a nuevo sino el valor real de los bienes depreciando su valor en base a su antigüedad que en este caso es, como mínimo, de seis años.

2. La sentencia califica e incluye el piso dentro de los "casos especiales de abandono y suciedad". No se comparte esta calificación. La vivienda tiene la finalidad social de ser habitada. Y, por ende, debe ser decorada al gusto de cada cual. De esta forma se crea un espacio personal y familiar que es único de cada uno. Por lo tanto, al contrario de lo que sostiene la sentencia de instancia, es lógico que los inquilinos pintasen, amueblasen y decorasen la vivienda a su gusto. Por ello el arrendatario no debe responder de los menoscabos ocasionados por el tiempo y el uso normal de la cosa arrendada.

3. No se encuentra fundamento alguno para la valoración de la limpieza del informe pericial que asciende a la cantidad de 580 euros. En primer lugar, el perito acudió a la vivienda para realizar su informe un mes después de ser devuelta la fianza y veinte días después de la rescisión del contrato de arrendamiento.

En base a lo anterior, solicita se dicte resolución en la que: 1. Se deje sin efecto la sentencia recurrida. 2. Se exonere a D. Carmelo de responsabilidad respecto de los pronunciamientos realizados en el recurso. 3. Se acuerde la expresa imposición de costas de esta instancia a la parte demandante.

La parte apelada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Obligaciones de arrendador y arrendatario.

El arrendatario tiene una serie de obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento de conformidad con la LAU y con el Código Civil.

En primer término, la obligación del pago de la renta por parte del arrendatario se mantiene mientras no se reintegre al arrendador la posesión de la vivienda o local arrendado, con la entrega de las llaves.

Por otro lado, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( artículo 1.555 del Código Civil) : responde del cuidado y conservación del inmueble conforme a los artículos 1.555, 1.559 y 1.563 del Código Civil, 21 y 30 de la LAU - indemnización por los daños y menoscabos en la finca -, de la restitución de la posesión - artículos 1.561 y siguientes del Código Civil - y del pago del precio, es decir, del pago de la renta y demás cantidades que asumió o correspondan al arrendatario, artículos 1.255.1 del Código Civil, 17 y 20 de la LAU.

Asimismo, las partes pueden pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

Al finalizar el arriendo, el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza).

Al mismo tiempo, correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( artículos 1.543, 1.545, 1.554.1º y 1.555.2º del Código Civil) , es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1.561, completado con los artículos 1.562, 1.563 y 1.564 del Código Civil) , hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS 13.6.1998 y 20.11.1999).

Así, el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tenga la vivienda arrendada -a no ser que pruebe que se ocasionó sin culpa suya ( artículo1.563 del CC) -, y del deterioro causado por las personas de su casa ( artículo1.564 del CC) .

El artículo 1.562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

Por lo tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil, existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.

Esto es, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado, de causa inevitable, u ocasionados sin culpa.

En todo caso, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, sólo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.

Y finalmente, cabe precisar que "recibir en buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones de habitabilidad o disfrute conforme a su destino propio ( artículo 1.562 del Código Civil) .

TERCERO.- Devolver la vivienda arrendada tal y como la recibió.

Como hemos dicho, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.561 del Código Civil, el arrendatario debe devolver la finca al concluir el arriendo, sin que baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1.462 y 1.463 del Código Civil ( sentencias del Tribunal Supremo de 2 de marzo de 1963 y 30 de septiembre de 1974).

Asimismo, es doctrina reiterada que, en virtud de la norma reguladora del "onus probandi" ( artículo 217 de la L.E.C.) incumbe la carga de la prueba de la entrega de la posesión al arrendatario demandado,

La obligación del pago de la renta por parte del arrendatario se mantiene mientras no se reintegre al arrendador la posesión de la vivienda o local arrendado, con la entrega de las llaves.

Y, llegado el momento de la extinción del contrato, el arrendatario debe devolver la vivienda como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1.561 del Código Civil) .

Finalmente, existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar que los desperfectos existentes en el momento de devolver la posesión de la vivienda ya existían al iniciar el arriendo o que se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.

CUARTO.- Valoración de la prueba.

Aplicando la doctrina expuesta al supuesto enjuiciado y valorando de nuevo en esta alzada la prueba practicada en la primera instancia, coincidimos con el juzgador de primera instancia al considerar probado que, en el momento de entrega de las llaves, la vivienda arrendada presentaba defectos imputables al arrendatario, por un uso inadecuado de la misma, que exceden de lo que debe entenderse por un menoscabo habitual ocasionado por el tiempo y el normal uso de la cosa arrendada.

En este sentido, la prueba de interrogatorio del demandante, la declaración del testigo D. Avelino, trabajador de SADIL 2012 S.L. (ALPHA INMOBILIARIA) y la prueba pericial practicada, permiten concluir que el arrendador ha acreditado, la existencia en la vivienda, al cese del arrendamiento, de los daños y desperfectos que seguidamente se analizarán, que los mismos se ocasionaron durante la vigencia del arriendo y las actuaciones necesarias para devolver la vivienda a su estado previo a la ocupación por el arrendatario.

Así las cosas, en el Informe Pericial emitido por el perito designado por la parte demandante D. Eusebio, ratificado en el acto del juicio y no contradicho por pericial propuesta por la parte demandada, se hace constar que "Personados en el riesgo y siendo atendidos por el asegurado, verificamos daños y rotura en puertas y batientes, suciedad general de la vivienda, rotura de campana extractora, rotura de lavadora, daños en mueble lavabo, así como ralladuras, pintado y golpes en yeso y pintura de paredes del comedor y dormitorios",efectuando la siguiente propuesta de reparación:

Limpieza general de suelos y mobiliario y cocina: 580,80 euros.

Productos limpieza: 51,59 euros.

Esmaltado de puertas, batientes y tapajuntas: 471,90 euros.

Sustitución de cerco y tapajuntas puerta baño: 232,08 euros.

Campana extractora: 207,88 euros.

Mano de obra instalación campana extractora: 60,50 euros.

Saneado de yesos y pinturas paramentos (tapado de agujeros y golpes): 124,57 euros.

Sacar papel de pared comedor y saneado de yeso para posterior pintado: 38,43 euros.

Pintado de paramentos con plástico: 95,03 euros.

Pintado de paramentos con plástico: 1.208,94 euros.

Mueble lavabo de madera con lavadero cerámico y espejo con luz: 450 euros.

Instalación de mueble lavabo, incluidas conexiones eléctricas y fontanería: 72,60 euros.

Espejo dormitorio: 60,50 euros.

Cabecera de cama de madera: 324,43 euros.

Lavadora Balay: 275,55 euros.

Total: 4.254,80 euros.

Ahora bien, sentado lo anterior, debemos pasar a analizar las partidas relacionadas en el informe pericial, por cuanto, como hemos señalado en el ordinal anterior, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado, de causa inevitable, u ocasionados sin culpa, siendo que el arrendador debe restituir la vivienda al concluir el arriendo, "tal como la recibió", lo que no significa "recibir a nuevo".

A partir de aquí, debemos hacer las siguientes consideraciones:

a) La parte apelante muestra su desacuerdo con la calificación del piso dentro de los "casos especiales de abandono y suciedad". Afirma el recurrente que el arrendatario no debe responder de los menoscabos ocasionado por el tiempo y el uso normal de la cosa arrendada y discrepa con la valoración de la limpieza del informe pericial que asciende a la cantidad de 580 euros.

Como hemos dicho en numerosas resoluciones, así en la sentencia de esta sección 13ª, de 24 de octubre de 2024, nº 712/2024, recurso 1.070/2022, con carácter general, la limpieza y la pintura son partidas a cargo del propietario que pretenda alquilar de nuevo el inmueble, exceptuándose únicamente aquellos casos que evidencien un especial estado de deterioro, abandono o suciedad.

En este sentido, en relación con la pintura y a la limpieza, tanto la sección 4ª como esta sección trece de esta Audiencia Provincial de Barcelona, hemos venido señalando que: "la limpieza general de la vivienda y la limpieza y pintura de las paredes son reparaciones necesarias derivadas del uso normal de la vivienda y deben ser acometidas por el arrendador por resultar necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, sin que en ningún modo puedan calificarse de pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda que la Ley pone de cargo del arrendatario ( artículo 21.4 de la Ley 29/1994 de 29 de noviembre de Arrendamientos Urbanos )".

Con todo, en este supuesto, nos encontramos ante un caso de abandono y suciedad del que deriva la obligación de indemnizar. Por esta razón, con relación a la limpieza, examinadas las fotografías que acompañan al informe pericial, se estima ajustada la partida de limpieza general de suelos y mobiliario y cocina por importe de 580,80 euros y el presupuesto para productos de limpieza que asciende a 51,59 euros, atendido el estado de dejadez y suciedad en el que se restituyó la vivienda.

b) Por el contrario, en relación a la pintura, esta sección trece de la Audiencia Provincial de Barcelona (sentencias de 27 de enero y 19 de mayo de 2010, y 23 de abril de 2013), viene manteniendo que, en principio, cuando un arrendatario deja un inmueble arrendado no puede exigírsele que lo deje pintado, ya que no hay base en la ley para ello, pues el que los paramentos sean o no pintados de una determinada manera o de un determinado color por el arrendatario, forma parte de aquello a lo que está autorizado, sin que pueda exigírsele que vuelva a situarlos en el aspecto original, como no puede obligársele, por ejemplo, a que tape los agujeros hechos en la pared para colgar cuadros, si lo hecho se acomoda a criterios de normalidad, de modo que el tapado de agujeros en las paredes correspondientes a cosas colgadas en las paredes y pintura subsiguiente son conceptos que caen de pleno en el concepto de repaso de la vivienda tras años de ocupación por el inquilino.

En el presente caso, no existe en el contrato pacto alguno por el que el arrendatario se obligara a devolver la vivienda pintada de blanco ni a pintarla al concluir el contrato, siendo que la jurisprudencia dictada en este tipo de reclamaciones ha abogado por no considerar obligado que el arrendatario proceda al pintado de la vivienda antes de restituirla al arrendador a la finalización del contrato.

De ahí y teniendo en cuenta que, con carácter general, corresponde al arrendador pintar de nuevo la vivienda para poder volver a arrendarla en condiciones de habitabilidad, la partida de indemnización por el concepto de pintura debe quedar limitada a aquello que excede de uso ordinario o normal, esto es, golpes, yeso arrancado, etc., deduciendo la cantidad correspondiente al mero pintado de paramentos.

En consecuencia, esta partida debe quedar reducida a la suma de 124, 57 euros por el saneado de yesos y pinturas paramentos (tapado de agujeros y golpes) más la cantidad de 38,43 euros por el coste de sacar el papel de pared comedor y saneado de yeso para posterior pintado, lo que hace un total de 163 euros.

c) En tercer término, en cuanto a los electrodomésticos, concretamente, la campana y la lavadora, coincidimos con la parte apelante en que procede la aplicación de un porcentaje de depreciación por el uso que se valora en un 15% teniendo en cuenta que los aparatos electrónicos tenían en el momento de restituir la posesión un mínimo de cinco años de antigüedad.

De esta forma, procede aplicar una reducción del 15% a la valoración del coste de sustitución de una lavadora Balay que se tasa en 275,55 euros (-41,33) por lo que debe quedar fijada esta partida en 234, 21 euros, y, asimismo, procede deducir del precio de la campana, cuya sustitución se valora en 207,88 euros, un porcentaje de 15%, por lo que esta partida queda fijada en la suma de 176,69 euros, en ambos casos, con el IVA incluido.

En cambio, consideramos que no procede la aplicación de un porcentaje de demérito por el uso en cuanto al resto de partidas que se valoran en el informe pericial y en este punto apreciamos que la valoración de la prueba es correcta por lo que debe mantenerse.

En efecto, examinadas las fotografías que acompañan el informe pericial, se observa que las paredes presentan agujeros y desconchados, suciedad importante, el mueble del baño presenta golpes, el cabezal de la cama tiene daños, en la cocina falta una parte de la encimera y ha sido sustituida por un trozo de tabla, los fogones y los mandos de los fogones están muy sucios, los armarios de la cocina presentan golpes, la campana está sucia y desencajada, hay una puerta apoyada en el suelo sin el cristal y los marcos de las puertas presentan golpes importantes.

Todo ello excede de lo que es un uso ordinario y revela un mal uso de la vivienda arrendada del que debe responder el arrendatario.

Por todo lo expuesto, debemos estimar en parte el recurso y deducir de la cantidad objeto de condena las sumas de 95,03 y 1.208,94 euros, por las dos partidas de "Pintado de paramentos con plástico", y reducir las partidas de sustitución de la campana extractora y de lavadora Balay a 176,69 euros y a 234, 21 euros respectivamente, tras aplicar a los precios de sustitución valorados por el perito un demérito por el uso de un 15%.

Lo anterior supone estimar en parte la demanda y el recurso de apelación, y condenar al demandado a pagar al demandante la cantidad de 2.878,3 euros(4.254,80 euros - 1.208,94 euros - 95,03 euros - 207,88 euros - 275,55 euros + 176,69 euros + 234,21 euros).

QUINTO.- Costas.

Estimando en parte la demanda y el recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas de ambas instancias, de conformidad con los artículos 394.2 y 398.2 de la LEC.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.