Sentencia Civil 688/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 1399/2023 de 05 de noviembre del 2025

PRIMERO.- Planteamiento del litigio. Sentencia de instancia. Recurso de apelación.

El día 29 de julio de 2021, DIVARIAN PROPIEDAD S.A. presenta demanda de juicio verbal de desahucio por expiración de plazo contractual y de reclamación de las cantidades debidas, vencidas y exigibles y demás cantidades asimiladas que ascienden a 117,17 euros y de reclamación de las cantidades que pudieran devengarse por ocupación hasta la efectiva restitución de la posesión del inmueble, más intereses y gastos, contra Dª Remedios, en la que expone:

1. DIVARIAN PROPIEDAD S.A. es propietaria de pleno dominio en virtud de justo y legítimo título, del inmueble sito en la DIRECCION000, de Rubí, que se corresponde con la finca registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad nº 2 de Rubí.

2. El anterior propietario, BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA S.A., en fecha 30 de junio de 2017 suscribió un contrato de arrendamiento con la demandada sobre el referido inmueble.

3. El contrato de arrendamiento se convino por un periodo de 3 años de conformidad con la Ley de Arrendamientos Urbanos, y una renta de 117,17 euros mensuales.

4. El día 17 de diciembre de 2020 y, con más de treinta días de antelación a la fecha de expiración de los efectos del contrato, según lo previsto en el propio contrato de arrendamiento y de lo estipulado en el artículo 10.1 de la LAU, la demandante remitió a la arrendataria comunicación por medio fehaciente, recordándole que a la fecha del vencimiento contractual, esto es, el día 30 de junio de 2021, se daría por finalizado el contrato y que, llegado el término del mismo, debía proceder a la entrega de la posesión de la vivienda.

Y solicita se dicte sentencia con los siguientes pronunciamientos:

1.- Se declare la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito en fecha 30 de junio de 2017 por expiración del plazo contractual, sobre la vivienda sita en la DIRECCION000, de Rubí, que se corresponde con la finca registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad nº 2 de Rubí.

2.- Condene a la demandada a dejar libre, vacua y expedita la mencionada finca a disposición de la actora, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuara en el plazo legal.

3.- Se condene a Dª Remedios al pago de las rentas en concepto de indemnización por ocupación que ascienden a la cantidad de 117,17 euros mensuales, más los correspondientes intereses.

4.- Se condene a Dª Remedios a satisfacer las rentas y cantidades asimiladas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta que se produzca la restitución efectiva de la posesión de la finca a la demandante, a razón de 117,17 euros mensuales.

5.- En cualesquiera de las alternativas planteadas, se solicita la expresa condena en costas a la parte demandada.

La demandada se opone a la demanda argumentando:

A) El contrato de arrendamiento se suscribió por tres años, el día 30 de junio de 2017, por lo tanto, finalizaba el 30 de junio de 2020. Como la propiedad no notificó la finalización del contrato antes del día de su vencimiento natural, 30 de junio de 2020, el contrato se prorrogó por imperativo legal hasta el 30 de junio de 2021, de conformidad con al artículo 10 de la LAU.

Dicho contrato fue prorrogado después por disposición legal, durante otros 6 meses, tras su finalización (en virtud del artículo 2 del Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, publicado en el BOE el 01/04/ 2020, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19). Dicho Real Decreto-Ley prorrogó obligatoriamente para el arrendador los contratos de arrendamiento de las personas vulnerables que vencieran entre el día de publicación del citado Real Decreto-Ley 11/2020 (01/04/2020) y los dos meses posteriores a la finalización del estado de Alarma. Y es evidente que la demandada era y es persona vulnerable, ya que así se recoge en el mismo contrato (Expositivo III).

El Real Decreto-Ley RD Ley 11/2020 fue modificado posteriormente por el artículo 2.3 de RDL 21/2021 de 26 octubre de 2021, estableciéndose que la prórroga de 6 meses afectando a todos los contratos que finalicen entre la entrada en vigor del RD Ley 11/2020 (01/04/2020) y el 28 de febrero de 2022.

En consecuencia, desde el 30 de junio de 2021, el contrato se prorrogó en virtud de dicho RDLey11/2020, durante otros 6 meses más, finalizando el 30 de diciembre de 2021.

B) El burofax notificando la finalización del contrato es incorrecto, ya que no tiene en cuenta el RD Ley 11/2020, que ya estaba en vigor entonces (desde el 31/03/2020), ya que no advierte de la finalización del contrato teniendo en cuenta la nueva fecha prorrogada que es el 30 de diciembre de 2021, según dicho Real Decreto-Ley 11/2020.

Faltando dicha notificación de la fecha real de finalización del contrato, el contrato se ha vuelto a prorrogar por un año más, es decir, hasta el 30 de diciembre de 2022, de conformidad con el artículo 10.1 de la LAU.

La sentencia de primera instancia estima en parte la demanda interpuesta por DIVARIAN PROPIEDAD S.A. frente a Dª Remedios, declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito en fecha de 30 de junio de 2017, por expiración del plazo contractual, condena a la demandada Dª Remedios a dejar libre, vacuo y expedito el inmueble sito en la DIRECCION000, de Rubí, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuara en plazo legal, y condena a Dª Remedios a satisfacer las rentas y cantidades asimiladas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta que se produzca la restitución efectiva de la posesión de la finca, a razón de 117,17 euros mensuales, sin hacer expresa imposición de costas.

Frente a dicha resolución, Dª Remedios interpone recurso de apelación en el que alega:

1. El contrato de arrendamiento se suscribió por tres años, el día 30 de junio de 2017, por lo tanto, finalizaba el 30 de junio de 2020, habiéndose prorrogado conforme al artículo 10 de la LAU hasta el 30 de junio de 2021.

Sin embargo, dicho contrato fue prorrogado después por disposición legal, durante otros 6 meses, tras su finalización (en virtud del artículo 2 del Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, publicado en el BOE el 01/04/2020, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19). Dicho RDL prorrogó obligatoriamente para el arrendador los contratos de arrendamiento de las personas vulnerables que vencieran entre el día de publicación del citado RD Ley 11/2020 (01/04/2020) y los dos meses posteriores a la finalización del Estado de Alarma.

La demandada envió con fecha 26 de abril de 2021 a la propiedad, un email en el que anunciaba la vulnerabilidad y la acreditaba, precisamente como consecuencia de que había recibido una carta en la que le informaban que el contrato expiraba el 30 de junio de 2021.

En este caso, la solicitud se remite precisamente al recibir la notificación de expiración del contrato (tal y como consta expresamente en el apartado 4º del email) y lo que se solicita es un contrato idéntico al que todavía está vigente, por lo que, en realidad, se está solicitando su prórroga, ya que se acredita que la arrendataria sigue estando en las mismas condiciones de vulnerabilidad que tenía cuando se firmó el contrato original.

El email enviado con fecha 26 de abril de 2021 debe interpretarse como una solicitud de prórroga del contrato en los términos legales vigentes en aquel momento.

Dicho email fue recibido por la propiedad el 27 de abril de 2021, pero la arrendataria no tuvo contestación a su solicitud, hasta que finalmente el 29 de julio de 2021, se presentó la demanda.

Por todo ello, lejos de una interpretación especialmente literal, debe prevalecer la intención de prórroga que se expresaba con el email enviado el 26 de abril de 2021, y, en consecuencia, tener por cumplida la solicitud de prórroga establecida en el art 2 del RD Ley 11/2020.

2. Formalización de una oferta de alquiler social,

La parte apelada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Resumen de antecedentes.

Son hechos relevantes para la decisión del recurso los que se exponen a continuación:

1. El día 30 de junio de 2017, BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA S.A. y Dª Remedios suscribieron un contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la DIRECCION000, de RUBÍ, por un periodo de tres años, documento 2 de la demanda.

2. DIVARIAN PROPIEDAD S.A. pasó a ser titular de la vivienda arrendada por título de aportación, en virtud de escritura pública de 10 de septiembre de 2018, documento 1 de la demanda.

3. Transcurrido el plazo de tres años, el contrato de arrendamiento se prorrogó por un año más conforme al artículo 10 de la LAU, hasta el día 30 de junio de 2021.

4. Con fecha 18 de diciembre de 2020, DIVARIAN PROPIEDAD S.A. comunicó a Dª Remedios su voluntad de no prorrogar el contrato, documento 3 de la demanda.

5. El día 26 de abril de 2021, el letrado de Dª Remedios dirigió un correo electrónico a inquilinos@haya.es solicitando un alquiler social por carecer la demandada de alternativa habitacional, indicando que la SRA. Remedios había recibido una carta en la que le informaban que el actual contrato de alquiler social quedaría extinguido el día 30 de junio de 2021 y que no tenía recursos para buscar otra vivienda. Acompañaba una serie de documentación y solicitaba se procediera a formalizar un contrato de alquiler social que no superara el 18% de los ingresos, documento 1 de la contestación a la demanda.

6. En fecha 27 de abril de 2021, inquilinos@haya.es acusó recibo del anterior correo electrónico informando que daba traslado del mismo al departamento correspondiente, documento 2 de la contestación a la demanda.

7. El día 5 de mayo de 2021, el letrado de Dª Remedios dirigió un segundo correo electrónico a inquilinos@haya.es adjuntando documentos y rogando la unión de los mismos al expediente para la resolución de la petición de alquiler social, documento 3 de la contestación a la demanda.

8. Con fecha 6 de mayo de 2021, inquilinos@haya.es acusó recibo del anterior correo electrónico indicando que daba traslado del mismo al departamento correspondiente, documento 4 de la contestación a la demanda.

TERCERO.- Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual con ocasión de la crisis derivada de la pandemia del Covid-19.

Como primer motivo de recurso, la parte apelante argumenta que la remisión de un correo electrónico de 26 de abril de 2021 en el que solicitaba un alquiler social implica una solicitud de prórroga en los términos del artículo 2 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptaron medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

Sostiene que la solicitud se remite al recibir la notificación de expiración del contrato, que debe descartarse una interpretación especialmente literal, y que debe prevalecer la intención de prórroga que se expresaba en el email enviado el 26 de abril de 2021, y, en consecuencia, tener por cumplida la solicitud de prórroga establecida en el artículo 2 del RD Ley 11/2020.

Pues bien, en cuanto a la prórroga del contrato de arrendamiento, por aplicación de la normativa dictada como consecuencia del Covid-19, cabe recordar que, el artículo 2 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptaron medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, en el caso de los contratos de arrendamiento que vencían en ese periodo, podía aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, prórroga extraordinaria que debía ser aceptada por el arrendador, salvo que se hubieran fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, o en el caso de que el arrendador hubiera comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Como señala la sentencia del Tribunal Supremo número 1.632/2024, de fecha 5 de diciembre de 2024, recurso 8.237/2023, en su artículo 2, bajo el epígrafe «prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual»,se estableció que:

"«En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que, dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor de este real decreto-ley hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes».

Por sucesivas disposiciones normativas se fue ampliando el plazo previsto para disfrutar de la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual prevista en el art. 2 del Real Decreto 11/2020 , en función del momento en que finalizase el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos de la LAU de 1994 , hasta las fechas siguientes:

1 . Real Decreto Ley 26/2020, de 7 de julio, hasta el 30 de septiembre de 2020.

2. Real Decreto Ley 30/2020, de 30 de septiembre, aplicable a los contratos de arrendamiento cuya prórroga obligatoria o tácita expirara entre el 30 de septiembre de 2020 y el 31 de enero de 2021.

3 . Real Decreto Ley 2/2021, de 26 de enero, fijó como nueva fecha de expiración de la prórroga obligatoria o tácita «la fecha de finalización del estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre y prorrogado por Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre». La vigencia del estado de alarma, declarado por el precitado Real Decreto 926/2020, para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2, se prorrogó hasta las 00:00 horas del día 9 de mayo de 2021, en virtud del Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre.

4 . Real Decreto Ley 8/2021, de 4 de mayo, fijó como nueva fecha de expiración de la prórroga obligatoria o tácita la de 9 de agosto de 2021.

5 . Real Decreto Ley 16/2021, de 3 de agosto, fijó como nueva fecha de expiración de la prórroga obligatoria o tácita la de 31 de octubre de 2021.

6. Real Decreto Ley 21/2021, de 26 de octubre, que fijó como nueva fecha de expiración de la prórroga obligatoria o tácita la de 28 de febrero de 2022".

En el presente supuesto, el contrato expiraba el día 30 de junio de 2021, por lo que la arrendataria podía solicitar una prórroga derivada del Covid-19, conforme al artículo 2 del Real Decreto 11/2020, en la redacción dada por el artículo 7 del Real Decreto Ley 8/2021, de 4 de mayo de 2021, que modificaba el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptaban medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

Con su escrito de contestación a la demanda, la arrendataria aporta un email de fecha 26 de abril de 2021, dirigido a la dirección de correo electrónico inquilinos@haya.es, posterior a la recepción del burofax de 18 de diciembre de 2020 comunicando que el contrato finalizaba el día 30 de junio de 2021.

Este correo electrónico fue debidamente recibido por HAYA REAL ESTATE, como gestora de DIVARIAN PROPIEDAD S.A., a través de la dirección de correo electrónico inquilinos@haya.es.

El Tribunal Supremo ha señalado que la prórroga extraordinaria de seis meses prevista en el artículo 2 del Real Decreto 11/2020 no opera por ministerio de ley, sino que se encuentra sometida a la previa solicitud del arrendatario.

En este sentido, el Tribunal Supremo en las sentencias 639/2022, de 4 de octubre y 1820/2023, de 21 de diciembre, ha tenido oportunidad de pronunciarse sobre la aplicación del artículo 2 del RDL 11/2020, de 31 de marzo, con respecto al derecho del arrendatario a obtener la prórroga del contrato de arrendamiento, por un plazo adicional de seis meses, señalando los requisitos legales para que dicha norma entre en juego:

«(i) Que nos encontramos ante un arrendamiento de vivienda habitual sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre, lo que exige que se trate de un arrendamiento que recaiga sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario ( art. 2.1 LAU ). El art. 10.3 LAU norma, por su parte que, al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.

» (ii) Que el referido contrato finalice dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor del referido real decreto-ley hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, que la reforma por RDL 26/2020, de 7 de julio, fijó en el 30 de septiembre de 2020, sin perjuicio de ulteriores ampliaciones [...].

» (iii) Que la finalización del contrato se produzca, bien por haber transcurrido el periodo de duración mínima del contrato de arrendamiento de vivienda del artículo 9.1, o bien el periodo de prórroga tácita anual previsto en el artículo 10.1 ambos de la LAU de 1994 .

» (iv) La mentada prórroga no opera por ministerio de ley, sino que se encuentra sometida a la previa solicitud del arrendatario. Dicha solicitud deberá llevarse a efecto, antes de que el contrato de arrendamiento se hubiera extinguido, puesto que, en otro caso, no nos hallaríamos ante una prórroga de un contrato, sino ante una rehabilitación, que es cuestión asaz diferente».

Y en la más reciente de 27 de febrero de 2025, nº 318/2025, recurso 4864/2024, el Tribunal Supremo ha declarado que en los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes de la reforma del Real Decreto-ley 21/2018, la prórroga extraordinaria de seis meses establecida por el Real Decreto-ley 11/2020 sólo opera si el arrendatario manifiesta expresamente su voluntad de acogerse a dicha prórroga.

CUARTO.- Interpretación restrictiva del artículo 2 como norma excepcional ( art. 4.2 CC ).

En el caso enjuiciado, concurrían los presupuestos establecidos por la norma para que Dª Remedios solicitara la prórroga extraordinaria de seis meses prevista en el artículo 2 del Real Decreto-ley 11/2020, en la redacción dada por el artículo 7 del Real Decreto-ley de 4 de mayo de 2021.

Lo que nos planteamos en el presente recurso es si cabe interpretar que mediante el correo remitido por el Letrado de la arrendataria en fecha 26 de abril de 2021, por el que se solicitaba la formalización de un contrato de alquiler social, se estaba solicitando la prórroga extraordinaria del arriendo al amparo del artículo 2 del Real Decreto-ley 11/2020, en la redacción dada por el artículo 7 del Real Decreto-ley de 4 de mayo de 2021, aunque no se hiciera mención específica a la normativa aplicable. La respuesta a dicho interrogante ha de ser negativa.

Por un lado, en dicho correo electrónico no se hacía referencia explícita a la prórroga de seis meses prevista en el artículo 2 del RD Ley 11/2020, de 31 de marzo, en la redacción dada por el Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo de 2021. Al contrario, se solicitaba se procediera a formalizar un contrato de alquiler social que no superara el 18% de los ingresos de la arrendataria.

Y por otro, el Tribunal Supremo en la sentencia número 1.632/2024 de 5 de diciembre de 2024, nº 1632/2024, recurso 8237/2023, ha señalado que el artículo 2 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, es una disposición normativa que, como excepcional, debe ser objeto de interpretación restrictiva ( artículo 4.2 del Código Civil) por lo que no es posible interpretar que cuando se solicitaba explícitamente y mediante escrito redactado por Letrado la celebración de un contrato de alquiler social, se estaba solicitando la prórroga extraordinaria de los seis meses del artículo 2 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo,

En consecuencia, en el supuesto analizado, no cabe entender que en dicho email se solicitaba una prórroga del arriendo, sino la celebración de un contrato nuevo ya expirado el anterior.

QUINTO.- Falta de oferta de alquiler social.

Como segundo motivo de recurso, la parte apelante argumenta que la sentencia de primera instancia no aplica el derecho vigente, ya que la Ley 1/2022 de 3 de marzo de la Generalitat, modificó la Ley 24/2015, introduciendo una Disposición adicional primera, Ofrecimiento de propuesta de alquiler social, a tenor de la cual:

"1. La obligación establecida por el artículo 5.2 de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de interponer determinadas demandas judiciales se hace extensiva, en los mismos términos, a cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y a las demandas de desahucio siguientes:

a) Por vencimiento de la duración del título jurídico que habilita la ocupación de la vivienda. La propuesta de alquiler social es exigible durante un período de cinco años en caso de que el gran tenedor sea una persona física; de siete años en caso de que el gran tenedor sea una persona jurídica de acuerdo con el artículo 5.9. b y d, y de doce años en caso de que el gran tenedor sea una persona jurídica de acuerdo con el artículo 5.9. a y c. En todos los casos, estos períodos son contados a partir de la entrada en vigor de la Ley de modificación de la Ley 18/2007 , la Ley 24/2015 y la Ley 4/2016 para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda."

La disposición adicional primera de la Ley 24/2015 -que fue introducida también por el Decreto-ley 17/2019 y que ha sido objeto de varias modificaciones posteriores (Ley 5/2020, de 29 de abril; Decreto-ley 37/2020, de 3 de noviembre; y Ley 1/2022, de 3 de marzo)- ha sido parcialmente anulada por distintas sentencias del Tribunal Constitucional ( SSTC 28/2022, de 24 de febrero; 16/2021, de 28 de enero; y 120/2024, de 8 de octubre). En consecuencia, solo permanece en vigor el primer inciso de su apartado 3, cuyo tenor literal es el siguiente: «Los contratos de alquiler social obligatorio que se suscriban de acuerdo con lo establecido por la presente ley deben tener una duración mínima igual que la fijada por la normativa vigente en materia de arrendamientos urbanos».

Por otro lado, el artículo 10, introducido en dicha ley por el Decreto-ley 17/2019, de 23 de diciembre, fue declarado inconstitucional y anulado por la STC 16/2021, de 28 de enero; posteriormente reincorporado por la Ley 1/2022, de 3 de marzo, fue nuevamente declarado inconstitucional y anulado por la STC 120/2024, de 8 de octubre.

En la actualidad, la Ley 1/2022, de 3 de marzo, de modificación de las leyes catalanas 18/2007, 24/2015 y 4/2016, para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda, cuya entrada en vigor se produjo el 8 de marzo de 2022 (antes de que recayera la STC 57/2022), modifica nuevamente el artículo 5 de la Ley 24/2015. Dicha norma no afecta al artículo 5.3 de la misma, que se mantiene con la redacción dada por Ley 11/2020 y que ha sido declarado inconstitucional por la Tribunal Constitucional (Pleno), de 7 de abril de 2022, nº 57/2022, por lo que la exigencia procesal que en él se recogía ha quedado sin contenido.

Por lo tanto, el artículo 5 de la Ley ha quedado con el siguiente contenido:

"2. Antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, el demandante debe ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social, si el procedimiento afecta a personas o unidades familiares que no tengan una alternativa propia de vivienda y que estén dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial definidos por la presente ley, lo cual debe comprobar el propio demandante, requiriendo previamente la información a los afectados, y siempre que se dé uno de los siguientes supuestos:

a) Que el demandante tenga la condición de gran tenedor de vivienda.

b) Que el demandante sea persona jurídica que haya adquirido posteriormente al 30 de abril de 2008 viviendas que sean, en primera o en ulteriores transmisiones, provenientes de ejecuciones hipotecarias, provenientes de acuerdos de compensación de deudas o de dación en pago o provenientes de compraventas que tengan como causa la imposibilidad de devolver el préstamo hipotecario".

Habiendo quedado sin contenido el requisito procesal establecido en el apartado 3: "Una vez verificada la situación de riesgo de exclusión residencial, de acuerdo con lo establecido por los apartados 1 y 2, y una vez formulada la oferta de alquiler social, en los términos del apartado 7, si los afectados la rechazan, el demandante puede iniciar el procedimiento judicial",al haber sido declarado inconstitucional este artículo 5.3 de la Ley 24/2015, de 29 de julio, por STC de 7 de abril de 2022.

Finalmente, no podemos dejar de hacer referencia a la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, cuya Disposición Final Quinta, Modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , introduce dos nuevos apartados 6 y 7 en el artículo 439, "Inadmisión de la demanda en casos especiales",estableciendo una serie de requisitos para la admisión de las demandas recogidas en los casos de los números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del artículo 250, en el caso de que la parte actora tenga la condición de gran tenedora y que el inmueble objeto de demanda constituya vivienda habitual de la persona ocupante y la misma se encuentre en situación de vulnerabilidad económica.

Sin embargo, el Tribunal Constitucional, en la sentencia de 29 de enero de 2025, nº 26/2025, recurso 5.514/2023 ha declarado la inconstitucionalidad y nulidad de los apartados 6 c) y 7 del art. 439 y de los apartados 1 y 2 del art. 655 bis de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en la redacción dada por la disposición final quinta, apartados 2 y 6, de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

Y extiende, por conexión o consecuencia, la declaración de inconstitucionalidad y nulidad al inciso del art. 685.2 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en la redacción dada por la disposición final quinta apartado 8 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que se indica en el fundamento jurídico 7 de la presente sentencia.

Por todo lo expuesto, debemos desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia del Juzgado de primera instancia.

SEXTO.- Costas.

Las costas de este recurso vienen impuestas a la parte apelante, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 de la L.E.C.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.